קראו דוגמא מהפסיקה בנושא פרצלציה ללא הסכמה: ערר זה הוגש על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה (להלן: "הועדה המקומית") לאשר את תכנית תח/מק/320/א'/9 (להלן: "התצ"ר) שהגישה המשיבה 2 ולדחות את התנגדות העוררת לאותה תכנית. וכך החליטה הועדה המקומית: "הוועדה מחליטה לדחות את ההתנגדות. ההתנגדות עניינה תוכנית שאושרה זה מכבר וההיתרים שהוצאו בעבר ואילו ההליך הנוכחי תלוי ועומד הינו תצ"ר כאשר לא הוצג כל טעם מדוע התצ"ר אינו תואם את התכנית החלה. משכך משאישורו של תצ"ר מותנה אך ורק לתכנית החלה, אין מניעה לאשר את התצ"ר. עם זאת ולאור הטענות הקנייניות העולות ואף שאינן מעניינה של הוועדה, נדרשת המבקשת להמציא כתב שיפוי לוועדה המקומית כתנאי לאישור התצ"ר, בהתאם לנוסח שיקבע על ידי היועמ"ש." תמצית טענות העוררת התכנית אינה מבצעת איחוד וחלוקה ו/או עריכת טבלאות הקצאה ואיזון בניגוד לכותרתה. לפי הכותרת מדובר בתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, התשריט לרבות מקרא אינו כולל שטחים המיועדים לאיחוד וחלוקה. מטרות התכנית בסעיף 5 אינן מתייחסות לאיחוד וחלוקה ולא נערכו טבלאות הקצאה ואיזון. למעשה האיחוד והחלוקה מתבצעים לראשונה בתצ"ר. כפועל יוצא נמחקות חלקות הרשומות בבעלות העוררת וזאת מבלי להסדיר את הקצאת הזכויות לכל הבעלים במגרשים. התוצאה היא נטילת קרקע במחטף ופגיעה לא מידתית בזכות הקניין. ביום 15/7/08 פורסמה למתן תוקף תכנית לה / מק / 320 / א / 9 מגרש פוליבה רמלה, שנזומה על ידי המשיבה. בתחום התב"ע כלולים מקרקעי העוררת הרשומים בבעלותה. העוררת לא נתנה הסכמתה לתב"ע. המשיבה 2 הגישה תצ"ר אשר אמור להיות תואם לתכנית ולפי הטבלאות שבו מקרקעי העוררת הכלולים בה הם גוש 4379 חלקי חלקות 3 מגרש ארעי 4, וגוש 4380 חלקי חלקות 6 מגרש ארעי 7, השטח הכולל 1122 מ"ר. למעשה התצ"ר מבטלת את החלקות שבבעלות העוררת וזאת ללא הסכמתה. תוואי הנחל (נחל גזר) שהיה סמוך למקרקעי העוררת הוסט מזרחה, אולם תשריט התב"ע והתצ"ר מסמנים את התוואי במיקומו המקורי ואינם משקפים את המצב הקיים בפועל. בנוסף, בחלק ממקרקעי העוררת הוקמה תחנת תדלוק ללא הסכמתה ותוך הסגת גבול ופלישה למקרקעיה. סימן ז' בפרק ג' לחוק קובע שלבים עוקבים לאיחוד וחלוקת מקרקעין, כאשר הראשון שבהם הוא הכנת תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה או לא בהסכמה, בשלב השני חלות הוראות מיוחדות להסדרת הקצאת הזכויות, ובענייננו התב"ע אינה כוללת שום הוראות כנ"ל. בשלב השלישי, יש לרשום הערת אזהרה בפנקסי מקרקעין לצד חלקה העלולה להיפגע מהחלוקה החדשה, דבר שלא נעשה אף הוא בענייננו, ובשלב הרביעי עם מתן תוקף לתכנית החלוקה ניתן תוקף גם לחלוקה החדשה. בשלב החמישי, תרשם החלוקה החדשה בפנקסי המקרקעין. במקרה שלנו דילגו המשיבות על כל השלבים וביצעו "איחוד וחלוקה" לראשונה בתצ"ר ללא הכנת טבלאות הקצאה ואיזון ומבלי לרשום הערת אזהרה, אלא שהתצ"ר אינו יכול לעמוד בעניין זה בפני עצמו. אף אם התב"ע היתה יוצרת איחוד וחלוקה במסגרתה אין לאשר תצ"ר ללא הכנת טבלאות הקצאה ואיזון כשלב מקדים, פעולה כזאת גוזלת את זכויות הבעלות של העוררת במקרקעין. היא אינה הוגנת ומהווה פגיעה בלתי מידתית בזכות הקניין. תמצית עמדת המשיבה משיבה 2 הינה בעלים במתחם היא זכאית לבקש תכנית פרצלציה ואין סיבה מהותית ו/או תכנונית לא לאשרה. כמו כן אין לקיים דיון בהקשר זכויות קנייניות במסגרת תכנית הפרצלציה, מה גם