פסק-דין ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום ברחובות (כבוד השופטת אילנה גת ז"ל) מיום 18.8.02 (ת"א 2647/96), אשר קיבל את תביעת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") לסילוק ידם של המערערים ממקרקעין הידועים כגוש 3777 חלקות 4-6, 7, 8, 34 ו- 35 (להלן: "המקרקעין"). 1. רקע (א) המקרקעין המשתרעים על שטח של כ-16.5 דונם, הם מקרקעי ישראל, כהגדרתם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, המנוהלים על ידי המינהל. (ב) המערערים מחזיקים במקרקעין החל משנת 1976, ולטענת המינהל שלא כדין. המינהל הגיש, בשנת 1996, תביעה לפינוי וסילוק ידם מהמקרקעין. (ג) המערערים התגוננו בטענה שהמערערת 1 רכשה זכויות במקרקעין כדין מאדם בשם נתן כהן לפי הסכם מיום 29.1.82, וכי המינהל חתם עימה על הסכם חכירה ביום 1.7.81, כמו כן נטען שלנוכח ההשקעות שהשקיעו המערערים במקרקעין, מנוע המינהל מלפנותם. 2. פסק דינו של בית משפט קמא (א) נקודת המוצא לדיונו של בית משפט קמא היא שהמינהל הוא הבעלים הרשום של המקרקעין, ועל המערערים הנטל להראות ולהוכיח את זכותם להחזיק בהם. בית משפט קמא קבע, שלמעט חוזה השכירות שכרת המינהל עם המערערת 1 לתקופה של שנה אחת לשם גידול אווזים, ושתוקפו פג ביום 31.8.82, לא הראו המערערים כל זכות חוקית במקרקעין. גם הזכות שהראו, הייתה של המערערת 1 בלבד, ולא של המערערים האחרים. (ב) בית המשפט הוסיף וקבע שהמערערים השתלטו על שטח לא להם, ומדירה בת 6 חדרים שכביכול רכשה המערערת 1 מנתן כהן (אשר זכויותיו במקרקעין לא הוכחו), התרחבו, בנו בתים, בריכות שחיה וסככות, ללא תשלום וללא היתר. הם ניצלו לרעה את רצונו הטוב של המינהל שחתם עימם על הסכם חכירה למטרה חקלאית- גידול אווזים, ויזמו הקמתו של אולם אירועים בשם "הגבעה" (שותפות שהיתה הנתבעת 6 בבית משפט קמא, ואשר מפרקה הוא המשיב הפורמלי בהליך זה), מבלי שקיבלו את הסכמת המינהל. אמנם המינהל המליץ להחכיר את השטח למערערת 1 לתקופה ארוכה, ואולם להמלצתו זו נלווה תנאי והוא שימוש במקרקעין לגידול אווזים. במצב דברים זה, אפשר לומר כי המינהל הסכים לנוכחות המערערת 1 במקרקעין, בכל הנוגע להחזקתם לגידול אווזים, והיא הפכה בת רשות מכללא. אולם, רשות זו בוטלה, לכל המאוחר עם הגשת התביעה. (ג) בית המשפט ציין כי לאולם האירועים "הגבעה", אשר הוקם בשותפות של המערערים ומשפחת לוי, לא הוקנו זכויות במקרקעין שכן המערער 4 מכר למשפחת לוי מקרקעין שלא היו בבעלותו. (ד) בית המשפט דחה גם את טענת המערערים כי רכשו במקרקעין זכות של דיירות מוגנת מכוח ההשקעה בבנייה עליהם, וקבע שאם יחליט המינהל לקיים את המבנים שעל הקרקע, אזי יוכלו המערערים לתבוע פיצוי לפי סעיף 21 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969. משאין המערערים דיירים מוגנים, הם גם אינם זכאים לסעד מן הצדק. (ה) בסיכום קבע בית המשפט שהמערערים ניצלו לרעה את הרצון הטוב שגילה המינהל, השתלטו על המקרקעין והם מסיגי גבול. בית המשפט הורה למערערים לפנות את המקרקעין בתוך 45 יום וחייבם בהוצאות המינהל. 