אישור זכויות מעמידר

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא אישור זכויות מעמידר: זוהי תביעה למתן סעד הצהרתי שלפיו התובעים הם בעלי הזכות להירשם כחוכרים של המקרקעין הנכללים בחוזה השכירות המקורי, קרי מגרש 7 המקורי, שהפך למגרשים 2009, 2010, 2011, המהווים את חלקות 221-223 בגוש 8808 בעין שריד (להלן:- "הנכס") כמפורט להלן. 1.        רקע: על פי הנטען בכתב התביעה, חתם חג'ג' בכור ביום 22.10.61 על "כתב הסכם" (להלן:- "כתב ההסכם") עם הנתבעת 1 (להלן:- "עמידר") שלפיו הוא שכר נכס שהיה ידוע באותו המועד "כמגרש 7 בית מגורים ושטח קרקע בשטח של כ-1600 מטר", הוא הנכס הנ"ל (כתב ההסכם - נספח א' לכתב התביעה). לאחר חכירת הנכס, חג'ג' בכור שנפטר בינתיים (להלן:- "המנוח") נשא לאישה את חג'ג' מוחה שנפטרה בינתיים אף היא (להלן ביחד:- "המנוחים"). התובעים הם יורשי המנוחים. בהתאם לכתב התביעה, לנוכח מחלוקות שהתגלעו בין היורשים, לא הסדירו התובעים את רישום זכויות הנכס, אולם לנוכח פנייתם לעמידר לקבלת אישור באשר לזכויות המנוח, הם קיבלו אישור לזכויותיו של המנוח על מגרש 7 אליו מצורף תשריט של המקרקעין (אישור הזכויות - נספח ב' לכתב התביעה). לפי הנטען בכתב התביעה מאישור זה עולה שחלו שינויים תכנוניים במקרקעין והשטח חולק לשלושה מגרשים לבנייה בגוש 8808 - מגרש 2009 שנמצא בחלקה 222; מגרש 2010 שנמצא בחלקה 221 ומגרש 2011 שנמצא בחלקה 223, עליו קיים בית המגורים. עוד נכתב בתביעה שעל בסיס אישור זכויות זה הוצאה שומה על המקרקעין (נספח ג' לכתב התביעה). לאחר התדיינויות שהתקיימו בין היורשים, הם הגיעו להסכמה על פירוק השיתוף במכירת הנכס למרבה במחיר וחלוקת התמורה בין היורשים (תביעה לפירוק השיתוף - נספח ד' לכתב התביעה). אלא שלטענתם, במהלך ההכנות למכירת הנכס הם פנו לעמידר לקבל אישור זכויות מעודכן וגילו להפתעתם שלטענת עמידר יש להם זכויות רק בחלק מהמקרקעין שכיום מוגדר כמגרש 2011 ומהווה לשיטתם כרבע מהשטח שהיה למנוח במקור. בהתאם לכך המציא הנתבע 2 (להלן:- "המינהל") ליורשים חוזה חכירה לחתימה רק לגבי חלקה 223 (מגרש 2011) (נספח ו' לכתב התביעה). מאחר שהיורשים לא השלימו עם תוצאה זו הם פנו בשנית לעמידר ולמינהל בדרישה להכיר בזכותם על הנכס כולו. הנתבעים דחו את הדרישה וחזרו על עמדתם שלפיה אין אסמכתאות המעידות על רכישת זכויות בחלקות 221 ו - 222. משכך, הגישו התובעים את התביעה דנן. הנתבעים הגישו כתבי הגנה בהם העלו בין היתר, טענות לסילוק התביעה על הסף מחמת התיישנות, שיהוי, נזק ראייתי, העדר יריבות ועוד. לאחר שתי ישיבות קדם משפט שהתקיימו לפניי, הסכימו הצדדים שיוגשו סיכומים בכתב ופסק הדין יינתן על סמך החומר הקיים בתיק. טענות הצדדים: בכתב התביעה לא נטען כמעט דבר. צוין בו אך ורק שהמנוח שכר את הנכס מעמידר בשנת 