ארנונה על מגרש חניה ללא תשלום

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא ארנונה על מגרש חניה ללא תשלום: ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לקביעת ארנונה כללית, שליד עיריית תל אביב-יפו, מיום 21.2.11, בעניין הנכס ברחוב מיטב 6 בתל אביב (להלן: "הנכס"). לפי החלטת הועדה, הנכס חויב בארנונה החל מיום 1 בינואר 2007 בסיווג "מגרש חניה ללא תשלום". א. רקע עובדתי ביום 28.10.07 נשלח אל המערערת, המשמשת כחברת ניהול בנכס, מכתב מאת המשיב 1 המודיע לה, כי על פי בדיקה שנערכה, נמצא כי קיים שטח קרקע, המצוי בחזקתה, אשר לא חויב עד כה בארנונה (להלן: "השטח"). על כן היא תחויב בארנונה בגינו החל מיום 1 בינואר 2007 (נספח 1 לתגובת המשיב). ביום 25.8.08 פנו הבעלים של הבניין והמערערת יחדיו, וביקשו כי שטח הקרקע לא יחויב על ידי המערערת כמגרש חנייה. ביום 11.12.08 השיגה המערערת על חיוב הארנונה. בסעיף 4 להשגה טענה המערערת, כי "מראהו של השטח לחיובה של המשיגה מבהיר מעל לכל צל של ספק כי כלל אין מדובר במגרש חנייה, כי אם בכניסה האחורית המשותפת אל הבניין המצוי בכתובת". בהמשך, כתבה המערערת, כי "מבנהו הצר והמאורך של שטח המעבר מבהיר כי אינו משמש כמגרש חנייה, כי אם כשטח מעבר משותף בחצר הבניין". עוד טענה המערערת, כי השטח האמור מהווה שטח משותף בבניין, ולכן הוא פטור מחיובי ארנונה. ביום 14.12.08 שלח המשיב תשובה להשגת המערערת, בה נדחו טענותיה, לאור העובדה, כי מדובר בשטח קרקע מתוחם, הסגור על ידי מחסום, ומשמש לחנייה. ביום 18.1.09 הגישה המערערת ערר על החלטת המשיב, במסגרתו חזרה על הנטען בהשגה. במסגרת הליך הערר, הוגש מטעם המערערת תצהירו של מר מרדכי כץ, מנהל במערערת. האחרון העיד, כי השטח האמור הינו שטח חצר אחורית, המשמש כשטח משותף לכל דיירי הבניין ומהווה מעבר אל הכניסה האחורית לבניין (כניסת ספקים), וכשטח פריקה וטעינה בעל גישה למעליות הבניין. שטח החצר סגור בשער, וספקים המבקשים להיכנס, צריכים לקרוא לשומר הבניין על מנת שיאפשר זאת. הספקים המגיעים אל הבניין, מחנים את רכבם לפרקי זמן קצרים, ולכן אין מדובר בחניה קבועה. מטעם המשיב הוגש תצהירו של מר ניר לוי, המשמש חוקר חוץ באגף לחיובי ארנונה בעיריית תל אביב-יפו (להלן: "החוקר"). החוקר ערך ביקור בנכס ביום 25.9.06 וביום 4.6.09. בדו"ח הביקורת מיום 4.6.09 כתב החוקר, כי השטח משמש כחנייה וכשטח לפריקה וטעינה. עוד ציין החוקר, כי הדיירים נכנסים לבניין דרך הכניסה הראשית, ולא דרך השטח האמור. החוקר אף ערך תרשים של השטח והמצוי בו (נספח ה' לכתב הערעור). החלטת ועדת הערר הועדה פתחה את החלטתה באמירה, לפיה טענותיה העובדתיות של המערערת לא היו אחידות לאורך ההליך. בכתב הערר טענה המערערת, כי השטח הוא כניסה אחורית משותפת לבניין ושטח מעבר משותף בחצר הבניין. אולם, בתצהיר עדות ראשית, הרחיבה את חזית טענותיה ואישרה כי מתקיימת חנייה בנכס, לפרקי זמן קצרים, לצורך פריקה וטעינה. להסברה של המערערת, כי נדרשה להקצות שטח לפריקה וטעינה, בשל העובדה כי מדובר בבניין באזור תעשייה, לא נמצאו כל תימוכין. גם טיעונה של המערערת בכתב תשובתה, לפיו צרכי ביטחון הם