קראו דוגמא מהפסיקה בנושא התנגדויות לתכנית מתאר מקומית מפורטת: 1.לפנינו גלגול שני של התדיינות בשתי עתירות שהדיון בהן אוחד. הגלגול הראשון של ההתדיינות הסתיים בפסק דין שניתן על ידי ביום 7.2.07. העותרים ערערו על פסק הדין לבית המשפט העליון. ביום 17.10.07 החליט בית המשפט העליון לקבל את הערעור באופן חלקי ולהחזיר את הדיון לבית משפט זה לשתי מטרות: האחת, "כדי להכריע בטענות המערערים הנוגעות להחלטה לאשר את תכנית המתאר"; השניה, על מנת שהצדדים יוכלו "לטעון גם לשאלה הנוגעת להערת בית המשפט קמא בסיפא של פסק הדין כי למרות שלא ניתנה למערערים הרשות לפנות לוועדת הערר, שמורה להם הזכות להגיש עתירה נוספת לאחר קבלת החלטת ועדת הערר בפרשה האחרת התלויה ועומדת בפני הוועדה". 2.ואלו עיקרי העובדות הצריכות לעניין: העותרים הגישו התנגדויות לתכנית מתאר מקומית מפורטת מס' 10273 (להלן - התכנית). התכנית מתייחסת למגרש בשטח של 1,079 מ"ר השוכן בפינת הרחובות המעפילים ואהרוני בירושלים. המגרש מורכב משתי חלקות, שאוחדו בתכנית למגרש אחד. המצב התכנוני הקודם (על פי תכנית המתאר לירושלים מס' 62) אפשר להקים על כל אחת משתי החלקות בנין בן 3 קומות בגובה מרבי של 12.5 מטרים, בהיקף שטחים עיקריים בשיעור של 75% משטח המגרש, ובתכסית של 25%. התכנית מגדילה את היקף הבניה לכדי 7 קומות מגורים (עם שתי נסיגות פנימה), קומה טכנית מעליהן, ושתי קומות תת-קרקעיות המיועדות לחניה ולמחסנים. מספר יחידות הדיור על פי התכנית הנו 13, כל יחידה בשטח של כ-200 מ"ר בתוספת שטחי שירות. סך שטחי הבניה העיקריים על פי התכנית מגיע כדי כ-235% משטח המגרש, וסך שטחי השירות כדי כ-148% ממנו. 3.ועדת המשנה הנקודתית של הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים החליטה ביום 13.11.05 להפקיד את התכנית להתנגדויות כפוף למספר תנאים, בהם הפחתת מספר הקומות ל-7 (העליונה בנסיגה של 3 מטרים פנימה) ושינוי קווי הבנין. העותרים, המתגוררים בבנינים הסמוכים למגרש, הגישו התנגדויות לתכנית. ההתנגדויות נשמעו ביום 29.6.06 בפני ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית (המשיבה 1). במהלך הדיון הבהירה יוזמת התכנית (המשיבה 4) כי היא מפחיתה את מספר יחידות הדיור המרבי שייבנו במגרש ל-13 (במקום 15). ועדת המשנה דחתה את ההתנגדויות בעניין מספר הקומות, קיבלה באופן חלקי את ההתנגדויות בעניין גובה הבנין, והורתה על הנמכתו ב-2 מטרים (באמצעות הנמכת גובה כל קומה). כן התקבלו באופן חלקי התנגדויות בענינים נוספים. התנגדויות בענינים אחרים נדחו. ועדת המשנה קבעה עוד כי תכסית הבניה העל-קרקעית תעמוד על 43%. בנוגע להגדלת היקף הבניה שבתכנית ציינה הוועדה בהחלטתה כי לדעתה "תוספת של 13 יח"ד לאזור לא תעמיס על הרחובות, ובנוסף התכנית תואמת את מדיניות הועדה בנושא ציפוף העיר". העותרים ביקשו מיושבת-ראש הוועדה המחוזית (המשיבה 2) רשות לערור על החלטת ועדת המשנה בפני המועצה הארצית לתכנון ולבניה. יו"ר הוועדה המחוזית דחתה את הבקשה וציינה בהחלטתה כי מדיניות הציפוף בה נוקטת הוועדה המחוזית נשענת על מדיניות ארצית כפי שבאה לידי ביטוי בתכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור מס' 35 (תמ"א 35). משכך, פורסמה ברשומות ביום 23.10.06 הודעה על אישור התכנית. 4.העותרים תקפו במסגרת שתי העתירות הן את החלטת ועדת המשנה להתנגדויות והן את החלטת יו"ר הוועדה המחוזית שלא להרשות להם לערור על החלטת ועדת המשנה. בפסק הדין מיום 7.2.07 נדחה ראש העתירות המכוון נגד אי-מתן רשות הערר. לעומתו, ראש העתירות התוקף את החלטת ועדת המשנה להתנגדויות נמחק, תוך שמירת זכותם של העותרים לשוב ולהתדיין בנוגע לתכנית בפני הוועדה המחוזית ובפני בית המשפט. התדיינות חוזרת זו, כך נפסק, תוכל להתקיים לאחר שהמועצה הארצית לתכנון ולבניה תיתן החלטה בערר שהוגש לה ברשות על ההחלטה אחרת של ועדת המשנה להתנגדויות העוסקת במגרש סמוך למגרש נשוא העתירות. התכנית שהוגשה לגבי אותו מגרש מעוררת אף היא, כמו העתירות שלפנינו, את סוגיית מדיניות הציפוף והבניה לגובה בירושלים, ובעטייה של סוגיה זו ניתנה שם רשות הערר. 5.