זכויות בניה עתידיות - אחוזי בניה

 משלא נרכשו זכויות בניה כלשהן במבנה או ב"יתרת המגרש" ע"י העותר הוא אינו יכול ל"שמור לעצמו" חלק מהן, לרבות זכויות בניה "עתידיות", אם תתווספנה כאלה, לנכס, מכוח שינויים בתכנית בניה כלשהי. קראו דוגמא מהפסיקה בנושא זכויות בניה עתידיות ואחוזי בניה: 1. העתירה המונחת בפני הוגשה במקורה לבית המשפט המחוזי בירושלים, אך על פי החלטת בית המשפט העליון (כב' השופטת ט. שטרסברג-כהן) הועבר הבירור בה לבית משפט זה. עניינה של העתירה היא בקשת העותר להצהרה שתצא מבית המשפט, לפיה קביעת הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים (להלן משיבה 1) כי תכנית מס' 5580 (שינוי 18/97) לתכנית המתאר של העיר ירושלים וכן שינוי 1/97 לתכנית 3137 "אינה מקצה זכויות בניה מעבר למאושר בתכניות החלות..." החלטה זו הינה קביעה או החלטה שגויה. 2. העותר, או ליתר דיוק, המנוח רפאל בן דור ז"ל רכש באוגוסט 1996 מעמידר ו/או מהמשיבה 7 זכויות בעלות בדירה הממוקמת בקומת הקרקע של בנין ברח' מאנה 4 טלביה - ירושלים ובשטח קרקע הצמוד לדירה. הבנין והחלקה כולה כלולים בתכנית בנין עיר מס' 5580 הנ"ל. המנוח הגיש בשעתו התנגדות לתכנית 5580 עם הפקדתה. ההתנגדות נדחתה ולאחר דיון בה אושרה התכנית בכפוף למספר שנויים שבוצעו בה. על החלקה או הנכס, עליו חלה התכנית הנ"ל, בנוי המבנה בו נמצאת הדירה שנרכשה ע"י העותר. יתרת שטח החלקה בלתי בנוי ומשתרע על כ-1.3 דונם. בד בבד עם הסכם הרכישה שנחתם בין העותר לבעלת הנכס (המשיבה 7) נחתם ביניהם הסכם שיתוף, על פיו ניתנה למשיבה 7 הזכות הבלעדית להגיש תכניות בניה לגבי השטח הבלתי בנוי וכן לבניית שתי קומות נוספות של הבנין (קומות 3,4) תוך ניצול אחוזי הבניה הבלתי מנוצלים של החלקה. כמשיבים לעתירה צירף העותר את בעלת החלק הבלתי מבונה בנכס (משיבה 7) ואת שאר בעלי הזכויות בנכסים הנמצאים בתחום התכנית (משיבים 3-6). כמשיבה נוספת צירף העותר את משיבה 2 שהגישה תכנית הבניה לגבי החלק הבלתי בנוי כאמור לעיל. טוען העותר כי כבעליה של דירה בחלקה הנ"ל זכאי הוא לחלק יחסי בזכויות הבניה, אם כאלה תתווספנה לנכס על פי תכנית בנין עיר 7137. זכות זו קמה לו, לדעתו, על פי תנאי שהוכנס להסכם המכירה בינו לבין רוכש דירתו (מיום 25.5.99) שקבע כי, זכויות בניה עתידיות, אם תהיינה כאלה, לגבי החלק הבלתי בנוי של החלקה, לא נמכרו לרוכש הדירה ואלה נותרו ויוותרו בידי העותר. 3. ב"כ המשיבים 7,2,1 שהגיבו לעתירה, העלו טענה מקדמית לפיה יש למחוק העתירה על הסף שכן אין לעותר "זכות עמידה" בעתירה זו. בהסכמת הצדדים הוריתי על פיצול הדיון בתובענה באופן ששאלת קיומה של זכות העמידה תידון ותוכרע תחילה. ב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בשאלה זו ועתה הגיעה עת ההכרעה. 4. ב"כ המשיבים מעלים שורה של טענות על פיהן אין לעותר זכות עמידה כלשהי בעתירה זו. בטענות אלה יש ממש. לדעתי אין למבקש זכות עמידה בעתירה זו. מכל מקום וכפי שיובהר בהמשך יש לדחות תובענה זו כבר בשלב זה. ואלה טעמיי: א. אין חולק כי העותר לא רכש מעולם זכויות בניה קיימות או עתידיות בנכס בעת שרכש את הדירה מעמידר או מהמשיבה 7. כך עולה בבירור מהוראותיו של ס' 15 להסכם מיום 8.8.96, על סעיפי המשנה שבו (להלן הסכם הרכישה). זכויות אלה נותרו בידי המוכרת (עמידר) מכוח הוראת ס' 15 (ב) להסכם ובידי המשיבה מס' 7 מכח הסכם השיתוף שנחתם בינה לבין העותר בד בבד עם החתימה על הסכם הרכישה