1961 והתברר שעמידר גורסת שלא כל הנכס נכלל בכתב ההסכם. לכתב התביעה צורף כתב ההסכם שאחד מנספחיו היה תשריט שלכאורה תוחם את מגרש 7, אך מוכחש על ידי עמידר. עמידר גורסת שעל פי כתב ההסכם, נמכרה למנוח דירה 7 בלבד והקרקע שעליה היא בנויה ולא הקרקע שסביבה, מאחר שהיא, עמידר, כלל לא הייתה מוסמכת להחכיר קרקעות. את גודל השטח שהיה אמור להיות מוצמד לדירה - היה אמור המינהל לקבוע. תפקיד עמידר הסתיים עם מכירת הזכויות בנכס. לשון כתב ההסכם והמסמכים שצורפו לתיק המוצגים מטעם עמידר מעידים שנמכרה למנוח דירה בלבד. המנוח אף לא שילם לעמידר דמי חכירה עבור המגרש אלא שילם דמי חכירה רק עבור הקרקע מתחת לדירה. התובעים טוענים כי הניסיון להפריד בין המבנה למקרקעין חסר בסיס משפטי שכן אין מפרידים בין בניין קבע לבין המקרקעין עליו נמצא. כך אף הניסיון להפריד בין עמידר לבין המינהל חסר יסוד. לדברי התובעים מדובר בחוזה חכירה לכל דבר שחל על הבית ועל המקרקעין גם יחד. אין זכר בחוזה החכירה שהמבנה הופרד מהקרקע. זהו הפירוש ההגיוני היחיד העולה מקריאת סעיף 14 לכתב ההסכם. בנוסף, הוגשה שומה שהגדירה את הנכס לפי המצב התכנוני בעת עריכתה ועמידר התנהגה כמי שקיבלה אותה. התובעים מוסיפים וטוענים שבאישור הזכויות שהנפיקה עמידר אין הבחנה בין בית מספר 7 למגרש מספר 7 שכן התייחסו אל שניהם כאל אחד. התובעים דוחים את טענת עמידר שתפקידה הסתיים עם חתימת כתב ההסכם שכן תיק המוצגים שהגישה מצביע על כך שהיא הייתה הכתובת לכל דבר המתייחס לנכס ולא המינהל. המקרקעין לא נרשמו בספרי מרשם המקרקעין על שם המנוח משום שלא הייתה אפשרות לעשות כן, ולא בשל מחדלי המנוח. אין לקבל את טענת עמידר המגלגלת את חוסר המעש שלה על התובעים מקום שתפקידה היה לגרום לרישום. התובעים מדגישים גם כי אין כל טענה המכחישה את העובדה שהמנוחים רשומים כבעלי זכויות חכירה בספרי עמידר ולכן מעמדם כחוכרים ולא כטוענים לאכיפת זכות חוזית. כמו כן מאחר שהקרקע היא מוסדרת אין התיישנות על זכויות חכירה בקרקע מוסדרת. לדעת התובעים אין גם לקבל את טענת השיהוי שהעלו הנתבעים שכן המנוחים היו רשומים כבעלי זכויות בספרי עמידר ולנוכח הירושה, לא היה לתובעים כל צורך באכיפת זכותם שכן הזכויות מעולם לא הוכחשו על ידי עמידר. התובעים נזקקו לתביעה רק כאשר הודע להם שלא מכירים בזכויותיהם. עמידר והמינהל טוענים עוד כי התרשים עליו סמכו התובעים את יהבם, שצורף כחלק מנספח א' לכתב התביעה, אינו מהווה חלק מההסכם ולשון ההסכם לא כוללת הפנייה אליו. התרשים שצורף להסכם הוא התרשים שצורף כמוצג 6 לתיק המוצגים של עמידר, שהתובעים לא צירפוהו כלל לתביעה. אף אם היה התרשים מצורף להסכם הדבר נועד להתמצאות ביחס לחלקה וגוש. הנתבעים מצביעים גם על כך שהתובעים ידעו לכל המאוחר בשנת 1999 על חלוקת המקרקעין לשלושה מגרשים. אף