ליקויי בניה - איטום | עו"ד רונן פרידמן

בישראל מוגשות מדי שנה תביעות רבות נגד קבלנים שמנסים להתחמק מאחריות ולא מטפלים כיאות בבעיות איטום שהתגלו בדירות חדשות.

ליקויים באיטום הקירות הם אחד הגורמים הנפוצים להעדר עמידות בפני רטיבות ונזילות, במיוחד בימי החורף הגשומים. תכנון לביצוע איטום נעשה באמצעות תכנית הנדסית לביצוע האיטום ליקויי בניה באיטום עלולים להיגרם גם כתוצאה מאיטום לקוי של חלונות, מרפסת וגג.

 

ליקויי בניה באיטום - איך מגישים תביעה ?

ברוב המקרים ההליך מתחיל בפניה לחברה לאיתור ליקויי רטיבות אשר מאתרת כשלים חמורים בביצוע עבודות האיטום. במקרה של גילוי ליקויי איטום בדירה חדשה יש לפנות אל הקבלן בבקשה לתקן את הליקויים. בטרם הגשת תביעה לבית המשפט יש לקבל חוות דעת של מהנדסים מומחים בבעיות איטום. במסגרת התביעה בית המשפט ימנה בדרך כלל מהנדס מומחה מטעמו כדי להכריע בין חוות הדעת מטעם בעלי הדירה לבין חוות הדעת מטעם הקבלן.

 

5 דברים שחשוב לדעת על ליקויי בניה - איטום

##(1)## ליקויי בניה באיטום עלולים להיגרם בגלל קבלנים שחוסכים באיכות החומרים. ##(2)## חשוב לוודא שבקבלן שמבצע את עבודות האיטום יהיה קבלן מורשה. ##(3)## סדרים בקירות, וצבע "מתקלף" הם סימנים העלולים להעיד על בעיות איטום בדירה. ##(4)## מבנה שיש בו ליקויי בניה באיטום, נחשב למבנה פחות איכותי ובמקרים מסוימים ניתן להגיש תביעה על ירידת ערך. ##(5)## בחלק מהתביעות המוגשות לבית המשפט, לאחר חפירה לחשיפת קורות היסוד, מתגלה כי כלל לא בוצע איטום.
אדם עם קסדת מגן בתוך אתר בניה

 

להלן פסק דין בנושא תביעת פיצויים בגין ליקויי בניה - איטום וצנרת:

לבית המשפט הוגשה תביעה כספית אשר הועמדה על הסך של 442,000 ₪ הוגשה על ידי זוג תובעים כהשבת עלות תיקון ליקויי בנייה שנתגלו לטענתם בדירה שנרכשה על ידם (להלן:"הדירה") על פי הסכם מיום 14.9.99. בסיכומיהם, צימצמו התובעים את היקף הפיצוי הנדרש על ידם והעמידו אותו על סכום כולל של כ - 184,000 ₪ למעט הוצאות משפט ועלויות חוות דעת מקצועיות. לדיברי התובעים ביצעו אלה את תיקון הליקויים בכוחות עצמם במחצית שנת 2004 לאחר שניסיונות חוזרים ונשנים לתיקון על ידי הנתבעת במהלך השנים נכשלו ברציפות. התביעה הופנתה כנגד הנתבעת כמוכרת הדירה (להלן:"מליבו") וזו הפנתה הודעת צד ג' כלפי שני נתבעים; הראשון שבהם הינו תאגיד משפטי מבצע עבודות האינסטלציה בפרוייקט (להלן:"קורמן מערכות"), ואילו השני יחיעם קורמן מנהלה של קורמן מערכות (להלן:"יחיעם"). טענותיהם של התובעים מתמקדות כאמור בקיומם של כשלי איטום וצנרת שמקורם בביצוע עבודות לקוי על ידי מליבו ואילו האחרונה טוענת לקיומה של אחריות ביצועית מצידה של קורמן ואחריות אישית מצידו של יחיעם. טענות הסף: בפתח הדברים נכון להתייחס לטענת הסף של מליבו ולפיה, יש לדחות את התביעה על אתר מחמת שיהוי. לפי מליבו מושתקים התובעים מלהעלות את תביעתם נוכח הזמן הניכר והבלתי סביר שחלף (למעלה מחמש שנים) מאז הלינו לראשונה על ליקויי איטום ועד להגשת התביעה. אין חולק, כי בשנת 1999 הובאה לידיעתה של מליבו קיומה של בעיית רטיבות בדירה ולפי הודאתה בנספח ו' 3 לכתב התביעה ביקרה זו בדירה כ - 13 פעם עד לשנת 2002. די במסמך זה כדי לשלול מכל וכל את טענת השיהוי של מליבו, כאשר כל אחד ואחד ממועדי הביקור והתיקון לכשעצמו יוצר לכאורה עילת תביעה חדשה כלפיה בכפוף לשאלת האחריות. הואיל וכך, נדחית טענת השיהוי. מכאן, לגוף הדברים. היבטיו המקצועיים של הסיכסוך : חוות דעת נוכח היבטיו המקצועיים המובהקים של הסכסוך, מונה המהנדס פנחס וימר (להלן:"וימר") כמומחה מטעם בית משפט וזה ערך את חוות דעתו אשר הוגשה לתיק בית המשפט ביום 16.1.07. בחוות דעתו סקר וימר את השתלשלות האירועים שהובילה להתגלותו של הסיכסוך מנקודת מבטם של כל המעורבים והציג את מסקנותיו. התרשמותו של וימר הינה, כי כתוצאה מתהליכי קורוזיה מתמשכים שמקורם ברטיבות שנוצרה במילוי החול שמתחת לריצוף בחלקים שונים של הדירה, הואצה הבלייה הפיזית של צנרת המים שגרמה לדליפתה. וימר לא היה מסוגל לזהות באופן וודאי את גורם הרטיבות במילוי החול בהתחשב בכך שבדיקתו המקצועית נערכה בנקודת זמן המאוחרת לגילוי הפגם ולביצוע התיקון בחינת "post mortem". הדליפה שנוצרה, כך לדעת וימר, הצריכה ביצוע עבודות תיקון מהסוג שבוצע על ידי התובעים, אלא שלהערכתו חרג היקף התיקון מגבולות המיפרט המקורי של הדירה. לדידו, עלות השיפוץ התואמת את רמת הגימור של המיפרט הטכני אינה עולה על 40,100 ₪ בתוספת מע"מ ממנה יש להפחית שיעור של 30% בהתחשב ב"גילה" של הצנרת וב"תוחלת חייה" הצפויה. מליבו בטיעוניה התמקדה בספק העולה לכאורה מתוך מימצאיו של וימר ביחס לגורם הרטיבות בניסיון לשלול את אחריותה למימצא. בהעדר אינדיקציה חד משמעית לקשר שבין טיב עבודות הבנייה לבין הדליפה שנתגלתה, העלתה מליבו הנחה אלטרנטיבית לגורם הרטיבות כנעוץ בנזילה שהתגלתה בקולטן הרכוש המשותף. חקירתו הנגדית של וימר נוצלה על ידי מליבו, לצורך אישושה של השערה זו וסיכומיה הוקדשו אף הם בהרחבה לנושא זה. וימר אמנם לא זיהה את גורם הרטיבות באופן חד משמעי מן הטעם הפשוט שנזכר לעיל ולפיו, לא נכח זה במועד המכריע שבו בוצעו עבודות התיקון ונחשפה התקלה. לו היה זה נוכח שם באותה עת, מן הסתם היה בידיו להציג מסקנות ומימצאים