דוגמא לפסק דין בנושא קניית מחסן שלא רשום בטאבו: רקע עובדתי 1. התובע הגיש תובענה על סך 50,000 ₪ נגד הנתבע מכתב התביעה עולה כי התובע הינו הבעלים של דירה ברחוב הפועל 23 בנשר הידועה כגוש 11230 חלקה 43 ותת חלקה 11 (להלן: הדירה או הנכס). נטען כי בעת הרכישה כלל הנכס דירה ומחסן בקרבת מקום כאשר המחסן אינו רשום בלשכת המקרקעין, הכל בהתאם להסכם המכר שנחתם ביום 27/7/07. נטען כי בהתאם להסכם, הנתבע מכר לתובע גם מחסן הסמוך לדירה אך אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין. נטען כי ביום 11/9/07, לאחר תשלום מלוא התמורה בגין הדירה בהתאם להסכם, נמסרה הדירה בלבד ללא המחסן, בניגוד לסעיף 8.1 להסכם. עוד נטען כי התובע פנה לנתבע מספר פעמים על מנת שימסור לו את החזקה והמפתחות למחסן, אך הנתבע התחמק. ביום 7/11/07 פנתה באת כח התובע לבא כוחו של הנתבע בדרישה למסירת החזקה במחסן אך הדבר לא נעשה עד למועד הגשת התביעה ותשובה עניינית לא ניתנה, למעט טענת בא כוחו לפיה העניין נמצא בטיפול. במכתבים שנמסרו לב"כ הנתבע בימים 10/6/08, 14/7/08 ו- 2/9/08, נטען כי אי מסירת החזקה במחסן עד היום מהווה הפרה של סעיפים 8 ו-14 להסכם וכי בהתאם לסעיף 8.5 על הנתבע לשלם לתובע פיצוי בסך 67,567 ₪. סכום התביעה הועמד לצרכי אגרה על סך של 50,000 ₪. נטען כ יש להורות לנתבע לשלם לתובע סכום קצוב בגין האיחור בפינוי המחסן ולהורות על מתן צו לסילוק יד מהמקרקעין ומהמחסן ולמסירתו לידי התובע. עמדות הצדדים בתצהיריהם 2. התובע בתצהירו ציין כי כאשר חיפש דירה לרכישה באזור נשר פנה בין היתר למתווכים. לטענתו, עובדת ממשרדו של אבי לבקוביץ מ"אנגלו סכסון" בנשר לקחה אותו ואת אחותו לראות את הדירה נשוא התביעה. לטענתו, לאחר שראו את הדירה, לקחה אותו המתווכת לראות את המחסנים, הראתה לו את מיקום המחסן השייך לדירה וציינה שתיקח את המפתח לדירה מבעל הדירה ותפתח את המחסן עבורו. לאחר הביקור כאמור הם נסעו למשרד לחתום על זיכרון דברים לפיו התובע רוכש את הדירה והמחסן ברח' כיכר ההסתדרות 4/7 בסך של 35,000$ בכפוף לקבלת משכנתא מהבנק. ביום 27/7/07 נחתם חוזה הרכישה. לטענת התובע, עו"ד פלד טיפלה בענייניו מאחר והוא אינו מבין בעניינים משפטיים ואינו יודע קרוא וכתוב. לטענתו, הוא הבין רק את עיקרי הדברים. לדבריו, הוא סבר כי עו"ד פלד מייצגת אותו על הצד הטוב ביותר. נטען כי ביום 11/9/07 נמסר הבית לחזקתו לאחר תשלום מלוא התמורה והמתווך מסר לתובע את מפתחות הדירה בלבד. בנוגע למפתחות המחסן, נטען כי המתווך אמר שיחפש אותם ואם לא ימצא, אין סיבה לדאגה והוא יפנה לבעל הבית בבקשה לקבלת מפתח נוסף. נטען כי לאחר זמן מה, פנה התובע לעו"ד פלד בבקשה להסדיר את עניין המחסן והיא השיבה כי היא שוחחה טלפונית עם עו"ד של המוכר ופנתה אליו במכתב ביום 7/11/07. התובע טען כי פנה בשנית לעו"ד פלד והיא הסבירה לו שהיא עושה ככל שביכולתה לעזור. לדבריו, עו"ד פלד ציינה בפניו כי ידוע לה שאי מסירת החזקה במחסן אינו תקין וכי הדבר אינו תלוי בה אלא בעו"ד של המוכר. נטען כי עו"ד פלד אף הוסיפה כי התובע יכול להגיש תביעה לבית המשפט בשל אי מסירת החזקה במחסן. לטענת התובע, לאחר המתנה ממושכת פקעה סבלנותו והוא פרץ את המנעול למחסן. לדבריו, ניגש אליו גבר זר וטען כי הוא מתגורר בבניין וכי מדובר במחסן שלו. לטענת התובע הוא הסביר לפולש כי מדובר במחסן שלו וכי הוא השתלט עליו אך הפולש התקין שני מנעולים חדשים והחל