קראו דוגמא מהפסיקה בנושא פרצלציה מושע: 1. רקע כללי ביום 14/03/91 נחתם בין התובעים לבין הנתבעים הסכם מכר דירה, מכוחו רכשו התובעים מהנתבעים דירה בת 5 חדרים ברחוב דוד מרץ 23, שכונת רמת שרת בירושלים, תמורת סך של 340,000$ (להלן: הדירה, ההסכם, לפי הענין). המדובר היה בדירה אחת מתוך ארבע דירות שנבנו כבית משותף, אך מאחר ובאותה עת החלקה שעליה נבנה הבית טרם עברה הליך של חלוקה ("פרצלציה") - לא נרשם הבית כ"בית משותף", והזכויות בדירות היו רשומות בבעלות משותפת ("מושע") של התובעים ושני ילדיהם (כאשר כל דירה היוותה ¼ מכלל זכויות הבעלות בנכס). בהסכם התחייבו המוכרים (הנתבעים) לרשום את הבית כבית משותף תוך שנה מיום שיתאפשר הדבר מבחינה משפטית, ולהעביר ולרשום את הזכויות בדירה על שם הקונים (התובעים) בלשכת רישום המקרקעין, תוך 90 ימים מיום רישום הבית כבית משותף (ס' 3ב. להסכם). בשנת 2005, קרי- בחלוף 14 שנה מיום החתימה על ההסכם- החליטו התובעים למכור את דירתם בירושלים ולעקור מגוריהם לאזור המרכז. לאחר תקופת פרסום ושווק קצרה מצאו המוכרים קונה פוטנציאלי (טופורוביץ) ובין הצדדים החל משא ומתן למכירת הדירה בסכום של 660,000 $. דא עקא, שאז התברר לתובעים, כי הזכויות בדירה טרם נרשמו על שמם, וכי הבית למעשה מעולם לא נרשם כ"בית משותף", למרות שרישום הבית יכול היה להתבצע מבחינה משפטית כבר בשנת 2001, עקב חלוקה (פרצלציה) שנערכה באותה תקופה במקרקעין לא מוסדרים באזור רמת שרת . התובעים טוענים, כי המידע הנ"ל, בדבר אי רישומו של הבית כבית משותף גרם לקונה הנ"ל לחזור בו מכוונתו לרכוש את הבית , למרות שדובר בשלב מתקדם של המשא ומתן, ולאחר שכבר נערכה טיוטת הסכם למכירת הדירה (נספח ג' לכתב התביעה). התובעים מצדם, עם היוודע להם דבר השלמת הליך הפרצלציה - מיהרו לפנות לנתבעים, ואלו החלו לפעול לרישומו של הבית כבית משותף. בד בבד, המשיכו התובעים לפרסם את דירתם למכירה וביום 23/03/05 מכרו אותה לקונה אחר (משפחת פרץ) בסכום של 640,000 $, על פי הסכם מכר שנחתם ביניהם (נספח ז' לכתב התביעה) . הבית המשותף נרשם ביום 07/11/05 , כעשרה חודשים ממועד פניית התובעים בענין זה לנתבעים, ואחד עשר חודשים טרם הגשת התביעה דנן. הדירה והרכוש המשותף הצמוד לה נרשמו על שם התובעים בד בבד לרישום הבית המשותף ותוך פחות מ-90 יום מיום רישום הבית המשותף . 2.טענות התביעה התובעים טוענים, כי אי רישום הבית המשותף וזכויות התובעים בדירה בלשכת רישום במקרקעין מיד כשהתאפשר הדבר בשנת 2002 מהווה הפרה יסודית של ההסכם , אשר מזכה אותם בפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, בסך של 30,000$ (הוא סכום התביעה). לטענת התובעים, מחדלי הנתבעים באי רישום הבית והדירה גרמו להם לנזק כספי בסך של 20,000 $ - המהווה את ההפרש שבין התמורה אשר שולמה להם בפועל ע"י הקונה השני (640,000$), לבין התמורה שהיתה משולמת להם על ידי הקונה הראשון (660,000$) אלמלא חזר בו מההסכם, עקב אי רישומה של הדירה בלשכת רישום המקרקעין. 3.