מבוססים יותר. יחד עם זאת, שלל וימר בחקירתו את ההשערה האלטרנטיבית שהוצגה על ידי מליבו (עמ' 3, 4 לפרוטוקול 21.5.07) והותיר את ההנחה לקיומם של פיגמי איטום המשקפים קיומה של אי-עמידה באמות המידה הראויות בבנייה כסבירה יותר. הימנעותו של וימר מהתנסחות חד משמעית ביחס למימצאיו אינה פוגמת בתוקפן של קביעותיו ואינה יוצרת בהן כל פגם, כיוון שממילא די במשפט אזרחי במימצאים הנקבעים על פי מאזן ההסתברות. מה לי אם כן, ספק או וודאי? ואין לי אלא ההנחה ההגיונית והסבירה ביותר בנסיבות העניין ולפיה, כשלים מקצועיים בתחום האיטום, המצויים באחריות מליבו, הם סיבת הקורוזיה בצנרת. נדחית אפוא טענתה של מליבו להעדר אחריותה ונקבע, כי זו הוכחה ברמת הסבירות הנדרשת במשפט אזרחי. מכאן לגוף הדברים ולגופה של חוות הדעת. לאחר שהוכרעה אחריותה של מליבו עומדות על הפרק טענותיה החלופיות ואלה מצומצמות ביותר ובעיקרן פרשניות. כך עותרת זו להפחתת פיצוי רכיב התקורה ההנדסית (3,600 ₪) ועלות ביצוע פתח הניקוי והבקרה (3,000 ₪). התובעים לעומת זאת, חולקים על מימצאיו של וימר באופן משמעותי יותר בנושאים כמפורט: בקביעתו כי התובעים חרגו בשיפוץ מרמת התגמיר במיפרט. בהפחתת 30% מגובה העלות שנקבעה. בהתעלמותו מהצורך בהחלפת צנרת במטבח ובמרפסת השירות והנילווים לה בעלות נוספת של 4,300 ₪ בתוספת מע"מ. בהערכתו המינימליסטית והבלתי ריאלית בעניין פתח הביקורת שלא בוצע בסך של 3,000 ₪ בצירוף מע"מ לפי מכתבו מיום 14.2.07. בהימנעותו מתוספת עלות לפיקוח בהערכה של 8,000 ₪. מעבר לכך, חלוקים התובעים על קביעתו של וימר בסעיף 6 לחוות דעתו בה התעלם ממרבית הליקויים שפורטו בסעיפים 7 ו- 8 לכתב התביעה והמרתה בפיצוי כספי נוסף בסך של 35,000 ₪ לפחות. אתייחס להשגות הצדדים כמכלול ביהותן שני צידיו של אותו המטבע: 1. הסתייגותם של התובעים ביחס לקביעת וימר בעניין ההפחתה הנדרשת בהערכת העלות בשל רמת הגימור הגבוהה יותר אינה מתקבלת על דעתי. התמחור הכספי שנעשה על ידי וימר נראה לי סביר, כולל הימנעותו מחיוב בתוספת עלויות פיקוח בהתחשב בטיב העבודות הנדרש. המדובר בקביעה מקצועית מובהקת המבוססת היטב ואף עולה בקנה אחד עם העיקרון המשפטי ולפיו, אין הנפגע זכאי אלא להשבת המצב לקדמותו ולא להטבתו. יש לתת אפוא אמון מלא בהערכתו המקצועית של וימר ולפיה, חרגה רמת הביצוע של העבודות כפי שנגלתה לעיניו מזו שצויינה במיפרט הטכני, כך שעלות השיפוץ הסבירה להשבת מצב לקדמותו הינה כפי קביעת וימר. 2. הסתייגותם הנוספת של התובעים עוסקת בהנחתו של וימר לפיה, יש להפחית מעלות השיפוץ של מערכות האינסטלציה שהוחלפו שיעור של כ- 30% בהתחשב ב"תוחלת החיים" הצפויה להן. לאחר ששקלתי את הדברים, מצאתי כי יש ממש בהשגתם של התובעים בעניין זה. קביעתו של וימר בנושא, איננה מקצועית במובהק, ונראית בעיני כמעוולת ודקדקנית יתר על המידה. אובדן 6 השנים כביכול מ"תוחלת החיים" של הצנרת נגרם בעטיה של מליבו ואין כל היגיון בהנאתה מהפסד הזמן. לפי זה, ככל שהיה משתהה הליך הגילוי של הקורוזיה המתמשכת, כך היה מופחת עול חיובה של מליבו ובעקיפין, נמצאנו מעודדים את המשתהים בתיקון ההפרה. על מנת שלא יצא חוטא נשכר או נפגע מקופח יש לקבל את טענתם של התובעים בהקשר זה ולקבוע, כי אין להפחית מהערכתו של וימר שיעור של 30% אלא לזכותם במלוא הערכת העלות, היינו, 40,100 ₪ בתוספת מע"מ. 3. עוד צודקים התובעים בטענתם ולפיה, יש להוסיף על הערכת וימר את עלות החלפת הצנרת במטבח ובמרפסת השירות והנילווים לה, בסכום שנקבע בהבהרה שנמסרה לבקשתם, בסך של 4,300 ₪ בתוספת מע"מ. 4. לפי דבריו של וימר בהודעתו מיום 14.2.07 יש להוסיף על הערכתו סך של 3,000 ₪ בצירוף מע"מ, בגין התקנת פתח ניקוי ובקרה תוך דחיית טענות מליבו בעניין זה בעמ' 7 לסיכומיה סעיף ט'. באותה נשימה, נדחית הסתייגותם של התובעים הגורסים, כי עלות זו אינה משקפת באופן ריאלי את העלויות הנוספות הכרוכות בצורך בפתיחה וסגירה רב פעמית מוגנת אש ואסתטית. 