##מהו תשריט חלוקה ?## כעקרון, ניתן לראות בתשריט חלוקה החתום על ידי כלל השותפים בקרקע, כהסכם המבטא הסכמה לחלוקת המקרקעין בהיבט הקנייני, ומאידך, ניתן לראות בו הסכם המבטא הסכמה לחלוקת השימוש בקרקע וניהולם, ובדבר זכויותיהם וחובותיהם של השותפים בכל הנוגע למקרקעין כהוראת סעיף 29(א) לחוק המקרקעין . ברי הוא כי לשני ההיבטים הנ"ל (חלוקה קניינית או חלוקה לצרכי שימוש), סיממנים משותפים של חזקה בלעדית, ולפעמים אף ממושכת, בחלק מהמקרקעין על ידי מי מהשותפים ו/או כולם, מה שמקשה על האבחנה ביניהם. אף בתי המשפט נחלקו בהתייחסותם לתשריט חלוקה מוסכם בין שותפים. יש שראו בתשריט כאמור הסכם שיתוף (ראה ת.א (עכו) 1741/05 סנעאללה סעיד נ' נעמה חוסין אחמד (כב' השופטת פיינסוד-כהן), ויש שראו בו הסכם פירוק שיתוף לכל דבר ועניין (ראה ת.א (קריות) 139/06, חניפס האני סלאח ואח' נ' חניפס חסן חניפס ואח' (כבוד השופט דאוד). ##תשריט חלוקה בפירוק שיתוף:## תשריט חלוקה לצורך פירוק שיתוף במקרקעין נועד מטיבו לחלק את הקרקע לחלקים מוגדרים, לתחום אותם, ולייחדם לשותפים על פי חלקו היחסי של כל אחד ואחד מהם במקרקעין המשותפים. נקודת המוצא היא שחלוקה כאמור אמורה לשקף נאמנה את חלקו היחסי של כל אחד מהשותפים במקרקעין המשותפים , בנוסף לעמידתה בדרישות רשויות התכנון (סעיפים 137 ו-143 לחוק התכנון והבניה), ואישור המפקח על רישום מקרקעין (סעיף 38 (א) לחוק המקרקעין). ##אישור תשריט חלוקה:## אישור הסכם שיתוף או תשריט חלוקה איננו פוגע בזכויות הקנייניות של בעלי הזכויות במושע. יפים בעניין זה הדברים שנאמרו בע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם והערעור שכנגד (5.11.74): "הסכם-שיתוף אינו בגדר "עסקה במקרקעין" המקנה זכות קנינית (סעיף 6 לחוק), כי אם אך חוזה אובליגטורי בלבד. במקום לנהל את המקרקעין המשותפים כאמור בסעיפים 30 עד 36 לחוק (ראה סעיף 29(ב)), מסכימים הבעלים זה עם זה, ומתחייבים זה כלפי זה, שעל-אף כל זכויותיהם הקניניות הקבועות בחוק ינהגו במקרקעין בדרך המוסכמת ביניהם: זה יחזיק חלק פלוני וזה יחזיק חלק פלמוני; או זה יחזיק כולו וזה לא יחזיק כלל; זה ישתמש למטרה פלונית וזה לא ישתמש אלא למטרה פלמוניתו זה ינהל וזה לא ינהל - וכיוצא באלה דברים הנתונים להסכמה הדדית ולוויתורים הדדיים. לשון אחר: יהא אשר יהא ההסדר אשר השותפים מסכימים עליו בהסכם-השיתוף לענין השימוש במקרקעין המשותפים, החזקתם וניהולם, ולענין "זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין" - זכויותיהם הקנייניות בעינן עומדות ואינן נפגעות." ##כיצד מאושר תשריט חלוקה לפירוק שיתוף במקרקעין בעין?## במסגרת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין, שאלת המפתח היא האם ניתן לאשר ולרשום את החלוקה בפנקסי המקרקעין ללא תשריט שאושר כדין על ידי רשויות התכנון, והתשובה החד-משמעית היא כי חל איסור מוחלט על מתן פסק דין לחלוקה או רישומה ללא תשריט חלוקה מאושר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה. ##מינוי עורך דין להגשת תשריט חלוקה לאישור הוועדה המקומית לצורך פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין## מהווה כלי דיוני מרכזי לקידום ההליך, כפי שנקבע בהליכים שונים ובהם ##ת"א 54109-02-14 (מחוזי תל אביב - יפו)##, תוך הגבלת זמנים ברורה לצורך בדיקת היתכנות החלוקה מול מוסדות התכנון בטרם פניה לאפיק של מכירה. ##המסגרת הסטטוטורית ודרישת אישור תשריט החלוקה לפי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה## ההליך של פירוק שיתוף במקרקעין בעין אינו מהלך קנייני בלבד, אלא הליך השזור באופן בלתי נפרד בדיני התכנון והבניה. סעיף 143 לחוק התכנון והבניה מורה באופן מפורש: "לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא על פי תשריט שאושר ... לא יינתן פסק דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא עפ"י