ניסוח סעיף אופציה בחוזה שכירות | עו"ד רונן פרידמן

איך מנסחים סעיף אופציה בהסכם שכירות ? להלן 8 דוגמאות של נוסח סעיף אופציה בחוזה שכירות: ##סעיף אופציה בהסכם שכירות - (דוגמא 1):## ניתנת לשוכר אפשרות לתקופות אופציה של שנה כל אחת, שיחולו אוטומטית, אלא אם בחר השוכר להודיע __________ חודשים לפני תחילת תקופת האופציה, על אי רצונו להאריך את תקופת החוזה. ##סעיף אופציה בחוזה שכירות - (דוגמא 2):## "לשוכר ניתנת אופציה להאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת מידי שנה ועד לסך של עשר שנות שכירות, בהודעה שתימסר למשכיר מראש עד __________ימים לפני תום תקופת השכירות (להלן: "תקופת אופציה"). מוסכם כי תנאי השכירות יחולו בהתאמה גם על תקופות האופציה". ##ניסוח סעיף אופציה בחוזה שכירות - (דוגמא 3):## ניתנת לשוכרים אופציה להמשך השכירות במושכר לאחר תום תקופת השכירות כמפורט במבוא להסכם זו לתקופה של שנה נוספת, המסתיימת בתאריך __________, זאת מותנה בהסכמה מראש ובכתב מצד המשכיר, בדמי השכירות הזמניים בגין תקופת שכירות שנייה ובתוספת של % __________מגובה דמי השכירות כמפורט בסעיף 3 לעיל, זאת לאחר הודעה בכתב של השוכרים למשכיר __________יום לפני מועד סיום הסכם זה (להלן: "ההודעה"). השוכר יכול לבטל אופציה זאת באם ירצה להשתמש בנכס למטרות אחרות עפ"י שיקוליו האישיים ובהודעה בכתב ומראש של __________ימים לאחר קבלת ההודעה מצד השוכרים. ##סעיף אופציה בהסכם שכירות - (דוגמא 4):## "בתום תקופת שכירות המשנה תהיה לשוכר המשנה אופציה לשכור את החדרים לתקופת נוספת בת 6 חודשים, המתחילה ביום__________מסתיימת ביום __________ (להלן: "תקופת האופציה"). תקופת האופציה תמומש באופן אוטומטי אלא אם יודיע שוכר המשנה על רצונו שלא לממש את תקופת האופציה בכתב 30 ימים לפני תום תקופת שכירות המשנה. בתקופת האופציה יחולו כל תנאיו של הסכם זה. במקרה ששוכר המשנה יפעיל את האופציה כתנאי יסודי לזאת הוא יהיה חייב להפקיד 6 שיקים עבור תקופת האופציה בתאריך__________, כל שיק ע"ס__________שקל ו- 6 השיקים יופקדו מראש בתאריך __________בידי המשכיר". ##תקופת אופציה בחוזה שכירות - (דוגמא 5):## ניתנת בזאת לשוכר הזכות (אופציה) להאריך את השכירות, ל- 3 (שלוש) תקופות שכירות נוספות בנות 12 (שניים עשר) חודשים שתחילתה בתום תקופת השכירות הראשונה (להלן: "תקופת האופציה"), וזאת בכפוף למתן הודעה בכתב שתינתן למשכיר 90 (תשעים) יום לפחות לפני תום תקופת השכירות הראשונה, ולא יאוחר מיום__________ובכפוף לכך שהשוכר לא ביצע במהלך תקופת השכירות הראשונה יותר משתי פעמים הפרות שאינן יסודיות ואשר הוא תיקנן לאחר שנדרש לעשות כן על ידי המשכיר בכתב. שכר הדירה לתקופת האופציה יקבע במעמד זה." ##סעיף אופציה בחוזה שכירות - (דוגמא 6):## ##(א)## הצדדים מסכימים כי ניתנת לשוכר אופציה לרכישת החנות במחיר של__________בצירוף מע"מ ובצירוף