עורך דין מקרקעין ברמת גן - פינוי בינוי ברמת גן

פסק דין 1. התובעים הינם יורשי המנוח ז"ל אשר החזיק במאפיה ומספר חנויות ב"שוק רמת השקמה" המצוי ברמת גן והידוע כגוש 6142 חלקה 243. (להלן :"השוק"). 2. במסגרת אחד מהפרויקטים הידועים כ"פינוי בינוי" קיבלה הנתבעת, חברת יזום "דיור מעולה (ע.א.ק) בע"מ",(להלן: "הנתבעת" ו/או "היזם") הסמכה מעיריית רמת גן לבצע עבורה את הפינויים בשוק ולקבל את החזקה בחנויות המתפנות. בתוקף סמכותה זו התקשרה הנתבעת ביום 9.1.95 עם יעקב עובדיה ז"ל לפינוי החנויות והמאפיה. 3. על פי ההסכם התחייב המתפנה לפנות את החנויות והמאפיה ולמסור את החזקה בהן לנתבעת לא יאוחר מיום 1.1.95. 4. התמורה בגין פינוי החנויות והמאפיה ומסירת החזקה בהן נקבעה בהסכם כדלקמן: א. המתפנה יקבל זכויות חכירה לגבי 3 חנויות בשטח כולל של כ 90 מ"ר במרכז החדש שייבנה, כפי שסומנו בתשריט שצורף להסכם. ב. ניתנה למתפנה אופציה לרכוש חנות נוספת בשטח של כ-30 מ"ר תמורת תשלום שייקבע. ג. המתפנה יקבל זכויות חכירה למאפיה חדשה בשטח של 100 מ"ר ו- 50 מ"ר נוספים בגין מחסן וחדר הלבשה במרכז החדש שיבנה. ד. ממועד הפינוי ועד הפעלת המאפיה החדשה וקבלת החנויות במרכז החדש שיבנה יקבל המתפנה 1,500 $בצירוף מע"מ ע"ח הפסד הכנסה וסכום נוסף של 1,000 $ + מע"מ בגין נזקיו המצטברים לנוכח הפינוי.התשלומים ישולמו לחשבון הבנק של המתפנה כנגד הצגת חשבונית. ה. המתפנה יפוצה עבור הריסת תנורי המאפיה ב 20,000 $ שישולמו בשני תשלומים. 5. על פי ההסכם התחייב היזם לסיים את הקמת המבנה החדש תוך 48 חודשים ממועד קבלת היתר בניה ואולם נקבע כי כל עוד יעמוד בתשלום החודשי, יהא המתפנה מנוע מלבוא בדרישה ו/או בטענה כנגד היזם בגין האיחור, גם אם יהיה כזה. 6. באשר לשטח החנויות הוחלט כי אם יחרוג גודלן מהתשריט (אשר כונה שם "סקיצה ") בשיעור העולה על 5%, ולצורך העניין יחייבו התכניות המאושרות שיוגשו לעירייה, ישלם המתפנה עבור השטח העודף תמורה בהתאם למחירון היזם לכלל הקונים הפוטנציאלים בפרויקט ובלבד שלא ישלם יותר מ5% המוסכמים. 7. על פי האמור בכתב התביעה מילא המנוח את חלקו בהסכם ופינה את החנויות והמאפיה. במהלך מספר שנים מילאה גם הנתבעת את התחייבותה על פי ההסכם ושילמה את דמי השכירות וזאת עד לחודש מרץ 2002. 8. בדצמבר 2002 הגישו התובעים את תביעתם לתשלום 119,821 ₪ המהווים 27/28 של דמי השכירות (שכן אחת היורשות, שחלקה 1/28 - לא הצטרפה לתביעה) , הפרשים בסך 1,107 ₪, ומע"מ שלא שולם בסכום של 107,328 ₪. 9. הנתבעת הגישה בקשת רשות להתגונן כנגד התביעה. לטענתה התקבל היתר הבניה בשנת 1996. בסוף שנת 2001 הושלמה הבנייה של המאפיה, בשטח של 150 מ"ר ושל חנות הצמודה לה בשטח 37 מ"ר המתוכננים עפ"י התרשים. 