טענות ההגנה הנתבעים טוענים, כי בעת החתימה על ההסכם היה ידוע לתובעים היטב, והדבר אף הובהר להם בעל-פה בצורה ברורה ומפורשת -כי האזור בו נבנתה הדירה הוא אזור שבו נערכים וייערכו פרצלציות ורה-פרצלציות , וכי מדובר בתהליך ממושך העלול להימשך שנים ארוכות. ענין זה אף מצא את ביטויו בסעיף 3.ב להסכם. לטענת הנתבע, במהלך השנים שחלפו מאז עריכת ההסכם הוא פנה לעיריה מספר פעמים בנסיון לברר אם הליכי הפרצלציה הושלמו, אך תמיד נענה בתשובה שמדובר בהליך ארוך , וכי הוא יעודכן לכשיושלם ההליך, בין אם באמצעות הודעה בכתב מהעיריה ובין אם באמצעות שינוי פרטי "גוש-חלקה" המצויינים בהודעות תשלום הארנונה. לדברי הנתבע, לא רק שהוא מעולם לא עודכן ע"י העיריה בדבר השלמת הליך הפרצלציה, אלא שבכל מסמכי העיריה שהוא קיבל לידיו מהעיריה עד למרץ 2005, ובכלל זה "הודעות לתשלום ארנונה"- צויינו מספרי הגוש והחלקה הישנים, ומשכך הוא הסיק, כי הליך "הפרצלציה" טרם הסתיים . מכל מקום, טוענים הנתבעים, כי התובעים הם שהפרו את הסכם המכר- הפרות יסודיות, אשר משמיטות את הקרקע מתחת לתביעה דנן: הפרה אחת עניינה בכך שהתובעים רשמו על שמם, כשלוש שנים לאחר החתימה על ההסכם, ¼ מכלל זכויות הבעלות במגרש , זאת בניגוד להוראות ההסכם, אשר הקנו להם זכות לרשום לטובתם הערת אזהרה בלבד. בכך- ממשיכים וטוענים הנתבעים- ניכסו התובעים לעצמם, בדרך רישומית, זכויות קנייניות בנכס שלא כדין, זמן רב לפני שבכלל נערכה "פרצלציה" ובוצע רישום של הבית המשותף (שכן, באמצעות רישום זה, הנתבעים הפכו להיות הבעלים במשותף- "במושע"- של חלק יחסי (1/4) בלתי מסוים בנכס, טרם ביצוע ה"פרצלציה", בעוד שההסכם הקנה להם זכות להירשם כבעלים של חלק יחסי (1/4) מסוים בנכס, רק לאחר ביצוע הפרצלציה). משכך, מושתקים התובעים, לטענת הנתבעים, מלתבוע פיצוי מוסכם בגין הפגיעה כביכול בזכויות הקניייניות שלהם בנכס. ההפרה השניה הנטענת - עניינה בכך שהתובעים בנו שני חדרים על המרפסות הפתוחות של הדירה ללא היתר בניה כדין, מה שיצר אי התאמה בין הדירה בפועל לבין התשריט שצורף להסכם, ושעל-פיו אמור היה להתבצע הרישום של הדירה. לדברי הנתבעים, התחייבותם לרשום את הבית המשותף התייחסה לרישומו על פי התשריט שצורף להסכם, והם ודאי לא התחייבו לרשום בית השונה מהמוסכם והמכיל שטחים שאינם מסומנים בתשריט. מה גם, שהסתירה הנ"ל, בין התשריט המקורי לבין מצב הדירה בפועל - יצרה, לטענת הנתבעים, קושי ממשי בקידום הליך הרישום של הבית המשותף ובהכנת המסמכים הדרושים לכך. עוד טוענים הנתבעים, כי במהלך כל השנים שחלפו מיום החתימה על ההסכם ועד "גילוי" עובדת ביצוע הפרצלציה בשנת 2001 - התובעים מעולם לא פנו אליהם בענין רישום הבית המשותף, מעולם לא שאלו ולא התעניינו בהליכי הפרצלציה והרישום. פנייתם הראשונה של התובעים לנתבעים בענין הרישום היתה רק בינואר 2005, ומיד עם הפניה פעלו הנתבעים לטענתם נמרצות לרישומו של הבית המשותף, והא ראיה - שהבית נרשם בחלוף כחצי שנה בלבד מיום פנייתם של התובעים. אשר לנזק הנטען על ידי התובעים טוענים הנתבעים, כי לתובעים לא נגרם כל נזק