דוגמא לפסק דין בנושא נזילה ממרפסת מרוצפת: מבוא ועובדות מוסכמות: 1. בפניי תביעה כספית בטענה לפגם נסתר אשר התגלה בדירת מגורים שרכש התובע מהנתבעות. 2. מקרה שהיה כך היה: הנתבעות היו בעלות זכויות בדירת מגורים ברחוב ההגנה 48/15 בנהריה (להלן: "הדירה") הכוללת, בין היתר, מרפסת (להלן: ''המרפסת''). מהמרפסת חדרו מים לדירת השכן שמתחתיה וזאת למשך כשנתיים ימים ולפיכך הוצאו מספר אריחים מהמרפסת ובמקום בוצעו עבודות איטום (להלן: "הפתח"). הנתבעות הציעו את הדירה למכירה באמצעות המתווך מר מיכאל דנון (להלן: "המתווך") והתובע התעניין ברכישתה. לצורך כך ערך התובע בדירה לפחות שני ביקורים ובאחד מהם נכח המתווך ובעלה של נתבעת מס' 2, מר משה עמיקם (להלן: "משה"). התובע שאל לפשר הפתח במרפסת ומשה השיב לשאלתו. בין הצדדים מחלוקת באשר לתוכן התשובה ועל כך בהמשך. ביום 30.12.10 נערך ונחתם בין הצדדים בעלי הדין הסכם, לפיו רכש התובע את הדירה (להלן: "ההסכם"). הנתבעות מסרו את מפתחות הדירה לתובע לצורך ביצוע עבודות שיפוץ וזאת לפני המועד שנקבע בהסכם. עם תחילת עבודות השיפוץ פנה השכן המתגורר בדירה שמתחת לדירה נשוא התביעה (להלן: ''השכן'') לתובע והעמיד אותו על בעיית חדירת המים מהמרפסת לתוך דירתו. התובע פנה לנתבעות ולמשה בהצעה להשתתף בעלות הטיפול בבעיית הנזילה, אולם הצדדים לא הגיעו לעמק השווה. מכאן התביעה. טענות הצדדים בתמצית: 3. לטענת התובע, כאשר ביקר בדירה טרם חתימת ההסכם ושאל את משה לעניין הפתח במרפסת, השיב לו האחרון כי במקום היתה בעיה של נזילה אשר תוקנה וכל שנותר הוא לסגור את הפתח ולחדש את הריצוף אשר הוצא מהמקום. על סמך הצהרה זו ניאות התובע לחתום על ההסכם ולרכוש את הדירה. בפועל, במהלך עבודות השיפוץ הודיע השכן לתובע כי מזה שנתיים ימים הוא סובל מנזילה חמורה של מים מהמרפסת לתוך דירתו ופניותיו לנתבעות או מי מטעמן לעניין זה זכו להתעלמות מוחלטת. בנסיבות העניין, פנה התובע לנתבעות וביקש מהן לשאת בהוצאות הטיפול בבעיית הנזילה, אולם הן לא השיבו לפניותיו והתייחסו אליו בזלזול. בעקבות זאת פנה התובע למהנדס מר אליעזר גוכמן, אשר בדק את הדירה ונתן חוות דעת לעניין עלות תיקון בעיית הנזילה בסך של 61,248 ש"ח כולל מע"מ (להלן: "מומחה התובע" ו"חוות הדעת" בהתאם). התובע חזר ופנה לנתבעות בדרישה לשאת בעלות התיקון לפי חוות הדעת, אולם משה נהג כלפיו באלימות פיזית ובעקבותיה הוא הגיש תלונה במשטרה. התובע מפנה להוראת סעיף 3 להסכם, לפיו הוא אישר כי בדק את הדירה ואין לו כל טענה בדבר אי התאמה או פגם, אך לטענתו בעיית הנזילה אשר התגלתה בדירה היא פגם נסתר המוחרגת מהסעיף הנ''ל. התובע טוען כי התנהלות הנתבעות מהווה העדר תום לב והטעייה במו"מ. במסגרת התביעה ביקש התובע לחייב את הנתבעות בתשלום סכום חוות הדעת מטעמו, 61,248 ש"ח, פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם, 93,500 ש"ח, עוגמת נפש, 10,000 ₪, ובסה"כ 164,748 שח. אולם, במסגרת סיכומיו ביקש התובע לחייב את הנתבעות אך ורק בסכום חוות הדעת מטעמו והוא נטש דרישותיו ביחס ליתר ראשי הנזק הנטענים. 