האם בפנינו "מתנה לאלתר" כמשמעותה בסעיף 2 לחוק המתנה, אשר "נותן המתנה" לא רשאי היה לחזור ממנה, או שמא בפנינו "התחייבות לתת מתנה", ממנה רשאי "נותן המתנה" לחזור בו. להלן פסק דין בסוגיית מתנה לאלתר או התחייבות לתת מתנה: פסק-דין השופטת א' חיות: רקע הדברים 1. בני משפחת X המונה שבעה אחים ואחיות, התקשרו ביום 13.1.1982 בחוזה קומבינציה עם לז-רום חברה קבלנית לבניין ופיתוח בע"מ (להלן: חוזה הקומבינציה והקבלן, בהתאמה). חוזה הקומבינציה התייחס למגרש בהרצליה, הידוע כחלקה 6 בגוש 6534, ועל פיו התחייבו בני משפחת X למכור לקבלן 55% מתוך זכויות הבעלות הרשומות על שמם במגרש. בתמורה התחייב הקבלן לבנות על המגרש שלושה בניינים ובהם לפחות 30 דירות, בנות ארבעה חדרים כל אחת. כמו כן התחייב הקבלן כי מתוך כלל הדירות שתיבנינה, יבנה עבור בני משפחת X, על חשבונו, אותן דירות המגלמות 45% של זכויות הבעלות במגרש, שנותרו בידי בני משפחת X. דירות אלה הוגדרו בחוזה הקומבינציה כ'דירות המוכרים', וייקראו להלן: דירות התמורה, ואילו המגרש וכן המבנים שניבנו עליו לאחר חתימת חוזה הקומבינציה ייקראו להלן: המקרקעין. על פי ממצאיו של בית המשפט המחוזי, קמה זכותם של בני משפחת X מכח חוזה הקומבינציה ל- 13.5 דירות מתוך 30 הדירות שנבנו בפועל. עוד קבע בית המשפט המחוזי כי בני משפחת X רכשו מהקבלן זכות לחצי דירה נוספת וכתוצאה מכך, עמדו לרשותם 14 דירות וכל אחד מבני המשפחה, קיבל שתי דירות. 2. הפרשה נשוא הערעורים שבפנינו נוגעת לדירות התמורה שקיבל אחד האחים לבית-X, חיים (להלן: חיים X) על פי חוזה הקומבינציה וכן לדירה נוספת, אותה רכש חיים X מאת אחיו, אריה X, על מנת להעניק דירה לכל אחד משלושת ילדיו, תמר, בן-ציון ונינה. כוונותיו הטובות של חיים X להעניק במתנה דירה לכל אחד מילדיו לא עלו יפה והדברים הגיעו לכלל קרע משפחתי והולידו הליכים משפטיים, בהם מעורבים, פרט לילדיו של חיים X, גם שני בנקים למשכנתאות, הטוענים לזכויות בדירות הרלוונטיות, מכח שעבודים לטובתם. תמצית העובדות 3. העובדות הרלוונטיות להליכים שבכאן, כפי שהן עולות מתוך החומר שהוצג ומממצאיו של בית משפט קמא, הן אלה: א. ביום 18.4.1992 חתם חיים X על תצהיר לפיו הוא נותן במתנה את זכויותיו באחת מדירות התמורה שקיבל, לבתו תמר (תצהיר זה יקרא להלן תצהיר המתנה והדירה הנזכרת בתצהיר תקרא להלן דירת תמר). כשישה חודשים לפני חתימת תצהיר המתנה, חתם חיים X על ייפוי כח בלתי חוזר, בו מינה והסמיך את עו"ד עמי פולמן להעביר לתמר ללא תמורה את דירת תמר. בספטמבר 1991, כחודשיים קודם לחתימת ייפוי הכח, נמסרה החזקה בדירת תמר לליאת ויצחק מירב - בתה וחתנה של תמר - לצורך מגורים. דירה נוספת מתוך דירות התמורה, זו שיועדה לבן-ציון (להלן: דירת בן-ציון), נמכרה לבני הזוג לוי, שאינם נמנים עם בני משפחת X. הדירה השלישית, זו שיועדה לנינה, שימשה במשך תקופות מסויימות במהלך שנות ה-90' למגורי נינה, וכן למגוריו של חיים X, שהתגורר בה יחד עם נינה, לאחר שהתאלמן וחלה (להלן: דירת נינה). ב. ביום 25.11.1990 וכן ביום 6.4.1992, קודם לחתימת תצהיר המתנה, נטלו חיים X ובנו בן-ציון X שתי הלוואות בסך כולל של 250,000 ₪ מבנק ירושלים לפיתוח ומשכנתאות בע"מ (להלן: בנק ירושלים) ולהבטחת פרעונן, התחייב חיים X לרשום לטובת הבנק משכנתא על הדירות שתירשמנה על שמו. בגין ההתחייבויות האמורות לרישום משכנתא, אף נרשמו ביום 27.11.1990 וביום 6.4.1992, שתי הערות אזהרה לטובת בנק ירושלים, על כלל זכויותיו של חיים X במקרקעין, אך ביום 15.3.1993 חתם בנק ירושלים על אישור המופנה לחיים X בו נאמר כי המשכנתאות תירשמנה על דירת נינה (להלן: מכתב הייחוד). ג. לאחר שנרשמו הערות האזהרה לטובת בנק ירושלים, נרשמה ביום 11.3.1993, מתוקף תצהיר המתנה, הערת אזהרה לטובת תמר על זכויותיו של חיים X במקרקעין. ד. בתה וחתנה של תמר, ליאת ויצחק מירב, התגוררו, כאמור, בדירת תמר מאז ספטמבר 1991, וביום 11.6.1992 חתמה תמר על תצהיר מתנה לפיו העניקה את זכויותיה בדירה לבתה. כשנתיים לאחר מכן, ביום 8.6.1994, נטלו בני הזוג מירב וכן תמר הלוואה בסך 120,000 ₪ מטפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ (להלן: בנק טפחות) ולהבטחת פרעונה ניתנה לבנק טפחות התחייבות לרשום משכנתא על דירת תמר. התחייבות זו, נחתמה על ידי עו"ד פולמן בשם חיים X, מתוקף ייפוי הכח הבלתי חוזר ובגינה נרשמה, ביום 19.6.1994 הערת אזהרה נוספת על זכויותיו של חיים X במקרקעין. ה. ביום 12.5.1995 הודיע חיים X לבתו תמר במכתב שנשלח על ידי בא כוחו עו"ד אריאלי, כי נוכח מצבו הכלכלי, הרפואי והאישי, אשר לדבריו הורע מאוד לאחר פטירת אשתו, הוא נאלץ לבטל את "הסכמתו מיום 18.4.1992 להעניק [לה] במתנה את זכויותיו [בדירת תמר]" (מכתב זה יקרא להלן: מכתב הביטול). ו. חיים X ובנו בן-ציון לא פרעו לבנק ירושלים במועד את ההלוואות שנטלו, ולפיכך, נקט בנק ירושלים בהליכי הוצאה לפועל למימוש זכויותיו של חיים X בדירת תמר ובדירת נינה. ההליכים בפני בית משפט קמא 4. בעקבות מכתב הביטול, הגישו תמר, ליאת, יצחק ובנק טפחות (להלן: המערערים) תובענה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב (ה"פ 1092/95) ובה עתרו לפסק דין הצהרתי הקובע כי ליאת היא בעלת הזכויות בדירת תמר. המערערים ביססו את עתירתם זו על הוראת סעיף 2 לחוק המתנה, תשכ"ח-1968 (להלן: חוק המתנה), וטענו כי הדירה ניתנה לתמר על ידי חיים X ב'מתנה לאלתר', ממנה אין הוא רשאי לחזור בו. על כן, כך הוסיפו המערערים וטענו, אין תוקף למכתב הביטול, והענקת הדירה במתנה על-ידי תמר לביתה ליאת, עומדת בעינה. לחלופין, טענו המערערים בפני בית משפט קמא כי גם אם מדובר ב'התחייבות לתת מתנה', כמשמעה בסעיף 5 לחוק המתנה, ממנה רשאי נותן המתנה לחזור בו, חלים במקרה דנן הסייגים לחזרה, הקבועים בסעיף 5(ב) לחוק. בהקשר זה טענו המערערים כי חיים X אינו יכול לחזור בו מהתחייבותו משום שתמר וליאת הסתמכו על ההתחייבות ושינו את מצבן וכן משום שחיים X ויתר בכתב, באמצעות ייפוי הכח, על זכות החזרה כאמור. עוד טענו המערערים כי לא הוכחה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של חיים X ועל כן, אין להחיל במקרה הנדון את הזכות לחזרה מן ההתחייבות, הקבועה בסעיף 5(ג) לחוק המתנה. פרט לתובענה שהגישו המערערים, הוגשו באותה פרשה, בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, שתי תובענות נוספות, על ידי בנק ירושלים (ה"פ 86/96; ה"פ 87/96). בתובענה שבה"פ 87/96 עתר הבנק לסעד הצהרתי לפיו חיים X זכאי להירשם כבעלים של דירת תמר, מן הטעם שהעניק לתמר התחייבות בלבד לתת לה את הדירה במתנה בעתיד, התחייבות ממנה חזר בו. לחלופין טען הבנק כי גם אם מדובר במתנה לאלתר, כפופה המתנה להתחייבות הקודמת בזמן, אשר ניתנה לו על ידי חיים X, לרישום משכנתא על הדירה. כמו כן, עתר הבנק להטלת עיקול לטובתו על דירת תמר, בהתאם לסעיף 34(ב) לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז-1967. התובענה הנוספת שהגיש בנק ירושלים בה"פ 86/96, התייחסה לדירת נינה ובה טען הבנק כי חיים X ניסה להבריח דירה זו מידיו בכך שביטל את ההסכם בו התקשר עם אחיו אריה, לרכישתה של הדירה. לפיכך, עתר הבנק לסעד הצהרתי שהזכויות בדירת נינה שייכות לחיים X, וכי הבנק זכאי להיפרע ממנה את החוב בגין ההלוואות. פסק דינו של בית משפט קמא 5. בשל היותן נוגעות לאותה פרשה, אוחד הדיון בשלוש התובענות וביום 13.7.1999 ניתן בהן פסק הדין, נשוא הערעורים שבפנינו, לפיו נדחתה תובענת המערערים בה"פ 1092/95 להצהיר על זכויותיה של ליאת בדירת תמר. כמו כן, נדחתה תובענת בנק ירושלים בה"פ 86/96 בעניין דירת נינה, ואילו תובענת הבנק בה"פ 87/96 נתקבלה ובית המשפט קבע כי חיים X הוא הזכאי להירשם כבעלים של דירת תמר. כמו כן, הורה בית המשפט על עיקול הדירה לטובת בנק ירושלים. תוצאה זו התבססה על מסקנתו של בית-המשפט המחוזי לפיה תצהיר המתנה הוליד התחייבות מצד חיים X לתת לתמר מתנה בעתיד, להבדיל מהענקת מתנה לאלתר. בית משפט קמא הוסיף וקבע בהקשר זה כי השלמת מתנה במקרקעין טעונה רישום, ומשלא הושלם רישומם של הבניינים ושל הדירות בלשכת רישום המקרקעין על שם בעלי הזכויות בהן, אין בפנינו מתנה שלמה ומוגמרת אלא התחייבות בלבד לתת