שחייבו הקמת המחסום, הוא בגדר מקצה שיפורים, אשר אינו יכול להתקבל. הועדה קבעה, כי העובדה שהשטח מגודר וקיימת אליו גישה רק על ידי פתיחת מחסום, אשר השלט אליו מוחזק על ידי שומר הבניין, מלמדת כי המערערת היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס. עוד קבעה הועדה, כי עיון בתמונות שצורפו לדו"חות הביקורת מעלה כי אמנם קיימת חנייה בנכס (עסקינן בקטנועים או רכבים פרטיים), אשר חונים לאורכו של השטח. לסיכום, לדעת הועדה, המערערת לא הרימה את הנטל המוטל עליה להוכיח, כי מדובר בשטח משותף. זאת לאור הממצאים שעלו בשתי הביקורות שהתקיימו במקום, המעידים על חניית כלי רכב במקום, עדותו של מר כץ, אשר הודה בכך שלקוחות דיירי הבניין חונים בשטח האמור, והעובדה שלדיירים אין שליטה בשטח (אינם מחזיקים בשלט למחסום) ועל כן השליטה והזיקה הקרובות ביותר הינן בבעלות המערערת. ב. טענות המערערת המערערת טוענת, כי הוכח בפני ועדת הערר, מעל לכל ספק, כי שטח הקרקע דנן אינו משמש כחניון. לדבריה, מהעובדות שהציג המשיב בועדת הערר עולה שכ-90% מהשטח מהווה שטח מעבר משותף אל אזור פריקה וטעינה. יתרה מזאת, טוענת המערערת, כי היא אינה מחזיקה בשטח שחויב, שכן היא "סה"כ חברת הניהול של הבניין, אין לה רכבים, ואין לה כל צורך או שימוש בשטחי חנייה. תפקידה הוא לדאוג לאבטחת הבניין ולאבטחתו" (סעיף 23 לכתב הערעור). לטענת המערערת, כשם שלובי הבניין אינו מוחזק על ידה ומהווה שטח משותף הפטור מארנונה, כך גם השטח שחויב הוא שטח משותף, הפטור מחיוב. בעניין זה מפנה המערערת לפסק הדין בבג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים נ' עירית קרית אתא, מו (2) 793 (להלן: "פרשת דשנים"), שם נקבע כי דרכים המשמשות ציבור בלתי מסוים של ספקים הן בגדר "רחוב", וזאת אף אם קיים מחסום בכניסה אל המתחם. לגישת המערערת, בהתאם להיתר הבנייה שניתן, השטח האמור צריך להיות מוקצה לטובת פריקה וטעינה, זאת נוכח מיקומו של הבניין, בלב איזור תעשייה. המערערת צירפה את תשריט הבניין, ממנו ניתן ללמוד, כך לגישתה, כי לא ניתן לעשות שימוש בשטח כחניון. לאור העובדה כי לבניין חניון תת-קרקעי בעל ארבעה מפלסים, השטח הנדון אינו נחוץ כחניון ומשמש ככניסה אחורית בלבד, הא ותו לא. כמו כן, בהיותו שטח משותף לכל דיירי הבניין, הוא פטור מארנונה, בהתאם להוראת סעיף 1.3.1 (ח) לצו המיסים. המערערת שבה ומציינת, כי ייתכן שאכן נעשית חנייה לפרקי זמן קצרים על ידי מספר מכוניות בחלקו הרחב של השטח, אולם מדובר בחלק קטן מהשטח כולו, ולכן חיוב המערערת בארנונה על כל שטח המעבר הוא רב ומוגזם. לבסוף טוענת המערערת, כי עתרה בפני ועדת הערר, לחילופין, להורות כי יתוקן השטח לחיוב ל-75 מ"ר, זאת נוכח ממצאי המשיב בדו"ח הביקורת, וועדת הערר כלל לא התייחסה בהחלטתה לטענה משפטית חלופית זו. לסיכום, המערערת עותרת לביטול חיובה, החל מיום 1.1.07. לחילופין, עותרת המערערת לחייב אותה רק בגין השטח שסומן על ידי המשיב כמשמש לחנייה, דהיינו 75 מ"ר. ג. טענות המשיב לטענת המשיב, מהתשתית העובדתית שהובאה בפני ועדת הערר עולה, כי שטח הקרקע משמש ברובו לחנייה, והמערערת היא ששולטת על הכניסה והיציאה