תשריט ואישור כאמור, ולא יהיה תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה ...". הוראה קטגורית זו שוללת מבית המשפט את הסמכות ליתן פסק דין סופי המורה על חלוקה בעין, כל עוד לא הונח בפניו תשריט חלוקה שקיבל את אישורה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ואף שוללת תוקף מכל רישום המבוצע בניגוד להוראה זו. דרישה זו עמדה במוקד הדיון במסגרת ##ת"א 54109-02-14 (מחוזי תל אביב - יפו)##, שם נדונה חלוקת מקרקעין ששטחם 3,182 מ"ר לשני מגרשים נפרדים, כאשר התכנון המוצע ייעד הקמת בניין נפרד על כל אחד מן המגרשים. המבנה המתוכנן על כל מגרש כלל 32 דירות ושטח מסחרי בגודל 400 מ"ר. באותו עניין הובהר כי כאשר הוועדה המקומית טרם דנה בבקשה לאישור תשריט החלוקה וטרם התבררו עמדתה ותנאיה, לא ניתן להשלים את הפירוק בעין. במצב דברים זה, בית המשפט מוצא הצדקה למנות גורם מקצועי מטעמו שירכז את הפניה אל מוסדות התכנון ויפעל לאישור התשריט כחלק בלתי נפרד מקידום מתווה החוק. ההיגיון העומד מאחורי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, כפי שמשתקף בהליכים אלה, מוודא שרצונם של השותפים לחלק ביניהם את הזכויות בקרקע לא יעקוף את עקרונות התכנון המרחביים, את הדרישות לגבי גודל מגרש מינימלי, ואת תנאי התשתיות והבניה המקומיים. ללא אישור מפורש של הוועדה המקומית לתכנון ובניה על גבי התשריט, כל פסק דין שיינתן יהיה חסר תוקף תכנוני ולא יוכל להביא לרישום החלוקה בפנקסי המקרקעין. ##מינוי עורך דין כבעל תפקיד וניהול לוחות זמנים בפירוק שיתוף בעין## במקרים שבהם בעלי הזכויות המשותפות אינם מצליחים לקדם בכוחות עצמם את הגשת התשריט או כאשר נדרש גורם מקצועי ניטרלי ומייצג מול מוסדות התכנון, הפסיקה מכירה בצורך במינוי בעל תפקיד. במסגרת ##ת"א 54109-02-14 (מחוזי תל אביב - יפו)## הורה בית המשפט על מינוי עורך דין חיצוני לצורך הגשת תשריט לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה, לשם חלוקת המקרקעין הידועים כגוש 6526 חלקה 373 לשני מגרשים ייעודיים. במסגרת סמכויותיו של בעל התפקיד שמונה באותו הליך, נקבע כי הוא יוכל לקיים פגישות מקצועיות בנוכחות באי כוחם של הצדדים והאדריכלים מטעמם, במטרה לקבל נתונים ומסמכים נוספים הנדרשים לרשויות התכנון. מנגנון זה מאפשר תיאום בין האינטרסים השונים של השותפים, איסוף המידע הטכני, והצגתו לרשות התכנונית תחת פיקוח הדוק של בית המשפט. בד בבד עם מינוי עורך הדין לצורך קידום התשריט, מודגש הצורך בתיחום התקופה לביצוע הפעולות. כפי שצוין בפרשת נחמיה שהובאה במסגרת ##ת"א 54109-02-14 (מחוזי תל אביב - יפו)##, על הערכאה הדיונית לדרוש מבעל התפקיד דיווחים עיתיים על התקדמותו, ולקצוב פרק זמן מוגדר וברור להשגת תשריט מאושר. בהעדר המצאת תשריט מאושר בפרק הזמן שנקצב, ההליך אינו נותר תלוי ועומד ללא תוחלת, אלא יש לפנות למתווה חלופי של פירוק שיתוף בדרך של מכירה. גישה זו מבטיחה כי המאמץ לחלוקה בעין ייעשה בהתאם למתווה החוק, אך לא יהפוך לכלי לעיכוב הליכים במקרים שבהם אין היתכנות תכנונית אמיתית. ##נתיבי אישור תשריט חלוקה וסמכויות הוועדה המקומית לפי פרק ד' לחוק התכנון והבניה## ההבחנה בין סוגי התשריטים והבסיס הנורמטיבי להגשתם נדונו בהרחבה בהליך ##עת"מ 32318-12-16 (מחוזי מרכז)##. במסגרת זו נבחנו הוראות סעיף 137 לחוק התכנון והבניה, הקובע: "בעל קרקע שחלה עליה תכנית שאושרה ושאיננה כוללת חלוקת קרקע, רשאי להגיש לאישור הועדה המקומית תשריט לחלוקת אותה קרקע; לא יינתן היתר לבניה על הקרקע כאמור אלא בהתאם לתשריט חלוקת קרקע (להלן בסימן זה - תשריט) שאושר או, באין תשריט כאמור, בהסכמת הועדה המחוזית". בעניין זה ציינה ועדת הערר שני נתיבים לאישורו של תשריט חלוקת קרקע הנזכר בסעיף 137 לחוק, כאשר הנתיב הראשון הינו הליך תכנוני של אישור תשריט חלוקת קרקע על ידי הוועדה המקומית. על פי המתואר בתיק זה, כאשר