דוגמא לפסק דין בנושא הפרת התחייבות להשקיע בפרויקט בניה: מבוא: בהמשך לפסק-הדין החלקי, שניתן ביום 20.6.09 ובו נקבע כי הנתבעים הפרו את התחייבותם להשקיע בפרוייקט הבניה שיזמה התובעת, נדרשתי, בחלקה השני של ההכרעה לנזק לו טוענת התובעת, כתוצאת ההפרה. לפי חומר הראיות שהוצג בפני, כרתה התובעת, לאחר ביטול ההסכם עם הנתבעים, הסכם נוסף עם משקיע חלופי. הסכם זה נחתם ביום 30.06.04, עם חברת "שדמות הגליל ייזום ובניה" בע"מ (להלן: "המשקיע החלופי"). באותו מועד התקשרה התובעת, עם קבלן ביצוע בשם חי אתגר בניה ופיתוח בע"מ (להלן: "אתגר"). בהסכם שנכרת עם המשקיע החלופי, התחייב האחרון להעמדת מימון בסך של 500,000 דולר מהונו העצמי, תמורת 96% מרווחי הפרויקט, בעלות של 6% ריבית על כספי המימון. ביום 14.11.04 ניתן היתר בניה לפרויקט, לאחר שהמשקיע החלופי הזרים את המימון הנדרש והתובעת הצליחה לפרוע את כל המסים וההיטלים הדרושים לקבלתו. הפרויקט עצמו, אף הוא הושלם, גם אם באיחור. השלכותיה הכלכליות של ההפרה, מבחינת התובעת, היא השנויה במחלוקת בין הצדדים. חלק זה של ההכרעה יעסוק אם כן, בשאלת היקף הנזק, שגרימתו הוכחה ע"י התובעת. תמצית טענות הצדדים: ראיותיה של התובעת בנקודה זו, הוצגו באמצעות העד ירון רוזנבאום (להלן: "רוזנבאום"). רוזנבאום טען בעדותו, לסוגים שונים של נזקים שנגרמו לתובעת. אלה כוללים את התייקרות עלויות הבניה, הפער שנוצר בעלות מימון האשראי וכן תשלומים בהם חויבה התובעת בשל עיכוב הבניה, כלפי בעלי הקרקע או צדדי ג'. ראיות הנתבעת הוצגו, באמצעות שלושה עדים: מאיר שם-טוב (להלן: "שם טוב") טלי הלל (להלן: "הלל") ועופר שבת (להלן: "שבת"). טענתם המרכזית של הנתבעים, הינה להיעדר קשר סיבתי, בין הפרת ההסכם לבין הנזקים הנטענים. לגופו, מכחישים הנתבעים היווצרותן של עלויות עודפות בבניה, ו/או בתחום המימון ו/או תשלומים לצדדי ג', בעקבות ביטול השותפות. בנוסף, טוענים הנתבעים להפרת חובת הקטנת הנזק, מצד התובעת. את גורמי הנזק, ככל שנגרמו, רואים הנתבעים כנעוצים בהתנהלותה העיסקית הכושלת של התובעת. בהקשר זה, מפנים הנתבעים להתכתבות שנוהלה בין הצדדים, לפי מוצגים 24, 27 ו-26, כסותרים את טענות התובעת עצמה, בנושא גובה הנזק. נקדים אפוא ונתייחס לשאלת "הקשר הסיבתי". דיון א. האם הוכח קיומו של קשר סיבתי בין ההפרה לבין עיכוב הבניה? רוזנבאום הסביר בעדותו הראשית, כי אי העמדת ההשקעה המתחייבת מן ההסכם מצד הנתבעים, גרמה לכך שהתובעת לא היתה מסוגלת לשאת בתשלום היטל ההשבחה ומס הרכוש. הואיל וכך, לא עלה בידה לעמוד בתשלום אגרות הבניה עובדה שעיכבה את מתן היתר הבניה. לפי עדות זו, לו היו הנתבעים עומדים בהתחייבותם, היה היתר הבניה ניתן, עוד באפריל 2003 .בפועל, התקבל היתר הבניה רק בנובמבר 2004 לאחר גיוסו של המשקיע החלופי, היינו, בחלוף כתשעה עשר חודש. העובדה לפיה מעת שהושג משקיע חלופי עבור הפרויקט (30.6.04) לפי מוצג 21, ועד להשגת היתר הבניה (14.11.04) לפי מוצג 36, חלפו רק 4.5 חודשים יש בה, לשיטתו, כדי ללמד על על הקשר בין מניעת המימון לבין רווח הזמן הבלתי סביר שנוצר. העד שם טוב טען לעומת זאת, כי לא הפרת ההסכם מצד הנתבעים היא שגרמה לעיכוב בהשגת היתר הבניה. הצעת הליווי של הבנק לפי מוצג 10, העמידה תנאים נוספים, בהם לא