חיבור של קבע

סעיף 12 לחוק המקרקעין מעניק לבעל המקרקעין בעלות גם בכל מה שמחובר למקרקעין חיבור של קבע. לעניין זה מחוברים שצמודים לקרקע באופן שאינו מאפשר הפרדתם באופן שגרתי יחשבו כחיבור של קבע גם אם חוברו לזמן קצר (יהושע ויסמן דיני קנין – חלק כללי 135-136 (התשנ"ג)), וכך גם דברים שמעצם טיבם נחשבים כחלק אינטגרלי מבית גם אם ניתן להפרידם בקלות כגון רעפים, דלתות וחלונות, תריסולים, רדיאטורים, כיורים, ברזי מים, מתגי חשמל וכיוצ"ב, כאשר לעניין זה יש לבחון את כוונת המחבר, האם החיבור לזמן קצר אם לאו (ויסמן, שם, בעמ' 138-140; ע"א 572/83 אדיב נ' רפאל). לעניין חיבור של קבע קיימת פסיקה סותרת לגבי גלריה או יציע, האם לשם החשבתם כחיבור של קבע די בכובד משקלם וכוונת המחבר לתקופה ארוכה, או שמא יש צורך גם בחיבור פיסי למקרקעין באמצעות ברגים ומסמרים (ראה: ע"פ 31/50 מלצקי נ' היועץ המשפטי ולעומתו ע"א 567/68 שפלן נ' קאופר). גישתו של המלומד ויסמן הינה שאין צורך בחיבור פיסי (שם, עמ' 136). לעניין הקביעה האם עסקינן בחיבור של קבע, קבעה פסיקת בית המשפט העליון כי יש להפעיל מבחנים משולבים הבוחנים בכל מקרה ומקרה על פי חוש המומחיות של המשפטן, האם כוונת החיבור היתה להטמיע את המחוברים בבניה, האם היתה כוונה ארעית בהתקנתם, האם תהא ירידת ערך המבנה כמבנה אם יפורקו אותם מחוברים, והאם המחובר עצמו שומר על מהותו לאחר פירוקו (ראה: ע"א 74/15 מנהל מיסוי מקרקעין רחובות נ' גזית גלוב ישראל (פיתוח) בע"מ; ע"א 2587/12 מלונות צרפת ירושלים בע"מ נ' מנהל מס שבח אזור ירושלים). ##קראו דוגמא מהפסיקה בנושא הגדרת "חיבור של קבע":## 1. בתאריך 23.1.13 התקשרו התובעים עם הנתבעים בהסכם (להלן: "ההסכם") לרכישת דירתם בפרדס חנה (להלן: "הדירה"). 2. בסעיף 2.3 להסכם התחייבו הנתבעים: "למסור את החזקה בדירה כפי שהיא במועד חתימת הסכם זה למעט בלאי סביר הנובע משימוש רגיל בדירה, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ למעט כל המחובר חיבור של קבע לרבות מזגנים, ארונות מטבח, דוד שמש וחשמל (להלן: "המטלטלין") וכאשר כל המערכות, לרבות: חשמל, מים, האינסטלציה, דוד שמש ודוד חשמל פועלות ותקינות". ואילו בסעיף 2.4 להסכם התחייבו הם: "כי לא יבוצע שום שינוי בנכס, לרבות ביחס לזכויותיו בנכס מיום החתימה על הסכם זה ועד למועד מסירת החזקה בדירה לקונה". 