ועל פי הוראת ס' 15 (ג) להסכם. משכך הם פני הדברים לא היו מלכתחילה בידי העותר זכויות בניה כל שהן בחלקה כולה (לא בבנין ולא ב"יתרת המגרש") לא לפני שמכר את הדירה ולא לאחר מכן. אין בידי לקבל טענות העותר כי הוא רכש למעשה זכויות בניה "עתידיות" בנכס, היינו זכויות שתנתנה, אם תנתנה, בעתיד, מעבר לזכויות שהיו קיימות בעת שהוא רכש את הדירה, ומכוח "רכישה" זו קנה הוא לעצמו זכות עמידה בעתירה זו. גרסה או טענה זו עומדת בניגוד מפורש להוראות ס' 15 להסכם, עליו חתם העותר, לפיהן נקבע במפורש כי רכישת הדירה אינה כוללת רכישת זכויות בניה כלשהן. לא ברור לי איך ניתן לפרש הוראות או תנאים ברורים וחד משמעיים אלה באופן שהציע העותר. גם "אקרובטיקה" משפטית ו"פלפול" לשוני אינם יכולים להעניק לעותר זכויות בניה שהוא לא רכש מעולם, בין כאלה הקיימות על פי תכנית בניין קיימת ובין כאלה שיתווספו לחלקה, אם יתווספו, בעתיד. משלא נרכשו זכויות בניה כלשהן במבנה או ב"יתרת המגרש" ע"י העותר הוא אינו יכול ל"שמור לעצמו" חלק מהן, לרבות זכויות בניה "עתידיות", אם תתווספנה כאלה, לנכס, מכוח שינויים בתכנית בניה כלשהי. אין, איפוא, לעותר "זכות עמידה" בעתירה זו, שכן בהעדר זכות או חלק כלשהו בזכויות הבניה של החלקה, לא יתאפשר לו לתקוף, בעתירה מינהלית, את החלטתה השגויה, לטענתו, של המשיבה 1 שעניינה זכויות בניה אלה. ב. מעיון בהסכם המכר שנחתם בין העותר לבין רוכש הדירה עולה כי העותר מכר את זכויותיו בדירה ב-25.5.99 ולא ביום 25.5.00 כפי שהצהיר בתצהירו מיום 11.7.00. לאמור, הדירה נמכרה לפני שהוגשה העתירה (ביום 11.4.00) ולא לאחר מכן, כפי שנוצר הרושם מעיון בתצהירו. על אף זאת עובדת מכירת הדירה לא צויינה כלל בעתירה, אשר הוגשה כאמור כבר ב-11.4.00. לעובדה זו, היינו להעלמת עובדת מכירת הנכס מידיעתו של בית המשפט והצדדים האחרים, יש משמעות רבה והיא אינה מעידה על הגשת העתירה בנקיון כפיים ותוך גילוי עובדתי מלא ונאות כנדרש. למותר לציין כי לעובדת מכירת הנכס ע"י העותר במועד שקדם להגשת העתירה יש משמעות של ממש לענייננו ועל כן לא היתה כל הצדקה להעלמת קיומו או הסתרתו מבית המשפט. ודאי שלא היה מקום לציין בתצהיר העותר עובדה בלתי נכונה, היינו תאריך מכירה שאינו משקף את האמת, כדי להראות, או ליצור הרושם כי הדירה נמכרה לאחר הגשת העתירה. (בעוד שבפועל היא נמכרה לפני הגשת העתירה) ובכך ליצור "זיקה" כלשהי לנכס או זכות עמידה "יש מאין". זאת ועוד: בתגובתו לסיכומי המשיבה 2, שבהם הועלתה הטענה בדבר תאריך המכירה השגוי שצויין בתצהירו, לא מצא לנכון העותר להגיב או להתייחס לעובדה זו. היינו, שהדירה נרכשה ב-25.5.99 ולא ב-25.5.00 כפי שצויין בתצהירו. המנעות זו אומרת דרשני ומצביעה יותר מכל על העדר תום לב וחוסר נקיון כפיים בעצם הגשת העתירה. ג. די בטעמים אלה כדי להביא לדחיית העתירה על הסף, כבר בשלב זה. אם בשל העדרה של "זכות עמידה" או "עילת תביעה" לעותר בעתירה מנהלית זו כלפי המשיבים או מי מהם, ואם בשל ביסוסה של התובענה על עובדות בלתי נכונות או תוך כדי העלמת עובדות משמעותיות מידיעת בית המשפט. 5. העתירה נדחית. העותר ישלם למשיבות שהתייצבו לדיון והגישו את סיכומיהם, היינו לכל אחת מהמשיבות 1 ו-7 ביחד ולמשיבה 2, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך -.15,000 ש"ח בצירוף מע"מ ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה מהיום עד התשלום בפועל. אחוזי בניהזכויות בניהחוזה בניהבניה