תוספת קומה בבניין קיים

דוגמא לפסק דין בנושא תוספת קומה בבניין קיים: 1. העתירה שבכותרת - עניינה החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים לדחות תכנית שהגיש העותר לתוספת בנייה ותוספת דירה לבנייה ברח' רד"ק 28 בשכונת רחביה שבירושלים - כאשר עיקרה של התכנית (שמספרה 11147א) הוא הוספת קומה חמישית לבניין קיים, שגובהו לעת הזו 3 קומות, ושקומה רביעית שלו נבנית על-פי היתר שמכוח תכנית קודמת שהוגשה (שמספרה 11147). השאלה העיקרית שעלתה בעתירה היא האם צדקה הוועדה המחוזית בכך שהחילה על תכנית 11147א שכבר אושרה להפקדה, שינוי מדיניות הקשור בתכסית הקרקע ושמכוחו - בין היתר - דחתה הוועדה את התכנית המוצעת. רקע רלבנטי 2. הרקע הרלבנטי לא היה שנוי למעשה במחלוקת של ממש בין הצדדים ועיקרו בשינויים שונים במצב התכנוני הנוגע לחלקה הרלבנטית לאורך השנים; שינויים שעמדו במוקד החלטתה של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה (משיבה 1) בעניין דחיית התכנית המוצעת. 3. התכנית המקורית שחלה על החלקה הרלבנטית - היא חלקה 118 - היא תכנית המתאר לירושלים (תכנית 62). לפי תכנית זו, נקבעה חלקה 118 כאזור מגורים 2. תכסית הבנייה המותרת באזור זה לפי התכנית האמורה, הייתה בשיעור מקסימלי של 31%. על החלקה האמורה היה בעבר מבנה מגורים חד-קומתי שהיה ידוע כבית מס' 28 ברח' רד"ק. המבנה נבנה בתקופת המנדט הבריטי. הבניין היה מועמד להיכלל ברשימת הבניינים לשימור במסגרת תכנית המתאר לשכונת רחביה (תכנית מס' 9988). אולם, קודם שנכלל המבנה האמור בתכנית כמבנה לשימור, הוא נהרס על-ידי בעלי הזכויות במקום מכוח היתר שניתן להם על-ידי מחלקת הרישוי בעירייה. לפי היתר שניתן לבעלי הזכויות, נבנה גם במקום בניין בן 3 קומות המיועד לכלול 4 דירות מגורים וכן חניה מקורה. יצוין עוד, כי העותר בעתירה זו בא מכוח הסכם שיתוף (נספח א' לעתירה) שהקנה לעותר זכויות בבניין ובאופן ספציפי, לפי הנטען, תוספת שתי קומות שיש לבנותן "בהינף אחד". הרלבנטיות של נתון זה לטענות העותר, תוסבר בהמשך. 4. במהלך שנת 2004 החליטו עיריית ירושלים והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה (משיבה 2) ליזום תכנית מתאר כללית לשכונת רחביה. בהתאם לכך פרסמה הוועדה המחוזית הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן - החוק) בדבר תכנית המצויה בהכנה לשכונה (נספח ג' לעתירה). בין היתר נקבע בהודעה, שהוועדה המקומית תהא רשאית לאשר היתרי בניה או הקלות או כל תכנית אחרת רק בתנאים מסוימים ובהם "גובה ומספר קומות - לא יעלו על 16 מטר או על 5 קומות - הנמוך מביניהם". תנאי נוסף היה, ש"תכסית בנייה לא תעלה על 40 אחוז משטח המגרש". צוין עוד בהחלטה, שניתן יהיה לחרוג מהתנאים אם השתכנעו הוועדה המחוזית והוועדה המקומית כאחד, שאין בבקשה להיתר לפגוע במימוש תכנית המתאר החדשה שבהכנה, לרחביה. תכנית 11147 5. בחודש יוני 2006 פורסמה הודעה בדבר הפקדת תכנית 11147 שהייתה תכנית להוספת שתי קומות מגורים לבנין בחלקה 118 שהיה באותה עת בהליכי בנייה וכלל כאמור כבר 3 קומות. לתכנית זו - 11147 - נשמעו התנגדויות ואל המקום יצאה גם ועדת המשנה לסיור. בסופו של דבר, אושרה תוספת קומה רביעית לבניין (בנסיגה) ונדחתה הבקשה לתוספת קומה חמישית (נספח ד' לעתירה). 