10. הנתבעת שילמה לתובעים את דמי השכירות במשך 7 שנים ובשנת 2002 הודיע נציגה כי החנויות בקומת הקרקע מוכנות למסירה ואולם התובעים סירבו ומסרבים עד היום לקבל את החזקה בהן. לגרסת הנתבעת נובע הסירוב מהעובדה ששתי החנויות הנוספות המצויות בחלק אחר של המרכז המסחרי, בנייתן טרם הושלמה. 11. עמדת המבקשת הינה כי משעה שניתן למסור את החנויות ולהפעילן, לרבות לצורך מאפיה כפי שביקש המנוח מלכתחילה, לא חלה עליה כל חובה להמשיך ולשאת בתשלומים. 12. עוד נטען על ידי הנתבעת כי התובעים חייבים לה כספים בגין השטח העודף. שמאי מטעמה העריך שויו בסכום של 26,000$. 13. באשר למע"מ טענה הנתבעת כי התובעים לא הגישו לה חשבונית ובהעדרה של זו, לא שולם המס. הנתבעת לא הכחישה את חובתה לתשלום המע"מ על פי ההסכם ולא העלתה טענות כנגד סכום ההפרשים. 14. בהחלטה שניתנה בבקשת הרשות להתגונן נדחו חלק מן הטענות וחלקן האחר התקבל. כך למשל, טענת הקיזוז באשר לשטח העודף נדחתה. בהחלטתי כתבתי כי לא די בכך שהשמאי לא מדד את שטח החנויות, אלא שהמחיר שהוא נקב בו איננו משקף בהכרח את שווי השוק ( ובודאי שאינו משקף את מחירון היזם) לנוכח העובדה כי לא נמכרה כל חנות במרכז המסחרי. על פי ההחלטה לא נשללה זכות התשלום עבור השטח העודף אלא נדחתה למועד סיום הבנייה ומסירת השטחים במלואם לתובעים. 15. באשר למע"מ- התובעים הודו כי מעת פטירתו של המנוח לא הגישו חשבוניות לנתבעת. בהחלטתי קבעתי כי הואיל ולכאורה אין מדובר בחיוב כספי כלפי התובעים אלא בצו עשה והעברת הכספים לרשויות המס, תינתן לנתבעת רשות להתגונן כנגד סכום החוב הנתבע. 16. בכל הנוגע לתשלום החודשי השוטף נקבע כי משהודתה הנתבעת כי שתי חנויות טרם ניבנו, עליה להמשיך ולשלם 1,000 $ לחודש כהפסד הנזקים על פי ההסכם, ואילו לגבי מניעת הרווח מהמאפיה - משנטען כי זו מוכנה למסירה, נותרה שאלה זו לבירור בעדויות. 17. פסק הדין החלקי שניתן לא שולם, כך גם התשלום השוטף בסך 1,000 $ לחודש. 18. על פי אותה החלטה נותר לברר שני עניינים בלבד: נושא המע"מ והשאלה האם הושלמה בניית החנות והמאפיה והאם היו ראויות למסירה בעת שהודיעה הנתבעת לתובעים כי עליהם לקבל את החזקה בהן. דיון 19. היתר הבנייה כלל בניין דירות בן 11 קומות, ומרכז מסחרי בן שתי קומות. החנות והמאפיה שלגביהם נטען כי בנייתם הושלמה מצויים בחזית הרחוב ואילו שתי החנויות האחרות מצויות בעורפו. 