3. טיעוני המערערים (א) בעיקרי הטיעון מגוללים המערערים את השתלשלות העניינים אשר קדמה להגשת התביעה, ומציינים שהמינהל ויתר על תביעת פינוי קודמת, באשר המקרקעין הם ביתם היחיד. גם לאחר הגשת התביעה הגיעו המערערים להסכמה עם המינהל בדבר פינוי שטח קרקע אחר שבו החזיקו, בתמורה לוויתור המינהל על התביעה. חרף הסכמה זו המשיך המינהל בהליכים ולפיכך הגישו הם בקשה למחיקת התביעה על הסף, שנדחתה. במסגרת בקשת רשות ערעור על ההחלטה, הגיעו הצדדים לפשרה אשר קיבלה תוקף של פסק דין, שלפיה יחזרו לבית משפט קמא כדי שזה ינמק את החלטתו שלא למחוק את התביעה. השתלשלות עניינים זו מלמדת, לטענת המערערים, הן על התעלמות המינהל מהתחיבויותיו, הן על התעלמות בית משפט קמא מהוראות בית המשפט של ערעור. (ב) המערערים גורסים שהם יונקים את זכויותיהם במקרקעין ממספר מקורות: רכישת הזכויות מנתן כהן, הסכם החכירה עם המינהל, ובמיוחד, השקעתם הניכרת במקרקעין, הפיכתם של מבנים נטושים למקום מגורים, והבטחתו של המינהל לפעול להסדרת מעמדם במקרקעין. המינהל, אשר התיר להם בלא מחאה, להשקיע במקרקעין, מנוע על כן מלבטל את הרשות. יתר על כן, מכוח ההשקעות במקרקעין רכשו המערערים זכויות דיירות מוגנת, שכן השקעותיהם אלו עונות להגדרת "דמי מפתח" שבחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב- 1972, ולמצער הם זכאים בנסיבות דנן לסעד מן הצדק. (ג) עוד טוענים המערערים שהמקרקעין לא זוהו באמצעות נסח רישום, או מפת רישום שערך מודד מוסמך ובהעדר זיהוי ברור אי אפשר היה לקבוע שהמקרקעין בבעלות רשות הפיתוח. 4. טיעוני המינהל (א) המינהל סומך ידיו על פסק דינו של בית משפט קמא. לטענתו, שבים המערערים על אותן טענות שנבחנו ונדחו בפסק הדין. (ב) טענתם העיקרית של המערערים, שהמינהל הבטיח להם שיסכים להסדרת מעמדם במקרקעין אינה נתמכת בראיות, ומטעם זה גם נדחתה בקשתם לסילוק על הסף של התביעה. אשר לבקשת רשות הערעור על החלטה זו (בר"ע 2158/00), אשר בעקבותיה הורה בית המשפט המחוזי שבית משפט קמא ינמק את החלטתו, בית המשפט קבע שהחלטתו תינתן במסגרת פסק הדין. כך אכן אירע, גם אם הדברים לא נאמרו מפורשות. לחלופין - גם אם טענתם של המערערים נכונה ובית המשפט שגה כאשר לא נימק את החלטתו וסטה מההסכמה שהושגה בבקשת רשות הערעור, הרי שבהעדר תימוכין לטענה בדבר הבטחה להעניק למערערים זכויות במקרקעין, אין יסוד לקבלת הערעור. (ג) אשר לטענה שבית המשפט לא זיהה את המקרקעין נושא התביעה, המינהל טוען שהמערערים לא חלקו בכתב ההגנה או בסיכומיהם על זיהוי המקרקעין. בית המשפט מופנה גם לבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין, שבה הודו המערערים שהם מחזיקים במקרקעין. 5. דיון והכרעה לאחר שעיינו בהודעת הערעור ובעיקרי הטיעון, ולאחר ששמענו את הפרקליטים, הגענו למסקנה שדין הערעור להידחות. (א) נקודת המוצא לדיון היא שרשות הפיתוח היא הבעלים של המקרקעין. על המערערים חל אפוא הנטל להוכיח את זכותם להחזיק בהם (סעיף 30 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]). ייאמר כבר עתה, ששאלת זיהויים של המקרקעין לא הועמדה במחלוקת בבית משפט קמא כלל. עיון בכתב ההגנה, ובסיכומי המערערים בערכאה הדיונית מלמד שהמערערים לא טענו שהמקרקעין נושא ההליך אינם המקרקעין שבהם הם מחזיקים. נהפוך הוא - כל טענותיהם של המערערים כוונו להוכחת זכויותיהם במקרקעין הנדונים. (ב) טענות המערערים לזכויות במקרקעין - לא הוכחו. כפי שקבע בית משפט קמא, רכישת המקרקעין ממר נתן כהן, אינה מקימה למערערים כל זכות, בהעדר הוכחה לכך שלאחרון היו זכויות במקרקעין, וכאשר בנסח המקרקעין רשומה רשות הפיתוח כבעלים. במקרקעין מוסדרים, מהווה נסח המקרקעין ראיה חותכת לתוכנו (סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969). (ג) גם הסכם השכירות מיום 1.7.81 אינו מקים למערערים הגנה מפני תביעת הפינוי. על פי הסכם זה הסתיימה תקופת השכירות ביום 