מכירת בית עם חריגות בניה

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא מכירת בית עם חריגות בניה מבלי לגלות לקונים: תביעה בעניין הפרת הסכם, באמצעות מצג שווא. מבוא: התובעים (להלן: "X"/"הרוכשים"), הינם בני זוג, אשר התקשרו ביום 18.06.07 בחוזה מכר (להלן: "ההסכם") עם הנתבעת (להלן: "יפת"/"המוכרת")לפיו, רכשו X את מלוא זכויותיה בבית מגורים צמוד קרקע, בת"א-יפו (להלן: "הבית"), תמורת הסך בשקלים השווה ל- 620,000$ (להלן: "התמורה"). אין חולק, כי בתקופת בעלותם של יפת ובעלה המנוח, שנפטר בינתיים, הוספו לבית חלקים ללא היתר. בין הצדדים ניטשת מחלוקת עובדתית חריפה באשר לשאלה אם נמסר לרוכשים מידע זה, טרם חתימת ההסכם. לטענת X, נודע להם דבר החריגות מן ההיתר רק לאחר מסירת החזקה, במהלך נובמבר 2007. הואיל וכך, עתרו הם לפיצוי המוסכם, הקבוע בהסכם (הסך בשקלים השווה ל- 60,000 דולר) ולפיצוי נוסף בגין ירידת ערך הבית, בסך של 404,708 ₪. יפת מצידה טוענת, כי קיומן של חריגות בניה בבית הודע לרוכשים, עובר לחתימת ההסכם וזה נערך, בהסתמך על מידע זה, המשתקף בתמורה המופחתת שהוסכמה. דחיית ההגנה על הסף ביהותה "טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב": טענתה של יפת למסירת המידע מצידה בנושא החריגה מן ההיתר, עומדת לכאורה, בסתירה לאמור בהסכם. שם, נרשמה מפיה הצהרה בדבר העדרן של חריגות בניה (סעיף 2 ד להסכם, אליו נשוב בהמשך בהרחבה). הואיל וכך מבקשים X לסלקה על הסף, בהיותה "טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב". אם תתקבל טענתם זו של X, יש בכך כדי להביא לקריסת הגנתה של יפת. במה דברים אמורים? בהסכם (מוצג 14), מצהירה יפת כך: "המוכרים מצהירים, כי למיטב ידיעתם, לא בוצעה בניה לא חוקית בנכס וכי לא מתנהלים הליכים משפטיים ו/או הליכים אחרים ביחס לנכס" (סעיף 2ד' להסכם). בעדותה לעומת זאת, אומרת יפת: "סיפרתי להם כי ידוע לי על חריגות הבניה הבאות וגם הראיתי להם את התוספות" (סעיף 6 לעדות). יפת טוענת כי נוסחו של סעיף 2 ד' מותיר מקום לפרשנות שכן הביטויים שנבחרו "למיטב ידיעתם" ו וכי לא מתנהלים הליכים משפטיים" הינם טעוני פרשנות נוכח מאפייניהם הסובייקטיביים. לשיטתה, המעבר או ההמרה למימד ההצהרתי הסובייקטיבי, איננו מהלך שגרתי בהסכמים מסוג זה והשימוש בהם מלמד על ההסכמות שעמדו מאחורי ביטויים אלה ולא תועדו במפורש. לפי דעתי, נוסח הדברים שנרשם בהסכם הינו נוסח סטנדרטי המקובל בהסכמים. היה עלי אם כן לקבל את טענתו של X בעניין זה, בכפוף לשאלת שיתופו באחריות שהיא "חיצונית" למעגל הדיון הנוכחי.