מתעורר ספק ביחס לתשריט היסטורי (כגון מקרה שבו נטען כי תשריט אושר בשנת 1995 אך המסמך המצוי בתיקי הוועדה המקומית אינו נושא את חתימתה או מכל סיבה אחרת), ובטרם יחתום עליו יושב ראש הוועדה המקומית כנדרש בסעיף 141 לחוק, על הוועדה המקומית לדון בו כבקשה לאישור תשריט חלוקה. סמכותה של הוועדה המקומית במסגרת פעולתה התכנונית לפי סעיף 137 לחוק היא מקיפה, והיא מוסמכת לא רק לאשר את תשריט החלוקה, אלא גם לבטל את תשריט החלוקה, לשנותו או להתלותו. פעולות אלו מהוות מובהקות של המישור התכנוני המסור לרשות המקומית, ומדגישות כי תוקפו של התשריט תלוי בקיומו של הליך תכנוני שלם הממלא אחר כל דרישות הדין. ההבחנה בין תשריט חלוקה לפי פרק ד' לבין תכניות איחוד וחלוקה קיבלה ביטוי גם במסגרת ##ת"א 59129-05-16 (שלום חיפה)##. בהחלטת בית המשפט באותו תיק נקבע כי תשריט חלוקה שהוכן ואושר על ידי הוועדה המקומית לפי פרק ד' לחוק התכנון והבניה (סעיפים 137–144) אינו מהווה "תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה או שלא בהסכמת בעלים" לפי פרק ג', סימן ז' לחוק, ואף אינו בגדר "תכנית" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק (המוגדרת כתכנית לפי פרק ג', לרבות שינוי, התליה או ביטול). תשריט לפי פרק ד' פועל במרחב תכנוני ממוקד ומותאם לחלוקת קרקע שאינה מחייבת שינוי תב"ע כולל. ##התמודדות עם התאמות תכנוניות, הקלות ותיקוני מדידה בתשריטי חלוקה## המציאות העובדתית והתכנונית בהליכי פירוק שיתוף דורשת פעמים רבות ביצוע התאמות מורכבות במדידות ובדרישות הדין, ולעיתים אף מעורבות של גורמים בוררים או מומחים. בתיק ##ת"א 51557-05-18 (שלום חיפה)##, שעסק בפירוק שיתוף בחלקה 43 בנחף, תואר מקרה שבו הוועדה המרחבית בקעת בית הכרם (הוועדה המקומית) אישרה מתן היתר בניה הכולל הקלה משטח מינימלי של מגרש, בהתאם לתשריט חלוקה תכנוני שערך אחד מבעלי הזכויות. ערר שהוגש על החלטה זו נדון בוועדת הערר במחוז צפון (תיק מס' 130/17) ונדחה לגופו, תוך שנקבע כי מתן ההיתר מותנה בביצוע תיקונים בתשריט החלוקה. לצורך ביצוע ההתאמות מינתה הוועדה מודד כמומחה-בורר, אשר ערך תשריט חלוקה תכנוני מתוקן. באותו עניין נקבע כי לאחר ביצוע המכר ורישום זכויות הצדדים בפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום המקרקעין, תוגש לאישורה של רשות התכנון המוסמכת תוכנית החלוקה לאישור הוועדה המקומית בהתאם לסעיף 143 לחוק התכנון, תוך ביצוע השינויים הנובעים מן המכר, ככל שיהיו כאלה. מורכבות נוספת הנוגעת לדיוק המדידות נדונה בתיק ##ת"א 1955/08 (שלום עכו)##. באותו עניין, לאחר שהושגה הסכמה עקרונית בין הצדדים לפיה יפורק השיתוף בעין לחלק מזרחי ולחלק מערבי באופן התואם לערך את מצב החזקה בפועל בשטח, הועבר תשריט החלוקה לאישור הוועדה המקומית בהתאם לסעיף 143 לחוק התכנון והבניה, ואכן אושר. אולם, בהמשך הוגש תשריט חלוקה חדש אשר נפל בו צורך בתיקונים: בתשריט נפלו טעויות סופר לגבי חלק מערכי המדידה שצוינו על גביו, וכן התברר כי התכנית שאושרה מלכתחילה שונה במקצת מהתשריט החדש. בית המשפט הורה על פירוק השיתוף בעין בכפוף לשני תנאים מצטברים: הגשת תשריט מתוקן שיכלול ערכי מדידה מתוקנים, וקבלת אישור עדכני של הוועדה המקומית לתכנון ובניה לפי סעיף 143 לחוק. מקרים אלו ממחישים כי בית המשפט אינו מסתפק באישור עקרוני, אלא מקפיד על התאמה מוחלטת בין ערכי המדידה המדויקים, המצב התכנוני הסטטוטורי והוראות הוועדה המקומית. כל שינוי בתוואי החלוקה או בנתוני השטח מחייב פניה מחודשת לרשויות התכנון לצורך אשרור. ##השלב הקנייני והשלמת הרישום בלשכת רישום המקרקעין לפי סעיף 141 לחוק## קבלת אישור הוועדה המקומית לתשריט החלוקה מהווה תנאי הכרחי, אך אינה מהווה את סוף הפסוק המשפטי. כדי להשלים את פירוק השיתוף, יש להביא לרישום החלוקה בפנקסי המקרקעין. סעיף 141 לחוק התכנון והבניה קובע את המנגנון להשלמת