הצמדה למדד המחירים לצרכן שהיה ידוע ביום__________ובלבד ותינתן הודעה בדואר רשום לכתובת בעלי החברה הר"מ על מימוש האופציה 90 ימים טרם סיום תקופת השכירות הראשונה ו/או השנייה. האופציה הינה ללא תמורה. ##(ב)##מוסכם בזאת כי ככל והעיקול ו/או המניעה למכירת החנות תוסר בתוך תקופת השכירות יודיע המשכיר על כך לשוכר בכתב והשוכר יודיע בתוך 7 ימים בכתב ובדואר רשום על מימוש האופציה. ככל ולא תוארך האופציה בתוך המועד הנקוב בסעיף זה תפוג האופציה והמשכיר יהא רשאי למכור החנות לכל המרבה במחיר. ##(ג)## מוסכם כי השוכר ירשום משכון על זכויות המוכר ברשם המשכונות וברשם החברות. כמו כן, הצדדים יגישו הצהרה על הסכם זה לרשות המיסים. השוכר יישא בכל הוצאות המשכירה בקשר עם הסכם האופציה. למען הסר ספק, מובהר כי השוכר לא שילם למשכירה ו/או למי מטעמה כל תמורה כספית כנגד האופציה". ##סעיף אופציה בהסכם שכירות - (דוגמא 7):## בכפוף למילוי המלא והמדויק של כל התחייבויות השוכר על פי הסכם זה ניתנת לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות לתקופת שכירות נוספת של 48 חודשים (להלן - תקופת השכירות המוארכת). כניסת האופציה לתוקף תלויה בהתקיימות התנאים במצטבר: ##(א)## השוכר שלח הודעה בכתב למשכיר על רצונו להמשיך את תקופת השכירות כאמור, וזאת 60 יום לפני תום תקופת השכירות. לא נשלחה ההודעה לא תיכנס האופציה לתוקפה והשוכר יפנה את המושכר במועד האמור בהסכם זה. ##(ב)## השוכר מילא את מלוא חיוביו על פי הסכם השכירות במלואם ובמועדם בתקופת השכירות ולא הפר את הסכם השכירות באופן כלשהוא במהלך תקופת השכירות. ##(ג)## על תקופת השכירות המוארכת יחולו כל התנאים כמפורט בהסכם זה דמי השכירות יעמדו על סך של__________₪ לחודש. ##(ד)## השוכר ישלם למשכיר את דמי השכירות לשנה הראשונה ב-7 שיקים. התשלום הראשון על סך__________₪ עבור ששת חודשי השכירות הראשונים והחל מהחודש השביעי ישולמו ב-6 שיקים המיועד לתאריך ה-12 לחודש, חודש בחודשו כ"א על סכום של __________ שקלים חדשים וזאת כתנאי להפעלת האופציה כאמור. ##(ה)## כל הבטוחות שנמסרו למשכיר במסגרת תקופת השכירות המקורית יעמדו בתוקפן ובמידה והסתיימו, יחדש השוכר את תוקף הבטוחות לתקופת השכירות המוארכת כתנאי לכניסת האופציה לתוקף". ##נוסח סעיף אופציה בחוזה שכירות - (דוגמא 8):## ##(א)## ניתנת לשוכר ו/או קרוב מדרגה ראשונה לשוכר ו/או אשת השוכר האופציה בתוך תקופה של שלוש שנות השכירות הראשונות ו/או במהלך תקופת השכירות הנוספת לרכוש מאת המשכיר בבניין יחידת משרד בשטח של כ-__________מ"ר, כאשר העדיפות היא לשטח במיקום הנוכחי של המושכר, התמורה תהא לפי התמורה שתהא מקובלת באותה עת בבניין ובתנאי תשלום מקובלים ובהפחתה של 10% מהתמורה המקובלת בנוסף להפחתה של 4$ לכל מ"ר עבור החודשים בהם שולמו דמי שכירות עבור המושכר אך לא יותר מ-24 חודשים. ##(ב)## ייסוייג וייקבע כי האופציה לרכישה