פסק דין 1. תובענה לסעד הצהרתי (בלבד - כפי שהוסכם בישיבה מיום 19.2.07). התובענה הועברה מבית משפט השלום בנצרת לבית משפט זה. התובעים מבקשים להצהיר על זכותם להירשם כבעלים, ולקבל החזקה הבלעדית בדירת המגורים הידועה 11 B בבניין א' בפרוייקט שנלר, שהנו בנין רב קומות בנצרת; ולהירשם כבעלי הזכויות היחסיות במקרקעין הידועים כגוש 16533 חלקה 1. זאת מאחר ונטען כי שילמו כל המגיע מהם על פי החוזה עם המשיבה מיום 27.12.04 (להלן "החוזה"). מדובר באותו חוזה בו נמכרה להם הדירה הנ"ל ע"י המשיבה. 2. נראה כי נפל אי דיוק בניסוח הסעד המבוקש כמתכונתו בהמרצת הפתיחה. זאת מאחר ומדובר בקרקע מינהל, ומעיון במבוא בחוזה עולה כי הזכות שהתחייבה המשיבה להעביר למבקשים, כנגד תשלום מלוא התמורה, הנה זכות חכירה מהוונת. בסעיף 6.5 לחוזה נרשם כי לרוכש תהינה זכויות חכירה בדירה כיחידה נפרדת או במסגרת רישום בית משותף, ואופן רישום הזכויות יוכרע ע"י החברה לפי דרישות המנהל כך שהדירה תירשם כיחידה נפרדת. עם זאת לא איעתר לבקשת המשיבה בסיכומיה, ולא אתלה בפגם פורמאלי זה שנפל בניסוח הסעד ההצהרתי. ברי כי הכוונה בניסוח הסעד המבוקש היתה בדיוק למה שהתחייבה לו המשיבה בהסכם, בהנחה שקבלה לידיה מלוא התמורה. ולא מעבר לכך. עובדות מוסכמות 3. התקשרות הצדדים בחוזה, ותוקפו של אותו חוזה אינם שנויים במחלוקת. 4. התמורה בגין הדירה (לפני עלויות נלוות כגון שכ"ט עו"ד, אגרות וכו') נקבעה בחוזה בשיעור 500,000 ₪ כולל מע"מ, כאמור בנספח א' לחוזה. עד לתאריך 20.1.05 היה אמור להשתלם סך של 440,000 ₪, ועם מסירת החזקה - סך נוסף של 60,000 ₪. התמורה הכוללת בשיעור 500,000 ₪ היתה אמורה לכלול ריהוט, מזגן ומוצרי החשמל, שעלותם המצטברת 60,000 ₪, כנזכר במפרט הנספח לחוזה, בחתימת המבקשים והמשיבה. מועד המסירה הנקוב: 15.6.05. 5. לא שנוי במחלוקת שב - 2.2.05 שולם סך של 432,450 ₪. 6. לא שנוי במחלוקת שלידי המבקשים הושב שיק על סך 60,000 ₪ שחזר א.כ.מ ומועד הפרעון הנקוב בו הוא 15.5.05 (ראה בהמשך). טענות התובעים (המבקשים) 7. המבקשים נזקקו להלוואה מובטחת במשכנתא למימון העסקה, וסוכם עם המשיבה בעל פה על פריסת תשלומים נוחה הרבה יותר מזו המופיעה בחוזה, כדלקמן: א. תשלום על סך 182,450 ₪ שישולם ע"י הבנק המלווה עד 20.1.05. ב. סך של 250,000 ₪ עם מסירת החזקה בדירה למבקשים. שני סכומים אלה במצטבר היוו למעשה את סכום ההלוואה שניטלה מבנק טפחות למימון העיסקה. א. שיק דחוי לתאריך 15.5.05 על סך 60,000 ₪ (להלן "השיק") נמסר עבור "ריהוט ואחר". ב. סך נוסף בשיעור 7550 ₪ בגין שעון מים, חשמל והפרשים שנוצרו - סוכם שישולם אף הוא במועד מסירת החזקה בדירה. 