מתנה בעתיד, ממנה רשאי נותן המתנה לחזור בו. עוד קבע בית משפט קמא כי נוכח ההרעה הניכרת שחלה במצבו הבריאותי והכלכלי של חיים X, קמה על פי סעיף 5(ג) לחוק המתנה, זכותו לחזור בו מן ההתחייבות שנתן. לבסוף קבע בית משפט קמא כי הסייגים לחזרה, הקבועים בסעיף 5(ב) לחוק המתנה, אינם חלים במקרה הנדון. אשר להסתמכות ולשינוי המצב, קבע בית משפט קמא כי משהעבירה תמר את הדירה במתנה לבתה ליאת, מנועה היא מלטעון לשינוי מצב ואילו הסתמכותם של ליאת ובעלה, אפילו היתה כזו, אין בה, כך קבע בית משפט קמא, כדי לשלול מחיים X את זכות החזרה מן ההתחייבות שנתן לתמר. הפועל היוצא ממסקנותיו אלה של בית משפט קמא הוא כי הזכויות בדירה שבו לידי חיים X. מכאן קביעתו הנוספת של בית משפט קמא בה"פ 87/96 לפיה זכאי חיים X להירשם כבעל הזכויות בדירת תמר וזכאי הבנק להיפרע מדירה זו את חובותיו של חיים X, במסגרת הליך ההוצאה לפועל שנקט. אשר לדירת נינה קיבל בית משפט קמא את גרסתו של חיים X, לפיה בוטל הסכם המכר בינו ובין אחיו, אריה. על כן, כך הוסיף בית משפט קמא וקבע, שייכת דירת נינה לאריה ולא לחיים X והבנק אינו יכול להיפרע מדירה זו את חובותיו של חיים X. הערעורים - טענות הצדדים 6. בשני הערעורים שבפנינו (ע"א 6903/99; ע"א 6439/99), שהדיון בהם אוחד, מלינים המערערים, על מסקנותיו וממצאיו של בית משפט קמא. הטענה המרכזית שמעלים המערערים היא הטענה כי שגה בית משפט קמא בקובעו כי עניין לנו ב'התחייבות לתת מתנה' בעתיד. לגישתם, 'דבר המתנה' הוא זכותו האובליגטורית של חיים X להירשם כבעלים של דירת תמר לאחר רישום הבית המשותף, וזכות זו ניתנת להעברה לאלתר. לפיכך, כך מוסיפים המערערים, עניין לנו ב'מתנה לאלתר' כמשמעותה בסעיף 2 לחוק המתנה, אותה לא רשאי היה חיים X לבטל. כמו כן, חוזרים המערערים ומעלים לחלופין את הטענות בדבר תחולת הסייגים שבסעיף 5(ב) לחוק המתנה, הנוגעים ל'התחייבות לתת מתנה', שעניינם הסתמכות, שינוי מצב וויתור. עוד טוענים המערערים כי לא הונחה בפני בית משפט קמא תשתית ראייתית מספקת לביסוס הקביעה לפיה חלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של חיים X, וזאת להבדיל מהרעה במצבו הבריאותי. לבסוף, טוענים המערערים כי שגה בית משפט קמא בקובעו שהזכויות בדירת נינה שייכות לאריה בעוד אשר מן הראיות שהוצגו עולה כי הזכויות בדירה זו הן של חיים X. בנק טפחות, המערער בע"א 6439/99, הוסיף וטען כי שגה בית משפט קמא בהתעלמו ממכתב הייחוד, עליו חתם בנק ירושלים. לטענת בנק טפחות אישר בנק ירושלים באותו מכתב כי זכותו לרשום משכנתא, בגין שתי ההלוואות שנתן, חלה לגבי דירת נינה בלבד ואילו דירת תמר ודירת בן-ציון, כך לטענת בנק טפחות, הוחרגו מן ההתחייבויות לרישום משכנתא שניתנה לבנק ירושלים, כבר במועד חתימתו של מכתב הייחוד. לפיכך, כך הוסיף בנק טפחות וטען, יש בידיו התחייבות לרישום משכנתא ראשונה על דירת תמר, וההתחייבויות לרישום משכנתא שניתנו לטובת בנק ירושלים, אין בהן כדי לשלול מסקנה זו. למען שלמות התמונה, יצויין כי נכון למועד הגשת הערעורים בפנינו, טרם נסתיים הליך הפרצלציה במקרקעין; הבניינים אינם רשומים בפנקס הבתים המשותפים; דירת תמר נמכרה בהסכמה דיונית, שהושגה בין הצדדים, וכספי התמורה מופקדים בידי נאמן, עד להכרעה בערעורים. לבסוף יצויין כי חיים X נפטר בעוד הערעורים שבפנינו תלויים ועומדים וכי עד פטירתו התגורר בדירת נינה יחד עם נינה, שטיפלה בו. דיון 'מתנה לאלתר' או 'התחייבות לתת מתנה' 7. האם בפנינו 'מתנה לאלתר', כמשמעותה בסעיף 2 לחוק המתנה, אשר 'נותן המתנה' - חיים X - לא רשאי היה לחזור ממנה, או שמא בפנינו 'התחייבות לתת מתנה', ממנה רשאי 'נותן המתנה' לחזור בו, בסייגים המפורטים בסעיף 5 לחוק המתנה? ההכרעה בשאלת פירושו של תצהיר המתנה וכן ההכרעה בשאלה הנוספת, הנגזרת ממנה, באשר למהותו של 'דבר המתנה', הכרעות אלה הן הבריח התיכון של הפרשה כולה, ממנו מסתעפות יתר השאלות שעוררו בעלי הדין. סעיף 1(א) לחוק המתנה קובע כי: 'מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה', וסעיף 2 לחוק המתנה מתנה את קיומה של 'מתנה לאלתר' בהקניית 