בית המשפט העליון לא קיבל את ערעור העותרים נגד דחיית בקשתם לרשות ערר למועצה הארצית. הערעור התקבל בנוגע למחיקת אותו חלק של העתירות התוקף את החלטת ועדת המשנה להתנגדויות לאשר את התכנית. המחיקה בוטלה, והדיון הוחזר לבית משפט זה לצורך הכרעה בטענות העותרים נגד אישור התכנית. 6.לאחר מתן פסק הדין של בית המשפט העליון החליטה ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לדחות את הערר הנזכר בנוגע לציפוף ולבניה לגובה במגרש הסמוך (ערר 8/07, החלטה מיום 16.12.07). 7.בפי העותרים שלוש טענות נגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות לאשר את התכנית. בטענות אלו יש לדון על פי פסק דינו של בית המשפט העליון. הטענה הראשונה היא שהשימוש של ועדת המשנה במדיניות ציפוף הבניה בירושלים כנימוק לאישור התכנית, חורג ממתחם הסבירות ואיננו מידתי. לטענת העותרים, גם אם נניח כי יש מקום למדיניות הציפוף, עדיין החלתה צריכה להתבצע בשכונות חדשות ובאזורים בלתי-מבונים, ולא באזור מבונה ומאוכלס בבנינים בני 3 עד 4 קומות, כמו האזור בו מצוי המגרש נשוא התכנית. הגדלה כה משמעותית של נפח הבניה ושל מספר הקומות במגרש בודד כזה איננה סבירה ואיננה מידתית גם כשהיא נסמכת על מדיניות הציפוף, משום שהיא פוגעת באיכות המגורים ובערך הדירות של הדיירים בבנינים הסמוכים. דיירים אלה רכשו את דירותיהם על יסוד המצב התכנוני שקדם לתכנית, לפיו נקבע לאזור מרקם תכנוני שונה בתכלית מהמרקם המתבטא בנפח הבניה ומספר הקומות שבתכנית. הטענה השניה היא שהסתמכות ועדת המשנה על מדיניות הציפוף גורמת למצב בלתי-תקין של אי-וודאות תכנונית. מדיניות זו, טוענים העותרים, אינה מעוגנת בתכנית בעלת תוקף מחייב לפי דיני התכנון והבניה. יישומה בפועל על ידי הוועדה המחוזית נעשה באורח שונה ממקרה למקרה ובלא שנקבעו מראש תבחינים מוגדרים להפעלת המדיניות באזורים השונים של מרחב התכנון בירושלים. כתוצאה מכך לא ניתן לחזות מראש את היקף וגובה הבניה העשויים להיות מאושרים במגרש פלוני, אף אם קיימת לגביו תכנית תקיפה המסדירה נושאים אלה, ולא ניתן לתכנן בצורה מושכלת מהלך של רכישת דירה. נמצא כי זכות הקנין נפגעת באופן קשה. בהקשר זה טוענים העותרים כי הסתמכות הוועדה המחוזית על המדיניות הארצית בדבר ציפוף הבניה, כפי שזו באה לידי ביטוי בתמ"א 35, אינה מסלקת את חוסר הוודאות. כך, משום שתמ"א 35 קובעת בעצמה טווח גמיש של מספר יחידות הדיור (בין 12 ל-24 יחידות דיור לדונם בירושלים), ובכל מקרה אינה מכילה הוראות בדבר אופן ציפוף הבניה במגרש בודד המוקף סביבה בנויה ומאוכלסת. הטענה השלישית היא שוועדת המשנה לא התייחסה בהחלטתה לשתי חלופות שהציגו בפניה העותרים לבניה המוצעת בתכנית. לטענת העותרים, חלופות אלה משיגות את אותה תוצאה של התכנית - היינו: בניית 13 יחידות דיור במגרש - בדרך שפגיעתה בהם פחותה בהרבה. החלופה הראשונה היא הקמת בנין אחד בן 4 קומות בכל המגרש, כשכל קומה מכילה 3 דירות בשטח של 130 מ"ר כל אחת. החלופה השניה היא הקמת שני בנינים במגרש (בנין בכל חלקה עם רווח ביניהם) בגובה של 3 עד 4 קומות כל אחד. בדרך זו ניתן להקים 12 יחידות דיור, ואף למעלה מכך, על גבי תכסית של כ-50% מהמגרש השלם. תוספת התכסית בהשוואה לתכסית שנקבעה בתכנית (43%) הנה, לדעת העותרים, שולית ובטלה בשישים מול הפגיעה בהם ובמרקם הסביבתי כתוצאה מהקמת הבנין הגבוה, המאסיבי והחורג שאושר בתכנית. הימנעות ועדת המשנה מלהתייחס בהחלטתה לחלופות אלה, ובכלל זה לנמק מדוע לא ראתה לנכון לאמצן, מהווה לדעת העותרים הפרה של חובת הוועדה על פי עקרון המידתיות לבחור בפיתרון שפגיעתו בזכות הקנין שלהם הנה הפחותה ביותר. 8.מהטעמים שיבוארו להלן לא מצאתי באף לא אחת מטענות אלה עילה להתערבות בית המשפט בהחלטת ועדת המשנה להתנגדויות לאשר את התכנית. 9.