שאלת שיתופו של X באחריות, נושקת לדיון הכולל בפרשה הן לעניין הפיצוי המוסכם והן לעניין ירידת הערך. לפיכך, ראיתי עצמי מחוייבת להמשיך ולדון לגופם של דברים על אף שX צודק בטענתו העקרונית. מכאן אם כן, אגש לדיון בגופם של דברים. האם הפרה יפת את ההסכם ? X טוענים, כי בשניים הפרה יפת את ההסכם: א. בכך שהציגה מצג שווא להעדרה של בניה בלתי חוקית. ב. בכך שהפרה את חובת הגילוי. בפועל קשורות הטענות הללו אלו באלו וההבחנה ביניהן זניחה. כך שאין מקום , מתודית, להבחין ביניהן בעת הדיון וזה יתנהל כאילו היה מדובר בשאלה אחת. טרם שאתייחס להשוואת ולשקילת גרסאות הצדדים, בשאלות העומדות על הפרק, ראוי להקדים כמה מילות רקע, על-מנת שהתמונה שתוצג בפנינו, תכיל את מירב הפרטים הרלוונטיים ליצירת ההתרשמות השיפוטית. הרקע המקצועי להכרעה העובדתית : הבית נשוא ההסכם נמצא ברחוב דו -סיטרי ( רחוב מנורה), בין פנחס רוזן ממזרח לרחוב בני אפריים מצפון. הבניה ברחוב מעורבת וכוללת בתים צמודי קרקע ובתי דירות בצפיפות נמוכה בפיתוח סביבתי מלא. הבית כולל מרתף, קומת קרקע, קומה עליונה וגג שבו חדר שירות ומרפסת גג פתוחה. איסוף המידע הרלבנטי היה בעיקרו, מהלך יזום של בית המשפט במינויו של מומחה (פרטיכל 21.9.08 )מטעם בית-המשפט, הוא השמאי עמית זיו (להלן: "מומחה בית-המשפט/המומחה"). ממצאיו בחוות דעתו, הינם בעלי חשיבות מרכזית בחלק זה של ההכרעה ונכון להציגם כאן. בחוות דעתו קבע המומחה כי קומת הכניסה בבית (קומה א' על-פי ההיתר), אינה תואמת את היתר הבניה (סעיף 8.2 לחוות הדעת). בקומה זו הוסיפו יפת בניה ללא היתר בהיקף של - 21.1 מ"ר בהקמת מרפסת פתוחה ו- 9.2 מ"ר תוספת בחדר השינה. באותה קומה קיימת חריגה נוספת, בהיקף של כ- 5 מ"ר בהקמת שירותים, שנעשתה על-ידי X. בקומה א' (שהיא קומה ב' על-פי ההיתר), הוסיפו יפת,ללא היתר, בניה של חדר רחצה ושירותים, בהיקף של 9.65 מ"ר וחדר רחצה נוסף, בהיקף של 7.8 מ"ר. X הוסיף אף הוא, בקומה זו בניה ללא היתר, בהיקף של 2.24 מ"ר.עוד ציין המומחה, כי יפת הוסיפו חדר על הגג, ללא היתר, בהיקף של 13 מ"ר. לפי קביעתו המקצועית של המומחה , ניתן יהא להכשיר את מירב הבניה הבלתי חוקית, למעט בניה בהיקף של 16.49 מ"ר בקומה ב' (לפי ההיתר), שאינו ניתן להכשרה. (ראה לעניין זה עדותו מיום 08.07.09, עמ' 13. ) שתי הנקודות המרכזיות, העולות אם כן, מתוך חוות דעתו של המומחה, הינן לקיומן של חריגות בניה, משני סוגים; אלה הניתנות לאישור בדיעבד ואלה שלא. לגבי האחרונות, משמעות הסטיה, הינה בצורך בהריסת החלק החורג, לצורך התאמתו של הבית, לדרישות הרשות המתכננת. הנקודה הנוספת שנחשפה לראשונה בחוות הדעת, הינה זו הנוגעת לבניה הבלתי חוקית, שבוצעה ע"י X עצמו. תמצית גירסאות הצדדים והשגותיהם ההדדיות יפת טוענת בעדותה, כי המידע בדבר קיומן של חריגות בניה, נמסר לX, החל במו"מ וכלה בניסוח ההסכם. לפי גרסתה, מקורו של נוסח ההסתייגות בלשון "למיטב הידיעה", נעוץ בהסכמת הצדדים לפוטרה מן האחריות לנושא זה. מצבה האישי כאלמנה שאינה מתמצאת בסיבכי הבירוקרטיה ואינה מסוגלת להתמודד עם הכרוך בטיפול בהכשרת חריגות הבניה הכתיב את אילוציה. כך, העדיפה רוכש מסוגו של X , שייטול על עצמו את הטיפול בעניין זה, תמורת הפחתה בתמורת הבית. לדבריה, נעזרה זו בחוות דעת שמאית, שנעשתה לבקשתה על ידי השמאי אביגדור פורת (להלן:"פורת") ביום 06.08.06 לפיה, עמד ערך הבית על שווי