להשתמש במחסן תוך שהוא מזהיר אותו שלא יתקרב אליו או למחסן. נטען כי התובע פנה שוב לעו"ד פלד שהבהירה לו שעליו להגיש תביעה לבית המשפט, אך סירבה לייצגו לאור הכרותה עם עו"ד של המוכר. לטענת התובע, עו"ד שניטמן, עורך דינו החדש, הוציא מלשכת רישום המקרקעין תשריט בית משותף וחלק מתיק עיריית נשר והראה לו כי במקור נבנו שני ביתני שירותים אשר בהמשך הוסבו וחולקו למחסנים. התובע זיהה אחד מהם כמחסנו. עו"ד שניטמן פנה אל עו"ד המוכר, עו"ד פייביש, אך לא נתקבלה תשובה עניינית ולפיכך הוגשה התביעה. נטען כי הימצאות המחסן היה חלק מהשיקולים ברכישת הדירה. נטען לפיצוי כספי בסך 67,567 ₪ בהתאם לסעיפים 8.5 ו-14 להסכם הרכישה, אשר הועמד לצרכי אגרה על סך של 50,000 ₪. 3. תצהיר נוסף הוגש על ידי הגב' אינה פלשאר במסגרתו ציינה כי במהלך שנת 2008 טיפלה בקשישה בשם קלרה אשר שכרה את הדירה. לטענתה, במסגרת עבודה שארכה מספר חודשים, טיפלה בגב' קלרה וביצעה עבודות משק בית, במסגרתן הגב' קלרה נתנה לה מפתח של המחסן וביקשה ממנה להוציא או להכניס לשם דברים. לטענתה, המחסן היה ממוקם בחצר הבניין בתוך שורת המחסנים וזוהה על ידה כמחסן עם דלת אדומה בתמונה שהוצגה בפניה על ידי התובע, הדלת השלישית מהפינה הימנית. עוד נטען כי בדירתה של הגב' קלרה היתה מרפסת שירות וממנה יציאה למטבח ובמרפסת היתה מכונת כביסה, חומרי ניקוי, אטבי כביסה ומחוץ לחלון היה מקום מיוחד לתליית כביסה כמו ביתר הדירות בבניין. 4. עוד הוגש מטעם התובע תצהיר על ידי אבי לבקוביץ, מתווך נדל"ן ובעלים של סוכנות נדל"ן, סניף "אנגלו סכסון" בנשר. בתצהירו ציין כי למיטב זכרונו בחודש יולי 2007 פנה אליו התובע וביקש למצוא עבורו דירה לרכישה. נטען כי לאחר שהסוכנת ממשרדו הראתה לו מספר דירות וביניהן את הדירה ברח' כיכר ההסתדרות 4 בנשר, הוא הראה לו את הדירה פעם נוספת והוחלט לקדם את העסקה. נטען כי נאמר לו על ידי הנתבע ורעייתו כי לדירה יש מחסן חיצוני בשורה של מחסנים ליד הבית והוסבר לו כי אחד מהם שייך לדירה אולם הם לא ידעו לציין איזה מחסן מתוך השורה. לטענתו, דברים אלו נמסרו לתובע בטרם רכישת הדירה. עוד הוצהר כי הוא זיהה את שורת המחסנים בתמונה שהוצגה בפניו (נספח ת/2). נטען כי למיטב זכרונו עניין המחסן צוין בהסכם המכר אשר נערך על ידי ב"כ המוכרים- עו"ד פייביש. 5. מטעם הנתבע הוגש תצהיר על ידי רעייתו, הגב' הדסה לביא. לטענתה, כאשר היא והנתבע החליטו למכור את הדירה הוחלט כי היא תפנה למשרד תיווך שעוסק במכירת נכסים באזור. נטען כי היא פנתה למשרדו של המתווך אבי לבקוביץ ומסרה לו במעמד החתימה מפתחות של הדירה. לטענתה, לא מסרה לו מפתחות של מחסן ולא דובר על מחסן היות ולא קיים כל מחסן. לטענתה, לאחר זמן מה פנה אליה המתווך ואמר שקשה למצוא קונה לדירה היות ולדבריו מדובר באזור בעייתי. לפיכך, לאור מאמציו ביקש המתווך כי באם ימצא קונה הרי שיגבה עמלה בשיעור של מחצית ההפרש בין סכום המכירה ל-30,000$. לטענתה, מאחר והם רצו למכור את הדירה, היא הביעה הסכמתה אך למרבה ההפתעה, יום לאחר חתימתה מצא המתווך קונה שהיה מוכן לשלם סך של 35,000$. 