אנשי המעמד הבינוני, ובכללם אנשי העליה החמישית, אשר ייסדו את רמות- השבים, היו בעלי אמצעים ומשאבים רבים יותר מאשר היו לכלל היישוב בארץ באותם ימים וחלקם העדיף, משיקולים שונים, לרכוש קרקע בבעלות פרטית לצורך ההתיישבות. בכל הנוגע לגוש 6560 ולגושים נוספים באדמות אבו-קישק, דרוש היה הליך של פרצלציה, על מנת שניתן יהיה לרשום את זכויות החכירה שהוקצו לגורמים התיישבותיים שונים באדמות אלה, ובכללם רמות-השבים, ועד אשר לא בוצע הליך זה, נמנע רישום זכויות החכירה, כאמור.    הצורך בביצוע הליכי פרצלציה וביצירת יחידות רישום, אשר יאפשרו רישום זכויות חכירה על שם גופים התיישבותיים, שחכרו אדמות מהמדינה, מרשות הפיתוח ומקק"ל, הוליד את ההסכם שנחתם ביום 30.6.77 בין המשיב 1 לבין הסתדרות הפועלים החקלאיים - המרכז החקלאי ולפיו הוקם המרכז לתכנון ורישום האינוונטר הקרקעי באזורים כפריים בע"מ  קראו דוגמא מהפסיקה בנושא פרצלציה באדמה פרטית: מבוא 1. המבקשת הינה אגודה חקלאית שיתופית המאגדת 21 חברים, תושבי רמות-השבים. היישוב רמות-השבים נוסד ככפר בשנת 1933, על ידי אנשי העליה החמישית ותושביו, בני המעמד הבינוני, אשר עסקו וחלקם עדיין עוסקים, בחקלאות. בשנת 1951 הוכר היישוב כמועצה מקומית (ר' נספח 12 לתצהירו של יוחנן שפיר, אחד מחברי המבקשת, התומך בתובענה - להלן - "תצהיר שפיר"). 2. בין המבקשת לבין המשיב 1, כמי שמנהל את קרקעות רשות הפיתוח, המדינה, והקרן הקיימת לישראל, נקשרו מאז שנת 1991 חוזים שכותרתם - "חוזה שכירות (משבצת דו צדדי)". חוזים אלה, נערכו לתקופה של שלוש שנים בכל פעם, והתייחסו לשטח מקרקעין, אשר הוגדר כ"משבצת" המיועדת למבקשת, בהיותה אגודה העוסקת בניהול ובארגון ענייני רמות-השבים כיישוב חקלאי. חוזי השכירות, אשר נקשרו בין המבקשת למשיב 1, צורפו כנספחים 4(1) - 4 (3) לתצהיר שפיר. קודם לכן, נחתמו חוזי השכירות בקשר למשבצת הקרקעית המיועדת לרמות-השבים, על ידי אגודה שיתופית אחרת - אל-על אגודה שיתופית חקלאית ברמות-השבים בע"מ (להלן - "אגודת אל-על"). שניים מתוך החוזים שנחתמו עם אגודת אל-על ביום 23.1.1963 וביום 1.4.1969, צורפו כנספחים י' ו- יב' לתצהירו של מר דרור קריספין, מנהל האגף החקלאי במשיב 1 (להלן - תצהיר קריספין"), וכותרתם "חוזה חכירה", אך גם חוזים אלה נעשו לתקופה של שלוש שנים בכל פעם. כמו כן, צורף לתצהיר קריספין מכתבה של אגודת אל-על מיום 6.6.1991, המאשר כי אין לה התנגדות שחוזה המשבצת ל- 21 נחלות יחתם ישירות עם המבקשת (ר' נספח יח' לתצהיר קריספין), וכך אכן נעשה מאותו מועד ואילך. 3. המועד המדוייק בו החלו ההתקשרויות עם אגודת אל-על בענין המשבצת הקרקעית הנ"ל, אינו עולה מחומר הראיות שהוצג, אך אין חולק כי הקרקע החקלאית הכלולה בחוזי המשבצת שנקשרו עם אגודת אל-על ואחריה עם המבקשת, הוקצתה לרמות-השבים כיישוב חקלאי, על ידי הקרן הקיימת לישראל, כבר בסמוך לאחר קום המדינה, וזאת מתוך קרקעות נטושות של הכפר הערבי אבו קישק. המבקשת הגישה מטעמה את תצהירו של מר חירם דנין, מי ששימש בשנות העשרים של המאה הקודמת כעוזרו של יהושע חנקין בחברת הכשרת היישוב וכן שימש עד שנת 1962 כעוזרו של מר יוסף וייץ, מנהל מחלקת הקרקעות בקרן הקיימת לישראל. בתצהירו מספר מר דנין כי בעקבות ארועי מלחמת השחרור הגיעו לידי הקרן הקיימת לישראל אלפי דונמים של אדמה נטושה, אשר הוחזקה ועובדה לפני המלחמה על ידי ערבים ונודעה בשם "אדמת אבו קישק". עוד מספר מר דנין בתצהירו כי שטחים מתוך אדמה זו הוקצו ליישובים שונים וביניהם רמות-השבים (ר' סעיפים 6-4 ). 4. על פי מכתב ההקצאה מיום 3.7.51, המצורף כנספח 2 לתצהיר דנין, הוקצו לרמות-השבים 675 דונם מתוך אדמות אבו קישק בחכירה זמנית, ואין חולק כי מאז ועד היום מוחזק רוב רובה של קרקע זו ומעובד על ידי תושבי רמות-השבים העוסקים בחקלאות, שהינם חברי המבקשת. כמו כן, אין חולק כי אדמות אבו קישק ובכללן הקרקע הנ"ל, מצויות בצד המערבי של כביש מס' 4 (כביש גהה) ואילו בתי המגורים של תושבי רמות-השבים, מצויים, רובם ככולם, ממזרח לכביש זה. 5. הקרקע הנ"ל, שממערב לכביש מס' 4, מצוייה בגוש 6560 ולטענת המשיב 1, שלא נסתרה, החלקות המוחזקות על ידי חברי המבקשת הן חלקות 29, 36-31 ו- 47, ששטחן הכולל 559.296 דונם (ר' סע' 4 לתצהיר קריספין). קרקע זו (להלן - "המקרקעין"), היא העומדת במרכז הסכסוך נשוא התובענה שבכאן. העובדות המיידיות הצריכות לענין 6. בתחילת שנת 1997 פנה שפיר אל המשיב 1 וביקש את הסכמתו להוצאת היתרי בניה על המקרקעין. המשיב 1 סירב לבקשה זו ובתשובתו מיום 18.2.97 ציין, כי לשפיר אין כל זכויות חוזיות או התקשרות עמו. במכתב נוסף, מיום 18.3.97, שהופנה אל המבקשת, הוסיף המשיב 1 וציין, כי: "לא ניתן לטפל בתוכניות הבניה שהומצאו... מאחר ומדובר בשטח הנכלל בחוזה המשבצת שבין אגודת מפעל המים רמות השבים לבין המינהל, ובשטח זה לא ניתן להציע להקמה מבני מגורים." המכתבים הנ"ל צורפו כנספחים 48 ו- 49 לתצהיר שפיר. 7. המבקשת חזרה ופנתה אל המשיב 1, במכתבה מיום 29.6.97, ובו הפנתה את המשיב אל הוראת סע' 3.ג. לחוזה השכירות מיום 30.11.95, שהיה בתוקף באותה עת, הקובע, בין היתר, כי אחת ממטרות השכירות של המקרקעין הינה: "הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן". (ר' נספח 4(3) לתצהיר שפיר). כמו כן, ציינה המבקשת במכתבה הנ"ל, כי תב"ע הר/10/290 החלה על המקרקעין, מתירה בניית שתי יחידות דיור על הנכס נשוא הבקשה להיתר והדגישה, כי לנוכח האמור בחוזי השכירות, ולנוכח הוראות התב"ע הנ"ל, עיכוב חתימתו של המשיב 1 על תוכניות הבניה, נעשה שלא כדין ומסב נזק (ר' נספח 50 לתצהיר שפיר). 8. בהמשך להתכתבות המפורטת לעיל, התקיימו פגישות בין הצדדים והמבקשת אף שכרה את שירותי בא כוחה, אשר המשיך להתכתב עם המשיב 1 בסוגיה שבמחלוקת, אך ללא הועיל (ר' נספח 51 לתצהיר שפיר וכן ר' נספחים ח' - י' לתצהירו של מר יוחנן וולף, להלן - "תצהיר וולף", התומך בתובענה במתכונתה המקורית). יתרה מכך, משהגיע מועד חידוש חוזה השכירות התלת שנתי שבין המבקשת לבין המשיב 1, לתקופה של שלוש נוספות, שתחילתן ביום 1.10.98, שלח המשיב 1 למבקשת חוזה שכירות, אשר נוסחו כנוסח החוזים הקודמים שנחתמו בין הצדדים מאז שנת 1991, בתיקון אחד, שאותו ביצע המשיב 1 באופן חד צדדי, והוא - מחיקת סע' 3.ג. ו- 3.ד. לחוזה השכירות, בהם נקבע כי מטרת השכירות היא הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן וכן הקמת מבני ציבור ושימוש בהם. המבקשת לא השלימה עם שינוי חד צדדי זה של חוזה השכירות והעבירה, באמצעות בא כוחה, אל המשיב 1 חוזה שכירות חתום על ידה לתקופה הנ"ל, בו חזרה והוסיפה בכתב יד את הסעיפים שנמחקו ודרשה מן המשיב 1 לחתום על החוזה במתכונת זו (ר' נספח 4(4) לתצהיר שפיר וכן המכתב נספח י"ג לתצהיר וולף), אך המשיב 1 לא נענה לדרישה. כתוצאה מכך, לא נחתם בין הצדדים חוזה שכירות לתקופה שתחילתה ביום 1.10.98, אך המבקשת מצדה שילמה כסדרם את דמי החכירה עבור המקרקעין, בגין תקופה זו (ר' נספח י"ב לתצהיר וולף). התובענה 9. לנוכח השתלשלות העניינים המתוארת לעיל, הגישה המבקשת, ביום 13.7.99, את התובענה במתכונתה המקורית ובה עתרה לפסק דין הצהרתי המורה כי חוזה השכירות לתקופה שתחילתה ביום 1.10.98 ועד 30.9.01, הכולל את התניות שבכתב יד בסע' 3.