שלב זה. כפי שפורט במסגרת ##ת"א 59129-05-16 (שלום חיפה)##, משהוכן תשריט חלוקה הכשר לרישום על פי פקודת המודדים וחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ותואם תשריט חלוקה שאושר על ידי הוועדה המקומית לפי פרק ד' לחוק התכנון והבניה, ירשום רשם המקרקעין את החלוקה ככל שיתבקש לכך על ידי אחד מבעלי המקרקעין ולאחר תשלום האגרות שנקבעו לכך על פי כל דין. במסגרת אותו הליך צוין כי אף שאושר תשריט על ידי הוועדה המקומית, לא היה ידוע האם הוכן תשריט הכשר לרישום לפי סעיף 141 לחוק, ואין מחלוקת כי החלוקה לא נרשמה בפועל בפנקסי המקרקעין. מצב דברים זה מדגיש את הפער שבין המישור התכנוני (אישור תשריט החלוקה בוועדה) לבין המישור הקנייני (רישום החלוקה בפועל בלשכת רישום המקרקעין). ללא הכנת תשריט הכשר לרישום בהתאם לפקודת המודדים ולחוק המקרקעין, לא ניתן להביא למימוש סופי של זכויות הבעלות הנפרדות של השותפים לשעבר. ##צעדים מעשיים לקידום פירוק שיתוף באמצעות תשריט חלוקה## בעלי זכויות ועורכי דין המבקשים להוביל מהלך של פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין נדרשים לפעול בצורה סדורה ומובנית בהתאם למתווה שנקבע בפסיקה ובחוק: 1. ##בדיקת התאמה תכנונית ראשונית##: יש לבחון האם הקרקע עומדת בתנאי סעיף 137 לחוק התכנון והבניה (קרקע שחלה עליה תכנית מאושרת שאינה כוללת חלוקה) והאם החלוקה המוצעת עומדת במגבלות גודל מגרש מינימלי, זכויות בניה ודרישות תכנוניות, בטרם הגשת תביעה לפירוק בעין. 2. ##הכנת תשריט חלוקה מבוסס מדידות מדויקות##: יש להסתייע במודד מוסמך להכנת תשריט חלוקה מדויק ללא טעויות סופר או שגיאות בערכי המדידה, במטרה למנוע עיכובים ופסילת התשריט כפי שאירע במקרים שנדונו בפסיקה. 3. ##הגשת בקשה למינוי בעל תפקיד במקרה של מחלוקת##: ככל שקיימים פערי עמדות בין השותפים או מורכבות מול הרשויות, יש לפנות לבית המשפט בבקשה למנות עורך דין כבעל תפקיד לצורך הגשת התשריט למוסדות התכנון וקיום פגישות מקצועיות עם באי כוח הצדדים והאדריכלים מטעמם. 4. ##קביעת לוחות זמנים ברורים ומנגנון דיווח##: יש לוודא כי במסגרת החלטת המינוי נקצבה תקופה מוגדרת להשגת תשריט מאושר לצד חובת דיווחים עיתיים, תוך קביעת מתווה חלופי לפירוק בדרך של מכירה אם התשריט לא יאושר במועד. 5. ##השלמת הליכי הרישום לפי סעיף 141 לחוק##: מיד לאחר קבלת אישור הוועדה המקומית לתשריט, יש לפעול לעריכת תשריט הכשר לרישום לפי פקודת המודדים וחוק המקרקעין, לשלם את האגרות הקבועות בדין, ולהגיש בקשה לרשם המקרקעין לרישום החלוקה בפנקסים. ##שאלות ותשובות## ##ש:## האם בית משפט מוסמך לתת פסק דין לפירוק שיתוף בעין ללא תשריט מאושר? ##ת:## לא. בהתאם לסעיף 143 לחוק התכנון והבניה, לא יינתן פסק דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט שאושר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ולא יהיה תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לכך. ##ש:## מה תפקידו של עורך דין המתמנה על ידי בית המשפט בהליך אישור התשריט? ##ת:## עורך הדין מתמנה כבעל תפקיד לצורך הגשת תשריט החלוקה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה. במסגרת זו הוא מוסמך לקיים פגישות בהשתתפות באי כוח הצדדים והאדריכלים מטעמם, לאסוף נתונים ומסמכים, ועליו להגיש לבית המשפט דיווחים עיתיים על התקדמות ההליך. ##ש:## מה קורה אם לא ניתן להשיג תשריט חלוקה מאושר בפרק הזמן שנקבע? ##ת:## כפי שצוין בפרשת נחמיה שהובאה בפסיקה, יש להגביל את התקופה להשגת תשריט מאושר. בהעדר המצאת תשריט מאושר בתוך התקופה שנקצבה, יש לפנות לפירוק שיתוף בדרך של מכירת המקרקעין במקום חלוקה בעין. ##ש:## מהן סמכויות הוועדה המקומית לתכנון ובניה ביחס לתשריט חלוקה לפי סעיף 137 לחוק? ##ת:## הוועדה המקומית פועלת במישור התכנוני ומוסמכת לדון בתשריט כבקשה לאישור תשריט חלוקה. מכוח סמכותה, הוועדה