דוגמא לפסק דין בנושא הוכחת זכויות במקרקעין בתביעה לירידת ערך לפי סעיף 197: פתח דבר: עניינו של הערעור דנן נסב על מחיקת תביעת המערערים בגין ירידת הערך על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק"), אשר הוגשה לאחר אישורה של תכנית תא/2187 (להלן: "התכנית"). ועדת הערר בהחלטתה מיום 22.04.12 הורתה על מחיקת תביעות המערערים (למעט המערער 4 לגבי חלקו היחסי במקרקעין בלבד- מחצית מהזכויות בנכס), נוכח הטלת ספק בעובדה שלמערערים יש זכויות במקרקעין הללו. על החלטתה זו הוגש הערעור נשוא הדיון. בד בבד הוגשה בקשה לצירוף ראיות נוספות לצורך הוכחת זכויות המערערים במקרקעין (הסכמי רכישת הזכויות של המערערים, אישורי הועדה המקומית ועירית תל אביב להעברת הזכויות למערערים וכן תקנון הבית משותף). אשר נדחתה בהחלטה מיום 18.10.12. לטענת המערערים, החלטת ועדת הערר, לפיה המערערים לא הוכיחו זכויותיהם במקרקעין במועד הקובע, קיצונית ובלתי סבירה שכן לעמדתם: זכויות המערערים במקרקעין הוכחו; המשיבה 1 (להלן: "הועדה המקומית") הייתה מודעת לזכויות המערערים במקרקעין ואי התייחסותה לטענות המערערים מהטעם כי זכויותיהם במקרקעין לא הוכחו, יש בה משום חוסר תום לב והיה על הוועדה ליתן למערערים הזדמנות לצרף מסמכים נוספים. מנגד טענו ב"כ המשיבות כי החלטת ועדת הערר לא רק שלא חרגה ממתחם הסבירות אלא שהיא החלטה ראויה ואף מחויבת מהנסיבות. מכאן הערעור שבפני. טיעוני הצדדים: נימוקי המערערים: 1. מחיקת התביעה על ידי הוועדה הינו מעשה קיצוני ביותר אשר פוגע פגיעה יסודית בזכות הקנין של המערערים. לכל היותר, אם היו לוועדת הערר ספקות בנוגע לזכויות המערערים בנכס, היה עליה לאפשר להם להגיש מסמכים ואסמכתאות נוספים להוכחת הזכויות. 2. הספק שהתעורר בלב הוועדה באשר לזכויות המערערים 4-1 במועד הקובע, היה בו כדי להוביל, לכל היותר, להחלטה המורה למערערים להמציא מסמכים נוספים המלמדים על זכויותיהם במקרקעין, כפי שעשתה ביחס לזכויותיו של המערער 5 בחלקה 17 , ודאי שלא להורות על מחיקתם של המערערים מן הערר, באופן הפוגע מהותית וקניינית בזכויותיהם. 3. המערערים הבהירו כי גם המסמכים אשר היו בידי המשיבה 1 וחלקם אף הונפקו על ידה (אישורים להעברת זכויות), מוכיחים שהמערערים היו בעלי הזכויות במקרקעין במועד הרלוונטי. לטענתם, לא יעלה על הדעת כי המשיבה 1 אשר מודעת היטב לכך כי המערערים הנם בעלי הזכויות במקרקעיו תטען טענות בדבר העדר הזכויות במקרקעין ותצא נשכרת מכך. המערערים סבורים כי קביעה כאמור עומדת בניגוד לשיקולי צדק בסיסיים ולשכל הישר. 4. לדברי המערערים החלטת הוועדה שגויה מיסודה, בפרט לאור העובדה כי כל שעשתה הועדה הוא להטיל ספק בזכויותיהם ולא קבעה באופן חד משמעי כי המערערים אינם בעלי זכויות במקרקעין. כך שדווקא במקרה זה יהיה זה מן הצדק לקבל את הערעור, בפרט שכך נוהגות וועדות הערר שככלל אינן מוחקות תביעות לפיצויים על פי סעיף 197 לחוק, מ"חמת ספק בלבד בהוכחת הזכויות" ולכל היותר מתירות הוספת מסמכים ו/או מורות על מחיקה המותנית באי המצאת המסמכים כנדרש עד למועד מסוים. [לעניין זה הפנו ב"כ המערערים בין היתר, להחלטה בערר 9010/12 אלקובי יונתן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חדרה], בה נתנה ועדת הערר לעורר הזדמנות לתקן את שומתו ובכך להימנע ממחיקת הערר, לאחר שזה לא עמד בנטל ההוכחה הנדרש להוכחת פגיעה במקרקעין לאור אישור תכנית]. 