של 738,000$. לדבריה, הוסכם על מתן הצהרה מצידה בדבר העדרם של הליכים משפטיים לפי סעיף 2 ד להסכם כתנאי להסכמתו של X לטפל בהכשרת הבניה החריגה. גרסתה זו נתמכה בעדותו של בא כוחה דאז, עו"ד מוסרי גולדנברג (להלן:"מוסרי") שנכח בעת חתימת ההסכם. X גרס בעדותו, כי הינו עורך-דין בעיסוקו, שאינו עוסק בתחום המסחרי. האחרון טען, כי ההסכם נכרת על סמך מצגים עקביים שהציגה יפת, במו"מ ובהסכם לגופו, לפיהם לא בוצעה בניה בלתי חוקית בנכס. X טוען, כי הסתמך על הצהרה זו ורק לאחר כריתת ההסכם, בדק את התיק במחלקת התכנון. בעשותו כן, נעזר בידיד שהוא שמאי בעיסוקו, בשם חנוך אופיר( להלן:"אופיר"), מתוך כך הסתבר לו, כי חלקים משמעותיים מהבניין נבנו שלא בהיתר. לדבריו, המשיכה וטענה יפת באוזניו, כי יש בידיה היתרי בניה, גם זמן רב לאחר חתימת ההסכם והוליכה אותו שולל ב"משיכת זמן". אופיר שהוזמן לעדות מטעמו תמך בגירסתו. בסיכומיהם, מפנים שני הצדדים לפגמים שנפלו, כל אחד בראיות משנהו. X מדגישים את חוסר סבירות גרסת יפת, ביחס לנוסח ההסכם, שביטויו הקיצוני הקודם, שנדחה, הופיע כ"טענה בעל-פה כנגד מסמך בכתב". עוד מפנים הם למשקלה האפסי של העדות שהוגשה מטעם בא כוחה, שהוא בגדר "עד מעוניין". בנוסף, טוענים X כי עדותה של יפת נגועה בסטיות עובדתיות מהותיות מחזית הגנתה העולה כדי פסלותן של טענות עובדתיות העומדות בסתירה האחת כנגד רעותה. לדבריהם,טענה יפת בחלק מהפעמים כי אין חריגות בניה בבית ובחלק אחר גרסה כי השינויים שביצעה אינם דורשים היתר בניה, או שיש בידה היתר בניה. מבחינה ראייתית, טוענים X קיימות אינדיקציות לכך, כי יפת הטעתה אותם במזיד, לאור הצהרתה בדבר ידיעתה על החריגות לאור בדיקתו של פורת. לחילופין אומרים X, כי ככל שמסרה יפת, ( עמ' 45 לפרוטוקול), על קיומן של חריגות בניה, הרי דובר בכאלה ,הניתנות להכשרה. ומשהתברר כי אין הדבר כן נתפסת זו על הצהרתה כשקרית. יפת טוענת לעומת זאת בסיכומיה, כי גרסת X אינה עולה בקנה אחד עם הפירוש הסביר להסכם. זאת, בעניין חובתו לבדוק את הדירה וויתורו על טענות אי התאמה, במיוחד כשמדובר בצד שהינו עורך-דין עפ"י הכשרתו. גרסתו, כי לא היה מסוגל לבדוק את התכניות איננה סבירה. בחירתו לעשות כן, רק בנובמבר 2007 - חמישה חודשים לאחר חתימת ההסכם, מעידה על ידיעתו המוקדמת. במיוחד, מדגישה יפת את שיתופם של X, בעבירות בניה שבוצעו על ידם, דבר המלמד על כך כי נושא זה לא היה משמעותי בעיניהם. עוד היא מפנה להצהרת X, כי אין בכוונתו לתקן את המעוות (עמ' 38 לפרוטוקול) ומסיקה מכאן על שיוויון הנפש שבו היה שרוי ביחס לנושא זה. אכן, X השלים חלקים בבית בבניה ללא היתר, משל עצמו ואישר, בחקירתו הנגדית, כי אין בכוונתו ליזום כל מהלך תכנוני שמשמעותו הריסת חלקים בבית. חששו הוא כי כל פנייה יזומה שלו לעיריה תגרור צוי הריסה וראה לעניין זה עמ' 38 לפרוטוקול יום 21.3.12. לפי שיטתה של יפת, מתיישבות נסיבות חתימת ההסכם ותמורת הבית טוב יותר עם גירסתה מאשר עם טענותיו של X. דיון