רשאית לאשר את התשריט, לשנותו, להתלותו או לבטלו ככל שאינו עומד בדרישות התכנוניות. ##ש:## מה נדרש לצורך רישום החלוקה בפנקסי המקרקעין לאחר אישור הוועדה המקומית? ##ת:## בהתאם לסעיף 141 לחוק התכנון והבניה, נדרש להכין תשריט חלוקה הכשר לרישום לפי פקודת המודדים וחוק המקרקעין, התואם את התשריט שאושר בוועדה המקומית. לאחר תשלום האגרות שנקבעו בדין, רשם המקרקעין רושם את החלוקה לפי בקשת אחד מבעלי הזכויות. ##קראו דוגמא מהפסיקה בנושא אישור תשריט חלוקה:## לפנינו ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק (להלן: "הועדה המקומית"), לא לאשר תשריט חלוקה שהגישו העוררים במקרקעין הידועים כחלקות 94 ו - 95 בגוש 40-41, בבאר יעקב (להלן: "המקרקעין"). וכך החליטה הועדה המקומית: "הועדה לאחר ששמעה את טיעוני הצדדים ועיינה בהחלטותיה הקודמות מחליטה שלא לאשר את תשריט החלוקה וזאת מהנימוקים הבאים: 1. הועדה לא השתכנעה כי אין באישור תשריט החלוקה כדי להשפיע על הבינוי במתחם. מדובר במתחם בתחום תכנית ממ/במ/1492 שהיא תכנית בצפיפות בניה גבוהה במיוחד ואושרה בשנת 2001 כתכנית ול"ל. מנסיון הועדה מימוש מלוא זכויות הבניה במגבלות התב"ע דורש עבודה מקצועית מדוקדקת שכן מרווחי הגמישות בתכנית בשלב הוצאת ההיתרים מצומצמים יחסית. לפיכך חוששת הועדה כי חלוקה תהווה אילוץ נוסף למימוש זכויות הבניה עפ"י ת.ב. 2. עוד יצוין כי לא צורפה לתשריט תכנית בינוי המוכיחה התכנות למימוש הזכויות עפ"י הוראות התב"ע. לאחר ביצוע החלוקה המבוקשת, מנסיון הועדה מתעוררים בשלבי התכנון המפורטים טרם הוצאת היתרי בניה אילוצים בלתי צפויים שמן הראוי לקחתם בחשבון. 3. עוד יצויין כי הוצאו היתרי בניה רבים מכח התכנית ללא תשריטי חלוקה. 4. יש בחלוקת החלקה המוצעת כדי לשנות הנגישות למגרשים החדשים. נושא זה לא נבחן כלל תחבורתית ולא הוצגה חוות דעת להשלכות התחבורתיות לשינוי הנגישות המאושרת. 5. הועדה סבורה כי גם ואם לא יהיה שינוי בנגישות המאושרת יהיה צורך ברישום זיקות הנאה וזה כשלעצמו מהווה שינוי קנייני למצב הקנייני הקיים. 6. הועדה רואה קושי באישור חלוקה שיזם מיעוט מול רוב שמתנגד לה. 7. הועדה לא מצאה כי החלוקה המוצעת יורת יתרון תכנוני לקידומו של כל מבנה בנפרד. אפשרות זו קיימת גם ללא ביצוע החלוקה המוצעת. 8. העדר תאום עם המועצה המקומית. 9. הועדה מציעה לאמץ הצעת ראש הרשות לנסות לגשר בין הצדדים." מדובר בחטיבת מקרקעין הכוללת שתי חלקות ולהן בעלים רבים, כאשר העוררים מחזיקים 3/12 מחלקה 94, ו - 3/12 בחלקה 95. המשיבים מחזיקים ביתר הזכויות בחלקות. במקרקעין חלה תכנית ממ/ במ/ 1492, אשר חילקה אותם לשני מגרשים, מגרש 105 ומגרש 106. במגרש 105 תוכננו 2 בניינים ובמגרש 106, 3 מבנים. הבעלים של אותם מגרשים הם כל בעלי הזכויות בחלקות. בין הצדדים מתנהל הליך של פירוק שיתוף בבית המשפט המוסמך, ההליך עומד בפני סיום וצפוי למתן פסק דין בקרוב. תמצית טענות העוררים לפני כשנה הגישו העוררים תשריט חלוקה שנועד לחלק את המקרקעין למגרשים חדשים, יחד עם תשריט החלוקה הוגשה תכנית בינוי. התשריט סורב עקב העדר הסכמת בעלים. בהמשך הוגש תשריט חלוקה חדש המחלק את המקרקעין ל - 5 מגרשים. במהלך חודש יוני הוחלט לדחותו במיוחד מן הטעם כי לא פורסמה הודעה בדבר סטייה מתכנית בנוגע לגודל מגרש מינימאלי. לאחר שנושא זה פורסם הוגשו התנגדויות אשר בבסיסן העדר הסכמה של הבעלים לחלוקה המוצעת ולכן הובא הנושא שוב בפני הועדה המקומית ביום 10/8/11 גם אז החליטה הועדה לסרב ולדבריה "בהעדר הסכמת כל בעלי הזכויות מנועה הועדה מלאשר חלוקה". על החלטת הועדה הוגש ערר 291/11, אשר הדיון בו בוטל בהסכמת הצדדים לאור הודעת הועדה המקומית כי בכוונתה לעיין מחדש בהחלטה. לאחר מספר בירורים והבהרות דנה הועדה המקומית בתשריט החלוקה והחליטה ההחלטה נשוא הערר. לטענת העוררים הועדה המקומית מוסמכת לאשר חלוקת מקרקעין בדרך של אישור תשריט