בניה על הגג בבית משותף - צו מניעה

החלטה הבקשה 1. בפני בקשה לסעדים זמניים, כדלקמן: א. צו מניעה זמני אשר יורה למשיב או למי מטעמו, להפסיק לאלתר עבודות בניה או שיפוץ אותן הוא עושה בחדר כביסה (כהגדרתו ברשיון הבניה) שעל גג הבית המשותף שבשד' חן 7 תל-אביב (להלן: "הבניין" או "הבית המשותף") ולהימנע מלעשות עבודות בניה או שיפוץ על חלק הגג שבבעלותו. ב. צו מניעה זמני שיאסור על המשיב לעשות כל שימוש למגורים בחדר הכביסה שעל הגג. 2. הבקשה הוגשה ביום 27.7.08. על פי החלטת כב' השופט שנהב, ניתן צו ארעי כמבוקש בסעיף א' לבקשה, בכפוף להפקדת ערבויות. ביום 8.9.08, התקיים דיון במעמד הצדדים, במסגרתו נחקרו המצהירים. ב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב ואף הוגשו סיכומי תגובה מטעם המבקש. טענות המבקש 3. המבקש הינו בעל שתי דירות מגורים המצויות בקומה השלישית והאחרונה של הבית המשותף. על פי הנטען, המשיב רכש, בשנת 2007, סככת כביסה וחלק משטח הגג בגודל של 58 מ"ר, כאשר הגג הנותר, מהווה רכוש משותף. לטענת המבקש, המשיב החל לבצע על הגג, בנייה שתכליתה תוספת בנייה והרחבה של חדר הכביסה וזאת לאחר שהוצא צו הריסה מנהלי, תוספת הבנייה נהרסה, במהלך חודש מרץ 2008. המבקש טוען כי יעודה של סככת הכביסה המצויה על גג הבית המשותף, כמפורט בהיתר הבנייה משנת 1936, לא השתנה וכי לא ניתן היתר לשינוי ייעוד מסככת כביסה, למגורים. המבקש מוסיף וטוען כי מדובר בבניין לשימור, לפיכך לא ינתן היתר לשינוי ייעוד או לשיפוץ המבנה המחייב תאום ותכנון עם צוות מבנים לשימור. המבקש טוען כי עבודות השיפוץ המבוצעות בסככת הכביסה והכשרתה למגורים, הינן עבודות המבוצעות ללא היתר בנייה וללא היתר לשינוי ייעוד וכי כוונתו של המשיב להפוך את סככת הכביסה למגורים, הינה בגדר שימוש חורג, כהגדרתו בסעיף 1 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה"). המבקש מוסיף וטוען כי העבודות נעשות ללא פיקוח הנדסי ועלולות לגרום נזק בלתי הפיך לגג הבניין ולדירתו וכי היות ומדובר בעבודות המבוצעות ללא היתרים הנדרשים על פי הדין, דהיינו; היתר לשינוי ייעוד והיתר בנייה, הינו זכאי לסעדים הזמניים המבוקשים. טענות המשיב 4. המשיב טוען כי מטרת הבקשה, לפגוע בקניינו הפרטי ובזכותו לעשות בו שימוש כחוק. המשיב טוען כי דין הבקשה להדחות, מחמת חוסר סמכות עניינית, העדר סיכויים לזכות בתביעה, שיהוי וחוסר נקיון כפיים. המשיב טוען כי הנכס שרכש, כמפורט בתשריט ובנסח לשכת רישום המקרקעין (נספחים א' וב' לתגובה), הינו דירה למגורים, כמתואר בנסח הרישום; "דירה", בקומה הרביעית אליה צמודה מפרסת גג בשטח 58 מ"ר. כן מפנה המשיב למסמכי רישום הבית המשותף, בהם מצויין כי בבניין 13 דירות ולתקנון המוסכם, החל על כל