בטענות הצדדים לצורך קביעת מימצאים עובדתיים אקדים ואתייחס לנושא הטענות העובדתיות, הסותרות כביכול, בגרסתה של יפת: בכתב ההגנה טענה יפת, כי הודיעה לX על חריגות הבניה ואלה ערכו את הבדיקות מטעמם, כפי שמצוין בסעיף 2ב' להסכם. בעדותה, חזרה על אותה גרסה ביתר פירוט. מדובר בטענות עובדתיות סותרות, לולא הפרשנות שמציגה יפת לגרסתה. ואולם, לא נכון לבחון את הסתירות באופן מילולי, בהתעלם מן הפרשנות המוצעת להן מבלי לגרום לעיוות, לפיכך אני דוחה חלק זה של טיעוני X. לגופם של דברים, אכן, קיימים פגמים ראייתיים בגרסתם של שני הצדדים ובבדיקה הכוללת של הדברים, נראה כי אף לא אחד מהם מסר גרסה אמיתית ומלאה. גרסתו של X נתמכה כביכול בעדותו של אופיר אלא שעדות זו אינה רלבנטית. עדותו מתייחסת למתחם הזמן המאוחר לחתימת ההסכם כך שחשיפתו לעובדות נעשתה בנקודה מאוד ספציפית המנותקת מהקשרם הכולל של הדברים. ככלל, אין סיפורו של X לנסיבות גילוי חריגות הבניה נקי מספיקות, אם לנקוט לשון המעטה. X סיפר בעדותו כי נחשף לחריגות הבניה בדרך מקרה של פגישה חברית עם אופיר שהציע לו לאסוף את היתרי הבניה מיפת "למקרה שיזדקק להם בעתיד". לאחר שעיין בהיתרים אלה, אמר לו אופיר כי " ההיתרים אינם מהווים את כל היתרי הבניה". נוסח אמירה זו מצביע על ידיעה מוקדמת (בין אם אצל X ובין אם אצל אופיר) בעניין היתרי הבניה. מנין ידע אופיר באותה עת כי ההיתרים שנמסרו לו אינם "מכסים" את כל ההיתרים הנדרשים? מה היה מקור ידיעתו בעניין? סביר כי מקור ידיעתו טמון או במידע שמסר לו X עצמו או במידע שהוא עצמו השיג בביקור קודם במחלקת התכנון בעיריה בשליחותו של X. הנחה זו עולה בקנה אחד עם הצהרתו של X בהסכם בסעיף 2 ב' . לכך מתלווה חוסר הסבירות בגירסתו בעניין המנעותו מביצוע בדיקה בסיסית ביותר של מצבו התכנוני של הבית, במיוחד לאור השכלתו המשפטית וחובת הזהירות החלה עליו. תמיהה נוספת העולה מתוך עדותו של X נוגעת לשאלת הבניה הבלתי חוקית שנעשתה על ידו. בעניין זה קיימות שתי אופציות ששתיהן אינן מיטיבות עימו. אם בנה ללא כל בדיקה מקדימה של תיק הבניין במחלקת התכנון משמע כי הינו שווה נפש לחלוטין לכל שאלת החוקיות של הבניה ובכך נשמט כל בסיס תביעתו. אם לעומת זאת, נניח כי X ערך בדיקה של תיק הבניין לפני שהחל בבניה כי הופך הסתרת מידע זה מעדותו לבעל השלכה דרמטית על מהימנות גירסתו. בהקשר זה מתעוררות שאלות מהותיות לגבי מועד בדיקת תיק הבניין ביחס להיקף המידע התכנוני שהיה בידיו ביחס לבית. ומכאן לגירסתה של יפת. גירסתה של יפת נתמכת על ידי עדותו של מי שהיה בא כוחה. אלא, שהסיטואציה שבה נמצא מוסרי הופכת אותו לעד המעוניין בתוצאת המשפט ומפחית במשקלה כדי איונה. הלה, חשוף לביקורת על התנהלותו המקצועית מצידה של יפת, כך שיש לו אינטרס ברור להעיד לטובתה ולרצותה. לבד מזאת, נפלו בעדותה של יפת פגמי מהימנות. העיקרי שבהם מתמקד בהעדרו של הסבר ברור להשתלשלות הדברים שבעטיים לא תועד חלק מן המידע שאסף פורת בקשר עם מצבו התכנוני של הבית. גירסתה בעניין זה היתה תמוהה והותירה רושם של התחמקות וכך נשמעו הדברים לפרוטוקול בעמודים50-52: ש: מתי נודע לך לראשונה על חריגות הבניה ובאילו נסיבות? ת: אחרי שבעלי נפטר. האמת היא שאני לא זוכרת. אני יודעת שהיו חריגות בניה. (בשלב זה התפרצה העדה באולם - י.