כתוצאה מה"איחור" (המוכחש) של 4 שנים ברישום הדירה , שהרי הדירה נמכרה לקונה אחר עוד בטרם נרשם הבית המשותף , מה עוד שגם הקונה הראשון היה מוכן לקנות את הדירה טרם הרישום כנגד הסכמת הנתבעים לחתום על הסכם שיתוף לטובת התובעים - הסכמה אשר ניתנה על ידי הנתבעים. לחלופין ולמען הזהירות בלבד, טוענים הנתבעים, כי אפילו היה באיחור ברישום משום הפרה מצדם של ההסכם- הרי שהפיצויים המוסכמים נקבעו בהסכם כסנקציה מפני אי רישום של הבית המשותף או הדירה, אך לא בשל איחור ברישום. לחילופי חלופין, טוענים הנתבעים, כי הפיצויים המוסכמים נקבעו בהסכם ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה, ועל כן בהתאם להוראת סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 על בית המשפט להפחית את סכום הפיצויים המוסכמים עד לאפס. 4.דיון והכרעה עילת התביעה מבוססת על תניית הפיצויים המוסכמים שנקבעה בסעיף 10א. להסכם, וזו לשונה : "במקרה של הפרת הוראה מהותית מהוראות הסכם זה יהא על המפר לשלם למקיים סך בשקלים השווה ל- 30,000 $ ארה"ב ביום התשלום כדמי פיצויים קבועים מוסכמים ומוערכים מראש. לצורך הוראה זו ייחשבו ההוראות בדבר מכירת הדירה ורכישתה, מסירת החזקה בה ורישומה בשם הקונה וכן תשלום תמורתה כהוראות מהותיות ובלבד ואיחור שלא יעלה על 5 ימים לא יהווה הפרה מהותית". לשיטתם של התובעים, איחור של ארבע שנים ברישום הבית המשותף והזכויות בדירה על שמם- מהווה הפרה יסודית/מהותית , אשר מקימה להם זכות לתשלום הפיצוי המוסכם. הנתבעים מאידך טוענים, כי כלל אין המדובר בהפרה יסודית, שכן סעיף 10 חל רק על מקרה בו המוכרים נמנעו כליל מלרשום את הבית/הדירה, ולא על מקרה בו הרישום בוצע, אך באיחור. כלומר: כוונת הצדדים לא היתה לפצות בגין הפרה הנובעת מעיכוב במועד העברת הבעלות גרידא, אלא רק בגין הפרה מרחיקת לכת של אי רישום הנכס כלל, היינו- בגין הפרה טוטאלית. המדובר, למעשה, במחלוקת פרשנית סביב פרשנותו הראויה של סעיף 10א. להסכם, שכן סעיף 10.א. רישא קובע את עצם הזכות לפיצוי מוסכם בשל הפרת הוראה "מהותית" ואת שעור הפיצוי (בסעיף זה- כמו גם ביתר הוראות ההסכם - לא נאמר מהי הוראה "מהותית" , וניתן לשער כי כוונת הצדדים היתה להפרה "יסודית", כפי שאמנם ציינו התובעים בכתב התביעה ,ללא הבחנה בין הפרה מהותית להפרה יסודית). סעיף 10.א. סיפא קובע, כי התניות העוסקות במכירת הדירה, ברכישתה, במסירת החזקה בה ובתשלום התמורה - ייחשבו להוראות מהותיות , אשר הפרתן תזכה את הנפגע בפיצוי מוסכם. דא עקא שהתניה מנוסחת בצורה לאקונית וכללית, בלי שהצדדים טרחו לפרט, אלו הוראות בדיוק, הקשורות לענין המכירה, הרכישה, החזקה והרישום - הן הוראות מהותיות, למרות שכל אחד מארבעת העניינים הללו כולל היבטים וחיובים רבים ושונים. הצדדים לא ציינו האם גם הוראות הנוגעות למועדי ולאופני קיום ההתחייבות הן בגדר הוראות "מהותיות" לצורך סעיף זה. חוסר הבהירות מתעצם נוכח הסייג שהוכנס בתניית הפיצויים, שעניינו איחור העולה על חמישה ימים , שכן גם כאן לא פירטו הצדדים לאיזה איחור