6. הנתבע בתצהירו טען כי רעייתו פנתה למתווך אבי לבקוביץ וביקשה ממנו למצוא עבורה קונה לדירה נשוא התביעה. נטען כי המתווך החתים אותה על הסכם תיווך ללא כל עמלת דמי תיווך. לדבריו, מדובר בדירה שהושכרה על ידי בני משפחתו שנים רבות ובתום תקופת השכירות, האחרונה נותרה ריקה מספר שנים. לטענת הנתבע, המתווך הבטיח לרעייתו כי ימצא קונה לדירה וקיבל לידיו מפתח לדירה. לאחר זמן מה טען המתווך כי לא נמצא לדירה קונה וכי המחיר המקסימאלי שיוכל לקבל עבור הדירה הוא כ-30,000$. נטען כי המתווך ביקש בעורמה לחתום על הסכם תיווך חדש לפיו כל סכום אשר יתקבל מעל לסך של 30,000$ יתחלק בין המתווך לנתבע ורעייתו. באופן מפתיע מייד לאחר החתימה על הסכם התיווך החדש פנה המתווך וטען כי נמצא רוכש לדירה בסך של 35,000$. ביום 28/6/07 נפגש הנתבע עם בא כוחו, המתווך והרוכש במשרדו של המתווך ונחתם זיכרון דברים לבקשתם של המתווך והתובע. לטענתו, בפגישה עמד עורך דינו, עו"ד פייביש, על כך שהתובע יהיה מיוצג על ידי עו"ד. הוכן זיכרון דברים והמתווך התקשר והקריא לעו"ד פלד את תוכנו על מנת שתאשר לתובע לחתום על זיכרון הדברים כאמור ותעיר הערותיה. נטען כי בהתאם להערותיה של עו"ד פלד הוסף נספח לזיכרון הדברים לפיו התובע יהא רשאי לבטל את זיכרון הדברים ו/או ההסכם באם לא יקבל זכאות למשכנתא וזאת ללא תמורה. עו"ד פלד מסרה לב"כ הנתבע בשיחת הטלפון באותו מעמד כי היא חוששת שהמשיב לא יקבל זכאות לאור נתוניו ומחירה הנמוך של הדירה. לטענתו, לא דובר על מחסן המוצמד לדירה והדבר משתקף מזיכרון הדברים. נטען כי בחוזה המכר צוין שהדירה הינה דירה בת 3 חדרים +מטבח+שירותים ומקלחת+מחסן המצויה בקומה הראשונה. נטען כי תיאור הדירה נעשה בפירוט רב ומתאר את כל חלקי הבית כפי שקיימים בפועל בדירה ואכן בדירה ישנם שני חדרי שינה, שירותים ומקלחת, סלון ומטבח, כאשר למטבח עצמו יש חדרון ששימש את בעלי הבית, הוריו, כמחסן, כאשר למיטב זכרונו דובר בחדרון קטן שאינו יכול להיקרא חדר או חצי חדר. לטענתו, יתכן ובאזורים מסוימים היו קוראים למחסן זה מזווה אך מדובר בחדרון פנים-דירתי שיכול להיקרא מחסן, מזווה, חדר שירות או מטבח כפול. לטענתו, לא דובר על מחסן חיצוני לדירה והדבר עולה מהמסמכים הבאים: נסח הטאבו שצורף לחוזה המכירה והצהרת הנתבע למיסוי מקרקעין שם צוין בסעיף 5 כי אין לדירה הצמדות. עוד נטען כי הנתבע חתם לעו"ד פלד על יפוי כח לשם עיון בתיק הבית המשותף ממנו עולה כי אין לבית כל הצמדות לדירה. לטענת הנתבע, לאחר הגשת התביעה הוא עיין במכתביה של עו"ד פלד ולא אוזכרה במילה אחת עניין אי מסירת המחסן. עוד נטען כי מעיון בחוזה החכירה עם מנהל מקרקעי ישראל עולה כי אין הצמדות לדירה. לטענת הנתבע, בכל המסמכים הקשורים לעסקה מעולם לא אוזכר מחסן למעט המילה מחסן בחוזה שתוארה כחלק ממרכיבי הדירה עצמה. נטען כי באם הצדדים התכוונו למחסן חיצוני הרי שצריך היה להיות תיאור נוסף לאותו חדרון בדיוק כפי שטרחו הצדדים לפרט כי יש מטבח, שירותים ואמבטיה. עוד נטען כי בתקופה שלאחר החתימה על ההסכם הנתבע הורה לבא כוחו לפנות לעו"ד פלד בנוגע לעניין התשלומים שכן הם לא הועברו במועדים המוסכמים אך פניית בא כוחו לא נענתה. העדויות בבית המשפט 7. מטעם התובע העיד המתווך אברהם לבקוביץ. העד השיב שלסוכנת שהראתה את הדירה לתובע קוראים דינה כספי אך ציין כי גם הוא נכח במקום. הוא לא זכר בוודאות האם התובע פנה אליו וביקש לברר את פרטיה במועד כלשהו אך ציין כי היה מוסר את פרטיה בוודאות (עמ' 13 לפרוטוקול ש' 3-12). 