הנקיטה במדיניות ציפוף הבניה לא נעשתה על ידי ועדת המשנה בחלל ריק. מדיניות זו מהווה נדבך מרכזי בתמ"א 35, שאושרה על ידי ממשלת ישראל בסוף שנת 2005, ואשר שמה לה בין היתר למטרה "מתן מענה תכנוני לצרכי הבנייה והפיתוח של מדינת ישראל, תוך הכוונת עיקר הפיתוח למרקמים העירוניים וצמצום תופעת הפרבור". זאת באמצעות "שיפור המרחב העירוני תוך חידוש הדרגתי שלו" שאחד מהיבטיו הוא "בנייה בצפיפויות גבוהות יחסית" (סעיפים 3(א) ו-3(ז) לתמ"א 35). על מנת לקדם מטרה זו קובע סעיף 12.2.1 לתמ"א 35 כי "תכנית מקומית לתוספת שטח לבינוי המייעדת שטח למגורים תופקד רק אם הצפיפות הממוצעת למגורים (נטו) באותו שטח לא תפחת מהקבוע בלוח מס' 1, ולא תעלה על כפל הצפיפות הקבועה בלוח מס' 1". לוח מס' 1 קובע צפיפות מינימלית לכל נפה ברחבי הארץ. לירושלים ולתל-אביב נקבעה הצפיפות המינימלית הגבוהה ביותר של 12 יחידות דיור לדונם. לפיכך הצפיפות המותרת בערים אלו (כפוף לחריגים המנויים בסעיף 12.2.2, שאינם מענייננו) הנה בין 12 ל-24 יחידות דיור לדונם. אמנם מגבלה זו אינה חלה במישרין על התכנית שלפנינו: ראשית, תכנית זו אינה "תכנית מקומית לתוספת שטח לבינוי" המוגדרת בסעיף 5 לתמ"א 35 כ"תכנית מקומית המשנה את ייעודו של שטח שאינו מיועד לבינוי לשטח המיועד לבינוי", שהרי החלקות עליהן חלה התכנית מיועדות מזה שנים רבות לבניה. שנית, הממשלה אישרה את תמ"א 35 זמן קצר לאחר החלטת ועדת המשנה הנקודתית להפקיד את התכנית. לפיכך חל על התכנית סעיף 17.3 לתמ"א 35, לפיו "... תכנית שהוחלט על הפקדתה לפני תחילתה של תכנית זו, רשאי מוסד תכנון לאשרה או להפקידה, לפי העניין, אף אם אינה תואמת הוראות תכנית זו ובלבד שקיים בה דיון נוסף ונימק את החלטתו". ועדת המשנה להתנגדויות לא הייתה מחויבת אפוא לאשר במסגרת התכנית לפחות 12 יחידות דיור. יחד עם זאת, ועדת המשנה רשאית הייתה להדריך את עצמה בעקרונות הציפוף המקופלים בתמ"א 35 ולאשר סדר גודל כזה של יחידות דיור, גם בהעדר חובה לעשות כן, וגם במסגרת אישור תכנית המשנה תכנית מתאר מקומית קודמת (ראו דברי ההסבר לתמ"א 35 לפיהם ההוראה בדבר צפיפות מינימלית חלה גם על "תכניות שינוי לתכניות מתאר מקומיות"). לא כל שכן שוועדת ההתנגדויות רשאית הייתה לעשות כן בשים לב לכך שבמסגרת עבודות ההכנה המתבצעות בשנים האחרונות לקידום תכנית מתאר חדשה לירושלים (הידועה בשם "תכנית מתאר ירושלים 2000"), מסתמנת מגמה לכלול בה הוראות בדבר ציפוף הבניה באזורים הבנויים הקיימים, וזאת כאחד מאמצעי המענה למחסור המשמעותי ביחידות דיור בירושלים התורם להגירה השלילית מהעיר (ראו דו"ח מס' 4 של צוות ההכנה; נספח מש/1 לכתב התשובה של המשיבות 1-2). שתי האפשרויות - הן החלת עקרונות הציפוף של תמ"א 35 על התכנית דנן והן אי-החלת עקרונות אלו - מצויות בתוך מתחם הסבירות. ממילא אין מקום להתערבות של בית המשפט בבחירתה של ועדת התכנון באחת מבין האפשרויות. הלכה פסוקה ומושרשת היא כי "הסמכות לתכנון הופקדה בידיהם של גופי התכנון המנויים בחוק, ובמרחב שיקול הדעת הניתן להם, ועל יסוד הנחה שפועלים הם בתום לב ובמידה ראויה של סבירות, רשאים ומוסמכים הם אותם גופים לנוע כרצונם ועל-פי שיקול דעתם... בעולם התכנון רבות הן הדעות ורבים הם חילוקי הדעות וההשקפות... לא נכניס ראשנו בכל אלה, ולו מן הטעם שאין אנו רואים עצמנו כשירים וראויים להכריע בקונצפציות ובדוקטרינות של תכנון" (בג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נ(3) 441, בעמ' 446, 468). ועוד נאמר: "בית המשפט, בין בית המשפט הגבוה לצדק ובין בית המשפט לעניינים מינהליים, איננו מוסד תכנון עליון העומד מעל מוסדות התכנון השונים המנויים בחוק, על כן לא יתערב בית המשפט בהחלטות תכנוניות, אלא אם נתגלה פגם דיוני המצדיק התערבות, ולא יחליף את שיקול דעתה של הרשות המוסמכת וישים תחתיו את שיקול דעתו שלו, אלא אם ההחלטה נגועה בחוסר סבירות קיצונית או בפגם דומה" (בג"ץ 10242/03 מילובלובסקי נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נח(6) 673, 679). ההחלטה האם להחיל את מדיניות הציפוף גם על תכניות שאינן כפופות באופן רשמי לתמ"א 35, הופקדה בחוק בידי מוסדות התכנון. מוסד התכנון הרלוונטי במקרה זה - הוועדה המחוזית - ביסס את החלטתו על שיקולים תכנוניים מובהקים, המצויים בגדרי סמכותו ובתוך מתחם הסבירות. לכן אין מקום להתערב בהחלטה זאת. 10.