6. בהחלטתה ציינה הוועדה המחוזית, שהדיון התמקד בשאלת היחס הראוי בין התכסית לבין גובה הבניין, כאשר לפי תכנית 62 - התכסית המרבית המותרת היא של 26% משטח המגרש הספציפי. הוועדה המחוזית ראתה שאלה בכך שהמבנה בן 3 הקומות שנבנה על חלקה 118 היה בתכסית של 45% משטח המגרש, אולם היא לא קבעה מסמרות בנדון והעבירה עותק של ההחלטה לעיון מהנדס העיר ירושלים. הוועדה המחוזית גם הביעה את "מורת רוחה" מה"פרקטיקה" בה נהג היזם, לפיה הותחל בבנייה על-פי קווי הבניין המקסימליים ובמקביל קודמה תכנית בה מבוקשת תוספת של זכויות וקומות. הוועדה ציינה, שעניין זה מצמצם באופן משמעותי את מרחב שיקול דעתה בהיבטים שונים, ובכלל זה "היחס הראוי בין התכסית לבין גובה המבנה. כך בהחלט יתכן כי מבנה בן 5 קומות ראוי שייבנה בתכסית נמוכה יותר מהתכסית המקסימלית". הוועדה המחוזית גם הביעה את מורת רוחה מכך שהמבנה שהיה בחלקה - נהרס, הגם שהוא לא היה מסומן כבניין לשימור. בהתחשב בתכסית הבנויה של הבניין הקיים בפועל, המנצלת באופן מקסימלי את קווי הבניין לפי תכנית מתאר 62 ואף חורגת ב-5% מהתכסית המומלצת לפי תכנית המתאר המתגבשת (45% במקום 40%), הרי שעמדת הוועדה הייתה שתוספת עוד שתי קומות אפילו בנסיגה, "אינה נכונה תכנונית ואינה מתאימה לאופי הסביבה". אשר על כן, אישרה הוועדה רק 4 קומות ולא 5 קומות - כאשר גם הקומה הרביעית תהא בנסיגה. הפקדת תכנית רחביה 7. מלאכת התכנון של תכנית רחביה התקדמה, במקביל. ביום 8.1.2008 היא הובאה לדיון בוועדה המחוזית. דיון נוסף התקיים לפני מליאת הוועדה ביום 29.1.2008. בישיבה זו החליטה הוועדה המחוזית על הפקדת תכנית רחביה בשינויים ובתנאים מסוימים. בין היתר נקבע, כי מכיוון שקווי הבניין יישארו קבועים בכל גדלי המגרשים - תבוטל מגבלת התכסית של 40% (סעיף 3 להודעה - נספח ה' לעתירה). עקב שינוי המדיניות וביטול מגבלת התכסית, קידם העותר תכנית חדשה - היא תכנית 11147א מושא עתירה זו. תכנית 11147א' 8. במסגרת תכנית זו, שב העותר וביקש כי תאושר לו קומה חמישית על המבנה הקיים. התכנית הוגשה ללשכת התכנון ביום 10.8.2008 ועמדה בתנאי הסף של לשכת התכנון בחודש נובמבר 2008. התכנית נדונה בוועדת המשנה הנקודתית ביום 1.2.2009. התקיימו בה מספר דיונים, כאשר ביום 26.4.2009 - החליטה ועדת המשנה הנקודתית על הפקדת התכנית בתנאים (נספח ח' לעתירה). יצוין, שבהחלטת הוועדה נקבע שמאומצת המלצת הוועדה המקומית להפקדת התכנית, וזאת לאחר שהוועדה "בחנה את משמעות הבינוי המוצע על תכסית המגרש". לתכנית זו הוגשו 12 התנגדויות על-ידי תושבי האזור. במקביל, לאחר הפקדת תכנית רחביה, הוגשו התנגדויות רבות וגם לתכנית המתאר לרחביה. 9. ביום 8.2.2011 קיימה ועדת המשנה להתנגדויות דיון פנימי בתכנית 11147א שהגיש העותר. בהחלטה זו צוין, שבעת שמיעת ההתנגדויות לתכנית המתאר של רחביה הסתבר שסוגיית מגבלת התכסית מהווה סוגיה מרכזית בהתנגדויות וכי מתכנני התכנית סבורים כי ניתן להחזיר את מגבלת התכסית כמבוקש. בהתחשב בכך, סברה הוועדה, שנוכח ההחלטה בעניינה של תכנית המתאר לרחביה הצפויה בקרוב, אין מקום להכריע בעניינה של התכנית הנקודתית של העותר. העותר לא השלים עם החלטה זו והגיש עתירה לבית-משפט זה (עת"מ 41587-05-11). הוועדה המחוזית הודיעה לבית המשפט כי התכנית הנקודתית תובא לדיון פנימי עוד בטרם קבלת הכרעה סופית בנוגע לתכנית המתאר הכוללת לרחביה, כאשר הובהר שלהחלטה בתכנית הנקודתית קודם לתכנית הכוללת - עשויה להיות משמעות בעניינו של העותר. לאור זאת, נמחקה העתירה. חזרה לתכנית רחביה 