8. עוד העידה הגב' אינה פלשב. היא אישרה כי היא מכירה את התובע מזה 3-4 שנים ואת אחותו מזה כ-7 שנים. לטענתה, בשנת 1998 (ולא 2008 כפי שנכתב לטענתה בטעות בתצהיר) החלה לעבוד כמטפלת באישה שגרה בדירה והיא ציינה בפני אחות התובע כי מדובר בדירה טובה (עמ' 18 לפרוטוקול ש' 18-27). העדה נשאלה האם הראתה את המחסן לאחות התובע והשיבה כי היא סיפרה לה כאשר הבינה באיזו דירה מדובר (עמ' 18 לפרוטוקול ש' 28-29). העדה אישרה כי יש שורה של מחסנים וציינה כי פעם באה לתובע והראתה לו את המחסן. העדה לא ידעה מתי הראתה לתובע את המחסן אך ציינה כי זה היה לאחר שהתובע רכש את הדירה (בהתאם לתמונה ת/2). לטענתה, היה זה בערך שנה אחרי שהתובע עבר להתגורר בדירה (עמ' 19 לפרוטוקול ש' 1-12). העדה אישרה כי במשך השנה התובע לא פנה אליה בנוגע למחסן והסבירה כי הם לא מכרים. לדבריה, כאשר טיילה עם אחותו הן נכנסו לראות את הדירה, כאשר התובע ואחותו ציינו בפניה שהם לא יודעים היכן המחסן והיא הראתה להם את דלת המחסן (עמ' 19 לפרוטוקול ש' 13-20). העדה לא ידעה מתי צולמה התמונה ת/2 (עמ' 20 לפרוטוקול ש' 4-9). העדה ציינה כי האישה שעבדה עבורה ושכרה את הדירה נקראת אנה ולא קלרה וכי בתצהירה לא שמה לב לטעות בשם (עמ' 20 לפרוטוקול ש' 12-24). 9. עו"ד תמר פלד אישרה כי הסכם המכר נערך על ידי ב"כ המוכר (עמ' 22 לפרוטוקול ש' 18-19). לדבריה שאלת המחסן הינה פרשנית, כאשר בדרך כלל המונח המשפטי של מחסן הוא כפי שכל אחד מגדיר מחסן. לטענתה, הפרשנות שלה נובעת מידיעה של מו"מ שנעשה בין המתווך לבין הקונה (עמ' 22 לפרוטוקול ש' 20-24). העדה ציינה כי בנשר ישנן דירות שיש להן מחסנים שאינם רשומים כמו במקרה דנן. לטענתה, מדובר בעניין פרשני והיא אינה רוצה להיכנס לפרשנות. לדבריה, המתווך אמר שראה שורת מחסנים ואמר שבה יש מחסן (עמ' 23 לפרוטוקול ש' 1-4). כאשר נשאלה מדוע שלחה לעו"ד פייביש את המכתב ת/7 השיבה כי הדבר נעשה בעקבות פניית מרשה לפיה לא קיבל את המחסן כאשר קיבל את הדירה לחזקתו, לאחר מו"מ על תשלום דמי התמורה. העדה לא זכרה את תשובתו היות והתיק לא נמצא ברשותה (עמ' 23 לפרוטוקול ש' 5-10). 10. השמאי, ערן בנטל, העיד כי ערך את חוות דעתו (ש/1) לצורך בטוחה למטרת אשראי בבנק לאומי, כאשר על פי השומה המתווך הראה לו דירה בקומה ראשונה בכיכר ההסתדרות 4 (עמ' 23 לפרוטוקול ש' 16-26). כאשר התבקש להעריך מחסן בשטח של 5 מטר שנבנה לפני 70 שנה ושאינו רשום בטאבו, השיב כי הערכתו מתחשבת במספר גורמים, לרבות האם יש היתר ומהו השימוש. לדבריו, בכלים הנוכחיים ללא חוות דעת מפורטת לא ניתן לקבוע שווי של המחסן, אך מקובל ליחס בין 20 ל-30 אחוז למטר בנוי וזה בהנחה שהמחסן חוקי (עמ' 23 לפרוטוקול ש' 27-31). לטענתו, השמאות שערך הינה לצורך הבנק למשכנתאות ומתבססת על נסח הטאבו, כאשר בתשריט הבית המשותף שהעבירה עו"ד פלד רשומים כבתי כסא שצמודים לחנויות בקומת הקרקע ולהערכתו יתכן שבמרוצת השנים הפכו אותם לשימוש כמחסנים (עמ' 24 לפרוטוקול ש' 1-6). העד הופנה לסעיף 6 בדו"ח השמאות המפרט את תיאור הדירה וציין כי מחסן צריך להופיע במידה וקיים בפרק 4 הצמדות ובמקרה דנן אין הצמדות ולפיכך הוא לא מופיע (עמ' 24 לפרוטוקול ש' 9-11). כאשר השמאי נשאל האם המחסן נכלל בתוך תיאור הדירה השיב- "התיאור לא מדוייק הוא כותב 3 חדרים שבפועל בהסכם המכר הדירה מתוארת כדירת 3 חדרים בעוד שעל פי בדיקתי מדובר בדירה של 2.5 חדרים. תיאור מדוייק יותר" (עמ' 24 לפרוטוקול ש' 12-14), ובהמשך- "לא הוצג בפניי מחסן בקומה הראשונה. אני לא נכנס לפירוש האם מדובר במחסן בתוך או מחוץ לדירה. יש מקרים שאחד קורא מחסן, מזווה, חדר שירות. התיאורים שלנו השמאים