א) ש: מתי נודע לך על חריגות הבניה? ת: לא זוכרת. ש: חודש או שנה לאחר שהוא נפטר? ת: לא זוכרת. בעלי הוא עסק בכל הדברים הללו, לא אני. ... ש: באילו נסיבות נודעו לך חריגות הבניה? ת: אני לא יודעת כלום. אני ידעתי שבעלי בנה והוא עשה הכל. אני רק שילמתי את הכסף. ש: איך גילית "יום אחד?" ת: הבאתי שמאי ש: השמאי פורת, הוא גילה את זה? ת: כן ש: מה אמר לך השמאי פורת? הוא אמר שיש חריגות בניה? שאפשר להכשיר אותן? ת: הוא לא דיבר על הכשרה בכלל. הכשרה זה היה בזמנו. הוא אמר שיש חריגות בניה, זה הכל. ש: אני מפנה אותך למוצג 12, חוות הדעת של השמאי פורת. הסתכלתי בחוות הדעת שלו וחיפשתי לראות איפה הוא כותב שיש חריגות בניה והוא לא כתב. איך את מסבירה את זה? ת: זה בדיוק כמו שאמרתי לו שיש חריגות בניה והוא עשה לי משפט על שקרים. ש: בעל מקצוע מכובד, שהבאת מטעמך, ת: הוא רק נתן לי כמה שווה ערך הבית, זה הכל וזו היתה המטרה שהבאתי אותו. ש: תסכימי איתי שחריגות בניה או חלקים בבית שאי אפשר להכשיר, זה משפיע על הערך? ת: זה השמאי אמר, לא אני. אני לא יודעת. (בשלב זה התפרצה העדה באולם - י.א) ש: אני מפנה אותך למוצג 12, זו חוות הדעת של השמאי מטעמך. מדוע השמאי מטעמך לא מזכיר במילה אחת את חריגות הבניה? ת: ביקשתי ממנו רק שייתן לי כמה ערך הבית שווה, כי רציתי למכור. ואז ביקשתי חוות-דעת. ש: ואז הוא אומר לך שיש חריגות בניה. אז מה אמרתי לו, שלא יציין זאת בחווה"ד? ת: רק ביקשתי שיגיד לי מה ערך הבית וזה הכל. הוא הביא לי את המחיר ולפי זה, הלכתי ומכרתי את הביתה. ש: הוא היה בסיור בבית, נכון? ת: כן. ש: כל מומחה שבא לחריגות בניה, שמאי חייב לציין זאת בחוות הדעת, כי זה משפיע על המחיר. מדוע הוא לא מציין את זה? ת: לא יודעת. ביקשתי ממנו שרק לזה ייתן חוות-דעת, כמה הבית שווה. מכאן עולה כי יפת השמיטה או ביקשה מהשמאי להשמיט מחוות הדעת את המידע התכנוני הרלבנטי במלואו או בחלקו ומסרה את חוות הדעת "המצונזרת" לעיונו של X. אם נסכם את התרשמותי מגירסאות הצדדים כפי שציינתי לעיל אומר כך: בראש וראשונה עומדות בפני שתי גירסאות נוגדות של בעלי הדין עצמם, כאשר משקלן של העדויות ה"תומכות" מאויין כפי שפירטתי לעיל. בנוסף "סובלת" כל אחת משתי העדויות הללו מפיגמי מהימנות משמעותיים המפחיתים ממשקלה. לא זו גם זו. לאור חובתי להתעלם מן העדויות ה"תומכות" שהוצגו להן התקשיתי "לגייס" נימוקים לתקפותן לפי סעיף 54(3) לפקודת הראיות. גירסתו של X לפיה, לא ידע על כל בעיה בקשר עם היתרי הבניה , נסתרת מתוך עצמה ואינה מתיישבת עם חומר הראיות כפי שהסברתי לעיל. מין הצד האחר, גירסתה של יפת לפיה חשפה את מלוא המידע הנוגע להעדרם של היתרי הבניה, נסתרת אף היא מתוך