ממנו. כלומר, שטח הקרקע הוא בחזקת ובשימוש המערערת, חברת הניהול של הבניין. בנסיבות אלה סבור המשיב, כי מדובר בערעור על ממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי ועדת הערר, אשר שמעה את העדים והתרשמה ממהימנותם, ואינו ראוי להישמע בפני בית המשפט. הלכה היא, כי בית המשפט לעניינים מנהליים אינו מתערב בממצאי החלטת ועדת הערר, למעט במקרים בהם ההחלטה חורגת ממתחם הסבירות באופן קיצוני (ראה עמ"נ 183/04 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו נ' דרורי שלומי ארועטי פרסומאים בע"מ ואח' ( 14.8.05) (להלן: פרשת דרורי)). המקרה דנן אינו נופל לגדר המקרים המצדיקים התערבות ערכאת הערעור. בהתייחסו לשאלה מיהו המחזיק בנכס, מפנה המשיב למספר פסקי דין אשר קבעו, כי חברות הניהול עוסקות הלכה למעשה בניהול הבניינים. עוד נקבע, כי האחרונות מפיקות הנאה כלכלית מהניהול, על ידי גילום מתן השירותים שהן מספקות בדמי השכירות (ראה עת"מ 258/07 חירון מסחר והשקעות בע"מ נ' מנהל ארנונה בעיריית ת"א-יפו ( 17.6.10) (להלן: "פרשת חירון"), וכן בר"מ 8940/10 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו ( 6.3.11)). המערערת אינה טוענת, כי השכירה את החניות לאחרים, ועל כן היא נרשמה כמחזיקה בשטח זה. האחרונה, כמנהלת הבניין, הציבה מחסום חשמלי בכניסה אל השטח האמור, והיא זו שמאפשרת כניסה ויציאה ממנו, על ידי שומר המועסק על ידה. בהיות המערערת בעלת השליטה בנכס והמחזיקה בו, עליה אף לשאת בחיוב בארנונה בגינו. המשיב דוחה את טענת המערערת, לפיה שטח הקרקע מהווה "שטח משותף" ומשכך פטור מחיוב ארנונה. לגישתו, שטחים משותפים הם שטחים שכלל המחזיקים בבניין משתמשים בהם, על מנת להגיע אל נכסיהם, כגון חדרי מדרגות ולובי. שטח המשמש לחנייה אינו עונה על הגדרה זו, במיוחד כאשר אינו נמצא בשימוש כלל הדיירים. באשר לטענת המערערת, לפיה חלק מהשטח משמש לפריקה ולטעינה - גורס המשיב, כי בטענה זו אין כדי להועיל למערערת, שכן הדבר אינו הופך את השטח לשטח משותף. יתרה מזאת, לו היה מסווג השטח ככזה, הייתה המערערת מחויבת בתעריף גבוה יותר מהתעריף בו היא מחויבת כיום. ד. דיון והכרעה היקף התערבות בית המשפט בהחלטות ועדת הערר הלכה היא, כי בית המשפט אינו מחליף את שיקול דעתו בשיקול דעת הרשות. הביקורת השיפוטית על החלטת רשות מנהלית מתמקדת בבדיקת בית המשפט - האם היא מצויה במתחם הסבירות (ראה פרשת דרורי, עמ' 2). בפסק הדין בעע"מ 10811/04 סורחי נ' משרד הפנים, פ"ד נט(6) 411, 418 קבע בית המשפט העליון כך: "יישום עקרונות אלו במקרה שבפנינו מראה כי התערבות במימצאים שנקבעו על-ידי המשיב, הגם שהיא אפשרית, תיעשה במשורה, בנסיבות מיוחדות ובשימת לב לרציונל של מעמד הרשות המינהלית כרשות מקצועית האמונה על העניינים שבסמכותה". בפרשת דרורי, עמדה כב' השופטת קובו על נושא התערבות בית המשפט בהחלטת ועדת ערר לקביעת ארנונה ושנתה כך: "אף אם מקרה הסיווג דנן הינו מקרה גבולי הנמצא בקצה מתחם הסבירות, בית משפט זה אינו שם שיקול דעתו במקום שיקול דעתה של ועדת הערר. כל שיש לבחון הינו האם החלטת הרשות לסווג את המחלקה בתעריף תעשייה הינה במסגרת ההחלטות הסבירות