פסק - דין מבוא ורקע עובדתי. 1. התובעים והנתבעים שכנגד (להלן - "התובעים") הינם בעלי זכויות הבעלות בבניין המצוי ברח' העקידה 39, תל אביב והבנוי על חלקה 175 בגוש 6473 (להלן - "הבניין") אותן קיבלו בירושה מאביהם המנוח (להלן - "המנוח"). הבניין הינו בן שתי קומות (קומת קרקע וקומה ראשונה) וגג פתוח, המבונה חלקית. 2. הנתבעים הינם בעלי זכויות של דיירות מוגנת בדירה שבקומה הראשונה בבניין, אותן רכשו מהמנוח תמורת תשלום דמי מפתח על פי חוזה מיום 09.03.1988 (להלן - "חוזה השכירות"). בחוזה השכירות הוגדר המושכר באופן הבא: "דירה של 2 חדרים וחדרי שירות מטבח לחוד, נוחיות במשותף עם חדר אחד של המשכיר". בתנאים המיוחדים אשר הוספו לחוזה השכירות, ניתנה לנתבעים זכות שימוש בלעדית בגג הבניין, למעט זכות שימוש למנוח בחדר הבנוי בגג. 3. העולה מהמתואר לעיל הוא כי הנתבעים רכשו זכויות של דיירות מוגנת בדירת המגורים המצויה בקומה הראשונה ובקומת הגג למעט חדר אחד בקומה הראשונה וחדר נוסף בגג הבניין אשר נותרו לשימושו של המנוח, כאשר חדר הנוחיות אמור לשמש בצוותא חדא הן את הנתבעים והן את המנוח (להלן - "המושכר"). 4. יצויין כי למן המועד בו רכשו הנתבעים את הזכויות במושכר, לא השתמש המנוח באיזה מן החדרים אשר נותרו לשימושו בחוזה השכירות. 5. לשלמות התמונה העובדתית יצויין כי ביום 13.12.89 הגיש מנהל עיזבון המנוח עוה"ד שמיר (להלן - "מנהל העיזבון") תביעה כנגד הנתבעים בו עתר לצוות על אלה האחרונים לסלק ידם מהחדר שבקומה הראשונה (להלן - "החדר")ולהחזיר החזקה בו לתובע. כן עתר מנהל העיזבון לדמי שימוש ראויים בגין השימוש בחדר. בפסק דין חלקי מיום 17.05.00 הורה בית המשפט (כב' השופטת מ. רובנשטיין) לנתבעים לסלק ידם מהחדר ולהחזיר החזקה בו למנהל העיזבון. כן הורה ביהמ"ש לאפשר לתובע גישה חופשית לגג הבניין ולחדר בו החזיק המנוח. העתירות. 6. בתביעה דנא עתרו התובעים להורות לנתבעים לפנות את המושכר ולהחזיר להם החזקה בו כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ. כן עתרו התובעים, ככול הנראה לחילופין, לצוות על הנתבעים לסלק ידם מן החדר ולהחזירו לתובעים כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ. לטענת התובעים, הפרו הנתבעים את חוזה השכירות בכך שפלשו אל החדר ומונעים הגישה אליו מחדר המדרגות. כן טענו התובעים כי הנתבעים ביצעו שינויים במושכר בלא לקבל הרשאה לכך כמתחייב מחוזה השכירות. בגין אלה המעשים - כך לתובעים - קמה להם עילת פינוי המזכה אותם בסעדים המבוקשים בתביעתם. 