קידום הפשרת קרקעות

התובעת טוענת עוד, כי היא פעלה במשך תקופה ממושכת בצורה אינטנסיבית ונמרצת לקידום התכנית להפשרת הקרקע לבנייה וכי במהלך הפעולות שננקטו על ידה, לשם הוצאת התכנית מן הכוח אל הפועל, התעוררו בעיות אין ספור וכי לחלק ניכר מהם לא הייתה התובעת מודעת בטרם חתימתה על ההסכם; על פי ה, פיצול הקרקע בין מספר רשויות מוניציפליות, מספר ישובים בתחום הרשויות המוניציפליות וכן הפיצול בין מספר רשויות תכנון, כאשר לכל אחד מהגורמים הנ"ל מערכת שיקולים שונה בקשר לקידום התכנית, גרם למחסומים שהינם בלתי עבירים. נטען גם, כי בשלבים הראשונים של קידום התכניות פעלה התובעת אצל הרשויות המוניציפליות ורשויות התכנון לשם קבלת אישור לתכניות והערכתה הייתה כי אין טעם בפניה למינהל בטרם יאושרו התכניות, ולו רק במישור העקרוני, אצל הרשויות המוניציפאליות והתכנוניות, ואולם בשלבים מאוחרים יותר התברר כי המינהל אינו נכון ליתן הסכמתו לשינוי הייעוד. עוד נטען, כי התברר בשלבים מאוחרים כי למשרד הבינוי והשיכון יש תכנית אב ליישוב קדימה, שהתכניתשיועדה לקרקע אינה עולה בקנה אחד עמה. קראו דוגמא מהפסיקה בנושא קידום הפשרת קרקעות: בשנת 1994 התקשרו התובעת והנתבעים במערכת של הסכמים, שמטרתה הייתה הקמת פרויקט נדל"ן משותף על קרקע באזור היישוב קדימה. כוונת הצדדים הייתה לנצל את האישורים המיוחדים ואת ההקלות שניתנו באותה עת על ידי הרשויות השונות, ובראשן מינהל מקרקעי ישראל, לשינוי הייעוד של קרקעות חקלאיות לבנייה למגורים, וזאת בעקבות גלי העלייה מברית המועצות לשעבר. במערכת ההסכמית שבין הצדדים נקבע, כי התובעת תפעל לאלתר להכנת ולהגשת כל התכניות והבקשות הדרושות להפשרת הקרקע וכן לקבלת הסכמת מינהל מקרקעי ישראל לשינוי ייעוד הקרקע. עוד נקבע, כי התובעת תשלם לנתבעים דמי יזמות וכי אם בחלוף ארבע שנים ממועד חתימת ההסכם לא יתקבל אישור לשינוי היעוד, יהיה ניתן לבצע שינוי בזכויות של הצדדים בקרקע ולבצע התחשבנות בנוגע לכספים ששילמה התובעת, ובכללם דמי היזמות (להלן: סעיף ארבע השנים). תקוות הצדדים לשינוי היעוד נכזבו בסופו של דבר, ובשנת 2005, בחלוף אחת עשרה שנים ממועד כריתת ההסכמים ושבע שנים מהמועד שאליו מתייחס סעיף ארבע השנים, הגישה התובעת תביעה המבוססת כל כולה על סעיף ארבע השנים, שבמסגרתה היא דורשת את מימוש הזכויות שהוקנו לה על פי סעיף זה, ובין היתר השבת דמי היזמות ששילמה. הנתבעים טוענים, כי התובעת לא עשתה מאומה או לא עשתה די לשינוי ייעוד הקרקע ובכך הפרה את התחייבותה ומחויבותה לעשות כן על פי ההסכם, הכשילה את קיומו של ההסכם וסיכלה את האפשרות לשינוי ייעוד הקרקע. על כן, לא זו בלבד שהתובעת אינה זכאית לעשות שימוש בסעיף ארבע השנים, אלא שהיא חייבת לפצות את הנתבעים בגין הפרתה היסודית את ההסכמים שבין הצדדים. 