5. לטענת המערערים, די במסמכים שצורפו לתביעתם ואשר הוגשו במסגרת ההליך (בין היתר על ידי המשיבים עצמם) כדי להעיד על זכויותיהם במקרקעין וגם אם אלו לא היו מספקים היה על הוועדה לנהוג, באופן שבו נהגה בעררים אחרים, ולהתיר צירופן של המסמכים הנוספים. 6. לדעת המערערים הועדה המקומית הינה רשות ציבורית החייבת בחובת תום לב והגינות מוגברת ואשר מודעת היטב לכך שהמערערים הינם בעלי הזכויות במקרקעין וזאת מכח דיווח בו מחויבים המערערים על פי דין, ומכח אישורים שהמשיבה 1 עצמה הנפיקה לצורך העברת זכויות זו. 7. לעניין ההתמודדות הבלתי שוויונית שבין הפרט שמקרקעיו נפגעו, המבקש לתבוע את פיצויו, לבין מוסדות התכנון, הפנו ב"כ המערערים לפסק דינו של השופט מודריק בעמ"נ 273/05 , 287/06 סימה גורנת ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "הדרים" ואח'. 8. יישום ההלכה הנ"ל בעניינו, לפיה לרשות יש "גב כלכלי איתן ו'אורך נשימה' ", כלשון פסק הדין הנ"ל, מלמד כי גם אם תתקבלנה טענות המשיבות במלואן, ולפיהן היה על המערערים לצרף המסמכים בעוד מועד אין בכך כדי להביא לאותו סעד קיצוני ולפיו בעל זכות, שזכותו מוטלת בספק, לא יזכה ליומו בפני הערכאות ולבחינת טענותיו בדבר פגיעה נטענת במקרקעין, בפרט כאשר נטען כי ערכם ירד במיליוני ש"ח. 9. ב"כ המערערים ציינו כי במקרה דנן בוצע תיקון רישום בית משותף (הועדה המקומית בכובעה כרשות רישוי נוטלת חלק בהליכים הללו). תיקון כאמור עשוי ליצור פרקי זמן בהם ירשמו בעלי הזכויות במקרקעין וטרם ירשמו בעלי זכויות החכירה; או שעשויה להירשם הארכת חכירה (למי שכבר היה בעל זכות חכירה מקדמת דנא), מבלי שתהיה אינדיקציה בנסח הרישום לכך שמדובר בבעלים " היסטורי", עוד קודם למועד רישום המקרקעין. על העובדה שאכן בוצע תיקון רישום בית משותף, ניתן ללמוד מנסח הרישום שצורף במסגרת ההליכים שהתנהלו בין הצדדים, בו מצוין כי במהלך שנת 2008 בוצע תיקון רישום הבית המשותף. מכאן שאי צירוף המסמכים מלכתחילה נעשה בתום לב. 10. באשר למערערים 4-1 , אין חולק כי שמותיהם מופעים בנסח הרישום אשר הומצא לוועדה במהלך הדיון, אלא שהוועדה החליטה על מחיקתם נוכח העובדה כי בנסח הרישום מצוין כי מועד סיום החכירה הנו שנת 2066/2056 ומכאן הסיקה הועדה כי זכות זו החלה לכאורה לאחר המועד הקובע. המערערים סבורים כי משנרשמו הם כבעלי זכויות חכירה בנכס הרלוונטי והציגו נסח רישום, הוכיחו זכויותיהם במועד הקובע. אם נדרשה הועדה לאסמכתאות נוספות היה עליה לבקש הצגתם מהמערערים, ולא לדחות התביעה ולהתעלם מכך שהינם רשומים בנסח הרישום. 