7. בכתב הגנתם הכחישו הנתבעים נחרצות את הנטען בתביעה ועתרו לדחיית הסעדים המבוקשים בה. לטענת הנתבעים הם אינם משתמשים בחדר כלל ועיקר. כל שנעשה בחדר הוא שיפוץ אשר התחייב מהטחב והצחנה שעלו ממנו, כתוצאה מהעדר שימוש בו ואי תחזוקו משך שנים רבות. עוד טענו הנתבעים כי לא מנעו ואינם מונעים ממי מהתובעים להיכנס לחדר ובלבד שהדבר יתואם עמם מראש. עובדה היא - כך לנתבעים - שאפשרו לעוה"ד מטעם התובעים להיכנס למושכר בלא אומר ודברים. 8. בד בבד עת הגשת כתב הגנה הגישו הנתבעים תביעה שכנגד בה עתרו - בין היתר - לחייב את התובעים לבצע השיפוץ הדרוש במעטפת הבניין בהתאם לדוח שפירים נספח ג' לתביעה שכנגד (להלן - "דו"ח שפירים"). לטענת הנתבעים, בעלי הבית לא מילאו את חובתם לתחזק הבניין באופן שוטף, ואף לא שעו לדרישת עיריית ת"א לבצע העבודות המינימליות הנדרשות, חרף היות המבנה מסוכן למתגוררים בו. עוד עתרו הנתבעים לחייב התובעים לשאת בהוצאות שהוצאו על ידם לתיקון הבניין, שחובת תיקונם חל על התובעים כבעלי הבית. 9. בכתב ההגנה לתביעה שכנגד הכחישו התובעים חובתם לביצוע עבודות כלשהן בבניין וכפרו בקיומו של חיוב החל עליהם, בגין הוצאות תיחזוקו של הבניין. 10. אחר הגשת תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים, נקבע התיק לשמיעת ראיות ליום 07.09.03. ההסכמה הדיונית והליכי הביניים. 11. בפתח ישיבת ההוכחות הוצע לצדדים לסיים הסכסוך ביניהם כך שהנתבעים יפנו את המושכר ויחזירו החזקה בו לתובעים, כנגד תשלום דמי פינוי בגובה שווי דמי המפתח המלאים של המושכר. מפאת חשיבותה של ההסכמה להמשך הדברים אביאה כלשונה: "יינתן פסק דין של פינוי כנגד הנתבעים, בכפוף לתשלום דמי פינוי שיקבעו על ידי שמאי, לפי שווי דמי המפתח של המושכר נשוא התביעה; כאשר הנתונים שעלו (צ.ל. "שיעלו" - ח.ט.) הם כאלה שהדירה והבניין משופצים בהתאם לחוות דעת שפירים. וכן יצורפו לסכום זה הוצאות העברה שיקבעו על ידי ביהמ"ש. הפינוי ייעשה תוך 90 יום, כאשר מחצית מדמי הפינוי ישולמו תוך 30 יום מחתימת ההסכם והיתרה ביום הפינוי עצמו. לא שולמו דמי הפינוי ישלמו התובעים פיצוי הסכום (צ.ל. "בסכום" - ח.ט.) השווה לסכום התביעה שכנגד ובלבד איחור של 14 יום. דמי המפתח ישולמו במלואם". 12. משהביעו הצדדים הסכמתם - בכתב - להצעה האמורה מיניתי, בהחלטתי מיום 23.09.03, את השמאי מר ליפא אלי כמומחה מטעם ביהמ"ש (להלן - "המומחה") לקביעת שווי דמי המפתח של המושכר. 