קראו דוגמא מהפסיקה בנושא התנגדות שכנים לתב''ע: 1.בפני עתירה מינהלית על החלטת המועצה הארצית לתכנון ובניה מיום 3.2.09, לפיה החליטה הועדה לקבל ערר מס' 4/08 (להלן "הערר") שהגישה המשיבה מס' 5, עמותת אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה (להלן "אדם טבע ודין"), ודחתה תכנית שהגישו העותרים מס' חפ/794/א (להלן "התכנית"). 2.העותרת מס' 1 (להלן "העותרת") הינה חברה בע"מ , בעלת הזכויות במקרקעין בדרך פיק"א 38, חיפה (להלן "המקרקעין"). העותר מס' 2 (להלן "העותר") הינו הבעלים של מסעדה-בית קפה "השמורה" (להלן "השמורה"), על המקרקעין הנ"ל. 3.העותרת הינה היוזמת של תכנית בנין עיר חפ/794/א (להלן "התכנית"). 4.המשיבה מס' 1 הינה המועצה הארצית לתכנון ובניה (להלן "המועצה הארצית"). 5.המשיבה מס' 2 הינה ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית (להלן "ועדת המשנה לעררים"). 6.המשיבה מס' 5 הינה אגודת אדם טבע ודין . 7.המשיבים מס' 6 עד 51 (להלן "המשיבים") הינם דיירים שכנים שהגישו התנגדויות לתב"ע. 8.על פי תכנית מנדטורית שחלה על השטח, שטח התכנית הינו שטח פתוח, ירוק, אשר מוגדר כשטח שייעודו שימור במצב טבעי. בשנת 1953 אושרה תכנית חפ/794 , אשר גרעה חלק מהוואדי הצמוד לדרך פיק"א, בשטח של כ- 750 מ"ר, וייעדה אותו כשטח לבתי מלאכה בהיקף של 7.5% מהשטח (כ- 56 מ"ר). התכנית התירה שימוש בחלקות 46 ו- 48 לצרכי תעשיה ומלאכה למי שהיו בעלי הקרקע ביום אישורה , וכל עוד הם בעלי הקרקע. במועד הנ"ל העותרים לא היו בעלי הקרקע. 9.בשנת 1986 פתח העותר על המקרקעין את השמורה, כאשר בידו היתר לבנית מכבסה. ביום 26.12.91 החליטה הועדה המחוזית, בהמלצת הועדה המקומית, להתיר לעותר שימוש חורג למסעדה-בית קפה, לתקופה של שלוש שנים. השמורה פעלה עד חודש ינואר 2000. בהחלטתה המליצה הועדה המחוזית להכין תכנית בנין עיר חדשה שתחול על המקרקעין ותסדיר את יעוד השטח והפעלת השמורה במקום. 10.במהלך השנים מאז נרכש השטח על ידי העותרים, בוצעו במקום עבודות בניה ללא היתר וכן הופעל במקום עסק ללא רישיון. נגד העותרים ננקטו הליכים פליליים שהביאו לסגירת העסק בשנת 2000. כן הוצאו צווי הריסה, שביצועם עוכב (על פי תגובת העותרים - עד סוף שנת 2010). 11.בחודש מרץ 1994 הגיש העותר תכנית בנין עיר לפיה ישונה יעוד המקרקעין מאזור בתי מלאכה לאזור מסחרי. הדיון בתב"ע הותנה ברכישת כל הקרקעות בתחומי השמורה ובהתאם רכשה העותרת את כל החלקות נשוא התכנית (לרבות החלפת קרקעות עם עירית חיפה) וכן הכינה דו"ח השפעה על הסביבה לפי הנחיות איגוד ערים לאיכות הסביבה. 12.ביום 7.1.03 המליצה הועדה המקומית להפקיד את התכנית ( חפ/794/א). 13.המשיבים הגישו התנגדויות לתכנית. 14.ביום 12.5.04 דנה בתוכנית ועדת המשנה לתוכניות א' (להלן "ועדת המשנה"), שהחליטה לשוב ולדון בתכנית לאחר סיור בשטח. 15.הסיור נערך ביום 31.5.04 בהשתתפות יו"ר ועדת המשנה, נציגת המשרד לאיכות הסביבה, נציגת מינהל מקרקעי ישראל, נציגת משרד הבריאות, נציגת לשכת הבריאות, נציגת הועדה המקומית, יזם התוכנית ובא כוחו, עורכת התכנית , נציג השכנים ומזכיר הועדה. במהלך הסיור שמעה ועדת המשנה את עמדת העותר, העיריה והתושבים. 16.ביום 14.7.04 החליטה ועדת המשנה להפקיד את התכנית. 17.לאחר קבלת ההחלטה הגישו שני חברי הועדה המחוזית, ד"ר רפאל ורטהיים ואדריכל שמואל גלבהרט בקשה לדיון חוזר, בהתאם לסעיף 11 ד' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן "חוק התכנון והבניה"). 18.ביום 19.10.04 דנה מליאת הועדה המחוזית בבקשות הנ"ל (ובבקשה נוספת שהוגשה על ידי אדריכל אלישע מור) והחליטה לדחות את הבקשה ולאשר את ההפקדה. 19.התכנית פורסמה להפקדה ביום 8.6.05 (ילקוט פרסומים מס' 5403). 20.בעקבות הפרסום הוגשו 96 התנגדויות לתכנית ולפיכך מינתה ועדת המשנה להתנגדויות חוקרת, בהתאם לסעיף 107א לחוק התכנון והבניה. ביום 5.3.06 נערך שימוע ל- 29 מתנגדים שהופיעו לדיון. 21.החוקרת המליצה על אישור התכנית, בכפוף לתיקונים. 22.ביום 4.7.06 דנה ועדת המשנה להתנגדויות במסקנות החוקרת והחליטה (ברוב של 3 נגד 2) לדחות את התכנית. 23.לאחר קבלת ההחלטה הגישו שני חברי הועדה המחוזית, מר ערן ראובני ומר כרמל סלע, בקשה לעיון חוזר בתכנית. 24.דיון בבקשה נקבע ליום 26.9.06 ובאותו יום פנה מר סלע ליו"ר הועדה המחוזית בבקשה לדחות את הדיון, מאחר ולא יכול היה להופיע מסיבות אישיות. 25.בקשת הדחיה נדחתה, הועדה דנה בבקשה באותו יום והחליטה לדחות את הבקשה לעיון חוזר. 26.בעת"מ 3346/06 הגישו העותרים עתירה ובה ביקשו לבטל את ההחלטה. בפסק דין מיום 29.7.09 קיבלת חי את העתירה והחלטתי לבטל את החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית. 27.ביום 25.9.07 קיימה הועדה המחוזית דיון מחודש בתוכנית, אליו הוזמנה, בין היתר , החוקרת. בתום דיון הועלו להצבעה שלוש הצעות (כאשר שתי ההצעות הראשונות הן אלה שעמדו בעבר בפני הועדה, וכאשר אז התקבלה ההצעה לדחות את התכנית, כאמור). ההצעה הראשונה היתה לקבל את המלצות החוקרת ולאשר את התכנית בחלקה ובשינויים כדלקמן: "1.השימוש לתכליות מסחריות הכוללות בית קפה ומסעדה בלבד, יהיה במסגרת מבנה סגור בלבד ובשטחו המקורי של המגרש, כך שיכלול את חלקה 46 בלבד, כפי שהוגדר בתכנית חפ/764. 2.