דברים אלה נכונים למרות שהתכנית עוסקת במגרש יחיד המצוי בתוך אזור מבונה. הגבלת גובה הבניה באזור זה ל-3 עד 4 קומות אינה נובעת מנורמה תכנונית עדכנית אלא מתכנית המתאר לירושלים מס' 62, שאושרה לפני קרוב ל-50 שנה (בשנת 1959). ברבות השנים עודכנה תכנית היסטורית זו באופן נקודתי באמצעות אלפי תכניות שהגדילו את נפח וגובה הבניה בשטחים רבים ברחבי העיר. דרך נקודתית זו שימשה בין היתר להקמת בנינים בני 8 קומות בהמשכו של רחוב המעפילים, בו שוכן המגרש נשוא העתירות. בדרך זו גם אושרה בניה של 13 קומות בתכנית (מס' 6127א) העוסקת במגרש המצוי בקרבת מקום. באמצעות אותה דרך הוגשה לאחרונה תכנית (מס' 7411א) להוספת שתי קומות לשני בנינים ברחוב אהרוני (שבקצהו שוכן המגרש נושא העתירות) על מנת להגביהם מ-5 ל-7 קומות. בבואה לשקול האם לאשר את התכנית, רשאית הייתה ועדת המשנה להתנגדויות לייחס משקל משמעותי לאופי הדינאמי של הליכי התכנון המודרניים ולתפיסתם ככלי המיועד לשרת את צרכי החברה המשתנים ולהבטחת אינטרסים ארוכי טווח תוך צפיית פני עתיד והימנעות מקיפאון תכנוני (ראו בג"ץ 2920/94, לעיל, בעמ' 454-455; עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע, לא פורסם, מיום 7.12.06, פסקאות 38-39). לנגד עיני הוועדה ניצבו דבריה של מהנדסת העיר ירושלים, שתמכה בתכנית והבהירה כי "מגרש ריק כזה בשוליים אומנם של שכונה [יותר] לשימור אבל לא בתוכה, זה הזדמנות נדירה לכל מה שאנו קוראים ציפוף העיר" (עמ' 65 לפרוטוקול הוועדה מיום 29.6.06). אכן, מגרשים פנויים, שלא לדבר על פינתיים, בליבו של אזור מגורים מבוקש בירושלים, שאף מאפשרים פתרונות חניה תת-קרקעיים, אינם מרובים. שיקול הדעת התכנוני המופקד בידי ועדת המשנה להתנגדויות מאפשר לה להחיל את מדיניות הציפוף גם על מגרשים כאלה ולא רק על מגרשים באזורים לא מבונים. שוב: ועדת המשנה אינה חייבת לעשות כן, ואילו הייתה בוחרת שלא לאפשר ציפוף בניה במגרש דוגמת המגרש הנדון, קרוב לוודאי שבית המשפט היה נמנע מלהתערב גם בהחלטה כזאת, בהיותה מצויה בתוך מתחם הסבירות. אולם באותה מידה נכון הצד השני של המטבע: החלטה להחיל את מדיניות הציפוף גם על מגרש המוקף בבניה לא צפופה ולא גבוהה, אף היא החלטה סבירה שאין לבית המשפט עילה להתערב בה. 11.סבירות ההחלטה הנה פועל יוצא מהאיזון שנערך בין האינטרסים השונים. מכוחה של חובת הסבירות - ובכלל זה חובת המידתיות - מחויבת ועדת התכנון להימנע מאישור בניה צפופה בתוך המרחב העירוני באופן הכרוך בפגיעה חמורה יתר על המידה באינטרסים של בעלי מבנים שכנים. הוועדה המחוזית עמדה בחובה זו, והתחשבה גם באינטרסים של השכנים. התחשבות זו הובילה למספר שינויים מהותיים בתכנית המאושרת בהשוואה לתכנית שהציעה מלכתחילה יוזמת התכנית, המשיבה 4. התכנית המקורית דיברה על מבנה בן 9 קומות בנוסף לקומה טכנית (עשירית) ולחניון תת-קרקעי. שטחי הבניה מעל הקרקע שהתבקשו היו 3,449 מ"ר. ועדת המשנה הנקודתית קיצצה מתכנית זו קומות ושטחים כתנאי להפקדתה. עוד בתחילת הדרך קיבלה הוועדה הנקודתית את המלצת הוועדה המקומית והורתה על ביטול קומה אחת ועל צמצום שטח שתי הקומות העליונות (השביעית והשמינית) על ידי נסיגתן פנימה. כמו כן שונו קווי הבנין שהוצעו בתכנית המקורית, ובוטלה גינה פנימית שתוכננה במקור בין חלקי הבנין (החלטת הוועדה הנקודתית מיום 5.7.05). לאחר מכן ביטלה הוועדה הנקודתית קומה נוספת (השמינית) בקובעה "כי 8 קומות באזור זה הינו בינוי חריג" (החלטה מיום 13.11.05). באותה הזדמנות צומצמה הקומה השביעית באמצעות נסיגות הן בחזיתות האחוריות והן בחזיתות הקדמיות, בנוסף לנסיגה שהוצעה מלכתחילה בין הקומה הרביעית לבין הקומות החמישית והשישית. לאחר שמיעת ההתנגדויות לא הסתפקה ועדת המשנה להתנגדויות בצמצומים אלה עליהם הורתה ועדת המשנה הנקודתית, והוסיפה צמצומים משלה: גובה הבנין הונמך בכמעט 2 מטרים באמצעות הנמכת כל אחת מהקומות; מספר יחידות הדיור הוקטן מ-15 ל-13; קווי הבנין צומצמו עוד יותר כך שהמרחק בינם לבין הבנינים הסמוכים הוגדל; שטחים עיקריים הומרו לשטחי שירות; ונקבע כי הבניה תתבצע בהינף אחד. תודות לכל השינויים הללו הופחתו כלל שטחי הבניה העל-קרקעית בתכנית המאושרת והועמדו על 2,583 מ"ר לעומת 3,449 מ"ר בתכנית המקורית. שטחי הבניה התת-קרקעית צומצמו אף הם