בעלי הדירות בבניין (נספחים ג' וד' לתגובה). המשיב הוסיף וציין כי הינו משלם ארנונה לפי שימוש למגורים (נספחים ו' 1 - ו' 5 לתגובה). המשיב ציין כי אינו מבצע פעולות בנייה והרחבה אלא עבודות שיפוץ פנימי בלבד לצורך הכשרת הדירה, למגורים. המשיב מציין כי דירתו אינה מצויה מעל דירת המבקש ואינה יכולה לגרום לו לנזקים וכי המבקש מנסה לייחס לו נזקים להם טען בתביעה קודמת שניהל נגד שכן אחר בבניין, מר מיכאל גורדוס, ובכך יש משום חוסר תום לב והעדר נקיון כפיים. כן טוען המשיב כי תלונות חוזרות ונשנות שהגיש המבקש לעירייה, נדחו ונקבע על ידי נציגי המחלקה לפיקוח על הבנייה כי אין בנייה חדשה במקום אלא עבודות שמטרתן החזרת המצב לקדמותו, בהתאם לצו הריסה אשר בוצע על ידי המשיב, באופן מיידי (נספחים ח' 1 - ח' 6 לתגובה). טענות מקדמיות 5. ראשית דבר, ראיתי להתייחס לטענת המשיב בדבר חוסר סמכות עניינית. המשיב טוען כי הסמכות לדון בענייני תכנון ובנייה, נתונה לועדה המקומית לתכנון ולבנייה או לבית המשפט לעניינים מנהליים, בהתאם לסעיף 15 (1) לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, התש"ס-2000. דין הטענה להדחות. הסעדים המבוקשים בבקשה ובתביעה העיקרית, עניינם שימוש וחזקה במקרקעין והינם מצויים בסמכותו העניינית של בית משפט זה. 6. טענה מקדמית נוספת שבפי המשיב עניינה אי צרוף נסח מקרקעין המעיד על זכויותיו של המבקש במקרקעין. אכן מן הראוי היה לצרף לבקשה, נסח מקרקעין מלא. יחד עם זאת, לתגובת המשיב, צורף נסח מקרקעין הכולל פרטי בעלותו של המבקש, בחלקות משנה 11 ו- 12 של הבית המשותף (נספח ה' לתגובה), לפיכך לא ראיתי לדחות הבקשה על הסף, מחמת אי צרוף נסח מקרקעין. דיון 7. תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות"), מורה כי על העותר לסעד זמני, להראות, על בסיס ראיות מהימנות לכאורה, קיומה של עילת תביעה הראויה לברור ועל היות מאזן הנוחות, נוטה לטובתו. כן ישקול בית המשפט, בדונו בבקשה לסעד זמני, אם הבקשה הוגשה בתום לב ואם מתן הסעד, צודק וראוי, ואינו פוגע במידה העולה על הנדרש. בשלב זה של הדיון, אין בית המשפט נדרש לבחון את מכלול הראיות וטענות הצדדים ועליו להימנע מלקבוע מסמרות או להביע עמדה נחרצת, בדבר סיכויי התביעה, אלא שדי בכך שהמבקש יצביע על ראיות לכאורה, לקיומה של עילת תביעה רצינית הראויה לברור (ראה לעניין זה; רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אמר ואח', פ"ד נו (1) 529, ע"א 342/03 גלוזמן נ' גלוזמן, פ"ד לה (4) 105, רע"א 2512/90 סופרגז חברה ישראלית להפצת גז בע"מ נ' תופיני סער, פ"ד מה (4) 405, ע"א 160/89 קוטו שירותי מזון בע"מ נ' משכנות ים בהרצליה בע"מ, פ"ד מג (1) 579, 582). ראיות לכאורה 8. הבקשה מבוססת על טענה להפרת חובה חקוקה בגין ביצוע עבודות בנייה, ללא היתר בנייה וללא היתר לשינוי ייעוד. המבקש מוסיף וטוען כי השימוש ביחידה אותה רכש המשיב, למגורים, הינו בגדר שימוש חורג, כמשמעו בסעיף 1 לחוק התכנון והבנייה ועל כן, אסור הוא, ללא היתר לשימוש חורג. 9. יש לבחון כל טענה לגופה, ואפתח בשאלת השימוש במקרקעין שבבעלות המשיב. 