עמדה ממילא התובעת, כמו דרישת ערבות אישית גבוהה כלפיו (2,800,000 ₪). עם זאת, אישר שם טוב בחקירתו כי אי תשלום האגרות, היה בו כדי לעכב את מתן היתר הבניה (ראה עמוד 16 לפרוטוקול מיום 08.03.12). להשקפתי, אין הנתבעים יכולים להיתלות בנושא מתן הערבות האישית מצידו של שם טוב שכן, התובעת יכולה היתה להעמיד ערב אישית חלופי. גם אין לדעתי לקבל את טענת הנתבעים, לאי עמידת התובעת ביתר תנאי הליווי הבנקאי. מנקודת מבטי, מנועים הנתבעים מלטעון כך כלפי התובעת, מעצם חתימתם על מוצג מס' 2 ולאחר שהם עצמם "תרמו" את חלקם להסתבכות העסקה. הניסיון להיחלצות בטענה זו נגוע לדעתי בחוסר תום לב , אותו יש לדחות. יחד עם זאת, אין בכך כדי לקבל את הטענה למשך העיכוב, הנטען, אלא לעצם העיכוב העקרוני. מכלל לאו נשמע הן. מאחר ושללתי את טענות הנתבעים להעדרו של קשר סיבתי בין הפרת הנתבעים את מוצג 2 לבין העיכוב בבניה , מתבקשת הקביעה לפיה הוכח קיומו של קשר סיבתי בין הדברים. בפועל הוכח, שמאותה עת שבה הצליחה התובעת להשיג שותף למימון, הושג היתר הבניה בתוך פרק זמן קצר ביותר. הוכח אם כן עקרונית, ברמת הסבירות הנדרשת במשפט אזרחי הקשר הסיבתי בין שני האירועים. ב. שאלת היקף הנזק - הואיל וקבעתי קיומו של קשר סיבתי בין האירועים יהא עלי לדון בחלק זה של ההכרעה בשאלת היקפו של הנזק המוכח. כזכור, טוענת התובעת לכמה סוגים של נזקים, המצדיקים פסיקתו של פיצוי על פי דיני החוזים. אדון איפוא בכל אחד מרכיבי הפיצוי הנדרשים, בנפרד. 1. התייקרות עלויות הבניה: אא. תמצית טענות הצדדים: בעניין זה טען רוזנבאום בעדותו, כי בעטיו של העיכוב, שמקורו בהפרת ההסכם מצד הנתבעים, התייקרו עלויות הבניה באופן ניכר. ההפרש בין מחירי הביצוע שהיו באפריל-מאי 2003, (המועד המתוכנן להתחלת הבניה), לבין העלויות בפועל עומד על כ- 700,000 ₪. לביסוס טענתו, מסתמך רוזנבאום על השוואת הצעות מחיר לביצוע ועל השוואות של הערכות שמאיות שנעשו. שם טוב לעומת זאת טען בעדותו, כי התייקרות עלות הבניה לא הוכחה. לדבריו, ההצעות שהוצגו בעדותו של רוזנבאום אינן ריאליות וחוות הדעת השמאית איננה יוצרת אף היא תשתית לקביעה מסוג זה. לחילופין טוען הוא, כי הרווח בגין מכירת הדירות גדל במקביל, כך שהתייקרות בעלויות הבניה, ככל שנוצרה, אויינה בתוספת הרווח במכירת הדירות. הנתבעים מעלים איפוא, טענה עקרונית "מקדמית" הגורסת כי רכיבי הפיצוי שהוצגו על ידי התובעת פסולים כיוון שאין הם משקללים בתוכם את כלל ריווחי הפרוייקט ולכשעצמם, יש בהם כדי לעוות את התמונה. נתייחס איפוא לטענה זו במסגרת דיון מקדים בשאלה קונקרטית זו. בב. הזיקה שבין התייקרות עלויות הבניה לריווחי הפרוייקט: כאמור טוענים הנתבעים כי חישובי הפיצוי בכללותם ובמיוחד חישוב פערי העלות למטר רבוע לבניה הוצגו באופן שטחי. חישוב זה אינו משקף, לדעתם, את היבטיו הנוספים של ביצוע הפרויקט, המושפעים מחלוף הזמן. לשיטתם, אין זה נכון לבודד רכיב זה או אחר הכרוכים בעלות השלמת הפרוייקט מבלי לשקלל באותו חישוב גם את העליה שהושגה ברווחיו. אכן, ייתכן תיאורטית מצב השוואתי שבו, האמירו עלויות הבניה ולמרות זאת עלו רווחי הפרויקט הנדון. זאת כיוון שרווחיו של פרויקט יכולים להיות מושפעים ממגוון רב מאד של אירועים ונתונים שחלקם נמצאים בשליטת היזם וחלקם