8. בהתאם שוחרר חלק מסך ההלוואה בשיעור של 182,450 ₪. המבקשים צירפו מכתב בכתב יד ובחתימתם המופנה לבנק המלווה ובו התבקש הבנק לשחרר את כספי הזכאות בלבד, בשיעור הסך האמור, ולהקפיא סכום ההלוואה על סך 250,000 ₪. 9. אלא שבהמשך פנו למבקשים מהנדס הנתבעת בשם אלכס, והמתווך מר אליאס דניאל והודיעו כי המשיבה זקוקה לכסף, וביקשו לשחרר את הסך המוקפא של 250,000 ₪ לידי המשיבה. כנגד ההסכמה להקדים את תשלום הסך של 250,000 ₪, הסכימו אותם נציגים של המשיבה לשלם עבור התובעים את התשלום החודשי של ההלוואה לבנק טפחות , וזאת לששה חודשים, כאשר כל תשלום עמד על כ 2800 ₪ לערך. בהתאם להסכמה החדשה שוחרר למשיבה מלוא סכום ההלוואה על סך 432,450 ₪, וזאת על דרך העברה בנקאית מבנק טפחות לחשבונה של המשיבה, בתאריך 2.2.05 (העברת הסכום הנ"ל אינה שנויה במחלוקת, ועולה מנספח ג' לתצהיר המבקש 1). 10. אלא שהמשיבה לא עמדה בסיכום עמה ולא שלמה במקום המבקשים ששה תשלומים חודשיים של החזרי ההלוואה. המבקשים נאלצו לשלם התשלומים בעצמם. 11. בנוסף, הפקידה המשיבה את השיק על סך 60,000 ₪. אותו שיק כאמור נמסר למועד פירעון דחוי של 15.5.05, והמשיבה הפקידה אותו חרף העובדה שהבית טרם היה ראוי למגורים. המבקשים אינם מתכחשים לכך שבמועד הפירעון הנקוב בשיק לא היה בחשבונם כיסוי או מסגרת אשראי שתאפשר פירעונו. לפיכך, כך טענת המבקשים, פנו אל הנתבעת כדי שהאחרונה תשיב להם את השיק, כנגד תשלום במזומן של הסך הנקוב בו בשיעור 60,000 ₪. המשיבה אכן מסרה לידי המבקשים את השיק בביתם, באמצעות שליח (השבת השיק למבקשים כאמור אינה שנויה במחלוקת), ולאותו שליח נמסר במזומן הסך של 60,000 ₪. 12. משכך שולם לידי המשיבה סך של 492,000 ₪: 432,450 ₪ על דרך העברה בנקאית של כספי ההלוואה, ו 60,000 ₪ במזומן. ואכן המשיבה במכתבה מיום 25.8.05 (נספח ה' לתצהיר המבקש 1) אישרה לבנק טפחות כי המבקשים שילמו על חשבון רכישת הדירה סך של 492,450 ₪, אשר הופקד בחשבון המשיבה בבנק הפועלים המלווה הפרוייקט. 13. לשיטת המבקשים נותר אפוא לתשלום אך הסך הנומינלי של 7,550 ₪, עם מסירת הבית. והיה על הנתבעת להעביר החזקה בדירה עד 15.6.05, ולחתום על המסמכים הנדרשים לשם רישום זכותם של המבקשים בדירה בלשכת רישום המקרקעין. טענות המשיבה 14. לא היה כל סיכום בין הצדדים בדבר פריסת התשלומים, השונה מזה הנזכר בחוזה. 15. המבקשים לא עמדו בהתחייבותם שבחוזה לשלם את הסך של 440,000 ₪ עד 20.1.05, ובפועל שילמו סך של 432,450 ב 2.2.05. 