20. התובעים טענו כי משקיבלו את הודעת הנתבעת ובאו לקבל את החזקה במאפיה ובחנות הסמוכה לה, מצאו בהם ליקויים חמורים המונעים את האפשרות לקבלת החזקה ולשימוש שוטף. כתמיכה, הגישו התובעים חוות דעת של המהנדס מר מיקי קרבצ'יק אשר העריך כי עלות התיקונים בחנות אחת היא 11,540 ₪ ובאחרת 27,180 ₪. כן נקבע כי לצורך ביצוע התיקונים ידרשו 10 ימי עבודה בלבד. 21. בהתאם להחלטת בית המשפט נפגשו ב"כ התובעים, מר יחזקאל מרום נציג התובעים ומר דוד בן צבי. בפרוטוקול שנערך ב 9.3.04 הוסכם כי (נספח ה' לתצהיר התובעים) "התיקונים הדרושים עפ"י חוות הדעת של השמאי מיום 13.6.03 טרם בוצעו ולפיכך מר בן צבי מציע כי נקיים פגישה נוספת לצורך מסירת חנות מספר1 +2 לאחר ביצוע תיקונים ופגישה בין השמאי מטעם בעלי הזכויות ומנהל העבודה מטעם דיור מעולה לאמת את ביצוע כל התיקונים. בגמר ביצוע תתואם פגישה נוספת לקבלת המפתחות בלבד. ע"י דרישת בעלי הזכויות למועד מסירת המפתחות וקבלת החזקה בחנויות מבקשים להמציא טופס 4 בתוקף שיאפשר השכרת הנכסים ועמידה בדרישות רישוי עסקים" 22. ב 20.4.04 הודיע ב"כ הנתבעים כי לעמדתו מוכנות החנויות למסירה. הצדדים נפגשו פעם ופעמיים ואף הודיעו לבית המשפט כי הסדר הפשרה שביניהם מתגבש, לרבות מציאת פתרון לשאלת המע"מ . 23. המו"מ בין הצדדים נמשך גם לאחר שמיעת הראיות. מסתבר כי הפרויקט מלווה בליווי בנקאי וכי המימון להסכם הפשרה אמור לבוא מכספיו. הואיל ומלכתחילה הוצאה ערבות בנקאית בסכום של 400,000 $ (מכוח חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה -1975) , אמורה הייתה הערבות לקטון לסכום של 120,000 $ להבטחת מסירת שתי החנויות שטרם נמסרו וכנגד מסירת החזקה באחרות. 24. משלא הוגש ההסכם לאישור להלן פסיקתי: מטעם הנתבעים העיד עו"ד דניאל ארי קחטן , בנו של מנהל הנתבעת. העד משמש כדירקטור בחלק מקבוצת החברות של הנתבעת ובחלק מהן הוא בעל זכות חתימה. לטענתו, הפרוטוקול שנערך ב9.3.04 איננו מחייב את הנתבעת שכן מר בן צבי איננו מורשה לחייב אותה. הנני דוחה את הטענה ככל שהינה רלוונטית. בתצהיר הנתבעת מיום 17.10.04 לא נכתב דבר על הפרוטוקול ולא נטען דבר כנגד עורכיו. 25. הנתבעת טענה כי בתחילת שנת 2002 הודיעה לנציג התובעים כי בניית החנות והמאפיה הושלמה אך התובעים, בחוסר תום לב, סירבו לקבל את החזקה בהן. לטענתה, שיש הגיון כלכלי בצידה, מעדיפים התובעים להמשיך ולקבל את הפיצוי החודשי על פני קבלת החנויות והחזקתן. כאמור, בין הצדדים קימת מחלוקת לעניין ליקויי הבניה בשני הנכסים, אולם ליקויים אילו אינם אמורים לסכל את מסירת החזקה, אם אומנם מוכנות החנויות לשימוש. 