'דבר המתנה' על ידי נותן המתנה למקבל. האם הקנה חיים X את 'דבר המתנה' במקרה שלפנינו לבתו תמר? סעיף 6 לחוק המתנה, שכותרתו 'דרכי ההקניה', קובע כי: 'הבעלות בדבר המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו ואם היה הדבר ברשות המקבל - בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לעניין הנדון'. שלוש הן דרכי ההקניה אותן מתווה סעיף 6 ליצירת מתנה מוגמרת - מסירת הנכס, מסירת מסמך לידי מקבל המתנה המזכה אותו בקבלת 'דבר המתנה' או הודעה מאת נותן המתנה למקבלה על המתנה, מקום ש'דבר המתנה' מצוי ברשות המקבל. בנוסף לכך, קובע סעיף 6 את עליונותן של הוראות דין מיוחדות בעניין דרכי ההקניה, מקום שקיימות הוראות כאלה. כך למשל, כאשר 'דבר המתנה' הוא זכות בעלות במקרקעין, תחול הוראת הסיפא של סעיף 6 לחוק המתנה, שכן דרך הקנייתה של זכות במקרקעין מוסדרת בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין). על פי חוק המקרקעין, עסקה במקרקעין טעונה רישום וכל עוד לא נגמרה העסקה ברישום, רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. בכך כופה הוראת הדין הספציפית שבסעיף 7 לחוק המקרקעין את משטרה על ההסכם שבין הצדדים, ומכוחה הופכת עסקה ריאלית לעסקה אובליגטורית, ממנה רשאי נותן המתנה לחזור בו (ראו: ע"א 588/81 צ'יזיק נ' הורביץ פ"ד מ(1) 321, 323; ע"א 404/84 סעתי נ' סעתי פ"ד מא(2) 477, 490; ע"א 307/85 מנהל מס שבח נ' זמר פ"ד מא(4) 826, 830 (להלן: עניין זמר); ע"א 1284/92 רותם נ' רותם פ"ד מט(5) 257, 260 (להלן: עניין רותם); מ' ראבילו "התחייבות ליתן מתנת מקרקעין", ספר ויסמן (עורכים: ש' לרנר וד' לוינסון זמיר, תשס"ב) 557, 561). במילים אחרות, כאשר 'דבר המתנה' הוא זכות במקרקעין, מותנה קיומה של 'מתנה לאלת'ר ברישום הזכות על שם מקבל המתנה בלשכת רישום המקרקעין, כדרישת סעיף 7 לחוק המקרקעין, וכל עוד לא בוצע הרישום, אין בפנינו הקנייה, כמובנה בסעיף 2 לחוק המתנה. 'דבר המתנה' 8. האם 'דבר המתנה' במקרה שלפנינו הוא זכות במקרקעין? בפסיקה מוכרת ההבחנה בין זכות במקרקעין ובין זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין (ראו: ע"א 91/77 ביקסר נ' עמידר פ"ד לב(1) 73, 77; ע"א 514/76 חשאש נ' דמארי פ"ד לא(2) 505, 515; ע"א 274/79 חורי נ' כנען פ"ד לה(3) 337, 348 (להלן: עניין חורי); ע"א 842/79 נס נ' גולדה פ"ד לו(1) 204, 218; ע"א 371/89 פורד נ' שכטר פ"ד מו(1) 149, 153; ע"א 6529/96 ריינס נ' רייך פ"ד נג(2) 218, 226). הבחנה זו ואפיונה של עסקת המתנה במקרה שלפנינו לאחת משתי הקטגוריות, יש לה השלכה ישירה על סיווגה של העסקה כמתנה מוגמרת לאלתר או כהתחייבות בלבד לתת מתנה בעתיד. מקום שבו 'דבר המתנה' הינו זכות במקרקעין, לא יראו אותו כנכס שהוקנה במתנה מוגמרת, עד אשר תירשם הזכות על שמו של מקבל המתנה במרשם המקרקעין, כאמור. לעומת זאת, מקום שבו 'דבר המתנה' הינו זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין, די לכאורה ב"מסירת" הזכות לידיו של המקבל כדי להקנותה לו לאלתר, בלא שיידרש רישומה של הזכות על שמו של המקבל. על השלכותיה של ההבחנה בין זכות במקרקעין ובין זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין, באספקלריה של חוק המתנה, עמדה השופטת שטרסברג-כהן בעניין רותם באומרה: אין מניעה לתת מתנה במקרקעין כפי שאין מניעה להתחייב לתת מתנה במקרקעין והכל תלוי בזכות שבידי נותן המתנה או ההתחייבות. אם זכותו של הנותן היא זכות אובליגטורית בלבד, דהיינו, אם הוא עצמו אינו הבעלים הרשום של המקרקעין אלא הוא בעל הזכות לקבל רישום (בין של בעלות בין של חכירה), הרי בהעבירו זכות זו לאחר, מעביר הוא כל מה שיש לו באותם מקרקעין ובכך משלים הוא את המתנה ומי שהופך להיות בעל הזכות האובליגטורית תחתיו, הוא מקבל המתנה. לעומת זאת, אם הוא רשום כבעל הזכות במקרקעין והוא מתחייב להעביר לאחר במתנה את הזכות הרשומה, הרי כל עוד לא בוצע הרישום על שם הנעבר, לא הושלמה המתנה והנעבר מחזיק בידיו רק התחייבות למתנה. (עניין רותם, 260. כן ראו לעניין זה עוד: עניין זמר 830; ע"א 641/83 פרידמן