פסק דין א. עיקר העובדות וטענות בעלי הדין 1. בפני תביעה כספית לתשלום יתרת דמי שכירות וחיובים נוספים. התובעת, בעלים של בניין ברמת השרון (להלן:"הבניין") השכירה לנתבעת מס' 1 (להלן:"הנתבעת") שטח בקומה א' בבניין (להלן:"המושכר"), וזאת במסגרת מספר הסכמי שכירות שנחתמו ביניהם כאשר הראשון במניין נחתם ביום 20/8/00 והאחרון בהם נחתם ביום 20/2/03 (להלן:"ההסכם"). 2. לטענת התובעת לא עמדה הנתבעת בהתחייבויותיה הכספיות כבר מתחילת יחסי השכירות והתובעת הלכה לקראתה והקטינה את דמי השכירות: על פי ההסכם האחרון (נספח ג' לכתב התביעה) הותנו בין בעלי הדין דמי שכירות חודשיים בסך 1,336 דולר בתוספת מע"מ. תקופת השכירות ע"פ ההסכם נקבעה החל מיום 6/2/03 ונועדה להסתיים ביום 6/2/05 (סעיף 3 להסכם). 3. לגירסת התובעת נטשה הנתבעת את המושכר ביום 21/10/03, סמוך לאירוע של פריצה למושכר. נטישת המושכר נעשתה ללא כל הודעה מקדימה לתובעת "וגרמה לתובעת נזק כלכלי", בכך שהנתבעת נמנעה מתשלום דמי השכירות החל מאוקטובר 2003 ואף גרמה נזקים מבניים למושכר ולא השיבה את המצב בו לקדמותו. 4. בכתב התביעה עתרה התובעת לחייב את הנתבעת בתשלום דמי שכירות בעבור 6 חודשים בסכום של כ- 44,000 ₪, חוב מיסי ועד הבית (בסך 6,880 ₪), החזר תשלום צריכת חשמל (בסך 3,453 ש"ח), עלות השבת המצב במושכר לקדמותו (סך 10,000 ₪). הנתבעת מס' 2 (להלן: "סטו") המכהנת ביחד עם בעלה, הנתבע מס' 3 (להלן:"אלדד") כמנהלים בנתבעת, נתבעו יחד ולחוד עם הנתבעת כדלקמן: סטו נתבעה "בגין שיק בטחון ע"ס 30,000 ש"ח שנתנה לתובעת להבטחת חיובי הנתבעת". אלדד נתבע "בגין שיק בטחון ע"ס 20,000 ₪ ומחמת הפרת ההסכם". התובעת העמידה את סכום תביעתה ע"ס 82,874.8 ₪, וטענה כי הנתבעים יחד ולחוד חייבים בתשלומו. 4. מנגד, הכחישו הנתבעים בכתב ההגנה שהגישו את טענות התובעת וכפרו בחבותם הנטענת לשלם לה סכום כלשהו. הנתבעת טענה כי קיזזה את תשלומי דמי השכירות כנגד נזקי רטיבות במושכר, והוסיפה וטענה כי שילמה ביתר עבור צריכת חשמל. 5. אשר לטענה לפיה פינתה הנתבעת את המושכר שלא כדין וללא מתן הודעה, טענה הנתבעת כי ביום 12/9/03 ארעה פריצה למושכר; הפריצה נעשתה דרך קיר גבס של המשרד הסמוך שהיה בשליטתה והחזקתה של התובעת וכי הנתבעת נדרשה ע"י מבטחה להתקין מיגונים ובכלל זה מיגונים למשרד הסמוך למושכר. 6. לטענת הנתבעת סירבה התובעת למגן את משרדיה ועל כן הוסכם בין התובעת לנתבעת כי תקופת השכירות תבוא לקיצה ביום 20/10/03, תוך שמנהל התובעת תיאם את מועד עזיבת המושכר ואף איחל לנתבעים 2,3 הצלחה. עד כאן עיקר טענות בעלי הדין. ב) המחלוקת האם פינוי המושכר טרם חלוף תקופת השכירות נעשה בהסכמה ו/או בנסיבות מוצדקות? האם הוכיחה הנתבעת את זכותה לקזז חיובים כנגד תשלום דמי שכירות? נזקים למושכר. חבותם של נתבעים 2,3. ג) דיון וממצאים 1) פינוי המושכר 1.1 אין חולק בפני