במידה ניכרת. כל השינויים הללו מצביעים על התחשבות מצד הוועדה המחוזית גם באינטרסים של דיירי הבנינים השכנים ובדאגתה של הוועדה לכך שפגיעתה של התכנית בדיירים אלה, כתוצאה ממידות ומנפח הבניה החדשה, תשמור על פרופורציה ראויה בין יתרונות התכנית (במישור של קידום תכליות מדיניות הציפוף) לבין צרכי השכנים. אמנם העותרים סבורים כי התיקונים שבוצעו בתכנית אינם מספיקים, וכי גם לאחריהם הפגיעה בהם עולה על גבול המותר. אכן זוהי תחושתם הסובייקטיבית של העותרים. אולם נקודת המבט הבוחנת את חוקיות ההחלטה אינה רואה את חזות הכל בנקודת המבט של השכנים אלא משקיפה בראייה אובייקטיבית וארוכת טווח על היחס שבין מידת הפגיעה בשכנים לבין התועלת החברתית, הכלכלית והסביבתית הגלומה בציפוף הבניה במגרש פינתי ריק באזור מבוקש ומרכזי בירושלים, המשופע בשירותים ציבוריים, שאינו מיועד לשימור, ואף אינו משקיף אל העיר העתיקה. ראיית-על שכזו הובילה את הוועדה המחוזית, על יסוד הניסיון והמיומנות של חבריה בתחום התכנון, למסקנה המוכנה להשלים עם יתרת הפגיעה בשכנים לאחר הקיצוצים שבוצעו בתכנית. מלאכת האיזון הופקדה בחוק בידי ועדת התכנון ולא בידי בית המשפט. לא מצאתי כי הצבת נקודת האיזון במיקום שנבחר על ידי הוועדה, אף שאין הוא המיקום היחיד הבא בחשבון, מצויה מחוץ למתחם הסבירות. 12.טענת העותרים בדבר פגיעת התכנית בערך דירותיהם ובדבר הסתמכותם על המצב התכנוני הקודם בעת רכישת הדירות, אינה מצביעה אף היא על פגם בהחלטת הוועדה המחוזית, לא כל שכן פגם המסוגל להוביל להתערבות שיפוטית. חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, אינו אדיש לפגיעה כלכלית הנגרמת לבעליהם של מקרקעין הגובלים בתחום התכנית. סעיף 197 לחוק מאפשר, כידוע, לבעלים של מקרקעין כאלה לתבוע פיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה. זוהי התרופה הרגילה והטבעית לפגיעה בערכם של מקרקעין גובלים, ולא הימנעות מאישורה של תכנית פוגעת. מכל מקום, בצדק ציינה בהחלטתה ועדת המשנה להתנגדויות כי העותרים לא הציגו בפניה חוות דעת מקצועית המראה כי כתוצאה מהתכנית צפויה לדירותיהם ירידת ערך החורגת מתחום הסביר שעה שמדובר בשכונה עירונית בנויה. הדבר מתקשר לטענת ההסתמכות של העותרים. אדם הרוכש דירה באזור עירוני לא יוכל להישמע בטענה המבקשת למנוע בשמו של עקרון ההסתמכות את שינוי המצב התכנוני ששרר בעת הרכישה. "אין לעותר זכות קנויה כי לא יערך שינוי יעוד במקרקעין הסמוכים למתחם מגוריו, כל עוד השינוי מתבצע, כדין ועל פי הוראות חוק התכנון והבנייה" (עת"מ (ת"א) 1449/02 יעקובוביץ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה במחוז מרכז, לא פורסם, מיום 13.5.03). כשם ש"כל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון, בצד התועלת הצומחת לו ולאחרים מרשת הכבישים, גם את הרעש והזיהום הנגרמים על-ידי המכוניות... גם אם נסלל כביש בפאתי העיר מכוח תכנית חדשה" (ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' ברעלי, פ"ד מט(1) 463, 482), כך גם כל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון כי תמורות חברתיות, כלכליות, סביבתיות ואחרות עשויות להוביל לאישור תכנית חדשה שתגדיל את נפח וגובה הבניה באזור מגוריו, שהרי "דין התכנון הינו דין דינמי" (בג"ץ 2920/94, לעיל, בעמ' 454). הדבר נכון במיוחד כאשר המצב התכנוני ששרר בעת רכישת הדירה נסמך על תכנית מתאר מיושנת, שברבות השנים עברה אלפי שינויים נקודתיים בכל רחבי העיר, באופן המקשה עד מאד לקבל טענת הסתמכות על כך שאותה תכנית תהיה חסינה משינוי דווקא בחלקות הסמוכות לבתי העותרים. 13.