אותן יכולה היתה לקבל בנסיבות העניין, ואין נפקא מינה אם בית המשפט היה מגיע להחלטה שונה. האמור ביתר שאת נוכח היותה של ועדת הערר גוף מקצועי, מעין שיפוטי, אשר מעבר לתפקידה בקביעת העובדות, קובעת היא אף קביעות משפטיות ומגיעה למסקנה על סמך האמור" (פסקה 9 לפסק הדין). משכך, יש לבחון את השאלה האם החלטת הועדה בדבר סיווג הנכס כ"מגרש חנייה ללא תשלום" אינו חורג ממתחם הסבירות, בזוכרנו כי העובדות הנוגעות לעניין נקבעו על ידי ועדת הערר. המסגרת הנורמטיבית הרלוונטית סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 (להלן: "החוק") קובע כך: "מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס." החוק הסמיך את הרשויות המקומיות להטיל ארנונה כללית. מכוח סמכות זו, רשאית הרשות לקבוע בחקיקת משנה צווים, המסדירים את סיווג השטחים החייבים בארנונה, לצורך קביעת תעריפי החיוב. מכוח סמכות זו, התקין המשיב את צו המיסים של עיריית תל אביב-יפו (להלן: "הצו"). ב"כ המערערת מפנה לסעיף 1.3.1 ח' לצו הקובע כך: "שטח משותף בבניין שרובו אינו משמש למגורים, לא יחויב, למעט בנין או קומה אשר לפחות 80% מהשטח הלא משותף מוחזק על ידי מחזיק אחד. שטחים משותפים אלו יחולקו ויחויבו באופן יחסי בין המחזיקים. שטחים המשמשים למערכות אנרגיה, מיזוג אויר וכיוצא בזה והמוחזקים באחריות חברת ניהול או ועד הבית- יחויבו במלואם". הפסיקה התייחסה בהרחבה לחוסר הבהירות שבלשון סעיף זה. אולם, ברור שהכלל הוא, כי שטחים משותפים בבניין שאינו למגורים, לא יחויבו בארנונה. החריג הוא במקרה של בניין אשר 80% מהשטחים הלא משותפים שלו מוחזקים על ידי מחזיק אחד. אז, יחויבו השטחים המשותפים, והמחזיקים יישאו בה באופן יחסי. בסיפא של הסעיף נקבע חריג נוסף לכלל, הקובע כי השטחים הטכניים המשותפים יחויבו בארנונה במלואם, כאשר הם מוחזקים על ידי חברת ניהול או ועד בית. המשיבה טוענת כי אין מדובר בשטח משותף כלל ועיקר. לטענתה, שטחים משותפים הינם שטחים כגון חדרי מדרגות, פרוזדורים ולובי של הבניין. נראה כי הסעיף הרלוונטי לענייננו הוא סעיף 1.3.1 ט' לצו, המתייחס לשטח חצר בבניין שעיקר שימושו לחנייה וכיוצא בזה ואשר זו לשונו: "שטח חצר בבנין שאינו משמש למגורים שעיקר שימושו עם המבנה לשימושים כגון: חניה, אחסנה, מלאכה וכיו"ב, פרט לשטח המשמש כגינה, יחויב כולו, אלא אם נקבע אחרת בהחלטה זו". יצוין, כי אמנם המשיבה לא הפנתה לסעיף זה, אך בטיעוניה ציינה כי הואיל והשטח משמש לחנייה, יש לחייב את כולו בארנונה ואין מקום להעניק למערערת פטור בגינו או לחייב רק את חלקו. מיהו ה"מחזיק" של הנכס דנן? טוענת המערערת, כי היא כלל לא מחזיקה בשטח שחויב בארנונה, שכן תפקידה מתמצה באחזקת הבניין ואבטחתו, בהיותה חברת ניהול. החובה לשאת בתשלום הארנונה חלה על "המחזיק בנכס", כך לפי סעיף 8(א) לחוק. הפסיקה הגדירה מונח זה כ"בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס" (ראה ע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' וינבוים ואח', פ"ד נו(4) 856, 861). בית המשפט העליון עמד גם על הסיבה שבעטייה חיוב הארנונה לא מוטל תמיד על בעלי הנכס, וכך שנה: "בהטילו את חיוב