כל מבנה הקיים בשטח התכנית, גם אם אינו נדרש בהגדרת זכויות בניה, החורג משטח זה, ייהרס כתנאי למתן תוקף לתכנית. מבנה השירותים יהיה חלק מהמבנה הסגור. 3.שטח הבניה העיקרי המוצע יצומצם ב- 150 מ"ר כך שיהיה 390 מ"ר בלבד. יקבעו שטחי שירות בהיקף של כ-10% בלבד שהם כ- 40 מ"ר. 4.גובה המבנה לא יעלה על המוצע התכנית הבינוי המופקדת. 5.קווי הבנין הצידיים במגרש המתוקן בהתאם לסעיף 1, יהיו 0. קו הבנין הקדמי והאחורי יהיו בהתאם למבנה הקיים ובכפוף לצמצום גודל המבנה הנדרש ביתר סעיפי ההחלטה. 6.לא תותר פעילות מסחרית כמו ארוח והסעדה בשטח הפרטי הפתוח והיא תוגבל לתחומי המבנה הסגור בלבד. 7.מקומות החניה הנדרשים עפ"י התקן , לשטחים העיקריים, יצומצמו ויקבעו בהתאם לשטח העיקרי המתוכנן. 8.במידה ויהיה צורך לגדר את מתחם המסעדה מסיבות בטיחותיות ואחרות, ניתן יהיה לגדר את השטח המסחרי שבתכנית ואת השטח הצמוד לו. 9.השטח המוגדר בתכנית כשטח פרטי פתוח ישמש לחנייה ולפיתוח נופי בלבד, ולא יותרו בו כל מתקנים, כולל מתקני תפאורה, גם אם הללו אינם מהווים שטחי בניה בפועל. כל שינוי אחר נוסף בשטח זה יהווה סטיה ניכרת כהגדרתה בתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתוכנית) סעיפים 2(10) ו- 2(19). 10.אפיק הנחל וגדותיו הנכללים בתחום התכנית המופקדת, יקבעו כשטח ציבורי פתוח (סקיצה הוגשה בעת הדיון). השטח שיתפנה בעקבות גריעת מספר מקומות חניה (כאמור בסעיף 7) בהתאם להקטנת השטח העיקרי המוצע במבנה (כאמור בסעיף 3) יקבע גם הוא כחלק מהשצ"פ. תנאי למתן תוקף לתוכנית יהיה הריסת המבנים בתחום המיועד לשצ"פ ע"י יזם התכנית. 11.יוסף להוראות התכנית כי המקום יפעל, לכל היותר, עד השעה 2400. 12.יש לבדוק האם החלקות 41,42 בגוש 10782 בבעלות יזמי התכנית. כדי למנוע ניתוק אפשרי בין שתי התכליות שבתוכנית: חניה בשפ"פ ומסחר, יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן תוקף יהיה רישום בטאבו של זכות מעבר לצמיתות בחלקות 41,42 לכל חלקות "השמורה" המופיעות בתכנית. 13.מומלץ לועדה המקומית חיפה לפעול ולהגדיר שטחים פתוחים לציבור לכל אורכו של וואדי נחל גיבורים, אם בדרך של הגדרת השטח כשצ"פ והפקעתו ואם בדרך של הגדרת זכות מעבר לציבור לצמיתות, רק כך, ניתן יהיה לשמור על רציפותו של השטח ופתיחתו לציבור. 14.לאור פעולות הבניה וההפעלה שהתבצעו בעבר, מומלץ לעירית חיפה לאשר למתחם רישיון עסק המתחדש מידי תקופה בכדי להיטיב ולפקח על הפעלת האתר ומניעת המטרדים גם בעתיד". בסיום הוסף כי: "חברי הועדה התומכים באישור התכנית במתכונת האמורה סברו כי ההחלטה של צמצום שטחי המסחר הקיימים כיום והגבלת הפעילות לתחום השטח המותר לבניה (ולא מחוצה לו) נותנת מענה הולם בנסיבות הענין להתנגדויות הרבות שהוגשו לתוכנית, מצמצם באופן ניכר את המטרדים הצפויים ונותנת משקל מספק להנחיית היועץ המשפטי לממשלה בנוגע לעבריינות בניה. עמדת חברי הועדה התומכים בהצעה זו, כי אין כל מניעה תכנונית לקיים במקום זה מסעדה, הגם כי בשטח מצומצם מזה שקבוע בתוכנית המופקדת ובמגבלות נוספות שתוארו לעיל ותוך שמירת השטח שלאורך ציר הוואדי כשצ"פ". ההצעה השניה היתה לקבל את ההתנגדויות לתוכנית ולדחות אותה מהנימוקים הבאים: "1.חלק מחברי הועדה מקבלים את קביעתה של החוקרת כי שטח התכנית מהווה חלק מוואדי - נחל הגיבורים, שטח ירוק המצוי בלב אזור מגורים, המשמש בחלקו לתכליות שצ"פ וספורט וחלקו נותר פראי. הוואדי , כשטח פתוח לשימור, יועד כבר בתוכנית בנין עיר מנדטורית וחשיבותו גדולה במישור האקולוגי, הנופי והפסיכולוגי של המערך העירוני הצפוף. ואדי נחל אחוזה , מהווה חלק ממערך וואדיות החוצים את העיר והמאפיינים אותה. על מנת לשמור על יעילותם ותפקודם כשטח ירוק - פתוח, חשוב לשמור על גודלם, על נגישותם לציבור , אך גם על רציפותם. בין המלצותיה של החוקרת נמצאת המלצה לועדה המקומית חיפה לפעול ולהגדיר שטחים פתוחים לציבור לכל אורכו של ואדי אחוזה, אם בדרך של הגדרת זכות מעבר לצמיתות ואם בדרך של הגדרת השטח כשצ"פ והפקעתו. רק בדרך זו ניתן יהיה לשמור על רציפותו של השטח ופתיחתו לציבור גם בדורות הבאים. אישור התכנית יביא לפגיעה בלתי הפיכה בשטח הוואדי אשר חשיבותו גדולה מאד במרקם העירוני. 2.על השטח חלות מספר תכניות בנין עיר, הראשונה שבהן מנדטורית. בכולן הוגדר שטח וואדי נחל הגיבורים כאזור ראוי לשימור בצורתו הטבעית וכשטח ירוק ונאסר בו הפיתוח למטרות מסחריות. גם בתמ"מ 6 , תוכנית המתאר המחוזית , המופקדת משנת 2003, הוגדר נחל הגיבורים כוואדי שמור. תכנית חפ/794 המאושרת משנת 1953, גרעה שטח מוגדר ומצומצם משטח הוואדי (כ- 750 מ"ר) הצמוד לדרך פיק"א וייעדה אותו כשטח לבתי מסחר ומלאכה, תוך הגבלה של עוצמת המכונות המותרות לתפעול, כך שכוחן לא יעלה על 5 כוחות סוס. בנוסף קבעה התכנית כי "השימוש לצרכי תעשיה ומלאכות ישאר כל עוד החלקות נמצאות בידי הבעלים הנוכחיים בלבד". 3.התכנית הנדונה מציעה הגדלה מסיבית ביותר הן של השטח המבונה למטרות בית קפה והסעדה והן של השטחים הנילווים למבנה עצמו, המוגדרים כשטח פרטי פתוח. בפועל, משמשים השטחים הפתוחים לכאורה לאירוח והסעדה, לחניה, למבני תפאורה שונים ובכך יוצרים בו הבניה אינטנסיבית, גם אם אינם מוגדרים כשטחי בניה. שטח המגרש המוגדר כשטח מסחרי גדל מ- 756 מ"ר שהותרו לבתי מלאכה , בהם שטח בניה של כ- 56 מ"ר בלבד, בתוכנית המאושרת, לשטח מגרש של 918 מ"ר מסחר, בו שטחי הבניה הם 540 מ"ר. שטח המגרש הנתפס הלכה למעשה על ידי תכליות המסחר וישנה בפועל את ייעודו משמורת טבע לשטח סחיר, מהווה שטח של 4536 מ"ר. בכך גורמת התכנית להפרת השטח הפתוח במידה משמעותית ביותר, לפגיעה ברציפותו של הוואיד , נגישותו לציבור וליעילותו כשטח פתוח טבעי רציף. 4.