ג. ו- 3.ד., הינו חוזה תקף ומחייב את הצדדים לכל דבר וענין, וכי קמה למבקשת הזכות להארכת חוזה השכירות דוגמת חוזה זה, גם לעתיד לבוא מידי שלוש שנים. כמו כן, עתרה המבקשת לצו המחייב את המשיב 1, כבעל המקרקעין, לחתום על הבקשות להיתרי בניה שהוגשו לחתימתו, כמפורט לעיל, לבניית יחידות דיור על המקרקעין. 10. לאחר מהלך ממושך של גילוי מסמכים וכן לאחר שהמשיב 1 העביר למבקשת, לבקשתה, את טיוטת תצהיר התשובה של קריספין מטעמו, על נספחיו, הגישה המבקשת, ביום 13.6.00, בקשה לתיקון התובענה ולהוספת תצהיר נוסף, הוא תצהיר שפיר, וכן להוספת המשיבה 2 כמשיבה נוספת. בהחלטתי מיום 20.8.00 ניתן, בהסכמת המשיב 1, היתר לתיקון המבוקש וצירוף המשיבה 2 והתיק נקבע לשמיעת העדים. דיון 11. בפתח הדיון ראוי לציין, כי המשיב 1 חזר בו מעמדתו בכל הנוגע למחיקה חד צדדית של סע' 3.ג. ו- 3.ד. לחוזה השכירות, המתייחס לתקופה שמיום 1.10.98 ואילך, והסכים כי התיקון שביצע לא היה במקומו ואפשר להתייחס אליו כמבוטל (ר' סע' 26 לתצהיר קריספין, עדותו בעמ' 94 לפרוטוקול הדיון מיום 4.11.01 מול הש' 16-13 ודברי עו"ד מיוחס מול הש' 19-18). לפיכך, נתייתר הצורך לדון בסעדים הנוגעים לנוסח חוזה השכירות שעליו יש לחתום, ככל שהדבר נוגע לסע' 3.ג. ו- 3.ד.. 12. ככל שהדברים נוגעים לתובענה שבפניי, מתמקדת עתה השאלה העומדת לדיון בסוגיית זכותה של המבקשת לבנות על המקרקעין בניה למגורים, או כפי שהגדיר את הדבר ב"כ המבקשת בסיכומיו - השאלה העומדת להכרעה הינה אחת ויחידה: האם מוסמך המשיב 1 למנוע מן המבקשת לבנות בתי מגורים בבניה כפרית על פי הוראות תוכנית בנין ערים שבתוקף, במקרקעין שהוחכרו לה על ידי המינהל. 13. על פי תב"ע הר/10/290, שפורסמה למתן תוקף בפברואר 1971, יועדו המקרקעין לאיזור חקלאי ב', אשר בו, בנוסף לשימושים החקלאיים, מותרת בניה למגורים בצפיפות נמוכה של בית אחד לכל 10 דונם, ושטח בניה מקסימלי של 250 מ"ר (ר' תקנון התוכנית ולוח האיזורים הכלול בו, נספח 3(ג) לתצהיר שפיר). שלבי הביצוע של תוכנית זו הוארכו על פי התוכנית תב"ע הר/10/290/ד, שאושרה למתן תוקף ביום 3.7.89 (ר' נספח 3(1) לתצהיר שפיר). אחד הטעמים שהעלה המשיב 1 לדחיית בקשות המבקשת לחתימה על היתרי הבניה, היה כי המינהל לא נתן את הסכמתו להליכי התכנון ולא היה צד להליכים אלה, ככל שהדבר נוגע לקרקע שבבעלותו, ועל כן לא ראה עצמו מחוייב לאשר בניה במקום (ר' סע' 27 לתצהיר קריספין ומכתבו של מר רייזמן, הממונה המחוזי על חוזים חקלאיים, מיום 10.8.97, נספח כ"ב לתצהיר קריספין). במהלך הדיון חזר בו המשיב 1 גם מטענה זו, ובחקירתו הנגדית הדגיש קריספין כי המשיב 1 אינו חולק על תוקפה ועל תקפותה של תב"ע הר/10/290/ד' (ר' עמ' 69 לפרוטוקול הדיון מיום 11.10.01 מול הש' 2 ועמ' 70 מול הש' 4-2). יחד עם זאת, טוען המשיב 1 בסיכומיו, כי התוכנית הנ"ל, החלה על קרקע חקלאית, טעונה החלטה של הועדה לשמירה על קרקע חקלאית (הולק"ח), על פי הוראת סע' 9 לתוספת הראשונה של חוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, ולטענת המשיב 1, לא הוצגה החלטה של הולק"ח המתייחסת לתוכנית הנ"ל (ר' סע' 14 וכן סע' 200-198 לסיכומי המשיב 1). המשיב 1 הפנה בהקשר זה אל נספח 68 לתצהיר שפיר, שהינו קטע מפרוטוקול של הולק"ח, הנוגע לדיון על התוכנית הנ"ל, בו השתתף גם נציג המינהל מר בורמן, וציין כי המסמך נטול תאריך ולא ניתן למצוא בו את הגוש הרלוונטי לענייננו, הוא גוש 6560. 14. טענה זו אין בה ממש, שכן מוצג מב/46, אשר נשלח ביום 2.5.95 על ידי הולק"ח אל יו"ר הועדה המקומית "הדרים", מלמד כי תוכנית תב"ע הר/10/290 קיבלה את אישור הולק"ח, ככל שנדרש. אולם, העובדה, כשלעצמה, שעל פי התוכנית שבתוקף, תב"ע הר/10/290ד', ניתן לבנות במקרקעין נשוא התובענה, אין בה כדי להכריע את הכף, ועל מנת שתהא המבקשת זכאית לקבלת צו המורה למשיב 1 לחתום על תוכניות הבניה, שהגישה לצורך קבלת היתרי הבניה במקרקעין, עליה להראות כי הזכויות שיש לה במקרקעין אלה, מאפשרות לה לבנות בהם וכי המשיב 1 אינו רשאי למנוע זאת בסרבו לחתום על התוכניות. במילים אחרות, האפשרות הקיימת לבניה במקרקעין מבחינה תיכנונית, אינה מספקת ועל מנת להכריע בתובענה, יש לבחון מה טיב הזכויות שיש למבקשת במקרקעין, מהן המגבלות הכרוכות בזכויות אלה, אם בכלל, ומה מהות ההתקשרויות שבינה ובין המשיב 1, כמי שמנהל את המקרקעין בשם ועבור בעליהם, קרי: רשות הפיתוח. ודוק - תנאי החוזה הם אלה הקובעים את גדר זכויותיו של החוכר במקרקעין והמחכיר רשאי להגביל מראש בחוזה את השימוש בהם למטרות מסויימות וכן הוא רשאי לכרסם בזכויות החכירה, בדרך של הטלת מגבלות על תוספות בניה במקרקעין [ר' ע"א 516/87 מדינת ישראל נ' יהודית בלייכפלד, פ"ד מב (3) 244], או על עבירותן של הזכויות [ע"א 633/82 אליהו לוקוב ואח' נ' ציפורה מגדל ואח, פ"ד מג (1) 397, בעמ' 404; ע"א 390/85, שושנה הדרומי נ' מרים אסיאס ואח', פ"ד מא (3) 726, בעמ' 730; ע"א 3836/93, ברמלי עמוס נ' דוד גרמלי ואח', פ"ד נ (3) 868, בעמ' 871]. יחד עם זאת, יש לבדוק האם סירובו של המשיב 1 לחתום על תוכניות הבניה במקרה הנדון נופל בגדר "מתחם הסבירות", בהתחשב בתנאי החוזה, בהתחשב בעוצמתן הקניינית של זכויות חכירה וכן בהתחשב בכך שהמחכיר במקרה שלפנינו הינו אורגן של המדינה, אשר לגביו מורחבת יריעת הנורמות גם לעבר הנורמות המיוחדות של המשפט הציבורי, בנוסף לנורמות החלות עליו מתחום המשפט הפרטי [לענין הדואליות הנורמטיבית ר' ע"א 840/79 מרכז הקבלנים והבונים בישראל ואח' נ' ממשלת ישראל ואח', פ"ד לד (3) 729, ע"א 516/87 הנ"ל וכן י. זמיר, "הסמכות המינהלית", נבו הוצאה לאור, תשנ"ו - 1996, בעמ' 215]. 15. המשיב 1 אינו חולק על כך שבידי המבקשת זכויות חכירה ארוכות טווח במקרקעין הנדונים, וזאת למרות שחוזה המשבצת מתחדש אחת לשלוש שנים וכותרתו "חוזה שכירות" (ר' עדות קריספין בעמ' 62 לפרוטוקול הדיון מיום 11.10.01 מול הש' 8-7 ו- 23-11). המשיב 1 גם אינו מכחיש את טענת המבקשת, כי שורשיו של חוזה המשבצת התלת שנתי נטועים במגבלות שהציב הדין שקדם לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן - "חוק המקרקעין"), והכוונה לפקודת העברת קרקעות, אשר כללה בהגדרת המונח "דיספוזיציה" שבסע' 2, גם שכירות לתקופה העולה על שלוש שנים, וכן קבעה בסע' 4 כי כל דיספוזיציה במקרקעין לא תהא בת תוקף אלא אם תרשם בספרי האחוזה בהתאם להוראות הפקודה. לפיכך, מקום שבו, מסיבה כלשהי, לא היתה אפשרות לבצע את רישום החכירה בספרי האחוזה, היו הצדדים מתקשרים בחוזים לשלוש שנים בכל פעם, הגם שבבסיס הדברים היתה ביניהם התקשרות לטווח ארוך. דנין מתייחס לנושא זה בס' 12 לתצהירו באומרו: "בשל בעיות שנבעו מן העובדה, שעל פי החוק שהיה קיים אז עיסקת החכרה של מעל לשלוש שנים דרשה רישום בטאבו ולאור העובדה שלא בכל מקום ניתן היה לרשום את הקרקעות בטאבו, נאלצה הקרן הקיימת לישראל להחכיר את הקרקעות לתקופות בנות שלוש שנים פחות יום, בהתאם לתנאים שהיו מקובלים אז, כאשר הוסכם על הצדדים כי כאשר יבשילו התנאים, יוזמנו החוכרים לחתימת הסכם חכירה לתקופה בת 49 שנים עם אופציה להארכתה לתקופה בת 49 