10. במקביל, דנה הוועדה המחוזית בהתנגדויות שהוגשו כאמור לתכנית רחביה. הוועדה המחוזית קיבלה בהמשך לכך ביום 16.6.2011 החלטה מפורטת (נספח י' לעתירה). בהחלטה זו עמדה הוועדה על ייחודה של שכונת רחביה כשכונה חשובה ומרכזית בירושלים ועל המרקם השימורי והאדריכלי הייחודי שלה. בהמשך, ולאחר שעמדה על ההתנגדויות שהוגשו, ציינה הוועדה שהיא מחליטה לערוך מספר שינויים בתכנית, בכפוף למתן זכות טיעון. בין יתר העניינים שנדונו הייתה סוגיית תכסית הבינוי. הוועדה ציינה (סעיף 31 להחלטה) שסוגיה זו של תכסית נוגעת במידה רבה לחשיבות התווך שבין הבניינים ולאופיין של חצרות הבניינים. התכנית המופקדת קבעה אמנם שיש לבטל את מגבלות התכסית וניתן להסתפק במגבלות קווי הבניין. אולם, הוסיפה וקבעה הוועדה המחוזית, שלאחר בחינת הטענות בעניין זה ונוכח ההכרה בחשיבות שימור התווך שבין הבניינים ובשימור חצרות המבנים המשופעות בצמחיה, ישובו וייקבעו הוראות לעניין תכסית מירבית בשיעור של 35 עד 45%, בהתאם לגודל המגרש. בכל הקשור במגרשים ששטחים בין 701 מ"ר ל-1000 מ"ר (וזהו המגרש מושא עתירה זו, ששטחו 824 מ"ר), נקבע ששיעור התכסית המקסימלי יהיה 40%. ושוב אל תכנית 11147א' 11. בכך מגיעים אנו אל החלטתה של הוועדה המחוזית בעניין תכנית 11147א. כאמור, דחתה הוועדה המחוזית תכנית זו. בהחלטתה ציינה הוועדה, שמוטב היה להמתין להכרעה בעניין זה עד להכרעה סופית בתכנית המתאר לרחביה, אולם נוכח הגשת העתירה הקודמת לבית-משפט זה - מתקבלת בנדון הכרעה כבר בעת הזו. הוועדה המחוזית עמדה בפתח החלטתה על עיקרי הנמקתה במסגרת תכנית 11147 ובכלל זה הביקורת שהייתה בפיה בכל הקשור להתנהלות היזם וכן הקושי שהיה בתכסית הקיימת בבניין - הן ביחס לתכנית המתאר שהייתה בהכנה אותה העת, וביתר שאת - ביחס לתכנית 62. בהקשר אחרון זה ציינה הוועדה המחוזית בהחלטתה, שהתכסית הקיימת של הבניין הקים בן 3 הקומות היא בשיעור של 45% וכי תכסית זו "חורגת באופן משמעותי וניכר מתכסית הבינוי הראויה במקום. בנסיבות אלה, אין מקום לאישור תוספת לבניין, באופן אשר יעצים את מופע הבינוי ובאופן אשר יסתור את אופי הבינוי שלדעת הוועדה יש לאפשר באזור". הוועדה הוסיפה ועמדה על כך, שהסרת מגבלת התכסית עלולה לפגוע באופי השכונה ולסכל את הרצון לשמרה, תוך יצירת מופע בינוי מסיבי ומוגזם אשר אינו מתאים לסביבה. נוכח הסטייה הניכרת של התכסית בבניין הקיים שנבנה על-ידי היזמים, סברה הוועדה שאין מקום לאשר את התכנית. 12. בהחלטתה התייחסה הוועדה המחוזית גם לשאלה, אם את שינוי המדיניות הנשקל במסגרת תכנית המתאר לרחביה, יש להחיל גם על התכנית דנן. מסקנת הוועדה הייתה בחיוב. בהקשר זה קבעה הוועדה, שמדובר בהליך תכנוני נמשך המצוי כעת בשלב ההתנגדויות ואין בידי מגישי התכנית להיבנות מעצם הפקדת התכנית גרידא, שהיא רק שלב משלבי האישור של התכנית. היזמים ידעו, ולמצער יכלו לצפות, שאין מדובר במדיניות סופית וכי הדברים צפויים להיבחן במסגרת הליך ההתנגדויות. אין גם מקום ממילא לטענה של הסתמכות. 13. מעבר לכך, וכטעם עיקרי, קבעה הוועדה המחוזית שאין מדובר רק במגבלה הפורמלית של התכסית אשר הבניין חורג ממנה כאמור באופן ניכר ומשמעותי, אלא גם בכך שבחינת הבינוי הקיים מלמדת שמדובר במופע בינוי "מסיבי למדי" שאין מקום להעצימו באמצעות אישור תוספת של קומה במגרש. בהקשר אחרון זה, הוסיפה הוועדה וציינה שמשעה שהיזמים החליטו להקים בניין לפי התכנית התקפה, אין הם יכולים להלין על כך שבעת הזו סבורה הוועדה שהבינוי הקיים במקום אינו מאפשר תוספת קומה. הבינוי שבוצע אינו יכול לכבול את שיקול דעת הוועדה. 