נ' פרידמן פ"ד מ(2) 253, 256). בעניין רותם וכן בפסקי-הדין האחרים הנזכרים לעיל, הייתה נקודת המוצא כי הזכות שבידי נותן המתנה משפיעה באופן מכריע על מהותו של 'דבר המתנה'. נראה כי נקודת מוצא זו, אין לה עוד מקום לאחר פסק דינו של בית משפט זה בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש (טרם פורסם) (להלן: עניין גנז), שכן בעניין גנז נקבע כי נשוא העסקה במקרקעין יקבע על פי כוונת הצדדים ואילו השאלה מהן הזכויות שהיו בידי המוכר בעת עשיית העסקה אינה מכריעה את הכף לעניין זה (לדעה דומה שהובעה בנדון ראו: עניין חורי 348 מול האות ז'). לפיכך, השאלה מה היו זכויותיו של חיים X בעת חתימת תצהיר המתנה, אף כי חשוב לאתרן ולהגדירן, אינה חזות הכל בבואנו לקבוע מהו 'דבר המתנה'. זאת משום שנותן המתנה, כמו כל אחר העושה עסקה במקרקעין, יכול לתת יותר או פחות מן הזכויות שיש לו ב'דבר המתנה' בעת הנתינה. כך למשל יכול ראובן להתחייב להקנות זכות במקרקעין, לכשזו תגיע לידיו, על אף שהוא עצמו איננו בעל הזכות באותה העת. במילים אחרות, הזכות שיש בידי נותן המתנה במועד הנתינה אינה תוחמת, כשלעצמה, את מהותו של 'דבר המתנה' הניתן. 9. בטרם נפנה לבירור כוונת הצדדים ונכריע בשאלת טיבו של 'דבר המתנה' במקרה שלפנינו, מן הראוי להתייחס אל כללי הפרשנות אותם יש להחיל לגבי חוזה מתנה. אכן, חוזה מתנה הוא חוזה שההתחייבות בו היא של צד אחד בלבד, ומבחינה זו הוא חוזה חד-צדדי והצהרת הרצון המרכזית בו היא של המתחייב (ראו: מ' ראבילו חוק המתנה-תשכ"ח-1968 (תשנ"ז) 30 (להלן: ראבילו, חוק המתנה)). מטבע הדברים, יש, אפוא, ליתן משקל מכריע לכוונת המתחייב לצורך פירושו של חוזה המתנה. עם זאת, גם בבואנו לפרש חוזה חד-צדדי, כגון חוזה מתנה, יש להחיל את אותם כללי פרשנות שעל פיהם מתפרשים חוזים דו-צדדיים או רב-צדדיים, ואין מפרשים חוזה חד-צדדי אך על פי כוונתו של הצד המתחייב (ראו: א' ברק פרשנות במשפט (כרך רביעי, פרשנות החוזה, תשס"א) 46). על מנת להתחקות אחר כוונתו של חיים X - נותן המתנה במקרה שלפנינו - יש לבחון את תצהיר המתנה וכן את מכלול הנסיבות האופפות את חתימתו של התצהיר, כפי שעלו בפני בית משפט קמא, ובכללן: זכויותיו של חיים X במקרקעין בעת חתימת התצהיר; ההלוואות שנטל חיים X יחד עם בנו בן-ציון מבנק ירושלים, בטרם חתימת התצהיר וההתחייבויות לשעבוד שנתן לבנק בעקבותיהן; מסירת החזקה בדירה לתמר ולילדיה; ייפוי הכח הבלתי חוזר שניתן לטובת תמר; והערות האזהרה שנרשמו. ככל שבפירושו של חוזה מתנה עסקינן, יש ליתן את הדעת גם על שיקולים כלליים הנובעים מאופיה המיוחד של פעולה משפטית מסוג זה. העובדה כי נותן המתנה מקנה נכס ללא תמורה יכולה לבסס הנחת מוצא לפיה אין נותן המתנה מעוניין לכבול עצמו בעקבות פעולתו זו בהתחייבויות ארוכות טווח ולשאת בסיכונים עתידיים אפשריים, הכרוכים בזכות שהעביר, בבחינת מי ה'סובל מרוח הנדיבות שלו' (ראו: ראבילו, חוק המתנה 355). מנגד, יש ונותן המתנה מעוניין להשהות את מועד ההקניה של 'דבר המתנה', על אף הסיכונים הכרוכים בכך, על מנת לשמר בידיו את האפשרות לחזור בו מהתחייבותו. היבטים אלה של הרצון להשתחרר מסיכונים עתידיים בדרך של הקניה מוגמרת מחד גיסא ושל שמירת האפשרות לחזרה מן ההתחייבות, מאידך גיסא, המאפיינים חוזה מתנה, ואף אותם יש להביא בחשבון בבואנו להכריע בשאלה מה התכוון חיים X להעניק לבתו תמר. 10. כזכור, הייתה בידי חיים X, מתוקף חוזה הקומבינציה, זכות לקבלת שתי דירות בבניינים שיבנה הקבלן. טיבה של זכות הצומחת לבעל מגרש על פי חוזה קומבינציה, ביחסים שבינו לבין הקבלן, מעוררת שאלות מורכבות מן ההיבט הקנייני וכן מבחינת היבטי המס (ראו: י' עמית "עסקת קומבינציה - מבט על זכותו של רוכש דירה" הפרקליט ל"ח(2) (תשמ"ט) עמוד 598 (להלן: עמית, קומבינציה); ח' שיינמן "מעמדו של רוכש דירה מקבלן בעסקת קומבינציה" עיוני משפט יח(3) (תשנ"ד) 493 (להלן: שיינמן, קומבינציה); א' זמיר, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, (תשס"ב) 113 והאסמכתאות שם; י' הדרי מס שבח מקרקעין (תשנ"ג) 196). בתמצית ניתן לומר כי בעסקת קומבינציה