שנים נוספות. הכוונה היתה מכל מקום, להעניק ליישובים זכויות מוצקות לשנים רבות על מנת שאלו יוכלו לממש את תוכניות ההתיישבות...". דנין מוסיף ומספר בתצהירו וכן בעדותו כי בכל הנוגע לאדמות אבו קישק ובכללן גוש 6560 נוצרה בעיה ברישום, בשל העובדה כי הקרקעות היו קרקעות ווקף (ר' ס' 12 ו- 13 לתצהירו, עדותו בעמ' 8 לפרוטוקול הדיון מיום 24.1.01 מול ש' 29-27 ועמ' 9 מול ש' 5-1 וכן מכתב מיום 22.9.52 לחברת נוה עובד בע"מ, נספח 3 לתצהיר דנין). בעיה זו, נפתרה בסופו של דבר בכך שאדמות אבו קישק הוקנו לרשות הפיתוח, מתוקף חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), התשי"ג-1953, ואכן, נסחי הרישום נספחים א(1)-(8) לתצהיר קריספין מעידים כי המקרקעין נשוא התביעה, הכלולים באדמות אבו-קישק, נרשמו על שם רשות הפיתוח, אם כי המועד המדוייק שבו בוצע רישום המקרקעין על שמה, לא הוכח. אולם, רישום הבעלות במקרקעין על שם רשות הפיתוח, לא היה בו כדי לאיין את הצורך להמשיך ולהתקשר במתכונת של חוזי שכירות תלת-שנתיים מתחדשים, כל עוד היתה פקודת העברת קרקעות בתוקף, וזאת מקום שבו לא ניתן היה, מסיבות כאלה ואחרות, לרשום בספרי האחוזה את החכירה שעמדה ביסוד אותן התקשרויות. 16. בכל הנוגע לגוש 6560 ולגושים נוספים באדמות אבו-קישק, דרוש היה הליך של פרצלציה, על מנת שניתן יהיה לרשום את זכויות החכירה שהוקצו לגורמים התיישבותיים שונים באדמות אלה, ובכללם רמות-השבים, ועד אשר לא בוצע הליך זה, נמנע רישום זכויות החכירה, כאמור. הצורך בביצוע הליכי פרצלציה וביצירת יחידות רישום, אשר יאפשרו רישום זכויות חכירה על שם גופים התיישבותיים, שחכרו אדמות מהמדינה, מרשות הפיתוח ומקק"ל, הוליד את ההסכם שנחתם ביום 30.6.77 בין המשיב 1 לבין הסתדרות הפועלים החקלאיים - המרכז החקלאי ולפיו הוקם המרכז לתכנון ורישום האינוונטר הקרקעי באזורים כפריים בע"מ (להלן - "המרכז למשבצות"). במבוא להסכם זה, שהוגש וסומן כמוצג מב/76, נאמר כי המרכז למשבצות מוקם: "הואיל והמינהל אמור להחכיר מאדמותיו לקיבוצים, למושבים, לאגודות חקלאיות אחרות, הקשורים במרכז ו/או ניר שיתופי ולשם כך יש צורך בתכנונן ורישומן על שם בעליהם בלישכת רישום מקרקעין כיחידות רישום לאחר איחוד וחלוקה (פרצלציה) (להלן "המשבצות") של האדמות האמורות המוקצות לקיבוץ, למושב ולאגודה חקלאית אחרת. והואיל והמינהל והמרכז מעוניינים ברישום המשבצות כדי לאפשר רישומן של זכויות החכירה ואלה האחרונות יבוצעו על ידי המרכז." בתוספת השניה להסכם מב/76 הסכימו הצדדים להרחיב את מטרות ההסכם העיקרי בכל הנוגע לתפקידי המרכז למשבצות וכן את הסידורים האדמיניסטרטיביים והכספיים הנדרשים לפעולותיו, הכל כמפורט בתוספת הנ"ל, שצורפה אף היא למוצג מב/76. ואכן, המהנדס סטפן ביכלר, שהינו גיאודט ומודד מוסמך בהכשרתו ומשמש כאחד המנהלים של המרכז למשבצות וכאחראי לנושא המדידות, העיד מטעם המשיב 1 וסיפר כי עד היום ביצע המרכז למשבצות רישום של כ- 420 משבצות מתוך כ- 700 יישובים (ר' עמ' 100 לפרוטוקול הדיון מיום 4.11.02 מול הש' 25-24). ביכלר הוסיף וסיפר בעדותו כי מתוקף תפקידו טיפל, בין היתר, בהסדרת הרישום של החלקות בגוש 6560 (ר' סע' 2 לתצהיר ביכלר), אשר ביניהן כלולה המשבצת החקלאית, שהוקצתה ליישוב רמות-השבים. ממכתב שכתב ביכלר ביום 21.2.86 אל "מזכירות מושב רמות-השבים" (כך!), עולה כי באותו מועד סיים המרכז למשבצות את עבודות ההכנה לרישום המשבצת שהוקצתה ליישוב רמות-השבים (ר' מב/2). כמו כן, עולה מאותו מכתב כי רישום זכויות החכירה, נמצא בתהליך ביצוע ובאחריות המינהל וייעשה בד בבד עם רישום הפרצלציה. 17. אין חולק, כי למרות שממועד הודעה זו חלפו למעלה מ- 15 שנים, לא נרשמו זכויות החכירה במשבצת הנדונה, היא היא המקרקעין נשוא התובענה, על שם המועצה המקומית רמות-השבים, או על שם איזה מן האגודות החקלאיות שהוקמו לצורך ניהול המקרקעין הנ"ל, קרי: אגודת אל-על והמבקשת אחריה. עם זאת, אין חולק כי אגודת אל-על ואחריה המבקשת, מחזיקות במקרקעין מזה כ-50 שנה ויותר, מתוקף זכות לחכירה ארוכת טווח, וכי 21 מתושבי רמות-השבים, שהינם חברי המבקשת, מעבדים את המקרקעין עיבוד חקלאי. (רשימת 21 חברי המבקשת צורפה כנספח כ"א לתצהיר קריספין). 18. בהתחשב במניעה שהיתה קיימת על פי פקודת העברת קרקעות להתקשר בחוזה חכירה, כל עוד לא ניתן הרישום לביצוע, ולנוכח הנוהג לחתום בשל כך על חוזים תלת-שנתיים כפי שהעיד דנין, ניתן היה לצפות כי יהיו בנמצא חוזים תלת-שנתיים המתייחסים למקרקעין, וזאת מאז נמסרו לחזקת רמות-השבים, על פי מכתב ההקצאה מיום 3.7.51, נספח 2 לתצהיר דנין ועד שעברה מן העולם פקודת העברת קרקעות ב- 1.1.70, בהתאם להוראות סע' 158(4) לחוק המקרקעין. למרות זאת, לא הוצגו כל חוזים תלת-שנתיים כאמור, בהתייחס לתקופה שתחילתה ביום 3.7.51 ועד כניסת חוק המקרקעין לתוקף, להוציא שני חוזים במתכונת זו מיום 23.1.63 ומיום 1.4.69, שנחתמו בין המשיב 1 לאגודת אל-על (ר' נספחים י' וי"ב לתצהיר קריספין). מאידך גיסא, המשיך המינהל להתקשר עם המבקשת, כמי שהחליפה את אגודת אל-על, בחוזים תלת-שנתיים (ר' נספחים 4(1)-(3) לתצהיר שפיר), גם אחרי שפקודת העברת קרקעות בוטלה, וזאת למרות שבאותו שלב ניתן היה על פי חוק המקרקעין להתקשר בחוזה חכירה ארוך טווח, ללא חשש לבטלותו, אפילו לא ניתן לרושמו בפנקסי המקרקעין. על אחת כמה וכמה ניתן היה לצפות לחתימתו של חוזה חכירה ארוך טווח בין הצדדים מאז שנת 1986 ואילך, עת השלים המרכז למשבצות את עבודות ההכנה לפרצלציה הדרושה במשבצת המקרקעין הנ"ל ונתאפשר רישומה ע"ש רשות הפיתוח ביחידות רישום, שעליהן ניתן אף לרשום את זכות החכירה. 19. כך או כך, אין חולק כי למבקשת זכות חכירה ארוכת טווח במקרקעין, וזאת למרות שהמשיב 1 בחר, משיקולים שלא הובהרו, להמשיך ולהתקשר עימה גם אחרי חקיקת חוק המקרקעין בחוזים שמתכונתם תלת-שנתית. השאלה המרכזית שיש לברר הינה, אם כן, מה מטרתה של זכות חכירה זו ולאיזה צורך החכיר המשיב 1 את המקרקעין למבקשת ולאגודת אל-על לפניה. 20. המבקשת ניסתה לטעון כי מאז הוקצו המקרקעין לראשונה לרמות-השבים בשנת 1951, ועד היום לא חל שינוי במהותן של הזכויות ובהיקפן וכי מה שניתן בשנת 1951 שריר וקיים ולא ניתן לשנותו או לגרוע ממנו. המבקשת אף סברה כי לצורך הוכחת רצף זכויות זה, יש חשיבות לשאלה האם המשיבה 2, כמי שהקצתה את המקרקעין לרמות-השבים בשנת 1951, הינה בעלת המקרקעין. המבקשת ייחסה חשיבות לשאלה זו משום שלטענתה הזכויות במקרקעין נשוא התביעה ניתנו לרמות-השבים על ידי המשיבה 2, כמי שרכשה אותם עוד בתחילת שנות החמישים, ועל כן, יש לגזור את היקף הזכויות הקנייניות הנ"ל ואת התכלית שלשמן נתנו, מתוך ההסכמות שנוצרו עם המשיבה 2, ואילו המשיב 1 אינו רשאי לשנות מזכויות אלה או לגרוע מהן. לעניין זכויות הבעלות של המשיבה 2 הסתמכה המבקשת, בין היתר, על החוזה, אשר נערך בין ממשלת ישראל, רשות הפיתוח והמשיבה 2 ביום 26.6.53 ואושר על ידי ממשלת ישראל ביום 12.7.53, בדבר מכירת שני מליון דונם למשיבה 2, בהם נכללו גם אדמות אבו קישק שהוקצו לרמות-השבים (ר' מב/37 ובייחוד רשימה ב' בעמ' 14, וכן ס' 15 לתצהיר דנין). המבקשת לא השכילה לבסס את טענתה בדבר זכויות הבעלות של המשיבה 2 במקרקעין