11. ב"כ המערערים טענו באשר למערער 5, כי הוועדה קבעה שלא הוכחו זכויותיו (בשמה של עטרת חבקוק בע"מ) בחלקות 18-20, בהיות החלקות דנן בבעלות הקרן הקיימת לישראל ובשל העובדה כי רק בשנת 2008 נרשמה החכירה לטובת גרנדביי פרופרטיס לימיטד בע"מ. המשיבות חזרו וטענו בתגובתם כי יש למחוק את הערר לגופו בהעדר פגיעה במקרקעין. במסגרת הטיעון הנ"ל ציינו המשיבות כי בעבר המערערים עצמם פעלו להשבחת מקרקעיהם ולהגדלת הזכויות בהם. לצורך הוכחת הטיעון הנ"ל, צירפו המשיבות (ובפרט המשיבה 2) מסמכים מתיק הועדה המקומית הנוגעים להליכי תכנון שהתנהלו בנכסיהם של המערערים. ממסמכים אלו, אשר עמדו לנגד עיני הועדה ניתן ללמוד כי עטרת חבקוק בע"מ (ובעקבות המחאת זכויות המערער 5), הייתה והנה בעלת הזכויות בנכסים אלו. (להוכחת טענותיהם הפנו ב"כ המערערים לנספח יא' לערעור. נספח זה מצביע על כך כי המערער 5 התנגד לתוכנית תא/2187 "מלון פורוס פאלאס", אך באותה עת הוא משמש הוכחה לכך שהמערער 5 הנו בעל הזכות במקרקעין נשוא ההתנגדות. כמו כן הפנו לנספחים יב'-1 ו- יב'-2 לערעור). טיעוני המשיבות: 12. הזכות לפיצויים לפי סעיף 197 (א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק'') קמה רק בהתקיים התנאים שבסעיף בין היתר, שביום תחילת התוכנית התובע הוא בעל המקרקעין או בעל זכות בהם. נטל ההוכחה לעניין היותו של התובע בעל זכות במקרקעין במועד הקובע מוטלת לפתחו של התובע [(ראה ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית כפר סבא, פ"ד מו (4) 627, 643 (1992)]. 13. דרכי ההוכחה נקבעו בסעיף 3 לתקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), התשל''א-1971, נקבע כי על התובע פיצויים להגיש תביעתו לוועדה המקומית ולצרף לתביעתו ראיות התומכות בטענותיו. 14. על-אף הקבוע בחוק, בתקנות ובפסיקה, הרי שלתביעה שהוגשה לוועדה המקומית בחרו המערערים, לא לצרף ראיות בדבר זכויותיהם במקרקעין במועד הקובע, ובשל כך, בין היתר, החליטה הועדה המקומית לדחות תביעתם ואף ציינה זאת בהחלטתה. למרות זאת, גם בערר על החלטת הועדה המקומית שהגישו המערערים (וארבעה עוררים נוספים) לוועדת הערר, בחרו שלא לצרף ראיות המוכיחות את זכויותיהם במקרקעין במועד הקובע, ואף לא נטענו בערר טענות כנגד החלטת הועדה המקומית לדחות, מהטעם של העדר ראיות לזכויות במקרקעין, את התביעות לגביהן לא הוכחו הזכויות הללו. 15. בתשובת הועדה המקומית לערר וכן בתשובת המשיבה לערר נטען, שוב, באופן מפורש ומפורט לגבי כל עורר ועורר שטענה זו הייתה רלוונטית לגביו, כי לא הוכחו זכויותיו במקרקעין במועד הקובע. דא עקא, שעל אף שהדיון בפני ועדת הערר התקיים לאחר שחלפו למעלה משנתיים מהמועד בו החליטה המשיבה 1 לדחות תביעת המערערים, בין היתר בשל העובדה כי הם לא הוכיחו זכויותיהם במקרקעין, וכשנתיים ימים מהמועד בו נמסרה למערערים תגובת המשיבה בה הוצגה באופן מפורש ומפורט הטענה שזכויות המערערים לא הוכחו, לא טרחו המערערים להמציא ראיות נוספות ולפרט בפני וועדת הערר מכוח מה טוענים הם לזכויות במקרקעין שנפגעו לכאורה. 16. יתר על-כן, ועדת הערר החליטה להיכנס לנעלי המערערים ולנסות ולהוכיח זכויותיהם מתוך המסמכים השונים שהוגשו לוועדה, ורק לאחר שבחנה המסמכים ושמעה את טענות בא-כוח העוררים, החליטה בשאלת הוכחת הזכויות במועד הקובע. דהיינו- אין המדובר בהחלטה גורפת וכללית שניתנה כלאחר יד, אלא בהחלטה פרטנית ומנומקת באשר לכל עורר ועורר, כאשר לגבי ארבעה עוררים אחרים החליטה הוועדה, כי ניתן להסיק מנתונים שונים, שבמועד הקובע הם היו בעלי זכויות במקרקעין; לגבי ארבעה עוררים נוספים קבעה כי אין במסמכים שהוגשו כדי ללמד על זכויותיהם במועד הקובע, ולגבי