ממיר בעל המקרקעין, בדרך כלל, את זכות הבעלות שלו במקרקעין, בזכות בעלות במספר יחידות דיור בבית משותף ובחלק יחסי ברכוש המשותף הצמוד להן (לעניין המרה זו ומשמעותה ראו גם רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף פ"ד מח(5) 550; ח' דגן "פרשנות בדיני קניין, הבית המשותף ובעיית הפעולה המשותפת" עיוני משפט כ(1) (תשנ"ו) 45). מערכת היחסים בין הקבלן, בעל המגרש, ורוכשי הדירות מידי הקבלן, בהתייחס לתקופת הביניים, שלאחר חתימת חוזה הקומבינציה ולפני רישום היחידות הבנויות על שם רוכשיהן ועל שם בעל המגרש, בהתאמה, מוסדרת על פי רוב בחוזה הקומבינציה. הסדרים אלה מיועדים להגביל את בעל המגרש ולמנוע ממנו עשיית שימוש ביתרון הקנייני העומד לזכותו בתקופת הביניים האמורה, כמי שנותר בעלים רשום של המגרש, לרבות המחוברים הנבנים עליו, ללא כל מחויבות משפטית כלפי רוכשי הדירות (השוו: ע"א 205/83 חובני נ' דיקלה פ"ד מא(3) 96, 106; ע"א 213/85 נחשון נ' שי פ"ד מב(1) 340; וראו דיון נרחב בעניין זה אצל עמית, קומבינציה; שיינמן, קומבינציה). חוזה הקומבינציה בו התקשרו בני משפחת X והקבלן במקרה שלפנינו, משקף עסקת קומבינציה טיפוסית, כמתואר ברקע הדברים. על פי אותו חוזה, העבירו בני משפחת X לקבלן בתקופת הביניים את החזקה בלבד, ואילו מועד העברת הבעלות נדחה לשלביה האחרונים של העסקה (ראו: סעיף 5(ד) לחוזה הקומבינציה). לפיכך, נותר חיים X וכמוהו נותרו יתר בני משפחת X, בעלים רשומים של חלקים בלתי מסוימים במקרקעין, בתקופת הביניים. תצהיר המתנה נשוא ההליכים שבפנינו, נחתם בתקופת הביניים ואחת הטענות שהועלו בערעורים שבפנינו, באשר למהותו של 'דבר המתנה', היא כי בעלותו הרשומה של חיים X בחלקים בלתי מסוימים של המקרקעין, יש בה כדי להצביע על כך ש'דבר המתנה' הוא זכות במקרקעין ולא זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין (הדירות), אותן יקבל חיים X לבעלותו בסוף תהליך הקומבינציה. כפי שציינתי, השאלה מה היו זכויותיו של חיים X במקרקעין בעת חתימת תצהיר המתנה אינה חזות הכל, שכן זכויות אלה, אינן אלא נתון אחד במכלול הנתונים, אשר בעזרתם ניתן להתחקות אחר כוונתו של חיים X בעת מתן המתנה. בעת חתימת תצהיר המתנה היה אמנם חיים X בעלים רשום של 4/28 חלקים בלתי מסויימים במקרקעין, אך עיון בתצהיר המתנה מלמד כי זכויותיו אלה, אף כי היוו את הבסיס להתקשרות בחוזה הקומבינציה, כלל לא עמדו לנגד עיניו של חיים X בעת שחתם על תצהיר המתנה. וזו לשון תצהיר המתנה: 1. הנני הבעלים של דירת מגורים בקומה החמישית (צד מערב) בבניין שבפינת הרחובות הקוצרים - אבן גבירול, הרצליה, הידוע כחלקות 6 ו-7 בגוש 6534 (להלן- "הדירה"). 2. הנני נותן בזה את כל זכויותי בדירה לבתי - תמר X ת"ז 3. העברת הזכויות בדירה נעשית ללא כל תמורה. אכן, לשון התצהיר ברורה היא וחד משמעית וממנה עולה כי 'דבר המתנה' הוא דירה - דירת תמר - ולא זכות הבעלות הרשומה של חיים X ב-4/28 חלקים במקרקעין. מבחינה זו, צופה התצהיר פני עתיד, אל עבר מה שיוותר בידיו של חיים X עם השלמת התהליך שעליו הוסכם בחוזה הקומבינציה ואין הוא צופה פני עבר, אל ה'זכויות הגולמיות' של חיים X במקרקעין, בטרם הוקמו עליהם בניינים ובטרם שינו את פניהם והפכו לבתים משותפים, שטרם נרשמו. שאלה נוספת שיש לבחון לצורך איתור מהותו של 'דבר המתנה' במקרה הנדון, היא השאלה האם התחייב X להקנות את זכותו הקניינית בדירת תמר, כשזו תגיע לידיו, או שמא המחה חיים X לתמר את זכותו האובליגטורית להירשם בעתיד כבעל הדירה? סיווג פעולתו של חיים X כהמחאת זכות, משחרר את חיים X כנותן המתנה מהאחריות לקיום החיוב על ידי הקבלן - החייב, ומעמיד את תמר, כמקבלת המתנה, בנעליו של חיים X - הנושה (ראו: ש' לרנר המחאת חיובים 212, 318; ע"א 379/79 גולדמן נ' מיכאלי פ"ד לה(4) 31, 38-42). לעומת זאת סיווג הפעולה כהתחייבות עתידית להעברת הקניין בדירה, לכשזה יגיע לידי חיים X, מותיר בידיו כנותן המתנה את הזכות לחזור בו מן ההתחייבות, אך בד בבד נותר חיים X חשוף לכל הסיכונים הכרוכים באותה התחייבות, על כל ההשלכות הנובעות ביחסיו עם תמר כמקבלת