חלוקה מכוח סעיף 137 לחוק, וסעיף 140 ב' מאפשר גם חלוקה בסטייה מתכנית בכפוף לפרסום דבר הסטייה לפי הקבוע בסעיף 149 לחוק, כפי שנפסק גם בבתי המשפט. בענייננו מדובר בשטח של כ - 12.5 דונם המאפשר חלוקה למגרשים קטנים יותר ואשר הבינוי במגרשים חדשים עולה בקנה אחד עם הבינוי הקבוע בתכנית. הועדה המקומית פועלת בחוסר עקביות כאשר החלוקה החדשה אינה מתיימרת לשנות את חלוקת הבעלויות במקרקעין אלא רק להקל בהליך הוצאת היתרים. על פי התכנון התקף לכל בניין נגישות ופתרון חניה עצמאיים ואין מניעה תכנונית לאשרה. לעניין הבינוי - הרי שהוא עולה בקנה אחד עם הבינוי התקף על פי נספח הבינוי של תכנית ממ/ במ / 1492. העוררים הציגו בעבר תכנית בינוי המתארת את שמתוכנן לקום במגרשים החדשים, ותכנית זו נזנחה לאחר שהועדה המקומית הביעה דעתה כי אין בה צורך. לעניין הוצאת היתרי בניה גם ללא תשריטי חלוקה הרי שעובדה זו אין בה כדי לשלול את האפשרות החוקית להתיר חלוקה בדרך של אישור תשריט. לעניין הנימוק בדבר הנגישות למגרשים החדשים - הרי שהועדה המקומית יכולה להתנות את אישור התשריט בהצגת חוות דעת תחבורתית, כפי שעשתה בעבר במקרים דומים. רישום זיקות הנאה ככל שיהיה בו צורך אין בו כדי לשנות את מערך זכויות הבעלות. לעניין הקושי באישור חלוקה שיזם מיעוט מול רוב שמתנגד הרי שלא מדובר בהקצאה אלא בחלוקה גרידא שעדיפה מבחינה תכנונית וקניינית לכולם. לעניין זה מפנים העוררים להלכה שנפסקה בעע"ם 8748/03 ועדת ערר ת"א נגד' סילבנה לוסי פואה ואח'. לעניין העדר יתרון תכנוני הרעיון הוא לאפשר היתרי בניה לכל מגרש ובניין בנפרד ללא תלות של האחד במשנהו ומדובר ביתרון. כמו כן אין צורך בתאום עם המועצה המקומית. תמצית תשובת המשיבים הצדדים הינם צדדים לתביעה לפירוק שיתוף וממתינים כיום לפסק דין בבית המשפט המוסמך לאחר שמיעת הראיות, ויש להתלות ההחלטה כאן עד למתן פסק הדין בתובענה, שכן פסק הדין יכול ויאיין הצורך במתן החלטה בערר. הועדה המקומית מוסמכת שלא לאשר חלוקת מקרקעין בדרך של אישור תשריט. מדובר במקרקעין המשתרעים על 12.5 דונם ובכך שונה דינם מהדוגמאות שהובאו על ידי העוררים, ואין טעם לאשר חלוקה במקרקעין בהיקף זה על סמך תשריט בלבד, שכן ייתכן ויהיה צורך להפריש מהם חלק לצורכי ציבור, דבר שלא ניתן לעשות במסגרת תשריט חלוקה. זאת ועוד, בדוגמאות האחרות לא היתה התנגדות של חלק מהבעלים לאישור תשריט חלוקה, מדובר בקרקעות שהוקמו עליהן יחידות דיור ולאור החלוקה תתאפשר הקמת יחידות נוספות. טענת העוררים כי מדובר בחלוקה תכנונית מופרכת מיסודה. 83.03 אחוז מבעלי הזכויות במקרקעין וביניהם המשיבים נתנו הסכמתם לפירוק שיתוף במקרקעין בדרך המבוקשת, כלומר מכירת המקרקעין ורק העוררים מתנגדים לה. המשיבים מחזיקים ב - 60.47 אחוז מהמקרקעין ובמצב כזה ממילא גם במקרה של פירוק בדרך של חלוקה בעין יהיו למשיבים זכויות ב - 3 בניינים. חלוקת המקרקעין ל - 5 מגרשים תפגע ביכולתם של המשיבים לתכנן את שלושת הבניינים כרצונם ותגביל ותמנע מהם את אפשרויות התכנון. התכניות שהוצעו על ידי המשיבים הינן תכניות טובות יותר תכנונית וכן מחלקות את מספר הדירות בין בעלי הזכויות בהתאם לזכויות האמיתיות של כל קבוצה, דבר שימנע מחלוקות מיותרות ו/או תשלומי איזון. כמו כן התכניות האלה מתחשבות במתחמים גובלים ומאפשרות גישה נוחה מבחינה תחבורתית לכל אחד מהבניינים בנפרד. הועדה המקומית רשאית וצריכה היתה על פי הסמכויות המוקנות לה בדין להביא במכלול שיקוליה את המכלול השלם העומד מאחורי הבקשה ולצפות פני עתיד. עמדת הועדה המקומית הועדה בחנה את התשריטים מספר פעמים ומצאה כי יש חשש להשלכות קנייניות לאישור תשריט חלוקה ולכן המליצה על תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה, המהווה דרך בטוחה לשמירת האיזון בין כל הבעלים ובמסגרתה ניתן יהיה לבחון את ההיבטים התכנוניים של החלוקה המוצעת. העוררים לא שכנעו את הועדה המקומית בצורך