על פי כן לא התנגדו לפרצלציה ולא טענו כיצד מחלקים מגרש שנמצא בחכירתם. התובעים אף לא התנגדו להליכי ההסדר שבהתאם להם השתנו מספרי הגוש והחלקה. לטענת הנתבעים פרשנות ההסכם והתנהגות הצדדים מעלה שעסקת המכר כללה מכירת דירה בלבד ולא החכרת מגרש. זוהי אף הפרשנות של בתי המשפט במקרים דומים אחרים ואף נקבעה הלכה מחייבת לעניין זה. כמו כן, אין מקום להחלת הכלל בנוגע לפרשנות חוזה כנגד המנסח. כלל זה חל רק כמפלט אחרון לאחר שבית המשפט ניסה להפעיל כללי פרשנות אחרים כדי ללמוד את כוונת הצדדים. הנתבעים סבורים שטענת התובעים שלפיה לא ניתן להפריד בין מבנה לקרקע ולא ניתן לבצע עסקה של דירה לחוד וקרקע לחוד דינה להידחות. בתקופה בה נחתם כתב ההסכם, מכירת דירה בנפרד מהקרקע הייתה מתבצעת באופן קבוע ולא היה קיים עיקרון זה. לדעתם, אף לנוכח התנהגות המנוח ויורשיו במהלך השנים ניתן להיווכח שהם ידעו היטב שרכש את הדירה ללא המגרש. המנוח ידע היטב שלא נמכרו לו כל זכויות בקרקע ולכן נמנע מהגשת תביעות בנושא. טענת התובעים שהמנוח רכש גם את המגרש לא נטענה במשך 38 שנה. כמו כן, אם היה המנוח חוכר את הקרקע, הוא היה נדרש לשלם מס רכוש וארנונה והיורשים היו מביאים ראיה לתשלום זה מרשויות המס. התובעים אינם מחזיקים במגרש 7 המלא ואף אם הם מחזיקים בשטח הגדול יותר מקונטור דירה 7, אין בכך משום גושפנקה לזכויות כלשהן במגרש. לטענת הנתבעים, אף אם הרישום בספרי עמידר קוהרנטי לרישום בלשכת רישום המקרקעין, עדיין הרישום היה של דירה 7 בלבד. המנוח ויורשיו מעולם לא היו רשומים כבעלי זכות חכירה במגרש 7 בספרי עמידר. לכאורה, בהתאם לדיני היושר לקונה זכות שביושר היוצרת נאמנות קונסטרוקטיבית הדוחה את מרוץ ההתיישנות, אולם הן מאחר שהתובעים עצמם כופרים בסיכומיהם שקיימת להם זכות שביושר, הן לנוכח ההלכה הפסוקה, לא חלה לטענת הנתבעים בענייננו זכות שביושר ונאמנות קונסטרוקטיבית ביחס למנוח שכן לא מתקיימים שני התנאים להחלתה. להשלמת התמונה אציין כי ב"כ התובעים כלל בסיכומיו טענות עובדתיות שלא נכללו בכתב התביעה, שלא הוכחו בכל דרך שהיא והמהוות חריגה מהמחלוקת כפי שהוגדרה בכתבי הטענות. 3.       דיון והכרעה: המחלוקת בין הצדדים עניינה בשאלה האם התובעים, בתור יורשיו על פי דין של המנוח, בעלי הזכות להיות חוכרים של מלוא מגרש 7 המקורי הידוע כיום כגוש 8808 חלקות 221, 222 ו-223 כטענתם, או שזכאותם קיימת אך באשר לחלקה 223 עליה קיים בית המגורים, כטענת הנתבעים. סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע כדלקמן:- "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו." באשר לפירוש הסעיף המתוקן דלעיל נקבע זה מכבר כי "...