הארנונה הכללית על ה"מחזיק" בנכס ולא דווקא על הבעלים, כיוון המחוקק ליצור זיקה ברורה בין השימוש בנכס ובין תשלום הארנונה. זאת משום שההצדקה להטלת מס מסוג ארנונה טמונה בהנאה אותם מפיקים הנישומים מן השירותים שמעניקה הרשות המקומית... פרשנות מרחיבה זו למונח "מחזיק" נשענת על הגישה לפיה רואים לצורכי ארנונה כ"מחזיק למעשה" את מי שהינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס במועד הרלוונטי לחיוב" (רע"א 9813/03 מדינת ישראל- משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון ( 4.2.07), 11. בהקשר של חברות ניהול, קבעה הפסיקה, כי ניתן לחייבן בארנונה, תוך ש"יש לבחון את כלל הפעולות והזיקות של המערערת אל הנכס, אופיין, והיותן רציפות ומתמשכות, להבדיל מפעולות ספורדיות בעיתות הצורך, כמו גם את ההנאה הכלכלית, שמפיקה המערערת מפעילותיה" (ראה פרשת חירון, עמ' 5). בענייננו, המשיב ערך בנכס שתי ביקורות, מהן ניתן ללמוד, כי הנכס מגודר וכי הכניסה והיציאה ממנו מתאפשרים על ידי פתיחת מחסום המוצב במקום. החפץ להיכנס או לצאת מהשטח, צריך לפנות אל שומר הבניין, המועסק על ידי המערערת, מאחר שהוא מחזיק ברשותו את השלט הפותח את המחסום. מכאן ניתן להסיק שהמערערת מחזיקה בנכס באופן בלעדי, ובידה להחליט מי יכנס לשטח ומי לא. המערערת הודתה, כי אכן מתבצעת חנייה בשטח הנכס, על ידי ספקים ולקוחות המגיעים לבניין. משנמצא השלט למחסום בידה, היא זו שלמעשה מאפשרת את החנייה, כחלק משירותים שהיא מעניקה לדרי הבניין. לפיכך, אין בידי לקבל את טענת המערערת, לפי היא "סה"כ חברת הניהול של הבניין". מדובר בשטח המשמש לחנייה אשר לא נרשם על שם הדיירים ואין לגביו סימון ספציפי של מנוי ספציפי, כך שלא ניתן לסווג את השטח כחנייה המיועדת לפלוני באופן אישי. המערערת כחברת הניהול אינה משכירה את שטחי החנייה לשוכרים והיא מנהלת ומתפעלת את השטח המשמש לחנייה, באמצעות השומר המועסק על ידה, אשר ברשותו נמצא השלט לחנייה. יש לזכור, כי המערערת היא חברת ניהול, גוף עסקי שמטרתו להפיק רווחים מן השירותים שהיא נותנת. הסברה, כי המערערת מגלמת את מתן השירותים לדרי הבניין, בדמי השכירות שהיא גובה מהם, לא נשללה והדעת נותנת כי העסקת השומר בכניסה לנכס לא נעשית על ידה בחינם. האם מהווה הנכס "שטח משותף"? טוענת המערערת, כי מדובר בשטח משותף שאינו בר-חיוב בארנונה, בהתאם להוראת סעיף 1.3.1 ח' לצו. טענה זו נדחתה על ידי ועדת הערר, אשר קבעה, כי לא הורם הנטל להוכיח כי אכן מדובר בשטח משותף. כידוע, בית המשפט שלערעור אינו נוהג להתערב בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי ועדת הערר (ראה א' גורן, בתי משפט מנהליים, סיגא- הוצאה לאור בע"מ, התשס"ח-2008, עמ' 57 וכן עמ"נ 252/06 נכסי כלל חברה לביטוח בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב ( 5.2.08)). קביעת הועדה, כי לא הוכח בפניה שהנכס נועד לשימוש משותף של דיירי הבניין היא קביעה הנשענת על הנתונים העובדתיים שהובאו בפניה, ולכן איני רואה מקום להתערב בה. אסביר במה דברים אמורים. ראשית, מדובר בנכס, אשר המערערת מודה בעצמה כי הוא משמש לחניית כלי רכב המגיעים אל הבניין, אם