1. רקע הדברים א. הצדדים התובעת, X (ובשמה הקודם - מפעלי לוקי בע"מ), הינה חברה קבלנית העוסקת בבנייה וביזמות (להלן: "התובעת" או "לוקי"). התובעת מצויה בשליטתו של מר ישראל נבו (להלן: "נבו"), בעל מניותיה היחיד ומנהלה של החברה ממועד הקמתה בשנת 1980. הנתבע 1, בנימין עיני (להלן: "עיני"), הינו יזם בתחום הנדל"ן ובעל מניות בנתבעת 4, בינג יזמות בע"מ. הנתבע 2, יצחק כפרי (להלן: "כפרי"), הינו יזם בתחום הנדל"ן ובעל מניות בנתבעת 4. הנתבעת 3, נכסי נגד בע"מ, הינה חברה ליזמות נדל"ן, שאחד מבעלי מניותיה הוא עו"ד פטר גד נשיץ. הנתבעת 3 הינה בעלת מניות בנתבעת 4. הנתבעת 4, בינג יזמות בע"מ (להלן: "בינג"), הינה חברה ליזמות עסקית שבעלי מניותיה במועדים הרלבנטיים לתובענה היו הנתבעים 1-3. ב. העסקה והמערכת ההסכמית בשלהי שנת 1993 עניינו הנתבעים את התובעת ברכישת שטח מקרקעין המשתרע על פני 268.311 דונם, הידוע כחלקה 82 בגוש 7814 וחלקה 22 בגוש 7815 ביישוב קדימה וחלק מחלקות 3 ו-4 (כיום חלק מחלקה 10) בגוש 7797 בלב השרון, סמוך למושב בני דרור (להלן: "הקרקע"). ייעוד הקרקע היה לחקלאות. עם זאת הנתבעים העריכו, כי קיימת אפשרות ממשית לשינוי יעוד הקרקע מחקלאות לבנייה למגורים. יוער, כי מיקום הקרקע היה מעט בעייתי, בשים לב לעובדה שחלקה היה בתחום המועצה המקומית קדימה, וככזה באחריות הועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים, וחלקה בתחום המועצה האזורית לב השרון, וככזה באחריות הועדה המקומית לתכנון ולבניה לב השרון. ביום 23.2.94 נחתם הסכם בין התובעת לבין הנתבעים 1-3 (להלן: "הסכם היזמות") ולו נלוו שני הסכמים נוספים, שבהסכם היזמות נקבע כי הם "חלק בלתי נפרד הימנו": הסכם מיום 23.2.94 שנחתם בין עיני לבין לוקי ובינג (להלן: "הסכם הנאמנות") והסכם מיום 23.2.94 שנחתם בין לוקי לבין בינג (להלן: "הסכם השיתוף"). שלושת ההסכמים האמורים, שבאמצעותם ביקשו הצדדים להוציא את הפרויקט אל הפועל, התבססו על הסכם לרכישת הזכויות בקרקע שנחתם ביום 8.2.04 בין עיני, אשר שימש כנאמן של לוקי ובינג, לבין חוכרי הקרקע, הם 72 מהחברים בחברת פרדס וחיסכון קדימה. בסעיף 1 להסכם היזמות התחייבה התובעת לשלם לנתבעים 1-3, שהוגדרו בהסכם "היזם", דמי יזמות בסך בשקלים השווה ל-1,609,866$ (ארה"ב) "בעבור היזמות, והטיפול שטיפל היזם עד כה, לרבות בדיקת מעמדו, ריכוז וטיפול במוכרים, ניהול מו"מ ובדיקת אפשרויות הפיכתו לאדמת בניין". בסעיף 2 להסכם היזמות הוסדרו מועדים לתשלום דמי היזמות, כאשר בשלב הראשון התחייבה התובעת לשלם תשלומים שונים המסתכמים בסך בשקלים השווה ל-847,866$, ואילו סך בשקלים השווה ל- 762,000$, אמור היה להשתלם עם קבלת האישורים לשינוי ייעוד הקרקע משטח חקלאי לבנייה. בסעיף 3 להסכם היזמות נקבע, כי דמי היזמות יוחזרו לתובעת בהתאם ובכפוף לאמור בסעיף 8 להסכם השיתוף, וכי: "מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל מובהר בזאת כי אם תוך 4 שנים לא יתקבל אישור לניצול הנכסים לבניית 300 יחידות דיור לפחות למגורים (או, אם תתבקש הרשאה לבניה מסחרית - שטח יחסי לבנייה מסחרית) - מתחייב היזם להשיב לצד ב', בין היתר, את כל דמי היזמות בגין 100% של המקרקעין ו/או הנכסים." בסעיף 4 להסכם היזמות נקבע, כי לתשלום כל סכום וסכום יתווסף המע"מ בגינו. בסעיף 5 להסכם היזמות נקבע, כי הוראות סעיפים 1-3 להסכם: "ייחשבו לסעיפים יסודיים והפרת כל אחד מהם על ידי אחד מהצדדים תזכה את הצד האחר לבטל הסכם זה מיד ו/או לקבלת תשלום פיצויים מוערכים ומוסכמים מראש בסך 250,000$.. מן הצד המפר." בסעיף 1 להסכם השיתוף נקבע, כי חלוקת הזכויות בין הצדדים בקרקע תהא 82% ללוקי ו-18% לבינג. בסעיף 3 להסכם השיתוף התחייבו הצדדים, כך: "לוקי מתחייב לפעול לאלתר להכנת ולהגשת כל התכניות והבקשות הדרושות להפשרה ו/או לשינוי יעוד הנכסים לבנייה, ובכלל זה הגשת בקשות לול"ל ו/או לועדות המקומיות והמחוזיות לתכנון ולבניה ו/או לכל הרשויות המוניציפליות והממשלתיות, וכן לקבל את הסכמת מינהל מקרקעי ישראל וכל רשות אחרת לשינוי ייעוד השטח ו/או להכרה בו כאדמה לבניין ו/או לקבלת היתר הבניה, לרבות הכנת כל התכניות ההנדסיות, האדריכליות והאחרות. בינג מצדו מתחייב לסייע ללוקי ככל יכולתו לשם ביצוע האמור לעיל ובפרט ברשויות הנוגעות לעניין כאמור לעיל." (ההדגשות שלי - מ' א' ג'). בסעיף 4 להסכם השיתוף נקבע, כי חלוקת כל ההוצאות לגבי כל הפעולות המפורטות בסעיף 3 להסכם השיתוף תחול על הצדדים בחלקים כדלקמן: 82% על לוקי ו-18% על בינג וכי "ההוצאות ישולמו על ידי לוקי ויושבו על ידי בינג בהתחשבנות שוטפת". בסעיף 7 להסכם השיתוף נקבע, כי: "הטיפול המשפטי, לרבות כל הפעולות הדרושות ובכלל זה מו"מ עם המינהל, כל הרשויות המקומיות והעירוניות, רישום המקרקעין, חוזים עם רוכשים, פרצלציה, חוזים עם קבלנים ובנאים, חוזים עם רוכשי יחידות ובאופן כלל כל נושא בעל אופי עסקי או משפטי, יבוצע על ידי נשיץ, ברנדס ושות', ועל ידי ע.