הפירוש הנכון לסעיף המתוקן הוא כדלקמן: חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית - ניתנת לסתירה - שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון, דהיינו: את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב. החזקה ניתנת לסתירה במקרים שבהם למד בית המשפט, מתוך הנסיבות, כי הלשון אינה פשוטה וברורה כפי שנחזתה להיות במבט ראשון; וכי למעשה - עשויה היא להתפרש בדרכים אחרות מאלה שנראו ברורות בתחילת הדרך הפרשנית. ודוקו: קיומה של החזקה מבטא את משקלה החשוב והמשמעותי של לשון החוזה; לעומת זאת, היותה ניתנת לסתירה משקפת את העובדה כי משקלה של הלשון, חרף חשיבותה, אינו מכריע או בלעדי." [רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ, פסקה 26 לפסק דינו של המשנה לנשיאה ריבלין (לא פורסם, 26.2.12)]. לנוכח המשקל הרב שיש ליתן ללשון החוזה בהתאם לדין ולפסיקה, כדי להכריע בתביעה דנן אפנה תחילה ללשון כתב ההסכם שנחתם בין המנוח לבין עמידר. ב"והואיל" השני בכתב ההסכם נכתב כדלקמן:- "והואיל והמשתכן הסכים לרכוש מעמידר ועמידר הסכימה למסור למשתכן...זכות במבנה מס' 7 המכילה 1 חדרים (להלן הנכס) וחלק בלתי מסויים (מושאע) במגרש שעליו עומד המבנה בהתאם לתרשים המצורף לכתב הסכם זה או שיימסר למשתכן בתאריך מאוחר יותר." דהיינו, הגדרת הנכס שבמוקד כתב הסכם זה היא מבנה מס' 7 המכיל חדר אחד, קרי דירת המגורים ולכן כל התייחסות בהמשך כתב ההסכם ל"נכס" הכוונה למעשה לדירה. אמנם בהמשך, כפי שמייד אציין, מתייחסים סעיפים מסוימים בכתב ההסכם ל"דירה", מבלי שיש כל הגדרה לדירה, אולם לנוכח הגדרת ה"נכס" דלעיל סבורני כי אכן הכוונה לדירה. חיזוק לכך מצאתי בסעיף 13 לכתב ההסכם שקובע:- "הותנה במפורש בין הצדדים כי הנכס נמסר לחזקתו של המשתכן על יסוד הצהרתו כי אין לו דירה אחרת." לאמור, "הנכס" הוא הדירה המסוימת שבבסיס כתב ההסכם. סיפת הסעיף עוסקת בחלק בלתי מסוים במגרש עליו עומד המבנה בהתאם לתרשים. סיפת הסעיף מחזקת את ראשיתו שכן אם היה המנוח רוכש את מלוא מגרש 7 המקורי ככל הנראה היה נכתב שהוא רוכש את המגרש כולו ולא חלק בלתי מסוים ממנו במגרש עליו עומד המבנה. מכאן נראה שהסעיף דלעיל תומך בגרסת הנתבעים. בנקודה זו אעיר כי אין חולק שנרכש בית ואליו היה אמור להיות מוצמד שטח קרקע כפי שאכן הוצמד על ידי חלקה 223. המחלוקת נוגעת אך ורק לשאלה: האם כל מגרש 7 הוצמד לבית או רק חלק ממנו. כפי שצוין ויובהר - שוכנעתי שלא כל הנכס, הוא מגרש 7, הוצמד לדירת המנוחים, ולפיכך דין התביעה להידחות. ואכן, המשך העיון בסעיפיו השונים של כתב ההסכם מחזק מאד מסקנה זו, כפי שאפרט להלן: (אא) עמידר התחייבה למסור ולהעביר למנוח את הנכס והמנוח התחייב לקבל לחזקתו ולרכוש את הנכס מעמידר [סעיף 2] - כאמור, הנכס הוגדר כמבנה המכיל חדר אחד. הסעיף לא מזכיר בשום דרך שהיא את המגרש עליו קיים הנכס. (בב) עמידר התחייבה בכתב ההסכם לגרום לכך שבתוך 36 חודשים תירשם