פסק דין 1. זהו פסק דין בתביעת התובעים, לחייב את הנתבע, להשיב להם סכומים ששילמו למנהל מקרקעי ישראל, בשל תוספת בניה, במגרש שרכשו מן הנתבע. הוחלט לדחות את התביעה, ולהלן הנימוקים. 2. התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר . הנתבע הגיש בקשת רשות להתגונן מפני התביעה ובקשתו התקבלה בהסכמת הצדדים. יוער, כי ביום 7.3.06, ניתן נגד הנתבע פסק דין במעמד התובעים בלבד, משום שלא התייצב לדיון שנקבע באותו יום. פסק הדין בוטל, בהחלטת בית המשפט מיום 22.5.06 (בש"א 2052/06). טענות הצדדים תובאנה להלן בתמצית. 3. ביום 3.6.2002, נכרת בין התובעים והנתבע הסכם מכר מקרקעין (להלן: ההסכם) , לפיו רכשו התובעים מהנתבע, את זכויותיו "...בגוש 100466 חלקה 67, מגרש 781 לפי ת.ב. 7/במ/205 המהווים מגרש בשטח של כ-617 מ"ר, בלהבים....". סעיף 8 להסכם, מסדיר את חלוקת תשלומי החובה בין הצדדים. בס"ק 8 (ב), נקבע כי :"היטל השבחה בגין מכירת המגרש לפי הסכם זה ו/או בגין מימוש זכויות בניה לפי הת.ב.ע הקיימת ביום חתימת הסכם זה ו/או שינוי יעוד ו/או היתר לשימוש חורג ו/או הקלות, אם ובמידה שהיו עד למועד חתימת הסכם זה יחולו על המוכר וישולמו על ידו". בס"ק 8 (ה) נקבע, כי: "דמי היוון ו/או דמי הסכמה ו/או תשלומי היתר ו/או אגרות מכל מין וסוג המגיעים למנהל בגין המגרש ו/או בגין העברת הזכויות ו/או רישום העברת הזכויות כאמור בהסכם זה, יחולו על המוכר וישולמו על ידו". ההסכם נערך על ידי ב"כ התובעים, עוה"ד אילן וויס. 4. לטענת התובעים, קבלו בחודש אוקטובר 2002 , שומה ממנהל מקרקעי ישראל לפיה נדרשו לשלם חוב בסך דמי היתר - היוון בגין המגרש 18,676.63 ₪. זאת לטענתם, משום שטרם כריתת החוזה בין הצדדים, הוגדלו זכויות הבניה המותרות במגרש, מ- 30% ע"פ ת.ב.ע 7/במ/205, ל- 40% ע"פ ת.ב.ע 16/במ/205, והנתבע לא שילם את דמי ההיוון הנדרשים, בגין הגדלת הזכויות. לטענת התובעים, נאלצו לשלם את הסכום האמור, שכן התשלום היווה תנאי לאישור תכניות הבניה שהגישו. לאחר ביצוע התשלום, פנו התובעים לנתבע בדרישה, כי ישלם להם את הסכום ששילמו, ואולם הנתבע לא נענה לפנייתם. 5. הנתבע טען, כי לא היה כל חוב על המגרש בגין זכויות הבניה, במועד המכירה, וכי באותו מועד היו זכויות הבניה על המגרש בשעור 30% משטחו. לטענת הנתבע החיובים המוטלים עליו על פי ההסכם, מתייחסים לזכויות המפורטות בת.ב.ע 7/במ/205. עוד טען, כי אם הוגדלו זכויות הבניה טרם עסקת המכר, הרי שאינו חייב בתשלום בגין ההגדלה, שכן התובעים הטעוהו, משלא הודיעו לו על כך עובר לחתימת ההסכם. זאת, כאשר התובעים באמצעות כוחם עוה"ד וייס טיפלו בהליכי הרישום, ולפיכך הניח הנתבע, כי ידעו על הגדלת זכויות הבניה. הנתבע טען, כי עובר לחתימת ההסכם, הודיע לתובעים, כי זכויות הבניה בנכס, הינן בשיעור 30% משטח הנכס, וכי מחיר הנכס נקבע בהתאם לזכויות הבניה האמורות. לטענתו, אילו ידע ששיעור הבניה המותרת בנכס הוגדל ל- 40%, היה מחיר הנכס משתנה. 