אינם תלויים בו כלל ועיקר ומושפעים משינויים בשוק הנדל"ן ובשוק ההון. התובעת טוענת כי לא זו בלבד שריווחי הפרויקט לא גדלו בהתאמה אלא שבפועל מדובר היה בפרויקט מפסיד. ראה לעניין זה, חקירתו של רוזנבאום מיום 8.3.12: "ש: האם הפרויקט הרוויח? ת: לא. ש: כמה הפרויקט הפסיד? ת: הפסיד. ש: כמה בערך? ת: מעל מיליון שקלים." (עמ' 2, שורות 5-10). בין היתר, הושפעו הפסדי הפרויקט מאיחור שנגרם בהשלמתו מסיבות הנעוצות בגורמים שאינם קשורים בנתבעים ונולדו מכורח נסיבות אחרות להם טוענת התובעת. וראה לעניין זה דבריו של רוזנבאום בחקירתו: "ש: כלומר, גם כשהנתבעים לא היו שייכים בכלל להקשר הזה, לא סיימתם בזמן את הבניה? ת: אתה מחזיר אותי לתחילת החקירה שלך. הפרויקט הזה נכנס לתקופת מלחמה, היה רצח בתוך הבניין והיתה הפסקת עבודה. זה לא רלוונטי לעניין התביעה שלי לשם טוב." (עמ' 5, שורות 30-32). משמע, כי טענת הנתבעים לריווחי הפרויקט הינה תיאורטית גרידא שכן, בחינתם מורכבת וכרוכה בנטרול גורמי ההפסד, שאינם חלק מתוצאת ההפרה. כאן מדובר במהלך ראייתי מורכב ומאתגר שאיש לא עמד בו בסכסוך הנדון. דא עקא כי נטל השכנוע בעניין זה מוטל על הנתבעים מחמת היותה בגדר סוג של טענת "הודאה והדחה". לפיכך, יש לקבוע כי טענת הנתבעים לאיונן של העלויות העודפות שהיו כרוכות בהשלמת הפרוייקט ברווחיו לא הוכחה וזו נדחית. מעבר לנדרש בנקודה זו אציין, כי גם לולא דעתי זו בעניין נטלי ההוכחה, לא היה בדבר כדי לשנות את מסקנתי. משמע, אף אם היה מוכח כי הפרויקט הניב רווחים גדולים יותר מאשר אלה שהיו צפויים אילו הסתיים זה במועדו המתוכנן, בנטרול ההפרה, לא היה בכך כדי לקדם את עניינם של הנתבעים, כפי שיוסבר להלן: חוק החוזים קובע, כי יש להשיב את מצבו של הנפגע על כנו לולא ההפרה. כאן קיים קו ישר של קשר סיבתי המגדיר את רכיב ההפסד וגוזר ממנו את אלמנט הפיצוי. ניזקו של הנפגע לפי חוק החוזים עומד כרכיב עצמאי שאינו מושפע מגורמים שבהם אין איש מן הצדדים להתקשרות שולט. כל מעגלי ההתרחשות הנוספים המשפיעים על "השורה הסופית" של הרווח או ההפסד אינם מעניינו של המפר. לא הנפגע ולא המפר שולטים בהתרחשות זו ולכן בין התרחשותם לבין מעשיהם לא קיים קשר סיבתי. הכללתם של נתונים נוספים אלה לשיטתם של הנתבעים עלולה ליצור עיוות של ממש ביישומן של הנורמות החוזיות. אין צד יכול להבנות מכך שאחר הפסיד או הרוויח כתוצאה מגורמים שאינם מצויים בזיקה ישירה אליו רק מחמת כך שבמהלך הדברים המורכב של המציאות הקיומית מתרחשות תוצאות כאלה ואחרות. לא מעט אגדות עם נטוו סביב הסיטואציה שבה צד מתכוון ואף גורם לאחר הפסד שבסופו של יום הופך לרווח כזה או אחר חומרי או מוראלי. אלה יפים לסיפורת עם, למחשבות פילוסופיות על משמעות הקיום האנושי, אך אינן רלוונטיות לתחום דיני החוזים. לא זו גם זו. בקו מחשבה מסוג זה טמונה תפיסה יומרנית באשר ליכולת ההערכה של מצבים היפותטיים שלא נולדו כלל. יש בכך גם קריאת תגר על התפיסה הרואה בפרט את האחראי לתוצאות הצפויות של מעשיו, באמצעות הכללתם של מימדים מיסטיים תיאורטיים וכו'. בפסק הדין הידוע בעניין אדרס נקבע כי יש לפעול בתחום הערכת הפיצוי החוזי גם לאור העיקרון לפיו לא יצא חוטא נשכר, המרתיעה צד מלהפר את התחייבותו. [ראה ד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס ג.