כי לטענתה החנייה היא לפרקי זמן קצרים. כך עולה מעדותו של עד המערערת, מר כץ, אשר הודה כי: "בבניין ישנו דייר בשם חי בזק שעושה תוכניות לאדריכלים ולפעמים מגיעים אליו לקוחות שלו וחונים שם". בדיון שנערך בפניי, ביום 28.5.12, אישר ב"כ המערער, כי במקום נעשית "חנייה פרטיזנית" ולא שב לטעון, כי מדובר בחנייה לפרקי זמן קצרים דווקא (ראה עמ' 4, שו' 13). דהיינו, סיווג המשיב את הנכס כ"מגרש חנייה ללא תשלום" אינו משולל יסוד, כטענת המערערת. אם לא די בכך, מהתמונות שהוגשו לבית המשפט, ניתן לראות בבירור כלי רכב החונים בשטח הנכס. על כן, תמוהה בעיני טענת המערערת, כי הנכס משמש לפריקה וטעינה, שכן כל עוד חונות מכוניות בשטח המסומן בתרשים, ומדובר בכלי רכב פרטיים חונים לאורך הדרך, קשה לקבל את הטענה כי מדובר בחנייה לפריקה וטעינה. החניה לאורך הדרך מקשה על מעבר משאיות, שנהגיהן מבקשים לפרוק ולטעון סחורה. ב"כ המערערת אישר במהלך הדיון, כי: "הכביש רוחבו 5 מ"ר ואם חונים כלי רכב ברכב (ככל הנראה הכוונה ל"בשטח"- ד.א.) הצר אין זה אפשרי. גם בשטח חניית רכבים משאית לא יכולה לעבור והוא יפריע למהלך הפריקה והטעינה" (עמ' 6, שו' 7-8). אם כך, לא רק שמתבצעת חנייה במקום, הדבר אף מקשה על שימוש בשטח לצרכי פריקה וטעינה. שנית, מהצילומים שהוגשו לבית המשפט על ידי המשיב, עולה כי המערערת עצמה תחמה את שטחי החנייה, על ידי סימונם בקווים צהובים. בעניין זה אמר ב"כ המערערת בדיון בפניי, כי הסימון "משמש אופנועים של שליחים של בית הדפוס הנמצא בבית הקרקע". הווה אומר, כי המערערת עושה שימוש בנכס כמקום חנייה, ולו מקום חנייה זמני, העומד לרשות לקוחות וספקי דרי הבניין. בל נשכח, כי המערערת הודתה שהתמונות שצילם המשיב מייצגות נאמנה את המצב בשטח, ואידך זיל גמור (ראה פרוטוקול ישיבת ועדת הערר מיום 23.9.09). שלישית, השטח מגודר על ידי מחסום, והשלט אליו מצוי בחזקת המערערת. השלט לא נמצא בחזקת דיירי הבניין, ועל כן איני רואה כיצד ניתן לטעון, כי מדובר בשטח משותף. בנוסף, ממצאי הביקור במקום העלו, כי הכניסה הראשית לבניין ממוקמת בחזית הבניין, ולא בנכס. על כן, הדעת נותנת כי רק אלו המחנים במקום יבחרו להיכנס לבניין דרך הכניסה האחורית. לכן, לא ניתן לומר כי מדובר ב"כניסה אחורית המשותפת אל בניין" (ראה ס' 4 לכתב הערר). מעבר לאמור לעיל, לא ברור מדוע מאפשרת המערערת חניית כלי רכב ואופנועים בשטח. באפשרות המערערת להגביל את אותה "חנייה פרטיזנית", ואף להפנות הלקוחות והספקים לחניון התת-קרקעי השייך לבניין, אך היא בוחרת שלא לעשות כן, מטעמיה שלה, על אף שהמדרכה מסומנת באדום-לבן. ב"כ המערערת אישר זאת במהלך הדיון בפניי: "אנחנו נותנים שירות לדיירים ולא מפקחים" (עמ' 6, שו' 9). המערערת בחרה לאפשר את החנייה בשטחה, ולכן אין לה להלין אלא על עצמה. רביעית, לא הובאו כל ראיות תומכות לטענת המערערת, כפי שהועלתה בתצהיר עדותו הראשית של מר כץ, כי החברה שבנתה את הבניין נדרשה להקצות שטח תמרון לפריקה וטעינה, בשל העובדה כי מדובר באזור תעשייתי. בנוסף, לא הוכיחה המערערת את הטענה, לפיה המחסום הוקם רק מטעמי אבטחה ופיקוח על הכניסה לבניין (ראה ס' 7 לכתב התשובה של