14. טענה נוספת אליה התייחסה הוועדה הייתה הטענה לפיה אושרו תכניות נקודתיות רבות אשר כללו בינוי ניכר. במענה לטענה זו ציינה הוועדה שלו היה הבינוי הקיים בתכסית "צנועה יותר", היה מתאפשר גם במקרה דנן אישור של קומה חמישית. עוד צוין, שדווקא ההשפעה של אישור התכניות הנקודתיות הרבות על מראה השכונה, היה גורם מרכזי ברצון לקדם מדיניות תכנון כוללת שתשמר את אופי השכונה. 15. טרם סיום, ציינה הוועדה, שהיה ובסופו של יום יוחלט במסגרת התכנית הכוללת לרחביה על הסרת מסגרת התכסית הנשקלת כעת, הרי שממילא - ומשעה שהתכנית הכוללת היא גם תכנית מפורטת שניתן להוציא מכוחה היתרים - יוכלו ליהנות מכך גם מגישי התכנית דנן. אולם לעת הזו, כאמור, סברה הוועדה המחוזית שיש "לעמוד על מגבלת התכנית" - ועל כן נדחתה התכנית. מכאן העתירה שלפניי. העתירה 16. בעתירה המפורטת שהוגשה לבית-משפט זה נטען, שנפלו פגמים ממשיים בהחלטת הוועדה המחוזית וכי יש להתערב בה חרף העיקרון המקובל על העותר, לפיו אין בית-משפט זה שם את נעליו בנעלי מוסדות התכנון או מחליף את שיקול דעתו בשיקוליהם. העותר עמד על כך שכל שנעשה בחלקה האמורה - בהיתר נעשה וכדין נעשה. כך, אם בהריסת המבנה שהיה במקום, שלא היה אותה העת מבנה לשימור; אם בבניית המבנה בן 3 הקומות, שגם הוא נבנה על-פי היתרי בנייה ובלא הקלות. העותר ציין, שתכנית 11147א מושא עתירה זו, לא רק שהופקדה והומלצה על-ידי הוועדה המקומית אלא שהיא גם אושרה על-ידי מר נחום מלצר, עורך תכנית רחביה, כתואם תכנית זו (נספחים ו-ז לעתירה). במסגרת אישור התכנית להפקדה כאמור, נתנה הוועדה המחוזית את דעתה לשינוי במגבלת התכסית ומטעם זה אישרה את התכנית להפקדה. חרף זאת, לאחר המהלכים הרבים שפורטו בהרחבה לעיל, נדחתה התכנית שהגיש העותר. טוען העותר, שדחייה זו הייתה נטולת בסיס וחסרת עיגון בדין. ומדוע? 17. ממשיך העותר וטוען, שהדיון בעניין התכסית אינו רלבנטי לעניין. התכנית המופקדת לעת הזו היא תכנית 9988 שאין בה תנאי של בחינת התכסית כתנאי לאישור קומה חמישית. גם החלטת הביניים של הוועדה המחוזית מיום 16.6.2011 לא קבעה כך. בנסיבות אלה, אין לראות את החלטת הוועדה המחוזית אלא כ"עונש" לא מוסבר של הוועדה המחוזית, בלא בסיס לכך. העותר גם הדגיש, שאין יסוד לנימוקים התכנוניים שביסוד החלטת הוועדה. לא רק ששלוש הקומות הראשונות של המבנה ניבנו על-פי היתר, אלא שגם הקומה השלישית הייתה בתכסית מצומצמת יותר וגם שתי הקומות העליונות המוצעות - הן בתכסית מצומצמת יותר מן המדיניות בקומות אלה. בה בעת, החריגה מן התכסית המרבית בשתי הקומות הראשונות היא שולית - ואין היא עולה על 50 ס"מ לכל כיוון. בשונה מקביעת הוועדה המחוזית לפיה התכסית המרבית המותרת במקום היא של 37%, הרי שאפילו לעמדת הוועדה ובהתאם להחלטה מיום 16.6.2011, התכסית המרבית הייתה 40% ומדובר בטעות בהחלטה. 18. מעבר לכך, טוען העותר שאין מדובר בבניין "מסיבי" ובבניין "חריג למדי" מן הסביבה. הוועדה המחוזית לא הורתה על צמצום קווי הבניין. העותר לא מבקש הגדלת אחוזי הבנייה, ולו היה מנצל את קווי הבניין המרביים בשלוש פאות הבניין - היה הקו הרביעי בנסיגה לאחור, אולם הולך רגל לא היה רואה זאת, ואשר-על-כן, נימוק התכסית הגדולה - אינו רלבנטי לעניין מופע הבניין ואין הוא נצפה משום נקודה, למעט מ"מעוף הציפור". מטעם זה נטען, שהנימוק של הוועדה המחוזית בעניין מסיביות הבינוי - אינו יכול להיוותר על כנו. לעניין זה צירף גם העותר תמונות של הבניין (סעיף ט' לעתירה), הבאות להמחיש לטענתו את מופיע הבינוי השגרתי של הבניין. 