3. בתאריך 21.3.13 נמסרה החזקה בדירה לתובעים ואז, כך לטענתם, חשכו עיניהם לנוכח מצבה (ר' תצלומים להמחשת חלק מהטענות שלהלן). טענתם העיקרית של התובעים היא ש"כמעט כל מה שהיה מחובר חיבור של קבע הוסר": גופי התאורה נתלשו מהקירות והותירו אחריהם חוטי חשמל חשופים וחורים בקירות ו/או בקרמיקה של חדרי הרחצה והשירותים. בתי המנורות שהיו בחדרים הוחלפו לישנים והרוסים והתקרה נותרה מחוררת ומלוכלכת. מדפים, זרועות טלוויזיה, מסילות של וילונות, מחזיקי נייר טואלט, מראה, מחזיקי מגבות ותנורי חימום בחדרי המקלחת הוסרו ממקומם. חלק גדול מברזי הבית נתגלו תקולים - במכונת הכביסה, כיור השירות, מדיח הכלים ברז תחתון בחדר הרחצה וברז נוסף במקלחת הילדים. לוחות עץ וכמויות עצומות של זבל היו זרועות בפנים הבית וברחבי הגינה. חלון הויטרינה בכניסה לבית היה סגור עם בורג גדול ובולט המהווה סכנה. עוד טוענים התובעים כי על אף שהם בקשו מנתבע 1 שלא לפרק, אלא להשאיר עבורם מחסן שהיה בנוי מחוץ לבית ושימש כמשרדו קודם לכן, הוסר המחסן ממקומו, כשהוא מותיר אחריו יציאות חשמל חשופות למזגי אוויר ונזק מסיבי שנגרם לקירות החוץ של הבית. בנוסף לכך, טענו התובעים, בכתב תביעתם, כי כשהנתבע נכנס אל הדירה במהלך חג הפסח, כדי לקחת חפצים שהשאיר בעליית הגג, הוא גרם נזק לרצפת פרקט חדשה שהותקנה בדירה, ואולם במהלך הדיון שהתקיים בפני הבהירו כי אין הם תובעים פיצוי בגין נזק זה. 5. התובעים, העותרים לפיצוי בסך כולל של 20,380 ₪ בגין תיקונים שונים שלטענתם היה עליהם לבצע בדירה בשל מצבה בעת שהיא נמסרה לידיהם, כמו גם לרכישת אביזרים שונים וגם מחסן (אך בהעדר אסמכתאות לתשלום בגין כל אלה, מלבד המחסן) טוענים כי לא היו רוכשים את הדירה לו היו רואים אותה מלכתחילה במצב הסופי בו היא הועברה לחזקתם. 6. מנגד, טוענים הנתבעים כי בעת מסירת הדירה לידי התובעים, היו המערכות השונות בה לרבות הברזים, תקינות לחלוטין. הנתבעים המאשרים כי עם יציאתם מן הדירה הם הסירו ונטלו עמם גופי תאורה, כמו גם מדפים, זרועות טלוויזיה, מוטות של וילונות, מתלים ותנורי חימום מהמקלחות, טוענים כי לא מדובר בפריטים שהיו מחוברים אל הדירה "חיבור של קבע", אלא פריטים עיצוביים השייכים להם. גם בעניין מנעול חלון הויטרינה בכניסה אל הבית, מאשרים הנתבעים הוא אכן לא היה תקין, אך טוענים כי התובעים ידעו זאת וכי סוכם בין הצדדים שהאפשרות לתיקונו תיבחן על ידי הנתבעים לאחר המעבר, וכדברי הנתבעים: "...התכוונו לנהוג בהגינות, למרות שהבית נרכש על פי ההסכם as is". באשר למחסן טוענים הנתבעים כי במעמד בו הם נדרשו לחתום בפני עורכת הדין שערכה את ההסכם על מסמך "הצהרה על היעדר חריגות בבניה", ולנוכח העובדה שמדובר היה במחסן שנבנה ללא היתרים כדין, הוצבו בפני התובע, שתי אפשרויות: המחסן יושאר במקומו כנגד חתימת תובע 1 על מסמך שבו הוא מאשר כי ידוע לו שהמחסן נבנה באופן לא חוקי והוא מתחייב לשאת בקנסות עתידיים בגין כך. המחסן ייהרס, בטרם מסירת הדירה לידי התובעים. לטענת הנתבעים בחר התובע באפשרות השניה, דהיינו הריסת המחסן. 