דריקמן במשותף ובחלקים שווים. כל אחד משני המשרדים יהיה זכאי ל- 50% מן השכר, ומימו שכר הטרחה יהיה כמפורט בסעיף 4 דלעיל." בסעיף 8 להסכם השיתוף נקבע, כך: "אם תוך 4 שנים לא יתקבל כל אישור לניצול הנכסים לבניית 300 יחידות דיור לפחות למגורים (או, אם תתבקש הרשאה לבניה מסחרית - שטח יחסי לבניה מסחרית) - מתחייב בינג לרכוש מלוקי 32% מכלל הנכסים באופן שיעמיד את הצדדים במצב שוויון (50% לכל אחד) בזכויות בנכסים, ולהשיב לו 50% מדמי הרכישה, דמי יזמות בגין 100% של המקרקעין נשוא הסכם זה וכן את כל ההוצאות הנלוות ששולמו ו/או ישולמו על ידי לוקי, למעט סך של 1,000$ לדונם, בצירוף ריבית 4% לשנה והצמדה למדד יוקר המחיה.." יצוין, כי התחייבות הנתבעים להשיב לתובעת את דמי היזמות עוגנה גם במסמך נפרד, שצורף להסכמים. בהסכם הנאמנות הוסכם, כי הזכויות בקרקע נרכשו על ידי עייני בנאמנות עבור לוקי ובינג, בהתאם לחלוקה שעליה הוסכם, היינו 82% מהזכויות ללוקי ו-18% מהזכויות לבינג. אין חולק, כי עד עצם היום הזה, ובוודאי בחלוף ארבע שנים ממועד חתימת ההסכמים, לא אושרה למתן תוקף תכנית שמטרתה שינוי ייעוד המקרקעין ולא התקבל "אישור לניצול הנכסים לבניית 300 יחידות דיור". ג. ההליך המשפטי ביום 1.2.05, בחלוף אחת עשרה שנים ממועד כריתת ההסכמים, הגישה התובעת תביעה כספית כנגד הנתבעים שאותה העמידה לצרכי אגרה על סך 5,000,000 ₪. בכתב התביעה נטען, כי מאחר שלא התקבל אישור לשינוי היעוד בתוך ארבע שנים ממועד חתימתם של ההסכמים, הרי שבהתאם להוראות ההסכמים שנחתמו בין הצדדים על הנתבעים להשיב לתובעת את דמי היזמות ששילמה, בסך 847,849$ (שהוא סכום היזמות שנקבע בהסכם בניכוי התשלום האחרון, בסך 762,000$, שלא שולם, הואיל ותשלומו הותנה בקבלת אישור לשינוי היעוד). נטען, כי מאחר שסכום זה לא הושב לתובעת על פי דרישתה, על הנתבעים לשלם לתובעת גם את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם היזמות, בסך בשקלים השווה ל-250,000$. עוד נטען, כי על הנתבעים להשיב לתובעת 50% מדמי הרכישה של הקרקע וכן את כל ההוצאות הנלוות ששולמו על ידה, המסתכמים לטענתה לסך בשקלים השווה ל- 756,272$ בתוספת מע"מ. זאת, בניכוי 1,000$ לדונם, בהתאם לאמור בהסכם השיתוף. בהמשך, תוקן כתב התביעה וסכום התביעה הועמד על סך 12,000,000 ₪. הנתבעים, מצדם, הגישו כתב הגנה ועמו כתב תביעה שכנגד, בו טענו כי לתובעת אין זכות לעשות שימוש בסעיף ארבע השנים וכי התובעת מתעלמת לחלוטין מהמסכת העובדתית שקדמה לתביעה, הנוגעת לכישלונה לשנות את יעוד הקרקע. על פי ה, התובעת ומנהלה, נבו, לא עשו מאומה, ולחילופין לא עשו די, לייזום והכנת תכנית בניין עיר מתארית או להמרת הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע לבניין ובכך הפרה התובעת את התחייבותה ומחויבותה לעשות כן. לאור זאת, לא זו בלבד שהתובעת אינה זכאית לנדרש על ידה בכתב התביעה, אלא שהיא חייבת להשלים לנתבעים את התשלום האחרון, בסך בשקלים השווה ל-762,000$, בגין דמי היזמות וכן לפצות את הנתבעים בפיצוי המוסכם בסך בשקלים השווה ל-250,000$, בגין הפרתה היסודית את ההסכם. להשלמת התמונה העובדתית יצוין, כי כיום אין עוד בנמצא קרקע בידי מי מהצדדים, שכן בשנת 2009 לא חידש המינהל את חוזה החכירה עם חברת פרדס וחיסכון קדימה. 