31.8.82. יתר על כן, ההסכם קובע כי המקרקעין הושכרו למערערת למטרת "גידול ירקות וגידול אווזים לפיטום, בהתאם לתכנית של מר משה גולדשטיין ממשרד החקלאות ברחובות". אין חולק, שהמערערים אינם עושים במקרקעין שימוש למטרה זו (סעיף 8 לעיקרי הטיעון מטעמם). (ד) גם מסמך סיכום מישיבת ועדת הקרקעות מס' 39 מיום 17.7.80 מלמד כי ההמלצה להחכיר את המקרקעין למערערת 1 (ולה בלבד- כאגודה שיתופית) הותנתה בשימוש חקלאי בקרקע. בכך תומכים גם המסמכים שצירפו המערערים עצמם לתיק מוצגיהם, המלמדים על מעורבותו של משרד החקלאות במתן ההמלצה. כך, במכתבו של נחום דמתי, עוזר שר החקלאות, מיום 20.7.84 הומלץ "להחכיר לה (למערערת 1) את השטח ל-49 שנה לפיטום אווזים וגידול כבשים.". במכתבו של משה ליפקה, מנהל המינהל, מיום 12.8.84 מסכם הכותב את ביקורו במקרקעין כך: "א. לאגודה (המערערת 1) יוענק חוזה זמני ל- 4 שנים לצורך ביצוע הפרוגרמה כפי שנקבעה על ידי משרד החקלאות בעת מתן חוזה החכירה הזמני משנת 1981. ב. אם יוכיחו חברי האגודה בתום החוזה הזמני כי ביצעו הפרוגרמה כפי שאושרה על ידי משרד החקלאות, ימליצו המינהל ושר החקלאות להחכיר השטח לאגודה לתקופה ארוכה ג. יש להסדיר את נושא העתיקות". (ה) מכאן, שכל שהוכיחו המערערים, באמצעות מסמכים, הוא שהמינהל התעתד להחכיר את המקרקעין למערערת 1, ולה בלבד, לתקופה ארוכה, בתנאי ששימושה במקרקעין יהלום את תוכניות משרד החקלאות. אין באמור כדי למנוע מן המינהל לדרוש את פינויה, כאשר שימושה במקרקעין אינו חקלאי, וכאשר המערערים לא הוכיחו כי המינהל העניק להם זכות להחזיק במקרקעין לתקופה בלתי מוגבלת וללא כל תנאי. (ו) בנסיבות העניין, וכפי שקבע בית משפט קמא, יש לראות במערערים, לכל היותר, בני רשות במקרקעין, וזאת נוכח השימוש הממושך שעשו בקרקע במשך השנים. כדברי המלומדת נינה זלצמן במאמרה "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב (תשנ"ה) 24, 57 (להלן: "זלצמן"): "הסכמתו שבשתיקה של בעל המקרקעין לפעולתו של פלוני בנכס היא שמונחת בבסיסה של הרשות מכללא. ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס". (ז) עם זאת, אין אנו סבורים כי עלה בידי המערערת להוכיח כי עסקינן ברשות בלתי הדירה. "רשות מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת על ידי גילוי דעתו כלפי פלוני שאין הוא מוכן עוד להמשיכה. זו היא רשות חינם המתחדשת מרגע לרגע, כל עוד לא פעל בעל המקרקעין לסילוקו של פלוני". (זלצמן, שם, בעמ' 57). (ח) גם השקעותיהם של המערערים במקרקעין אינן מונעות מן המינהל מלהביא רשות זו לכלל סיום. כפי שנפסק לא אחת, יכיר בית המשפט בטענה שמדובר ברשות בלתי הדירה, רק במקרים נדירים שבהם הוענקה לבעלי הרשיון גם הרשות לבנות כך בהסתמך על מתן רישיון לצמיתות בוצעו השקעות במקרקעין. הטעם לכך הוא הגנה על הציפיה הלגיטימית של בעלי הרישיון בדבר זכותם במקרקעין והסתמכותם על קיומה. (ראה למשל ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד ואח', פ"ד נח(4) 27 (2004); ע"א 5136/91 קוגלמס נ' קוגלמס, פ"ד מט(2) 419 (1995); ע"א 2836/90 אריה בצר נ' צילביץ נחמה ואח', פ"ד מו(5) 184, 197 (1992); ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ ואח', פ"ד מ(1) 321, 325 (1986); ע"א 515/76 לוי נ' ויימן ואח', פ"ד לא(2) 127, 133 (1977)). (ט) בענייננו, השקעותיהם של המערערים 2-5 במקרקעין אינן נסמכות על כל ציפיה לגיטימית, באשר מלכתחילה לא הוקנתה להם הזכות להחזיק במקרקעין. לעומת