חומר הראיות לאור עדותה בעניין חוות דעתו של פורת. נשים לב בנקודה זו להימנעותה של יפת מלזמן לעדות את פורת כמלמדת דבר או שניים על חששה מפני עדות זו. מה היא אם כן הסיטואציה העובדתית הסבירה ביותר שהתרחשה במציאות? תהליך קביעת המימצא העובדתי ה"קלאסי" הוא זה שבו דוחה השופט גירסה פלונית ומאמץ גירסה אלמונית. המודל המורכב יותר הוא זה שבו דוחה השופט חלקים מתוך גירסתו של כל צד ומרכיב מן החלקים הנותרים גירסה שלישית שאותה הוא רואה כסבירה יותר (לפי ההלכה המשפטית הקובעת כי ניתן לפסול חלקים מעדות ולקבל את הנותרים). זהו מהלך שבו מערה השופט ממחשבתו לתוך סיפור לא מושלם, כדי לעשותו לשלם יותר וסביר. בכך, קיים סיכון גבוה יותר של החמצה מאשר במודל שבו סומך השופט את ידיו על גירסתו של צד א' במלואה או בחלקה. במקרה שבפני, אין מנוס מהבניה של מציאות שבה לא הייתי נוכחת ואולם, סבירות התרחשותה לפי הבנתי את הדברים, היא הגבוהה ביותר מבין האפשרויות הקיימות. לפיה, ידעה יפת על קיומן של חריגות בניה, אלא שזו יצרה את הרושם כי מדובר בחריגות שוליות, הניתנות להכשרה בדיעבד או, למכשלות טכניות. הואיל וכך היה עליה להסכים לנוסח הסכם שבו התחייבה להעדרן של חריגות בניה, הגם שידעה כי אין הדבר כן. אשר לX, זה ידע על קיומן של חריגות בניה, אם מתוך דברים ששמע מיפת ואם מתוך מידע שאסף בכוחות עצמו מתיק העיריה. למרות זאת שבו את ליבו יתרונותיו של הנכס, במיקומו ומחירו. הסכמתה של יפת להצהיר על העדרן של חריגות בניה במצב זה נפלה לידיו כפרי בשל. שני הצדדים פעלו האחד כלפי משנהו בחוסר תום לב תחת מסווה של גילוי לב. יפת, העמידה פנים כאילו אין כל חריגות בניה משמעותיות וX העמיד פנים כאילו הינו מאמין לה. יפת לא ידעה כי לX יש מידע בעניין ממקורותיו הוא וגם X לא ידע כי ליפת מידע נוסף מפורת אותו אין היא חושפת בפניו, אלא באופן חלקי ומעוות. שני הצדדים ראו כל אחד מנקודת מבטו את מחיר הבית כהולם את המידע המצוי ברשותו. רק בשלב מאוחר יותר, בנסיבות שלא נחשפו עד תום, גילה X כי יפת אינה מסוגלת להשלים את ההיתרים החסרים במלואם. מוצגים 15 ואילך מתייחסים איפוא לתקופה שבה החלו הצדדים לתעד את פניותיהם "עם הפנים" להליכים המשפטיים כך שיש להתייחס בספקנות רבה לאופן שבו מוצג המידע שם. עובדה היא, כי למרות טרוניותיהם ההדדיות השלימו הצדדים בפועל את תנאי ההסכם עד תום. אז מהי תמונת המצב העדכנית ? תמונת המצב הסופית איפוא הינה כי בקומת הכניסה בבית קיימת בניה ללא היתר שביצעה יפת הכוללת חדר שינה ומרפסת פתוחה בשטח של כ- 30 מ"ר וחדר שירותים צמוד לחדר שינה שהקים X בשטח של 5 מ"ר. כל שיטחי הבניה הללו ניתנים לאישור, אם תוגש בקשה מתאימה לפי תנאי הרשות. בקומה א' של הבית בנתה יפת שני חדרי רחצה בשטח כולל של כ- 17 מ"ר ועל כך הוסיף X שטח של כ 2.24 מ"ר מתוך מבואה ופיר שהיו במקום. תוספת בניה זו בכללותה, אינה ניתנת להכשרה לפי חוקי התכנון והבניה. בקומת הגג הוסיפה יפת חדר בשטח 13 מ"ר, אשר לפי בדיקת המומחה