נשוא התביעה. דנין, שהעיד מטעם המבקשת, אישר בחקירתו כי למשיבה 2 לא היה כסף להשלים את עסקת המליון השני (ר' עדותו בעמ' 7 לפרוטוקול הדיון מיום 24.1.01 מול ש' 18-11), ואף המצהיר מטעם המשיבה 2, מר דני דקל, ציין בתצהירו (להלן - "תצהיר דקל"), כי המקרקעין נשוא התביעה רשומים כולם על שם רשות הפיתוח ולמשיבה 2 אין כל חלקים בהם (ר' ס' 7.2, 7.6 ו- 7.7 לתצהיר דקל). עדותם זו של דנין ודקל, עומדת בסתירה לאמור במכתבה של עו"ד נטלי סולמן מיום 29.2.00 (ר' נספח 7 לתצהיר שפיר), בו צויין כי קרקעות אבו-קישק ובכללם גוש 6560, נרכשו על ידי המשיבה 2 מאת רשות הפיתוח עוד בשנת 1953. עו"ד סולמן לא הוזמנה לעדות על ידי המבקשת ומתוך מכתבה לא ברור על מה היא מבססת את קביעתה הגורפת הנ"ל. מכל מקום, יתכן כי עו"ד סולמן התייחסה לעיסקת שני המיליון שנקשרה, כאמור, בשנת 1953 אך לא יצאה אל הפועל בכל הנוגע למיליון השני, כפי שהעיד דנין ויתכן שהתכוונה לאותו חלק בגוש 6560 המצוי בחלקה 1 ששטחו 53 דונם, אשר לגביו קיים שטר מכר המעיד על העברת הבעלות באותו שטח מרשות הפיתוח לקק"ל (ר' נספח ב' לתצהיר דקל). מכל מקום, בנקודה זו היתה עדותם של דנין ודקל מפורטת וברורה הרבה יותר ממכתבה הלאקוני של עו"ד סולמן, שלא העידה ולפיכך, אין מקום להעדיף את האמירה הסתמית שבמכתבה על פני עדותם של דנין ודקל בסוגיה זו. הטענה בדבר בעלותה של המשיבה 2 במקרקעין נשוא התביעה, לא הוכחה, איפוא. יחד עם זאת מאשרים דנין ודקל כאחד כי עד אשר הוקם המינהל על פי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך - 1960 (להלן - "חוק מינהל מקרקעי ישראל"), והופקד על ניהול מקרקעי מדינת ישראל, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל, ניהלה המשיבה 2 לא רק את המקרקעין שבבעלותה, אלא היוותה מנגנון פקידותי, שניהל גם את מקרקעי רשות הפיתוח (ר' ס' 7.5 לתצהיר דקל וכן ס' 15 סיפא לתצהיר דנין). לפיכך, אין כל חשיבות לשאלה האם פעלה המשיבה 2 בכל הנוגע להקצאת המקרקעין נשוא התביעה מתוקף בעלותה שלה באותם מקרקעין, או מתוקף היותה הגורם שניהל באותה עת את המקרקעין שבבעלות רשות הפיתוח. כך או כך, אין חולק כי המשיבה 2 פעלה בעניין זה בסמכות. על כן, נותרת בעינה השאלה מה היתה התכלית אשר לשמה החכירה המשיבה 2 לרמות-השבים, ובהמשך לאגודת אל-על, את המקרקעין נשוא התביעה, החל משנת 1951. כמו כן, יש לברר האם נשמרה אותה תכלית גם לאחר שהמשיב 1 החל לנהל את מקרקעי רשות הפיתוח מתוקף חוק מינהל מקרקעי ישראל משנת 1960, ובמידה וחל שינוי כלשהו בענין זה, יש לברר האם היה המשיב 1 רשאי לשנות מן ההסכמות שעמדו בבסיס החכרת המקרקעין נשוא התביעה לרמות-השבים, בין בהתקשרויותיו עם אגודת אל-על ובין בהתקשרויותיו עם המבקשת. 21. מקרקעי ישראל, כהגדרתם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, מנוהלים על ידי המינהל שהוקם מתוקף חוק מינהל מקרקעי ישראל, והמדיניות הקרקעית של המינהל נקבעת על ידי מועצת מקרקעי ישראל, שהוקמה אף היא על פי אותו חוק. בע"א 55/67 יהושע קפלן ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד כא (2) 718, מציין בית המשפט העליון כי בשלושה חוקים אשר נחקקו ונכנסו לתוקפם בעת ובעונה אחת, חוק יסוד: מקרקעי ישראל, חוק מקרקעי ישראל, תש"ך - 1960 וחוק מינהל מקרקעי ישראל, בולטת המגמה שדבר פעילותן של עיסקאות הנוגעות למקרקעי ישראל, דהיינו למקרקעין שהן בבעלות המדינה, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל, ירוכז מאותו שלב ואילך בידי מינהל אחד ויחיד המתמנה על ידי הממשלה ופועל תחת פיקוחה, ליישום מדיניות קרקעית אחידה שתקבע על ידי מועצת מקרקעי ישראל [ר' גם בג"צ 6698/95 קעדאן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נד (1) 258, בעמ' 271, בג"צ 3939/99 ואח' קיבוץ שדה נחום ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח' (טרם פורסם) וכן החלטה מס' 202 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 28.3.78]. המדיניות הקרקעית שהתוותה מועצת מקרקעי ישראל למינהל, בכל הנוגע לקרקעות חקלאיות, מצאה את ביטויה הראשון כבר בהחלטה מס' 1 של המועצה, אשר נתקבלה ביום 17.5.65, ובה נקבע, בין היתר, כי קרקע חקלאית תוחכר לתקופה שלא תעלה על 49 שנה וזכות החכירה תוארך לבקשת החוכר, המשתמש בקרקע למטרות חכירה, לתקופה נוספת של 49 שנה לשימוש לאותן מטרות. בהחלטה מס' 1 נקבע עוד, כי קרקע חקלאית תוחכר במסגרת של נחלות שגודלן ייקבע על ידי המרכז לתכנון במשרד החקלאות. כמו כן, נקבע בהחלטה מס' 1, כי מועצת מקרקעי ישראל תהיה רשאית לקבוע כללים, בהמלצת המרכז לתכנון, באשר למקרים בהם תוחכר קרקע חקלאית, שלא בדרך של נחלה (ר' סע' 4 להחלטה מס' 1). סע' 6 להחלטה מס' 1 קובע את העקרון, לפיו מתנחל ובני משפחתו הסמוכים על שולחנו לא יהיו זכאים להחזיק יותר מנחלה אחת על מקרקעי ישראל וכי מי שהגיעה לידיו כדין יותר מנחלה אחת, יהיה חייב להותיר בידו נחלה אחת בלבד ואת היתר להחזיר למחכיר, כנגד פיצוי הקבוע באותו סעיף. מתוך האמור בסעיף זה וכן משילוב שלושה דברי החקיקה הנזכרים לעיל, שנחקקו בו זמנית, אנו למדים כי עם הקמת המינהל נקבעו עקרונות ותכליות על פיהם אמור המינהל לפעול, וכן אנו למדים כי עקרונות ותכליות אלה לא התיישבו בהכרח עם המצב, אשר שרר במקרקעי ישראל קודם להקמת המינהל ולהפקדת ניהול מקרקעי ישראל בידיו. כך, למשל, עולה מסע' 6 להחלטה מס' 1, כי קודם לחקיקת חוק מינהל מקרקעי ישראל היו בנמצא חוכרים שהחזיקו יותר מנחלה אחת, ואילו מאז חקיקת אותו חוק וקביעת המדיניות הקרקעית בהחלטות המועצה, אין עוד להמשיך ולקיים מצב זה ויש לפעול לפי העקרון, הקובע כי מתנחל ובני משפחתו הסמוכים על שולחנו לא יהיו זכאים להחזיק יותר מנחלה אחת על מקרקעי ישראל. מכאן, שגם אילו היה בידי המבקשת להוכיח כי קודם לחקיקת חוק מינהל מקרקעי ישראל ניתנה לרמות-השבים או אגודת אל-על הזכות לבנות בתי מגורים במקרקעין, בהתאם להסכמות שהושגו עם המשיבה 2, לא היה בכך בלבד כדי לשריין זכות זו לרמות-השבים או לאגודת אל-על, גם לעתיד לבוא, וזאת משום שהמינהל היה מוסמך לשנות זכויות אלה, ככל שלא מומשו, ואף מחוייב היה לעשות כן, ככל שזכויות אלה אינן מתיישבות עם המדיניות הקרקעית המותווית בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. 22. נקודת המוצא העיקרית לצורך ההכרעה בסכסוך שלפנינו הינה, איפוא, תנאי ההתקשרות שבין המשיב 1 ובין המבקשת ואגודת אל-על לפניה, בכל הנוגע למקרקעין, ואילו התנהגות הצדדים קודם להקמת המשיב 1 וכן ההסכמות ששררו ביניהם באותה עת, אם כי יש להם חשיבות רבה בהבנת רקע הדברים וכוונות הצדדים, אין בהם, בהכרח, כדי לכבול את ידי המשיב 1 למטרות שהוסכמו קודם לתחילת פעולתו, ככל שהמדיניות המותווית על ידי מועצת מקרקעי המינהל, מעת לעת, אינה מתיישבת עמן. על פי חוזי החכירה מיום 23.1.63 ומיום 1.4.69, שנחתמו בין המשיב 1 ובין אגודת אל-על (ר' נספחים י' וי"ב לתצהיר קריספין), הוחכרו המקרקעין נשוא התביעה לאגודת אל-על "עבור 21 יחידות" (ר' סע' 4 להסכמים הנ"ל), ובסע' 2 של אותם הסכמים נקבע כי: "מטרת החכירה היא ניצול השטח העליון של הקרקע לצורכי חקלאות בלבד. החוכר מתחייב להתישב על השטח בהתאם לתוכנית שתאושר על ידי המינהל ולעבדו בשלמותו על ידי זריעה, נטיעה והקמת בניינים למשק חקלאי לפי תוכניות - בניה בחתימת המינהל." מתוך האמור בחוזים אלה עולה, כי המטרה היחידה אשר לשמה הוחכרו המקרקעין לחברי אגודת אל-על תושבי רמות-השבים, היתה - לצורכי חקלאות ובכך נכללה גם הקמת בניינים למשק חקלאי כגון: לולים, רפתות, בתי אריזה וכו', ואילו בניה למגורים לא הותרה בהם. לעומת זה, על פי חוזי החכירה מיום 2.9.91 ואילך, שנחתמו בין המשיב 1 ובין המבקשת (ר' נספחים 4(1)-(3) לתצהיר שפיר), הושכרו המקרקעין "עבור 21 נחלות" ובסע' 3 לאותם הסכמים נאמר כי: "מטרת השכירות היא: א. ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות בלבד; ב. הקמת מבנים משקיים ושמוש בהם למטרה חקלאית בלבד; ג. הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן; ד. הקמת מבני ציבור ושמוש בהם;" מתוך חוזים אלה עולה, לכאורה, כי בניגוד לחוזי החכירה עם אגודת אל-על, ניתנה למבקשת הזכות להקים יחידות מגורים וכן מבני ציבור במקרקעין נשוא התביעה. 23. אין מחלוקת בין הצדדים, כי ההתקשרות בין המשיב 1 לבין המבקשת באה כהמשך ישיר להתקשרותו של המשיב 1 עם אגודת אל-על, וכי החילופין שנעשו באשר לזהות האגודה המתקשרת, לא שינו את מהות הזכויות אשר הוחכרו (ר' נספח י"ח לתצהיר קריספין). נשאלת, איפוא, השאלה מה מקור השוני בין נוסח החוזים אשר נחתמו בין המשיב 1 לאגודת אל-על, ובין אלה אשר נחתמו בין המשיב 1 ובין המבקשת. המבקשת אינה מספקת הסבר כלשהו לשוני זה שבין נוסחי החוזים והיא נאחזת בנוסח החוזים התלת שנתיים שנחתמו עימה, בהם הותרה בנייה למגורים במקרקעין. המבקשת אף קושרת היתר זה עם מה שלטענתה היתה תכלית ההחכרה של המקרקעין מלכתחילה וטוענת כי למעשה קיימת בידה זכות רציפה לבניה במקרקעין, שניתנה עם הקצאת המקרקעין לרמות-השבים בשנת 1951, ולא שונתה מאז. בהקשר זה, מפנה המבקשת לשורה של מסמכים מתחילת שנות החמישים, התומכים, לטענתה, בכך שהמקרקעין נשוא התביעה נמסרו לרמות-השבים, בין היתר, לצרכי הקמת בתים למגורי מתיישבים חדשים (ר' נספחים 14-10, 17 ו- 18 לתצהיר שפיר). כמו כן, מפנה המבקשת לתוכנית שהועלתה בסוף שנות החמישים בדבר תכנון מחדש של שטחי אבו קישק כך שעל גבי חלק מהחלקות יוקם שיכון למגורים (ר' נספחים 23-19 לתצהיר שפיר). מעיון במסמכים שאליהם הפנתה המבקשת ניתן ללמוד לכל היותר על דין ודברים שהתקיים במשיבה 2 ובסוכנות היהודית, כגורמים מיישבים, באשר לשימוש שיעשה במקרקעין שהוקצו לרמות-השבים מתוך אדמות אבו קישק. אולם, המבקשת לא הציגה חוזה חכירה כלשהו המתייחס לתקופה שקדמה להקמת המינהל, והמסמכים שהוצגו, כאמור, אין בהם תיעוד כרונולוגי רציף, באשר להתקשרות עם המשיבה 2 בענין החכרת המקרקעין לרמות-השבים, או באשר למטרתה של החכרה זו. המסמכים שהוצגו אינם אלא מקבץ אקראי וחלקי מתוך מכלול המסמכים הרלוונטיים וקשה מאוד להסיק מתוכם מסקנה מבוססת באשר לגישה שהתקבלה באותה עת לענין מטרת החכירה במקרקעין נשוא התביעה ובייחוד באשר לזכות להקים בהם מבני מגורים, בתקופה שקדמה להקמת המשיב 1. במילים אחרות, קשה לקבוע מתוך מה שהוצג, האם אמנם ניתנה לרמות-השבים האפשרות להקמת בתי מגורים במקרקעין אבו-קישק (ר' נספחים 12 ו- 17 לתצהיר שפיר), או שמא התקבלה הגישה לפיה יש לייחד את המקרקעין לעיבוד חקלאי בלבד, עבור המתיישבים הקיימים ובניהם החוזרים מן השירות הצבאי (ר' נספח 13 לתצהיר שפיר). מעניין בהקשר זה הוא המכתב ששלחה אגודת אל-על אל המשיבה 2 ביום 28.7.59 (ר' נספח ט' לתצהיר קריספין). מכתב זה נשלח סמוך לפני הקמת המשיב 1, וממנו עולה כי באותו שלב טרם יושמה וטרם אושרה תוכנית כלשהי לחלוקת אדמות אבו-קישק. המכתב כולל הצעת חלוקה ליחידות בין מתיישבים קיימים, באופן המתואר שם אך מודגש בו כי בינתיים הוקם במקרקעין מכון מים והונחה רשת צנורות להשקאה באופן המאפשר עיבוד חקלאי אינטנסיבי "של כל השטח". מה עלה בגורל אותה תוכנית חלוקה ומדוע לא מומשה, לא הוכח בפני אך מתוך מכתב זה עולה כי בשנת 1959, שימשו המקרקעין לעיבוד חקלאי בלבד. מצב דברים זה נמשך גם לאורך עשרות השנים שבאו לאחר מכן, ובפועל, כפי שכבר צויין, לא נבנה אף בית מגורים אחד במקרקעין הנ"ל, בין בתקופה שקדמה להקמת המינהל ובין לאחר מכן והמקרקעין שימשו לעיבוד חקלאי בלבד במשך כ- 50 שנה (ר' עדות שפיר עמ' 31 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.01 ש' 3-1). אשר לתכנון מחדש, על פי נספחים 23-19, אין חולק כי מדובר ביוזמה אשר בסופו של דבר לא יצאה אל הפועל ויתרה מכך, מתוך המסמכים שהוצגו לעניין זה קשה לקבוע אם הגורמים המוסמכים אכן אישרו ולו באופן עקרוני, בניית בתי מגורים במקרקעין נשוא התביעה, על פי אותה תכנית. 24. משקבעתי כי המסמכים "ההסטוריים", אשר קדמו להקמת המשיב 1 ולניהול המקרקעין על ידו, אין בהם כדי להוות הוכחה מספקת לכך שהחכירה בשנים שקדמו להתקשרויות עם המשיב 1, התירה הקמת מבני מגורים במקרקעין, אין המבקשת יכולה להאחז בהתקשרויות אלה לביסוס גרסתה. יתרה מכך, וכפי שכבר צויין, אפילו היתה המבקשת משכילה להוכיח את טענתה בעניין זה, לא ניתן להסתמך על שימוש למגורים שהותר בעבר ולא מומש, מקום שבו המדיניות הקרקעית שהותוותה לאחר הקמת המשיב 1, שינתה את מתכונת ההתקשרות ושללה את הזכות להקים מבני מגורים במקרקעין הנ"ל. חוזרת, איפוא, השאלה לראשיתה, מה הוסכם אל נכון בין המשיב 1 ובין אגודת אל-על באשר לשימוש המותר במקרקעין נשוא התביעה ומה מקור השוני שבין נוסח החוזים אשר נחתמו עם אגודת אל-על בדבר שימוש חקלאי בלבד במקרקעין, לבין נוסח החוזים אשר נחתמו עם המבקשת, ובהם צויינה בין מטרות השכירות גם האפשרות להקמת מבני מגורים ומבני ציבור במקרקעין. 25. כפי שכבר צויין לעיל, לא התמודדה המבקשת עם הבדלי הנוסח שבין החוזים הנ"ל, ובטענה שהעלתה בדבר רצף זכויות לבניה במקרקעין מאז 1951, לא ניתן על ידה הסבר כלשהו לכך שבחוזים אשר נקשרו בין אגודת אל-על ובין המשיב 1 בשנת 1963 ובשנת 1969, לא נכללה המטרה של בניה למגורים בין מטרות החכירה המפורטות בהסכם. על מנת להבין את ההסבר שסיפק בענין זה המשיב 1, יש להתייחס בתמצית למערך המקרקעין של המועצה המקומית רמות-השבים ולפרט את ייחודו. דנין העיד, כי בימי הקמת המדינה וגאולת הקרקעות על ידי המשיבה 2, נהוג היה כי המשיבה 2 מסרה, בתנאי חכירה, משבצות קרקע, שנרכשו על ידה או נמסרו לפיקוחה, לצורך הקמת יישובים חקלאיים ומחלקת ההתיישבות של הסוכנות היתה מתכננת את היישוב לפרטיו ומיישבת את האנשים (ר' עמ' 11 לפרוטוקול מול הש' 23-13). מודל זה של יישוב חקלאי יצר מצב שבו רוב רובו של מגזר זה הוקם למעשה על מקרקעי ישראל, ומבחינה זו כללה משבצת היישוב הן את השטחים המשמשים למגורי התושבים והן את השטחים המשמשים אותם לחקלאות (ר' לענין זה גם עדות דקל בעמ' 115 ש' 18-12). שונה במקצת הוא המצב בכל הנוגע ליישובים של המעמד הבינוני, אשר עמם נמנית גם רמות-השבים. אנשי המעמד הבינוני, ובכללם אנשי העליה החמישית, אשר ייסדו את רמות- השבים, היו בעלי אמצעים ומשאבים רבים יותר מאשר היו לכלל היישוב בארץ באותם ימים וחלקם העדיף, משיקולים שונים, לרכוש קרקע בבעלות פרטית לצורך ההתיישבות (ר' לענין זה