מ.ב.ה דואיסבורג, פ"ד מב(1), 221, סעיף 6 לפסק דינו כב' השופט (כתארו אז) ש.לוין]. קביעה זו רלבנטית גם כאן בהיפוך מסוים. לפי זה, לא סביר כי המפר ייהנה מפירות הפרתו ולא יישא בכל אחריות למהלכיו, רק משום שפלוני ניהל את עסקיו כיאות או, זכה ברווח כתוצאה מצירוף מקרים שלא נצפה על ידו. יהא עלי איפוא להדרש בשלב זה לאופן חישוב ראש הפיצוי הנדרש בגין עליית מחירי הבניה. גג. חישוב התייקרות עלויות הבניה : תמצית טענות הצדדים: טענת התובעת בעניין גובה הנזק, מוצגת ,כמתואר לעיל, בשני אופי חישוב אלטרנטיביים: הראשון, נסמך על השוואת הערכות ביצוע לביצוע בפועל והשני על הערכה שמאית ביחס לעלות מטר רבוע לבניה. בהסתמך על השוואת הערכות הביצוע טען רוזנבאום, בעדותו הראשית, כי עלות הבניה, עמדה לפי הצפוי ב- 12.5.03 (שערו היציג של הדולר 4.65 ₪) על סך של 1,380,000 דולר (מוצגים 9 ו- 10). בפועל, עמדה עלות הבניה על סך של 1,550,000 דולר, ובשקלים 8,760,000 (לפי שער יציג של 4.497 ₪) נכון ליום 30.06.12 (מוצגים 22 ו42). מכאן, כי הפער בין מחירי הביצוע באפריל-מאי 2003 לבין מחירי הביצוע ב- יוני 2004, עמד על כ- 700,000 ₪. האופן הנוסף שבו מוצג תחשיב התייקרות עלויות הבניה נעשה תוך הסתמכות על חוות דעת שמאיות שנערכו על ידי השמאי ירון ספקטור בקשר עם תוכנית הליווי של הבנקים לפרויקט. חוות הדעת הראשונה שנערכה ביום 24.5.03 (מוצג 11), העריכה את עלות הבניה בסכום של 490 דולר למטר רבוע (2,230 ₪) ואילו בחוות הדעת השניה שנערכה ביום 22.4.04 (מוצג 19) הוערכה העלות בגובה של 540 דולר למטר רבוע (2,430 ₪). חישובים אלה מתייחסים לשטחי בניה למגורים כאשר התעריפים לחלקי הבניה האחרים נותרו ללא שינוי. שם טוב חולק בעדותו על שתי האלטרנטיבות החישוביות המוצגות על ידי התובעת. כלפי השוואת מחירי הביצוע טוען הוא כי הצעות המחיר שהוצגו על ידי התובעת (מוצגים 9 ו-10) הינן הצעות פיקטיביות שנועדו ליצור את הרושם כלפי הבנק לצפי לרווחיות גבוהה. העלות האמיתית עמדה כבר במועד המוקדם על סכומים הנעים בין 7,500,000-8,400,000, לפי מוצגים 8 ו- 14 לתיק המוצגים. את חוות הדעת השמאיות שולל הוא כיוון שאין המדובר כדבריו ב"מדע מדוייק". דיון בטענות הצדדים : אין חולק כי עליית מחירי הבניה בתקופה שבה הושהה התהליך בשל הפרת הנתבעים את התחייבותם הינה בגדר נזק צפוי הראוי לפיצוי לפי דיני החוזים. המחלוקת מתמקדת איפוא בשאלת אופן חישובו הנכון של רכיב פיצוי זה ביחס לאלטרנטיבות שהוצגו להכרעה. עם זאת, בבואי להכריע בדבר תקפות הערכות העלות האלטרנטיביות שהוצגו על ידי התובעת לצורך חישוב נזקי השיהוי בהקמת הפרויקט (הערכות הביצוע או שמאות לבנק המלווה) מצאתי כי החלתן של שתי השיטות במלאותן אינה מניחה את הדעת. לפיכך בחרתי בגישה שלישית על פיה יישמתי את חישוב הפער לפי עקרונות של הגינות כפי שאלה נתפסים בעיני. שיקולי ונימוקי בנושא זה יפורטו להלן. דיון בבחירת השיטה המועדפת, לחישוב התייקרות עלות הבניה: הערכות הביצוע במוצגים 9 ו-10 העומדות ביסוד תחשיב ההפסד שערכה התובעת הינן כלליות ביותר ואינן עומדות בדרישות לעריכת הצעות מסוג זה. הן אינן מלוות בכל מפרט שהוא לגבי היקף הבניה וטיבה כמקובל כפי שהדבר ניכר בבירור מדרך עריכתו של מוצג 