13. לאחר ביקור במקום ושמיעת טענות ב"כ הצדדים הוציא המומחה מתחת ידיו חוות דעת מיום 15.12.03 (להלן - "חוות הדעת") בה נקבעו שווים המלאים של דמי המפתח בגין המושכר, לסכום השווה בש"ח ל- 66,000 דולר ארה"ב. דמי המפתח נקבעו על ידי המומחה על בסיס ההנחה (המוסכמת על הצדדים) שהבניין שופץ בהתאם לדו"ח שפירים ופרטי הגמר של הדירה שופצו אף הם (סעיף 2 לחוות הדעת). באשר לנכס הנישום התייחס המומחה למושכר כדירת 3 חדרים בשטח של 100 מ"ר בהתאם למדידה שערך בשטח. המומחה גרע משטח הדירה את החדר האטום בשטח של 5.6 מ"ר אשר נועד לשימושו של המנוח ואינו כלול בשטח המושכר (סעיף 7.3 לחוות הדעת). את שוויה של הדירה בקומה הראשונה (3 חדרים) העריך המומחה בסך 110,000 $ ממוכר לקונה מרצון (שווי בעלות) וזכות השימוש בגג הבניין הוערכה ע"י המומחה בסך של 10,000 $, כך שהמושכר כולו הוערך בסך 120,000 $. דמי המפתח של הנכס הוערכו על ידי המומחה בשיעור של 55% משוויו כבעלות. מכאן, ששווי דמי המפתח המלאים של המושכר עולה לסך 66,000 $. 14. משנתקבלה חוות דעת המומחה לא השלימו התובעים עמה ובקשו לחזור בהם מן ההסכמה הדיונית, בטענה כי הסכמה זו ניתנה מתוך טעות הטעייה ותרמית. לטענת התובעים הם לא ידעו את מצב המושכר לאשורו, במובן זה שהנתבעים ביצעו בו שינויים תוך הגדלת שטחו וסיפוח החדר לחדר השינה, כך שנוצרה דירת 3 חדרים תחת 2 החדרים שהושכרו לנתבעים (ר' הבקשה מיום 10.04.04). אחר שנתקבלה תגובת ב"כ הנתבעים ולנוכח דברי ביהמ"ש, חזר בו ב"כ התובעים מהבקשה האמורה, אך עתר לאפשר משלוח שאלות הבהרה למומחה בכל הקשור להיקף המושכר שיש להעריכו (ר' פרוטוקול הדיון מיום 17.05.04). בשל טענות התובעים בדבר היקף המושכר הורתי - חרף התנגדות ב"כ הנתבעים - לזמן המומחה להיחקר על חוות דעתו וזה האחרון נחקר על ידי ב"כ הצדדים בישיבה מיום 14.06.04. משלא הגיעו הצדדים לעמק השווה בדבר שווי דמי המפתח של המושכר - חרף ניסיונות ביהמ"ש להביאם לידי הסכמה - אין מנוס מלדון בטענות הצדדים לגופן ולקבוע את שוויו על בסיס חוות דעת המומחה. טענות הצדדים. 15. לטענת ב"כ התובעים, שגה המומחה בחוות דעתו בכך שהעריך את המושכר כדירת 3 חדרים כאשר המושכר הינו בן 2 חדרים בלבד, הן כמתואר בהסכם השכירות והן על פי הנחיית ביהמ"ש כמופיע בפרוטוקול מיום 25.11.03. עוד טען ב"כ התובעים כי טעה המומחה עת העריך המושכר תוך "ניטרול" שטח החדר האטום (אשר נועד במקורו למטבח) בלא שלקח בחשבון כי המסדרון הינו בשימוש משותף בנוסף לחדר הנוחיות. לבסוף נטען כי התעלם המומחה מהעובדה כי הבעלים רשאים לממש זכותם לשימוש משותף בחלק שלא הושכר לנתבעים, ולא ניתן לזכות זו ביטוי בקביעת שווי המושכר. בשל כך עותרים התובעים לעדכן השומה בהתאם, אם כי לא נקבו בסכום שיש להפחיתה (ר' מכתב התובעים למומחה מיום 23.2.04). 