או בנחישות התכנונית בצורך לאישור תשריט החלוקה הנ"ל ולכאורה מדובר בתשריט חסר מטרה שיש בו כדי להקשות על המערך התחבורתי והנגישות למקרקעין שנקבעה בתכנית הבינוי וליצור קביעות קנייניות ללא בדיקת ההשלכות. הצעת החלוקה מחייבת שינוי בגישה בניגוד לבינוי שנקבע בתכנית המאושרת. התב"ע המאושרת קובעת חלוקה מכוחה ניתנו היתרי בניה רבים וברי כי החלוקה אינה נחוצה לשם הוצאת היתרי בניה. אין בתשריט כדי לתרום דבר בנוגע למימוש זכויות הבניה במקרקעין. דיון והכרעה ככלל, אנו סבורים כי מקום בו ניתן להפריד בעלויות ולייחד מקרקעין לבעלות אחת (מפרוז), הרי שמדובר במהלך רצוי מכל ההיבטים, במיוחד הקנייניים, אולם גם התכנוניים, לכל הפחות בהיבט של מימוש קל יותר בבעלות אחת, והוצאתה של התכנית מן הכוח אל הפועל. יחד עם זאת, אנו סבורים כי במקרה דנן אין מקום להתערב בהחלטת הועדה המקומית, וזאת מהטעמים הבאים: א. ראשית, כמפורט לעיל, פירוק השיתוף בין הצדדים מצוי בעיצומו של הליך אשר תלוי ועומד בבית המשפט המוסמך. בנסיבות אלה אין זה נכון ואין זה ראוי כי ועדת תכנון תיתן החלטתה במנותק מאותו הליך, במסגרתו נדונה אפשרות פירוק אחרת, באופן שיציב את בית המשפט בפני עובדה אשר ייתכן ותטרוף את הקלפים המונחים בפניו. ב. שנית, אכן, בעניין עע"מ 8748/03 סילבנה לוסי פואה נ' הועדה המחוזית ת"א ואח' נקבע כי אין צורך בחתימת כל הבעלים על מנת להגיש תשריט חלוקה, שאם לא כן לא יהא טעם להוראת החוק בדבר פרסום על פי סעיף 149 לחוק, וכך נקבע שם: "לפי התפיסה הכללית שביסוד החוק קיימת היררכיה של הסדרי תכנון, מן הכללי אל המפורט, שסופם במתן היתר בניה (ראו דברי השופטת א' פרוקצ'יה בע"א 7654/00 ועדת ערר מחוזית, חיפה נ' חברה לבנין הירדן בע"מ ואח', פ"ד נז (2) 895, 904). הדרך אל היתר הבניה עוברת בתכנית מיתאר מקומית או בתכנית מפורטת, לפי סעיף 61א לחוק, המשכה באיחוד וחלוקה של מגרשים ובשינויים אחרים לפי סעיף 62א לחוק - ולפי סעיפים 137 ו- 144 לחוק - וסופה בהיתר בניה לפי סעיף 145 לחוק (כמו כן ראו תקנה 2א לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970). לשם הגשתה של תכנית מיתאר מקומית או של תכנית מפורטת לא נדרשת הסכמתם של כל הבעלים של החלקות ודי באחד מהם ואף ב"מי שיש לו ענין בקרקע" (סעיף 61א(ב) לחוק; וראו עע"ם 2797/01 ועד עין כרם ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה - ירושלים ואח' (לא פורסם); י' גלאון "על הרחבת 'זכות העמידה' להגשת תכנית מתאר" מקרקעין א (2) (2002) 317). גם לענין בקשה להיתר בניה בנכס שבבעלות משותפת די בחתימתו של אחד מן הבעלים או החוכרים ואין צורך בחתימותיהם של כולם (ראו דברי השופט ת' אור בענין מור, בעמ' 147, ודבריו בבג"ץ 879/89 בניני ט.ל.מ. חברה לבנין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חולון ואח', פ"ד מד (2) 831, 836 (להלן - "ענין ט.ל.מ.")). עינינו הרואות כי תשריט האיחוד אינו עומד אפוא "בפני עצמו" ואין הוא מנותק מן השלב שקדם לו ומן השלב שאחריו; הוא חלק מתהליך תכנוני שבו מספר שלבים והוא בא להשלים את תכנית המיתאר או התכנית המפורטת בדרך אל היתר הבניה (ראו דברי השופט א' גולדברג בבג"ץ 476/88 מימון נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה ואח', פ"ד מג (1) 563, 566). ג. סבורני שאין הצדקה תכנונית או הגיונית שדווקא בשלב זה - שניתן לראותו כ"שלב מעבר" או כ"תחנת ביניים" - תוצב דרישה שלא הוצבה בשלב שקדם לו ובשלב שאחריו. ההרמוניה בין הוראות החוק ושילוב מתואם ביניהן מחייבים את המסקנה שדינה של בקשה לאישור תשריט איחוד (או חלוקה) יהיה לענין זה כדין הגשתה של תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת, וכדין בקשה להיתר בניה; לאמור, שדי לבקשה לאישור תשריט איחוד בחתימתו של אחד מן הבעלים, שהוא אחד מן הבעלים בכל אחת מן החלקות. ד. טעם נוסף המחזק את המסקנה שאליה הגענו הוא שהדרישה שכל הבעלים יחתמו על הבקשה, נותנת בידי המתנגדים לאיחוד או לחלוקה מעין "זכות וטו" (ראו דברי השופט ת' אור בענין ט.