כאמור, ועדת המשנה להתנגדויות רשאית הייתה להחיל על התכנית בה עסקינן את מדיניות ציפוף הבניה הקבועה בתמ"א 35, בתורת עיקרון של מדיניות תכנונית, אף בהעדר תחולה כופה של תמ"א 35 לגבי תכנית זו. אין לקבל את טענת העותרים השוללת את החלת העיקרון בהעדר תכנית מתאר נוספת וספציפית למרחב התכנון של ירושלים, בה נקבעו תבחינים מוגדרים להפעלת מדיניות הציפוף באזורים השונים של העיר וניתנה התייחסות פרטנית לבניה המתבצעת במגרש בודד בתוך סביבת מגורים בנויה. תמ"א 35 מסתפקת בהוראות הקבועות בה בענין הצפיפות המותרת, ואינה דורשת מוועדות התכנון המחוזיות להכין או לאשר תכניות מתאר נוספות שיסדירו באופן רוחבי את סוגיית ציפוף הבניה בכל מחוז או בכל מרחב תכנון מקומי. הוראת הצפיפות בסעיף 12.2 לתמ"א 35 חלה במישרין על הפקדת תכנית מקומית - ובכלל זה תכנית מפורטת (ראו הגדרת "תכנית מקומית" בסעיף 5 לתמ"א 35) - וקובעת תנאים להפקדת תכנית כזאת מבחינת ציפוף הבניה (ראו גם שם בסעיף 6.3). תנאים אלה ישימים גם בלעדי ה"תיווך" של תכנית נוספת (מחוזית או מקומית) שתבוא בין תמ"א 35 לבין תכנית מקומית, אפילו היא נקודתית. אכן, כאשר תמ"א 35 ביקשה לחייב את ועדות התכנון המחוזיות והמקומיות ליזום תכניות לשם קידום מטרות תכנוניות שונות, הדבר נעשה במפורש (סעיף 14 לתמ"א 35). כדבר הזה לא נעשה לגבי מגבלות הציפוף, שרמת הפירוט בה הן מוסדרות בתמ"א 35 הנה גבוהה ומלווה בנתונים מספריים ספציפיים בגוף תכנית המתאר הארצית לגבי כל מחוז ונפה ברחבי הארץ. אמנם נתונים אלה אינם קובעים ערכים מוחלטים אלא מציבים גבולות של מינימום ומקסימום לצפיפות הבניה למגורים בכל אזור. אולם הטווח שגבולות אלה מותירים הנו מצומצם, ואינו יכול לעלות על כפל הצפיפות המינימלית. בגדריו של טווח מוגדר זה ראתה תמ"א 35 לנכון להותיר את שיקול הדעת בידי הוועדה המחוזית. הוועדה המחוזית מחויבת להפעיל את שיקול דעתה באופן ענייני וסביר, בהתאם למכלול שיקולי התכנון הנוגעים לענין. כמו כל שיקול דעת מינהלי, שיקולים אלה חייבים להיות גלויים, והם גם חשופים לביקורת שיפוטית. אולם מכאן ועד להטלת חובה על כל ועדה מחוזית להכין תכנית מתאר כללית שתפרט את שיקוליה, הדרך רחוקה. בחירתה של הוועדה המחוזית בשיעור המדויק של הצפיפות יכולה להיעשות גם במסגרת של תכנית נקודתית. מסגרת זו, שלפי החוק כרוכה בסדרה של הליכי שקילה ובקרה מוּבְנים, מבטיחה את שקיפות החלטת הוועדה המחוזית ואת האפקטיביות של הביקורת השיפוטית עליה. אם תכנית נקודתית מסוגלת לשמש מסד להחלת המדיניות של ציפוף הבניה אף בהעדר תכנית גבוהה בהיררכיה החלה במישרין על אותה תכנית נקודתית (פסקה 9 לעיל), לא כל שכן שבמסגרת תכנית נקודתית ניתן ליישם שיקולים הנוגעים לשיעור הציפוף המדויק אף בהעדר פירוט של אותם שיקולים בתכנית גבוהה יותר בהיררכיה. כך סבורה גם ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה, שבהחלטתה מיום 16.12.07 בערר 8/07 דחתה את הטענה בדבר חובת הוועדה המחוזית לקבוע בתכנית קריטריונים ברורים לענין ציפוף הבניה בכל אזור ואזור בעיר (סעיף 28 להחלטה). למעשה, דרישתם של העותרים לכך שמדיניות הציפוף בירושלים תעוגן בתכנית המתייחסת באופן ספציפי לבניה בשכונות קיימות, נובעת מטענתם כי יישום המדיניות בלא קיומה של תכנית כזאת פוגע באינטרס ההסתמכות של מי שרכש או מבקש לרכוש נכס מקרקעין באזור בנוי הנתון למשטר תכנון מסורתי של בניה לא גבוהה. התשובה לטענה זו כבר ניתנה לעיל, והיא שהסתמכות על ציפייה לקיפאון תכנוני אינה לגיטימית ואינה מסוגלת לבסס תביעה לסעד הנובע מאותה הסתמכות. זאת ועוד. במקרה שלפנינו הבניה שאושרה בסופו של דבר מכילה 13 יחידות דיור במגרש בן 1,079 מ"ר. מדובר אפוא בצפיפות המינימלית המותרת בירושלים לפי תמ"א 35 (12 יחידות דיור לדונם). אף שהגבלת מינימום זו אינה בעלת מעמד מחייב לגבי התכנית נשוא דיוננו, עדיין העמדת שיעור הצפיפות בהחלטת הוועדה המחוזית על רצפת המינימום של תמ"א 35 מחלישה למדי את טענת העותרים בדבר חוסר הוודאות בו הם שרויים באשר להיקף הבניה הצפויה במגרש ריק השוכן בתוך אזור מבונה. העותרים אינם מבקשים לרכוש כעת דירה ליד מגרש ריק שעתידו לוט בערפל ושאין ידוע איזו צפיפות מגורים תאושר לגביו, ככל שתאושר, בתוך הטווח המותר בתמ"א 35. העותרים רכשו את דירותיהם זה מכבר, והם כבר יודעים כי במגרש נשוא העתירות לא תתבצע בניה העולה על שיעור הצפיפות הנמוך ביותר הנקוב בתמ"א 35. 14.