זכותו של המשתכן בנכס בצורת חכירה ראשית [סעיף 3(א)] - דהיינו, לא מדובר בזכות הקיימת במגרש כולו אלא בנכס בלבד וכן מעיד הסעיף שכתב ההסכם לא מהווה חוזה חכירה. גג) תנאי חוזה החכירה שייחתם בין בעלי הקרקע לבין המנוח ביחס לנכס ייקבעו על ידי בעלי הקרקע ועמידר [סעיף 3(ב)] - הסעיף מעיד הן על ההבחנה הברורה בין עמידר כמי שמכרה את הדירה לבין בעלי הקרקע איתם יחתום המנוח על חוזה החכירה בעתיד, הן על כך שכתב ההסכם אינו מהווה חוזה חכירה שכן חוזה חכירה צפוי להיחתם בעתיד. על כך שכתב ההסכם לא מהווה חוזה חכירה מעיד אף האמור בסעיף 4(ז) הקובע שהמנוח יהיה זכאי לקבל זכות חכירה רק אם יסלק קודם לכן את כל המגיע ממנו לעמידר. (דד) המנוח התחייב בכתב ההסכם להשתמש בנכס למטרת מגורים בלבד לשימוש עצמי שלו ושל בני ביתו ואסור לו להשתמש בנכס למטרה אחרת אלא בהסכמה בכתב מראש מעמידר [סעיף 12(ב)]. בנוסף, תנאי מפורש למסירתו של הנכס על פי כתב ההסכם היה הצהרת המנוח שאין לו דירה אחרת [סעיף 13] - שני הסעיפים מעידים באופן מפורש שהמנוח רכש את הדירה גרידא ולא את המגרש. (הה) כתב ההסכם אסר על המנוח להכניס כל שינוי או להוסיף כל תוספת בנייה ל"יחידה ו/או לקרקע" [סעיף 14(א)] - ההבחנה הקיימת בסעיף זה בין היחידה לבין הקרקע מעידה שבכל יתר הסעיפים שלא קיימת הבחנה זו, הכוונה היא לדירה בלבד ולא למגרש. (וו) עמידר, בעלי הקרקע ויתר המשתכנים בבית בו נמצא הנכס יהיו רשאים לבצע ביתר היחידות בבית ובקרקע כל שינוי או תוספת שאושרו על ידי עמידר מבלי להזדקק להסכמת המנוח [סעיף 14(ג)] - קיומו של סעיף זה בכתב ההסכם לא יכול לעלות בקנה אחד עם הטענה שהמגרש כולו הוחכר למנוח. (זז) לאחר תום תקופה של 3 שנים יהיה רשאי המנוח, בהסכמת עמידר ובעל הקרקע, להעביר לאחר כל זכות שיש לו בדירה [סעיף 18(א)]; אם המנוח ימסור את הדירה לאחר ללא הסכמת עמידר, תהיה רשאית עמידר לבטל את ההסכם [סעיף 18(ג)]; אם המנוח לא יקיים אחד מתנאי ההסכם עמידר תהיה רשאית לבטל מיד את ההסכם והמנוח יהיה חייב לפנות את הדירה [סעיף 19] - מכלל ההן שומעים את הלאו - המנוח רכש את הדירה בלבד ואליה מתייחס כתב ההסכם. אין כל אזכור של המגרש. (חח) המנוח הסכים שעמידר תהיה חופשית הן לפני רישום חוזה החכירה הן לאחר הרישום, למשכן כל זכות שיש לה בנכס ו/או בבית המכיל את הנכס ו/או במגרש שעליו בנוי הנכס [סעיף 23] - ברי, כי אם היה המנוח בעל זכות החכירה במלוא המגרש המקורי, לא היה מתקבל על הדעת שכתב ההסכם מאפשר לעמידר למשכן זכויות במגרש באופן חופשי וללא אישור של בעל זכות החכירה בו. אמנם כתב ההסכם עושה שימוש במילים "נכס" "דירה" ו"יחידה" ולא משתמש בהגדרה אחת לכל אורכו, דבר שעלול היה ליצור בנסיבות אחרות חוסר בהירות, אולם אין זה גורע מכך שהסקירה דלעיל של לשון כתב ההסכם על סעיפיו השונים