קראו דוגמא מהפסיקה בנושא תשריט חלוקה למגרשים: עתירה זו מופנית כנגד החלטת ועדת ערר לתכנון ולבניה, מחוז המרכז מיום 8.5.06, לפיה נדחה ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון, אשר דחתה בקשה לאישורו של תשריט חלוקה על פי תב"ע הר/10/290. הרקע העובדתי העותרים הינם בעלי הזכות הרשומה במקרקעין ששטחם 3,492 מ"ר ברמות השבים (חלקה 179 בגוש 6589 להלן: "המקרקעין"). על המקרקעין חלה תב"ע הר/10/290 מיום 18.2.71 המייעדת את המקרקעין לאזור חקלאי א' הכולל זכויות בניה להלן: "התוכנית"). הוראות תקנון התוכנית הרלבנטיות לענייננו מגדירות את זכויות הבניה בטבלה, באופן שנקבע כי באזור חקלאי א' השטח המינימלי הוא 2,000 מ"ר או כמופיע בתשריט, ובהערות מצויין כי: "מותרת הקמת בנין מגורים שני על חלקה בתנאי גודל חלקה לא פחות מ- 1,750 מ"ר בהמלצת המועצה המקומית". על אף הנוסח הבלתי בהיר, ברור כי למרות הדרישה לפיה השטח המינימלי של חלקה, עליה תותר בנייתו של בנין מגורים שני הינו 2,000 מ"ר, בהמלצת המועצה המקומית, ניתן להסתפק בשטח של 1,750 מ"ר. במהלך השנים פורשה ההערה הנ"ל על ידי המועצה המקומית רמות השבים והועדה המקומית לתכנון ולבניה "הדרים", באופן שלפיו אושרו תשריטי חלוקת מקרקעין למגרשים בשטח 1,750 מ"ר (ראה לענין זה ערר מס' 191/03 ברליצהיימר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הדרים). בהסתמך על פרשנות זו, הגישו העותרים בקשה לאישור תשריט חלוקה של המקרקעין לשני מגרשים על פי הוראות סעיף 137 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965. בתאריך 20.11.05 דחתה משיבה 2 את בקשת העותרים בנימוק לפיו: "... על פי תב"ע הר/10/290 גודל מגרש מינימלי הוא 2,000 מ"ר ובתשריט מבוקשת חלוקה למגרשים של 1,750 מ"ר. עמדה זו אושרה בהחלטת ועדת הערר בתיק סימה גורנת נ' הועדה המקומית הדרים (ערר 987/04)". יצויין כי ההחלטה בענין גורנת ניתנה לאחר הגשת הבקשה שהסתמכה, כאמור, על פסיקה קודמת וסותרת של ועדת הערר. נימוק נוסף, שצויין בהודעה שנמסרה לעותרים על ידי משיבה 2, היה כי התוכנית כוללת חלוקה, ולכן לא ניתן לחלק את החלקה שוב על ידי תשריט חלוקה אלא בתוכנית בלבד. נימוק זה נזנח על ידי המשיבות בהליך שבפני, לפיכך פטורה אני מלדון בסבירותו. משיבה 1, בהחלטתה נשוא העתירה, דחתה את הערר בקובעה כי ביחס למגרשים קיימים בתחום רמות השבים אשר שטחם קטן מ- 2,000 מ"ר, נקבעו זכויות הבניה באופן שבאישור המועצה המקומית ניתן לאשר בניית בית מוגרים נוסף. לעומת זאת כאשר שטחו של המגרש הקיים עלה על 2,000 מ"ר, לא ניתן לאשר חלוקה מחדש לשני מגרשים חדשים ששטחם 1,750 מ"ר שיקנו זכויות בניה כאמור, ובבקשה לחלוקה על פי תשריט יונפקו זכויות הבניה רק ביחס למגרשים ששטחם 2,000 מ"ר ומעלה. דהיינו, על פי הפירוש שהתקבל על ידי ועדת הערר, הזכות לבנייתו של בית מגורים נוסף תוענק רק ביחס למגרשים קיימים ששטחם 1,750 מ"ר ומי שמבקש חלוקתם של מקרקעין לשתי חלקות, יהנה מזכויות הבניה הנוספות רק אם שטחו של כל מגרש "חדש" יהיה 2,000 מ"ר לפחות. פירוש המונח "חלקה" שבהערות לתב"ע הר/10/290 כ"חלקה קיימת" הוא סלע המחלוקת בעתירה שבפני. דיון בענין ברליצהיימר החליטה ועדת הערר בסוגיה של פירוש ההערה בתוכנית כדלקמן: "איננו מתעלמים מכך כי תוכנית הר/10/290ד' רחוקה מלהיות ברורה ומנוסחת באופן מדוייק וחד משמעי כך לעומתה הוראתה לגבי חלקה 22 שהזכרנו, היא קובעת מפורשות באותה עמודה של הערות כי: 'מותרים שתי יחידות דיור בלבד על חלקה' מבחינתה של התוכנית חלקה 56 היא חלקה. לו היתה כוונה לקבוע זאת לגבי כל מגרש שיתקבל מחלוקתה של חלקה נראה כי היה צורך במלל ברור יותר בתוכנית. כך גם קשה לייחס את האמור בעמודה של 'שטח מקסימלי לבניה' המגביל את הבניה ל- 15% ולא יותר מ- 250 מ"ר כמתייחס למגרשים שיחולקו בעתיד. כמו כן ברור, לאור האמור בעמודה זו כי כוונת העמודה הקודמת בה צויין 