6. עדויות הצדדים נשמעו במהלך דיון ההוכחות, ולא הוגשו תצהירי עדויות ראשיות (מלבד תצהיר הנתבע שצורף לבקשת הרשות להתגונן). א. בחקירתו הראשית אישר התובע, כי עו"ד וייס - ב"כ התובעים הוא שערך את ההסכם. עם זאת לדבריו, טרם חתימת ההסכם, הועברה טיוטה אל הנתבע והוא ביקש לערוך בהסכם שינוי אחד בלבד, והוא ביצוע התשלום בערכים שקליים ולא דולריים . לאחר חתימת ההסכם, הגיש התובע בקשה להיתר בנייה, ואז לדבריו קיבל את הודעת תשלום דמי ההיתר. בחקירתו הנגדית העיד התובע, כי נפגש עם הנתבע פעמיים בטרם כריתת ההסכם, על מנת לדון בטיוטת ההסכם, ועל מנת לחתום על ההסכם הסופי, ובשתי הפגישות נכח בא כוחו, עוה"ד וייס. התובע העיד , כי לא קיבל מהנתבע מסמך כלשהו, בטרם חתימת ההסכם, ואת האישורים כולם, קיבל ממנהל מקרקעי ישראל. התובע אישר, כי קרא את המבוא להסכם, אך ציין, כי אינו יודע אם הת.ב.ע הנזכרת בו, היא הת.ב.ע החלה על המגרש. בהמשך חקירתו הנגדית, אישר התובע חתימתו על חוזה הפיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל, מיום 30.9.2002 (נ/2). בחוזה זה, הוגדר "המגרש" כ: "מגרש(ים) מס' 781 לפי תוכנית מפורטת מס' 7/במ/205". ב. עד התביעה האדריכל מירון סורין, אישר בחקירתו הראשית, כי תכנן את בית התובעים, וב"כ הצדדים אישרו, שהעד אכן ערך את תוכנית ההגשה של הבית. לדברי העד הת.ב.ע החלה על הנכס, הינה ת.ב.ע 16/במ/205. בחקירתו הנגדית נחקר העד, על תכנית שינוי הבניה שערך, וטען, כי לא הוסף שטח לבית, אלא כי כל הבית הוזז ביחס לתכנון המקורי, ומיקומו השתנה בחצי מטר ביחס לגבולות החלקה. ג. בחקירתו הראשית העיד הנתבע, כי מסר לקונים בטרם כריתת ההסכם, את הסכם הפיתוח, ואת אישור הזכויות ממנהל מקרקעי ישראל. לדבריו, מסר להם את כל המסמכים, אשר היו בידיו באותה העת. הנתבע העיד, כי הת.ב.ע הנזכרת בהסכם הפיתוח - ת.ב.ע. 7/במ/205, היא הת.ב.ע שהיתה בידיו, ועליה הסתמך, עת קבע את מחיר המגרש. הנתבע העיד, כי קבע את המחיר לאחר התייעצות עם מתווך מקרקעין, כאשר מסר לו לצורך הערכת המחיר, נתוני שטח הנכס, וזכויות הבניה. בחקירתו הנגדית העיד הנתבע, כי ההצעה להפוך את החוזה מדולרי לשקלי, לא היתה ההצעה שלו, כי אם הצעת התובעים, לה הסכים. הנתבע העיד, כי שילם היטל השבחה בגין הנכס, אך לא ידע לומר, לפי איזו ת.ב.ע שילם. לדבריו, המציא לעו"ד וייס אישורים שונים, לשם העברת הזכויות, ובין היתר, מסר לו אישור תשלום היטל ההשבחה. הנתבע העיד, כי לא בירר מדוע עליו לשלם היטל השבחה, משום שסבר כי זו אחת מהתחייבויותיו לפי ההסכם. הנתבע טען, כי אינו מכיר את המתווך שיעץ לו בענין מחיר הנכס, שכן הגיע למשרדו באקראי. 