על העובדה כי הנתבעת פינתה את המושכר קודם לתפוגת תקופת השכירות וזאת בסמוך לאירוע הפריצה למושכר. מנהל התובעת, משה אינדיג, טען בתצהיר עדותו (סעיף 7) וכן בעדותו בפני (עמ' 13 לפרוטוקול) כי התובעת הסכימה לאחר ארוע הפריצה, לפנים משורת הדין, להשתתף בעלות התקנת הסורגים. גירסה זו לא הוכחשה על ידי עדי הנתבעת; סטו וסרמן טענה בתצהירה כי התובעת נדרשה למגן גם את משרדיה (סעיף 14 לתצהירה), אלא שלא מצאתי כל תימוכין לטענה זו מה גם שבדו"ח השמאי ארדן, מטעם חברת הביטוח, שצורף כנספח ב' לתצהירה של סטו, נקבעה דרישת מיגון באמצעות סורגים רק לגבי בית העסק של הנתבעת (קרי המושכר). יתר על כן, בעדותה הודתה סטו כי הנתבעת לא דרשה מן התובעת להתקין סורגים (שם בעמ' 19). 1.2 מעדותו של דוד ריינגווירץ (להלן:"המתווך") ניתן לדלות ממצא לפיו הנתבעת גילתה דעתה לעזוב את המושכר עוד שנה או שנתיים קודם לכן, ללא כל קשר לאירועי הפריצה (עמ' 6 לפרוטוקול); מימצא דומה עולה מעדותו של אסף שלזינגר, שהעיד אף הוא מטעם התובעת, בה הבהיר כי מנהלי הנתבעת גילו דעתם לא אחת כי ברצונם לעזוב את המושכר על רקע קשיים כספיים (שם בעמ' 8). 1.3 הנתבעת האריכה מעניתה בטענה לפיה פעלה התובעת בחוסר תום לב בסרבה למגן את משרדיה (של התובעת). לא רק שטענה זו לא בוססה כלל ועיקר בראיות, אלא שבעדותה הודתה סטו כי אין בהסכם כל התחייבות מצד התובעת להתאים את המושכר לדרישות המבטח (שם בעמ' 19) וממילא נשמט הבסיס לטענה לפיה פעלה התובעת בחוסר תום לב. 1.4 גם טענתה של הנתבעת לפיה הסכימה התובעת לפינוי מוקדם נידונה לכישלון: מדובר בטענה אשר הנתבעת נושאת בנטל הראייה להוכיחה; משה אינדיג, שהעיד מטעם התובעת, כפר בטענת "הפינוי המוסכם" וטען כי לא היה כלל בבניין במועד הפינוי (עדותו בעמ' 14-16). בנסיון לבסס את טענת הפינוי המוסכם, השליכה הנתבעת את יהבה על הטענה לפיה המתווך ביקר במקום עם שוכרים פוטנציאליים עוד קודם לנטישת המושכר (פיסקה י"א לסיכומי הנתבעת), אלא שבעדותו הבהיר המתווך: "חברת נטפוס (הנתבעת -מ.ב.ח.) דווקא אמרה לי שהם עוזבים, לא ידעתי אם זה בתאום או לא..." (שם בעמ' 6). 1.5 על יסוד המפורט עד כאן, הגעתי לידי מסקנה כי הנתבעת נטשה את המושכר בין מחמת חוסר יכולתה (או רצונה) לעמוד בתשלום דמי השכירות ובין בשל אי רצונה להשתתף בנטל הוצאות המיגון, וזאת ללא תאום או הסכמה עם התובעת וקודם לתפוגת ההסכם. עסקינן איפוא במעשה העולה כדי הפרת ההסכם. עם הפרת ההסכם קמה זכותה של התובעת לגבות מן הנתבעת תשלום בעבור 5 חודשי שכירות וכן את חוב ועד הבית בעבור חמישה חודשים, (ראו ההודעה המוסכמת של בעלי הדין בעמ' 18 לפרוטוקול). 