המתנה (ראו: ראבילו, חוק המתנה 354 והאסמכתאות הנזכרות שם). מנוסחו של תצהיר המתנה עולה כי חיים X 'רתם את העגלה לפני הסוסים', שכן התצהיר כולל הצהרה מצד חיים X כי הינו 'הבעלים של דירת מגורים...', בעוד אשר אין חולק כי לאמיתו של דבר לא היה חיים X, באותה עת, הבעלים של דירת תמר, כמשמעותה המשפטית של המילה 'בעלות', על פי סעיף 7 לחוק המקרקעין. זאת משום שבמועד חתימת תצהיר המתנה, ולמעשה עד עצם היום הזה, טרם נרשם הבניין כבית משותף והדירות שבו טרם נרשמו על שם בעלי הזכויות בהן. ניסוחו זה תצהיר המתנה נובע, קרוב לוודאי, מחוסר אבחנה באשר לדקויות המשפטיות הנוגעות לזכויות במקרקעין על פי חוק המקרקעין. עם זאת, יש בניסוח הדברים כמות שהוא בסעיף 1 לתצהיר המתנה, כדי ללמד על כוונותיו של חיים X להיפרד סופית, ולא בעתיד לבוא, מזכויותיו ביחס לדירה על פי חוזה הקומבינציה. כוונה זו נלמדת גם מלשונו של סעיף 2 לתצהיר המתנה בו נאמר: 'הנני נותן בזה את כל זכויותי בדירה לבתי - תמר...' לשון ההווה שבו נוקט הסעיף וכן הטוטאליות של ההעברה, מצביעים בעיני על כוונתו של חיים X להעניק לבתו באופן סופי מתנה מוגמרת. תמיכה נוספת למסקנה זו ניתן למצוא בכך שעוד קודם לחתימת תצהיר המתנה מסר חיים X את החזקה בדירה לבתו תמר, שמסרה אותה לבתה וחתנה. חיים X אף חתם, לאחר מסירת החזקה ולפני חתימת תצהיר המתנה, על ייפוי כח בלתי חוזר לטובת תמר, על מנת לאפשר ביצוע כל הפעולות הנדרשות בשמו ובמקומו לצורך העברת הדירה ללא תמורה לתמר. נוכח כל האמור לעיל, נראה כי חיים X אכן התכוון להמחות לבתו תמר לאלתר, את כל הזכויות שהיו בידיו באותה העת ביחס לדירה, על פי חוזה הקומבינציה באופן ההופך את תמר לבעלת דברים כלפי הקבלן, בעוד שהוא - חיים X - יוצא מן התמונה בכל הנוגע לזכויות אלה. ההסדר הנורמטיבי שבו מעוגנת מתנה מסוג זה הוא, כאמור, ההסדר שבחוק המחאת חיובים התשכ"ט-1969 (ראו: ש' לרנר "המחאת חיובים", דיני חיובים - חלק כללי (עורך: ד' פרידמן, תשנ"ד) 24, 87). לחיים X עמדה, כנושה של הקבלן, זכות אובליגטורית להירשם כבעלים של דירת תמר. זכות זו המחה חיים X ללא תמורה, לבתו תמר. בפנינו, אפוא, הקנייה שלמה ומוגמרת - 'מתנה לאלתר' - של הזכות האובליגטורית האמורה, ממנה לא היה חיים X רשאי לחזור בו, כפי שהתיימר לעשות במכתב הביטול אותו שלח לתמר ביום 26.5.95. מכתב הייחוד 11. משקבענו כי חיים X המחה לתמר את הזכות האובליגטורית שהייתה לו ביחס לדירת תמר על פי חוזה הקומבינציה, יש לבחון מה מעמדו של בנק ירושלים כלפי תמר ביחס למתנה זו. בית משפט קמא לא נזקק לסוגיה זו נוכח המסקנות אליהן הגיע. כזכור, קיבל בנק ירושלים מידי חיים X, בטרם נחתם תצהיר המתנה, שתי התחייבויות לרישום משכנתא לטובתו בגין הלוואות שנתן לחיים X ולבן ציון. התחייבויות אלה התייחסו לזכויותיו של חיים X במקרקעין ובכללן, בין היתר, דירת תמר (ראו: עמית, קומבינציה 601). אין חולק כי ההתחייבויות ניתנו לבנק בטרם נחתם תצהיר המתנה וכן אין חולק כי בגין התחייבויות אלה נרשמו לטובת הבנק שתי הערות אזהרה, אף זאת בטרם נחתם תצהיר המתנה. לכאורה, כפופות, אפוא, זכויותיה של תמר בדירה להתחייבויות הקודמות בזמן, שניתנו לבנק, כאמור. אלא, שבמענה לטענה זו, מפנים המערערים אל מכתב הייחוד, אשר ניתן על-ידי בנק ירושלים ביום 15.3.1993 וזו לשונו: הריני לאשר בקשתכם לרשום את המשכנתאות בגין 2 (שתי) ההלוואות הנ"ל על הדירה השייכת לך בקומה הרביעית (צד מזרח) בבניין שנבנה בפינת הרחובות הקוצרים-ויצמן, הרצליה [דירת נינה]. למען הסר ספק אנו מאשרים כי המשכנתאות לא תירשמנה על הדירה הנמצאת בקומה הראשונה (צד מזרח) באותו בנין. דירה על שם יעקוב לוי [דירת בן-ציון]. לטעמם של המערערים, מחריג המכתב את דירת תמר, כמו גם את דירת בן ציון, מן ההתחייבויות שניתנו לטובת בנק ירושלים, כבר במועד חתימת המכתב, באופן המייחד את הערות האזהרה לדירת נינה בלבד. מנגד, טוען בנק ירושלים כי הסכמתו לשחרר את דירת תמר ודירת בן ציון מן ההתחייבויות לרישום משכנתא מתייחסות לעתיד לבוא ולטענתו, כל שנאמר במכתב הייחוד הוא כי לכשתירשם לטובתו משכנתא על