19. מעבר לכך ובמישור הנורמטיבי, טען העותר שהוא הפקיד את תכנית 11147א על-פי המדיניות המוצהרת של הוועדה המחוזית, הרואה בתכנית האב המופקדת כמסמך מנחה (המסמך מיום 29.1.2008, בו בוטלה מגבלת התכסית). אשר-על-כן, הוועדה המחוזית חייבת הייתה לאשר את תכנית העותר אלא אם כן בידיה נימוקים מיוחדים שלא לעשות כן. הנטל בעניין זה מוטל על הרשות והיא, לפי הנטען, לא עמדה בו. שינוי המדיניות של הוועדה המחוזית, הוסיף העותר וטען, הוא שינוי רטרוספקטיבי במהותו. הוא שינה לרעה את מצבו של העותר שתחת אשר לממש את ההיתר הקודם שניתן לו - המתין לשינוי המדיניות; ומששונתה המדיניות והגיש את התכנית וזו אף הופקדה - הושבו פניו ריקם וזאת מבלי שבאה על כך כל הודעה מראש ובניגוד לתכנית הקיימת. היה על הוועדה המחוזית לקיים אפוא בעניין זה, בשל שינוי המדיניות הנקוט בידה, הוראות מעבר מתאימות שיחולו על תכניות מופקדות כגון זו של העותר. בעניין הסתמכותו של העותר, הדגיש העותר גם את חובתו החוזית כלפי שותפיו להסכם השיתוף, לבנות את תוספת הבנייה "בהינף אחד" ובלי פיצול. בעניין אחרון זה הבהיר העותר, שהוא החל בבניית הקומה הרביעית, אולם בניית הקומה החמישית - כפופה לפסק הדין בעתירה זו. 20. טענה נוספת ומרכזית של העותר הייתה טענה של אפליה - וזאת מעבר לטענות בדבר שרירות, חוסר סבירות וחוסר מידתיות עליהן עמדנו לעיל. בעניין זה של אפליה, הפנה העותר ללמעלה מ-30 תכניות נקודתיות שאושרו בשכונת רחביה, הכוללות בינוי של 5 קומות ואף מעבר לכך; בתכסיות העולות על 40%. באופן ספציפי הפנה העותר בעתירתו (סעיף 43) ל-10 תכניות שכולן כוללות בין 5 ל-6 קומות ושאושרו על-פי המדיניות הקודמת של הוועדה המחוזית בתכסית גדולה מ-40%, כאשר הודגש שמדיניות זו לא בוטלה עד להגשת העתירה. נטען מטעם זה, שהחלטה לשנות את המדיניות דווקא ביחס לעותר; ודווקא ביחס לתכנית 11147א והכל כאשר מדובר במבנה קיים בן 3 קומות שנבנה בלא סטייה מאחוזי הבנייה ועל-פי היתרים כדין - היא החלטה מפלה שדינה להתבטל. דיון והכרעה 21. לאחר שעיינתי במכלול החומר שהובא לעיוני ושמעתי בהרחבה את טענות ב"כ הצדדים בדיון שהתקיים לפניי, מסקנתי היא כי דין העתירה להידחות. כבר נקבע במספר הזדמנויות שהתערבות בית-משפט זה בהחלטות של רשויות התכנון - נעשית במשורה ובעילות המצדיקות התערבות במעשה המינהל ובשיקול הדעת המקצועי של מוסדות התכנון (ראו למשל, עע"מ 2418/05 מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים (לא פורסם, 24.11.2005); עע"מ 4987/06 בוקובזה נ' עיריית ירושלים (לא פורסם, 16.1.2008)). נסיבות המקרה שלפניי, אינן מצדיקות התערבות בשיקול הדעת התכנוני-מקצועי של הוועדה המחוזית בהחלטותיה המנומקות והמפורטות ולא מצאתי עילה להתערבות מעין זו. אפרט: מופע הבינוי ומשמעותו 22. אציין תחילה, שהגם שהעותר עצמו שותף גם הוא לנקודת מוצא נורמטיבית זו של עילות הביקורת המצומצמות על שיקול הדעת של מוסדות התכנון (עמ' 2 שורות 15-14 לפרוטוקול), הרי שסבר הוא כאמור שהנימוקים התכנוניים שעמדו ביסוד החלטת הוועדה המחוזית, אינם יכולים לעמוד. אולם, טיעון