'שטח מינימלי במ"ר' '2000 או כמופיע בתשריט' כמתכוון להתיר בניה במגרש ששטחו פחות מ- 2,000 מ"ר אם קיים כזה בתשריט, שאם לא כן מדוע יש צורך בהגדרת 15% בניה, כמקסימום מקום שבמגרש מינימלי ממילא המקסימום המותר הוא 250 מ"ר? למרות אי הבהירות שבתוכנית אל לנו לשכוח כי הוראות בתוכנית יש לפרש ככל האפשר באופן שפחות פוגעות בזכות הקנין, וזאת ביתר שאת לאחר אישור חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו". למרות הגישה הפרשנית שנקטה הועדה בענין ברליצהיימר, בערר דומה שהובא בפניה (ענין גורנת), זנחה את הפרשנות המיטיבה עם העוררים והעדיפה את עמדת המועצה המקומית רמות השבים לפיה: ביחס למגרשים קיימים בתחום רמות השבים אשר שטחם קטן מ- 2,000 מ"ר, יקבעו זכויות הבניה כדלקמן: "במידה ששטח המגרש הקיים בפועל הוא עד 1,750 מ"ר, ניתן יהיה להקים עליו בנין אחד ובו 2 יח"ד. לעומת זאת, ככל ששטחו של המגרש הקיים עולה על 1,750 מ"ר, הרי רק אז ניתן יהיה להקים עליו 2 יח"ד נפרדות." בהחלטת הועדה בעניינם של העותרים, המסתמכת על ההחלטה בענין גורנת, חזרה הועדה והבהירה כי ההוראה בדבר בית שני על חלקה ששטחה לא יפחת מ- 1,750 מ"ר בהמלצת המועצה המקומית, היא הוראה המתייחסת למגרשים קיימים ולא לבקשה לחלוקה מחדש, וזאת למרות שהיתה מודעת לכך שניתן היה לפרש את ההערות שבתוכנית פירוש שונה - כפי שנהגה בפועל בענין ברליצהיימר. סבורה אני כי יפים לענייננו (בשינויים המחוייבים) דברי כב' השופט יצחק זמיר ב ע"א 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' גלעד ברעלי, פ"ד מט (1) 463 בו נדונה פרשנות סעיף 200 לחוק התכנון והבניה: "המסקנה היא, שאין לפרש את מושגי הסבירות והצדק הנזכרים בסעיף 200 לחוק, בצורה מצרה, שתפגע יתר על המידה בכלל של פיצוי ראוי על פגיעה בזכות קניינית. במיוחד כך כיום, לאור חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו. חוק-יסוד זה קובע (בסעיף 3) את זכות הקנין כזכות יסוד, ואוסר על הפגיעה בזכות זאת, בין היתר, במידה העולה על הנדרש (סעיף 8). אכן, חוק-היסוד אינו פוגע בתוקפו של דין שהיה קיים ערב תחילתו של חוק-היסוד (סעיף 10), ובכלל זה חוק התכנון והבניה. אולם הוא בהחלט עשוי להשפיע על פירוש הדין". סבורה אני כי שעה שהתוכנית מתייחסת ל"חלקה" בלבד, אין להוסיף עליה את המילה "קיימת" שתוצאתה אפליה בין בעלי זכויות במקרקעין שאין לה תכלית תכנונית כלשהי והיא נטולת הסבר ענייני. לא הובהר בהחלטת ועדת הערר במה שונה עניינם של בעלי חלקות קיימות מזה של בעלי חלקות ששטחן מאפשר חלוקה לשני מגרשים, המקנים זכויות בניה נוספות, ועל שום מה ניתן להתיר בניית יחידה נוספת על מגרש שחולק למספר מגרשים ששטחם 2,000 מ"ר ואין להעניק זכויות דומות למגרש שכתוצאה מחלוקתו נוצרו חלקות ששטחן 1,750 מ"ר. גם האבחנה המלאכותית בין "חלקה" ל"מגרש" אינה מספקת הסבר לאבחנה. אם סבורות המשיבות כי למטרת שמירה על איכות החיים ואופיו הכפרי של היישוב אין להתיר בניה צפופה יתר על המידה, כוחה של הנמקה זו יפה באותה מידה ביחס למגרשים קיימים. יתרה מכך, במקרים דומים פעלו המשיבות על פי הכללים שנקבעו בענין ברליצהיימר ולא הובהר מדוע יש לפעול בעניינם של העותרים על פי פרשנות מחמירה. עוד טוענות המשיבות כי גם בהנחה שהפרשנות בה נקטו הינה שגויה, חלוקת המקרקעין של העותרים תוצאתה מגרשים ששטחם קטן מ- 1,750 מ"ר. אלא שטענה זו לא נבדקה לגופה, בעיקר לנוכח העובדה ששטחה המקורי של החלקה הוקטן בשל הפקעה מהעת האחרונה (2002). לאור האמור לעיל, החלטתי לקבל העתירה ולהחזיר הדיון למשיבה מס' 2 על מנת שתבחן את בקשת העותרים לגופה בהסתמך על נתוני החלקה והמלצת המועצה המקומית. המשיבות תשלמנה, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ בתוך 30 יום. ממועד זה ואילך ישא החיוב הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד התשלום בפועל. קרקעותחלוקת מגרשים