2. גרסאות וטענות הצדדים התובעת טוענת, כי הנתבעים מתכחשים להתחייבות ברורה ומפורשת שנטלו על עצמם במסגרת הסכם היזמות, לפיה במידה ותוך ארבע שנים לא יצלח שינוי הייעוד, כי אז תהיה התובעת זכאית להחזר חלק ניכר מהשקעתה בקרקע ומלוא הוצאותיה בקשר להליכים התכנוניים. על פי ה, התחייבות כאמור אינה תלויה בדבר ואין לקרוא לתוך הסכם היזמות תנאי שלפיו היה על התובעת לפעול באופן סביר לשינוי הייעוד, תנאי אשר אינו מהווה חלק מהסכם היזמות, ומכל מקום, התובעת פעלה באופן סביר - והרבה מעבר לכך - לשינוי הייעוד. התובעת טוענת עוד, כי היא פעלה במשך תקופה ממושכת בצורה אינטנסיבית ונמרצת לקידום התכנית להפשרת הקרקע לבנייה וכי במהלך הפעולות שננקטו על ידה, לשם הוצאת התכנית מן הכוח אל הפועל, התעוררו בעיות אין ספור וכי לחלק ניכר מהם לא הייתה התובעת מודעת בטרם חתימתה על ההסכם; על פי ה, פיצול הקרקע בין מספר רשויות מוניציפליות, מספר ישובים בתחום הרשויות המוניציפליות וכן הפיצול בין מספר רשויות תכנון, כאשר לכל אחד מהגורמים הנ"ל מערכת שיקולים שונה בקשר לקידום התכנית, גרם למחסומים שהינם בלתי עבירים. נטען גם, כי בשלבים הראשונים של קידום התכניות פעלה התובעת אצל הרשויות המוניציפליות ורשויות התכנון לשם קבלת אישור לתכניות והערכתה הייתה כי אין טעם בפניה למינהל בטרם יאושרו התכניות, ולו רק במישור העקרוני, אצל הרשויות המוניציפאליות והתכנוניות, ואולם בשלבים מאוחרים יותר התברר כי המינהל אינו נכון ליתן הסכמתו לשינוי הייעוד. עוד נטען, כי התברר בשלבים מאוחרים כי למשרד הבינוי והשיכון יש תכנית אב ליישוב קדימה, שהתכנית שיועדה לקרקע אינה עולה בקנה אחד עמה. התובעת מוסיפה וטוענת, כי לצד התחייבותה לפעול לשינוי הייעוד, המופיעה רק בהסכם השיתוף, קיימת גם התחייבות מצד הנתבעים לסייע לה בכך. על פי ה, הנתבעים היו מודעים במרבית התקופה לניסיונות התובעת לשינוי ייעוד הקרקע, אולם הם לא נקפו אצבע לסייע לה. נטען גם, כי הנתבעים מעולם לא טענו לחוסר נמרצות מצד התובעת ואף לא ניצלו את זכותם החוזית לפעול לקידום התכנית ורק כאשר נדרשו להשיב תשלומים בהם היו מחויבים על פי המערכת ההסכמית, העלו כנגד האופן שבו פעלה התובעת לקידום הפרויקט. הנתבעים (והתובעים שכנגד) טוענים, כי בתקופת הזמן הרלבנטית לכתב התביעה היה קיים "חלון הזדמנויות", שבמסגרתו אישר מינהל מקרקעי ישראל לחוכרי קרקעות חקלאיות לפתח בתנאים טובים קרקעות שיעודן שונה לבנייה. לטענת הנתבעים, התובעת ונבו הצטרפו לפרויקט על בסיס מצגיהם