7. הצדדים הגישו סיכומי טענות בכתב. א. התובעים טענו בסיכומיהם, בין היתר, כי במועד חתימת ההסכם, חלה על המגרש ת.ב.ע. 16/במ/205. התובעים טענו, כי ס"ק 8(ה) להסכם המכר, כולל הוראות המתייחסות לזכויות הבניה במגרש, על פי הת.ב.ע החלה על המגרש באותה עת, ועל כן מוטלים החיובים הנובעים מהגדלת אחוזי הבניה, על הנתבע. ב. הנתבע טען בסיכומיו בין היתר, כי טרם כריתת ההסכם, החתימו עו"ד וייס על מסמך, אשר ייפה את כוחו, לבצע את הבירורים הנדרשים. לטענתו, הת.ב.ע הרלונטית להסכם, הינה ת.ב.ע. 7/במ/205. לטענתו, יש לקרוא את סעיף 8(ה) במסגרת של סעיף 8 כולו, ויש לפרשו גם על רקע הוראת סעיף 8 (ב) להסכם שצוטטה לעיל, באופן שכל התחייבויות הנתבע, מתייחסות לחיובים שנולדו טרם חתימת ההסכם. הנתבע טען, כי יש לפרש את ההסכם נגד התובעים משום שנערך על ידי בא כוחם. הנתבע חזר וטען, כי התובעים הסתירו מממנו את העובדהכי אחוזי הבניה במגרש הוגדלו, ובכך פעלו בחוסר תום לב, ואילו לנתבע נגרם הפסד, משום שקיבל תמורה נמוכה בגין המגרש, בהתבסס על ת.ב.ע. 7/במ/205. הנתבע סבר, כי התובעים לא הוכיחו כי התשלום הנתבע שולם בגין הזכויות שנמכרו, ולטענתו התשלום נדרש, בשל תוספת בניה ע"י התובעים. 8. הצדדים חלוקים אפוא, בשאלת פרשנות הוראות סעיף 8 להסכם. התובעים מבקשים לפרש את ס"ק 8 (ה) להסכם, כמתייחס לזכויות הבניה שהיו קיימות בנכס, על פי ת.ב.ע 16/במ/205, אשר חלה על הנכס עובר לחתימת ההסכם. הנתבע מצד שני, מפרש את הוראת הסעיף, כמתייחסת לזכויות שהיו ידועות לצדדים, עובר לחתימת ההסכם, דהיינו ת.ב.ע. 7/במ/205. סעיף 8 (ה) להסכם מורה כאמור, כי "דמי היוון ו/או דמי הסכמה ו/או תשלומי ההיתר ו/או אגרות מכל מין וסוג המגיעים למנהל בגין המגרש ו/או בגין העברת הזכויות ו/או רישום העברת הזכויות כאמור בהסכם זה יחולו על המוכר וישלמו על ידו". ב"כ התובעים טען, כי הוראת הסעיף היא חד משמעית, ומחייבת המסקנה, כי החיוב בדמי ההיתר ששילמו התובעים, מוטל על הנתבע. סבורני, כי אין לקבל טענה זו, וכי לשון הסעיף סובלת את שני הפירושים המוצעים. שיטת התובעים מתקבלת על הדעת, שכן ניתן לקרוא את ההוראה לעניין תשלום דמי היוון, כמתייחסת לזכויות שהיו קיימות במועד העברת הזכויות, גם אם הצדדים לא היו מודעים להן, כאשר התיבה "כאמור בהסכם זה...", מתייחסת לצד הפרוצדורלי של העברת הזכויות. גם שיטת הנתבע מתיישבת עם לשון הסעיף, שכן ניתן לקרוא את התיבה, "..כאמור בהסכם זה...", כמתייחסת לעצם הזכויות המועברות, כפי שהוגדרו בהסכם. סבורני כאמור להלן, כי יש להעדיף את הפירוש המוצע על ידי התובע. 