עורר נוסף (המערער 5) אפשרה הועדה להגיש מסמך נוסף להוכחת טענתו לפיה הזכות לפיצויים הומחתה לו, וזאת מהנימוקים שפורטו בהחלטת ועדת הערר. 17. מספר ימים לאחר הדיון בפני ועדת הערר הגיש ב"כ העוררים בקשה לוועדת הערר במסגרתה ביקש מועדת הערר שתאפשר לו הגשת השלמת טיעון קצרה באשר להבדל בין "מלון" ל-"מלון דירות". גם במסגרת בקשה זו לא בקשו העוררים מועדת הערר לאפשר להם לצרף מסמכים שיצביעו על זכותם במקרקעין במועד הקובע. 18. ההלכה הפסוקה היא כי בית משפט שלערעור לא יתערב באופן ניהול הדיון בוועדת הערר, לא ישים עצמו במקום רשויות התכנון ולא יתערב בהחלטותיהן אלא במקום שנפל בהן פגם משפטי כגון: חריגה מסמכות, פעולה בחוסר תום לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות, ופגמים שכאלה בוודאי שלא נפלו בהחלטת ועדת הערר. 19. ב"כ המשיבה 2 טענו כי על המערערים להוכיח שהם היו בעלי הזכויות במקרקעין במועד אישורה של התכנית הפוגעת. ולפיכך טענתם כי די בכך שמהמסמכים שעמדו לעיני הועדה ניתן היה ללמוד כי הם בעלי זכויות במקרקעין או שדי בכך שהציגו בפני ועדת ערר נסח רישום ובו מצוינים פרטיהם, על מנת להוכיח זכאותם, למרות שנסח הרישום הינו ממועד המאוחר ביותר משנתיים ימים מהמועד הקובע, מלמדת כי המערערים אינם מודעים כלל לנטל ההוכחה המוטל עליהם. 20. לטענת המשיבות יש לדחות גם את ניסיונם של המערערים להציג עצמם כצד החלש בהתמודדות הבלתי שוויונית לכאורה שבין הפרט החלש לבין הרשות המקומית אשר לה גב כלכלי איתן ו"אורך נשימה" רב. המערערים מודעים היטב לעובדה, כי המשיבה שותפה להליך זה מאחר וחתומה היא על כתב שיפוי כלפי הועדה המקומית, ולפי טענת הועדה המקומית הדבר מחייב אותה במקרה בו ימצא שהתכנית פגעה בשווים של מקרקעין גובלים. מכאן שיודעים הם שלמעשה "ההתמודדות" הינה בין זכותם לקניין לבין זכותה של המשיבה להגן על קניינה מפני תביעות לפיצויים נטולות כל בסיס. דיון והכרעה 21. כאמור לעיל, הזכות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק קמה רק בהתקיים התנאים שנקבעו בסעיף, בין היתר שביום תחילת התוכנית התובע הוא בעל המקרקעין או בעל זכות בהם. דרכי ההוכחה נקבעו בסעיף 3 לתקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), התשל''א - 1971, הקובע כי "תובע יצרף לטופס שבתוספת הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות המפורטות בטופס שבתוספת.". חרף האמור המערערים בתיק דנן לא הוכיחו את זכויותיהם במקרקעין כפי שקבעה ועדת הערר כפי שיפורט בהמשך. 22. כאמור הוועדה המקומית דחתה את תביעתם של המערערים והם הגישו ערר לוועדת הערר. בהחלטתה מיום 22.04.12 קבעה ועדת הערר כי המערערים ידעו מזה כשנתיים ימים מהן טענותיה של הוועדה המקומית וחרף האמור לא הגישו לוועדת הערר אסמכתאות נוספות ו/או חדשות אשר היה בהן להוכיח את זכויותיהם במקרקעין. ובלשון ההחלטה: "כתב התשובה המפרט את מלוא טענות משיבה מס' 2 (הכוונה לוועדה המקומית, משיבה מס' 1 בערעור דנן - מ.ס.), לגבי כל אחד ואחד מהעוררים, הוגש עוד בשנת 2010 - 25.04.10. היה לעוררים די זמן והותר להמציא את כל האסמכתאות הנדרשות ולהיערך כראוי לקראת הדיון בפנינו, שהתקיים ביום 20.03.12...