זה של העותר - לא מצאתי לקבל. הוועדה המחוזית קבעה בהחלטתה במפורש, ואף ציינה שמדובר בטעם עיקרי להחלטתה, שהבינוי הקיים הוא כאמור מופע בינוי "מסיבי למדי" וכי אין מקום להעצימו, נוכח המרקם הקיים בשכונה, הקונטקסט התכנוני והמורפולגיה השכיחה של מבנים בשכונה (סעיף 8 להחלטה). הוועדה סברה כך, גם בשים לב לטענת העותר בעניין הקטנת התכסית של הקומות העליונות של המבנה אף מתחת לנדרש. אכן, טיעונו המפורט של העותר - אינו אלא קריאה לבית-משפט זה להחליף את שיקול דעתו בשיקול דעתה של הוועדה המחוזית ולכך לא מצאתי עילה בנסיבות המקרה בכל הקשור לשיקול דעת תכנוני-מקצועי זה. יודגש, כי עמדה זו של הוועדה המחוזית אינה תלויה בחלל האוויר; מדובר בעמדה מקצועית המובעת על-ידי הוועדה המחוזית במקביל להליכי התכנון המפורטים המתקיימים במסגרת תכנית המתאר לשכונת רחביה ובהמשך גם לקווים המנחים המחמירים יותר שנקבעו על-ידי הוועדה המחוזית במסגרת ההחלטה שמיום 16.6.2011 - אותה החלטה בה נקבעו מחדש מגבלות תכסית הבינוי (בכפוף לשימוע). 23. אמנם, העותר טען לפניי כאמור ואף צירף תמונות שמטרתן להראות שאין מדובר במופע בינוי "מסיבי" וכי אושרו תכניות אחרות. אשר לתכניות האחרות, הרי שבכל הקשור למופע הבינוי שבהן - לא ברורה תמונת המצב ונראה שגם לפני הוועדה המחוזית לא הובאו הפרטים בעניין זה (להבדיל ממספר הקומות והתכסית, כשהם עומדים בפני עצמם). בשתי התמונות שצורפו, אין כדי להקים עילה להתערב בשיקול הדעת המקצועי של הוועדה המחוזית. זאת ועוד: טענות העותר בעניין מצב הדברים ההיפותטי הקשור בבינוי בגבולות מגרש שונים, כמו גם הטענה לפיה מדיניות הוועדה המחוזית כיום הייתה מאפשרת בנייה דומה לבינוי הקיים - אין בהן כדי לשנות משיקול הדעת המקצועי והתכנוני של הוועדה המחוזית ביחס למבנה הקיים ולמופע הבינוי שהוא יוצר. שינוי המדיניות בעניין התכסית 24. אכן, העותר לא חלק על כך שהוועדה המחוזית רשאית הייתה לסטות ממדיניותה (עמ' 3 ש' 8 לפרוטוקול). תכנית המתאר לרחביה הופקדה אמנם, אך אין מדובר בתכנית מאושרת. הוועדה המחוזית פרסמה אמנם הודעות לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה ובהמשך לכך פירסמה את ההחלטה מיום 29.1.2008 בה בוטלה מגבלת התכסית. לפעולות נורמטיביות אלה, יש כמובן משמעות נורמטיבית ותכנונית, והמשיבים לא חלקו על כך. גם העותר לא חלק על כך שהוועדה המחוזית רשאית הייתה לסטות ממדיניותה, אם היו בידיה נימוקים מיוחדים לעשות כן (סעיף 35 לעתירה). אלא שעל-פי החומר שהובא לפניי והטיעון המפורט שנשמע, לא מצאתי עילה להתערבות בעמדת המשיבים, ולפיה הביאה הוועדה המחוזית נימוקים מספיקים לסטייה מן המדיניות הקיימת. ובמה דברים אמורים? 25. תחילה יצוין בהקשר זה, שלשאלת התכסית יש רלבנטיות בשים לב לבחינת גובה המבנה ומספר הקומות ביחס לתכסית (וראו עוד, עת"מ (י-ם) 12884-10-11 יהודה רחמים חברה לבניין בע"מ נ' ועדת המשנה לעררים (28.12.2011)). מעבר לכך, אין מדובר, כפי שניתן אולי להבין מחלק מטיעונו של העותר, בשינוי נקודתי של מדיניות שתחולתו על העותר בלבד. ההיפך הא הנכון: ההחלטה בעניין תכנית 11147א התקבלה לאחר שהוועדה המחוזית החליטה כי קיימת הצדקה לשינוי תכנית המתאר לרחביה והיא פרסמה החלטה מפורטת בנדון עוד ביום 16.6.2011. למעשה, הוועדה המחוזית החליטה על שינוי מדיניותיה - בכפוף לשימוע לפי סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבנייה, והכל