9. חוזה מתפרש על פי אומד דעת הצדדים. אומד דעת זה נלמד, מלשון החוזה, מהקשרן הפנימי של הוראותיו, ומנסיבות כריתתו. אומד הדעת, אותו נדרש בית המשפט לאתר לצורך פירוש החוזה, הינו אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף של הצדדים, עובר לכריתת החוזה. כאשר לא ניתן להסיק את אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף מן הראיות, על בית המשפט לפרש החוזה, על פי תכליתו האובייבטקיבית, המוסקת על ידי בחינה הגיונית של העסקה בעיניהם של צדדים הוגנים (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נגד אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ, פ"ד מט (2) 265,313, ור' גם דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות - אגודה חקלאות שיתופית בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל). נפסק, כי "כאשר החוזה הוא בעל מטרה כלכלית, או מסחרית, נקבעת התכלית האובייקטיבית על פי "ההגיון הכללי" או "ההגיון המסחרי"... התכלית האובייקטיבית נקבעת על פי שיקולים של סבירות ... חוזה מסחרי נועד להשיג מטרה עסקית, ויש לתת לו פירוש המגשים מטרה זו..." (ע"א 4628/93 הנ"ל, שם). בעניננו, עולה נוכח מכלול הראיות המסקנה, כי התחייבות הנתבע שבסעיף 8(ה) להסכם, מתייחסת לזכויות ע"פ ת.ב.ע. 7/במ/205, שהיו ידועות לצדדים בעת חתימת החוזה, ולא לזכויות ע"פ ת.ב.ע 16/במ/205, הגם שזו הת.ב.ע שחלה על המגרש באותו מועד. 10. נקודת המוצא לצורך התחקות אחר אומד דעת הצדדים בענייננו, הינה הצהרות הצדדים במבוא להסכם, באשר לטיב העסקה. הצהרת המוכר בסעיף הראשון במבוא להסכם: "הואיל והמוכר מצהיר ומאשר כי מכוח הסכם פיתוח מהוון, נספח א' להסכם זה (להלן: "הסכם הפיתוח") , הוא המחזיק הבלעדי ובעל הזכויות הבלעדי להרשם כחוכר של מקרקעין הידועים כגוש 100466, חלקה 67 , מגרש 781 לפי ת.ב.ע 7/במ/205 המהווים מגרש בשטח של כ- 617 מ"ר בלהבים (להלן: "המגרש")". בסעיף השלישי למבוא, הצהירו שני הצדדים: "והואיל והמוכר מעונין למכור ולהעביר לקונים והקונים מעוניינים לקנות ולקבל מהמוכר את כל זכויות המוכר במגרש, הכל בכפוף ובהתאם להוראות הסכם זה להלן". המסקנה העולה מן ההצהרות האמורות הינה לכאורה, כי במסגרת ההסכם רכשו התובעים מן הנתבע את זכויותיו במגרש, מתוך הנחה כי באותה עת נכללו בהן זכויות בניה, בשעור 30% משטח המגרש בלבד. המסקנה תואמת אם כן, את גרסת הנתבע, לפיה תנאי ההסכם נקבעו בהתבסס על ההנחה, כי אלה היו זכויות הבניה המותרות בנכס, עובר למכירתו. ברי, כי היקף זכויות הבניה במגרש, עשוי להשפיע על מחיר המקרקעין , משום שהוא קובע את גודל המבנה, אותו ניתן לבנות על אותו מגרש. הנתבע העיד כאמור, כי גם מחיר הנכס נקבע בין היתר, נוכח היקף זכויות הבניה בשעור 30% שהיו ידועות לו עובר לחתימת ההסכם. נראה כי גרסת הנתבע נתמכת, לא רק בהצהרות הצדדים במבוא להסכם, אלא גם בהסכם הפיתוח, אשר נכרת בין התובעים למנהל מקרקעי ישראל ביום 30.9.02, כמעט ארבעה חודשים לאחר חתימת ההסכם בין התובעים והנתבע. בהסכם זה נקבע כאמור במפורש, כי המגרש אליו מתייחס ההסכם, הינו מגרש 781, "...