כוונתם: לאיחור במסירה ? איחור בתשלום התמורה ? איחור בקיום כל אחת ואחת מההוראות הרבות המסדירות את נושא המכירה והרכישה (לרבות אלו העוסקות בחתימה על יפוי כח, בתשלומי המסים, האגרות וכו'.) ?! איחור בכל תניה ותניה הקשורה לארבעת הנושאים הללו ?! סתמו הצדדים ולא פירשו. באנלוגיה להגדרה של "תנייה יסודית" הקבועה בחוק החוזים תרופות לענין זכות הביטול של הסכם - ניתן לומר שמדובר בתניה גורפת, העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, שהרי על נוסחה היא משתרעת כמעט על כל הוראה והוראה בהסכם. ודוק: התחייבות לבצע פעולה מסויימת במועד מסוים - מקפלת בתוכה שתי התחייבויות שונות: האחת- לעצם ביצוע הפעולה , השניה- לביצועה בתוך המועד שנקבע , וחומרת ההפרה של כל אחת מהתחייבויות הללו אינה שווה בהכרח. ואמנם, ההבחנה בין תניה שעניינה עצם קיום התחייבות כשלהי לבין תניה שעניינה מועד הביצוע של אותה התחייבות- עלתה לא אחת בפסיקתם של בתי המשפט בבואם לפרש תנייה של פיצויים מוסכמים. כך למשל, קבע בית המשפט בענין דומה בו עלתה שאלת פרשנותה של נדונה תניית פיצוי מוסכם בגין איחור במסירת החזקה בדירה: "התנאי שאנו דנים בו, הוא זה שבסעיף 2 של החוזה:ב' המוכר מתחייב בזה למסור לקונה את החזקה הבלעדית בדירה כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ...עד ליום 1.4.79 הוראה זו מכילה התחייבות כפולה: האחת - למסור את הדירה והשנייה - למסור אותה עד למועד מסוים. נעלה מספק, כי ההתחייבות הראשונה היא מעיקרו של החוזה שלפנינו, שכל עניינו הוא העברת הזכויות ומסירת החזקה בדירה לקונים מחד גיסא, ותשלום התמורה מאידך גיסא. כל היתר הם תנאים נלווים וטפלים. אך האם גם ההתחייבות השנייה, בדבר מועד המסירה, היא מעיקרי החוזה? הצדדים לא קבעו מאומה לעניין זה... על-פי המשפט המקובל נחשבו בדרך כלל המועדים לקיום התחייבות הדדית, ובייחוד בחוזי מכר מקרקעין, מעיקרי החוזה, גם אם הצדדים לא קבעו כך במפורש. אך בתי המשפט של יושר, כשדנו באכיפתם של חוזים, אימצו כלל אחר, והוא שנקלט באנגליה (ואף ניתן לו ביטוי בחקיקה, ב- supreme court of judicature 1873, ,act והתקבל גם בפסיקה שלנו. לפי כלל זה, אין רואים תניה בדבר מועד ביצוע ההתחייבות כעיקרית, אלא אם כך התנו הצדדים לחוזה, או אם מאופיו של החוזה או מהנסיבות הסובבות אותו עולה, כי מילוי ההתחייבות במועד המדויק היה כה חשוב וחיוני לצדדים המתקשרים, עד כי יש לייחס להם כוונה לראותה כך. ... כך בענייננו,.. באין הוראה מפורשת, כי מועד המסירה הינו תנאי עיקרי, או כי הפרתה של ההוראה בדבר מועד המסירה תקנה לקונה את הזכות לבטל את החוזה, יש לבחון את האמור בסעיף 2 לאור המטרה שמאחורי החוזה ובהתחשב בכלל נסיבותיו של המקרה" (כב' השופטת ש' נתניהו ע"א 126/84 דוד יצחקי ואח' נ' משה שור ואח', פ"ד לח(3) 620, 624 (1984)). ובלשונו של כב' השופט בייסקי בענין אחר: "בבואנו להתייחס לשאלת הפיצוי המוסכם שתבעה הקונה, יש לבחון בראש ובראשונה על מה נועד פיצוי זה לפצות, ואם כולל הוא גם הפרה הנובעת מעיכוב