16. ב 28.12.04 מסרו המבקשים בידי המשיבה את השיק האמור בסך 60,000 ₪ בגין יתרת התמורה, כשמועד הפירעון הנקוב - 15.5.05 - היה בסמוך למועד המשוער למסירת חזקה. אלא שההמחאה הנ"ל חוללה באי פירעון והושבה אכן למבקשים, לבקשת האחרונים. כאשר המבקשים פנו למשיבה וביקשו לבטל את חבילת הריהוט והציוד המגיעה להם בהסכם ולזכותם בסכום ההפרש בסך 60,000 ₪. המשיבה נענתה לבקשה, וערכה תחשיב יתרת חוב. הדירה עצמה היתה ראויה למגורים מאוגוסט 2005 וביום 5.9.05 שלחה המשיבה למבקשים מכתב ובו התבקשו לשלם יתרת החוב מיידית, לצורך מסירת הדירה. על פי תחשיב המשיבה הסתכמה יתרת חובם של המבקשים ב 28,786 ₪. המשיבה ערכה גם תחשיב חלופי בדבר יתרת החוב ללא ויתור על חבילת הריהוט, היינו בתוספת הסך הנומינלי של 60,000 ₪. בפגישה מינואר 2006 עם נציג המשיבה הוצגו למבקשים חישובי החוב העדכניים לגבי החלופה ללא ריהוט ולגבי החלופה עם הריהוט. יתרת החוב נכון למרץ 2006 עמדה על 28,043 ₪ בחלופה הראשונה, ו 92,146 ₪ בחלופה השנייה. 17. השבת השיק שחולל לידי המבקשים אינה שנויה במחלוקת; אך לא שולם לידי המשיבה או מי מטעמה הסך במזומן של 60,000 ₪. סך זה אף לא היה אמור להיות משולם, שכן המשיבה הסכימה להפחית כאמור מסך התמורה שבחוזה את הסך של 60,000 ₪ כנגד ויתור על ריהוט וציוד, ככל שיחפצו בכך המבקשים. 18. המשיבה אינה מתכחשת לכך ששלחה מכתב מיום 25.8.05 בו אישרה לבנק טפחות שהמבקשים שילמו לה 492450 ₪. אלא שמכתב זה יסודו בטעות משרדית, כאשר נרשם סכום של 492,450 ₪ במקום "432,450 ₪", כסך נומינלי שלא שנוי במחלוקת שהופקד. המשיבה אף אינה מתכחשת לכך שהשיבה השיק לידי המבקשים, לבקשתם, משחולל באי פירעון. לא היתה מבחינתה כל מניעה לעשות כן, שהרי הבטוחה להבטחת יתרת התשלום אינה אלא הדירה עצמה, שהחזקה בה אמורה להימסר לפי החוזה, רק עם פירעון מלוא התמורה. דיון 19. המבקשים הגישו קלטת מוסרטת באמצעותה התיימרו להוכיח כי הדירה למעשה לא היתה מוכנה למסירה במועד. הסרט צולם לפי הטענה חודשים לאחר מועד המסירה המיועד. אלא שאין מחלוקת כי מדובר בסרט המתעד מצב החניון בבניין והשטח הצמוד לו, ולא מצב הדירה. בסרט נחזה חניון שפיזית אמנם ניתן לחנות בו אך העבודה בו טרם הושלמה; כמו כן מתועד השטח החיצוני הסמוך לבנין (מעבר לגדר הבנין) שטרם הושלמה בו עבודת הפיתוח הסביבתי, ועודנו מכיל פסולת בנין ואשפה, אך לא באופן הפוגע באפשרות הגישה לבנין, הנחזה להיות מושלם. בסרט נחזה תאריך "18/2" מצולם בפלאפון של המבקש 1, ללא ציון השנה. אמנם תאריך בפלאפון ניתן לשינוי אך אני נכון לצאת מהנחה שמדובר בסרט שצולם ב 18.2.06, כאשר