22. לפי זה אין דרך עריכתם של מוצגים 9 ו-10 ראויה לשמש כראיה ולו לכאורית לדרך חישובן של הצעות מחיר לבניה של פרוייקט כה מורכב. לו רצתה התובעת למרות זאת, להשתמש במוצגים 9 ו-10 כבסיס לחישוב פער עלות הביצוע היה עליה להשלימם באמצעות חוות דעת מומחה, ככל שניתן היה לאתר עבורו את התוכניות והמפות שעמדו ביסוד מוצגים אלה בשעתו. האופן שבו הוגשו נתוני העלות במוצגים 9 ו-10 אינו מאפשר להתגבר על היעדרותם של היסודות האמפיריים וההנדסיים העומדים ביסודה של כל הערכת עלות ביצוע מסוג זה. רק כך ניתן היה את הטענה בדבר זהות פרטי הפרויקט העומד ביסוד כל אחת מן ההערכות המושוות. לחילופין, היתה חוות הדעת צריכה לשקף את עלויות הביצוע הצפויות לעומת אלה שהוצאו בפועל בנטרול השינויים שאירעו בפרק הזמן הרלבנטי. בכך היו נכללים הן השינויים התכנוניים והן אלה הנוגעים לתנאי השוק כמו שינויים בשכר העבודה וכו' המשפיעים גם הם על עלויות הביצוע של פרויקט כזה. בפועל גם נוכחנו במהלך הבאת הראיות בתיק כי על פני הדברים נוצרו במהלך התקופה שינויים בפרטי הפרויקט כמו השינוי שבין 20 יחידות דיור בתכנון לבין 21 יחידות דיור בפועל (שינוי שאינו שנוי במחלוקת). ברור אם כן כי אופן הגשת הראיות בנקודה זו מצד התובעת אינו מניח את הדעת. הדרך השניה שבאמצעותה הציעה התובעת לחשב את הפסדיה בעקבות ההשתהות בקבלת ההיתר נראית לכאורה, כבעלת בסיס מוצק יותר. כאן, מדובר בהערכותיו של השמאי ירון ספקטור שנעשו לצורך הערכת הפרויקט עבור הבנק המלווה. לפי חוות דעת זו, עלו עלויות הבניה בתקופה הנקובה בה בסכום של בסכום של 50 דולר למטר רבוע היינו שיעור של כ - 10% בהשוואה לעלותן בתחילת הפרוייקט. עם זאת, סבורני כי יש לבחון את מועדי החישוב ההשוואתי לחישוב מטר רבוע לבניה בקפידה, שכן כאן באות לביטוי טענות הנתבעים, בעניין קיומה של זיקה חלקית בלבד, בין הפרתם לבין משך העיכוב שנוצר בהשלמת הפרויקט. התובעת בחרה בשתי נקודות הזמן, המופיעות בחוות הדעת שנערכו על-ידי השמאי ירון ספקטור (להלן: "ספקטור"), לפי מוצגים 11 ו- 19. בהקשר זה קבע ספקטור קיומו של פער ברכיב עלויות הבניה, בגובה של 50 דולר למטר רבוע, בין יום 14.05.03 לבין 20.04.04. ואולם, התשתית העובדתית המופיעה בגרסת התובעת, אינה מבוססת על מועדים אלה, אלא על הפער שבין המחירים שהיו בתוקף באפריל 2003, לעומת אלה שהיו נהוגים בנובמבר 2004. משמע, חסרה התובעת בגרסתה היא, את התמיכה השמאית לנקודות הזמן הרלוונטיות, לפי שיטתה. יתרה מזאת, גרסת התובעת בהקשרה הרחב והנכון מלמד כי המועד לבחינת פער מחירים אינו אפריל 2003, אלא מרץ 2004. חומר הראיות שהוצג מטעם התובעת עצמה מלמד, כי זו ראתה את ביטול ההסכם שבינה לבין הנתבעים, ככזה שנכנס לתוקף במרץ 2004 (סעיף 5 לסיכומי התובעת). בהתאם, הפיקה התובעת את מוצג 18 ולניכחו, מנועה היא מלטעון לאחריות בלעדית של הנתבעים לתוצאת העליה במחירי הבניה למטר רבוע, עד למרץ 2004. לפיכך, הנתון הרלוונטי לצורך חישוב פער עלויות הבניה, צריך להימנות מהמועד שבו היתה התובעת יכולה להתחיל בבניה, לו היו הנתבעים משלימים את ההשקעה הנדרשת לקבלת ההיתר. פער הזמן משתרע על התקופה שממרץ 2004 ועד לקבלת ההיתר בפועל היינו, נובמבר 2004. מכאן נובעת לכאורה המסקנה, כי הפסדיה של התובעת בגין