בדבר יכולותיהם וכישוריהם הנטענים, לצורך ניצול "חלון ההזדמנויות האמור" והשלמת הטיפול. נטען, כי התובעת ידעה היטב מהם הקשיים העומדים בפני המבקש את שינוי הייעוד, לרבות מיקומה הבעייתי של הקרקע בשתי רשויות, היותה של הקרקע בבעלות המינהל, על כל המשתמע מכך, וכן היו ידועים לה מלוא תכניות המתאר (מקומיות ומרחביות) שהיו תקפות בעת החתימה על ההסכמים ולאחר מכן וכן החלטות המינהל השונות והשינויים שחלו בהן. הנתבעים טוענים עוד, כי התובעת הכשילה את קיומו של ההסכם וסיכלה את האפשרות לשנות את יעוד הקרקע באופן שהביא לכך שנסגר בפני הצדדים "חלון ההזדמנויות" שהיה מוגבל ומוגדר בזמן, אשר נפתח מכוח הליכי תכנון ובניה (הוראת שעה), התש"ן - 1990 ומכוח החלטת מועצת מקרקעי ישראל 611. על כן, ומשהתובעת כשלה בביצוע התחייבויותיה על פי ההסכם, לא זו בלבד שהתובעת אינה זכאית לעשות שימוש בסעיף ארבע השנים, אלא שהיא חייבת לפצות את הנתבעים בגין הפרתה היסודית את ההסכמים שבין הצדדים. הנתבעים מוסיפים וטוענים, כי גם אם תוכיח התובעת כי היא לא הפרה את ההסכמים וכי יש, כביכול, לקיים את סעיף ארבע השנים, הרי שהתובעת ויתרה בהתנהגותה על זכותה מכוח סעיף זה. על פי ה, בזמן אמת התובעת כלל לא סברה כי קמה לה הזכות לעשות שימוש בסעיף ארבע השנים, לנוכח ההפרות והמחדלים שלה לאורך השנים ביישומה של המערכת ההסכמית. עוד טוענים הנתבעים, כי גם אם תוכיח התובעת כי לא הפרה את ההסכמים וכי היא לא ויתרה על זכותה מכוח סעיף ארבע השנים, הרי שיש לדחות את התביעה שכן הוכח כי לתובעת היה אשם תורם מכריע שגרם לחוסר האפשרות ליישם את ההסכם. נטען, כי יש לדחות את התביעה גם בשל השיהוי הניכר בהגשתה העולה כדי זניחת התביעה, שיהוי שאף גרם לנזק ראייתי משמעותי ביותר לנתבעים. 3. הראיות - כללי מטעם התובעת העיד נבו, מנהלה, והוא בלבד וזאת למעט רו"ח דורי, שעדותו הוגשה בשלב מאוחר ונגעה אך לעניין התשלומים וההוצאות שהוציאה התובעת במסגרת הפרויקט. אף שבעדותו אזכר נבו עדים רבים, שלכאורה אמורים היו לתמוך בגרסתו, אף לא אחד מהם זומן למתן עדות. כך, למשל, הצהיר נבו בנקודה מהותית ביותר לתיק זה (בסעיף 3.3.1 לתצהירו), כי "הפעולות שננקטו לקידום התכנית להפשרת הקרקע לבניה היו רבות ומגוונות ופעלו במסגרתם גורמים רבים (אדריכלים, מתכנני ערים, יועצים בתחומים שונים של תחבורה, תשתיות וכו.. ראשי רשויות מוניציפליות, מינהל מקרקעי ישראל ועוד..)