ל.מ., בעמ' 835). "זכות וטו" כזאת לא ניתנה למתנגדים ביתר השלבים ואין הצדקה להעניקה כאן. יתר על כן, הענקתה עלולה להכביד על פיתוחו של אזור מסויים, ואולי אף למנוע את הפיתוח. תוצאה כזאת אינה רצויה. כמו כן יש לזכור שאין במסקנה זאת כדי לשלול את זכויותיהם של המתנגדים הואיל ולפי סעיף 149 לחוק זכאים כל הבעלים שתפורסם וכן תומצא להם הודעה בדבר הבקשה וכן זכאים הם להתנגד לה (השוו דברי השופטת מ' נאור בע"א 8797/99 אנדרמן ואח' נ' ועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965,חיפה ואח', פ"ד נו (2) 466 ,479; דברי ה. השופט א' א' לוי בעע"מ 8193/02 ראובן נ' פז חברת נפט בע"מ ואח', פ"ד נח (2) 153, 162; דברי השופט (כתוארו אז) א' ברק בע"פ 768/80 ש' שפירא ושות', חברה קבלנית בנתניה בע"מ ואח' נ' מ"י, פ"ד לו (1) 337, 364). ו. יוער כאן כי הטענה לפיה חלות ההוראות הנזכרות שבסעיף 149 לחוק רק במקרה שמדובר ב"סטיה מתכנית" דינה להדחות. יש מקום לומר שאיחוד של חלקות מעצם טיבו הוא בגדר סטיה מתכנית ולפיכך יש לפעול לפי הוראות הסעיף בכל מקרה. אולם, אפילו אין זאת הפרשנות המילולית של הכתוב, פשיטא שאין לפגוע בזכויותיהם של בעלים שהבקשה אינה מקובלת עליהם, בלי שתובא לידיעתם ובלי שתינתן להם האפשרות להתנגד לה, ולו בשל חובת תום הלב וההגינות (השוו דברי השופט (כתוארו אז) מ' חשין בבג"ץ 288/00 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה ואח' נ' שר הפנים ואח', פ"ד נה (5) 673, 691)..." ואולם, עיון בפסק הדין מעלה כי לא דובר בסיטואציה בה על פניו רוב מוחלט של בעלי המקרקעין מתנגד לאותו איחוד, כפי שהובהר בעניין בג"צ 1578/90 הלן אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה ת"א נקבע כדלקמן: "גם לגופם של דברים אין אנו סבורים שהילכת בג"צ 879/89, הישימה גם לעובדות המקרה שלפנינו, מונעת בעד הועדות לתכנון ולבניה להחליט לפי שיקול דעתן מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין, שלא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פסק דין מטעם בית משפט מוסמך הקובע שלמבקש זכות קניינית. הטעם לדבר:ביכולות הועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש. לפיכך אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על ידי המבקש או בעלי הקנין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות כדין לזכאים, אין זכויות הקנין שנויות במחלוקת, תדונה הועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד..." הווה אומר - מקום בו ספק אם קיימים "תימוכין קנייניים" רשאים מוסדות התכנון להשהות את החלטתם התכנונית עד קבלת פסיקתו של בית המשפט המוסמך בנושא הקנייני, וכך נוהגת הלכה למעשה הועדה המקומית בענייננו. הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח האמור בנושא סילבנה לוסי פואה לעיל, שם נקבע כי במהותו של תשריט איחוד או תשריט חלוקה שהינו שלב מעבר בתרגומה של התכנית לשפת ההיתר. בענייננו, ברי כי תרגום זה לא יישא פירות פרודוקטיביים עד שתיפתר הבעיה הקניינית שאם לא כן, והפירוק המבוקש היום בבית המשפט ידחה, לצורך "תרגום" התכנית לכדי היתר, יהא על הצדדים לפנות לפתרון של טבלאות איזון והקצאה. יוצא איפה כי מדובר בשלב לא אפקטיבי במקרה דנן של חלוקה אשר אינה מקובלת על רוב בעלי המקרקעין, אשר ממילא גם אם תצא לפועל תחייב טבלאות כאמור. ז. ושלישית, לא הוכח בפנינו כי מבחינה תכנונית הפתרון המוצע במסגרת התשריט עדיף ונותן מענה נכון יותר לתכנונם הפונקציונאלי של הבתים, הן מבחינה תחבורתית והן מבחינה של תשתיות (חדרי חשמל, מקלטים, ועוד). אשר על כן הערר נדחה. ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי כל חברי הוועדה. תוכנית בניהבניהשאלות משפטיותתשריט