העברת הבעלות גרידא, או שמא מיועד הוא רק להפרה מרחיקת לכת של אי-העברת הנכס כלל, היינו הפרה טוטאלית..." (כב' השופט מ' בייסקי ע"א 748/80 798/80 ברוך גולדשטיין נ' גוב-ארי חברה לבנין ולהשקעות ואח', פ"ד לח(1) 302 (1984) ). על שאלה זו יש להשיב גם בענייננו. פרשנותה של תניית פיצוי מוסכם אינה נבדלת מפרשנות תניות אחרות: "פירושה של תניית פיצויים מוסכמים ייעשה על פי כללי הפירוש הרגילים של חוזים, המבוססים על אומד דעתם של הצדדים" (ג' שלו, דיני חוזים (תשנ"ה-1995) 592). ההתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים נעשית על ידי בחינת תכליתו של ההסכם ושל תנית הפיצויים, רוחו ההסכם בכללותו, התנהגות הצדדים והנסיבות הכלליות האופפות את העסקה. הפעלת הקריטריונים הללו על תניית הפיצויים דנן - מובילה למסקנה הברורה, כי הצדדים לא התכוונו שאיחור ברישום הבית המשותף והעברת הזכויות בדירה ע"ש הקונים יזכה את הקונים בפיצוי מוסכם של 30,000$. ראשית: את סעיף 10.א. להסכם יש לקרא בד בבד עם סעיף 9 להסכם הקובע, כי "מועדי מסירת החזקה בדירה וכן מועדי התשלומים על ידי הקונה הינם תנאים עיקריים בחוזה, והפרתו מהווה הפרה יסודית של החוזה", וכן עם סעיף 2.ד. סיפא להסכם הקובע, כי :"איחור בתשלום של עד 5 ימים לא יהווה הפרת החוזה, ואיחור של 5 ימים במסירת הדירה ע"י המוכר לא יהווה הפרת החוזה". הוראות דומות לא נקבעו בנוגע למועד רישום הבית המשותף וזכויות הקונים בדירה ! . משמע, כי הצדדים לא ראו במועד רישום הבית המשותף וזכויות הקונים בדירה משום "תנאי עיקרי", "הוראה מהותית" או "תניה יסודית " , שאם לא כן - פשיטא שענין האיחור ברישום היה בא לידי ביטוי מפורש בסעיפים 9 ו-2.ד. סיפא להסכם. העובדה ש"ארכת החסד" של 5 ימים יוחדה בגוף ההסכם אך ורק לענין מועד תשלום התמורה ומועד מסירת החזקה מלמדת שהצדדים לא ראו במועד הרישום משום "תנאי בלעדיו אין", ועל כן גם הסייג שנקבע בסעיף 10.א. (איחור של 5 ימים) יש לפרשו כמתייחס רק לאיחור בתשלום התמורה ואיחור במסירה אך לא לאיחור ברישום. שנית: גם רוח העסקה ואופיו של ההסכם תומכים בגישתם הפרשנית של הנתבעים. בסעיף 3.ב. להסכם נאמר: "הקונה מאשר כי הודע לו על ידי המוכר כי המגרש שעליו נבנה הבנין, כמו מגרשים אחרים באותו אזור, נמצא בהליכי רישום שונים, כך שרישום הבית המשותף או רישום החכירה ייעשה רק לאחר סיום הליכי רישום אלו". בכתב הגנתם טענו הנתבעים, כי במעמד החתימה הובהר לתובעים, בצורה ברורה ומפורשת, כי הליך הפרצלציה הוא הליך ממושך, העלול להימשך שנים רבות, ואף עשרות שנים. התובעים לא סתרו טענה זו. משמע, כי התובעים חתמו על ההסכם כשלא ניתן היה לדעת אימתי יתבצע רישום הבית המשותף, אם בכלל. התובעים חתמו על ההסכם כשלא היה ברור, למעשה, האם הליך הפרצלציה יסתיים בתוך 5 שנים מיום החתימה על ההסכם? בתוך 10 שנים מיום החתימה ? בתוך 15 שנה ? או אף תקופה ארוכה יותר. האם ניתן אפוא לומר, שאילו ידעו התובעים מראש, כי הבית המשותף יירשם רק בחלוף 14 שנה מיום חתימתם על ההסכם, ולא בחלוף 10 