בהתייחס לאופי המיוחד של שכונת רחביה ולהתנגדויות שנשמעו לתכנית המתאר לרחביה. שינוי המדיניות כלל גם באופן מפורט את נושא התכסית, הכל כאשר התכסית של המבנה הקיים - אפילו אם מדובר רק בשתי הקומות הראשונות כטענת העותר - חורגת היא מן התכסית המקסימלית במגרש בשטח זה (וזאת אף מעבר לתכסית המקסימלית לפי תכנית 62 שהיא התכנית הכללית החלה במקום). הוועדה המחוזית עצמה סברה גם מלכתחילה שיש להמתין עם ההכרעה בתוכניתו של העותר בדיוק בשל טעם עקרוני כוללני זה. מעבר לכך, לא ניתן לנתק את ההחלטה בעניין תכנית 11147א מן ההחלטה שקדמה לה - ועליה לא הוגשה כל עתירה והיא אינה נתקפת לפניי (סעיף 12 לעתירה). כמצוין בהרחבה לעיל, כבר במסגרת ההחלטה לעניין תכנית 11147, סברה הוועדה המחוזית שאין מקום לאשר את הקומה החמישית (וגם הקומה הרביעית הייתה בנסיגה) בין היתר בשל היחס הבעייתי בין התכסית לבין המבנה. כעולה מהחלטה זו, עמדה הוועדה המחוזית על כך, כאמור, שתוספת שתי הקומות בתכסית הקיימת של 45%, "איננה נכונה תכנונית ואיננה מתאימה לאופי הסביבה". משמעות הדבר היא אפוא, כי כבר בהחלטה זו שאינה נתקפת לפניי ולא נתקפה בעבר, הייתה עמדת הוועדה המחוזית דומה, אם לא זהה, לעמדת הוועדה המחוזית כאשר דחתה את תכנית 11147א מושא עתירה זו. בשתי ההחלטות היה שיקול דעתה המקצועי של הוועדה המחוזית כזה ולפיו קיימת אי הלימה בין תכסית של 45% לבין אישור 5 קומות לבנייה במגרש הנדון. לא מצאתי עילה להתערבות בעמדה זו, כמוסבר לעיל. 26. אכן, העותר התמקד בעתירתו ובטיעון שנשמע לפניי בהסתמכותו על המדיניות העדכנית של הוועדה המחוזית, כפי שזו מצאה ביטוי בהחלטתה מיום 29.1.2008 בעניין הסרת מגבלת התכסית. כמו כן, התמקד העותר בכך שתכנית 11147א הופקדה ועל-פי חוות-דעת אדריכל תכנית המתאר לרחביה, היא עומדת בה. כמוסבר לעיל, אכן אין להתעלם מנתונים אלה (וראו גם, סעיפים 98-97 לחוק התכנון והבנייה; ראו עוד, בג"צ 10934/02 קיבוץ כפר עזה אגודה להתיישבות חקלאית שיתופית נגד מינהל מקרקעי ישראל ואח' (לא פורסם; 10.5.2004) פיסקאות 20-18 לפסק דינו של כב' המשנה לנשיא (בדימ') השופט ת' אור). עם זאת, לא ניתן לראות בהחלת העמדה העדכנית של הוועדה המחוזית על תכנית 11147א משום החלה רטרוספקטיבית, כפי טענת העותר (והשוו ודוקו, בג"צ 3480/91 ברגמן נ' רבינוביץ, פ"ד מז(3) 716 (1993)). מדובר בהחלה אקטיבית של מדיניות על תכנית שהופקדה אמנם - אולם טרם אושרה והיא מצויה בשלב הרלבנטי לנדון, הוא שלב ההתנגדויות. מדובר בשלב משלבי האישור הרגילים של תכנית מעין זו ולכן גם אין מקום לטענת ההסתמכות של העותר (שקיים בהן קושי נוסף משעה שהסכם השיתוף הוא משנת 2004). מטעם זה אין גם נסיבות המקרה מחיבות הוראת מעבר נוספת. ויודגש, שהוועדה המחוזית ערה הייתה לשאלת החלת השינוי במדיניות על תכניתו של העותר והגיעה למסקנה כי הדבר מוצדק, הן נוכח ההחלטות שהתקבלו והן נוכח השלב הדיוני בו מדובר, ולא מצאתי עילה להתערבות בעניין זה, בנסיבות המקרה. בנוסף, נסיבות המקרה שלפניי גם שונות מפסק הדין בעע"ם 9156/05 גרידינגר נ' ראפ (לא פורסם, 10.6.2008)) אליו הפנה העותר - שעניינו בסטייה לא מוצדקת ולא מנומקת ממדיניות התכנון של הוועדה המחוזית, בעוד שבענייננו אנו הובאו נימוקים מבוססים לסטייה מן המדיניות הקיימת, ומעבר לכך - מדובר למעשה במדיניות העומדת לפני שינוי כוללני לא רק בעניינו של