הטענה האחרונה של העותרים נגד אישור התכנית היא שוועדת המשנה להתנגדויות לא התייחסה בהחלטתה לשתי החלופות שהוצגו על ידם בפניה לבניה המוצעת בתכנית, על אף שאותן חלופות נועדו להקטין את פגיעת התכנית בהם. חלופות אלה לא פורטו בהתנגדויות שהגישו העותרים לוועדה המחוזית, ואף לא בחוות הדעת האדריכלית שצורפה להתנגדויות, אלא עלו במהלך הדיון שהוועדה קיימה בהתנגדויות ביום 29.6.06. עיון בפרוטוקול הדיון אינו מותיר ספק בכך שוועדת המשנה הייתה ערה לשתי החלופות. החלופה הראשונה אינה אלא הקטנה משמעותית של שטח הדירות בפרויקט (130 מ"ר במקום 200 מ"ר כל אחת) ועל ידי כך הנמכת הבנין ל-4 קומות. חלופה זו הוצגה בפני ועדת המשנה במהלך הדיון על ידי האדריכל מטעם העותרים, ועליה חזרו מרבית המתנגדים שטענו בפני הוועדה. בהחלטת הוועדה נאמר כי היא החליטה לאשר את התכנית בשל היותה "תואמת את מדיניות הוועדה בנושא ציפוף העיר". פירושה של מדיניות הציפוף איננו רק הגדלת מספר יחידות הדיור בכל בנין אלא גם הגדלת שטח הבניה, כפי שמאשרים העותרים בעצמם (בסעיף 6 לעת"מ 990/06 וסעיף 5 לעת"מ 1043/06). נמצא אפוא כי החלטת הוועדה מספקת הסבר לאי-קבלת החלופה הראשונה שהציעו העותרים: ההסבר הוא שחלופה זו כרוכה בהקטנה משמעותית של שטח הדירות, באופן שאינו עולה בקנה אחד עם מדיניות הציפוף. החלופה השניה, המדברת על הקמת שני בנינים נפרדים תוך הגדלת התכסית, לא הועלתה ביוזמת העותרים אלא נולדה במהלך חילופי דברים בין יו"ר ועדת המשנה לבין באת-כוח העותרים בעקבות שאלה של יו"ר הוועדה (עמ' 96-99 לפרוטוקול). לאחר שמיעת עמדת ב"כ העותרים באשר לחלופה זו הפנתה יו"ר הוועדה שאלה דומה ליוזם התכנית. הלה השיב כי החלופה איננה מעשית בשל הבעיה שהיא תיצור מבחינת מספר מקומות החניה והצורך בהגדלת התכסית. מדובר אפוא בניסיון של יו"ר הוועדה לבחון אפשרות של פתרון מוסכם, שלא נשא פרי. הוכחה לכך שלא מדובר בחלופה שהוצעה על ידי העותרים, מצויה בדבריה של ב"כ העותרים לוועדה, במהלך חילופי הדברים הנוגעים לחלופה השניה: "אני לא מתכננת ואף אחד לא ביקש ממני לתכנן" (עמ' 99 לפרוטוקול). לעומתה, מי שהנו מתכנן, היינו האדריכל מטעם העותרים, הציג בפני הוועדה רק את החלופה הראשונה. יהא הדבר אשר יהא, גם אם ועדת המשנה הייתה מחויבת לנקוט עמדה לגבי החלופה השניה בנוסף למה שעולה מהפרוטוקול לגביה, הובהר בכתב התשובה של הוועדה (בסעיף 52) כי היא לא מצאה לנכון לקבל את החלופה, בהיותה כרוכה בשינוי הפרויקט כולו, בעוד שדעתה של הוועדה היא שדי בתיקונים בתכנית עליהם היא הורתה כדי לאזן כהלכה בין הזכויות התכנוניות של שני הצדדים. זאת ועוד. החלופה השניה כרוכה בפיצול הפרויקט לשני בנינים עם רווח ביניהם. זוהי תכנית בינוי הדומה לתכנית המקורית שהוגשה על ידי המשיבה 4 לוועדה המחוזית, בה המבנה היה אמור להיות כעין שני חצאי סהר המופרדים בגינה פנימית. הצעה זו נפסלה על ידי ועדת המשנה הנקודתית בהחלטה מיום 5.7.05, בה קבעה כי "הבינוי ישונה כך שלא יכלול חצרות וחללים בין גוש הבניין". הווה אומר: הנחת היסוד של החלופה השניה נשקלה על ידי הוועדה המחוזית עוד בטרם ההפקדה, ונפסלה. 15.מכל האמור עולה כי יש לדחות את טענות העותרים נגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות לאשר את התכנית. בחינת טענות אלה הנה הסיבה הראשונה אשר לשמה החזיר בית המשפט העליון את הדיון לבית משפט זה. הסיבה השניה של החזרת הדיון הייתה מתן אפשרות לצדדים לטעון בנוגע להערתי בסיפא של פסק הדין מיום 7.2.07, לפיה העותרים יהיו רשאים להגיש עתירה נוספת לאחר קבלת החלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית בערר העקרוני הנוגע לסוגיית ציפוף הבניה בירושלים (ערר 8/07). "לא הובהר לנו", אמר בית המשפט העליון, "כיצד יוכלו המערערים לפעול בעניין לאחר קבלת ההכרעה העקרונית של ועדת הערר - אם תהיה החלטה כזו - שעה שבינתיים החלה בניית הבניין נשוא העתירה המינהלית". 16.