26. על מנת להוכיח טענתם כי הבניה טרם הסתימה, הגישו התובעים מסמך של עוזר מהנדס העיר לפיו לא ניתן טופס 4 לקומות המסחריות ברח' מלכי צדק 25. מאידך הוצג נ/1 , אישור לפי סעיף 157 א' לחוק התכנון והבניה תשכ"ה- 1965 לפיו ניתן האישור לחיבור לחשמל עבור מגורים ומרתפי חניה. לעניין זה הנני מקבלת עדותו של מר קחטן כי "יש בניין שיושב על שתי קומות חניון תת קרקעי, מעליו יש שתי קומות של מסחרי ומעל יש בניין מגורים בכניסה נפרדת, שתי הקומות הן בשלב שעדיין לא גמורות עד היום ואין להם טופס 4, החנויות המדוברות שמוכנות מזה חמש שנים, של התובעים, שהזכרתי קודם הם לא נמצאות במרכז המסחרי הזה אלא בכניסה לבית בנין מגורים בקומת הקרקע ולכן יש טופס 4" 27. בסעיף 157א לחוק נאמר כי : "(ה1) רשות מאשרת רשאית לתת אישור לפי סעיף זה , אם שוכנעה כי המבנה נושא הבקשה נבנה בהתאם להיתר הבניה, למעט פרטים הטעונים השלמה אשר לא הושלמו במועד הגשת הבקשה מטעמים שפורטו על ידי מבקש הבקשה, אך הוא ראוי לשימוש גם לפני השלמתם של אותם פרטים; שר הפנים יקבע בתקנות את נוסח הבקשה לפי פסקה זו, יגדיר מהו מבנה הראוי לשימוש לענין סעיף זה, ויקבע את התנאים או הערבויות שיידרש מבקש אישור למלא או ליתן כדי להבטיח השלמת המבנה בהתאם להיתר הבניה, אם קיבל אישור לפני שהבניה הושלמה בהתאם להיתר". 28. "כלומר, כל תפקידה של "הרשות המאשרת" כהגדרתה בסעיף 157א(א) לחוק הוא לבחון אם הבנייה נעשתה בהתאם להיתר הבנייה, ואם אכן כך הדבר, להעניק למבקש "טופס 4 " כדי שיוכל להתחבר לרשתות החשמל, המים והטלפון. מעבר להשוואה ה"טכנית" בין היתר הבנייה ובין הבנייה שנעשתה בפועל אין ללמוד מהסעיף על סמכותה של הוועדה להעניק או לא להעניק היתרים לשימוש." (עא 99 / 482 בלפוריה, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה - יזרעאלים נו (1) 895, עמוד 908-909) 29. על פי פנית הנתבעת היו החנויות מוכנות למסירה ב4.4.02. ממועד זה ואילך החלו חילוקי הדעות בין הצדדים לעניין כשירותן למסירה. אישור עירית רמת גן ניתן עוד קודם למועד זה. לנוכח ההודעה כי הנתבעת הייתה מוכנה למסור את החנויות באפריל 2002, הנני דוחה את תביעת התובעים בכל הנוגע לתשלום של 1500 $ החל מ1.4.02 ואילך. 30. הנתבעת חזרה על טענותיה לעניין החוב הכספי שחבים לה התובעים בשל השטח העודף. ב"כ התובעים התנגד להרחבת חזית, לנוכח העובדה כי טענה זו לא הותרה במסגרת הפלוגתאות בגינן ניתנה הרשות להתגונן. הנני מקבלת טענתם זו, ידוע הכלל כי אין להתיר העלאת טענות חדשות בשלב הסיכומים, ולפיכך טענות אלו, שנשללו בשלב הקודם של ההליך, לא תישמענה עתה. 31. באשר למע"מ, מלכתחילה טענו התובעים כי אין הם עומדים על הסעד הכספי. קודם לפטירתו של המוריש ז"ל נהג להוציא חשבוניות והנתבעת שילמה את התשלום החודשי בצירוף המע"מ. עם פטירתו, הודיעה אלמנתו כי איננה רשומה כעוסק מורשה ואיננה יכולה להוציא חשבוניות. לטענת העד, מר ירון חזי "היה