מתבססים על הגדרות חוק התכנון והבנייה" (עמ' 24 לפרוטוקול ש' 16-18). השמאי הופנה בעדותו לתשריט והסביר כי מרפסת סגורה מסומנת "מס" ומרפסת שירות "מש" והבהיר כי הוא תואם לשרטוט הפיזי שלו בשטח ב-2007. כאשר נשאל האם אין הגדרות מפורשות לעניין מחסן, מזווה וחדר שירות השיב, "יש הגדרות פרקטיות בשטח, יכול להיות שיש הגדרות מקצועיות, משפטיות שאני לא שולט בהן בעל פה". לשאלה כיצד הוא מגדיר מחסן השיב, "שטח שירות שאושר ומשמש כמחסן" (עמ' 24 לפרוטוקול ש' 19-26). 11. התובע בעדותו אישר כי אשה מהסוכנות של אבי לבקוביץ הציגה בפניו את הדירה ולא אבי באופן אישי. לטענתו, היא הציגה בפניו שתי דירות, כאשר לאחת היה מחסן ולשנייה לא. בהמשך ציין כי אבי גם הראה לו את שתי הדירות, בנוסף לאישה מהסוכנות שלו (עמ' 25 לפרוטוקול ש' 3-18). התובע אישר כי גם אחותו נכחה כאשר הראו לו את הדירות וכי לא ביקש ממנה לתת תצהיר (עמ' 25 לפרוטוקול ש' 19-22). התובע אישר בעדותו כי אבי או המתווכת אמרו לו שאחד המחסנים שלו אבל הוא לא ראה אותו ולא קיבל אותו (עמ' 25 לפרוטוקול ש' 30- עמ' 26 ש' 1). כאשר נשאל האם אבי או המתווכת הראו לו את המחסן השיב- "אף אחד לא הראה לי. אישה שמתגוררת בבניין הראתה לי" (עמ' 26 לפרוטוקול ש' 3-4). התובע אישר כי המתווך טלפן לעו"ד פלד לפני חתימת התובע על זכרון הדברים (עמ' 26 לפרוטוקול ש' 14-16). 12. הנתבע בעדותו אישר שקיבל את הדירה בירושה והתגורר בה בעבר. לשאלה האם השתמש במחסן כשהתגורר בדירה השיב כי "היה משהו שהשתמשו בתור מחסן, לא שזה היה שלנו. זה אני מתרגם היום". לטענתו, לא היה בבעלותם מחסן, לפחות לא באופן רשמי (עמ' 26 לפרוטוקול ש' 29- עמ' 27 ש' 4). כאשר נשאל מדוע בחוזה המכר הוא נדרש להוסיף מחסן, להבדיל מבזכרון הדברים השיב, "אף אחד לא דרש ממני. אולי בהיסח הדעת זה נכתב ואני אפילו לא שמתי לב. אין לי הסבר לזה. אני אישית לא מכרתי מחסן. יש בדירה מזווה, אולי זו הייתה הכוונה כשכתבו את מה שכתבו. מחסן בראיה שלי זה מה שיש בדירה, גם בדירה יש מחסן, גם היום יש מחסן שם". כאשר נשאל האם יתכן ומדובר במחסן שהוא השתמש בילדותו השיב כי הוא אינו יכול למכור מה שאינו שלו (עמ' 27 לפרוטוקול ש' 11-22). הנתבע אישר כי בטרם מכירת הדירה היא היתה מושכרת לגברת מבוגרת (עמ' 27 לפרוטוקול ש' 32-33). לטענת הנתבע, לא אמר לעורך דינו או לכל אדם אחר דבר בנוגע למחסן. הנתבע הכחיש שהתובע פנה אליו או לעורך דינו בדרישה לקבל מחסן (עמ' 28 לפרוטוקול ש' 5-11). הנתבע ציין על גבי התשריט היכן מסומן המחסן בתוך הדירה (ת/2). בעדותו, נשאל התובע מדוע חיפש עבור התובע מחסן חיצוני שיכול להשתמש בו והשיב, "מטוב לב" (עמ' 28 לפרוטוקול ש' 15-17). הנתבע ציין כי פנה לשכנים על מנת לברר האם יש מחסן פנוי שאפשר לתת לתובע (עמ' 28 לפרוטוקול ש' 20-22). הנתבע לא ידע לומר איזה מחסן שימש את משפחתו והדגיש כי המחסן לא היה בבעלותם (עמ' 28 לפרוטוקול ש' 25-28). עמדת התובע בסיכומיו 13. ב"כ התובע בסיכומיו טען כי המחלוקת בין הצדדים הינה האם המונח "מחסן" הרשום בחוזה הינו חלק מהדירה, דהיינו, מזווה, או שמדובר במחסן חיצוני לדירה. נטען כי התובע התקשר בעסקה לאחר שראה את הדירה באמצעות משרד תיווך. נטען כי מתצהירו ומעדותו של מנהל המשרד אבי עלה כי לדירה יש מחסן חיצוני וכי הדבר נמסר לו על ידי הנתבע עצמו. עוד נטען כי אבי אישר בעדותו כי גם הוא הראה לתובע את הדירה בנוסף לעובדת