מובילה למסקנה שהמנוח רכש את הדירה בלבד ואת הקרקע מתחתיה ולא את מלוא המגרש, כטענת התובעים. מעבר לכך, מלבד הסעיפים הקיימים בכתב ההסכם אליהם התייחסתי עתה, בולט בו העדרם של פרטים הקיימים בחוזי חכירה כגון - הגדרה של גודל השטח המוחכר, הגדרה שהייתה חייבת להתקיים אם היה מדובר בחוזה חכירה של המגרש עצמו; תקופת החכירה; תנאי החכירה ועוד. אף כותרת ההסכם מעידה שלא מדובר בחוזה חכירה ואף כינויו של המנוח "משתכן" ולא "חוכר" מחזקת מסקנה זו. מעבר ללשון כתב ההסכם המעידה על רכישת הדירה בלבד, עיון במסמכים השונים שהוגשו מוביל אף הוא למסקנה זהה: (אא) באישור הזכויות שהנפיקה עמידר בשנת 1999 (נספח ב' לכתב התביעה) נרשם כי המנוח בעל זכויות בחכירה שנתית בנכס בישוב עין שריד רחוב עין ורד 00007/1 קומה 01. אין כל אזכור למגרש. (בב) הבקשה לרכישה מחודש ספטמבר 1961 שהגיש המנוח (מוצג 1 למוצגי עמידר) שקדמה לחתימה על כתב ההסכם, עוסקת באופן מפורש ברכישת דירה בעלת חדר 1 המהווה את מבנה מס' 7 ביחידה מס' 7. בסעיף 9 לבקשה התחייב המנוח לקבל את הדירה הזו או "לקבל איזו דירה שהיא בשיכון הנ"ל" - אין כל אזכור למגרש. (גג) המכתב ששלח ראש המועצה האזורית הדר השרון לעמידר (מוצג 2 למוצגי עמידר) עסק במכירת בית מס' 7 למנוח. (דד) אישור הבקשה לרכישה של עמידר (מוצג 3 למוצגי עמידר) עסק מפורשות ברכישת הדירה, כך אף אישור הרכישה [מוצג 9 למוצגי עמידר]. (הה) טופס דמי הביטוח ודמי החכירה מטעם עמידר (מוצג 4 למוצגי עמידר) עוסק במפורש בביטוח הדירה ולא מאזכר מגרש כלשהו ואף מפנה לכתב ההסכם שנחתם באותו יום "בעת רכישת דירתך" - מחזק את המסקנה שכתב ההסכם כולו עסק אך ברכישת הדירה. (וו) בהודעה על סילוק המשכנתה (מוצג 10 למוצגי עמידר) תואר הנכס כבית 7/1 עם חדר 1 למטרת מגורים עם מספר גוש וחלקה. המשבצת למילוי המגרש נותרה ריקה, נתון שמחזק את המסקנה שלא דובר על החכרת המגרש. אף בפנקסי תשלומי המשכנתה ששלחה עמידר למנוח דובר על הלוואה שהמנוח קיבל בעת רכישת דירה [מוצג ח לסיכומי המדינה]. אין ספק שמסמכים אלה תומכים אף הם במסקנה שהנכס אותו רכש המנוח היה דירת המגורים וחלק בלתי מסוים במגרש (ולאחר השינוי התכנוני שעבר המקרקעין - חלקה 223) ולא מגרש 7 המקורי כולו. כדי לתמוך בגרסתם צירפו היורשים לכתב התביעה שומה שהעריכה את שוויים של שלושת המגרשים שעל המקרקעין (2009, 2010, 2011) משנת 1999. בכתב התביעה הסתפקו התובעים לציין בשורה את צירופה של השומה מבלי להעלות כל טענה בנוגע אליה, בלי לציין ביוזמת מי נערכה ולאיזו מטרה. בסיכומיהם הוסיפו התובעים (שלא כדין) שלאחר שעמידר טענה שהמנוח רכש רק את בית מס' 7 עם מגרש מספר 7 הם הגישו שומה המגדירה את הנכס לפי המצב התכנוני בעת עריכתה ועמידר התנהגה כמי שקיבלה את השומה כנכונה. לא מצאתי שקיומה של שומה זו