10. המשיב רכש זכויות בעלות במבנה המצוי על גג הבניין המתואר בנסח המקרקעין כ"דירה" בקומה הרביעית בשטח 14.99 מ"ר, אליה צמודה מרפסת גג בשטח של 58 מ"ר. על פי מסמכי רישום הבית המשותף, מצויין כי בבניין מצויות 13 דירות כאשר הנכס שבבעלות המשיב, דירה מס' 13 בתשריט, מתואר כ"דירה בת חדר אחד" (נספח ג' לתגובה). 11. בתקנון המוסכם (נספח ד' לתגובה), אשר נרשם בלשכת רישום המקרקעין ומחייב על כן את כל בעלי הדירות בבניין, נקבע כדלקמן: " 3. לבעלי יחידת חלקה 83/13 תהיה הזכות להוסיף בניה בשטח א', בשטח עד 58 מ"ר וזאת על חשבון אחוזי הבניה של כל החלקה בכפיפות להיתר בניה כחוק ובלי להזדקק להסכמתם ו/או לחתימתם של בעלי היחידות האחרות בבית המשותף ו/או הבאים במקומם ו/או מטעמם, לצורך קבלת רשיון בניה. 4. הגג ו/או הגגות החדשים שיווצרו עקב הבניה, יהוו רכוש משותף. 5. לבעל יחידה 13 תהיה הזכות להשתמש באופן סביר בכל הנכסים המשותפים הצנרת המשותפת וכל חלק מהרכוש המשותף הקיימים בבית המשותף לצורך המבנה שיקים, כולל הזכות להתחבר לצינורות ו/או סידורי הביוב, האינסטלציה, החשמל המשותפים, הקירות החיצוניים ויתר הרכוש המשותף. 6. בעלי היחידות בבית המשותף מתחייבים שלא להפריע לבעל יחידה 13 בפעולות הבניה ובשימושו ברכוש המשותף להעברת חמרי בניה וכדומה. 7. עם סיום הבניה, מתחייב בעל היחידה 83/13 לפנות את כל פסולת הבניה על חשבונו בלבד, וכן לתקן כל נזק שיגרם לרכוש המשותף של הבית, כתוצאה מהבניה. 8. בעל יחידה 83/13 ישא בסיכוני צד שלישי החל מהתחלת הבניה ועד לסיומה לרבות ביצוע עבודות נקיון, המפורטות בסעיף 7 לעיל. 9. מוסכם בזה כי כל אחת מהיחידות בבית יכולה לשמש למגורים ו/או לעסק ". 12. על פי אישור מחלקת הארנונה בעיריית תל-אביב, מיום 9.1.08, לאחר ביקורת, נפתחה יחידה חדשה אשר השימוש המוגדר בה הינו ל"מגורים" (נספח ו' לתגובה). כן אושרה על ידי עיריית תל-אביב, בקשה לאספקת מים וזאת ביום 14.1.08 (נספח ז' לתגובה). 13. עוד יצויין כי ביום 10.2.08, המבקש הגיש תלונה לעירייה בדבר חריגות בנייה וביצוע עבודות לבניית דירה למגורים, במסגרתה ציין "... לפי ידיעתי אין שום רשות או רשיון לבנות דירה על הגג ואני מתנגד לכך". תלונה נוספת, הוגשה על ידי המבקש, ביום 28.2.08, בה ציין כי: "חדר זה 15 מ' מעולם לא שימש למגורים ואני מתנגד לאיכלוס על הגג..." (נספח ח' לתגובה). תלונותיו של המבקש נדחו, כאמור בתשובות המחלקה לפיקוח על הבנייה, בעיריית תל-אביב, מיום 17.2.08 ו- 20.3.08 (נספח ט' לתגובה). 