2. גרימת נזק למושכר 2.1 התובעת טענה כי הנתבעת לא תיקנה, עובר לנטישת המושכר - פריצה בקיר גבס, שברה קירות גבס וגרמה נזקים למערכת החשמל. התובעת "אמדה" את סכום הנזק בסך 10,000 ₪ (סעיף 25.7 לכתב התביעה). הנתבעת הכחישה את טענות התובעת למעט פריצת הקיר המפריד בין משרד התובעת והמושכר, במהלך ביצוע הפריצה למושכר. התובעת ביקשה להתבסס על עדותו של המתווך (סעיף 9 לתצהירו) שפירט את הנזקים שראה שעה שביקר במושכר לאחר פינויו ע"י הנתבעת. דה עקא, שהמתווך לא יכול היה למסור גירסה באשר למצב המושכר ערב השכרתו. התובעת לא הביאה בפני בית המשפט חוו"ד של מומחה לדבר ואף לא צירפה צילום או הערכה כספית, המתייחסת לכ"א מן הליקויים בניפרד. (עדות אינדיג בעמ' 15). 2.2 סבורני כי משכשלה התובעת בהמצאת נתונים וחישובים שיש בהם כדי לבסס את ניזקה, אין מנוס מדחיית רכיב זה בתביעתה. (השוו: ע.א. 355/80 אניסימוב נ' מלון טירת בת שבע (פד"י ל"ה(2) 800. אשר על כן, אני דוחה פריט זה בתביעה. 3. קיזוז סכומים ע"י הנתבעת 3.1 הנתבעת טענה לזכותה לקזז סך 512 דולר, בשל מה שהוגדר על ידה כקיטון בפועל של שטח המושכר, המצדיק חישוב דמי השכירות על בסיס מחיר למ"ר. אין בידי לקבל טענה זו. 3.2 משך כל מערכת יחסי השכירות בין בעלי הדין וכעולה מכל הסכמי השכירות שנחתמו ביניהם החל מיום 20/8/00, נקבעו דמי השכירות כתשלום גלובלי ללא זיקה לשטח המושכר. טענתה של סטו כי במהלך המו"מ בין הצדדים הובא בחשבון שטח המושכר (סעיף 24 לתצהיר), אינה עוצרת כח מול העובדה כי בכל הסכמי השכירות לא בא נתון זה לידי ביטוי כלשהוא (ראו עדות סטו בעמ' 20). 3.3 הלכה פסוקה היא כי משנחתם הסכם רואים אותו כמגבש את ההסכמות שבין בעלי הדין ואין לקרוא לתוכו הסכמות או הצהרות שניתנו או נעשו במהלך המו"מ שקדם לו. לא זו אף זו - מן האמור במוצגים נ/1-נ/2, עולה כי נכונותה של התובעת, במהלך המו"מ שקדם לחתימת ההסכם, לבסס את דמי השכירות על נתון של 8 דולר למ"ר הותנתה בתנאים מסוימים שלא מולאו (ראו פיסקה 5 לנ/1). אשר על כן אני דוחה את טענת הנתבעת. 4. קיזוז עלויות התקנת מונה חשמל 4.1 בסעיף 33 לתצהירה טענה סטו כי מתוך עלויות התקנת המונה בהן נשאה בסך 10,390.21 ₪, קוזז סך 7,567 ₪ בלבד כנגד דמי שכירות. אפס בעדותה, בתשובה לשאלת בית המשפט חזרה בה סטו מגירסה זו והעידה: "אני מסכימה שהן התשלומים ששולמו לחשמלאי עבור העבודה והן הסכום ששולם לחברת החשמל עבור המונה - קוזזו כנגד דמי שכירות" (שם בעמ' 21). מכאן שאין לשעות גם לטענה זו. 5. קיזוז הפרשי שער הדולר 5.1 הנתבעת טענה כי היא זכאית לקזז סך 7,434.36 ₪ בגין מה שהוגדר על ידה כהפרשי עליה או ירידת שער הדולר. נקודת המוצא של הנתבעת הינה כי שער הדולר לחישוב דמי השכירות ע"פ השיקים שהופקדו בידי התובעת עמד ע"ס 4.84 דולר, אלא שבחישוב זה נתפשה הנתבעת לטעות שכן חילוק הסכום השקלי בסכום הדולרי מלמד כי שער הדולר הבסיסי הינו 4.79 ולפיו שולמו דמי השכירות בהתאם לסכומי השיקים שמסרה הנתבעת (סעיף 32.2 לסיכומי התובעת). עפ"י סעיף 9 להסכם הפרשי שער ישולמו רק במקרה ותנודות בשער היציג יחרגו מכדי 8%. הגעתי לידי מסקנה כי לא עלה בידי הנתבעת להוכיח ששער הדולר ירד בשיעור של למעלה מ- 8% (למעט בחודשים מאי ויוני 2003) ובגין חודשים אלו זוכתה הנתבעת בהפרשי שער בסכום כולל של 1442 ₪, כמפורט בנספח ו’ לכתב התביעה, הנובע מכאן הוא כי הנתבעת אינה זכאית לסכום הפרשים הגדול מזה שנלקח בחשבון בכתב התביעה (סך 1,442 ₪). 