." חרף האמור, לא הובא ולו עד אחד מבין הגורמים הנזכרים לעיל למתן עדות וכפי שיובהר להלן, גם מסמכים שונים, אשר נבו אזכר בעדותו ככאלה שאמורים היו לתמוך בגרסתו, לא הוצגו. גרסתו של נבו הייתה לפרקים מיתממת ומתחמקת והיא אף התאפיינה בסתירות פנימיות. כך, למשל, אף שהמערכת ההסכמית קובעת, מפורשות, כי האחריות להכנת התכניות לשינוי ייעוד הקרקע ולקבלת הסכמת המינהל והרשויות השונות לשינוי הייעוד לבנייה הוטלה על התובעת ואף שמחומר הראיות עולה, כי נבו פעל לכל אורך חיי הפרויקט תוך מידור מוחלט של הנתבעים, טען נבו בחקירתו, כי המדובר בהתחייבות משותפת שנטלו על עצמם הצדדים. משעומת נבו עם לשונו הברורה של סעיף 3 להסכם השיתוף, הפנה הוא לסעיף 7 להסכם השיתוף, העוסק בטיפול המשפטי בפרויקט, שכלל אינו רלבנטי לעניין (ראו פרוטוקול מיום 17.1.13, עמ' 42 ש' 15-22): "ת. אני רוצה להתחיל בנושא השותפים והמינהל, יש גם את ההסכם שבו נאמר שאנחנו אומנם אלה שצריכים לקדם את התוכניות ולבוא מול המינהל אבל כתוב שהאחריות היא גם על השותפים. הסכם נספח ג', הסכם מיום 23.2.94, כתוב בסעיף 7, (מצטט) שהטיפול המשפטי לרבות מו"מ עם המינהל יבוצעו על ידי נשיץ, ברנדס ושות' ועו"ד דרדיקמן בחלקים שווים. ש. מפנה לסעיף 3. על מי ההתחייבות? ת. אני רוצה לציין לגבי סעיף 3, בסופו של הסעיף מציין שבינג מתחייב לסייע ללוקי ... (מצטט). ש. על מי ההתחייבות. ת. ההתחייבות היא משותפת." זאת ועוד. נבו הכחיש כי לצורך השגת האישור לשינוי ייעוד הקרקע נדרשה מעורבות של המינהל למן השלב הראשון, אף שעל פניו המדובר במושכלות יסוד ובעובדה שאמורה להיות בידיעת כל גורם העוסק ביזמות ובבנייה, בוודאי מקום בו מדובר בחברת בנייה ותיקה שהקימה אלפי יחידות דיור ומבני ציבור רבים, כבענייננו. גרסתו של נבו מעוררת קושי לא מבוטל לא רק בהינתן העובדה שהיא אינה עולה בקנה אחד עם המצב המשפטי להווייתו, אשר חייב פנייה מוקדמת למינהל, היא גם אינה עולה בקנה אחד עם התכתובת שהוצגה לפני, לרבות ובמיוחד עם מכתביו הנוקבים של המינהל. יוער, כי בנקודה מהותית זו, שהיא לב לבו של ההליך, היה מצופה כי נבו יביא לעדות מטעמו גורם כלשהו שיתמוך בגרסתו, לפיה היו סיבות אובייקטיביות לאי פנייתו למינהל עד לשלהי שנת 1997 וכי אף יועץ לו, על ידי גורמים שונים במינהל, כי יש לבוא למינהל עם תכניות מאושרות. חרף האמור, לא הביא נבו ולו עד אחד לתמיכה בגרסתו. על כך תהיתי במהלך חקירתו הנגדית של נבו (פרוטוקול מיום 17.1.13, עמ' 43, ש' 16-26): "לשאלת ביהמ"ש: מאיפה אנו יודעים שזה הנוהל. אני אומרת לך מהרבה תיקים מינהליים זה לא ממש עובד ככה, בד"כ הבעיה מהתחלה זה במינהל, לפעמים הוועדות מאשרות והמינהל לא מסכים, מאיפה אנו צריכים להבין שזה הנוהל, למה לא הבאת מישהו מהמינהל או הול"ל שיעיד על כך. ת. בשלב זה שעושים שינוי תכנית כל עוד שאין תכנית מאושרת, בכל הליך של שינוי תב"ע כל עוד אין תכנית מאושרת לא מחתימים את המינהל על תכנית. שאני אומר תכנית מאושרת זה לא חייב