תינתן אך ורק כנגד התחייבות מקבל האופציה לשאת בהתחייבויות השוכר כפי שבאות לידי ביטוי בחוזה זה. ##(ג)## ידוע למשכיר כי השוכר מפנה משרד קיים, באם לא תתאפשר כניסתו למושכר בתאריך הנקוב בחוזה זה, יגרמו לשוכר נזקים כבדים. ##(ד)## הכתוב בחוזה זה ממצה באופן בלעדי את כל המוסכם בין הצדדים והוא מבטל כל הצהרה ו/או מצג ו/או התחייבות ו/או הסכמה שנעשו בין הצדדים בטרם חתימתו. ##(ה)## אף התנהגות של מי מהצדדים לא תחשב כויתור, הסכמה, דחיה, שינוי, ביטול או תוספת לחוזה וכל אלה, לקולא או לחומרא, יהיו תקפים רק אם נערכו בכתב ונחתמו ע"י הצדדים. ##(ו)## כל צד לחוזה זה יהא רשאי להתחייב ו/או להסכים ו/או להתקשר ו/או לוותר אך ורק במסמך ערוך בכתב וחתום ע"י מורשי החתימה של אותו צד". ##להלן דוגמא מהפסיקה בנושא ניסוח סעיף אופציה בחוזה שכירות:## בסעיף 4.4 להסכם השכירות נקבע: "ניתנת לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות ב-12 חודשים נוספים (האופציה תתחדש בכל שנה בהתאם להסכם) (להלן: "תקופת האופציה") ובכפוף לכך שהשוכר ימלא אחר כל התחייבויותיו על פי הסכם זה...ויודיע למשכיר על כוונתו לממש את האופציה מראש 90 יום לפני תחילת תקופת האופציה בכתב ובדואר רשום" א. התובענה ובעלי הדין ראשיתה של תובענה זו בבקשה לביצוע 5 שיקים על סך 23,315 ₪ כל אחד שהגישה התובעת נגד הנתבע החתום על השיקים האמורים. במסגרת תצהירו שניתן בתמיכה לבקשת ההתנגדות טען הנתבע כי השיקים נגועים בחוסר תמורה מלא ולמעשה הושלשו בידי התובעת בתנאי מתלה לפיו יגיעו התובעת והנתבע לידי הסכם שכירות חדש להמשך החזקתו של הנתבע במושכר ששימש אותו כמכללה וכי הסכם כאמור לא השתכלל בשל סירובה של התובעת והצגתם של תנאים דרקוניים למימושו. מה גם, שלגרסת הנתבע, התובעת הצהירה כי לא תאפשר לנתבע לערוך הסכם המאפשר לו להמשיך ולהחזיק במושכר. על פי החלטה מיום 20.11.2011 ניתנה לנתבע רשות להתגונן על פי המלצת כב' הרשם רט. ב. עיקר טענות התובעת 1. גב' לילי X (להלן: "לילי") שהביאה את גרסת התובעת בתצהירה טענה כי ביום 7.7.08 נחתם בין בעלי הדין הסכם שכירות (להלן: "הסכם השכירות") לתקופה של 12 חודשים בגדרו ניתנה לנתבע אופציה להאריך את התקופה ל-12 חודשים נוספים ובסך הכל עד ליום 31.7.10. 2. לגרסת לילי פנה אליה הנתבע קודם לפני תום תקופת השכירות הקבועה בהסכם, בבקשה להארכתה והיא הסכימה להארכה בת 12 חודש. 3. להלן טענה לילי כי בשלב מאוחר יותר ביקש הנתבע להאריך את תקופת השכירות ל-24 חודשים וגם לכך נתנה הסכמתה ובלבד שהנתבע יעביר אליה המחאות בעבור התקופה המתבקשת. 4. לילי מוסיפה וטוענת כי בחודש מאי מסרה לה רעייתו של הנתבע (להלן: "גילה") 24 המחאות לתשלום דמי השכירות שעד ליום 31.7.12, ומשכך, עם מסירת השיקים הוארכה תקופת השכירות ב-24 חודשים. 5. לטענת לילי ביום 26.9.10 שיגר לה הנתבע הודעה לפיה מפאת בעיות בריאותיות קשות הוא נאלץ להפסיק את פעילותו ולהעביר את הניהול ידיים אחרות החל מיום 1.11.10. 