14. המבקש מבסס בקשתו על היתר הבניה מיום 3.3.1936, בו מתואר המבנה על גג הבניין כ"סככה לכביסה". יחד עם זאת, בתקנון הבית המשותף, אשר נרשם בלשכת רישום המקרקעין ב- 11.9.84, והמחייב את כל בעלי הדירות בבית המשותף, מוגדר הנכס שבבעלות המבקש כדירה ואף נקבע בו במפורש כי "מוסכם בזה כי כל אחת מהיחידות בבית יכולה לשמש למגורים ו/או לעסק" (סעיף 9 לתקנון המוסכם). 15. בנסיבות אלה, לאור הוראות התקנון המוסכם המחייבות גם את המבקש ולאור העובדה שתלונותיו של המבקש, בדבר איסור שימוש בחדר על הגג למגורים, נדחו על ידי המחלקה לפיקוח על הבניה בעיריית תל-אביב, סבורה אני כי אין מקום למתן צו מניעה זמני אשר יאסור על המשיב לעשות במקרקעין שבבעלותו שימוש למגורים. 16. נותרה לדיון הטענה בדבר ביצוע עבודות בנייה, ללא היתר בנייה כנדרש, בהתאם לסעיף 145 לחוק התכנון והבנייה. 17. המשיב הודה בעדותו כי אין בידו היתר בנייה וטען כי אין צורך בהיתר בנייה שכן העבודות המבוצעות על ידו, הינן בגדר שינוי פנימי כמשמעו בסעיף 145 א(2) לחוק התכנון והבניה. מנספחי הבקשה והתגובה, עולה כי תוספת בנייה שנבנתה בעבר על ידי המשיב ולגביה הוצא צו הריסה, נהרסה על ידי המשיב (נספח י' לתגובה). במענה לתלונת המבקש מיום 10.2.08 השיבה המחלקה לפיקוח על הבנייה בעיריית תל אביב, במכתבה מיום 17.2.08, כדלקמן: "...הריני להודיעך שבמקום היה צו הריסה מנהלי... שבוצע וכעת עבודות הבנייה הם החזרת המצב לקדמותו ללא בנייה חדשה. לאור האמור, לא נמצא מקום לטיפולנו". 18. המבקש הוסיף וצרף לבקשתו דו"ח ביקורת של המחלקה לפיקוח על הבנייה בעיריית תל אביב מיום 3.6.08 בו צוין: "בביקורת שנערכה בעקבות תלונה מצאנו שבשטח הגג בנו קיר מלוחות עץ, ומעל מעקה קיים בנו מעקה מלוחות עץ. בביקור בתאריך 03.01.08 בקשר להגשת צו הריסה מנהלי קיר ומעקה לא היו קיימים. דיברנו במקום וגם במשרדינו עם מר שמש איתן ולדבריו הוא בעל הנכס ואחראי על בניה. הסברנו לו שבניה הנ"ל טוענת היתר בניה ושמגישים בקשה להגשת תביעה משפטית. גירסה של מר איתן שמש שהוא בעל הנכס ובונה את הגדר ומעקה כדי למנוע כניסת זרים". 19. מהמקובץ עולה כי בעוד שתלונות שהוגשו על ידי המבקש, בחודש פברואר 2008, נדחו על ידי המחלקה לפיקוח על הבנייה אשר לא מצאה כי מבוצעות על ידי המשיב עבודות אסורות או עבודות הטעונות היתר בניה, הרי שתלונה מחודש יוני 2008, נמצאה מוצדקת ביחס לבניית קיר ומעקה מלוחות עץ. לכאורה, לגבי עבודות בנייה אלה, המבוצעות ללא היתר בנייה כנדרש על פי הדין, זכאי היה המבקש לסעד זמני אשר ימנע המשך ביצוען שהרי הלכה היא, כי