ניתן לאישור בדיעבד אם ייבנה לו גג רעפים. עימות הקביעות העובדתיות עם הנורמות המשפטיות כיצד נכון אם כן ליישם נורמות משפטיות על גבי מערכת עובדתית זו שבפנינו? כאן יש לפצל את הדיון לפי עילות התביעה השונות שהן, הפיצוי המוסכם וירידת הערך. הזכאות לפיצוי המוסכם אשר לפיצוי המוסכם, כאן ניתן לזהות על פני הדברים על בסיס תיאור המימצאים העובדתיים קיומה של הפרת חובת הגילוי (הקשורה במצג השווא) מצידה של יפת בעניין היקף וטיבן המלא של חריגות הבניה והתנהגותה ראויה לגינוי. זו מצדיקה את פסיקת הפיצוי המוסכם. יפת טוענת בסיכומיה כי מדובר בהעדרו של יחס סביר, בין הפיצוי הקבוע בהסכם לבין הנזק לו טוענים X. טענה זו נטענת, לדעתי, באופן סתמי וחסר ביסוס. בניה בחריגה מהיתר היא מעשה חמור, ששיעור הנזק הצפוי בו הינו מן המשמעותיים בחייו של רוכש נכס. שיעור הפיצוי לכשעצמו הינו סביר והולם את חומרת ההפרה בכפוף לשאלת שיתופו של X באחריות. בהקשר זה לא נכון לדעתי, להתעלם ממחדלו המקביל של X. שכן, לפי קביעתי ידע זה על קיומן של חריגות בניה בדרך זו או אחרת גם אם לא הבין את שיעורן המדוייק ואת הדרך להכשרתן. מבחינה מסויימת עצם הלה את עיניו ושיתף פעולה עם הצגת דברים שאינה משקפת את המציאות הידועה לשני הצדדים להסכם, באמצעות עירפולה. כפי הנראה, הלם הדבר את נוחותו והוא העדיף שלא לעסוק ב"נסתר". בהקשר זה מצאתי לרלבנטית את הפסיקה בעניין רשלנותו של עורך דין שלא בדק את המידע בגופי התכנון כמו בע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט,. אם כלפי לקוחו אין עורך הדין יוצא ידי חובה אם אינו בודק את פרטי הנכס בוועדה לתכנון כך אין אדם יוצא ידי חובת עצמו אם אינו עושה כן שעה שהינו עורך דין. לפיכך, יש לדעתי לראותו כשותף מלא לאחריות ולבטא שותפות זו בהפחתה של סכום הפיצוי המוסכם כדי מחצית. הזכאות לפיצוי בגין ירידת ערך התלבטתי רבות בשאלת זכאותו של הרוכש X לפיצוי בגין ירידת ערך. לפי חוות דעתו של המומחה, קיימת ירידת ערך של הבית בהשוואה לבית הבנוי על פי היתר בהיקף של כ- 200,000 ₪ .יפת חולקת אמנם על חישוב ירידת הערך שנעשה על ידי המומחה,ומשתמשת לשם כך בציטוטים מן הפרוטוקול המשוייכים אלי. אלא שלמרות ספקותי בנושא ,כפי שהדבר בא לידי ביטוי במובאות מפי, הניחה בסופו של עניין, דרך חישובו של המומחה את דעתי. הערכת המומחה לא נפגמה אמנם, למרות זאת קיימות לדעתי, כמה אופציות להכרעה משפטית שכל אחת מהן ניתנת לתיקוף לוגי. מהן אם כן האפשרויות ? אפשר כי נאמר כי ירידת הערך שנגרמה היא ניזקו של X ויש לזכותו בכל היקפה על פי חוות הדעת של המומחה. לפי גישה זו, שהיא בעלת מאפיינים פורמאליסטיים פוזיטיביסטיים אין מקום לשיקולים מוסריים ערכיים בהכרעה מסוג זה ויש להיצמד למימד הסמי- אמפירי של הפתרון. באותה מידה סביר לומר, כי הקביעה בדבר שיתופו באחריות של X מחייבת קביעה יחסית של היקף ירידת הערך לפי מה שנקבע בנושא הפיצוי המוסכם או לפי מפתח אחר שתבטא אחריות תורמת מצידו. בדרך זו יזוכה X