7. לנוכח המחלוקת בדבר הסיכום בעניין המחסן, הוריתי לעורכת הדין נטליה קוזל אשר ערכה את ההסכם ביניהם, להבהיר את התשובה לשאלה זו בתצהיר שיוגש מטעמה. תצהיר כזה לא הוגש לתיק בית המשפט עד כה וביום 14.11.13 הגישו התובעים בקשה למתן פסק דין בהעדר התצהיר שנתבקש כאמור. 8. לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים ועיינתי בראיות שהוגשו מטעמם, דעתי היא כי דין התביעה להתקבל בחלקה, באופן שיובהר להלן: א. בכל הנוגע לטענות בדבר הסרת "מחוברים של קבע", אין לי אלא להפנות אל המבחנים שנקבעו לעניין זה בפסיקה הקובעת כי יש לבחנו ב"מבחן הכוונה". עניינו של מבחן זה בשאלה האם היתה כוונה לחיבור של קבע או לחיבור ארעי. מבחני העזר הנוספים שנקבעו בפסיקה הם "המבחן הפיסי" שעניינו בשאלה אם האובייקט ניתן להפרדה מן המבנה מבלי שייגרם נזק ממשי לאחד מהם, "המבחן הכלכלי" שעניינו בשאלה אם האובייקט יאבד שיעור ניכר משוויו עקב ההפרדה, "מבחן אופי וזהות האובייקט", "מבחן זהות המקרקעין וערכם הכלכלי לאחר הניתוק" ולבסוף גם "מבחן השכל הישר" (ר' סיכום ההלכה בדנ"א 5200/13 מלונות צרפת ירושלים בע"מ נ' מנהל מס שבח אזור ירושלים). לטעמי, על פי כל אחד מן המבחנים שפורטו לעיל, לא יכולים הפריטים נשוא תביעה זו (כמפורט בסעיף 4 לעיל וכפי שממחישים התצלומים שצורפו לכתבי הטענות ו- ת/1), להיחשב ככאלה המחוברים חיבור של קבע לדירה. ב. לעניין הברזים - לנוכח טענותיהם הסותרות של הצדדים ובהעדר קבלות שתלמדנה על רכישת ברזים חדשים על ידי התובעים, הרי שלטעמי לא הונחו בפני ראיות מספיקות להוכיח כי אלה היו מקולקלים. ג. באשר למחסן, דעתי היא כי דין התביעה להתקבל - זאת, לנוכח קיומו של מסמך הנושא את הכותרת "הצהרה על היעדר חריגות בניה", שבו מופיעה חתימת התובע על התחייבות לפיה "במידה ויתגלו חריגות (חריגות בניה, חריגות משטח המגרש, שימושים חורגים וכו') מתנאי חוזה החכירה של המוכרים עם המינהל ביחס לנכס המועבר, אנו נשלם למנהל לפי דרישתו את כל ההוצאות והתשלומים הנובעים מכך בהתאם לחוזה החכירה הנ"ל". במצב דברים זה, הנתבעים הטוענים כי התובע ביקש לפרק את המחסן, לא הצליחו לשכנעני. 9. סוף דבר - הנני מחליטה לדחות את התביעה ככל שהיא נוגעת לרכיבי הנזק הנטענים ביחס להסרת הפריטים השונים מקירות הדירה ולברזים המקולקלים ולקבלה בכל הנוגע למחסן. תוך התבססות על חשבונית המס - ת/2, המלמדת על רכישת מחסן על ידי התובע ביום 18.6.13, הנני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים סך של 3,090 ₪. סכום זה, בתוספת הוצאות בסך 500 ₪ (סה"כ 3,590 ₪) ישולם לתובעים בתוך 30 יום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית עד ליום התשלום בפועל. זכות להגשת בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה, בתוך 15 ימים. חיבור של קבע