16. מנגד, טען ב"כ הנתבעים כי יש להותיר את השומה על כנה בלא להפחיתה כלל. לטענתו, חסד עשה המומחה עם התובעים בכך שהפחית משווי הדירה סך של 30,000 דולר בגין החדר אשר ניתן לשימוש המנוח, כאשר חדר זה היה סגור ומסוגר משך שנים רבות ולא נעשה בו שימוש בפועל. עוד טען ב"כ הנתבעים כי ההסכמה הדיונית נתקבלה על בסיס המצב הקיים של המושכר ואין התובעים רשאים להעלות טענות עובדתיות בהסתמך על תרשים הדירה מלפני למעלה מ- 70 שנה. לטענת הנתבעים, התובעים ידעו ו/או צריכים היו לידע כי הם מחזיקים בדירת 3 חדרים, עושים בה שימוש מלא כאשר חדר אחד (למעשה חדרון) אטום, ולא נעשה בו שימוש. משהעריך המומחה את המושכר בהתאם למצב הקיים, יש לקבל חוות דעתו כפי שהיא בלא לשנותה אף לא כמלוא הנימה. ההכרעה. 17. ייאמר מיד כי לא קיבלתי, את טענת ב"כ התובעים כי יש להפחית את שווי דמי המפתח שנקבעו בחוות הדעת, לנוכח העובדה כי המדובר בדירת 2 חדרים תחת 3 החדרים שנקבעו על ידי המומחה. נדמה כי ב"כ התובעים נתפס לתיאור ה"טכני" שבחוות הדעת להבדיל מהקביעה המהותית שבה. סבורני כי דמי המפתח של המושכר צריך שייקבע על פי שטח המושכר בו זכאים הנתבעים להשתמש, להבדיל מהחלוקה הפנימית שנעשתה בו במשך שנים. במה דברים אמורים. מתיאור המושכר המצוטט לעיל עולה כי הושכרה לנתבעים הדירה כולה (בנוסף לזכות השימוש הבלעדי בגג) למעט חדר אחד, אשר נותר לשימושו של המנוח וחדר שירותים לשימוש משותף. יצויין כי מתיאור המושכר בחוזה השכירות עולה, כי ניתנה לנתבעים הרשות להשתמש בלעדית במטבח ובחדרי השירות שבדירה. הגם שהמומחה - בחקירתו - לא ידע הכיצד לפרש את צמד המילים "חדרי שירות", ברי לכל כי זכות השימוש אשר הוענקה לנתבעים נפרשת על מלוא שטח הדירה למעט חדר אחד, שנותר לשימושו של המנוח. בנסיבות אלה אני תמה מה הנפקא מינה אם המושכר מוגדר כ"דירת 3 חדרים" או כ"דירת 2 חדרים". מספר החדרים הינו פונקציה של חלוקה פנימית של הדירה הניתנת לשינוי על ידי הקמת קיר גבס, במקום כזה או אחר או הסרתו. שווי המושכר צריך להתבסס על שטח המושכר בו זכאים הנתבעים להשתמש בהתאם להסכם השכירות, להבדיל ממספר החדרים אשר גודלם נגזר משטחו. לעניין זה מקובלת עלי עמדת המומחה בחוות דעתו לפיה הוא התייחס למושכר כדירת 3 חדרים הואיל וחוות הדעת "....משקפת את החלוקה הקיימת בפועל שקונה מרצון היה מוצא בפניו". הנה כי כן, אין בסיס לטענת ב"כ התובעים כי יש להפחית השומה שנקבעה על ידי המומחה בגין כך שזה האחרון התייחס למושכר כדירת 3 חדרים, ולא ל-2 חדרים כמופיע בהסכם השכירות. שאלה אחרת היא - הטעונה בירור והכרעה - האם הנתבעים מחזיקים בשטח גדול מזה שהושכר להם, ואם כן מהו הסכום שיש - אם בכלל - להפחית מן השומה בגין השטח העודף. שטח המושכר. 