התייקרות עלויות הבניה לא הוכחו באמצעות חוות הדעת שהוגשו מטעמה. עם זאת, לא מצאתי לצודק לשלול רכיב הפיצוי מאת התובעת, שכן, בסופו של יום אין המדובר אלא בהתייקרות המגובה בנתונים סטטיסטיים ממשלתיים המקובלים במשק. עלות רכיבי הבניה נמדדת באמצעות מדד תשומות הבניה, שהוא כאמור נתון סטטיסטי, המתפרסם באופן שוטף, על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. סבורני כי גישתי זו מגובה בפסיקה המאפשרת חריגה מן הכלל האוסר על בית המשפט לעשות מלאכתם של הצדדים ולהעלות טענות מיוזמתו, מקום שדרישות הצדק מחייבות זאת (לעניין זה, ראה ע"א 4839/92 יוסף גנז נ' מרדכי כץ, פ"ד מח(4) 749, 765). החלטתי אפוא להיעזר בטבלאות אלה, הגם שהצדדים לא העלו זאת, מכוח סמכותי הטבועה, כפי שהיא מובנת לי. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עלה מדד תשומות הבניה, לתקופה שבין מרץ 2004 לנובמבר 2004, בשיעור של 3.9%. לצורך חישוב זה, נכון לעשות שימוש בחוות דעתו של ספקטור, שמתייחסת למועד 20.04.04 וקובעת, כי עלות הבניה למטר רבוע, הינה 540 דולר. מועד זה הינו הקרוב ביותר למועד מרץ 2004, שבו הכרתי כמועד הקובע למחיר הבסיס למטר רבוע. בחישוב של 3.9% התייקרות, עלה מחיר הבניה למטר רבוע, בסכום של 21 דולר. מכפלתו של סכום זה בהיקף השטח הבנוי - 2,607 מ"ר, עומד על כ- 55,000 דולר, שהם 244,000 ₪, לפי שער יציג מועד נובמבר 2004. פער זה נמוך אמנם מההערכות השמאיות שעמד על שיעור העולה על 10% ואולם, חישוב זה , נראה בעיני סביר יותר ואותו הנני להעדיף . דד. נזקים בגין עלויות המימון: בעניין זה טוען רוזנבאום, כי בעקבות הפרת ההסכם מצד הנתבעים, נאלצה התובעת להרע את מצבה, במימון ריבית לצורך הזרמת מימון חלופי בסכום של 500,000 דולר לפי ההסכם עם המשקיע החלופי (מוצג 21) וכן בנזק הכרוך בצורך במימון סכום כסף נוסף בגין ביטול עסקה למכירת דירה בפרויקט. באופן זה, נקלעה התובעת לחובות בשיעור מיליוני שקלים. לדעתי, לא הוכח ראש פרק זה של התביעה. התובעת נכשלה בהצגת התשתית העובדתית לעלויות המימון הקונקרטיות של ההפרש שבין 500,000 דולר, שהיה עליהם להעמיד לבין סכום ההשקעה החלקי שהועבר על ידי הנתבעים. בנוסף, היה על התובעת ליצור את התשתית העובדתית לפרק הזמן, שביחס אליו יש למדוד את עלויות המימון וגם זה לא נעשה. לפיכך, ועוד בטרם שנבדקו עלויות המימון האלטרנטיבי, נראה כי קרסה טענת התובעת בתחום זה. לגופם של דברים נאמר כי המימון האלטרנטיבי נעשה על בסיס שיטה שונה לחלוטין. כך נעשה המימון, שלא באמצעות הבנק, אלא באמצעות גורם פרטי. לעניין זה, ראה דברי העד לפרוטוקול בחקירתו הנגדית: "ש: תאשר לי שבסופו של דבר, החברה לא לקחה ליווי מבנק מלווה, אלא את כל הליווי לפרויקט לקחה מאותו משקיע? ת: זה לא נכון. לא היה בנק מלווה בפרויקט, אבל טענתך לא נכונה. ש: האם היה בנק מלווה לפרויקט? ת: לא. ש: האם המימון כולו לפרויקט הגיע מאותו ירון חנני? ת: לא. ש: הוא נוגע למכירות של דירות? ת: הפרויקט מומן על-פי חוק הדירות, כאשר אין בנק מלווה לרשום משכנתא לכל דייר ודייר, חלק מהמימון ניתן על-ידי שדמות הגליל, חלק ממכירות של דיירים וכך היה הפרויקט". (עמ' 2, שורות 21-30). עוד הסתבר בחקירתו הנגדית, כי שיעור הריבית הבנקאית לפי הצעת הבנק המלווה, היתה