מאמרו של יוסף וייץ, המצורף כנספח 59 לתצהיר שפיר). כך קרה שחלק לא מבוטל משטחה של רמות-השבים הוקם על אדמה פרטית שרכשו המתיישבים בכספם (ר' התשריט נספח 2 לתצהיר שפיר ושטח אדמות הפרטיות המסומן בו באדום). יחד עם זאת, אין חולק כי חלק מהיישוב הוקם אף הוא על מקרקעי ישראל. ב"כ הצדדים לא הציגו תמונה שלמה וממצה באשר למתכונת ההתקשרות בין המשיב 1 ובין כל אותם תושבים שביתם הוקם ברמות-השבים על מקרקעי ישראל, אם כי בתשריט המצורף כנספח 2 לתצהיר שפיר, סומן בירוק שטח, אשר לטענת המבקשת כולל את אותו חלק של היישוב, אשר הוקם על מקרקעי ישראל במתכונת של משקי עזר. מכל מקום, וככל שהדבר נוגע לחברי המבקשת, אין חולק כי 15 מתוך 21 החברים, בנו את ביתם בחלק המבונה של היישוב, ממזרח לכביש מס' 4, על אדמות פרטיות, שאין למשיב 1 כל חלק ונחלה בהן, ואילו 6 חברים נוספים יש להם חוזי חכירה עם המינהל, המתייחסים לקרקע בגוש 6452, באזור המבונה של רמות-השבים (ר' עדות קריספין בעמ' 66 לפרוטוקול הדיון מיום 11.10.01 מול הש' 26 ועמ' 67 מול הש' 6-1). אשר למתכונת ההתקשרות שבין המשיב 1 ובין אותם 6 חברים לגבי הקרקע באזור המבונה של רמות-השבים, הציגו הצדדים גירסאות מנוגדות. אין חולק, כי בתחילה נחתמו בין המשיב 1 ובין כל אחד מאותם 6 חברים חוזי חכירה למשק עזר, בנוגע לקרקע עליה נבנו בתי מגורים באיזור המבונה הנ"ל (ר' נספחים 41-38 לתצהיר שפיר ונספח ו/1 לתצהיר קריספין). עובדה זו יש לה חשיבות בסוגיה העומדת לדיון בפנינו, וזאת בשל ההבדל שבין החכרת קרקע במתכונת של משק עזר לעומת החכרת קרקע במתכונת של נחלה (ר' החלטה מס' 46 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 26.2.68, וכן החלטה מס' 205 מיום 15.8.78). 26. משקי עזר להבדיל מנחלה, מוקמים על קרקע צמודה לבית המגורים של החוכר, ששטחה אינו עולה על 2 דונם, דמי החכירה המשולמים בגינם שונים מאלה המשולמים עבור נחלה ואין לחוכר זכות להקים אלא בית מגורים אחד בקרקע שהוחכרה לו כמשק עזר [ר' לענין זה גם ת.א. 945/95 דעוס עובדיה (גדליה) ואח' נ' אחיעזר מושב עובדים של הפועל המזרחי להתיישבות בע"מ ואח' (לא פורסם)]. נחלה, לעומת זה, הוגדרה בהחלטה מס' 9 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 5.7.66, לצורך הכללים בדבר החכרת קרקע חקלאית בדרך של נחלה, ולפי הגדרה זו נחלה פירושה : "חלקת אדמה חקלאית בגודל שנקבע ע"י שר החקלאות בהתייעצות עם מינהל התכנון, הנמצאת בבעלות המדינה, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח והוחכרה - לתקופה ארוכה - למתיישב לצורך פרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או שיפותח בחלקה זו." החלטה 279 של המינהל מיום 29.5.84, מתייחסת לעקרונות בדבר התקשרות המינהל בחוזה חכירה לנחלות ויישובים חקלאיים שיתופיים, למעט קיבוצים ומושבים שיתופיים, ובה נזכרים המושגים "חלקה א'" ו- "חלקה ב'", בכל הנוגע לזכויות בנחלה ולשימושים המותרים בה. החלטה זו אינה מתייחסת ליישוב מסוגו של רמות-השבים שהינו מועצה מקומית. אולם, נשאלת השאלה - האם לנוכח העובדה כי המקרקעין נשוא התביעה לא הוקצו ליישוב ככזה, אלא מדובר במשבצת מצומצמת של קרקע, אשר הוחכרה לאגודות חקלאיות, דוגמת אל-על והמבקשת, המאגדות מלכתחילה מספר מצומצם מבין חקלאי רמות-השבים, לא ניתן ליישם לגבי המקרקעין, בהתאמה, את העקרונות הכלליים שהחיל המינהל, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, על משבצות קרקע שחולקו לנחלות ביישובים חקלאיים אחרים. 27. קריספין, כמי שמופקד מטעם המשיב 1 על האגף החקלאי, אכן סבר כי יש ליישם לגבי המקרקעין את אותם העקרונות שמחיל המינהל בדרך כלל על נחלות הכלולות במשבצות של יישובים חקלאיים כגון מושבי עובדים וכפרים שיתופיים. בסע' 10 לתצהירו מסביר קריספין בהקשר זה כי: "חוזה המשבצת כולל שני סוגי מקרקעין מבחינת אופי השימוש המותר. "חלקות א'" מיועדות לבנית בית המגורים ועבוד חקלאי, ואילו "חלקות ב'" מיועדות לשימוש חקלאי בלבד. שתי החלקות גם יחד מהוות נחלה. הנחלה היא אם כן, חלקת קרקע בישוב או ישוב שיתופי שעליה בית מגורים, חצר ומבני עזר ושטחים לעיבוד חקלאי." ובעדותו מוסיף קריספין ומציין כי לדעתו בכל מקום שמדובר בהחכרה בתנאי נחלה, יש חלקות א' וחלקות ב', דהיינו חלקת המגורים וחלקות העבוד (ר' עמ' 86 לפרוטוקול הדיון מיום 4.11.01, בייחוד מול הש' 20-19). 27. למעשה, אין המבקשת חולקת על כך כי המקרקעין הוחכרו לה בהסכמי חכירה במסגרת של נחלות, אך לטענתה, מדובר בחטיבת קרקע אחת, ללא חלוקה לחלקות א' ולחלקות ב'. המבקשת מוסיפה וטוענת, כי חטיבת קרקע זו מחולקת ל-21 נחלות, ללא זיקה כלשהי למקרקעין המצויים בגוש 6452, שבהם מצוי האזור המבונה של היישוב, השוכן מזרחית לכביש מס' 4 (ר' סע' 65 לתצהיר שפיר). המשיב 1 לעומת זה, טוען, כי המקרקעין נשוא התביעה אינם אלא חלקות ב' מתוך הנחלות של 21 חברי המבקשת, ובהיות חלקות ב', על פי העקרונות שמיישם המינהל, מיועדות לעיבוד חקלאי בלבד, לא ניתן לבנות בהן בתי מגורים, כדרישת המבקשת. בענין זה העיד קריספין, ועדותו זו לא נסתרה, כי: "אין לנו מקרה במינהל שאישרנו תוכנית בניה למגורים בחלקות ב', וזאת כמדיניות של המינהל..." (ר' עמ' 69 לפרוטוקול הדיון מיום 11.10.01 מול הש' 10-9). 28. גישתו של המשיב 1 מעוררת מספר קשיים. ראשית, נשאלת השאלה היכן חלקה א' של אותם חברי המבקשת אשר מחזיקים במה שהמשיב 1 מכנה "חלקות ב'" של נחלותיהם. בענין זה נקט המשיב 1 עמדה מתפתלת ובלתי עקבית. משהעלתה המבקשת, לראשונה בשנת 1997, את הטענה בדבר זכותה להקים בתי מגורים במקרקעין, ודרשה מן המשיב 1 לחתום על תוכניות הבנייה, לא התייחס המשיב 1 לחלוקת הנחלות לחלקות א' ו-ב', אלא מחק את הסעיפים 3.ג ו-3.ד, המתייחסים לבניה למגורים ולמבני ציבור, מתוך חוזה המשבצת עם המבקשת, וזאת לקראת חידושו לתקופה שתחילתה ביום 1.10.98. קודם לכן, במכתבו מיום 18.3.97 (נספח 49 לתצהיר שפיר), אף טען המשיב 1 באופן כללי כי בשטח שאליו מתייחס חוזה המשבצת עם המבקשת, לא ניתן להציע להקמה מבני מגורים וגם במכתב זה אין כל התייחסות לחלקות א' ו-ב'. הסיבה לכך נעוצה, ככל הנראה, בעובדה שקיים קושי אמיתי לאתר את חלקות א' של הנחלות, ככל שהדבר נוגע ל-21 חברי המבקשת. כזכור, חלקה א' היא חלקת המגורים, ואילו במקרה שלפנינו חלקת המגורים של 15 מתוך חברי המבקשת מצויה על קרקע פרטית, אשר למשיב 1 אין כל חלק בה. מכאן הקושי לכלול במסגרת נחלה אחת את חלקת המגורים של אותם חברים, כחלקה א', ולחבר אליה, לצורך יצירת נחלה, את אותו חלק של המקרקעין נשוא התביעה, כחלקה ב', היא חלקת העיבוד. קושי נוסף ובלתי מבוטל קיים גם בכל הנוגע לחברים הנותרים של המבקשת. כפי שכבר צויין, נקשרו עם יתר החברים חוזי חכירה למשקי עזר ומשק עזר על פי הגדרתו, הינו - החכרה של שטח חקלאי שלא על דרך של נחלה. מכאן הקושי לחבר בין חלקת המגורים של אותם חברים, המוחזקת על ידם מתוקף חוזה חכירה למשק עזר, עם חלקה ב' של נחלה. המשיב 1 ער היה לקשיים אלה שמעוררת גישתו, ובתצהיר התשובה של קריספין, טען כי לצורך הנחלות נשוא חוזי המשבצת עם המבקשת, יש לראות את הקרקע הפרטית של 15 חברי המבקשת בגוש 6452 כחלקה א' (ר' סע' 14 לתצהיר קריספין), אם