רלוונטי להכרעה בתביעה דנן שכן רב הנסתר על הגלוי לגביה: ראשית, השומה לא נערכה לצורך הגשתה לבית המשפט ומשכך לא נערכה בהתאם לדין וכלל לא ברורה קבילותה. שנית, מעיון בשומה עולה שהמומחה נדרש לשום את שוויים של המגרשים בשלמותם כריקים ופנויים (סעיף א' לשומה) ולא להביע דעתו באשר לזהות בעלי הזכויות בהם. ספק רב אם שמאי מקרקעין מוסמך בכלל להידרש לשאלת בעלי הזכויות. שלישית, השומה נערכה בשנת 1999 וכלל אינה עדכנית. בנוסף, מעבר לעובדה שהתובעים לא העלו כל טענה באשר לשומה במסגרת כתב התביעה ולכן טענתם בשלב הסיכומים מהווה הרחבת חזית, אף לגופו של עניין אין ממש בטענתם שעמידר בהתנהגותה קיבלה את השומה כנכונה. אין כל אסמכתה לכך שהשומה נמסרה לעמידר ואף אין כל ראיה לכך שעמידר קיבלה את השומה כנכונה. משכך סבורני, שקיומה של השומה אינו מעלה ואינו מוריד במחלוקת שלפניי. באשר לתרשים אליו מפנה סעיף 2 לכתב ההסכם - הצדדים חלוקים בשאלה איזה תרשים צורף לכתב ההסכם. לגרסת התובעים, התרשים שצורף לכתב ההסכם ואותו צירפו לכתב התביעה הוא "תרשים המגרשים". לשיטת הנתבעים, התרשים שצורף לכתב ההסכם והיה קיים בתיק הנכס בעמידר, הוא תרשים שיכון עמידר (מוצג 6 לתיק המוצגים מטעם עמידר), אותו התובעים כלל לא צירפו לכתב התביעה. על פי תרשים עמידר התובעים רכשו מעמידר את הדירה בלבד על פי השטח המסומן בו. לטענת עמידר, תרשים המגרשים למעשה נועד לצורך התמצאות באיתור הנכס מאחר שבאותה התקופה לא היו רחובות ולא הייתה תב"ע ואין מדובר בתרשים שהיווה חלק מכתב ההסכם. בע"א 2135/91 גיל וישראל דוד נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם, 19.4.94) (להלן:- "עניין גיל וישראל דוד") דובר על דירה שהשכירה עמידר בשנת 1955 בבית דו משפחתי. להסכם צורפו מסמכים שונים, ביניהם מסמך שכותרתו "שיכון עמידר - רמת ישי תרשים המגרשים". בהמשך הוכנסו שינויים בתכנית בניין ערים והמגרש עליו נבנה הבית בו הייתה ממוקמת הדירה פוצל לשני מגרשים. הוגשה תובענה להצהרה שהמבקשים הם בעלי זכויות חכירה במחצית בלתי מסוימת במגרשים מהם היה מורכב המגרש טרם פיצולו. בית המשפט המחוזי דחה את התובענה. בית המשפט העליון שדן בערעור קבע, בין היתר, שתרשים המגרשים לא הוזכר בהסכם ונראה כי צורף רק לצורך זיהוי הדירה בבית המשותף. סבורני כי האמור בעניין גיל וישראל דוד נכון אף לתביעה דנן. כתב ההסכם אינו מזכיר את תרשים המגרשים ומתקבל על הדעת שהוא צורף לצרכי זיהוי של הנכס. כך או אחרת, שעה שיש מחלוקת לגבי התרשים אליו הפנה כתב ההסכם והתובעים אף לא התייחסו לתרשים שיכון עמידר, הם לא עמדו בנטל להוכיח שתרשים המגרשים הוא שצורף לכתב ההסכם. עניין גיל וישראל דוד רלוונטי אף לטענת התובעים שלפיה אין מפרידים בין בניין קבע לבין המקרקעין עליו נמצא. שם, ציין בית המשפט העליון