6. לילי טוענת כי הגם שהודעת הנתבע נתפשה בעינייה כהפרה של ההסכם הסכימה התובעת לפנים משורת הדין לקצר את תקופת השכירות ולקובעה עד ליום 31.3.11 וכך הודיע ב"כ התובעת לנתבעת. 7. לגרסת לילי כי במענה לכך, השיב הנתבע כי הסכם השכירות לא חודש, אך לשיטתה ההסכם אכן הוארך בהסכמה מפורשת וגמירות דעת של שני הצדדים שהתבטאה בהעברת השיקים של הנתבע-לתובעת. 8. לילי מוסיפה וטוענת כי הנתבע נטש את המושכר שלא כדין בסוף חוש אוקטובר 2010 וזה לא אוכלס משך 4 חודשים עד ליום 27.2.11 ומשכך, זכאית התובעת לגביית דמי שכירות מן הנתבע בעבור 4 חודשים. ג. עיקר טענות הנתבע 1. בתצהיר עדותו הראשית חזר הנתבע על גרסתו כפי שהובאה במסגרת הליכי ההתנגדות והטעים כי 24 השיקים הופקדו על ידי גילה בלוויית תנאי מתלה כי בעלי הדין יגיעו להבנה וייחתם הסכם חדש לעניין החזקתו במושכר. 2. הנתבע טען כי במהלך המשא ומתן עמו קיימה התובעת משא ומתן עם שוכר חלופי לגבי המושכר שהוחזק על ידי הנתבע ולמעשה, לא גילתה רצון לאפשר לו להמשיך ולהחזיק במושכר. 3. הנתבע טען כי לא קיבל את מכתב התובעת מיום 27.4.10. 4. הנתבע טען כי התובעת הודיעה לו באופן פסקני כי לא תסכים להמשיך ולהשכיר לו את המושכר. 5. הנתבע הוסיף וטען כי משעלה המשא ומתן על שרטון ולנוכח בעיותיו הרפואיות הודיע לתובעת 30 יום מראש על כוונתו לפנות את המושכר ואכן פינה אותו בסוף חודש אוקטובר 2010. 6. הנתבע כפר איפוא כי התובעת אינה זכאית לגבות ממנו דמי שכירות כלשהם. ד. דיון וממצאים 1. תקופת השכירות ומנגנון הארכתה 1.1 תקופת השכירות על פי הסכם השכירות נקבעה בשעתה ל-12 חודש החל מיום 1.8.08 ועד ליום 31.7.08. 1.2 בסעיף 4.4 להסכם השכירות נקבע: "ניתנת לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות ב-12 חודשים נוספים (האופציה תתחדש בכל שנה בהתאם להסכם) (להלן: "תקופת האופציה") ובכפוף לכך שהשוכר ימלא אחר כל התחייבויותיו על פי הסכם זה...ויודיע למשכיר על כוונתו לממש את האופציה מראש 90 יום לפני תחילת תקופת האופציה בכתב ובדואר רשום" (ההדגשה שלי-מ.ב.ח). 2. הארכת תקופת השכירות 2.1 הגם שהנתבע טען כי לא קיבל את מכתב התובעת מיום 27.4.10, בו הביעה התובעת את הסכמתה להארכת תקופת השכירות, הוכח בפני כי ביום 12.5.10 שיגרה גילה רעייתו, מכתב לתובעת לו צורפו 12 שיקים על סך 22,315 ₪ לתשלום דמי השכירות לתקופה שהחל מחודש אוגוסט 2010 ועד לחודש יולי 2011 (נספח ד' לתצהיר X). העובדה כי מכתבה של גילה עונה באופן ברור על התנאים שנקבעו במכתבה של התובעת מיום 27.4.10 - יש בו כדי להטיל ספק בגרסת הנתבע לפיה לא קיבל את המכתב האמור. עיון במכתבה של גילה מלמד כי לשיטתה, השיקים נועדו "לכיסוי שכר דירה לתקופה 8.10. עד 7.11" וגילה לא טרחה לציין כל תנאי מתלה במסירת השיקים. 2.2 הנתבע אישר בעדותו כי המכתב הנ"ל נשלח על ידי רעייתו וכי הוא מקובל עליו (עדותו בעמ' 6 שורות 6-13). 