מעמד החניה בשטח פרטי פתוח ..... 5.לאור המצאותו של השטח המסחרי המוצע בלב איזור מגורים, בשטח האמור להשאר פתוח, בחלקים הנמוכים של הוואדי, המאפשר הולכה טובה של רעש ומטרדי ריח, וסבלם המוכח של השכנים ממטרדים שונים שחלו בעת הפעלת המקום בעבר, סבורים חברי הועדה המתנגדים לתוכנית כי אין זה המקום הראוי לפעילות עסקית המוצעת וכי בעיר קיימים צירים ומיקומים מסחריים אחרים בהם ניתן למקם פעילות שעיקרה בשעות הפנאי. 6.לאחר שמיעת דו"ח החוקרת, התרשמו חברי הועדה התומכים בדחיית התוכנית, כי אין הלימה בין המלצותיה של החוקרת לבין תיאור החשיבות של שטח התוכנית במכלול השטחים הפתוחים העירוניים וערכיותו הרבה של השטח לרצף השטח הפתוח של נחל הגיבורים. 7.מהותה של התכנית היא מתן הכשר למבנים הקיימים בשטח, אשר הוקמו במהלך השנים שלא כדין ותוך הפרה גסה של חוקי התכנון והבניה. קיומם של מבנים אלו באזור שרובו אמור לשמש כשטח פתוח ואשר מהווים שינוי מהותי לסביבתם, אינו מהווה לאור הנחיות היועץ המשפטי לממשלה ובעיני חברי הועדה אמתלה לאישור התוכנית. לדעת עמדת חברי הועדה התומכים בהצעה זו, הנחית היועץ המשפטי לממשלה במקרה זה, מחייבת לתת משקל של ממש לעבירות הבניה הרבות והמקיפות שבוצעו על ידי יזם התוכנית". הצעה שלישית היתה לאשר את התוכנית המשקפת את היקף הבניה שבוצע בפועל ואת השימושים המבוקשים מבלי לפגוע בפיתוח השטח שנעשה בפועל ומבלי לצמצם או להרוס חלקי בנין קיימים. בסופו של יום הוחלט לקבל את ההצעה הראשונה ולאשר את התוכנית בשינויים ובתיקונים שהוצעו, כאמור לעיל. לאחר קבלת ההחלטה נתנה הועדה מענה להתנגדויות שהוגשו, לפי נושאיהן. 28.על החלטת הועדה המחוזית הוגש ערר למועצה הארצית לתכנון ולבניה ועדת המשנה לעררים, על ידי אדם טבע ודין (ערר מס' 4/08) ועל ידי העותרים (ערר 14/08) . הערר של אדם טבע ודין נסב על עצם אישור התכנית וזה של העותרים - נגד התנאי כי הריסת הבניה הקיימת בפועל - שאינה כלולה בנוסח התכנית כפי שאושר על ידי הועדה המחוזית - יהיה תנאי למתן תוקף לתכנית. 29.אדם טבע ודין טענה בערר שהגישה כדלקמן: א.הועדה המחוזית לא היתה רשאית, במסגרת הדיון החוזר בתכנית לפי סעיף 11 ד' לחוק , לסטות מהחלטה קודמת שקיבלה בענין. ב.אישור התכנית, חרף היותה בעיקרה תכנית להכשרת עבירות בניה חמורות שבוצעו במתחם לאורך השנים, כרוך בפגיעה קשה באינטרס שלטון החוק , ודי בכך כדי להצדיק דחית התכנית. ג.התכנית אינה ראויה מבחינה תכנונית בשל הפגיעה בשטח הפתוח ומחמת המטרדים שהיא עלולה ליצור לשכנים. 30.בהחלטה מיום 22.7.09 דחתה הועדה את ההתנגדות, ככל שהיא נוגעת לסמכות הועדה המחוזית לסטות מהחלטה קודמת שלה . 31.באשר להכשרת הבניה הבלתי חוקית הגיעה הועדה לסיכום ביניים לפיו: "לסיכום, דעת הרוב היא כי לנוכח עוצמת משקלו של היבט ההגנה על שלטון החוק ומניעת עידוד עבריינות בניה בענייננו, די בשיקול ההגנה על שלטון החוק כדי להצדיק את דחית התכנית מכל וכל. עם זאת, בכך לא הסתיימה בחינת העררים שבפנינו וחברי ועדת המשנה נדרשו כולם בעיון גם במכלול ההיבטים התכנוניים הקשורים בתכנית". 32.באשר להיבט התכנוני - האם התוכנית ראויה מבחינת שיקולי תכנון - לאחר סקירת טיעוני הצדדים, פותחת הועדה את פרק "הדיון " כדלקמן: "נקודת המוצא של כל חברי ועדת המשנה לעררים היא כי את שאלת הראויות התכנונית, ובכלל זה סוגיית המטרדים, יש לבדוק במנותק מהעובדות המוגמרות הקיימות בשטח מחמת הבניה הבלתי חוקית. לשון אחר, השאלה שיש להציב היא האם היה מקום לקדם תוכנית שכזו, בתנאים ובמגבלות שאושרו על ידי הועדה המחוזית, גם אילו השטח היה חף מכל בינוי בלתי חוקי. עם זאת, תמימי דעים כל חברי הועדה כי גם אם התשובה לשאלה זו חיובית היא לא די בכך, בנסיבות הענין כדי להצדיק את אישור התכנית וזאת לנוכח העובדה כי עיקרה של התכנית הוא בהכשרת עבירות הבניה ולאור חשיבות ההגנה על שלטון החוק. השאלה הנוספת שיש להוסיף ולשאול, היא האם עומד ביסוד התכנית אינטרס ציבורי או פרטי כבד משקל באופן שיש בו כדי להצדיק את אישור התכנית, במתכונת ובתנאים שאושרו על ידי הועדה המחוזית , על אף הפגיעה הכרוכה בכך באינטרס ההגנה על שלטו החוק". באשר לסוגיית המטרדים קבעה הועדה כי: "בהנחה שהתכנית, כפי שאושרה על ידי הוועדה המחוזית, ראויה מבחינת מיקומה מבחינה תכנונית, כי אז יש בהגבלות ובתנאים שנקבעו על די הועדה המחוזית בהחלטתה כדי לסלק את החששות מפני יצירת מטרדים בלתי סבירים או בלתי מידתיים לשכנים". באשר לשאלה האם התוכנית ראויה מבחינה תכנונית לנוכח מיקומה בשטח הפתוח בואדי נחלקו דעות חברי הועדה, כאשר ההחלטה התקבלה בדעת רוב לאחר הפעלת "קול כפול" של היו"ר). דעת הרוב היתה כי הגם שהתכנית עונה על הצורך להוסיף מוקדי בילוי ותיירות בעיר (כפי שטענה הועדה המקומית) - היא אינה ראויה מבחינה תכנונית בשל מיקומה ובאיזון האינטרסים בין מימוש הצורך במוקדי בילוי ותיירות בעיר במקום זה דווקא לבין האינטרס הציבורי של שמירת השטחים הפתוחים והוואדיות שבעיר ללא פיתוח מסוג זה, גובר האחרון. לדעת הרוב - לשטח התכנית ערך רב ביותר כשטח ירוק פתוח , כחלק ממערך השטחים הפתוחים באזור חיפה בכלל, ולאור זאת אין משמעות לעובדה כי השטח מצוי בבעלות פרטית, שממילא אין בו מעבר לציבור (אחרת כמעט לעולם לא תהיה הצדקה לדחות תכנית פיתוח שיוזמים בעלי זכויות בשטחים פתוחים ירוקים). דעת הרוב היא כי "אישור התכנית, הגם במתכונת מצומצמת שעליה החליטה הועדה המחוזית סותר את הייעוד שהותווה לשטח שבו עסקינן בתוכניות השונות. בהקשר זה יודגש כי התוכנית אינה מציעה פיתוח מינורי באתר, התכנית, גם במתכונתה המצומצמת יותר שאושרה על ידי הועדה המחוזית, מציעה הגדלה מסיבית ביותר הן של השטח המבונה למטרות בית קפה והסעדה והן של השטחים הנילווים למבנה עצמו, שגודלם כ- 2000 מ"ר , והמוגדרים אמנם בתוכנית כ"חניה בשטח פרטי פתוח" ואולם מהבחינה המהותית מדובר למעשה במגרש חניה לכל דבר וענין. בכך גורמת איפוא התכנית להפרת השטח הפתוח במידה משמעותית ביותר, לפגיעה ברציפותו של הוואדי , נגישותו לציבור וליעילותו כשטח פתוח טבע רציף". עוד קבעה דעת הרוב כי התוכנית המציעה שימוש של הסעדה ובית קפה במקום, אינה מתיישבת עם המגמה לרכז שימושים מסוג זה באזורים אחרים של העיר. בסיכום נקבע בדעת הרוב כי: "לדעת הרוב מיקום התכנית אינו ראוי מבחינה תכנונית ולפיכך אין לאשר את התכנית, גם לא במתכונת המצומצמת שאושרה על ידי הועדה המחוזית, שלמעשה אף פוגמת ביכולתו של הפרוייקט לממש בהצלחה את הצורך של אספקת מקומות בילוי ותיירות לעיר. מעבר לדרוש נוסיף ונציין כי גם אילו היינו סבורים כי התוכנית "נסבלת" מבחינה תכנונית - ולא כך היא כמפורט בהרחבה לעיל - נראה לנו כי נוחכ העובדה כי מדובר במתחם שנבנה ברובו ובעיקרו אגב עבירות בניה קשות וחמורות, עמדתנו היתה כי יש לדחותה. כאמור לעיל, לנוכח היבט ההגנה על שלטון החוק, הנחת המוצא היא שלא די בכך שהתכנית לא תהיה פסולה מבחינה תכנונית כדי שניתן יהיה לאשרה אלא יש להצביע על אינטרס כבד משקל, ציבורי או פרטי ואשר יש בו כדי להתגבר על שיקול מניעת הפגיעה בשלטון החוק. לא השתכנענו כלל ועיקר כי קיים אינטרס שכזה בנסיבות הענין". דעת המיעוט היתה כי התכנית, במתכונת שאושרה על ידי הועדה המחוזית, ראויה מבחינה תכנונית והיה מקום לאשרה גם לולא קיומן של העובדות המוגמרות בשטח וזאת מהנימוקים הבאים: א.העיר סובלת ממחסור משמעותי באתרים לתיירות ולבילוי. ב.שטח התכנית מצוי בקרבה לכביש הראשי ולמרכז עירוני סואן ולמגורים ולכן מידת הפגיעה של התכנית בשטח הוואדי וברציפותו - שאינה קיימת פיזית זה שנים רבות בשל פיתוח ובנית שכונת רמת בן גוריון - היא קטנה יחסית ובנוסף, על פי התכנית כפי שאושרה יועד החלק הדרומי של החלקה לשצ"פ, לטובת הציבור, הגם שמדובר בשטח פרטי. ג.התכנית, במתכונת שאושרה ובתנאים שנקבעו, מאפשרת הנגשה של השטחים הפתוחים שבבעלות העותרים לציבור הרחב, כאשר בלעדי התכנית לציבור אין זכות מעבר בשטח התכנית. ד.בטרם הוקמה השמורה היה המקום מוזנח והעותרים הם שטיפחו אותו וקיים חשש כי באם התכנית לא תאושר - המקום יהפוך למזבלה. ה.התכנית המנדטורית מתירה שימוש בשטח לבניינים הקשורים "למרגוע ושעשועים" - דהיינו מתירה את השימוש המוצע התכנית. בסיכום דעת המיעוט נאמר כי: "דעת המיעוט סבורה שהתכנית ראויה על פי שיקולי תכנון וכי האינטרס הציבורי וטובת הציבור תומכים באישור התכנית במתכונת המצומצמת יותר שאושרה על ידי הועדה המחוזית. דעת המיעוט סבורה כי הצורך באתרי בילוי ותיירות בחיפה בצירוף האינטרס הציבורי שהשטח הערכי של התכנית יהיה נגיש לציבור - דבר המתאפשר הודות לתכנית במתכונת שאושרה על ידי הועדה המחוזית - גובר בנסיבות הענין על החשש כי אישור התכנית יעביר מסר של הקלת ראש בדיני התכנון והבניה. מכל מקום , אינטרס ההגנה על שלטון החוק קיבל משקל ראוי בהחלטת הועדה המחוזית, ובין השאר, באמצעות קביעתה כי חלק מהבניה הלא חוקית שנבנתה יהרס וזאת כתנאי למתן תוקף לתכנית. החלטת הועדה המחוזית, לדעת המיעוט, החלטת הועדה המחוזית אשר מצמצמת את היקפי הבינוי מצד אחד ומאפשרת את המשך הפעילות מצד אחר, היא החלטה מאוזנת". 33.מר אשר אברג'יל, חבר בועדת המשנה לעררים, אשר תמך בהחלטת הועדה המחוזית, פנה למועצה הארצית על מנת שתדון שוב בהחלטת ועדת המשנה לעררים, מכוח סמכותה לפי סעיף 6(ב) לחוק. בהחלטה מיום 3.2.09 החליטה המועצה הארצית לאשר את החלטת ועדת המשנה לעררים. בנימוקי המצדדים בהחלטה נאמר כי: "מבחינה תכנונית - אין זה נכון לאשר במקום זה אתר תיירות ובילוי אלא שטח פתוח. מדובר כאן בבניה בשכונת מגורים שתושביה פרטו את מצוקתם הנובעת מפעילות המקום. קיימת בעיר חיפה הקפדה על נושא שמירת הואדיות כשטחים פתוחים לרווחת התושבים. אין להפר נורמה זו על מנת להכשיר את הבניה במקום. מבחינת ההגנה על שלטון החוק - במתחם נעשו עבירות בניה מתמשכות שמלוות בהליכים פליליים. מדובר בהפרה בוטה של בניה בשטח פתוח. הנחיות היועץ המשפטי לממשלה קובעות כי גם ההיבט של הגנה על שלטון החוק ואי עידוד עבריינות בניה מהווה שיקול במסגרת השיקולים שיש לבחון בעת אישור תכניות במוסדות התכנון. היכולת של מוסדות התכנון להשפיע בנושא אכיפת שלטון החוק היא באמצעות התנהלות מוסדות התכנון. הגמגום של מוסדות התכנון ביחס לעבירות הבניה פוגע בניסיון לאכוף את נושא הבניה הבלתי חוקית במדינה. על כן, גם אם התכנית היתה ראויה מבחינה תכנונית היה על