5. עוד הנני לדחות את טענותיהם של התובעים, לעניין הליקויים שפורטו בסעיף 7 ו- 8 לכתב התביעה אליהם לא התייחס וימר ודרישת הפיצוי בסך 35,000 ₪ לאחר שבהימנעותו מפיצוי שלל למעשה האחרון את זכאותם של התובעים בנושא. לסיכום חלק זה של הדיון ייאמר, כי התקבלה חוות דעתו של וימר בתפקידו כמומחה בית משפט המגדירה את אחריותה של מליבו לליקויים שנתגלו ואת היקף הפיצוי שהוערך כעלות התיקון בכפוף לתוספות שנקבעו לעיל. פינוי הדירה לפי טענת התובעים, נאלצו אלה לפנות את דירתם למשך חודש וחצי לתקופת עבודות החלפת הצנרת ונזקיהם בהיבט זה של הדברים נאמדו בסך של 8,136 ₪ כשכ"ד חלופי. מליבו טענה לעומת זאת, כי זכאותם של התובעים לפיצוי בגין דיור חלופי לא הוכחה לאחר שבתשובות לשאלון הסתבר, כי בתקופה הרלבנטית שהו אצל קרובי משפחה ואין בידיהם ראיות כלשהן לתשלום שכ"ד. להשקפתה, ככל שלא הוכח קיומה של עלות כספית, אין מקום לפסיקת ראש הנזק המתבקש. אכן בכתב התביעה הועמדה הדרישה בעניין עלות הפינוי על סך של 8,136 ₪, כאשר לפי חוות דעתו של וימר תקופת הפינוי הסבירה לביצוע עבודות מסוג זה, הינה בת 14 יום. הוכחת תשלום עלות הפינוי אינה נראית בעיני כמכריעה, שכן ככל שלא נעשה תשלום של שכר דירה בפועל, כך גבר סיבלם של התובעים כתוצאה מאי-הנוחות או מהצורך בהיזקקות לחסדיהם של אחרים כאשר הכל יודעים כי "אין ארוחות חינם". לפיכך, מצאתי לנכון לזכותם בפיצוי בגין הפינוי גם אם בהיקף מצומצם מכפי דרישתם כדי סך של 5,600 ₪ בהסתמך על הערכת הזמן של וימר. לבד מזאת, החומר הראייתי שהונח בפני מלמד, על קיומה של מתן ההזדמנות הנאותה, במובן זה שלמליבו התאפשר לבצע תיקונים בדירה ועל אף שבוצע על ידם לפחות תיקון אחד בשנת 1999 בתחום האינסטלציה למדנו כי זה לא עלה יפה. מעבר לכך, זכאים התובעים לפיצוי בגין הצורך בעבודות ניקיון ונילוויהם בסך של 1,500 ₪. עוגמת נפש אין ספק, כי התובעים סבלו נזק בלתי ממוני משמעותי בהתחשב במורכבות הליקוי ותיקונו ובמשך הזמן שחלף עד לתיקון. על פי אמות המידה שנקבעו בפסיקה, מצאתי לזכותם בפיצוי בגין עוגמת הנפש לה נחשפו בסכום של 10,000 ₪. שאלת חלוקת האחריות למליבו אחריות טוטאלית כלפי התובעים ואולם, אלה היפנו כזכור הודעת צד ג' כנגד שני נתבעים. הראשונה, קורמן מערכות שימשה כקבלן משנה של מליבו להתקנת מערכות האינסטלציה בפרוייקט. כלפיה טוענת מליבו כי בהתאם לחוזה הקבלנות אחראית זו לאיכות או טיב מערכות האינסטלציה בפרוייקט או לשיפוי מלא בגין כל חיוב שהוא תוצאת הליקויים שנוצרו במערכות אלה. מעבר לכך, נטען כלפי יחיעם כמנהלה של קורמן מערכות לאחריותו החלופית או המצטברת בתוקף תפקידו בה כמנהלה היחיד והשליט הבלעדי. ייאמר מיד, הנימוקים להסרת ההפרדה הנכסית בין קורמן מערכות לבין יחיעם איננה מבוססת על תשתית עובדתית כנדרש בחוק ובפסיקה ליצירת בסיס לקביעה מסוג זה והשווה לעניין זה ע"א 22223/99, בה"פ 503/02 וכן, בר"ע 60309/04. אני דוחה אפוא את הודעת צד ג' בחלקה המופנה כלפי יחיעם. אשר לחלק הודעת צד ג' שהופנה אל קורמן מערכות - בהסתמך על הנימוקים שהובאו לעיל, טוענת קורמן כי הגם שזו שימשה כקבלן אינסטלציה בפרוייקט, אין להטיל עליה את האחריות שעניינה בליקויי איטום. לפי דבריה, לא הסבה מליבו את תשומת ליבה של קורמן מערכות במשך כל השנים שחלפו מאז