18. לטענת התובעים, החדר אשר נותר לשימושו של המנוח הוא זה המופיע בקצה השמאלי העליון בתרשים נספח 1 לחוות הדעת. לטענתם, הנתבעים פלשו לחדר זה, צרפו חלק ממנו לסלון הדירה ואת יתרת השטח הפכו לחדר שינה. תחת החדר האמור, אטמו הנתבעים את השטח אשר נועד במקורו למטבח והצביעו עליו כחדר אשר נועד, מלכתחילה, לשימושו של המנוח. הגם שטענה זו הינה עובדתית בעיקרה ובעדר שמיעת ראיות לעניין זה לא ניתן לקבוע ממצאים פוזיטיביים חד משמעיים, נראה לי כי הדין עם התובעים. מהתשריט נספח 1 לחוות הדעת עולה ברורות כי אכן החדר בקצה העליון השמאלי שבו, סופח - בחלקו - לסלון ויתרת שטחו הפך לחדר שינה. המומחה אף שרטט על גבי התשריט את המידות המדויקות של השטח שסופח לסלון וזה אשר נותר לחדר השינה. טענת ב"כ הנתבעים כאילו החדר האטום הוא החדר אשר נותר לשימושו של המנוח נסתרת מינה וביה מתיאור המושכר בהסכם השכירות לפיו הושכר לנתבעים "דירה של 2 חדרים וחדרי שירות מטבח לחוד...." מהתרשים המקורי של הדירה עולה כי החדר האטום הינו המטבח, כך שאין הוא יכול לשמש - בעת ובעונה אחת - גם כחדר אשר נועד לשימושו של המנוח. נמצא, אפוא, כי החדר אשר נועד לשימושו של המנוח (בו אין לנתבעים זכות שימוש) הוא זה אשר סופח לסלון בחלקו ויתרת שטחו הפך לחדר שינה. הגם שלא ניתן לקבוע בוודאות אימתי נעשה השינוי האמור וייתכן כי זה נעשה לפני שנים רבות, ברם ניתן גם ניתן לקבוע במידת וודאות גבוהה כי החדר האטום אינו החדר שנועד לשימשו של המנוח, בעת חתימת חוזה השכירות. אני קובע, אפוא, כי החדר אשר נועד לשימוש המנוח הוא זה המופיע בקצה השמאלי העליון בנספח 1 לחוות הדעת, ואילו החדר האטום הינו שטח המטבח אשר נועד, בחוזה השכירות, לשימושם הבלעדי של הנתבעים. 19. לנוכח מסקנתי דלעיל ברי כי יש לחשב את שטח החדר שנועד לשימוש המנוח, לגרוע אותו מהשטח הכולל אשר העריך המומחה בחוות הדעת ולהקטין השומה בהתאם. מחוות הדעת עולה כי שטח הדירה שעל בסיסו קבע המומחה את שומתו הינו כ-100 מטרים, זאת לאחר הפחתת שטחו של החדר האטום (המטבח) ששטחו 4.80 מ"ר (ראה לעניין זה סעיף 6.1 לחוות הדעת ועדות המומחה שורה 8 לפרוטוקול מיום 14.06.04). מהתשריט נספח 1 לחוות הדעת עולה כי שטח החדר אשר נועד לשימוש המנוח הינו - במקורו - 14.1 מ"ר (44.3X4.10 מ'). חישוב פשוט מלמד כי השטח העודף, אותו יש לגרוע משטח הדירה שנקבע ע"י המומחה הוא 9.3 מ"ר (4.8 מ"ר - 14.1 מ"ר). מכאן ששטחו של המושכר שעל בסיסו יש לערוך השומה הינו 90.70 מ"ר [9.3 מ"ר - 100 מ"ר]. מהו, אפוא, הסכום שיש לפחית מגובה השומה לנוכח הקטנת שטח הדירה ב-9.3 מ"ר? את התשובה לכך ניתן למצוא בעדות המומחה בביהמ"ש. בהתייחס לשאלת ביהמ"ש באשר להפרשי שווי דמי המפתח בין החדר האטום לחדר השינה (הפרש של 6 מ"ר) קבע המומחה כי הפחתת השומה בגין 6 מ"ר הינה בגבולות 5,000 $ בשווי בעלות, קרי: ההפחתה בשווי דמי המפתח בסך 2,750 $ בקירוב (55%X 5,000$) [ראה פרוטוקול מיום 14.6.04 שורה 8]. נמצא, אפוא, כי בגין 9.3 מ"ר האמורים יש להפחית משומת המומחה סך של 4,262 $ ובמעוגל 4,300 $ ( 9.3X6: 2,750$). הפחתה בגין שימוש משותף. 