המערערת). חנייה לעומת דרך בכתב הערעור, הפנתה המערערת לפרשת דשנים, שם נקבע, כי ברחובות ובדרכים בהם עוברים מספר רב של אנשים, הנמנים עם הציבור הרחב- ייכללו השטחים בהגדרה של "דרך ציבורית", גם אם המעבר בהם מבוקר ומותנה בקבלת אישור, והם יהיו פטורים מחיוב בארנונה. סבורה אני, כי אין להקיש מנסיבות המקרה בפרשה זו, למקרה דנן. בפרשת דשנים דובר במפעל, שבשטחיו עוברים משתמשים רבים: עובדים, ספקים ולקוחות. לכן, קבע בית המשפט, כי במקום עובר מספר רב של אנשים, הנמנים עם הציבור הרחב. במקרה דנן, לא מדובר במפעל, שבו יש תנועת אנשים מסיבית, אלא בבניין שאותו פוקדים מדי יום לקוחות וספקים. כראיה לכך, המערערת בעצמה טוענת כי לעיתים חונות כשלוש או ארבע מכוניות בשטח. משכך, לא ניתן לערוך הקבלה בין שני המקרים. עוד הפנתה המערערת בטיעונה לפסק הדין בעניינה של עיריית תל אביב נ' אפריקה ישראל בטענה, כי שטחי מעבר המשמשים במשותף מספר דיירים בבניין משרדים פטורים בהוראה מפורשת. נראה כי כוונתה של המערערת הייתה להחלטה שניתנה על ידי כב' השופטת נאור בבר"מ 7703/06 מנהל הארנונה- עיריית תל אביב יפו נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ ( 16.5.07) (להלן: "אפריקה ישראל"). בהחלטה זו חזר בית המשפט על ההלכה, לפיה שטחים משותפים, לרבות שטחי מעבר בחניונים, מהווים שטח טפל ונלווה לשטח העיקרי, ולכן יסווגו כפי שמסווג השטח העיקרי. איני רואה כיצד ניתן ללמוד מפסק הדין על הסיווג הנכון לנכס, כפי שטוענת המערערת. בפרשת אפריקה ישראל התעוררה השאלה, האם יש לראות בשטחי מעבר ותמרון בחניון שטחים משותפים הפטורים מארנונה, או שמא הם חלק מהחניון. בענייננו, אין מדובר בחניון, והמערערת גם אינה טוענת שמדובר בחניון. משנדחתה על ידי ועדת הערר טענתה של המערערת, כי מדובר בשטח משותף, אין רלוונטיות להחלטה שניתנה בעניין אפריקה ישראל שעניינה סיווג שטחים הטפלים לשטח משותף כשטחים משותפים גם הם. ההסתכלות היא ביחס לשטח העיקרי אשר במקרה דנן נקבע על ידי ועדת הערר, בהסתמך על ממצאי דו"ח הביקורת והתמונות שהוצגו בפניה, כי מדובר בשטח המשמש כחניון, ומכאן שגם שטחי המעבר והתמרון המצויים בו צריכים להיות מסווגים כפי שמסווג השטח העיקרי, קרי כחניון ולא כשטח משותף נפרד מהחניון עצמו. העתירה החלופית לחיוב המערערת בחלק מהשטח כאמור, עותרת המערערת, לחילופין, לחייב אותה רק בגין השטח שסומן על ידי המשיב כמשמש לחנייה, דהיינו 75 מ"ר. בעניין זה, אני מסכימה עם עמדת המשיב, לפיה מדובר במתחם אחד, אשר לעניין החיוב בארנונה, יש לראותו בצורה שלמה ואינטגרלית, היות ובכניסה אליו מוצב מחסום. סבורני, כי חלוקת השטח היא בגדר פיצול מלאכותי, אשר אין לו מקום במקרה דנן, מה גם שהמערערת לא הוכיחה בפני ועדת הערר כי רק בחלק מסוים של השטח חונות מכוניות, ובמהלך הטיעון אף ציינה פעם שמדובר ב- 75 מ"ר ופעם ב- 50 מ"ר (עמ' 3, שו' 15). סוף דבר החלטת ועדת הערר לא חרגה ממתחם הסבירות, באופן המצדיק התערבות בממצאיה, ואין בטענות המערערת כדי להצדיק שינוי ההחלטה. לפיכך, הערעור נדחה. המערערת תשלם למשיבה הוצאות ושכר טרחה בסך של 25,000 ₪. חניה (ארנונה)ארנונהקרקעותחניה