בפיצוי כספי מופחת אף בגין ירידת הערך. השקפה זו מחדירה שיקולים ערכיים מוגבלים לתוך מערכת השיקולים ומרככת את המבנה הפורמאלי של ההכרעה. האפשרות הנוספת, תעדיף לרופף את הזיקה ההדוקה להערכה השמאית ולכפוף את השימוש בה באופן מלא, לפן הערכי של הפרשה. לפי גישה זו, לא יהא השופט כבול ביישום הערכה שמאית אם זו אינה משתלבת, באופן טבעי, עם התפיסה המוסרית הנוכחת במשפט. האפשרות המועדפת ונימוקיה: לאחר לבטים לא מעטים, בחרתי באחרונה ואסביר להלן את שיקולי: לצורך כך נחזור על הפרטים הרלבנטיים לסוגיית הבניה ללא היתר. קומת הכניסה של הבית כללה לפי ההיתר, חדר דיור, מטבח מקלט ומדרגות פנימיות בשטח של כ - 28 מ"ר. עליה הוסיפה יפת, ללא היתר, מרפסת פתוחה בשטח של כ- 21 מ"ר וכן חדר שינה נוסף בשטח של כ- 9 מ"ר ועליו הוסיף X שטח שירותים בהיקף של 5 מ"ר. קומה א' של הבית (קומה ב' לפי ההיתר) כוללת על פי היתר הבניה, שני חדרי שינה ומרפסת בשטח של כ- 38 מ"ר. על כך הוסיפה יפת, בבניה ללא היתר, יחידת רחצה ושירותים ויחידת רחצה נוספת בשטח כולל של כ- 17 מ"ר ועל כך הוסיף X שטח של 2.24 . סך כל שיטחה של הקומה לאחר התוספות הינו 58.04 מ"ר. לפי השקפתי, אדם הבא לריב את ריבו בקשר לנזקי הפרת חוקי התכנון והבניה צריך לבוא לבית המשפט ב"ידיים נקיות" ולא בכאלה המוכתמות אף הן באותו מעשה עברייני, במיוחד כשמדובר באדם שהוא עורך דין על פי עיסוקו. אני ערה לכך שהיקף הבניה הבלתי חוקית שבה מעורב X שולי ביחס להיקף הבניה הבלתי חוקית שהקימה יפת. ואולם, יהא שיעורה אשר יהא, עדיין מאירה פעילות זו באור אחר את מעשיו ואת שיקוליו ברכישת הבית. בקביעתי זו, באה לידי ביטוי השקפה עקרונית אותה יישמתי בעבר במספר מקרים הדומים אנאלוגית למקרה זה. בטוייה של גישה זו, המבקשת להערות לתוך הדפוסים הנורמטיביים הפוזיטיביים אמות מידה של מוסר עומדת ביסודה של תפיסת "תום הלב" ו "הידיים הנקיות". עליה אף נימנות תיאוריות ה"השתק" למיניהן שלאורן חסום אדם מלהעלות טענות שחוסר הכנות והיושר אופפים אותן בצורה בולטת. הוא הדין ביחס לעקרון המוכר בביטוי "שלא יצא חוטא נשכר". זה משקף אף הוא, סוג של מניעות שאינה מעוגנת בהכרח בדין הפוזיטיבי ועדיין, יוצרת טעם של חוסר יושר המותיר תחושה קשה של אי נוחות( והשווה לעניין זה את פסק-דינו של כב' השופט ש. לוין בפרשת אדרס (דנ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס ג.מ.ב.ה, פ"ד מב(1) 221, 237)). ביישום למקרה שבפני, מצאתי כי לא נכון לפצות את X בכל פיצוי שהוא בגין ירידת הערך. סוף דבר: התביעה התקבלה בחלקה. הנתבעת תישא אפוא כלפי התובעים בתשלום הסך של 30,000 דולר, כפי שערם היציג ביום מסירת החזקה בבית ומאותו מועד, יישא חיוב זה בהפרשי הצמדה וריבית כדין, עד לתשלום בפועל. אשר להוצאות - אכן, הנתבעת ניהלה הליך קשה ומכביד לאורך כל הדרך. בהתחשב בכך, יועמד חיובה בהוצאות על הסך של 15,000 ₪ (כולל אגרה ושכר עדים), בצירוף שכר טרחת עורך דין בסך של 10,000 ₪ . חריגות בניהבניה