פריים + 0.9% שעה שהפריים היה באותה תקופה, בין 5.5% ל - 7% ואילו הריבית בהסכם עם המשקיע החלופי, היתה 6% בלבד. הסכם המימון היה שונה גם בשיעור האחוזים, שיעור אחוזי הרווח (עמ' 2, 4) וכן, לפי ההסכם, היה זכאי רוזנבאום לשכר חודשי. בפועל אם כך, אין בסיס השוואתי הולם בין שני סוגי המימון וכדי להראות נזק, היה לפחות על התובעת לצרף חוות-דעת חשבונאית. משלא עשתה כן ומכל השיקולים המצטברים שפורטו לעיל, סבורני כי לא הוכח חלק זה של התביעה. למותר לציין כי ניסיונה של התובעת לכלול את נושא ביטול הסכם הרכישה של הדירה בפרויקט, לעלויות המימון לא נראה לי נכון. מועד הביטול לא הוכח וגם לא תנאי הביטול. בנוסף לא נמצא בחומר הראיות בסיס מניח את הדעת לטענה לפיה נכללה תמורת הדירה בתחשיבי המימון שנערכו. התחייבותה של התובעת ללוח זמנים כלפי הרוכשים על פי מוצג 12 חרגה באופן בלתי מוסבר מלוח הזמנים שנקבע במוצג 1 (הסכם הקומבינציה) כך שלא נמצאה הצדקה להטלת השלכות הביטול על חישוב עלויות המימון. עצם מיונו של אירוע זה כחלק מנתוני עלויות המימון מאולץ משהוא. במיוחד, לאור הימנעותה של התובעת מלהתייחס לנושא במימד ההשוואתי שבין מחיר רכישתה, לפי מוצג 12 לבין מכירתה החוזרת בהמשך. במסגרת הסדר דיוני שהוצג לצדדים ביום 28.06.09, הפניתי את הזרקור לצורך בחוות דעת מקצועית בעניין זה של השוואת עלות המימון. התובעת בחרה להתעלם מכך בתוכנית הבאת הראיות מטעמה. כאמור, נדחה חלק זה של התביעה. מכאן, לפרק השלישי ברכיבי התביעה. הה. נזקים שנגרמו בגין חשיפה לתביעות: בעניין זה טען רוזנבאום, כי הפרת הנתבעים את ההסכם גררה את התובעת להפרות כלפי בעלי הקרקע, על הסיכונים הכרוכים בכך בתשלום פיצויים. לפי ההסכם בינם לבין בעלי הקרקע היה על התובעת לפצותם במקרה של הפרה יסודית בפיצוי מוסכם (ראה מוצג 1). בפועל, כך טוענת התובעת, עלה בידה להפחית את עלויות הפיצוי ואולם, לא לבטלם לחלוטין. סכומי הפיצוי בהם נשאה, לגרסתה, הינם כמפורט (מוצג 23): (1) סך של 5,000 דולר לפי סעיף 10 למוצג 23. (2) 85,000 ₪ בגין רכישת רכב. (3) 25,000 ₪ בגין התקנת מזגנים. (4) 25,000 ₪ תוספת שכר טרחה לעו"ד צוקרמן. שם טוב טען בעדותו כי התשלומים הנטענים לבעלי הקרקע לא הוכחו. אדון איפוא בכל אחת מטענות אלה בנפרד: (א) 5,000 דולר לפי סעיף 10 למוצג 23 - לפי נוסח סעיף 10 למוצג 23 קיימת ראיה לכאורית שלא הופרכה לביצועו של התשלום. לפיכך, אני מקבלת את הטענה. (ב) 85,000 ₪ בגין רכישת רכב - בסעיף 9 למוצג 23 אכן נרשמה התחייבותה של התובעת לרכוש עבור בעלי הקרקע מכונית שתעמוד לרשותם ואולם, לא צורפה כל ראיה בעניין ביצוע ההתחייבות וזאת בשונה מהנקוב בסעיף 10 לעיל. נספח ד' שהיה אמור להיות מצורף לסעיף 9 לא צורף לתיק המוצגים. לפיכך, לא קיימת ראיה לכאורית לביצועו של תשלום זה. (ג) תשלום בסך של 25,000 ₪ בגין התקנת מזגנים - בעניין זה מסתמכת התובעת על מוצגים 37 ו-38. במוצג 37 מאשרת התובעת סיכום בעניין רכישת שלושה מזגנים כפיצוי בגין האיחור במסירת הדירות. מוצג 37 נחתם ב27.11.06. מדובר בראיה לכאורית שאף היא לא הופרכה בחקירות הנגדיות ולפיכך, יש לקבלה. (ד) 25,000 ₪ תוספת שכ"ט לעו"ד צוקרמן - בעניין זה מסתמכת התובעת על מוצגים 23 בסעיף 8 ומוצג 41. אלה במשותף יוצרים את