המועצה הארצית לסרב לה. מדובר כאן בעבירת בניה אחת גדולה שעניינה קידום מטרה מסחרית של היזם ולא בחריגות בניה מזעריות או צורך ציבורי. על שטח התכנית חלה תכנית מנדטורית , כאשר בשנת 1953 ניתן היתר למכבסה, בפועל פועל פאב במבנה מסיבי, כולל עשרות מקומות חניה ועוד. גם בדיונים שהתקיימו בועדה המחוזית חלקו הדעות ביחס לתכנית. תכנית זו לא תענה על בעיות התיירות של העיר חיפה, אלא מדובר בתכנית נקודתית שנובעת מהמצב הקיים בשטח, כשהתכנית לא נבחנה בראיה תכנונית כוללת. עירית חיפה משקיעה כספים ומאמצים גדולים לפיתוח תיירות באזורים אחרים בעיר המתאימים ליעוד זה ואין לאשר את בית הקפה באתר נקודתי זה. במקרים מסוימים מתאים לעשות פשרה בהיבט כזה או אחר לאשר תכניות כשמקודם היבט אחר במקביל, אך אין זהו המקרה. התנהלות בעלי הקרקע הינה התנהלות עבריינית גרידא, שנבעה מהאינטרסים המצומצמים שלהם. על המועצה הארצית לקבוע פה אחד כי היא מאמצת את דעת הרוב בועדת המשנה לעררים". בנימוקי המצדדים בהחלטת הועדה המחוזית נאמר: "האזור מיועד לטיולים רבים. אין מדובר כאן בשטח ירוק פתוח ואין המדובר כאן בפגיעה בואדיות העיר חיפה , שכן המדובר בשולי השטח ולצד כביש. עירית חיפה מקדמת תכנית מתאר חדשה לעיר במסגרתה יבחנו הסוגיות הרבות המעסיקות את העיר, ובכל מקרה אין בתכנית התייחסות לשטח הנדון כשטח שמורת טבע ונחל. יש להגן על שלטון החוק, אולם השינוי במדיניות שהמועצה הארצית מנסה לחולל צריך להתרחש באופן הדרגתי. מוסדות התכנון מכשירים תוכניות רבות, ואין להתייחס למסעדה זו כפרויקט אשר ישים קץ לתופעת הבניה הבלתי חוקית במדינה. הצגת הדברים , על ידי התומכים בדעת הרוב, אינה נכונה ואף מעוותת את המציאות. הועדה המחוזית עיגנה במסגרת התוכנית מגבלות שמהוות פתרון לטענות התושבים". בדעת הרוב הצביעו 16 חברים. בדעת המיעוט - חבר אחד. נמנעו - 3 חברים. ההחלטה אינה מנומקת , אלא רק נאמר בה כי "בעד לדעת הרוב בועדת המשנה לעררים בנימוקיה ובנימוקים שהועלו לדיון...". 34.החלטה זו של המועצה הארצית היא נשוא העתירה בפני, כאשר העותרים שמים דגש על נימוקי החלטת ועדת המשנה לעררים, שאומצו על ידי המועצה הארצית (בהעדר נימוקים להחלטתה, כאמור). טענתם העיקרית של העותרים היא כי ועדת המשנה לעררים התמקדה בעיקר בקיומה של הבניה הבלתי חוקית כאבן בוחן מרכזית גם למידת ראויותה של התכנית מבחינה תכנונית וכי בהעניקה משקל כה מסיבי לשיקול של קיומה של בניה בלתי חוקית , נפלה ועדת המשנה לעררים לכלל טעות, באופן ההופך את ההחלטה כולה לבלתי סבירה ולבלתי מידתית. העותרים טוענים כי שיקולים תכנוניים מצדיקים אישור התכנית ויש לאמץ את דעת המיעוט בועדת המשנה לעררים. בטיעונים משלימים שהגישו העותרים הם שבו והדגישו את העובדה שלא היה מקום ליתן משקל כה רב לשיקול העונשי , כאשר לטענתם החלטת ועדת המשנה לעררים התקבלה לאור הקול הנוסף של יו"ר הועדה, שהינה עורכת דין וכאשר בהחלטתה ניכר הצד העונשי ולא הצד התכנוני. עוד הדגישו העותרים את עמדתה של עירית חיפה שתמכה ותומכת בתוכנית, ואשר לטענת העותרים הנושא התכנוני קרוב לליבה יותר מכל גורם אחר. 35.המועצה הארצית והועדה המחוזית טענו בתגובתם לעתירה כי התכנית מהוה בקשה ללגליזציה לבניה ושימוש בלתי חוקיים במקרקעין, תוך מתן הכשר לפרויקט בניה שרובו ועיקרו נבנה ללא היתר. לטענתן, התכנית אינה ראויה מבחינה תכנונית אך מעבר לכך "הנימוק המרכזי שעמד בבסיס החלטתה לדחות את התכנית היה מושתת על אינטרס ההגנה על שלטון החוק ומניעת עידוד עבריינות בניה" וכאשר תכנית שנויה במחלוקת מבחינה תכנונית - הנימוק של ההגנה על שלטון החוק חייב להכריע. המועצה הארצית והועדה המחוזית טענו כי המחוקק הביע עמדתו כי קודם יעשה התכנון ורק על פיו תכונן בניה, אך העותרים הפכו את היוצרות: קודם בניה ובהתאם לה מנסים לכפות תכנון. לטענתם " בראשונה קבעו העותרים עובדות: בנו והפעילו , ללא היתר וללא רישיון בשנת 1986 בית קפה ומסעדה בחלק מנחל אחוזה, בדרך פיק"א 38 חיפה. רק בסוף שנת 1991 ניתן לעסק היתר לשימוש חורג למשך שלוש שנים בלבד. ברם העסק המשיך לפעול עד לשנת 2000. רק לאחר שחשו העותרים כי הם עלולים להפגע כלכלית, פנו אל מוסדות התכנון בבקשה לשנות את התכנון אשר חל על המקרקעין על מנת שיותאם למטרותיהם העיסקיות". המועצה הארצית והועדה המחוזית טענו כי אין זה תפקידו של בית המשפט לשוב ולשקול את השיקולים התכנוניים ולהכריע במחלוקות תכנוניות וכי אין בכל האמור בעתירה כדי לגלות פגם הנמנה על הפגמים שיש בהם כדי להצדיק התערבותו של בית המשפט בהחלטות מוסדות התכנון. המועצה הארצית והועדה המחוזית הפנו להנחית היועץ המשפטי לממשלה מס' 8.1150 מיום 24.1.01 המציינת כי רשויות התכנון רשאיות לשקול גם את שיקול אי עידוד עבריינות בתחום הבניה וליתן לו משקל ראוי במסגרת שיקולי התכנון - הנחיה שמחייבת את רשויות השלטון. לאור הלכות אליהן הפנו בתגובה, הם טענו כי יפים דברי ועדת המשנה לעררים לפיהם לולא הבניה שנבנתה - לא היתה נשקלת כלל אפשרות להתיר בניה בואדי, אשר לפי התכנית המופקדת לעיר חיפה ולפי תוכנית המתאר המחוזית המופקדת - משמש לשטח ירוק פתוח. באשר למעמדה של ועדת המשנה לעררים מפנים המועצה הארצית והועדה המחוזית לעע"מ 402/03 שם נאמר כי ועדת הערר היא מוסד התכנון הבכיר והמקצועי ביותר לענין אישורים לשימוש חורג, וכי אין להתערב בשיקול