מועד המסירה הנקוב הינו 15.6.05. בסעיף 4.3 לחוזה נרשם שאיחור במסירה עד 90 יום (היינו עד 15.9.05) לא ייחשב כהפרה מצד המשיבה. סעיף 4.2 לחוזה מאפשר למשיבה עבודת פתוח והשלמה בקרבת הבית עד 6 חודשים לאחר המסירה, בתנאי שאין בכך כדי לפגוע באפשרות הגישה של הרוכש לבית. יתרה מזו, בהמרצת הפתיחה לא בא זכרה של טענה לאיחור בהשלמת הבניה שהצדיק הימנעות מתשלום. הטענה העובדתית כזכור הינה לתשלום במזומן של 60,000 ₪, כאשר המבקש 1 עצמו אינו כופר שהתמורה כולל חבילת הריהוט הינה בסך 500,000 ₪, ואינו טוען שויתר על חבילת הריהוט (כך עולה מחקירת המבקש 1 בעמוד 11 לפרוטוקול ישיבת 10.4.07). נהפוך הוא, המבקש 1 הבהיר כי אם לא היה מעוניין בחבילת הריהוט ולזכות כך בהנחה - היה מודיע זאת למשיבה, ומבקש ממנה שלא לכבד את השיק. הוא לא עשה כן, והשיק חזר מטעמי אי כיסוי. אם גרס שהמשיבה לא היתה זכאית להפקיד השיק כך שייפרע במועד הנקוב בו, לא ברור מדוע לא פנה אליה בעניין מבעוד מועד, ועוד שלם במזומן 60,000 ₪, לפי טענתו, חלף השיק. למעשה בחקירתו הודה המבקש 1 כי המשיבה היתה זכאית לפרוע השיק האמור. 20. גם מסמך ת/2 אינו מועיל למבקש. מדובר על מסמך של עירית נצרת המופנה למשיבה ודורש ממנה לשלם סך של 8162 כתשלום עבור אגרת חיבור למים של מספר דירות בבניין. אין בכך כדי ללמד על קשיי נזילות של המשיבה, או אי חיבור הבתים למים. הובהר בחקירת המצהיר מטעם המשיבה שחיבור הדירות למים בשלב הראשוני של האכלוס הינו של המשיבה, מבחינה רישומית, כאשר את צריכת המים משלמת המשיבה לעירייה וגובה אותו מן הדיירים. המסמך (מאוגוסט 2006) מלמד דווקא על חיבור הדירות לתשתיות, כאשר חלק מהדירות אוכלסו, ובהן היו כמובן חיובי צריכה בפועל של מים. 21. לא אוכל לקבל את גרסת המבקשים. 22. הטענה לפיה סוכם עם נציגי המשיבה כביכול על שינוי מפריסת התשלומים המופיעה בכתובים בחוזה - לא נתמכה במאום, מלבד בטענות בעל פה של בעלי דין מעוניינים. לפי הטענה כלל הסיכום הסופי בעל פה גם פירעון של ששת תשלומי ההלוואה לבנק ע"י המשיבה, כשלמעשה המשמעות היא מתן הנחה בדיעבד למבקשים בסך נומינלי מצטבר של מעל 17,000 ₪. הדעת נותנת שאם היו שתי הסכמות מאוחרות לחוזה בדבר פריסת התשלומים, האחת לתשלום החלק הארי בתמורה רק במעמד המסירה והשנייה לחזרה לסיכום המקורי תמורת פירעון 6 תשלומי הלוואה חודשיים במקום המבקשים ועבורם, היו המבקשים עומדים העלאת הדברים על הכתב הן לגבי הסיכום הראשון המאוחר לחוזה והן לגבי השני. זאת ועוד: אמנם לא בלתי אפשרי להסכים לפריסת תשלומים זו או אחרת ואף לסטות מן המוסכם לטובת