2.3 יתר על כן, הנתבע נתפש על גרסתו לפיה כבר בחודש יוני 2010 הושגה הסכמה בינו ובין התובעת בדבר הארכת תקופת השכירות הנה כי כן העיד הנתבע: "ישבתי במקום 3 שנים, היינו צריכים להאריך חוזה, זה הכל, זה הארכת חוזה. אני סגרתי עם לילי שאני ממשיך להיות במקום הזה ולילי הסכימה להמשיך להשכיר לי את הנכס ועוד 3 כיתות בקומה מעלי...זה היה הסיכום עד חודש אוגוסט..." ((עמ' 6 שורות 22-27 וכן בעמ' 7 שורות 1-6 ובעמ' 9 שורות 5-7). 2.4 לא זו אף זו; במהלך עדותו עומת הנתבע עם מכתבה של לילי מיום 2.6.10 (מוצג ת/2) בו נרשם כי הוסכם בין הצדדים על הארכת תקופת השכירות לתקופה של 12 חודש החל מיום 1.8.10, בכפוף להמחאת 12 המחאות. הנתבע אישר את קבלת המכתב לרבות הרישום שנעשה עליו בכתב ידו ולפיו ביקש כי חוזה השכירות יחל מ-1.10.10 (עמ' 8 שורות 12-18). מחזותו של המכתב ת/2 ניכר כי התובעת הסכימה לבקשתו של הנתבע שכן, לילי ציינה על פני המכתב בכתב ידה: "בסדר, שלח שיקים החל מ-1.10.10" וחתמה בשולי המכתב. 2.5 המוצג ת/2 הכולל את הכיתובים הן בכתב ידו של הנתבע והן בכתב ידה של לילי צורף כנספח ד(1) לתצהירו של הנתבע. במהלך חקירתו אישר הנתבע כי קיבל את המכתב ת/2 ואף רשם את הכיתוב בכתב ידו אך הכחיש כי ראה את הכיתוב בכתב ידה של לילי (עמ' 8 שורות 19-22). 2.6 אינני נותן אמון בגרסת הנתבע ואין ספק בליבי כי הוא היה מודע בזמן אמת לתוספת בכתב ידה של לילי. ראיה ניצחת לכך מצויה בעובדה כי ת/2 הנ"ל הכולל את כל הכיתובים צורף כאמור לתצהירו. 2.7 מבחינה כרונולוגית מגלם המוצג ת/2 את ההסכמה האחרונה שהושגה בין בעלי הדין ולפיה הוסכם להאריך את תקופת השכירות. לילי אף טענה בעדותה כי הסתפקה בקבלת השיקים ולא התכוונה לערוך הסכם חדש (עמ' 10 שורות 15-19). בבחינה המשפטית יש להשקיף על ת/2 כהצעה של התובעת להאריך את תקופת השכירות שקובלה תוך כדי תוספת מצידו של הנתבע. בסעיף 11 לחוק החוזים (חלק כללי) תשלג-1973 נקבע: "קיבול שיש בו תוספת, הגבלה או שינוי אחר לעומת ההצעה, כמוה כהצעה חדשה". 2.8 בהינתן כי התובעת קיבלה כמפורט לעיל, את הצעתו החדשה של הנתבע והסכימה כי תקופת השכירות תוארך החל מיום 1.10.10 ולמשך שנה, הרי שנקשר בין הצדדים הסכם להארכת תקופת השכירות עד ליום 30.9.11. 2.9 על יסוד ממצאים אלו, אני דוחה את טענת הנתבע לפיה השיקים נמסרו כפוף לתנאי מתלה שלא התקיים ולפיו ייערך וייחתם הסכם שכירות חדש. באותה מידה, אני דוחה את טענתו בדבר תחולת סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. יסודות תחולתו של סעיף 19 הנ"ל הינם: "לא הוסכם על תקופת השכירות או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה...". כאמור לעיל, המוצג ת/2 מגלם הסכמה שהושגה לגבי הארכת תקופת השכירות לתקופה שמיום 1.10.10 ועד ליום 30.9.11 משכך, אין בסיס לתחולת הסעיף האמור. 