5.2 קיזוז תשלום חשבון חשמל בסך 3,560 ₪. הנתבעת טוענת כי נשאה בחיובי צריכת החשמל של המשרד השכן (א.ב. אקספרס), גם בהנחה שכאלו הם פני הדברים, לא עלה בידי הנתבעת להסביר מדוע לא דרשה את החיוב מחברת א.ב. אקספרס ומהי העילה המשפטית לחיוב התובעת בסכום אשר כלל לא הגיע לידיה, ותשלומו ע"י הנתבעת - לא העשיר את התובעת. 6. קיזוז עלויות שרותי שמירה 6.1 הנתבעת מבקשת לקזז סך 18,563 ₪ עלויות שרותי שמירה שנאלצה להוציא ע"פ דרישת חברת הביטוח, מיד לאחר הפריצה. בסיכומיה טענה הנתבעת כי הצורך בשירותי שמירה נולד עקב רשלנות התובעת. אני רואה לדחות טענה זו. 6.2 לא זו בלבד שלא עלה בידי הנתבעת להוכיח כי התובעת התרשלה באי שמירת משרדיה, אלא שגם לא הוכח כי היה על התובעת לעמוד בדרישות ביטוחיות כלשהן לגבי המושכר ולבטח שלא לגבי משרדי התובעת. אני דוחה איפוא גם טענת קיזוז זו. 7. תיקוני דלתות 7.1 לא עלה בידי התובעת לשכנעני כי חלה על התובעת חובה לתקן את דלתות המושכר, מה גם שדרישת הנתבעת לא הופנתה בזמן אמת לתובעת (עדות שלזינגר בעמ' 11 לפרוטוקול). 8. על יסוד המפורט לעיל אני רואה איפוא לדחות את כל טענות הנתבעת לקיזוז סכומים, למעט קיזוז סך 1,442 ₪, הנובעים משינוי שער הדולר, סכום אשר קוזז כבר מלכתחילה כאמור בכתב התביעה. 9. החיובים 9.1 חיובם של הנתבעים 3,2 התובעת טענה כי חיובם של הנתבעים האמורים הינו "בגין שיק הבטחון" שנתן כ"א מהם ע"פ ההסכם. (סעיף 27 לכתב התביעה) ובסיכום טענותיה הבהירה כי חבותם של הנתבעים מתבססת על עיסקת היסוד בין הצדדים ע"פ ההסכם שתוכנה התחייבות הנתבעים לקיום התחייבויות הנתבעת ע"פ הסכם השכירות. הנתבעים טענו כי אין בעובדות שפורטו בכתב התביעה כדי ליצור חיוב אישי כלשהו שלהם כלפי התובעת (סעיף 26 לכתב ההגנה). 9.2 אשר לנתבעת מס' 2 אין חולק כי הנתבעת 2 מסרה לתובעת "שיק בטחון" בחתימתה ע"ס 30,000 ש"ח. בסעיף 10 להסכם נקבע כי: "שיק זה ישמש כפיקדון וכבטחון לקיום העיסקה ע"י צד ב'... ובהמשך : שיק בטחון זה יוחזר לצד ב' (הנתבעת) עם קבלת 12 שיקים שישולמו לשנה מראש בגין שכ"ד לשנת 2004". אין חולק בפני על העובדה כי הנתבעת (כמוה כנתבעת 2) לא מסרו לתובעת שיקים עבור שנת 2004. בבחינת הסיווג המשפטי של ההתחייבות הגלומה במסירת השיק האמור יכולות לבוא בחשבון שתי חלופות כדלקמן: האחת - ערבות כהגדרתה ע"פ סעיף 1 לחוק הערבות התשכ"ז 1967. השניה - התחייבויות לשיפוי כהגדרתה בסעיף 16 לאותו חוק. בית המשפט העליון עמד על ההבחנות שבין שני הסיווגים ב- ע.