הרוכש, ואולם נראה כי דחיית החלק הארי שבתשלום התמורה החוזית לשלב המסירה של הדירה אינה פרקטיקה מקובלת, כך שגם עניין זה מחזק הדעה שסיכום אשר כזה היה אמור למצוא ביטויו בכתובים, ולו במכתב של אחד הצדדים למשנהו המעלה הדברים על הכתב. זאת ועוד: התרשמותי היתה שהמבקשים סבלו מקשיי נזילות אותה תקופה, כאשר לא שנוי במחלוקת שהשיק ע"ס 60,000 ₪ חזר מסיבת א.כ.מ , ומאידך הצליחו המבקשים (במאמץ) לעמוד בפירעון תשלומי ההלוואה לבנק (כך לפחות טען המבקש לגבי התשלומים שכביכול היו אמורים להיפרע ע"י המשיבה). קשה לקבל שהסדר תשלומים כה משופר כמו תשלום 250,000 ₪ רק במעמד המסירה, במקום עד 20.1.05, היה נדחה על ידי המבקשים באותו שלב, אף כנגד הנחת מה בתמורה בסך נומינלי של 17,000 - 18,000 ₪. 23. נטל ההוכחה להוכחת הטענה כי הוסכם בעל פה על הסדר פריסת תשלומים שונה מזה המופיע בחוזה, וכי לאחר מכן סוכם בעל פה על הנחה בפועל מן התמורה המוסכמת (כנגד חזרה להסדר התשלומים המקורי) הינו על המבקשים. והנה למרות שמר אליאס אינו עובד של המשיבה, אלא מתווך דירות בו הסתייעה האחרונה בשיווק הפרויקט, אותו מר אליאס לא הובא לעדות ע"י המבקשים. מר אלכס - מהנדס המשיבה - פוטר לפי הנטען ע"י המשיבה. כך לדברי המבקש עצמו, בחקירתו (עמוד 9 לישיבת 10.4.07). חרף זאת, לא זומן אף הוא לעדות ע"י המבקשים. למרות שגרסת המבקשים הנה ששני הסיכומים בעל פה שנזכרו לעיל היו מול שני אנשים אלה. 24. זאת ועוד: לטענת המבקש בחקירתו יכולה היתה גם הפקידה נזארין מבנק טפחות, לתמוך בטענתו בדבר הסכמה של המשיבה לשלם עבורו ששת תשלומי ההלוואה הראשונים לבנק טפחות. למותר לציין - אף עדה זו לא זומנה על ידי המבקשים לעדות. מדובר לכאורה בעדים זמינים ורלוונטיים, שאי זימונם פועל לרועץ מבחינת המבקשים. 25. עד כה התייחסתי לטענות המבקשים בדבר הסכומים בעל פה כביכול שסטו מן החוזה הכתוב. טענות אלא הנם בבחינת קדימון לשאלה העיקרית - האם שולם במזומן סך של 60,000 ₪ לשליח של המשיבה אשר מסר בידי המבקשים את השיק שחולל באי פירעון. אף טענה זו אינה הגיונית: לא התרשמתי שהמבקש 1 הנו אדם שאינו יודע מימינו ומשמאלו עד כדי כך שימסור סך גדול במזומן בשיעור 60,000 ₪ לשליח אלמוני, ללא כל דרישת אסמכתא בכתב על מסירת הסכום. שבעתיים יפים הדברים כאשר מדובר במי שנטען שהיה בקשיי נזילות אותה תקופה, ומדובר בסכום משמעותי מבחינתו. 