נדגיש כי, לא הובהר ע"י העוררים מדוע לא טרחו ובאו מוכנים לדיון בעניין זה ולמיצער עם כל חוזי הרכישה הרלבנטים או כל אסמכתא אחרת רלבנטית להוכחת זכויותיהם במקרקעין במועד הקובע". 23. הנה כי כן, על אף שהדיון נערך שנתיים לאחר מתן החלטתה של הוועדה המקומית עדיין לא טרחו המערערים להמציא נסחים עדכניים על מנת להוכיח את זכויותיהם במקרקעין. יתירה מזאת, וועדת הערר התירה למערערים להגיש מסמכים נוספים (נסח מיום 30.10.08 הוגש רק בדיון וסומן ע/1). ב"כ המערערים אף ציינו בסיכומיהם כי גם בדיון בפני הוועדה הם הצהירו כי במידת הצורך ימציאו את הסכמי מכירת הזכויות באשר למערערים 1-3 אם כך, נשאלת השאלה מדוע לא עשו כן למרות הצהרתם? ככל הנראה התשובה לכך מצויה ברישא של הפסקה (בעמ' 6 לסיכומי המערערים בבקשה להוספת ראיה) כאשר נטען כי המערערים "סבורים היו כי די במסמכים שצורפו לתביעתם ובמסגרת ההליך...כדי להעיד על זכויותיהם במקרקעין". אולם הסתבר כאמור כי לא היה די במסמכים שצורפו כדי להוכיח את זכויותיהם של המערערים במקרקעין, וזאת כפי שעולה מהחלטתה המנומקת והמפורטת של ועדת הערר. 24. ב"כ המערערים הפנה בסיכומיו לנספחים יא', יב'-1 ו- יב'-2 לערעור, אשר לטענתו יש בהם כדי להוכיח כי המערערים הינם בעלי זכויות במקרקעין. ואולם מעיון בהם מתברר כי אין במסמכים הנ"ל ללמד על בעלותם של המערערים במקרקעין, שכן המסמכים הינם מתקופה המוקדמת למועד הקובע בשנים רבות, ועל כן אין בהם כדי ללמד על הזכויות במקרקעין במועד הקובע. גם העובדה שהמערער 5 יצג כעו"ד מי מבעלי הזכויות במקרקעין בהתנגדות לתכנית וודאי שאינה מעידה על היותו בעל זכויות במקרקעין במועד הקובע. בפרט כאשר המערערים עצמם אינם טוענים שהמערער 5 הינו בעל זכויות שכזה, שכן גם לעמדתם תביעתו מוגשת מכוח המחאת זכויות. 25. יודגש, כי על-פי סעיף 100 לחוק התכנון והבניה כל מי שרואה עצמו נפגע מתוכנית, רשאי להגיש התנגדות לתוכנית תוך 14 יום מהתאריך האחרון של הפרסום. ואולם אין בעצם הגשת ההתנגדות כדי להוכיח כי המתנגד הוא אכן בעל זכויות בקרקע. ובלשון הסעיף: "100. כל מעונין בקרקע, בבנין או בכל פרט תכנוני אחר הרואה את עצמו נפגע על ידי תכנית מיתאר מחוזית או מקומית או תכנית מפורטת שהופקדו, רשאי להגיש התנגדות להן, וכן רשאים להגיש התנגדות להן - (1) ועדה מקומית, או מהנדס ועדה מקומית, שמרחב התכנון שלה כלול בתחום התכנית או גובל אותו; (2) רשות מקומית, לרבות ועד מקומי כאמור בסעיף 3 לפקודת המועצות המקומיות, שאזור שיפוטה כלול בתחום התכנית או גובל אותו; (3) גוף ציבורי או מקצועי שאושר לכך בדרך כלל על ידי שר הפנים בצו ברשומות ושיש לו ענין ציבורי בתכנית; (4) כל משרד ממשרדי הממשלה; (5) מתכנן המחוז - לתכנית שבסמכות הועדה המקומית כאמור בסעיף 61א.". 26. מכל האמור לעיל עולה כי תביעת המערערים נדחתה על הסף לא בשל העדר עילה, אלא בשל אי עמידה בנטל הראיה בנוגע לזכויותיהם במקרקעין, ובדין היא נדחתה. יוער כי גם לערעור שהוגש לבית המשפט ואף לבקשה להוספת ראיות חדשות לא צורפו הראיות המבוקשות, על מנת שבית המשפט של ערעור יוכל להתרשם מהן ולבחון חשיבותן. 