העותר אלא גם בהקשרים רחבים יותר במסגרת תכנית המתאר לרחביה. טענת האפליה 27. נותרה ועומדת כטענה אחרונה, טענת האפליה. במהלך הטיעון שלפניי, ובהמשך להתייחסות המשיבה 1 בכתב התשובה מטעמה לאותן תכניות שנטען שאושרו שלא על-פי המדיניות החדשה, חזר בו העותר מן הטענה בקשר לשלושת התכניות הראשונות. באשר ליתר התכניות, התמקד העותר בשתי קבוצות של תכניות: הראשונה היא קבוצת התכניות שאושרו במועד קרוב יחסית לפי הנטען להחלטה מושא עתירה זו, כאשר טען העותר, כאמור, שאושרו 5 קומות בתכסית של למעלה מ-40 אחוז. הקבוצה השנייה, היא למעשה תכנית נקודתית אחת (תכנית 5291ב) המתייחסת לבנייה ברח' הרן 7, כאשר התכסית באותה תכנית הייתה של 48.5 אחוז ואושרה בנייה בהיקף של 5 קומות. המייחד תכנית זו, לטענת העותר, הוא שמדובר בתכנית שאושרה על גבי בנייה קיימת, וזאת בדומה לבנייה הקיימת במגרש 118. מכאן ביקש ללמוד העותר, שההחלטה בעניינו הייתה החלטה מפלה. כך הדבר, לא רק ביחס לתכניות שאושרו עם נתונים דומים; אלא גם ביחס להיתר הבנייה בתכנית הנזכרת, תוך התעלמות מהתכסית שקיימת הייתה בבנייה הקיימת. 28. לא מצאתי מקום לקבל את טענת העותר לאפליה בעניינו. אציין תחילה, וזהו העיקר, שהתאריכים בהם אושרו התכניות אליהן הפנה העותר - היו בין השנים 1997 ל-2009. ליתר דיוק, התכנית האחרונה שאושרה ואליה הפנה העותר, היא תכנית 11539א המתייחסת לבניין ברח' אלפסי 29 - תכנית שאושרה לפי הנטען ביום 17.12.2009. אולם, לצורך טענת האפליה, היה על העותר להראות כי לאחר קבלת ההחלטה בעניינו מושא עתירה זו (או לכל הפחות לאחר 16.6.2011 שהוא מועד שינוי המדיניות בתכנית המתאר לרחביה בכפוף לשימוע), אושרו תכניות בתכסית דומה, וכזאת לא הראה העותר, שכן ההחלטה בעניינו התקבלה ביום 10.8.2011. בכל הקשור באישור תכניות קודם לכך, הרי שמשעה שמקובלת עליי עמדת הוועדה המחוזית לפיה רשאית הייתה היא בנסיבות המקרה לשנות ממדיניותה, הרי שנשמטת טענת האפליה ביחס לתכניות האחרות שאושרו קודם לכן (ראו ודוקו, בג"צ 637/89 חוקה למדינת ישראל נ' שר האוצר, פ"ד מו(1) 191 (1991) פיסקה 21 לפסק הדין). ויודגש, שחלף זמן לא מבוטל בין התכנית האחרונה שאושרה ואליה הפנה העותר בעתירתו בעניין טענת האפליה, לבין ההחלטה מושא עתירה זו (ההחלטה האחרונה אליה הופנה בית המשפט היא כאמור החלטה מיום 17.12.2009). בכך גם מענה לתכנית 5291ב עליה הרחיב העותר את טענותיו. על כך יש להוסיף, שהעותר הסתפק בהבאת נתוני התכסית ומועד אישור התכנית של התכניות האחרות, אולם משלא הובאו על-ידו הנסיבות הנוספות של אותן התכניות כמו גם ההחלטות הספציפיות שניתנו, לא ניתן לבסס את טענת האפליה לה נטען. אוסיף ואציין, כי בכתב התשובה הובאו נימוקים מפורטים ביחס לכל אחת מן התכניות, לרבות הודאה של המשיבה בכך שבמקרים מסוימים הייתה אכן טעות או שלא קוימה החלטת הוועדה. גם אם כך היה, אין העותר יכול להיבנות ממקרים מעין אלה כדי טענת אפליה המצדיקה התערבות בהחלטת המשיבה 1. התוצאה 29. הנה-כי-כן, ממכלול נימוקים אלה, דין העתירה להידחות באין עילה להתערבות בהחלטת משיבה 1 ובשיקול דעתה. העותר יישא בשכ"ט עו"ד והוצאות משיבה 1 בסך של 10,000 ש"ח; בשכ"ט עו"ד ובהוצאות המשפט של המשיבים 12 ו-13 - בסך של 7,500 ש"ח לכל קבוצה; בשכ"ט עו"ד והוצאות המשיבה 2 בסך של 4,000 ש"ח; וכן בהוצאות המשיבים 5 ו-11 בסך 500 ש"ח כל אחד. הוספת קומותבניהתוספת קומהבניין