26. כאשר נשאל המבקש מהיכן היה לו סך במזומן של 60,000 ₪ בביתו, השיב: "מהבנק. לקחתי חלק מהכסף מהדודה שלי" (עמ' 10 לפרוטוקול ישיבת 10.4.07). אותה דודה לא זומנה אף היא לעדות ולא נתנה תצהיר (לפי הנטען בחקירה - שהתה בירדן באותו יום). בהמשך פירט המשיב כי נטל מספר הלוואות מבנקים בסכומים של כמעט 50,000 ₪, וכך הגיע לצבר מזומנים של 60,000 ₪ בביתו, אותם שלם במזומן לאותו שליח עלום. לא צורף כל תדפיס בנק או דף חשבון שילמד על משיכת סכום גדול במזומן בחשבון בו הועמדה ההלוואה או ההלוואות, ואף לא כל מסמך על נטילת ההלוואות עובר לאותו תשלום נטען במזומן. לא מובן אף מה טעם ראו המבקשים להחזיק סכום כה גדול במזומן בביתם, כאשר לא באה טענה שעשו כן מאימת נושים, עיקולים וכיוצ"ב. 27. התרשמותי הנה ששורש הסכסוך נעוץ באותה טעות בציון הסכום במכתבה של המשיבה מיום 25.8.05, כך שצוין באותו מכתב (פעמיים) סכום של 492,450 ₪, במקום 432,450 ₪. מאותה טעות שנפלה בציון הסכום - ביקשו התובעים להיבנות. המבקשים שילמו באיחור של 12 יום למשיבה התשלום הראשון , ואף שילמוהו בחסר: 432,450 ₪ במקום 440,000 ₪. בנוסף מסרו השיק על סך 60,000 ₪ שמועד הפירעון הנקוב בו היה סמוך למועד המשוער למסירת חזקה: 15.5.05 (מועד המסירה הנקוב בנספח א' להסכם הנו כזכור 15.6.05). אותו שיק חולל, והסכום הנקוב בו לא שולם למשיבה, בניגוד לטענת המבקשים. מעמדו הראשוני של אותו מכתב מבחינה ראייתית הינו הודאת בעל דין. אלא שיכול בעל הדין להסביר פשר הדברים ולהשתחרר מעולה של הודאה. מדובר בהודאה שבעובדה ולא בזכות, ויכול ביהמ"ש להעדיף הסברו של בעל הדין לגבי משמעות ההודאה. בנסיבות, כאשר גרסת המבקשים אינה הגיונית, ואף לא נתמכה בעדויות עדים זמינים והיא אף עומדת בניגוד למוסכם בחוזה - יש להעדיף גרסת המשיבה, ולקבוע כי מדובר אכן בטעות 28. על פי סעיף 4.1 לחוזה תנאי למסירת החזקה הנו תשלום מלוא התמורה וכל סכום שחייבים המבקשים למשיבה. המשיבה נתנה למבקשים אופציה לוותר על חבילת הריהוט והציוד כנגד הנחה של 60,000 ₪, אך כך או אחרת לא הוכיחו המבקשים כי סילקו מלוא התשלומים להם זכאית המשיבה על פי החוזה (מקל וחומר שפני הדברים כך משעה שהמבקשים טוענים שלא ויתרו על אותה חבילת הריהוט שעלותה 60,000 ₪). משכך - אין הם זכאים לסעד המבוקש. כמובן ששונים יהיו פני הדברים היה וישולם מלוא החוב. בנוסף - אני רואה לנכון לציין הסכמת המשיבה שהוכחה ליתן למבקשים זכות בחירה לוותר על חבילת ריהוט כנגד הנחה נומינאלית של 60,000 ₪ מסך התמורה המקורי. 29. משלא קיבלתי גרסת המבקשים, לא אוכל להיעתר לסעד המבוקש על ידם ואני דוחה התובענה (יש לציין כי אף לשיטת המבקשים נותרו הם חייבים סך של 7550 ₪). 30. המבקשים ישאו בהוצאות המשיבה ושכ"ט עו"ד בסכום אחד של 4,000 ₪ ומע"מ. חזקה בנכססעד הצהרתי