א. 8034/95 מאור חברה לדלק בע"מ נ' לאה ג'ון, פ"ד נ"ב 4, 97. העובדה כי הנתבעת 2 התחייבה בלפי התובעת לקיום התחייבות הנתבעת בסכום כסף נקוב שנקבע מראש (להבדיל ממתן התחייבות גורפת לשאת בכל חובות הנתבעת) מתיישבת יותר עם סיווגה כהתחייבות לשיפוי ע"פ סעיף 16 לחוק הערבות (ראו פיסקה 7 לפסה"ד בפרשת מאור הנ"ל). לעומת זאת, לא מתקיים בהפקדת השיק האמור יסוד ההתחייבות העצמאית והנפרדת המאפיינת התחייבות לשיפוי באשר התחייבותה של נתבעת 2 יונקת מקיום (או אי קיום) התחייבותה העיקרית של הנתבעת כלפי התובעת מצב המאפיין ערבות (ראו: ע.א. 4262/96 סעד וואיה נ' רפאל וואיה פ"ד נ"א(5) 231 (פיסקה 8 לפסה"ד). על כרחך אתה אומר כי עסקינן בהסדר מעשי של "יצור כלאיים" המוכר ע"פ הדין המטשטש את האבחנה העיונית הקיימת בין ערבות מזה והתחייבות לשיפוי מזה. בנסיבות אלו יש להגדיר את התחייבותה של הנתבעת כ"התחייבות לערבות" התלויה בתנאי מתלה דהיינו אי קיום התחייבותה של הנתבעת לקיים את ההסכם (ראו פיסקה 9 לפסה"ד בפרשת מאור). משנמצא כי הנתבעת לא קיימה את התחייבותה כלפי התובעת לתשלום דמי השכירות, התקיים התנאי המתלה "והתחייבות לערוב" הפכה לערבות. הנובע מכאן הוא כי לשון ההסכם ומסירת השיק מגבשת ממצא לפיו נתבעת 2 ערבה כלפי התובעת לתשלום הסך של 30,000 ש"ח יחד ולחוד עם הנתבעת. 9.3 אשר לחיובו של נתבע מס' 3: נתבע 3 לא התייצב לדיון וממילא תצהיר עדותו אינו מהווה ראיה בפני. בסעיף 16 להסכם נאמר: "להבטחת חיובי ההסכם ובנוסף לאמור בסעיף 8 יישאר בידי צד א' (התובעת-מ.ב.ח.) שיק בטחון אישי של אלדד וסרמן ע"ס 20,000 ש"ח שנמסר במעמד חתימת ההסכם הקודם והוא נותן בזה הוראות למלא את התאריך ולשלם את החוב במקרה של הפרת ההסכם". הגעתי לידי מסקנה כי הדברים שנאמרו באשר לנתבעת מס' 2, יפים גם לגבי נתבע מס' 3 וכי די בעובדה כי הנתבעת הפרה את ההסכם כדי להקים את חבותו של נתבע 3 כערב לשלם לתובעת סך של 20,000 ש"ח יחד ולחוד עם הנתבעת. ד. סוף דבר 1. אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעת מס' 1 לשלם לתובעת את הסכומים כדלקמן: (1) סכום השווה כדי דמי שכירות בעבור 5 חודשים: 1336 דולר X 4.79 ש"חX5 חודשים 31,997 ש"ח (2) מיסי ועד בית עבור 5 חודשים 5,590 ש"ח 35,587 ש"ח בניכוי הפרשי שער 1,442 - סה"כ לתשלום ע"י הנתבעת 36,145 ש"ח 2. אני מחייב את הנתבעת 2 לשלם לתובעת סך 30,000 ש"ח, מתוך כלל חובה של הנתבעת. 3. אני מחייב את הנתבע מס' 3 לשלם לתובעת סך של 20,000 ש"ח, מתוך כלל חובה של הנתבעת. חיובם של נתבעים 2,3 נפרד ביניהם. 4. לסכומים שפורטו לעיל יוספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל. 5. לאור התוצאה אליה הגעתי אני מחייב את הנתבעים יחד ולחוד לשלם לתובעת את הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסכום של 6,000 ש"ח. שכירותדמי שכירות