זאת, המערערת 1 ידעה כל העת כי זכותה במקרקעין מותנית בשימוש החקלאי שתעשה בהם, ומעולם לא הוקנתה לה כל זכות לבנות במקרקעין בתים למגורים, בריכות שחיה ואולם אירועים. בעניין זה נעיר כי המערערים צירפו לתיק מוצגיהם מסמכים המלמדים על כוונתה של עיריית רחובות להתיר שימוש חורג במקרקעין ולפעול להכנת תכנית בניין ערים לשינוי ייעוד הקרקע. דא עקא, כוונות אלה של הרשות המקומית, במישור התכנון העתידי, אינן מחייבות את המינהל במישור הקנייני, ואינן מלמדות על הבטחה שכביכול העניק המינהל למערערים. למעלה מן הצורך נציין כי המערערים לא טענו, וממילא גם לא הוכיחו שיש להתנות את פינויים בפיצוי בגין השקעותיהם במקרקעין. (י) נוסיף, כי גם הימנעותו של המינהל מלפעול לפינוי המקרקעין במשך פרק זמן ארוך אינה מקימה למערערים כל זכות. כפי שנפסק: "לפלישות למקרקעי הציבור אין בית משפט זה יכול כל עיקר ליתן יד, וכבר נאמר לא אחת כי אף אם לא מילאו הרשויות את חובתן לאורך שנים רבות, ואף אם התרשלו כפי שציין בית משפט השלום, אם הגיעה שעת התעשתות מצדן והן החלו במעשים, על בית המשפט לעודדן ולא להיפך. זו החובה כלפי הציבור (רע"א 6156/05 אדאדי נ' מדינת ישראל, (טרם פורסם, 20.7.2005)). להגנה על רכוש הציבור מפני החזקה שלא כדין השוו גם: ע"א 4090/04 סלע נ' מינהל מקרקעי ישראל (טרם פורסם); רע"א 5201/04 היב (כהן) נ' מינהל מקרקעי ישראל (טרם פורסם); רע"א 10152/04 כהן נ' מדינת ישראל (טרם פורסם); רע"א 1104/05 שרלי חומרי בנין נ' מדינת ישראל (טרם פורסם); רע"א 5333/05 גבריאלי נ' מדינת ישראל (טרם פורסם); רע"א 11527/05 עירית תל-אביב נ' לוי (טרם פורסם). (יא) במיוחד נכונים הדברים במקום שבו עסקינן במקרקעין שעליהם רשומה הערה בדבר קיומו של אתר עתיקות. "משהתעשת" המינהל, והגיש את תביעת הפינוי, הרי שיש לראות לכל המאוחר במועד זה את מועד ביטול הרשות, אשר החל ממנו אין המערערים מחזיקים במקרקעין כדין. (יב) הצדדים הסכימו (בבר"ע 3158/00 הנ"ל) שנוכח העדר נימוקים להחלטת בית המשפט לדחות את הבקשה לסילוק על הסף, הם יחזרו לבית משפט קמא כדי שיינמק את החלטתו. ואמנם, בהחלטתו מיום 28.4.01 קבע בית המשפט ש"ההתייחסות לאמור בהחלטה תינתן בעת מתן פסק הדין", אך בסופו של דבר בית המשפט לא נימק את החלטתו האמורה. ואולם, הפגם הלכאורי של אי מתן נימוקים לעתירה המקדמית, אינו יכול לשנות את המסקנה לגופם של דברים: המערערים לא הוכיחו הבטחה של המינהל להעניק להם זכויות במקרקעין. ודוק, אין בכך שתביעת פינוי קודמת שהגיש המינהל נמחקה, כדי ללמד על הבטחה כלשהי. (יג) כפי שנפסק לא אחת, בית המשפט לא יקבל ערעור על סמך טענה נכונה כשלעצמה, אם ברור מראש שהתוצאה ממילא לא תשתנה (ע"א 172/80 כרמלי נ' אשכנזי, פ"ד לו(1) 309,317-318). לפיכך, אף אם נפל פגם כשבית המשפט לא נימק את החלטתו לדחות את בקשת המערערים על הסף, הרי אין בו כדי לשנות את הכרעתנו. (יד) נעיר כי לא מצאנו ממש גם בטענות המערערים בדבר דיירות מוגנת. טענות אלו נטענו בעלמא, ולא בוססו כנדרש, וממילא אין עילה להתערב בפסק הדין שדחה את הטענה. משלא הוכחה הטענה בדבר דיירות מוגנת, ממילא אין יסוד לדון בשאלת הסעד מן הצדק. 6. סוף דבר אנו דוחים את הערעור. כדי לאפשר למערערים פינוי מסודר של המקרקעין מכל אדם וחפץ, יהיה עליהם לפנותם עד ליום 20.5.07. המערערים ישלמו למינהל שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪. הפקדון יועבר למשיב על חשבון ההוצאות שנפסקו. עורך דיןמקרקעיןפינוי מקרקעיןפינוי