שנתגלו הליקויים (1999 - 2004) ולא הלינה בפניה על היווצרותם. לראשונה, כך נטען, הודע לה דבר קיום המחלוקת רק בסמוך לפני הגשת התביעה, מבלי שניתנה לה אי פעם ההזדמנות הנאותה לבדיקתם. לגוף הדברים, טוענת היא, כי אין המדובר אלא ברטיבות שהיא תוצאת עבודת האיטום הלקויה שבוצעה על ידי מליבו וספיגתה בחול המילוי גרמה לדליפה שנתגלתה בצנרת. בדבריה אלה, נסמכת קורמן מערכות על האמור בחוות דעתו של וימר משם עולה, כי דליפת הצנרת נוצרה בשל גורמי חוץ ולא בשל ליקויים הנוגעים לטיב מערכות האינסטלציה ואופן התקנתן. ואכן, מצאתי לאחר עיון מעמיק בחוות דעתו של וימר כי בה קיימת תמיכה לעמדת קורמן מערכות בהיעדרם של מימצאים בעלי זיקה ישירה לטיב הצנרת או אופן התקנתה. כפי שצויין לעיל, תומכת התרשמותו המקצועית של וימר בהנחה, כי דליפת הצנרת הינה תוצאת ליקויי איטום נסתרים אשר בחלוף השנים האיצו את הבלאי בצנרת. הואיל וכך, נשללת אחריותה של קורמן מערכות או למיצער יש לקבוע כי זו לא הוכחה ברמת הסבירות כנדרש במשפט אזרחי. הודעת צד ג' כלפי קורמן נדחית. בסיכומו של עניין ייאמר, כי התביעה הוכחה בחלקה כנדרש במשפט אזרחי ואילו הודעת צד ג' כלפי שני הנתבעים נדחתה. הנתבעת תישא כלפי התובעים בחיובים כמפורט: סך של 40,100 ₪ (ניזקי צנרת) בצירוף מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה כדין מיום 16.1.07 ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. סך של 4,300 ₪ (ניזקי צנרת) בצירוף מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה כדין מיום 16.1.07 ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. סך של 3,000 ₪ (ניזקי צנרת) בצירוף מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה כדין מיום 16.1.07 ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. סך של 3,900 ₪ (ליקויי בנייה) בצירוף מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה כדין מיום 16.1.07 ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. סך של 5,600 ₪ (פינוי) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. סך של 1,500 ₪ (נקיון) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. סך של 10,000 ₪ (עוגמת נפש) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. אשר להוצאות - התובעים עותרים לזיכויים בעלות חוות הדעת המקצועיות שהוכנו על ידם והוצאות נוספות, בסכום של כ 17,000 ₪ בנוסף לעלות האגרה ושכ"ט עו"ד. הכלל הוא, כי צד שזכה בתביעתו, זכאי לשיפוי בעד הוצאותיו, אלא שבקביעתן יתחשב בית המשפט בשיקולים נוספים הנוגעים בין היתר לשווי הסעד השנוי במחלוקת לעומת זה שנפסק בתום הדיון ובדרך שבה ניהלו בעלי הדין את ההליך. אין ספק לאחר מעשה, כי אסטרטגיית ההגנה של הנתבעת האריכה מאד את משך הדיון עד לשלב מסויים, בו הגיעו הצדדים להסכמה דיונית המשתקפת בפרוטוקול יום 6.6.07. התובעים מצידם ניהלו גם הם הליך קשה ודקדקני ושני הצדדים האריכו בסיכומיהם שהשתרעו על פני כ- 20 עמודים כל אחד, ללא יחס סביר לטיב העניין העומד להכרעה, למעט צד ג'. עוד יודגש בהקשר זה, כי עד להגשת הסיכומים נוהלה התביעה על ידי התובעים במלוא היקפה, כאשר בפועל שיעור זכייתם בה, אינו עולה על 15%. בנסיבות אלה, יזוכו התובעים בהוצאות חלקיות בלבד הכוללות החזר האגרה לפי הסכום שנפסק, השבת חלקם בתשלום שכרו של מומחה בית המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 7,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין. כלפי צד ג' 1 ו- 2 תישא הנתבעת בהוצאות הדחייה של תביעתה בסך של 10,000 ₪. ליקויי בניהבניהאיטום