4. לטענת הנתבעות, במהלך ביקור התובע בדירה יחד עם משה והמתווך ובטרם חתימת ההסכם, הוא שאל לפשר הפתח במרפסת ובתשובה הודיע לו משה כי מדובר בטיפול בנזילה קיימת לדירת השכן אך אין לדעת אם הבעיה תוקנה, ולפיכך, ככל ויידרש תיקון נוסף, על הקונה לשאת בו. התובע התקשר בהסכם על סמך מצג זה והוא אישר בסעיף 3 להסכם כי הוא בדק את הדירה, מצא אותה מתאימה לצרכיו ואין לו כל טענה או דרישה בקשר לפגם כלשהו. על אף זאת, משפנה התובע לנתבעות בדרישה לשאת בעלות הטיפול בבעיית הנזילה מהמרפסת, הוצע לו לבטל את ההסכם, אולם הוא דחה את ההצעה. הנתבעות מפנות לכך כי התובע הציע את הדירה למכירה במחיר גבוה משמעותית מהתמורה אשר שילם עבורה. בפי הנתבעות טענות לעניין עלות התיקון הנטענת בחוות הדעת. ד י ו ן: 5. בדיון אשר התקיים בתביעה העידו התובע, ומנגד, העידו נתבעת מס' 2, מר משה, המתווך ועו"ד שלמה יער בר אשר ערך את ההסכם נשוא התביעה. 6. בסעיף 3 לתצהיר עדותו הראשית, מוצג נ/2, חזר משה על הגרסה הנטענת בכתב ההגנה מפני התביעה, באומרו: "התובע ערך סיור בנכס בטרם הרכישה ביחד עם המתווך, ושאל לפשר פתח ענק שהיה במרפסת, שכוסה באופן חלקי, והיה ללא מרצפות, פתח שלא ניתן היה לפספס והושאר במצבו בכוונה ע"מ שלא ניתן יהיה לפספסו - רצ"ב תמונות מסומן 'א'. עדכנתי את התובע כי מדובר בנזילה קיימת לשכן, ומאחר ולא היה ידוע אם הנזילה תוקנה במלואה, השארנו את הפתח, והסברתי לו שאם יידרש תיקון הרי שזה יהיה באמצעות ועל חשבון הקונה העתיד ...". מהמצוטט לעיל עולה כי לגרסתו של משה, במהלך המו''מ לקראת כריתת ההסכם, הוא לא ידע באם הנזילה מהמרפסת תוקנה, אם לאו. דא עקא, בחקירתו בבית המשפט לא נותר משה עקבי בגרסתו, ותחת זאת הוא העיד באומרו: "כפי שידוע לי עשינו אדון משה הנזל בא לקנות את הדירה, לראות אותה, בדצמבר או ינואר , המכירה היתה במאי, אז בחודשים האלה כפי שידוע לי לא היתה נזילה. אני יצאתי מכלל הנחה שזה תוקן, מבחינתי נשאר רק להחזיר את הריצוף. לשאלת בית המשפט כאשר הגיע התובע וראה את הדירה כדי לקנות אותה בטרם החתימה המחשבה שלי שתיארתי אותה פתר את הבעיה וזה מה שטענתי ואמרתי לו. התובע שאל בקשר לחור הזה, זה חור מכוער של 2 מ"ר במרפסת עם זפת שחור, אמרתי לו שזה תוקן, אם בהמשך תהיינה בעיות זה על הקונה. זה נאמר לו בפירוש ..." (שם, עמ' 14 שורה 1 לפרוטוקול הדיון) (ההדגשות אינן במקור - ר.ח.). הנה אם כן, בהתאם לגרסתו העדכנית של משה, במועד הצגת הדירה לתובע ומשנשאל לעניין הפתח במרפסת, להבנתו הבעיה טופלה ונפתרה. עמדה זו מנוגדת לנטען בתצהירו של משה כאילו אותה עת הוא לא ידע זאת. למותר לציין כי גרסה עדכנית זו קרובה יותר לגרסת התובע, לפיה, במהלך הביקור בדירה משה הודיע לו כי הפגם במרפסת תוקן. 7. חשוב מכך, גם טענתו של משה כאילו הוא הודיע לתובע במהלך הביקור בדירה כי באם יהא צורך בתיקון נוסף של בעיית הנזילה, אזי על הקונה לבצע את התיקון על חשבונו, אין בה ממש. כאמור, מטעם הנתבעות הוגש תצהירו של המתווך, מוצג נ/3, ובסעיף 3 לתצהיר הוא מסר גרסה התואמת לגרסתו של משה, באומרו: "במהלך הסיור הגענו למרפסת, והיה פתח ברצפה, הנזל שאל