דעתה המקצועי. ובאשר למועצה הארצית עצמה נטען כי היא מהווה את מוסד התכנון הבכיר ביותר במדינה - מוסד המונה 32 חברים , כאשר גודל המועצה נקבע כפונקציה של רצון המחוקק לרכז קשת רחבה ככל האפשר של ידע ומומחיות. בטיעון משלים, לאור הערת בית המשפט בדיון במעמד הצדדים, טענו הועדה המחוזית והמועצה הארצית כי לאור טיעוני העותרים ניתן לקבוע כי העותרים יודעים ומודעים היטב לשיקולי ההחלטה ונימוקיה ובכך הם מלמדים כי קויימה חובת הנמקת ההחלטה המינהלית. עוד נטען כי תכליתו של כל דבר חקיקה הוא שמירה על תקנת הציבור , הכוללת את חשיבות השמירה על שלטון החוק והרתעה מעבריינות והפרת החוק , כאשר ביטוי נוסף לעקרון זה הוא "אין חוטא יוצא נשכר". לטענתם, הפרות החוק בתחומי התכנון והבניה נפוצות למדי והיבט ההגנה על שלטון החוק בקיום דיני התכנון והבניה חשוב להבטחת השיטה והמנגנון הראויים לניצול יעיל של הקרקעות במדינה וכמסר חינוכי לפרט בחברה, בדבר הצורך לכבד את הנורמות המחייבות על פי דין. 36.הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה טענה בתגובתה כי היא תומכת בעמדת המיעוט בועדת המשנה לעררים וכי האיזון הנכון בין האינטרסים המנוגדים נמצא בהחלטת הועדה המחוזית. לטענתה, יש להתאים את התכניות לצרכי השעה ויש לאפשר הקמת מקומות נופש ומרגוע כקבוע בחפ/229 החלה על השטח. לטענת הועדה המקומית - המיקום המיוחד של השמורה בואדי, כאשר בסביבתו קיים מרכז מסחרי חורב, כביש ראשי, ומבני מגורים - מאפשר גם קיומו של בית קפה/מסעדה במקום, וכי ההחלטה לצמצם את השטח הבנוי ולהסדיר שבילי גישה לציבור היא החלטה נכונה בנסיבות המקרה. הועדה המקומית מביעה חשש כי השארת המצב ללא תכנית יהפוך את הואדי למפגע בריאותי ולמקום לאחסון גרוטאות. בטיעון משלים של הועדה המקומית נאמר שוב כי השיקול של מניעת עבריינות אינו יכול להיות השיקול היחיד והמכריע והיא סבורה כי כאשר ניתן מבחינה תכנונית לאשר שימוש אשר אינו סותר תכנית מתאר מאושרת , ואשר עונה על הצורך בפיתוח מקומות בילוי תיירות ונופש - הרי שהאינטרס הציבורי יכול "לחיות בשלום" עם נכונות היזם להכין תכנית מתאר וכי מטרה זו מקדשת את המאמץ שעושה הרשות לגרום לעברייני בניה לנהוג כחוק. 37.אדם טבע ודין טענה בתגובה לעתירה כי לא נפל פגם משמעותי בהחלטת המועצה הארצית ואין מקום להתערב בהחלטתה. לטענתה, המדובר בענין תכנוני טהור ומכאן בהחלטת המועצה הארצית הינה סופית. עוד נטען כי נוצר כאן מצב לא יאמן שבו עברייני בניה מורשעים ומבלי להתבייש הם פונים לבית המשפט ומבקשים שיתן ידו לאישור בדיעבד את פירות העבריינות שלהם. בטיעון משלים נטען כי חובת ההנמקה מולאה כאשר המועצה הארצית אימצה את נימוקי דעת הרובה בועדת המשנה לעררים . 38.המשיבים טענו לחוסר נקיון כפיים של העותר , שלא הביא העובדות כהווייתן וכי די בכך כדי להביא לדחיית העתירה. לטענתם, לעותר הסטוריה ארוכה של עבריינות והפרת חוק ואין להכשיר את הבניה הבלתי חוקית בדיעבד . המשיבים טענו כי התכנית אינה ראויה תכנונית, כאמור בדעת הרוב של ועדת המשנה לעררים וכי אישור התכנית יגרום למטרדים (כאשר המגבלות שהציבה הועדה המחוזית לא יהיו ניתנות לאכיפה). באשר לחובת ההנמקה נטען בטיעונים המשלימים כי זו מולאה כאשר המועצה הארצית אימצה את דעת הרוב של ועדת המשנה לעררים. המשיבים מס' 49 אימצו את האמור בכתב התשובה מטעם המשיבים. 39.המשיב מס' 51 טען כי החלטת המועצה הארצית הינה מקיפה ומפורטת ואין בה פגמים המצדיקים התערבות . עוד טען לחשיבות השמירה על עקרון שלטון החוק , כאשר לטענתו המשקל הנמוך שמייחסים העותרים לשיקול זה מצביע על מהותם וכי אי דחית העתירה תהיה בבחינת :"יוצא חוטא נשכר". דיון: 40.באשר לסמכויות גופי התכנון ומידת ההתערבות בהחלטות שקיבלו , הובאה ההלכה לאחרונה בעע"מ 3478/07 גדעון ביקל נ. הועדה המחוזית לתכנון ובניה/מחוז המרכז ואח' (פסק דין מיום 29.6.09) כדלקמן: "בית משפט זה חזר ופסק כי סמכות התכנון הופקדה בידיהם של גופי התכנון המנויים בחוק. במרחב שיקול הדעת הניתן להם, ועל יסוד הנחה שהם פועלים בתום לב ובמידה ראויה של סבירות, רשאים ומוסמכים אותם גופים לנוע כרצונם ועל פי שיקול דעתם. בית המשפט לא יתערב בפעילותם של גופי התכנון אלא במקרה של פעולה שלא כחוק או בחוסר סמכות, שלא בתום לב או שלא בסבירות ראויה (ראו: בג"ץ 2920/04 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נ(3) 441, 446 (1996); בג"ץ 10242/03 מילובלובסקי נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נח(6) 673, 679 (2004); עע"ם 9654/06 החברה להגנת הטבע נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה (לא פורסם, 5.5.2008), סעיף 15 לפסק הדין). בענייננו טוען המערער כי ההחלטה אינה עומדת במבחן הסבירות. כידוע, מבחן הסבירות משמעו שקילת כל השיקולים הרלוונטיים תוך איזון ראוי בין הערכים והעקרונות הנאבקים על הבכורה ומתן משקל יחסי לכל אחד מהם, בהתאם למטרות ולתכליות שהם נועדו לקדם [בג"ץ 935/89 גנור נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד מד(2) 485, 513 (1990); בג"ץ 10466/08 אלחייני נ' מפקד כוחות צה"ל ביו"ש האלוף גדי שמני (לא פורסם, 19.1.2009)]. ומהם השיקולים שעל מוסד תכנוני לשקול בבואו לקבל החלטה בעניין תכנית מתאר? עמדה על כך בהרחבה כבוד השופטת א' פרוקצ'יה בעע"ם 2528/02 