ממשרדו. לטענת התובע, גם ממכתבה של עו"ד פלד שייצגה את התובע בעסקה נשוא התביעה עולה כי מדובר במחסן חיצוני (ת/7). עוד נטען כי עו"ד פלד אישרה בעדותה כי מחסן הינו מחסן, כי יש בנשר מחסנים שאינם רשומים וכי המתווך מסר לה שיש לדירה מחסן בשורת המחסנים (עמ' 22-23 לפרוטוקול). התובע הפנה לעדות השמאי וציין כי בהתאם לסעיף 6 לדו"ח השמאות לדירה אין מחסן וכי לא הוצג כל מחסן בקומה הראשונה. התובע הפנה לעדותה של הגב' אינה פלאשר ממנה עלה כי לדירה יש מחסן חיצוני ואף הצביעה על תמונת התובע (ת/2). התובע הפנה בהקשר זה לעדות הנתבע, ממנה עלה כי אכן דיירת מבוגרת שכרה את הדירה בטרם נמכרה. התובע הפנה לעדות הנתבע ממנה עלה כי משפחתו השתמשה במחסן בעבר ולעובדה כי לא ניתן הסבר מדוע בזכרון הדברים או בהזמנה לשירותי תיווך לא צוין מחסן להבדיל ממה שצויין בהסכם. נטען כי הנתבע סימן על גבי תשריט הבית המשותף את המחסן הנטען והמקום שסומן על ידו הינו מרפסת שירות. מכאן, נטען כי בתוך הדירה אין מחסן או מזווה בהתאם לתיאור הדירה בשמאות מקרקעין. נטען כי הדבר עולה גם מתשריט הבית המשותף ומההזמנה לשירותי תיווך. נטען כי הנתבע אישר כי הוריו השתמשו במחסן כאשר לטענתו הוא לא היה שייך אליהם באופן רשמי. התובע הפנה להגדרה המשפטית של מחסן המופיעה בהודעה בדבר הטלת ארנונה כללית לשנת הכספים 2011 על פי סעיפים 8 ו-12 (א) לחוק ההסדרים במשק המדינה. לטענתו, המחסן שרשום בהסכם הינו מחסן שמחוץ לדירה בהתאם לסעיף 52 לחוק המקרקעין, לפסיקה אליה הפנה, למילון "אבן שושן", למילון "ספיר", לתקנות התכנון והבנייה ולסעיף 2 לחוק הפרשנות. עוד נטען כי על צדדים למשא ומתן לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת. נטען כי על המוכר חלה חובת גילוי רחבה. עוד נטען לאי התאמה בהתאם לסעיף 16 לחוק המכר היות והתובע לא קיבל חזקה במחסן. נטען כי ב"כ המוכר הוא זה אשר ערך את ההסכם ובמצב זה יש לפרש את החוזה כנגד הצד המנסח (ע"א 779/89 שלו נ' סלע חברה לביטוח בע"מ, ע"א 554/83 אתא חברה לטכסטיל בע"מ נ' עזבון המנוח זולוטוליב יצחק ז"ל, ע"א 449/89 פלוק ואח' נ' רייט). נטען להטעיה בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים. נטען לחוסר תום לב מצד הנתבע ועל אי גילוי העובדות המהותיות בקשר לעסקה. נטען להטעיה ולמצג שווא. נטען כי קיומו של מחסן הינו פרט מהותי להסכם. עמדת הנתבע בסיכומיו 14. הנתבע בעדותו הפנה לסתירות בעדות התובע בנוגע לנסיבות בהן ראה את הדירה. עוד נטען כי התובע כלל לא פנה לאבי לבקוביץ לברר את שמה של העובדת ממשרדו וכי מבירור באתר ובפנקס המתווכים עולה כי היא אינה מתווכת. הנתבע הלין על כך שאותה עובדת לא הובאה למתן עדות וכך גם בנוגע לאחותו של התובע שראתה עימו את הדירה. נטען כי אין קשר בין הנתבע לתובע לאור ריבוי הגורמים שפעלו בשטח בפועל. נטען כי המתווך הוא זה אשר קיבל את המפתחות מאשת הנתבע, כאשר היא לא הראתה לו מחסן ולא דברה עימו על מחסן. נטען כי הפגישה הראשונה של המתווך עם הנתבע היתה במשרד במועד החתימה על זכרון הדברים. נטען כי יתכן שהתובע אינו דובר אמת, יתכן כי אבי אמר לתובע כי קיים מחסן או שהעובדת ממשרדו אמרה זאת. מכאן, הנתבע לא מכר או התיימר למכור כל מחסן ולא יצג מצג כאמור כלפי התובע. הנתבע הפנה בסיכומיו להצהרת התובע למס שבח ממנה עולה כי לדירה אין מחסן, הצהרה שמולאה בנוכחות עורכת דינו. עוד נטען כי עו"ד פלד אשר הוציאה את החומר