לנוכח עדות עובדת המינהל, שבעוד שבשנות ה - 50 החכירה הקרן דירות בלבד והשאירה בידיה את הקרקע, הרי שבתקופה הרלוונטית (1983) המדיניות הייתה להחכיר גם את הקרקע. בענייננו, מדובר בכתב הסכם משנת 1961. חוק המקרקעין שקובע בין היתר שעסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם המחובר לקרקע ושאין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין, נכנס לתוקף רק בשנת 1970 ולכן אינו רלוונטי לנסיבות העניין. לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין הייתה הפרדה בין הקרקע לבין המחוברים לקרקע מכוח הדין העותמני. אמנם פקודת חוק הקרקעות (תיקון), 1937 ביטלה את אפשרות הרישום הנפרד של מחוברים ומקרקעין אולם בפועל אפשר היה למצוא הפרדה שכזו אף לאחר התיקון, כפי שנאמר:- "הבעלות הנפרדת של מקרקעין מחד ושל נטיעות או מבנים שהוקמו או ניטעו עליהם, מאידך, היא תופעה ארכאית - שאבד עליה הכלח - אך עינינו הרואות כי במציאותנו טרם תמו תופעות משפטיות כאמור, ומכאן הצורך בחקיקתו של סעיף 157 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969." [ע"א 707/75 אגבריה נ' אגבריה, פ"ד ל(2) 714, 719 (1976)]. לנוכח העובדה שכתב ההסכם נחתם בשנת 1961, ולנוכח כל האמור לעיל, איני מקבלת את הטענה באשר לחוסר האפשרות להפריד בין בניין קבע לבין המקרקעין עליו נמצא. אעיר רק בנקודה זו כי לא נטען כלל שהדירה נמכרה במנותק מהקרקע. טענת הנתבעים היא כי כתב ההסכם התייחס למבנה / דירה ולקרקע עליה הוא בנוי. באשר ליתרת הקרקע, זו הייתה אמורה להיות מוגדרת ומתוחמת על ידי המינהל והיה אמור להיחתם לגביה הסכם חכירה. לבסוף יש לציין, שבאי כוחם של התובעים בעצמם פנו למינהל בשנת 2008 בבקשה לרשום זכויות חכירה "ביחידה המוכרת כגוש 8808 חלקה 223" על שם התובעים בהתאם לצווי הירושה. לא ברור מה גרם לכך שקצת למעלה משנה לאחר פניות אלו, הם הגישו את התביעה דנן בטענה לזכויות חכירה בשלוש החלקות גם יחד. בנוסף, המנוחים ויורשיהם לא שילמו במהלך כל השנים מס רכוש וארנונה בגין הקרקע. בדיון שהתקיים לפניי ביום 6.6.11 הצהירו ב"כ התובעים שלמעט המסמכים שיש בתיק אין להם ראיות ועדויות נוספות. ב"כ עמידר אף הוא הצהיר לפרוטוקול שאין בעמידר מישהו שהיה בתקופה הרלוונטית עובד עמידר שיכול לשפוך אור על העובדות מידיעה אישית. משנדרשת אני להכריע לפי כתבי הטענות והמסמכים הקיימים בתיק גרידא, ולנוכח כל האמור בדיון דלעיל, הגעתי למסקנה שדין התביעה להידחות לגופה. משכך איני נדרשת לטענות המקדמיות שהעלו הנתבעים. 4.       סוף דבר: אני דוחה את התביעה. התובעים ישאו בהוצאות הנתבעים ובשכ"ט עו"ד בסך 5000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל, לכל אחד מהנתבעים. דירות עמידר / עמיגור / חלמישדייר מוגן (הגנת הדייר)מקרקעיןאישור זכויות