תקנות התכנון והבנייה הינן בגדר חיקוק אשר נועד, בין היתר, להגן על רכושם ורווחתם של בעלי מקרקעין סמוכים (ע"א 273/80 מדינה נ' כהן, פ"ד לז(2) 41,29) ואף נפסק כי "מי שנפגע עקב הקמת מבנה ללא היתר או על פי היתר שאינו חוקי, זכאי לסעד, ובכלל זה סעד של צו הריסה או צו מניעה אף אם הפגיעה אינה מגיעה כדי מטרד, די שיראה שנגרמה לו "אי נוחות", רע"א 62/03 בעל טכסא נ' גונן, פ"ד לח(1) 281 , 283. 20. יחד עם זאת, בנסיבות העניין, ראיתי לדחות את הבקשה לסעד זמני, עקב הפרת חובת הגילוי וחובת תום הלב המוטלת על העותר לסעד זמני ועקב השיהוי בהגשתה. חובת תום הלב וחובת הגילוי 21. הלכה מושרשת היא כי על העותר לסעד זמני שהינו סעד מן היושר, לעמוד בדרישות של תום לב, ניקיון כפיים וגילוי מלוא העובדות הרלוונטיות, במיוחד כאשר מבוקש סעד במעמד צד אחד, ראה לעניין זה; רע"א 4196/93 שפע בר ניהול ושירותים (1991) בע"מ נ' שפע מסעדות ייצור ושיווק ארוחות מוכנות (1984) בע"מ ואח', פ"ד נז (5) 165, 168: "מי שפונה לבית המשפט בבקשה למתן סעד זמני חייב לגלות את כל העובדות העשויות להיות רלבנטיות לבקשתו, ובמקרה של ספק עליו להשאיר את שאלת הרלבנטיות להחלטת בית המשפט ולא לקבוע בעצמו, תוך שיקול האינטרס הצר שלו, מה יש לגלות לבית המשפט". עוד ראה, רע"א 1565/95 סחר ושרותי ים בע"מ נ' חברת שלום ויינשטיין בע"מ, פ"ד נד (5) 638, 658-657. כפי שנפסק ברע"א 8113/00 דפנה שפר ואח' נ' תרבות לעם (1995) בע"מ ואח', פ"ד נה (4) 433, 443-441, המבחן לעמידה בדרישות תום הלב וחובת הגילוי, אינו סובייקטיבי אלא אובייקטיבי והפרת חובת הגילוי, עשויה להוות שיקול מרכזי, בבחינת הבקשה לסעד זמני. 22. בענייננו המבקש הפר את חובת הגילוי המוטלת עליו ולא צירף לבקשתו את התקנון המוסכם של הבית המשותף אשר הוראותיו מחייבות אותו כבעל דירות בבית המשותף (נספחים ב' ו-ד' לתגובה). זאת ועוד, המבקש לא ציין בבקשתו כי שתי תלונות שהוגשו על ידו, בעניין חריגות בנייה המתבצעות לכאורה על גג הבית המשותף וטענה לאיסור שימוש למגורים, נדחו על ידי המחלקה לפיקוח על הבנייה בעיריית תל אביב, כאמור במכתביה מימים 17.2.08 ו- 20.3.08 (נספחים ח' ו-ט' לתגובה). זאת ועוד, המבקש טען בבקשתו כי "עבודות המשיב והויברציות הנוצרות כתוצאה מקידוחים ועבודות אחרות שהוא עושה על הגג גרמו לנזק ממשי למבקש. סדקים רבים החלו להיווצר בקירות דירות המבקש ובתקרת הדירות". כראייה צורפו על ידי המבקש, תמונות המעידות על נזקים אשר סומנו כנספח ט' לבקשה. המבקש לא ציין בתצהירו מתי צולמו התמונות ובחקירתו הנגדית הודה כי דירת המשיב, אינה נמצאת מעל לדירות שבבעלותו (עמוד 3 לפרוטוקול) וכי ייתכן שחלק מהתמונות אשר צורפו לבקשה, הוגשו על ידו גם במסגרת תלונה קודמת שהגיש לעירייה, בשנת 2007 כנגד שכן אחר בבניין, מיכאל גורדוס, בטענה לנזקים שנגרמו לדירתו, כתוצאה מאנטנות המוצבות על הגג, כמפורט בחוות דעת של מומחה שהוגשה על ידי המבקש לצורך אותה תלונה (ראה: נ/2 ועמוד 3 לפרוטוקול). 