הרלוונטי מלשכת רישום המקרקעין מצאה כי לדירה לא צמוד כל מחסן חיצוני. בנוסף, נטען כי לא הוצג בפני השמאי כל מחסן חיצוני בבקשה למשכנתא, אף לא על ידי המתווך (ש/1). נטען כי עדותו של המתווך אינה מהימנה וכי הוא מנסה לכסות על מעשיו ומחדליו. נטען כי עדותה של גב' אינה פלשב אינה בעלת ערך היות ומדובר בעדות סברה. נטען כי מעדות השמאי עולה כי אין כל מחסן חיצוני הצמוד לדירה נשוא התביעה. נטען כי עדות הנתבע נותרה אמינה. נטען כי תיאור הדירה בהסכם תואם למצב הדירה בפועל וכי מדובר בחדרון פנים שניתן לכנותו מחסן, מזווה, חדר שירות או מרפסת שירות. נטען כי חוזה המכר ותיאור הדירה כפופים לנסח הטאבו. נטען כי כבר במעמד חתימת ההסכם ידע התובע כי לדירה אין כל מחסן חיצוני הצמוד אליה. נטען כי במכתביה של עו"ד פלד לאחר חתימת ההסכם לא אוזכר עניין אי מסירת המחסן (נספחים ז' 1 ו-2). באשר לתשתית המשפטית נטען כי לא נוהל מו"מ בין הנתבע לתובע ולפיכך יש לדחות את הטענות בנוגע לחוסר תום לב וחובת גילוי. נטען כי יש לראות את זכרון הדברים כנקודה הנכונה לבחינת אומד דעת הצדדים. נטען כי חובת הגילוי של המוכר אינה גורעת מחובת הקונה לבדוק ולחקור (ע"א 4836/07 חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ נ' אפרים וחנה אהרון). נטען כי התובע ועדיו הציגו גרסאות סותרות בדבר הנסיבות שקדמו לחתימה על זכרון הדברים וכי התובע מתעלם מהעובדה כי עורכת דינו מצאה כי אין כל מחסן הצמוד לדירה. נטען כי אין להקל ראש ביחס להצהרה לשלטונות ואין לפטור את התובע בטענה לפיו לא הבין או לא ידע על מה הינו חותם. נטען כי דינה, אחות התובע ואותה אישה שנטען כי הראתה לתובע את הדירה באחת מגירסותיו של התובע, לא זומנו לעדות על אף שלכאורה יכלו לתמוך בגרסת התובע. נטען כי הימנעות מהבאת עד רלוונטי תתפרש לרעת הצד שנמנע מלהביאו (ע"א 27/91 קבלו נ' שמעון עבודות מתכת בע"מ ואח'). נטען כי גם לו בית המשפט יקבל את הטענה לפיה נמכר מחסן חיצוני הרי שמדובר באי התאמה להבדיל מאי מסירה. הנתבע הפנה לפסיקה התומכת לטענתו בטענותיו וטען כי גם לו תתקבלנה כל טענות התובע הרי שלא ינתן לו הסעד אותו הוא מבקש היות ואי מסירה אינה אי התאמה, אלא אם מדובר באי התאמה כה יסודית, עד שנמנע השימוש בדירה. נטען כי התובע לא הוכיח שהנתבע היה חסר תום לב, הציג לו מצג שווא או הטעה אותו. נטען כי פעולות המתווך מנתקות כל קשר בין התובע לנתבע. נטען כי יש להורות על דחיית התביעה תוך חיוב בהוצאות. דיון והכרעה 15. דין התביעה להידחות. נקודת המחלוקת בין הצדדים הינה האם המחסן המופיעה בתיאור הדירה בהסכם הינו חלק מהדירה המצויה בקומה הראשונה המתוארת כ"דירה בת 3 חדרים+מטבח+חדר שירותים ומקלחת+מחסן המצויה בקומה הראשונה" או שמדובר במחסן חיצוני לדירה. יצויין, כי מקובלת עלי טענת הנתבע לפיה "החדרון" הסמוך למטבח הוא המחסן שאליו התכוון ומהווה חלק מהדירה. אין חולק, וכך גם העידה עו"ד מטעם התובע, עו"ד פלד, כי אף מחסן אינו רשום בהצמדות לדירה בלשכת רישום המקרקעין (עמ' 23 לפרוטוקול ש' 1). עו"ד פלד אשר יצגה את התובע ברכישת הדירה, טענה כי קיימות דירות באזור שיש להן מחסנים שאינם רשומים אך להסכם לא צורף כל נספח המעיד על קיומו של מחסן ספציפי השייך לדירה וכידוע עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. זה המקום לציין, כי גם על התובע, שכאמור היה מיוצג, מוטלת החובה להיזהר ולבדוק את פרטי הנכס שהוא רוכש (ע"א 4836/07 חוף כרמל נופש ותיירות 89 בע"מ נ' אפרים וחנה אהרון (5/12/08)). יודגש כי בהמשך הסעיף המתאר את הדירה בהסכם מצוין "כמפורט בנסח רישום המקרקעין המצורף להסכם זה כחלק בלתי נפרד הימנו ומסומן א". כידוע, חוזה המכר לרבות תיאור הדירה כפופים לנסח הרישום. התובע בעדותו אישר כי לא הוצג לו המחסן הספציפי בטרם חתימת ההסכם וכי לא ידע איזה מחסן לכאורה שייך לו בהתאם להסכם (עמ' 26 לפרוטוקול ש' 1-4). גם העדה, גב' אינה פלשאר, אישרה כי התובע ואחותו לא ידעו איזה מחסן שייך לכאורה לדירה עד המועד בו הראתה להם את אחד המחסנים, כשנה לאחר שהתובע התגורר בדירה (עמ' 19 לפרוטוקול ש' 1-20). 16. גם מעדות השמאי עלה כי הדירה מוצגת כדירת 3 חדרים בעוד שבפועל מדובר בדירה בת 2.5 חדרים (עמ' 24 לפרוטוקול ש' 13-14). השמאי אישר כי כל דבר שאינו רשום בטאבו הוא אינו מתייחס אליו בשמאות המשכנתא וכי לדירה אין הצמדות (עמ' 24 לפרוטוקול ש' 1-2, ש' 10-11). 17. זאת ועוד, עו"ד פלד אשר ייצגה את התובע בעסקה קיבלה מאת הנתבע ייפוי כח על מנת לבדוק את כל החומר הרלוונטי מלשכת רישום המקרקעין ולפיכך ידעה כי לדירה לא צמוד כל מחסן חיצוני בטרם מועד החתימה על ההסכם (נספחים ז'1-ז'2 לתצהיר הנתבע). גם מעיון בדיווח בטפסי מס שבח, עליו חתומים התובע ובאת כוחו עולה כי אין לדירה מחסן המוצמד אליה (נספח ו' לתצהיר הנתבע). בהקשר זה, לא ניתן לקבל את טענת התובע לפיה חתם אך לא ידע על מה הינו חותם. אדם מוחזק כמבין מסמך עליו הוא חותם (עמ' 26 לפרוטוקול, ש' 8) (ע"א 6055/04 אורית לנדאו נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (נבו, 12.7.06)). בהינתן מצב בו ידוע לבאת כוח התובע כי אין מחסן המוצמד לדירה, היה ניתן לצפות כי תהיה מצידה הקפדה יתרה לציין את אופי המחסן בחוזה, לזהות את מיקומו ולקבל התחייבות ברורה שהמוכר מעביר לידי הקונה את אותו חלק מהנכס, על אחריותו, דבר מזה לא נעשה. 18. גם בטופס הזמנת שירותי התיווך אין כל אזכור למחסן. העובדה כי המתווך או העובדת מטעמו לא הציגו את המחסן הספציפי לתובע מעולם מלמדת כי מפתחות למחסן לא נמסרו למתווך, כפי שטענה רעיית הנתבע בתצהירה (סעיף 3 לתצהיר מיום 24/10/10). גם בזיכרון הדברים אין כל אזכור למחסן (ת/3 לתצהיר התובע). מקובלת עלי טענת הנתבע לפיה בעבר עשתה משפחתו שימוש באחד מהמחסנים אך לא דובר במחסן שהיה בבעלותם (עמ' 27 לפרוטוקול ש' 1-4, 19-22, 27-28). גם מעדות המתווך עולה כי הנתבע ורעייתו לא ידעו לציין איזה מהמחסנים שייך לכאורה לדירה. 19. מכאן, כל הטפסים כאמור, לרבות התנהלות באת כח התובע, מובילים למסקנה כי המחסן המוזכר בחוזה הינו המחסן הפנים דירתי. 20. זאת ועוד, התובע לא הביא לעדות את אחותו שלטענתו נכחה במועד בו הוצגה לו הדירה וכאשר לכאורה עדותה יכלה לתמוך בגרסתו. הוא אף לא זימן לעדות את דינה, העובדת ממשרדו של המתווך על מנת שתתמוך בגרסתו. כך גם בנוגע לאותה אישה שלטענת התובע מתגוררת בבניין בו הוא מתגורר והראתה לו את המחסן (עמ' 26 לפרוטוקול ש' 4). הלכה היא, כי אי הבאתו של עד כאמור תחזק את עמדת היריב (ע"א 465/88 הבנק למימון ומסחר נ' מתתיהו ואח', פ"ד מה(4)653; ע"א 74/89 חסינים נ' שפירא, פ"ד מו(1) 845, 849). 21. לאור כל האמור לעיל, דין התביעה להידחות. התובע ישא בשכ"ט עו"ד של הנתבע בסך 3,500 ₪ והוצאות בסך 1,000 ₪. זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום. רישום בטאבומחסן