שהמחלוקת הנדחית הינה בשטח קטן יותר משטח משיבה 2. לגופם של דברים תכנית המפרטת את תכנית התדלוק (לה / מק / 320 / א / 7) נדונה עוד בשנת 99 ואושרה בשנת 2000 על ידי הועדה המקומית, ממ"י חתם ואישר את התכנית הנ"ל ביום 18/11/99 ובהמשך הוגשה תכנית להיתר בניה שנדונה ואושרה בועדה המקומית בשנת 2001. תחנת הדלק נבנתה בהיתר בשנים 2002 ו - 2003 והמתחם נבנה ותוכנן על בסיס תכנית לה / 320 / א / 5, שבעקבותיה אושרה תכנית לה / מק / 320 / א / 9. ב - 15/7/08 קיבלה תכנית לה / מק / 320 / א / 9 תוקף והעוררת לא יכולה לטעון נגדה. תכנית לצורכי רישום הוגשה בשנת 2011 והיא התכנית נושא הערר. שינוי תוואי נחל גזר אינו רלוונטי. המשיבה רכשה את השטחים נשוא התכנית מהמינהל ומליר בהסכם משולש, והתנגדות העוררת נגועה בשיהוי ניכר ובחוסר תום לב. יתרה מזאת תכנית לביצוע הכביש שלכאורה פיצל את חלקת העוררת נעשתה שנים לפני הגעת משיבה 2 לאזור ונשאלת השאלה מדוע לא התנגדה העוררת אז. התצ"ר הינו בהתאם לדרישות החוק. תמצית עמדת הועדה המקומית הערר תוקף למעשה את תכנית לה / מק / 320 / א/ 9 שאושרה לפני למעלה מ - 4 שנים ולא את התצ"ר שהינו תוצר נלווה וטכני לתכניות המהותיות. יש לדחות את הערר מפאת חוסר סמכות שכן הוא עוסק בטענות קנייניות אשר עניינן בוויכוח בין העוררת למשיבה 2 פוליבה, בנוגע לזכויות בחלקה 3 גוש 4379 וחלקה 6 בגוש 4380. כמו כן יש לדחות את הערר מפאת איחור רב שנים בהגשתו. אין בערר אף לא טענה אחת המתייחסת לחידוש שיצר התצ"ר אלא אך ורק בנוגע לחלוקה שנקבעה כבר בתכנית, התצ"ר אף אינו פוגע בקניין שכן בהעדר טבלת איחוד וחלוקה יותיר רשם המקרקעין את הבעלות במקרקעין במושע. אישור התצ"ר הינו הליך טכני במהותו, בהתאם לסעיף 125 ב' לחוק והוא מסתמך על תכנית סטטוטורית שאושרה זה מכבר. אמנם חל תיקון לסעיף 125 אולם תיקון זה לא שינה את מהות הסמכויות של הרשום כסמכות טכנית. התנגדות העוררת היתה קניינית במהותה ועל כן נדחתה. השאלה האם הועדה המקומית רשאית ומוסמכת לדון בשאלות קנייניות נבחנה בפסיקה פעמים רבות, והוכרע שלא. מבלי לגרוע מהאמור חשוב לזכור כי רישום התצ"ר אינו פעולה בת ערך קנייני ההופכת את מוטבי הרישום לבעלי הזכויות במקרקעין, או מעניקה להם זכויות קנייניות כל שהן, אף לא אישור התצ"ר כי אם רק אישורה של התכנית שקבעה חלוקה או איחוד. תוקף החלוקה הקניינית החדשה לגביה מלינה העוררת הינו מלפני 4 שנים ועל כן אין טעם להלין על כך כעת. טבלת איזון אינה תנאי מקדמי לאישור תכנית איחוד וחלוקה או לרישום תצ"ר, חובה זו אינה קבועה בחוק. דיון והכרעה עם תום הדיון הוצעו לצדדים פתרונות אפשריים למחלוקת בין אם בהוצאת השטח שבמחלוקת מתחום התצ"ר ובין אם באמצעות הסכמה לפיה לא יוצאו היתרים בשטח שבמחלוקת לפני שתערך טבלת איזון והקצאה, ולאחר אורכות מספר הודיעו הצדדים כי לא נסתייע. דין הערר להתקבל. על פניו העוררת הינה בעלים במקרקעין בהם היא טוענת וזאת על פי נסחי רישום שהוצגו בפנינו. יש לציין כי מוסדות התכנון אינם מכריעים בנוגע לזכויות קנייניות, אלא בודקים זכויות לכאוריות בלבד. במידה ומתגלית מחלוקת של ממש, רשאים מוסדות התכנון להשהות את הדיון התכנוני עד פתרון המחלוקת הקניינית, ואולם במקרה דנן נוכח נסחי הרישום שהוצגו לנו איננו רואים לעשות זאת. לעניין זה נזכיר כי לעניין זה אנו מפנים לבג"צ 1578/90 הלן אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה ת"א נקבע כדלקמן: "גם לגופם של דברים אין אנו סבורים שהילכת בג"צ 879/89, הישימה גם לעובדות המקרה שלפנינו, מונעת בעד הועדות לתכנון ולבניה להחליט לפי שיקול דעתן מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין, שלא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פסק דין מטעם בית משפט מוסמך הקובע שלמבקש זכות קניינית. הטעם לדבר:ביכולות הועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש.לפיכך אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על ידי המבקש או בעלי הקנין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות כדין לזכאים, אין זכויות הקנין שנויות במחלוקת, תדונה הועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד. התכנית העומדת בבסיס התצ"ר היא תכנית לה / מק / 320 / א / 9 המוכתרת בכותרת: "בסמכות מקומית הכוללת איחוד וחלוקה ללא הסכמה", ואולם אינה ממלאת אחר הוראות סעיף 122 לחוק. אותו סעיף מטפל באופן בלעדי בנושא של חלוקה ללא הסכמה וקובע עקרונות לביצוע חלוקה שכזו אשר בבסיסם שימור השווי היחסי של המגרשים במצב הנכנס, ובמצב היוצא. חלוקה ללא הסכמה אשר נעשתה שלא בהתאם להוראות הסעיף אינה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק. כזאת לא נעשה כאן, ייתכן מפאת טעות. אין חולק כי התכנית מצויה בתוקף וכן כי הוראותיה משמשות דין ופועלים על פיהן ואף יצאו היתרים על פיהן, ואין חולק כי לא ניתן לתקוף את הוראותיה בדיעבד. לעניין זה נתכבד ונפנה למשל לבג"צ 465/93 טריידט ס.א. נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד מח(2) 622 ,עמ' 631-632: "ההלכה הפסוקה והשכל הישר גם יחד אינם מאפשרים לתקוף תוקפה של תכנית תכנון ובניה לאחר שנים רבות כל כך. אכן, כל אדם המעוניין בתכנית רשאי להגיש התנגדות לכל פרט בתכנית. אך עליו להגיש את ההתנגדות בדרך ובמועד שנקבעו בחוק. אין הוא רשאי לשבת בחיבוק ידיים, וזמן רב לאחר שהתכנית פורסמה ברשומות לבוא אל בית המשפט ולטעון כי התכנית פגומה, ולפיכך אין לה תוקף. על יסוד תכנית כזאת נקבעות עובדות מוצקות בשטח. ומה יהא על מי שסמך על התכנית, לאחר שפורסמה כדין, ועשה עסקאות ובנה בתים על פי תכנית זאת." (ראה גם את האמור בבג"צ 501/85 דב חייט ואח' נ' שר הפנים ו-2 אח', פ"ד מ(2) 259). יתר על כן, אין צורך לעשות זאת, שכן ניתן להשלים ההוראות על פי החוק בשלב תכנוני נוסף. לאמור: העובדה כי אותה תכנית לא כללה חרף הקבוע בה המנגנון החוקי הנדרש לצורך ביצוע איחוד וחלוקה בפועל אינה מייתרת אותו ואינה יכולה ליצור דרך עוקפת לעקרונותיו, אולם אין בכך כדי לבטל את התכנית מניה וביה, היפוכם של דברים עקרונות פרשנות מקובלים מחייבים "תיקונה" בדיעבד. לפיכך אנו סבורים כי נכון לדרוש כתנאי לאישור התצ"ר מהלך תכנוני של טבלאות איזון והקצאה על פי דין, בין אם במסגרת התצ"ר, ובין אם במסגרת אחרת בסמכות הועדה המקומית. ברי, כי הליכים תכנוניים ורישויים שננקטו עד כה בהסתמך על התכנית עומדים בתוקפם, ואולם טבלת איזון והקצאה כאמור בין אם תכלול תשלומי איזון ובין אם לאו, תסדיר זאת חרף אותם הליכים והיתרים שניתנו עד כה במקרקעין. לאור כל האמור לעיל אנו מקבלים את הערר במובן זה שהתצ"ר לא ירשם אלא לאחר הסדרת טבלת איזון והקצאה כדין, או לחלופין הוכחת העדר זכויותיה של העוררת באותם חלקים בבית המשפט המוסמך. ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי כל חברי הוועדה. קרקעותאיחוד וחלוקה מחדשפרצלציה