סידור שנאמר לנו שהנתבעת תעביר את המע"מ ישירות למע"מ, אמי לא ידעה אמי לא צריכה להתעסק בזה, הסידור היה שאתם משלמים ללא מע"מ, ואתם מעבירים ישירות למע"מ." 32. על פי ההסכם אמורה הייתה הנתבעת להפקיד את הכספים בחשבון המתפנה כנגד חשבונית מס. לעניין זה טוענת הנתבעת כי המשיכה לשלם לתובעים את המע"מ במשך 10 חודשים מבלי שקיבלה חשבוניות מהם, ולאחר שבקשותיה להנפקת החשבוניות לא נענו, חדלה מלשלם את המס. 33. בתצהירו כתב עו"ד קחטן: "הנתבעת כעוסקת זכאית לקזז מע"מ על תשומותיה ולפיכך ככל שמדובר בתשלום מע"מ כחוק, אין לתשלום כל נפקות מבחינתה הואיל והוא בר קיזוז מול המע"מ הנגבה על ידה. מנגד, ככל שלנתבעת לא מוגשת חשבונית מס כחוק, הרי כל תשלום שישולם עבור מע"מ אינו בר קיזוז וניכוי על ידה בהיעדר חשבונית תשומות לניכוי." 34. הנני מקבלת טענת הנתבעת כי הינה זכאית לקבל חשבוניות מס לצורך תשלום המע"מ וכי אין היא צריכה לשלם סכומים אלה לידי התובעים. לפיכך, בכפוף להגשת חשבונית לתשלום, תקום חובת הנתבעת לתשלום המע"מ עד ליום 1.4.02 . למותר לציין כי על התובעים לספק חשבוניות מס על כל התשלומים שקיבלו מהנתבעת קודם להגשת התביעה. 35. במסגרת המו"מ הוכן אישור הנושא את התאריך 28.9.04 אשר בו התחיבה הנתבעת לתקן את כל הליקויים אשר פורטו בפרוטוקול תוך 30 יום ואם לא תעשה כן יהיו רשאים התובעים לבצעם בעצמם ולחייב את הנתבעת בעלות התיקונים כנגד הצגת אסמכתא על ביצועם. כנגד התחיבות זו של הנתבעת, אמורים היו התובעים ליתן חתימתם ואישורם כי הינם מקבלים את החזקה בשתי החנויות ברח' מלכי צדק 25 רמת גן, בניין מגדל הפארק חלקה 243 בגוש 6142. לנוכח קביעתי כי אין התובעים זכאים לתשלום הנוסף של 1,500 $ לחודש, אם טרם הגיעו הצדדים להסכמות, מן הראוי כי יפעלו הצדדים על פי מסמך זה , באופן שהתובעים יקבלו את החזקה בחנויות ביום 15.9.05 וממועד זה ועד 15.10.05 תהיה רשאית הנתבעת לבצע את התיקונים בחנויות . לא תעשה כן, יהיו רשאים התובעים לבצע את התיקונים בעצמם ולחייב את הנתבעת בהוצאותיהם, ובלבד שהסכום המירבי לא יעלה על הסכום האמור בחוות הדעת . 36. לנוכח כל האמור לעיל הנני קובעת כדלקמן: א. הנתבעת תמסור- והתובעים יקבלו, את החזקה במאפיה. ב. המע"מ עד ליום 1.4.02 ישולם על ידי הנתבעת כנגד חשבונית, ובהעדרה של זו אין התובעים רשאים להוסיף סכום זה לחוב הפסוק. ג. הנתבעת תשלם לתובעים סכום ההפרשים שלא הוכחש על ידה בסך1148 ₪ כשהם צמודים ונושאי ריבית מיום 14.10.02 ואילך. הסכומים האמורים לעיל מצטרפים לאלו שנפסקו בפסק הדין החלקי שניתן ב 18.2.04. ד. לנוכח התוצאה אליה הגעתי, אין צו להוצאות. עורך דיןבניהמקרקעיןפינוי בינויפינוי