כי בחקירתו הנגדית הסכים קריספין כי בדרך כלל הנחלות, כולן, הינן על מקרקעי ישראל, ואילו המצב לפיו נחלות מורכבות מחלקת מגורים פרטית ומחלקת עיבוד שהינה מקרקעי ישראל, הינו מצב יוצא דופן (ר' עמ' 81 לפרוטוקול מיום 4.11.01 מול הש' 20-15). אשר למשקי העזר, מסכים קריספין בעדותו כי לא ניתן לחבר משק עזר עם חלקה ב' של נחלה, ולטענתו, ההתקשרות בחוזי חכירה למשקי עזר עם שישה החברים האחרים במבקשת, אשר החזיקו חלקות ב' במקרקעין נשוא התביעה, בטעות יסודה, ולמעשה, היה על המשיב 1 להתקשר עמם בחוזי חכירה של נחלות (ר' עמ' 77 לפרוטוקול הדיון מיום 4.11.02 מול הש' 16-14 וכן עמ' 80 מול הש' 25-16). קריספין מוסיף ומציין, כי לגבי יוחנן וולף, אחד מתוך שישה חברים אלה, תוקנה הטעות בשנת 1994 ונחתם עימו חוזה נחלה בענין חלקת המגורים בגוש 6452, לאחר שנתאפשר לו, לפי בקשתו, לבנות עוד בשנת 1981 יחידת מגורים שניה עבור בתו, באותה חלקה ללא תשלום (ר' נספחים ד' ו- ד/1 לתצהיר קריספין). בניה כזו אינה אפשרית במסגרת חוזה חכירה למשק עזר, אלא במסגרת חוזה נחלה בלבד ועל כך, אין חולק (ר' עדות קריספין בעמ' 80 ש' 2-1). 29. בעדותו מוסיף קריספין ומדגיש, כי מתוך שורה של מסמכים שהוצגו, ניתן ללמוד שהמבקשת וחבריה התייחסו אף הם למקרקעין נשוא התביעה כחלקות ב' של נחלות אשר חלקות המגורים שלהן מצויות באיזור המבונה של היישוב בגוש 6452. כך מכרו בני הזוג בלין ב- 27.5.90 "נחלה" הכוללת חלקה א' וחלקה ב', למרות שבכל הנוגע לחלקת המגורים שבגוש 6452, היה בידיהם חוזה חכירה למשק עזר. חלקת מגורים זו והמחוברים אליה, הוגדרו באותו חוזה כחלקה א', ואילו השטח של 26 דונם, אשר הוחזק על ידם באדמות אבו-קישק שבגוש 6560, כחברי אגודת אל-על, הוגדר על ידם כחלקה ב' (ר' החוזה נספח ו/3 לתצהיר קריספין). מכתבה של אגודת אל-על אל המשיב 1 מיום 28.6.90, מתייחס לאותה עיסקת מכר ואף בו מצויינת חלוקה ברורה של מקרקעי משק בלין לחלקות א' ו-ב', כאמור (ר' נספח ו/4 לתצהיר שפיר). כך גם מכתבו של ראש המועצה המקומית רמות השבים אל המשיב 1 (ר' נספח ו/6 לתצהיר), הבא במענה למכתב המשיב 1, ו/5, בו מאשר ראש המועצה כי בית המגורים בגוש 6452 חלקה 239 והשטחים החקלאיים בגוש 6560 חלקה 20, מהווים יחד נחלה חקלאית אחת של בלין אליעזר ומיכל. אשר לחברי המבקשת שחלקת המגורים שלהם מצוייה על קרקע פרטית, הציג המשיב 1 חוזה, אשר נכרת ביום 7.4.83, בין גב' מרגנית קליימן ובין גב' יונה ברליצהיימר, לפיו מכרה גב' קליימן לגב' ברליצהיימר מה שהוגדר בחוזה המכר כ"נחלה" ברמות השבים, ובאותה הגדרה התייחסו הצדדים אל חלקת המגורים שבבעלות פרטית ואל המקרקעין שבגוש 6560, המוחזקים על ידי המוכרת כחברה באגודת אל-על, יחד, כ"נחלה" (ר' נספח ז' לתצהיר קריספין). כמו כן, הוצג על ידי המשיב 1 מכתבו של ראש המועצה המקומית רמות השבים מיום 11.12.62, אליו צורפה רשימה של 14 חברים באגודת אל-על המחזיקים במה שקרוי באותו מסמך "יחידות באבו קישק", תוך ציון "חלקת המגרש ליד הבית", שבידי כל אחד מאותם חברים, וזאת בצד היחידות באדמות אבו קישק המוחזקות על ידו (ר' נספח ט/2 לתצהיר קריספין). מסמך נוסף המלמד אף הוא על הקשר ועל הזיקה ההדוקה שבין חלקות המגורים בגוש 6452, שממזרח לכביש מס' 4 ובין אדמות אבו קישק בגוש 6560, שהוחכרו לאגודת אל-על ולמבקשת, הוא מכתבו של ראש המועצה המקומית רמות השבים מיום 14.2.68 אל המשיב 1, בו הועלתה טרוניה בדבר כפל דמי חכירה, אשר משלמים אותם ששה חברים באגודת אל-על אשר להם, כלשון המכתב, "יחידות חקלאיות בשטח אבו קישק" ואשר בנוסף לכך יש להם גם בתי מגורים העומדים על חלקה אחרת של המשיב 1 בגוש 6452. באותו מכתב מציין ראש המועצה כי "שתי היחידות ביחד מהוות את שלמות יחידתם החקלאית", ועל כן, ראוי לבטל לכל אחד מאותם חברים המפורטים במכתב את דמי החכירה עבור החלקה עליה עומד בית המגורים שלהם(ר' נספח יא' לתצהיר קריספין). המשיב 1 הציג עוד את פרוטוקול ישיבת הנהלה של המבקשת, הנושא תאריך 21.5.91, בו הוסמך מר מיכה גבע "לחתום בשם האגודה על הסכם משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל בקשר עם 21 הנחלות הידועות כ'חלקות ב'" (ר' נספח טו' לתצהיר קריספין), והדברים מדברים בעד עצמם. התייחסות נוספת למקרקעין נשוא התביעה כחלקות ב', קיימת במכתב המרכז למשבצות מיום 14.5.84, נספח יז' לתצהיר קריספין והדבר מתיישב עם דבריו של ביכלר, האומר בחקירה הנגדית כי היה ברור למרכז למשבצות מתוך החומר שנמסר לו כי מדובר ב - 21 חלקות חקלאיות גדולות ש"בסלנג שלנו קראנו לזה חלקות ב'" (ר' עמ' 107 לפרוטוקול הדיון מיום 4.11.01 מול ש' 24-21). 30. מתוך מכלול המסמכים הנ"ל, עולה אכן, כי בניגוד גמור לעמדת המבקשת, כאילו אין זיקה כלשהי בין חלקות המגורים שבגוש 6452 ובין המקרקעין נשוא התביעה שבגוש 6560, קיימת זיקה ברורה ביניהם, וחברי המבקשת אף הפיקו מאותה זיקה טובות הנאה לאורך השנים, הן בבניה של יחידת מגורים נוספת על מה שהוכר על ידי המשיב 1 כחלקת מגורים של הנחלה (בענין וולף), הן במכירת נחלות שלמות הכוללות את חלקות העיבוד שבגוש 6560 כחלק מאותה נחלה (בעניין בלין ובעניין קליימן) והן בתשלום דמי חכירה עבור השטח כמכלול אחד של נחלה, לפחות מאז מכתבו של ראש המועצה דאז מיום 14.2.68. מסקנה זו, לפיה המקרקעין נשוא התובענה הוחכרו למבקשת כחלקות לעיבוד חקלאי, התואמות במתכונתן את מה שמכונה "חלקות ב'", במודלים אחרים של נחלות ביישובים חקלאיים, מתיישבת עם נוסח חוזי החכירה שנחתמו עם אגודת אל-על, נספחים י' ו- יב' לתצהיר קריספין, בהם הודגש כי מטרת החכירה של המקרקעין נשוא התביעה הינה לשימוש כחלקות לעיבוד חקלאי בלבד, לרבות הקמת בנינים חקלאיים. מטרות אלה, אכן תואמות את הגדרתה של חלקה ב' כחלקת עיבוד, אף כי השימוש במינוח חלקה ב' לא כלול באותם חוזים או בחוזים שנחתמו לאחר מכן בין המשיב 1 לבין המבקשת. לעומת זה וכפי שכבר צויין, לא מתיישבת מסקנה זו עם נוסחם של החוזים התלת שנתיים המאוחרים יותר, אשר נחתמו עם המבקשת, וזאת משום שבאותם חוזים נכללו בין מטרות השכירות גם סעיפים 3.ג. ו-3.ד., המאפשרים בנייה למגורים ובניית מבני ציבור במקרקעין. המשיב 1 חזר בו, כאמור, מפעולתו החד צדדית למחיקת סעיפים אלה מתוך חוזה ההמשך ובתצהירו מנסה קריספין להסביר מדוע נכללה בין מטרות השכירות גם בניה למגורים, באומרו כי בניגוד לחוזים הקודמים עם אגודת אל-על, התייחסו החוזים התלת שנתיים עם המבקשת גם לחלקות המגורים שבגוש 6452: "מטרת השכירות בחוזה כוללת גם מגורים שלא כמו בחוזים הקודמים שהיו לגוש 6560 ושנועדו לשימוש חקלאי בלבד, ותואם גם את העובדה שנוספו השטחים בגוש 6452 המהווים את חלקות א' של הנחלות. על חלקות א' של הנחלות מצויים, כאמור, מבני המגורים של חברי המבקש (כך במקור, א.