דירת נינה, די יהיה בשיעבודה של דירה זו להבטחת פירעון ההלוואות. לשונו של מכתב הייחוד מאפשרת את שני הפירושים כאחד ואין בה כדי להטות את הכף לטובת איזה מהם. הנסיבות האופפות את הוצאתו של מכתב הייחוד, אשר יכולות היו להוות כלי פרשני באשר לתוכנו, לא הובררו די צורכן בעת שמיעת הראיות בפני בית משפט קמא. אולם, מכתב ששלח עו"ד פולמן, כשנה וחצי לאחר שנחתם מכתב הייחוד, יש בו בהחלט כדי לשפוך אור על פירושו הנכון, כפי שנתפס גם בעיני בני משפחת X. וכך נאמר במכתבו הנ"ל של עו"ד פולמן, מוצג לה' למוצגי המערערים: באם לא תהיה [דירת נינה] כאמור, ע"ש חיים X, לא ייתן הבנק את הסכמתו לייחוד הערות וימנע בכך את רישום הבית המשותף. ההתייחסות אל הסכמת הבנק לייחוד ההערות בלשון עתיד, תומכת באופן מובהק בגירסתו של בנק ירושלים לפיה לא התכוון מכתב הייחוד לשחרר את דירת תמר ודירת בן ציון מן ההתחייבות לרישום משכנתא אלא לכשתירשם, אם תירשם, משכנתא על דירת נינה להבטחת פירעון ההלוואות. תמיכה נוספת לאותה מסקנה ניתן למצוא במכתבו של בנק ירושלים, אשר נשלח ללשכת רישום המקרקעין בנתניה באותה תקופה (מוצג לו' למוצגי המערערים), בו מתייחס הבנק ישירות למכתב הייחוד ומדגיש: '...ברצוננו לציין כי ייחוד הערות האזהרה כמפורט במכתב הייחוד תקף רק במקרה והמשכנתא תחול על [דירת נינה]. אשר על כן אין לפעול על פי מכתב הייחוד קודם לרישום המשכנתא לטובת מרשינו על הדירה'. מתוך המכתבים שצוטטו לעיל, עולה גרסה עקבית של בנק ירושלים באשר לתוקפו העתידי של מכתב הייחוד, המתנה את הייחוד בכך שהמשכנתא על דירת נינה תירשם בפועל. גרסה זו אף מתיישבת עם העקרון הפרשני לפיו, בהיעדר סיבה ראויה, וכזו לא הוצגה בפנינו, אין לייחס לבנק כגוף מסחרי, חתימה על מסמכים הנוגדים את האינטרס הכלכלי שלו. אשר על כן, נראה לי כי אין לפרש את מכתב הייחוד כמסמך המצמצם, כבר במועד נתינתו, את היקף התפרשׂוּתן ותחולתן של הערות האזהרה הרשומות לטובת בנק ירושלים על זכויותיו של חיים X במקרקעין. הפועל היוצא מכך הוא כי זכויותיו של בנק ירושלים בדירת תמר קודמות לזכויותיה של תמר. קדימות זו קמה נוכח העובדה כי ההתחייבויות לרישום משכנתא, שניתנו לבנק ירושלים ובגינן אף נרשמו שתי הערות אזהרה, קודמות בזמן לתצהיר המתנה. לפיכך, כפופה המתנה שהוענקה לתמר על ידי חיים X להערות האזהרה הרשומות לטובת בנק ירושלים. כפיפות זו ממשיכה ללוות את 'דבר המתנה' גם ביחסים שבין בנק ירושלים ובין בתה וחתנה של תמר, אליהם העבירה תמר במתנה את הזכויות שקיבלה מאביה, והיא חלה גם כלפי בנק טפחות, אשר ממנו נטלו תמר, בתה וחתנה הלוואה, ולטובתו רשמו הערת אזהרה נוספת על זכויותיו של חיים X במקרקעין, בגין התחייבות לרישום משכנתא בעתיד. דירת נינה 12. אשר לקביעתו של בית משפט קמא לפיה בוטל ההסכם בין אריה X לחיים X בעניין דירת נינה, בשל אי תשלום מלוא התמורה. מדובר בקביעה עובדתית הנסמכת, בעיקרה, על תצהירו של חיים X ועל תצהירה של שרה, אלמנתו של אריה, ולא מצאנו כי הממצאים והקביעות העובדתיות של בית משפט קמא בעניין זה באים בגדר אותם מקרים חריגים וקיצוניים בהם תתערב ערכאת הערעור בממצאי עובדה. סוף דבר 13. בשל הנימוקים המפורטים לעיל, אני מציעה לקבל את הערעורים שבפנינו, ולקבוע כי חיים X אכן העניק לבתו תמר 'מתנה לאלתר', בהמחותו לה את זכויותיו האובליגטוריות בדירת תמר, מתוקף חוזה הקומבינציה. עוד יש לקבוע כי בהיותה 'מתנה לאלתר', לא היה חיים X רשאי לחזור בו ממנה ומכתב הביטול, אין לו תוקף. עם זאת, הזכויות שהוענקו לתמר בדירת תמר, כפופות להתחייבויות לרישום משכנתא, אשר ניתנו על ידי חיים X לבנק ירושלים, בגינן נרשמו הערות אזהרה לטובת הבנק, קודם להענקת המתנה לתמר. לבסוף אני מציעה לדחות את הערעורים ככל שהם מתייחסים לקביעותיו של בית משפט קמא בעניין דירת נינה. בנסיבות העניין ונוכח התוצאה אליה הגעתי, אני סבורה כי אין לעשות צו להוצאות בערכאתנו. ש ו פ ט ת הנשיא א' ברק: אני מסכים. ה נ ש י א השופטת א' פרוקצ'יה: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק-דינה של השופטת א' חיות. מקרקעיןמתנהמתנה במקרקעין