לפשר הפתח, ומר עמיקם הסביר להנזל כי מדובר בנזילה קיימת לשכן, ומאחר ולא היה ידוע אם הנזילה תוקנה במלואה, הושאר הפתח, והוסבר להנזל שאם יידרש תיקון הרי שזה יהיה כבר על חשבון הקונה העתידי". והנה, בחקירתו הנגדית מסר המתווך, העד מטעם הנתבעות, גרסה שונה בתכלית והעיד באומרו: "ש. כשהתובע בא לדירה כבר השלימו את התיקון? ת. לא. הכל היה בעבודה, המרצפות היו פתוחות והיה כתם גדול של זפת אם אני לא טועה. ש. שאלת מתי מסיימים לתקן? לא התעניינת בתיקון? ת. לא. הבנתי מעמיקם שהוא מתעסק בזה והנזק יתוקן על ידו. ש. הוא התחייב שהוא מוסר את הדירה כשאין נזילה? ת. כן" שם, עמ' 17 שורה 18 לפרוטוקול הדיון)(ההדגשה אינה במקור - ר.ח.). בהמשך, שוב נשאל המתווך לעניין התחייבותו של משה לתיקון הנזילה, והוא השיב באומרו: "ש. תוכל לפרט מה הכוונה שעמיקם התחייב לבצע ולסיים את התיקון? ת. עמיקם לקח על עצמו את האחריות של התיקון, הוא לא הסתיר שיש ליקוי כלשהו, גם הכל היה חשוף, המרצפות היו פתוחות. לשאלת בית המשפט אני משיב שהוא לקח על עצמו לתקן את התיקון בנוכחות התובע" (שם, עמ' 17 שורה 26 לפרוטוקול הדיון) (ההדגשה אינה במקור - ר.ח.). מהמצוטט לעיל עולה ומתחייבת המסקנה כי משה לקח על עצמו את האחריות לטפל בנזילה מהמרפסת ולמסור את הדירה לתובע לאחר שהבעייה נפתרה. למותר לציין כי גרסה זו סותרת באופן מהותי את גרסתו של משה, כמו גם גרסתו המוקדמת של המתווך, לפיה, מעבר לתיקון אשר בוצע במרפסת עד לרכישת הדירה, הובהר הבהר היטב לתובע כי במידה ויידרש תיקון נוסף, יהיה עליו לשאת בעלותו. 8. לאור מכלול הנימוקים כמפורט לעיל, יש לקבל את גרסת התובע, לפיה, במהלך הביקור בדירה טרם חתימת החוזה, הציג בפניו משה מצג ולפיו הנזילה מהמרפסת תוקנה וכל שנותר הוא לסגור את הפתח ולחדש את הריצוף. 9. בהתאם להלכה הפסוקה, חזקה כי חוזה בכתב משקף את מכלול ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים בעל פה במהלך המו''מ לקראת חתימתו ומה שלא נכלל בחוזה הכתוב לא מהווה חלק מאותן הסכמות (ר' ע''א 138/56 דדון נ. חב' בוני חיפה בע''מ, פ''ד יא 1474, 1479ד', ע''א 674/83 דניאלסה ס.א. חברה זרה נ. ''גד-שט'' שותפות לבניין והשקעות ואח', ע''א 7825/01 דאטא ססטמס נ. בנק דיסקונט לישראל בע''מ, ). במקרה דנן, אין בהסכם נשוא התביעה כל ביטוי לטענת הנתבעות או משה מטעמן במשפט, לפיהן סוכם בין הצדדים כי במידה ויידרש תיקון נוסף של בעיית הנזילה במרפסת, על התובע לשאת בעלות התיקון, והדבר אך מחזק את גרסת התובע בנדון. 10. בס"ק (א) 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973, נקבע כי "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב". ביטוי מובהק לחובת תום הלב במהלך מו"מ לקראת כריתת הסכם, הוא חובת גילוי מידע מהותי לצד שכנגד וזאת על מנת לקבל החלטה מושכלת האם להתקשר בחוזה, אם לאו. (ר' ע"א 144/87 מדינת ישראל נ' אינג' פבר חברה לבניין בע"מ, פ"ד מד(3) 769, 777-778). כמו כן, בסעיף 15 לחוק החוזים הכללי נקבע כי "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לעניין זה, 'הטעיה' - לרבות אי