ח) ובמצטבר מהווים חלקות א' וחלקות ב' את שטח המשבצת" (ר' ס' 23 לתצהיר קריספין). הסבר זה הוא דחוק ובעייתי מכמה טעמים. ראשית, וכפי שכבר צויין לעיל, חלקות המגורים של חמישה עשר מחברי המבקשת מצויות על קרקע פרטית ואין הן נושא לחוזה כלשהו בין אותם חברים ובין המשיב 1. לפיכך, הנסיון לייחס את זכויות הבנייה בחוזים התלת שנתיים עם המבקשת לחלקות מגורים אלה, אין בו ממש. הוא הדין באשר לחלקות המגורים של יתר חברי המבקשת, בגוש 6452, שהינן, אמנם, קרקע שבניהול המשיב 1, אך לגביהן קיימים חוזים עצמאיים ונפרדים עם החברים עצמם, מה שאין כן חוזי המשבצת, שהצד המתקשר בהם הוא המבקשת ולא החברים עצמם. זאת ועוד. השטח שצויין בחוזי המשבצת הנ"ל אף הוא אינו מתיישב עם הטענה כאילו נכללו בו חלקות המגורים שבגוש 6452 (ר' עדות קריספין בעמ' 65 לפרוטוקול הדיון מיום 11.10.01 וכן בעמ' 66). 31. נראה כי ההסבר האמיתי לכך שבין מטרות השכירות בחוזי המשבצת התלת שנתיים עם המבקשת נכללה גם המטרה בדבר הקמת בתי מגורים ומבני ציבור, הינו כי המשיב 1 לא טרח לערוך חוזה פרטני, ספציפי, אשר יתאים למקרה המיוחד של המבקשת ובמקום זאת, החתים המשיב 1 את המבקשת, מאז באה בנעלי אגודת אל-על בשנת 1991, על נוסח סטנדרטי של חוזים הנהוגים אצלו באשר להחכרת משבצות ליישובים במכלול, מבלי שנתן את הדעת לכך שבמקרה הנדון אין מדובר בנחלות סטנדרטיות, דוגמת אלה המוכרות במושבים או ביישובים חקלאיים אחרים. למעשה, הודה בכך קריספין בחקירתו הנגדית באומרו: "השטח בגוש 6560 ניתן רק לצורך שימוש חקלאי ומבנה משק חקלאי. כבר נאמר על ידי, שבחוזה הזה שהוא סטנדרט, פרט לטעות בענין השטחים, יש עוד סעיפים שמחייבים תיקונים והתאמות וסעיפים מיוחדים נוספים. לשאלת ביהמ"ש, מתי לדעתך יש לבצע את ההתאמות והתיקונים שאתה מדבר עליהם. ת. אני מסכים שהיה צריך לבצע אותם לפני שהחוזה נחתם. לא נעשה בעובדה, מתוך חוסר תשומת לב" (ר' עמ' 67 לפרוטוקול הדיון מיום 11.10.01 מול ש' 25-18) קריספין הוסיף ואמר כי: "הסוג הזה של החוזה הדו צדדי אכן נחתם עם למעלה מ - 200 יישובים, מושבים וקיבוצים" (ר' עמ' 74 לפרוטוקול הדיון מיום 4.11.01 מול ש' 4-3). ועוד הודה כי: "גם בתצהירי וגם בתשובות קודמות הבהרתי שחוזה המשבצת של רמות השבים מחייב תוספות ותיקונים בהקשר למצב המיוחד ברמות השבים" (ר' שם בעמ' 81 מול ש' 23-22 וכן ר' ס' 26 לתצהירו). המסקנה הנובעת מן האמור לעיל הינה כי הסעיפים 3.ג ו-ד הכוללים הקמת מבני מגורים ומבני ציבור בין מטרות השכירות, מצויים בחוזי המשבצת שנחתמו עם המבקשת משום שזהו הנוסח הסטנדרטי של חוזי משבצת, עליו חותם המשיב 1 בכל הנוגע למשבצות של יישובים במגזר החקלאי, אשר בהם, בניגוד לרמות השבים, נכללות נחלות שלמות דהיינו: חלקת המגורים א' וחלקת העיבוד ב'. לעומת זה, וככל שהדבר נוגע למבקשת ולמקרקעין נשוא התביעה, עולה מתוך מכלול הראיות שפורטו לעיל כי החכרתם של מקרקעין אלה למבקשת ולאגודת אל-על לפניה, לא נועדה מעולם לצורך הקמת מבני מגורים אלא לעיבוד חקלאי בלבד, וכן עולה מן הראיות שהוצגו כי חברי המבקשת היו מודעים לכך היטב, נהגו בהתאם לכך לאורך השנים, ולמעשה, התייחסו למקרקעין נשוא התביעה כחלקות התואמות את המתכונת של "חלקה ב'", המוכרת ממודלים אחרים של נחלות, אף כי במקרה הנדון אין התאמה מלאה בין אותם מודלים לבין המקרה הפרטי של רמות השבים. 32. משנשאל שפיר בחקירתו הנגדית מדוע משמשים המקרקעין נשוא התביעה מזה כ-50 שנה לעיבוד חקלאי בלבד, ומדוע לא עלתה מצד חברי המבקשת, כוונה או דרישה כלשהי לבנייה במקרקעין נשוא התביעה עד שנת 1997, השיב: "... המגרשים היו רחוקים ללא תשתיות, לא היו גנים ולא בתי ספר, ולכן אנשים לא מיהרו ללכת ולבנות שם. בנוסף, אנשים "נרדמו" ולא ידעו מה יש להם. גם אני לא ידעתי עד 1997 כי אנו לא אנשי נדל"ן. ש. מי העיר אותך מתרדמתך. ת. אדריכל. ש. איך הגיע אליך. ת. אנו במסגרת האווירה בישראל וזכויות החקלאים בקרקע והרחבת המושבים וכל החלטות המינהל למיניהן שאינני יודע לצטט, החלטנו להסתכל מה יש לנו ביד. זה מדרך הטבע. פנינו לאדריכל, אמרנו לו מה אפשר לעשות פה. ש. מי האדריכל. ת. טומי לייטסדורף. ישבנו על החוזים וישבנו על התב"ע וגילינו כל מה שדיברנו עליו קודם. אז נאמר לי בפירוש ע"י בעלי מקצוע, יש לך חוזה, יש לך תב"ע מאושרת, למה אתה לא בונה שם בית (ר' עמ' 31 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.01 מול הש' 30-19). תשובה זו מלמדת כי מדובר בגישה חדשה, שנולדה לאחרונה על רקע "האוירה בישראל וזכויות החקלאים", אלא שגישה זו נוגדת את התנהגותם ואת מצגיהם של המבקשת וחבריה וכן את התנהגותה ומצגיה של אגודת אל-על שקדמה למבקשת ואת החוזים שנחתמו עימה. הרושם המתקבל, לנוכח מכלול הראיות שהוצגו, הינו כי המבקשת מנסה להיאחז בס' 3.ג של חוזה המשבצת, אשר אין מקומו כלל בהתקשרות שבין המבקשת ובין המשיב 1, כפי שהובהר לעיל, ובכך להיבנות, שלא בתום לב, ממחדליו ומרשלנותו של המינהל, אשר לא הקפיד על ניסוח חוזי המשבצת עם המבקשת וחתם עימה על חוזים סטנדרטים, מבלי שטרח לתקנם ולהתאימם למקרה המיוחד של רמות השבים. כפי שכבר צויין, שונה המשבצת שהוחכרה למבקשת עבור 21 חבריה, תושבי רמות השבים, מן המשבצות שהוחכרו לישובים אחרים במגזר החקלאי, שכן, במקרה הספציפי הזה מדובר בהשלמת קרקע לצורך עיבוד חקלאי בלבד, והדבר עולה בבירור מן החוזים שבין המשיב 1 ובין אגודת אל-על, אשר קדמו לחוזים עם המבקשת. על חובת תום-הלב בהתקשרויות חוזיות ובכלל, כבר נכתב כי היא משקפת דוקטרינה "מלכותית", המהווה את "הנשמה" של מערכת המשפט ומציבה בפני הפרט את החובה לנהוג ביושר ובהגינות (ר' ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו (3) 289 וקובץ ההלכות המפורטות שם בעמ' 297). חובה זו קיימת ומחייבת, כמובן, גם את הפרט בהתקשרו בחוזה חכירה עם גוף המהווה אורגן של המדינה ובמקרה זה, המשיב 1. במילים אחרות, ביחסיה עם המשיב 1 מחוייבת המבקשת להתנהל בתום-הלב ובמקרה שלנו, לא כך נהגה המבקשת משניסתה להאחז בהוראת סע' 3.ג. ודרשה מן המשיב 1 לחתום על היתר בניה להקמת מבני מגורים במקרקעין נשוא התביעה, למרות שידעה וידעו חבריה כי דרישה זו עומדת בסתירה למטרות החכירה של מקרקעין אלה לאשורן. על התוצאות הרב גוניות והמשתנות הנובעות מהפרת חובת תום-הלב עמד בית-המשפט העליון בבג"צ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים ואח' נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד לה (1) 828. במקרה שלנו, אני סבורה כי יש לשלול מן המבקשת את הכח להסתמך על הוראת סע' 3.ג. לחוזה המשבצת, וזאת משום שהסתמכות זו נגועה בחוסר תום-לב, כפי שהובהר לעיל. 33. התובענה נדחית, איפוא, אך לנוכח הטעויות והמחדלים הרבים של המשיב 1, כפי שפורטו לעיל, אין מקום לפסוק הוצאות לטובתו. אשר למשיבה 2, מתברר כי צירופה לתובענה לא היה הכרחי ולנוכח דחיית התובענה, אני מחייבת את המבקשת לשלם למשיבה 2 הוצאות ושכר טירחת עו"ד בסך 7,500 ש"ח, בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד יום התשלום בפועל. בקביעת סכום ההוצאות שנפסקו למשיבה 2 הבאתי בחשבון את העובדה שחלקה של המשיבה 2 בהליכים אלה היה שולי, יחסית, וכך גם טרחתה. כמו כן, ניתן למבקשת היתר לפיצול סעדים, כמבוקש בבש"א 1941/00. בשולי הדברים אציין כי, בניגוד לטענות שהעלתה המבקשת, לא מצאתי כי קיים קשר בין ויתורה של רמות-השבים על אדמות למפרט ובין החכרת המקרקעין נשוא התביעה וההפרדה בין שני עניינים אלה עולה, בין היתר, ממכתבה של רמות-השבים עצמה, נספח 53 לתצהיר שפיר, עליו השיב וייץ במכתבו, נספח 52 לתצהיר שפיר. קרקעותאיחוד וחלוקה מחדשפרצלציה