ההערה בפסק הדין מיום 7.2.07 הייתה כי לאחר מתן החלטתה העקרונית של המועצה הארצית בערר הנוגע למדיניות הציפוף, יוכלו העותרים להגיש עתירה חדשה נגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות מיום 29.6.06, וכי במקרה כזה מנין התקופה להגשת העתירה יחל מיום המצאת ההחלטה בערר. הערה זאת הייתה שלובה בקביעה המופיעה קודם לכן בפסק הדין: "הבאת השאלה העקרונית לדיון בפני המועצה הארצית אינה מאפשרת לברר בשלב זה את טענות העותרים במה שמכונה על ידם 'הפגמים המינהליים שדבקו בהחלטת משיבה 1', שהרי דעתם של העותרים הנה כי להחלטה שתתקבל בערר 'צפויה להיות השפעה ישירה על העתירות שבכותרת' (סעיף 3 להודעתם מיום 29.1.07). השפעה כזאת אפשר שתצדיק דיון חוזר בפני המשיבה 1 בתכנית 10273 לאחר מתן ההחלטה בערר. היה ותימצא לעותרים הצדקה לדרוש דיון חוזר כאמור, כי אז זה יהיה הסעד העדכני לו יוכלו לעתור בפני בית המשפט ולא הסעדים אותם דרשו בעתירות הנוכחיות. בכל מקרה, ההחלטה העקרונית הצפויה של המועצה הארצית תוסיף לתשתית הטיעון הצריכה לעתירות שבפנינו נדבך מרכזי שלעת הזאת אינו מצוי בהן". העותרים לא השלימו עם קביעה זאת, וערערו עליה לבית המשפט העליון בטענה שבירור מה שמכונה על ידם "הפגמים המינהליים" בהחלטת ועדת המשנה להתנגדויות יכול וצריך להיעשות אף לפני מתן החלטתה של המועצה הארצית בערר העקרוני. בית המשפט העליון קיבל את עמדת העותרים, והורה על החזרת הדיון לבית משפט זה על מנת שידון בטענות העותרים נגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות אף לפני מתן ההחלטה בערר. ביטול ההחלטה בדבר ההמתנה לתוצאות הדיון בערר, גורר אחריו ממילא את ביטול ההחלטה בדבר שמירת זכותם של העותרים להגיש לאחר מכן עתירה חדשה נגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות. הגשת העתירה החדשה הותרה על יסוד ההנחה שבמסגרת העתירות הנוכחיות לא יידונו טענות העותרים נגד אותה החלטה, טענות שנמחקו בפסק הדין מיום 7.2.07. משנתבדתה הנחה זו, וטענות העותרים נגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות נדונו במסגרת העתירות הנוכחיות, אין העותרים רשאים לשוב ולעתור נגד אותה החלטה. 17.לא זו אף זו. ההערה בפסק הדין מיום 7.2.07 בדבר האפשרות לקיים - בפני הוועדה המחוזית או בפני בית המשפט - התדיינות חוזרת בתכנית לאחר מתן ההחלטה בערר העקרוני, יצאה מתוך הנחה שההליך התכנוני הנוגע למגרש הנדון לא התקדם מעבר לאישור התכנית; לשון אחר: שטרם ניתן היתר בניה מכוח התכנית וטרם החלו העבודות על פי ההיתר. הנחה זו נבעה מאופן תגובתם של בעלי הדין להחלטת בית המשפט מיום 25.1.07, בה נתבקשה עמדתם בשאלת המשך הטיפול בעתירות לנוכח פסק הדין שניתן באותו היום בעת"מ 1042/06, בו ניתנה בהסכמה רשות להגשת הערר העקרוני (המתייחס כאמור לתכנית להקמת בנין בסמיכות מקום לבנין נשוא העתירות שלפנינו). אף לא אחד מהצדדים טרח לציין בתגובות שהגיש כי אין מקום לקשור בין ההכרעה בעתירות שלפנינו לבין ההכרעה בערר העקרוני בשל כך שהליכי מתן היתר הבניה בנוגע לעתירות אלו לא עוכבו ולפיכך עד שתינתן ההכרעה בערר עלולות להיקבע עובדות בשטח. לא זו אף זו, בתגובת העותרים מיום 29.1.07 הועלתה (בסעיף 3) הצעה חלופית לפיה המשך הדיון בעתירות דנן יעוכב עד ההכרעה בערר. עובדת מתן היתר בניה ותחילת ביצוע העבודות התבררה לי לראשונה מפסק דינו של בית המשפט העליון. כן הסתבר כי העותרים, המודעים לעובדה זו, לא נקטו בהליכים לעיכוב ההיתר או העבודות. בצדק טוענים המשיבים כי כאשר מדובר בתכנית מאושרת שיצאה מן הכוח אל הפועל בדרך של מתן היתר בניה ותחילת עבודות על פיו, אין מקום להותיר את שאלת תוקף התכנית בספק, שהרי בינתיים נקבעות מכוחה עובדות בלתי-הפיכות בשטח. נראה כי כך סבר גם בית המשפט העליון בהחלטתו להחזיר את שאלת חוקיות אישור התכנית לדיון אף לפני ההכרעה בערר. לפנינו אפוא טעם נוסף לביטול האמור בפסק הדין מיום 7.2.07 בדבר זכותם של העותרים לשוב ולהתדיין בשאלת תוקפה של התכנית לאחר ההחלטה בערר. 18.סיכום הדברים הוא זה: טענות העותרים נגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות מיום 29.6.06 - נדחות. האמור בפסק הדין מיום 7.2.07 בדבר הזכות השמורה לעותרים להגיש עתירה נוספת לאחר קבלת החלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית - מבוטל. העותרים (בשתי העתירות, יחד ולחוד) ישלמו את הוצאות המשפט לפי החלוקה הבאה: למשיבות 1-2 (יחד) - 10,000 ₪; למשיבה 3 - 10,000 ₪; למשיבה 4 - 10,000 ₪. כל הסכומים אינם כוללים מע"מ. תוכנית בניהבניההתנגדות לתכניתתכנית מתאר