20. אני דוחה על הסף את טענת ב"כ התובעים כאילו התעלם המומחה בחוות דעתו מהאפשרות של שימוש משותף בדירה (בחדר ובשירותים) יחד עם הנתבעים. לא זו בלבד שהמומחה לקח עובדה זו בחשבון, אלא שנראה כי הסכום אשר הפחית המומחה בגין כך גבוה מזה אשר היה צריך להפחית בפועל. במה הדברים אמורים. בסעיף 7.4 א' לחוות הדעת קבע המומחה מפורשות כי הדירה הוערכה בהתחשב בכך כי "בעלי הדירה זכאים להשתמש בחדר זה (הלוא הוא החדר האטום -ח.ט.) בכלל זה גם בשירותים בדירה (לכן המדובר בשירותים משותפים)" עם זאת המשיך המומחה וקבע כי "התרשמתי בביקורי בנכס כי טענת עו"ד שי שגב שהחדר אינו משמש בפועל את הבעלים נכונה, אולם ברור שמבחן השוק לשיתוף כזה יש משמעות מגבילה". אין, אפוא, שחר לטענת ב"כ התובעים כאילו המומחה התעלם מהעובדה שהבעלים רשאים להשתמש בדירה במשותף עם הנתבעים (בחדר ובשירותים). לא זו אף זו, בעדותו הבהיר המומחה כי אלמלא המגבלות של החדר המוחזק על ידי התובעים, שוויה של הדירה - כולל זכויות השימוש בגג - צריך היה להיקבע לסך של 150,000 דולר ושווי דמי המפתח היה נקבע לסך 82,500 $ (עמ' 6 לפרוטוקול מיום 14.06.04 שורה 13 ואילך). נמצא כי המומחה הפחית משווי הבעלות סך של 30,000 $ בגין חדר אחד ששטחו 14.1 מ"ר כאשר שטח הדירה כולה הינו 105 מ"ר. נראה כי פורפורציונלית הפחית המומחה משווי הדירה, בגין המגבלה האמורה, סכום נכבד. כך או כך, לא מצאתי כי יש ממש בטענת התובעים בדבר התעלמות המומחה מהשימוש המשותף בדירה. סוף דבר. 21. לאור האמור והמקובץ לעיל אני קובע כי יש להפחית משומת המומחה סך של 4,300 $ כמפורט בסעיף 19 לעיל, כך ששווי דמי המפתח המלאים בגין המושכר יעמדו על סך של 61,700 $. 22. אשר על כן, לנוכח ההסכמה הדיונית שבין הצדדים ולאור מסקנותיי דלעיל הנני קובע כדלקמן: א. הנתבעים יפנו את הדירה אשר בקומה הראשונה בבניין המצוי ברח' העקידה 39, תל אביב תוך 90 יום מהיום, זאת כנגד תשלום דמי פינוי בסך השווה בש"ח ל-61,700 דולר ארה"ב לפי השער היציג ביום התשלום בפועל, וכנגד תשלום הוצאות העברה בסך 7,000 ₪ (להלן - "התמורה"). ב. התמורה תופקד בידיו הנאמנות של ב"כ הנתבעים תוך 60 יום מהיום ואלה יועברו לידי הנתבעים רק לאחר פינוי הדירה בפועל ומסירת מפתחות הדירה לידי ב"כ התובעים. ג. בנסיבות העניין אין אני עושה צו להוצאות. פינוי מושכרמקרקעיןשכירותפינויפינוי דירה