שנים- אזי הם לא היו מתקשרים בהסכם ?! לאור האמור לעיל, נראה לי כי התשובה לכך היא שלילית, ועל כן המסקנה המתבקשת היא, כי מועד הרישום של הבית המשותף (להבדיל מעצם הרישום) - לא היווה תנאי יסודי (או מהותי) מבחינתם של התובעים. עוד יש לזכור, כי ההסכם הקנה לתובעים (לקונים) זכות לרשום הערת אזהרה על הנכס , מיד עם החתימה על ההסכם (כפי שנהוג אמנם בחוזים מסוג זה), וכי לשם כך מסרו הנתבעים יפוי-כח בלתי חוזר לב"כ התובעים ( ס' 4, 7.ב. להסכם). כלומר, לתובעים היתה הגנה על זכויותיהם מפני צד ג' בעל זיקה או בעל ענין בנכס, הגנה אשר איזנה את הסיכון שהיה טמון באי השלמת הליכי הפרצלציה והרישום, והפחיתה מרמת חשיבותה של ההוראה בדבר מועד הרישום. שלישית : גם התנהגותם של התובעים במהלך השנים שלאחר החתימה על ההסכם מובילה למסקנה ההכרחית לפיה הצדדים- ובמיוחד התובעים- לא ראו במועד הרישום משום תנאי מהותי : הנתבע העיד, כי במהלך כל השנים הללו התובעים מעולם לא פנו אליו, ולו פעם אחת, בענין ההתקדמות בהליך הפרצלציה ורישום הבית המשותף , ומעולם לא התעניינו בסוגיה זו, למרות שהם פגשו אותו לעתים קרובות (שכן בתו של הנתבע התגוררה באותו בנין). אמנם, גרסתם של התובעים בענין זה סותרת את גרסת הנתבעים, שכן התובע העיד : "במשך כשלוש שנים [שלאחר החתימה על ההסכם-י.מ.] פניתי לנהתבע, לעורך הדין מטעמי ולעורך דינו של הנתבע בשאלה מדוע לא רשם הבית על שמי " (ס' 4-8 לתצהירו), וכן: "במהלך כל תקופת מגורי בדירה פעלתי בכל דרך אפשרית לסיום רישום הבית המשותף. פניתי לעורכי הדין דאז, עו"ד אריה ועוה"ד יעקב אברהם לוי, וכן מיוזמתי פניתי לעיריית ירושלים ולרשויות המס וכל מקום אליו אפשר, על מנת שאוכל למכור את דירתי " (ס' 30 לתצהירו) . - אלא, גרסתו זו של התובע אינה מהימנה עלי כלל וכלל: ה"ראיה" היחידה שהביא התובע בענין זה הוא מכתב אחד, המתעד התכתבות פנימית בין התובעים לבין ב"כ דאז (עוה"ד אריה יעקב) בענין רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין (נספח א' לתצהיר התובע). התובע לא הניח כל ראיה לפניות הרבות שפנה כביכול לרשויות השונות, ולמעשה בחקירתו הנגדית הודה התובע, בפה מלא ובניגוד גמור לאמור בתצהירו: "אני לא פניתי לרשויות" (ע' 11 ש' 7). נוסף על כך: גם לאחר שהתובעים גילו, בשנת 2004, את אותה תגלית מרעישה ( כי הבית המשותף יכול היה להירשם כבר בשנת 2001) - הם לא טענו כלפי הנתבעים, כי מדובר בהפרה מהותית מצדם של ההסכם , ופנייתם הראשונה לנתבעים במכתב דרישה בענין האיחור ברישום - נעשתה רק כשנה וחצי לאחר גילוי "הפרה" זו. קפיאתם של התובעים על השמרים משך כ-14 שנה מעידה כאלף עדים, כי מועד הרישום לא היה חשוב לתובעים. אכן, נראה, כי מועד הרישום הפך להיות משמעותי מבחינת התובעים רק בשנת 2004 עת ביקשו למכור את דירתם, וכשהבינו כי עליהם לזרז את נושא הרישום בעקבות לחציו של הקונה הראשון. דא עקא, שהמהותיות/היסודיות של תנאי בהסכם, לצורך פרשנות תניה של פיצויים מוסכמים - נבחנת במועד החתימה על ההסכם , ולא במועד ההפרה. יש לבחון, האם