3. ניסיונות הנתבע לכפור בחובתו לשלם דמי שכירות 3.1 כאמור לעיל, טענתו המקורית של הנתבע בניסיון למלט עצמו מעול תשלומי השכירות היתה כי בין הצדדים לא השתכלל הסכם בדבר המשך החזקתו במושכר והארכת תקופת השכירות. טענה זו, נדחתה על ידי כמפורט לעיל. 3.2 במהלך חקירתו הנגדית העלה הנתבע טענות נוספות בעילה לשחרורו מתשלום דמי השכירות ובכלל אלו מצבו הבריאותי ועובדת אישפוזו (מכתבו מיום 26.9.10 - נספח י' לתצהירה של לילי) והטענתו הבוטה לפיה לילי, בשם התובעת דרשה כי הנתבע יצא לאלתר מן המושכר במהלך של דין ודברים בין הנתבע ללילי על רקע של סכסוך חניה (עדות הנתבע בעמ' 7 שורות 8-15). 3.3 אטעים כי ריבוי הנימוקים והתירוצים להם נזקק הנתבע כבסיס לטענתו לפטור מדמי השכירות, הם לכשעצמם גורעים ממידת האמינות שיש לייחס לגרסתו. על כך אוסיף כי גירסת הסכסוך לא הועלתה כלל בתצהירו של הנתבע, הגם שהאחרון ניסה לשכנע במשקלה הסגולי ובמשמעותה על יחסי הצדדים כנטען בתצהירי העדות מטעמו (הג"נ אביגל הדר ונטליה סיאק). לילי הודתה בעדותה בעצם קיומו של האירוע אך הכחישה כי קיבלה הנחיות להימנע מהמשך ההשכרה לנתבע (עמ' 10 שורות 20-23). 3.4 לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים שוכנעתי כי אין בטענותיו של הנתבע כדי לפטור אותו מתשלום דמי השכירות, שכן הוכח להנחת דעתי כי בעקבות מצבו הרפואי הנתבע ייפה את כוחה של רעייתו גילה להמשיך ולפעול להארכת תקופת השכירות בעוד שלא הוכח בפני כלל ועיקר כי התובעת נקטה צעד כלשהוא המתפרש כסירוב להאריך את תקופת השכירות ו/או להביא לידי הפסקתה. 4. חוב דמי השכירות 4.1 על פי ממצאי הושגה בין הצדדים הסכמה להארכת תקופת השכירות עד ליום 30.9.11 בהינתן כי הנתבע פינה את המושכר ביום 30.10.10 וחבל לשלם דמי שכירות, אין מנוס מן הקביעה כי הנתבע הפר את ההסכם. 4.2 לגרסת התובעת כפי שנטענה בסעיף 23 לתצהירה של לילי, רק ביום 27.1.11 עלה בידי התובעת להשכיר את המושכר לאחר (מצמן את מרוץ) בתוקף מיום 1.2.11. לא נטען בפני ולא הוכח כי התובעת לא פעלה באורח סביר לאיתור שוכר חלופי כביטוי לחובתה להקטין את הנזק. 4.3 מכאן, שעל הנתבע לפצות את התובעת בסכום השווה לדמי השכירות בהם התחייב בעבור התקופה שהחל מיום 1.11.10 ועד ליום 30.1.11. 4.4 עם זאת, אני דוחה את טענות התובעת באשר לגביית תשלומי הארנונה מסכומי השיקים הן בהיותם חורגים מן המטרה שעמדה ביסוד מסירת השיקים והן לנוכח הנטען בסעיפים 28-29 לתצהירה של לילי. 5. הכרעה 5.1 על יסוד המקובץ עד כאן אני דוחה את ההתנגדות שהגיש הנתבע לגבי ביצוע 3 השיקים הנכללים בבקשת הביצוע כדלקמן: שיק מס' 484 ע"ס 22,315 ₪ ז"פ 1.11.2010. שיק מס' 485 ע"ס 11,315 ₪ ז"פ 1.12.2010. שיק מס' 486 ע"ס 22,315 ₪ ז"פ 1.1.2011. 5.2 ההתנגדות מתקבלת באשר לביצוע יתרת השיקים. 5.3 אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪ בגין ההליכים שבפני. חוזה שכירותחוזהאופציההסכם אופציהשכירות