27. לדברי ב"כ המערערים, המערערים הוכיחו את זכויותיהם במקרקעין באמצעות חוות דעת שמאי שהוגשה מטעמם לוועדת הערר, עם זאת טענו בבקשה להוספת ראיות כי הראיות שצירופן מבוקש, יוגשו "להסרת הספק" שהוטל על ידי הועדה בכל הנוגע לזכויות המערערים במקרקעין. הראיות שצירופן התבקש בבקשה להוספת ראיות היו על-פי הנטען: "הסכמי מכר/רכישה, אישורי הועדה המקומית ועירית תל אביב להעברת הזכויות ותקנון - הבית המשותף". כאמור ב"כ המערערים לא צרפו את המסמכים אותם הם ביקשו להגיש ואף לא ציינו בבקשתם במדויק את פרטי אותם מסמכים. (כגון: מי הם הצדדים להסכמי המכר/רכישה, תאריכי עריכת ההסכמים הללו וכיוצא בזה). הכל כמפורט בהחלטתי מיום 18.10.12. 28. כמו כן, בהחלטת ועדת הערר נקבע לגבי מערער מס' 5 (עורר מס' 3) מר משה שוב, כי הוא לא המציא לוועדת ערר כתב המחאה זכויות כלשהו. וניתנה לו הרשות להגיש את המסמך דנן "ככל שתומצא המחאת זכות תקפה וערוכה כדין, תוך 14 יום מיום מתן החלטה זו, ניתן יהיה לראות בכך הוכחת זכויות במקרקעין למועד הקובע על פי הנסח מיום 30.10.08 , שהוגש בדיון לגבי חלקה 17 בלבד...". אולם למרות האמור לעיל, לא הגיש מערער מס' 5 את המחאת הזכות לוועדת הערר, כמפורט בהחלטה. 29. המערערים מוסיפים וטוענים, כי חוסר סבירותה של החלטת ועדת הערר נעוצה גם בעובדה שכל שעשתה הועדה הוא הטלת ספק בזכויותיהם וזאת מבלי לקבוע באופן חד משמעי כי למערערים לא היו זכויות במקרקעין במועד הקובע. טענה זו עומדת בסתירה גמורה להחלטת ועדת הערר אשר קבעה באופן מפורש כי המערערים לא הוכיחו זכויותיהם במקרקעין. ובלשון הוועדה: "...עוררים מס' 5,6,7 (המערערים 1-3 בערעור דנן, מ.ס.) יימחקו מהערר, בהעדר הוכחת זכויותיהם במקרקעין למועד הקובע... ". 30. יתר על כן, בכל מקום בו היה לוועדה ספק באשר לזכויותיו של מי מהמערערים, או באשר להוכחת הנזק שנגרם למערערים החליטה הועדה לתת למערערים ליהנות מהספק. כך לגבי המערער אנטוני זרזיצקי (המערער מס' 4 בערעור דכאן והעורר מס' 8 בערר), לגביו קבעה כי "לפנים משורת הדין ומחמת הספק, יוותר כעורר מס' 8 לגבי חלקו היחסי במקרקעין בלבד- מחצית מהזכויות במקרקעין...". וכן לעניין הוכחת הנזק שנגרם לכאורה למערערים שגם הוא לא הוכח וכדברי ועדת הערר: "כאמור, התלבטנו בעניין חוות הדעת השמאית נוכח הפגמים שבה...מכל מקום, לבסוף, לאחר התלבטות, החלטנו להינות את העוררים מהספק...". 31. הלכה פסוקה היא כי בית המשפט של הערעור לא יתערב בהחלטות וועדת הערר ולא ישים עצמו בנעליה, אלא במקום בו נפל פגם משפטי מהותי כגון חריגה מסמכות ו/או פעולה בחוסר תום לב, או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות [ראה: עת"מ (חי') 431/07 מנדלסון מנחם ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה ואח', ( מיום 10.10.10 ). אולם לא אלה הם פני הדברים במקרה נשוא הדיון, לא מצאתי כי נפל פגם משפטי מהותי בהחלטת ועדת הערר, או כי קיימת חריגה ממתחם הסבירות. 32. לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את הערעור. המערערים ישלמו למשיבות 1 ו-2 (לכל אחת מהן) שכ"ט עו"ד והוצאות בסך כולל של 15,000 ₪. הסכומים דנן יוצמדו למדד יוקר המחיה ויישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. מקרקעיןסעיף 197 לחוק התכנון והבניהירידת ערךזכויות במקרקעין