ועדת ערר מחוזית - מחוז המרכז נ' פז חברת נפט בע"מ (לא פורסם, 18.6.2008)]: "תכליתו העיקרית של התכנון במדינה מודרנית היא לקבוע את המדיניות הראויה להתפתחות הפיזית של מרחבי השטח בתחומה בהווה ובעתיד, תוך ראייה רחבה של צרכי הפרט והחברה לטווח קצר ורחוק כאחד. במסגרת מדיניות זו, קובע התכנון המרחבי את ייעוד שטחי הקרקע במדינה, בשים לב לצרכי הציבור בכל היבטי החיים, ובין היתר, בהיבטי הכלכלה, התעסוקה, התרבות, הרווחה, הביטחון והבטיחות. אחת ממטרות מדיניות התכנון הכוללת, שמה לה למטרה לאזן בין ייעודי שטחים למטרות בנייה, תעשייה ומסחר כמנוף לקידמה חברתית בתחום הכלכלה, התעסוקה, והפיתוח הטכנולוגי, לבין הותרת שטחים פתוחים לחקלאות, לשימור נוף וטבע, והגנה על איכות הסביבה, שנועדו לשמר את רווחת האדם, את בריאותו ואת איכות חייו. הציר סביבו נעה מדיניות התכנון הכוללת הוא ציר האיזון בין צורכי הפרט והכלל בפיתוח המרחבי לצורך מגורים, דאגה לאמצעי קיום, והתפתחות אורבנית ותעשייתית, לבין הצורך בשימור ערכי טבע לרווחתו של האדם והגנה על איכות חייו. תכנון עיר הוא נושא מורכב שהשלכותיו רבות ומגוונות. יש לו משקל מכריע בקביעת איכות החיים של האדם ויש לו השפעה גדולה על אורחות חייו. הוא גורם מעצב בדמותה הכללית של החברה, ובאופי חייו של הפרט." 41.אכן - הנחיות היועץ המשפטי לממשלה קובעות כי בין יתר שיקולי מוסד התכנון עליו לשקול גם את שיקול ההגנה על שלטון החוק , אך שיקול זה אינו עומד בפני עצמו והוא מהוה אחד ממנין השיקולים שהועדה "רשאית" לשקול, כאשר מנגד "חובתה" לשקול שיקולים תכנוניים, כאמור לעיל. בענייננו - אין להקל ראש בעבירות שבוצעו על ידי העותרים. מאידך קובע החוק מנגנון להכשרת בניה בלתי חוקית וכל עוד הדבר לא נאסר במפורש על ידי המחוקק , אין מוסד התכנון רשאי ליתן לשיקול זה מעמד בכורה , אשר דוחה מפניו שיקולים תכנוניים. 42.אני סבורה כי יפים בענייננו דברי נציג הועדה המחוזית בפני ועדת המשנה לעררים, "בשאלת אינטרס ההגנה על שלטון החוק ומניעת עידוד עבריינות" (כאשר טענות ב"כ הועדה המחוזית בפני מהוה שינוי חזית וסטיה בלי ראויה מטענותיו) כדלקמן: "נציג הועדה המחוזית טוען כי אכן, אין מחלוקת על כך שהתוכנית נועדה להכשיר בניה בלתי חוקית. עם זאת, לא נכונה טענת העוררת כי הועדה המחוזית הקלה ראש באינטרס ההגנה על שלטון החוק או לא נתנה לו משקל ראוי בנסיבות הענין. נציג הועדה המחוזית הביע בשם הועדה המחוזית מורת רוח מעבירות הבניה החמורות שבוצעו במתחם. כן הוא הפנה לעובדה כי נגד בעל המקום ננקטו הליכים פליליים על ידי הועדה המקומית חיפה בגין עבירות הבניה. נציג הועדה המחוזית הוסיף וטען כי חברי הועדה המחוזית היו ערים להנחיות היועץ המשפטי לממשלה בענין בניה בלתי חוקית, ולאמור בה שלפיו על מוסד תכנון לקחת במסגרת שיקוליו גם את השיקול מניעת עבריינות בניה. לשיקול זה יש ביטוי מפורש בהחלטה, וניתן לו משקל לא מבוטל בהחלטת הועדה. הראיה לכך היא העובדה שהועדה החליטה לאשר את התכנית במתכונת מצומצמת מזו שהופקדה, ובכלל זה תוך צמצום משמעותי למדי בשטחיה בניה העיקריים, דבר אשר יחייב הריסת חלק מהבניה הבלתי חוקית. כן נקבעה חובה להרוס את כל המבנים והמתקנים הקיימים בשטח התכנית, החורגים משטח הבניה המאושר על פי החלטת הועדה המחוזית. עוד מדגיש נציג הועדה המחוזית כי על פי קביעת הועדה המחוזית, תנאי למתן תוקף לתכנית הוא הריסת כל המבנים החורגים, כאמור בסעיף 2 להחלטת הועדה , בתחום המיועד לשטח הציבורי הפתוח, כאמור בסעיף 10 להחלטה. בכך נדרש בעל המקום לטפל תחילה בהריסת חריגות הבניה שבוצעו על ידו בטרם תאושר התכנית למתן תוקף. עוד ממשיך וטוען נציג הועדה המחוזית, הנחיית היועץ המשפטי לממשלה אינה קובעת איסור לאשר תכנית שמטרתה הכשרת בניה בלתי חוקית אלא אך קובעת כי שיקול ההגנה על שלטון החוק אף הוא שיקול שיש לקחתו בחשבון. במקרה דנן, לצד השיקול בדבר עבירות הבניה שבוצעו על ידי היזם, נשקלו על ידי הועדה גם שיקולים תכנוניים נוספים, שהצדיקו את אישור התכנית במתכונת המצומצמת שעליה הוחלט. החלטת הועדה המחוזית , לאחר בחינה יסודית של הנושא, היתה כי השימוש המבוקש בתוכנית לבית קפה ומסעדה, בכפוף למגבלות סביבתיות שיקבעו על ידי איגוד הערים לאיכות הסביבה , בכפוף לצמצום משמעותי של השטחים העיקריים הכלולים בתכנית, תוך הריסת בינוי בפועל החורג מהם, ובכפוף לייעוד חלק מתחום התכנית לשצ"פ לטובת הציבור - הינו סביר וראוי מבחינה תכנונית ועירונית. לפיכך, כך עמדת נציג הועדה המחוזית, יש בהחלטתה מתן דגש הן לשיקולים התכנוניים והסביבתיים הרלבנטיים , והן לשיקולים שעניינם מניעת עבריינות בניה". גם אני סבורה כי הועדה המחוזית עשתה איזון נכון בין הערכים והעקרונות המתנגשים, כאשר היא לקחה בחשבון באופן מפורש ומודגש את עקרון שלטון החוק ולא הכשירה את הבניה הבלתי חוקית כחותמת גומי אלא בדקה כל פרט במבנה הקיים לגופו, תוך מתן הכשר לחלק מהבניה בלבד וחיוב העותרים בהריסת חלק מהמבנים כתנאי לאישור התכנית. חיוב זה הינו בבחינת תנאי שהוא ראוי ונכון בנסיבות המקרה ויש בו כדי לדחות טענת המשיבים כי "חוטא יוצא נשכר". 43.