הצדדים לחוזה היות מתקשרים בהסכם אילו היו רואים מראש את ההפרה ואת תוצאותיה. רביעית: הנתבעים טוענים, כי העובדה שהתובעים רשמו ¼ מזכויות הבעלות במגרש ובבנין כולו על שמם הופכת את ההפרה, הגלומה באיחור ברישום הדירה לבלתי יסודית, אף אם היתה כזו מלכתחילה, שכן "משרשמו התובעים על שמם ¼ מזכויות הבעלות בבנין, הם ניכסו לעצמם (הגם שלא כדין) זכות קניינית הטובה משמעותית מהערת אזהרה גרידא. במקרה זה צמצמו התובעים במו ידיהם את "הפער הקנייני" שבין הערת אזהרה לבין רישום הדירה, לכדי פער שבין רישום זכות במושע לבין רישום הדירה בטאבו" (ס' 38.ג. לסיכומי הנתבעים). אכן, יש ממש בטענה זו של הנתבעים, שכן כידוע פיצוי מוסכם שנקבע בד"כ בהסכמי מכר- מהווה, מעצם טיבו, מעין "תמחור" של הסיכונים הגלומים בהתחייבויות ההדדיות שנטלו הצדדים על עצמם. ההסכם הקנה לתובעים זכות לרשום הערת אזהרה על שמם עד לרישום הבית המשותף, אך בפועל רשמו התובעים על שמם ¼ מכלל זכויות הבעלות בבנין. ברי, כי הסיכון שנטלו על עצמם התובעים עם רישום זכות הבעלות (המשותפת) שלהם בבית - הופחת משמעותית מהסיכון שהיה מוטל עליהם אילו היו רושמים הערת אזהרה בלבד. הנתבעים מצדם לא מחו על פעולה זו של התובעים. מכאן, כי ניתן אפילו לומר שההסכם שונה בהתנהגות ע"י הצדדים, שינוי אשר יש בו כדי להשפיע על יסודיות התנאי של מועד רישום הדירה (ואפילו על עצם הרישום). הרישום של 1/4 מכלל הזכויות במגרש ובבנין על שם התובעים, רישום שנעשה כשלוש שנים בלבד לאחר החתימה על ההסכם, העניק לתובעים בטוחה קניינית לכל דבר וענין , ועל כן צעקתם של התובעים בגין אי הרישום של הבית המשותף ושל זכויותיהם בדירה- בכל הכבוד, איננה "כצעקתה". העולה מן המקובץ הוא, כי מועד רישום הבית המשותף (תוך שנה מיום שיתאפשר הדבר מבחינה משפטית) כמו גם מועד הרישום של הזכויות בדירה ע"ש התובעים (תוך 90 יום מיום רישום הבית המשותף)- לא היווה הוראה מהותית, אשר הפרתה מזכה את התובעים בפיצוי המוסכם. התוצאה היא שהתובעים אינם זכאים לתשלום הפיצוי המוסכם בגין האיחור כביכול ברישום הבית המשותף. לאור האמור, אין צורך ומקום לדון ביתר טענותיהם של הנתבעים, בנוגע להפרת ההסכם ע"י התובעים. למעלה מן הדרוש, ולמרות שעילת התביעה התבססה על תניית פיצוי מוסכם - יצוין גם, כי התובעים כלל לא הוכיחו, אך לא לכאורה, את הנזק שנגרם להם כביכול בגין האיחור ברישום, ובהקשר זה לא טרחו אפילו להעיד את הקונה הראשון עמו נוהל משא ומתן למכירת הדירה (טופורוביץ), על מנת לאשש את גרסתם, בדבר הסיבה שהניעה את הקונה לחזור בו מהעסקה. ומכאן, כי לתובעים לא עומדת זכות לפיצויים גם שלא מכח תניית הפיצוי המוסכם . 5.סוף דבר 5.1 התביעה נדחית . 5.2 בשים לב להוראת תקנה 512 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד-1984, בשים לב לסכום התביעה , לתוצאה ולכלל נסיבות הענין, מחייב את התובע לשלם לנתבע 20,000 ₪ שכ"ט עו"ד, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לפרעון, ובתוספת מע"מ כחוק. קרקעותמושעאיחוד וחלוקה מחדשפרצלציה