23. משהמבקש נכשל באי גילוי מלוא העובדות והמסמכים הרלוונטיים בבקשתו, סבורה אני כי דין הבקשה לסעד זמני שהינו סעד מן היושר, להדחות. שיהוי 24. המבקש ציין בבקשתו כי "בחודש מאי 2008 - או סמוך לכך - מה שנראה כעבודות להחזרת המצב לקדמותו, החל המשיב בעבודות שיפוץ של סככת הכביסה על מנת להכשיר אותה למגורים" (סעיף 14 לבקשה). מאידך, בתלונות שהוגשו על ידי המבקש עצמו, בימים 10.2.08 ו- 28.2.08, הלין המבקש על כך שהמשיב מכשיר את החדר על הגג למגורים, כאמור בתלונת המבקש מיום 10.2.08: "... היום על הגג ממשיכים לבנות דירה... לפי ידיעתי אין שום רשות או רשיון לבנות דירה על הגג ואני מתנגד לכך" (נספח ח' לתגובה). מכאן שהמבקש ידע, עוד בחודש פברואר 2008, כי צו ההריסה שהוצא כנגד המשיב, בוצע, וכי המשיב ממשיך בעבודות לצורך הכשרת החדר למגורים. בנסיבות אלה, הגשת הבקשה רק ביולי 2008, דהיינו כחמישה חודשים מאז שנודע למבקש על העבודות המבוצעות, מהווה שיהוי ניכר. מאזן הנוחות 25. הגם שראיתי לדחות את הבקשה בגין אי עמידה בחובת הגילוי ובשל השיהוי בהגשתה, ראיתי לדון בקצרה, בשאלת מאזן הנוחות. 26. בשקילת מאזן הנוחות על בית המשפט לבדוק את הנזק שייגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שיגרם למשיב אם הבקשה לסעד זמני תעתר. בנסיבות העניין, הטענה לנזקים שנגרמים לדירת המבקש בגין עבודות המבוצעות על ידי המשיב, לא בוססה בחוות דעת של מומחה. יתרה מכך, מחקירתו הנגדית של המבקש אף עלה כי חלק מתמונות הנזקים אשר צורפו על ידו לבקשה, שימשו לצורך תלונה קודמת שהוגשה טרם תחילת העבודות המבוצעות על ידי המשיב. עוד יש לציין כי המבקש הגיש לעירייה תלונות בעניין עבודות הבנייה המבוצעות על ידי המשיב והמחלקה לפיקוח על הבנייה, ביקרה במקום, בדקה את תלונות המבקש וחזקה עליה שפעלה באופן תקין ועל פי הדין בבחינת המצב והתאמתו לדיני התכנון והבנייה. מעבר לכל זאת, היה וסופו של יום תביעתו של המבקש תתקבל ויינתן צו מניעה קבוע אשר יאסור על השימוש בדירת המשיב למגורים, ניתן יהיה לפצות את המבקש בכסף, על הנזקים שנגרמו לו. מאידך, מתן צו מניעה זמני עלול לפגוע, מעבר לצורך, בזכות הקניין של המשיב. סיכום 27. מהטעמים האמורים, ראיתי לדחות את הבקשה. צו המניעה הארעי שניתן ביום 27.7.08, מבוטל. הוצאות הבקשה בסך 10,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק ובצרוף הפרשי הצמדה וריבית, תשולמנה על פי תוצאות התביעה העיקרית. צו מניעהצוויםגגבתים משותפיםבניה