גילויין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן". אין ספק כי המצג אשר הציג משה בפני התובע טרם חתימת החוזה, לפיו בעיית הנזילה מהמרפסת תוקנה וכל שנותר הוא לסגור את הפתח ולחדש את הריצוף, מהווה הפרה בוטה של חובת תום הלב וכן הטעיית התובע ואשר בעקבותיה הוא התקשר בהסכם. בנסיבות העניין התובע זכאי לסעד כספי בגין נזקיו. בנדון אין לבוא בטענות לתובע אשר דחה את הצעת הנתבעות לביטול ההסכם לאחר שנודע לו כי בעיית הנזילה מהמרפסת לא תוקנה ותחת זאת הוא עמד על חיובן בהוצאות התיקון. בס''ק 12(ב) לחוק החוזים הכללי נקבע כי ''צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה....''. כמו כן, סע' 15 לחוק החוזים הכללי קובע מפורשות כי מי שהתקשר בהסכם עקב הטעייה, רשאי, אך אינו חייב, לבטל את ההסכם. בנסיבות העניין, עמדת התובע שלא הסכים לבטל את ההסכם בשל התנהלות הנתבעות, או מי מטעמן, בהעדר תום לב או בהטעיה, הינה לגיטימית ביותר ומעוגנת בהוראות הדין. 11. באשר לעלות הנזק, כאמור התובע הגיש חוות דעת מומחה מטעמו אולם הנתבעות לא הגישו חוות דעת נגדית ולא ביקשו לחקור את מומחה התובע בחקירה נגדית. בנסיבות העניין, יש לקבל את חוות דעת המומחה מטעם התובע, אם כי בהסתייגות אחת. בחוות דעת נכלל סך של 9,280 ש"ח (כולל מע"מ) עבור תיקון הנזק בדירת השכן, זאת על אף כי התובע אינו מוסמך לדרוש בשם השכן את הנזק הנטען בדירתו. בנסיבות העניין, יש לקזז מחוות הדעת את הסכום הנ''ל. בסיכומיהם הפנו הנתבעות להצעת מחיר אשר הוגשה כחלק מראיותיהן לתיקון בעיית הנזילה מהמרפסת על סך של 27,000 ש"ח בתוספת מע"מ עליו וככל והתביעה תתקבל הן מבקשות לחייבן במחצית הסכום הנ"ל. אין לקבל טיעון זה של הנתבעות, שכן הצעת מחיר אינה תחליף לחוות דעת מומחה נגדית שהיה עליהן להגיש ככל והן חולקות על חוות דעתו של המומחה מטעם התובע עליה לא נחקר בחקירה נגדית. 12. לסיכומי הנתבעות צורף תמליל שיחה אשר נערכה, כביכול, בין התובע לבין קבלן מטעמו באשר לעלות תיקון בעיית הנזילה במרפסת (וכן נאמר כי לאותם סיכומים מצורפת קלטת השיחה, אף כי בפועל אין הדבר כך). התובע ביקש להוציא את הראיות לעיל מתיק בית המשפט, ובקשתו הינה בדין יסודה. עסקינן בראיות חדשות שלא הוגשו במהלך המשפט והנתבעות אף לא טרחו להגיש בקשה לצרפן כחלק מראיותיהן בתביעה. בתי המשפט התריעו לא אחת מפני צירוף ראיות חדשות לסיכומי הטענות וראו בכך מעשה פסול ונפסד (ר' ע"א 5080/09 יורם קפלן נ' מנהל מש שבח, ע"א 675/82 מרגלית סלמן נ' צמח כהן). 13. לסיכום, אני מקבל את התביעה באופן חלקי ומחייב את הנתבעות לשלם לתובע, ביחד ולחוד, סך של 51,968 ש"ח (כולל מע''מ) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד עריכת חוות הדעת, 9.6.11, ועד התשלום המלא בפועל. כן תשלמנה הנתבעות לתובע, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 9,000 ש"ח (כולל מע"מ) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק על הוצאות המשפט מיום הוצאתן ועל שכ"ט עו"ד מהיום ועד התשלום המלא בפועל. כל הסכומים כאמור לעיל ישולמו תוך 30 יום. נזקי מיםמרפסתנזילה