גם באשר לשיקולים התכנוניים אני סבורה כי יש לאמץ את נימוקי הועדה המחוזית, באשרה את התכנית במגבלות, שינויים ותנאים , ואת עמדת נציג הועדה המחוזית בפני ועדת המשנה לעררים שטען כי : "בכפוף למגבלות ולתנאים שנקבעו על ידי הועדה המחוזית , התוכנית במתכונת המצומצמת שאושרה על ידי הועדה המחוזית, ראויה מבחינה תכנונית, ובענין זה הוא מפנה לנימוקי החלטת הועדה המחוזית , כפי שהובאו לעיל". 44.הנימוק העיקרי שעמד בפני הרוב , גם בדחותו את הנימוקים התכנוניים שעמדו ביסוד החלטת הועדה המחוזית, האו אינטרס ההגנה על שלטון החוק - שכאמור לעיל אינו יכול להיות השיקול המכריע (כאשר כל חברי ועדת המשנה לעררים דוחים את טענות המשיבים ככל שאלה נוגעים למפגעים והמטרדים שיגרמו להם במקרה של אישור התכנית). 45.נימוק נוסף שעמד ביסוד השיקולים התכנוניים הוא התכנון החל על השטח על פי תכנית המתאר המנדטורית והתוכניות האחרות החלות על העיר חיפה, אך הן מתשובת הועדה המקומית והן מעמדת המיעוט עולה כי שטח התכנית, במתכונת המצומצמת עליה החליטה הועדה המחוזית, מתאים לשימושים הקבועים בתכנית המנדטורית. 46.גם הנימוק של חשיבות השטח לציבור נדחית לאור העובדה שמדובר בשטח פרטי, שבמצב הקיים הציבור כלל אינו יכול להשתמש בו וכפי שהיה בעבר , וכפי שצפוי שיהיה בעתיד במידה והתכנית לא תאושר - הוא עשוי להפוך למזבלה. 47.ויש לזכור כי אין עסקינן בשטח בלב ליבו של שטח ירוק רצוף ורחב ידיים אלא בשטח הגובל בכביש ראשי, סמוך לעורקי בילוי ומסחר, כאשר הרצף הירוק ממילא נקטע על ידי בניה מסיבית שבוצעה במקום ואינו פוגע ברציפות הואדי, כפי שנאמר על ידי המיעוט בועדה ונציגי הועדה המקומית. 47.ב"כ הועדה המחוזית והמועצה הארצית טען כי במועצה הארצית חברים אנשי המקצוע הבכירים ביותר , מכל התחומים, אשר שקלו את כל השיקולים הרלבנטיים. עוד טען ב"כ הועדה המחוזית והמועצה הארצית בלהט נגד הערתי לפיה החלטת המועצה הארצית אינה מנומקת ובתוספת לטיעונים שהגיש טען כי המועצה הארצית אימצה את נימוקי דעת הרוב בועדת המשנה לעררים וכי נימוקים אלה היו ברורים לעותרים, שלא עתרו נגד אי נימוק ההחלטה. 48.אכן - חוק התכנון והבניה מורה על הקמת המועצה הארצית בת 32 חברים וקובע את הרכב חבריה, תוך איזון בין גרמים שונים שיש בהם כדי להשפיע על התכנון הכולל ואולם במועצה שדנה בעניינה של התכנית היו 20 חברים בלבד (אין ספק כי היה מנין חוקי) , כאשר בפרוטוקול הישיבה לא מצויין תפקיד הנוכחים ושמות החברים שנעדרו ותפקידיהם (בניגוד לאופן ניהול הפרוטוקול כפי שנקבע בסעיף 48ד' לחוק התכנון והבניה) וכאשר אין בפרוטוקול פרוט של טענות כל אחד מהמשתתפים אלא ריכוז טענות כללי ותוצאות הצבעה, מבלי שלהחלטה ניתנו נימוקים (פרט להסתמכות על נימוקי ועדת המשנה לעררים). בעתירה לא התבקשתי לפסול את החלטת המועצה בהעדר נימוקים, ובשים לב להתמשכות הליכי התכנית מאז שנת 1993 איני סבורה כי גם ראוי היה לעשות כן. יחד עם זאת אציין כי המועצה הארצית אימצה את "דעת הרוב" בועדת המשנה לעררים - אך לא "דעת רוב" היא מבחינה עניינית אלא החלטה שנתקבלה ברוב דעות עקב קול מכריע שניתן ליו"ר הועדה - שאינו איש תכנון אלא עורך דין במקצועו וכאשר אני מקבלת את טענת העותרים כי גם בענין זה הכריע השיקול של השמירה על שלטון החוק ולא השיקול התכנוני. 49.ב"כ המשיבים השונים הדגישו לכל אורך טיעוניהם את העובדה שהעותרים הינם עבריינים ומפירי חוק וכי "עשו לעצמם" בלבד וכיום הם מבקשים להנות מפירות "העץ המורעל" שהם עצמם יצרו. אכן - כפי שכבר ציינתי לעיל , העותרים עברו שורה ארוכה של עבירות ומבחינה זו אין ידיהם נקיות. יחד עם זאת, אין לאמר כי הם ישבו באפס מעשה עד אשר ניתן צו הריסה וסגירה לשמורה, כאשר מטיעוני הצדדים ומסקירת השתלשלות הדברים כפי שהובאה בהרחבה בסיכומיה מהמשיבים עולה כי הם החלו בהליכי לגליזציה של השטח מאז שנת 1991 וכי לצורך לגליזציה זו גם השקיעו כספים ברכישת קרקעות נוספות במתחם המבוקש, כדרישת גופי התכנון השונים בפניהם הובאה התכנית ויפים בענין זה דברי כבוד השופט רובינשטיין (, כפי שהובאו על ידי גם בפסק הדין בעת"מ 3346/06) בעע"מ 11061/04 הועדה המחוזית לתכנון ובניה-מחוז חיפה נ' עיריית קריית אתא ואח' . תק-על 2005(2), 4071 ולפיהם: "השאלה בשלב מאוחר זה שלאחר הפקדה - ולשלב זה יש רלבנטיות כמובן - היא האם יש מי שייפגע פגיעה של ממש, שכן שלב זה עשוי במקרים מסויימים, חרף האמור, להצמיח אינטרס הסתמכות. אינטרס כזה יבלוט, למשל, כשיזם פרטי השקיע כספים רבים בנושא ספציפי ועתה באים לשלול ממנו את טובת ההנאה". 50.אני סבורה כי מהנימוקים לעיל , החלטת הרוב של ועדת המשנה לעררים, כפי שאומצה על ידי המועצה הארצית, אינה יכולה לעמוד וכי יש להעדיף את החלטת הודעה המחוזית ודעת המיעוט בועדת המשנה לעררים, כשמקפות את המצב התכנוני הראוי. 51.ראוי להוסיף ולציין כי החלטת הועדה המחוזית התקבלה לאחר שמונתה חוקרת שבחנה ביסודיות את המצב התכנוני והמליצה על האיזון הראוי (שהתקבל על ידי הועדה המחוזית). החלטת ועדת המשנה לעררים והמועצה הארצית מתעלמת לחלוטין מממצאי והמלצות אותה חוקרת - שאין ספק כי מבחינה תכנונית היא האינסטנציה הבכירה שבדקה את הנושא ומן הראוי היה ליתן משקל רב להמלצותיה. 52.מכל האמור - אני מקבלת את העתירה, מבטלת את החלטת המועצה הארצית בערר מס' 4/08 ומורה על אישור תכנית חפ/794א', כפי שאושרה על ידי הועדה המחוזית בהחלטתה מיום 25.9.07. 53.בנסיבות - אין צו להוצאות וכל צד ישא בהוצאותיו. תוכנית בניהבניהתב"ע (תוכנית בניין עיר)התנגדות שכנים לבניההתנגדות לבניה