לפי תכנית מפורטת מס' 7/במ/205". נראה כי גרסת הנתבע לא נסתרה בעדות התובע, ולא הופרכה. מעבר לכך, יש לזקוף לחובת התובעים בנקודה זו, את מחדלם שבאי העדת עו"ד וייס, אשר ניסח את ההסכם, ואשר לפי עדות התובע עצמו, נכח בפגישות הצדדים במסגרת המו"מ לקראת חתימת ההסכם. לענין זה יוער, כי על פני הדברים, לא היתה כל מניעה להעיד את עו"ד וייס. בדיון קדם המשפט שהתקיים ביום 2.3.04 בפני כב' הש' נ. נצר, התייחס עו"ד וייס עצמו, לאפשרות שיעיד לטובת התובעים, והצהיר: "במידה ואתבקש להעיד מטעמם של התובעים, אפעל להעברת ייצוגם של התובעים לעו"ד אחר, אלא אם כן ביהמ"ש שישמע את התיק יתיר לי להמשיך ולייצג את התובעים ואף להעיד מטעמם". המנעות התובעים מהעדת עו"ד וייס, הינה בעלת משקל ממשי, ואין מדובר רק בענין טכני. זאת משום שעו"ד וייס, אינו רק מי שניסח את ההסכם, אלא שכעורך דינם של התובעים במהלך המו"מ לקראת ההתקשרות, הוא שאמור היה לבדוק את טיב הזכויות שהועברו במסגרתה. אילו העיד עו"ד וייס, ניתן היה לברר, אם אכן בדק את שאלת זכויות הבניה, ניתן היה לעמוד על ידיעות הצדדים והנחותיהם עובר לחתימת החוזה. ניתן היה גם לבחון, את השערת הנתבע, כי אכן נודע לתובעים טרם חתימת החוזה, על כך שהיקף זכויות הבניה בפועל, גדול מן הזכויות הידועות לנתבע , וכי הם הסתירו זאת ממנו, ע"מ למנוע הגדלת מחיר העסקה. 11. יש לקבל אפוא את גרסת הנתבע, לפיה תנאי ההסכם נקבעו מתוך הנחה, כי זכויות הבניה במגרש הינן הזכויות ע"פ ת.ב.ע 7/במ/205 בהסכם, ואת טענתו כי יש לפרש את הוראת סעיף 8 (ה) להסכם, כמתייחסת לתשלום דמי היתר ודמי הוון בגין זכויות הבניה בשעור 30% ע"פ ת.ב.ע 7/במ/205 האמורה. לפיכך, לא חלה עליו החובה, לשלם את דמי היתר בגין הגדלת הזכויות, מעבר לזכויות ע"פ הת.ב.ע האמורה, שכן אין מקום, לחייב את הנתבע בתשלום היטל, הנובע מזכויות עליהן לא ידע כלל, ואשר לא קיבל תמורה עבורן. מעבר לצריך יוער, כי התובעים כלל לא הוכיחו, כי דמי היתר הוון ששילמו, נובעים מהגדלת זכויות הבניה, ע"פ ת.ב.ע 16/במ/205 דווקא . הקבלה עצמה, אינה מזכירה את הגדלת הזכויות האמורה, ומתחת לסכום ההיטל נרשמה רק ההערה: "תשלום בגין תוספת בניה". גם הודעת מנהל מקרקעי ישראל מים 2.12.02, המפרטת אופן חישוב דמי ההיתר (נ/5), אינה מוכיחה את הקשר הנטען בין דמי ההיתר, והגדלת הזכויות בת.ב.ע 16/במ/205. לא הובא כל נציג ממנהל ממקרקעי ישראל, אשר יכול היה להסביר ממה נבע ההיטל , וגם אדריכל מירון סורין לא העיד על כך. 12. התוצאה היא, כי יש לדחות את התביעה. 13. לשיטה אחרונה, התביעה נדחית. אני מחייב את התובעים לשלם לנתבע שכ"ט עו"ד בגין התביעה, בסך 6,000 ₪ בתוספת מע"מ. בניהתוספת בניה