התשתית העובדתית הנדרשת לקיומה של עלות הנובעת מהאיחור במסירת הדירות שהיא תוצאת העיכוב בהשגת היתר הבניה, שהוא תוצאת הפרת הנתבעים. לפיכך, הוכחה הזיקה הנדרשת לצורך חיובם של הנתבעים בסכום זה. ג. חובת הקטנת הנזק לפי עדותו של שם טוב, לא עמדה התובעת בחובת הקטנת הנזק. כנגד זאת טוען רוזנבאום בסעיף 26 לתצהירו כי פעל כפי יכולתו להקטנת הנזק. פעילותו היתה לדבריו רצינית ומאומצת במטרה להשגת משקיע חלופי. ואכן, לפי מוצג 21 הצליח הלה להתקשר עם משקיע חלופי, ב- 30.06.04 ואף קשר הסכם באותו מועד עם קבלן ביצוע (מוצג 22). אין ספק, כי מציאתו של משקיע חלופי איננה דבר של מה בכך ונסיגתם של הנתבעים מהתחייבותם, גם היא לא היתה בגדר אירוע נקודתי וממוקד. מדובר בתהליך של התדרדרות ביחסי הצדדים, שבתומו החליטה התובעת לסגת מרעיון השיתוף עם הנתבעים. לפי עדותו של רוזנבאום, נודע להם על סירובם של הנתבעים להעמיד את ההון העצמי הנדרש בחודש מרץ 2004. מיד לאחר קבלת הודעה זו, נתבקשו הנתבעים באמצעותם בא-כוחם שלא לעשות שימוש בבטוחות שניתנו להם (מפנים למוצג 18). מאותו מועד, כך טוען רוזנבאום החל במאמץ להשגת משקיע חלופי ועלה בידו להשיג את מטרתו בתוך פרק זמן קצר של מספר חודשים (מוצג 21). חומר הראיות שהוצג בפני אכן מלמד על קיומו של פער זמנים סביר שחלף עד לאיתורו של משקיע חלופי. בעניין זה, הסתמכתי על מוצגים 14-16 המשקפים את הטווח הסופי של המשבר שנוצר ביחסי הצדדים. לפי מוצג 17, החלה התובעת במאמציה לאיתורו של משקיע חלופי החל ממרץ 2004 . ממועד זה ועד לחתימת ההסכם עם המשקיע החלופי, לא חלפו אלא חודשים ספורים. לתקופה שמיום חתימת ההסכם עם המשקיע החלופי ואילך, נצפים מהלכים מהירים לקבלת היתר הבניה. הבניה עצמה אמנם התעכבה מעבר למצופה, כפי שהעיד רוזנבאום עצמו. ואולם, זה משליך בעיקר על ריווחיות הפרוייקט שהוא עניין שלא נדון בפני ואיננו חלק מן ההכרעה. לנושא זה התייחסתי בפרק העוסק בחישוב התייקרות עלות הבניה. בהתחשב במורכבותה של העסקה, לא נראה לי כי קיים בסיס עובדתי לקביעה, בדבר הפרת חובת הקטנת הנזק. לסיכום: לסיכום נאמר, כי התביעה הוכחה בחלקה. טענות התובעת להפסדים, בגין עלויות המימון והתביעות אליהן נחשפה נדחו ואילו חלק התביעה העוסק בהתייקרות עלויות הבניה, התקבל בחלקו. סוף דבר. הנתבעים יישאו כלפי התובעת, בתשלום הסכומים כמפורט: סך של 244,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה מיום 15.11.04 עד למועד הגשת התביעה ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. סך בשקלים השווה ל- 5,000 דולר כפי שערם היציג ביום 27.06.02 ומאותו מועד ועד להגשת התביעה יישא סכום זה הפרשי הצמדה כדין ומיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל הפרשי הצמדה וריבית כדין. סך של 25,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה מיום 20.11.06 ועד להגשת התביעה ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. סך של 25,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה מיום 01.06.04 ועד להגשת התביעה ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. סכום זה יקוזז מחובת ההשבה שעומדת לזכות הנתבעים מאת התובעת לפי חוות דעתו של רואה החשבון חנוך חיים. בניהדיני חברותיזמות