להיות מאושרת סופית, אך התכנית צריכה להיות במצב שהוא לקראת השלבים הסופיים שלה, אחרת המינהל נמצא בתהליך שכל פעם מבקשים ממנו לחתום על תכנית אחרת והם לא נוהגים לעשות זאת. שלב לפני הפקדה באים למינהל והוא חותם. ש. איך אני יודעת בתיק זה בלי עדים מהמינהל, מהול"ל, ממישהו שעושה כל יום שהתהליך שאתה מתאר פה הוא התהליך הנכון. ת. לא הבנתי שצריך להביא מישהו לחקירה." גרסתו של נבו באשר לסיבות שבעטיין לא דאג לשלם דמי הסכמה למינהל נמצאה אף היא בעייתית והטעמים שעליהם הצביע נבו בחקירתו הנגדית נסתרו, כולם, מתוך חומר הראיות שהוצג לפני. גם גרסתו של נבו באשר לסכומים שהוציאה התובעת לאורך חיי הפרויקט נמצאה בלתי מבוססת לחלוטין. למעשה, ביחס למרבית התשלומים וההוצאות שכביכול הוציאה התובעת לאורך חיי הפרויקט, כלל לא הוצגו אסמכתאות לתשלום. נבו סירב בכל תוקף לחשוף את ספרי חשבונותיה ואת דוחותיה הכספיים של התובעת וביחס למרבית הסכומים הסתפק בהצגת הסכמי התקשרות, חשבוניות ודרישות לתשלום, הא ותו לא. בחלק מן המקרים אף הוצגו מסמכים של לוקי ביצוע פרויקטים בע"מ, חברה אחרת בשליטתו של נבו. בנסיבות אלה, לא היה די בתצהירו של רו"ח דורי, אשר כל כולו עדות מפי השמועה, כדי להוות ראיה להוכחת תשלומים כאמור. נבו נחקר בעניין זה, כך (פרוטוקול מיום 14.1.13, עמ' 30 ש' 22 עד עמ' 31 ש' 5): "ש. יש הסבר מדוע לא נתת כתמיכה לטענותיך על התשלומים תצהיר של רו"ח המבקר. ת. רו"ח המבקר, אני יודע מי היה המשרד אך לא זוכר מי עשה את הביקורת. ש. יש הסבר מדוע לא הצגת פה דוחות כספיים של החברה או ספרי החברה. ת. שאלת אותי קודם דברים שקשורים להנהלת חשבונות. איזה ספרים אני אמור להציג, את כל הספרים של החברה? ש. שתומכים בטענות הכספיות שלך. ת. אם מנהל הכספים של החברה מציג לך את החלקים הרלבנטיים לעסקה הזו ותומך בזה בתצהיר אני חושב שזה מספיק. ש. מר דורי לא צרף לתצהיר שלו ולו ספר אחד או מאזן. גם לא צרף מסמכים שקשורים לפרויקט שלנו. מה שהוא צרף זה אסופת מסמכים שלטעמי לא שווה דבר, מדוע לא צרפת את מאזני החברה, ספרי החברה, תצהיר של רו"ח מבקר שיסביר. ת. הצגנו אסמכתאות לגבי תשלומים בפועל, אני חוזר שוב התצהיר של דורי שהוא גם רו"ח וגם מנהל כספים של החברה זה בהחלט משביע רצון. ש. מר דורי התחיל את העבודה שלו בשנת 2003 ולא היה בתפקיד שלו בתקופה הרלבנטית. ת. דורי היה רו"ח מבקר מטעם המשרד שעשה ביקורת משנת 2000 או 99 ובשנת 2003 החל לעבוד כמנהל כספים בחברה. בתקופה הרלבנטית הוא לא היה." ובהמשך (שם, בעמ' 31 ש' 22 עד עמ' 32 ש' 14): "ש. לי יש מחשבה למה לא צרפת את הספרים כי אם היינו רואים את הספרים שאת כל ההוצאות שהיו לטענתך בפרויקט או חלק מהם אתה העמסת על פרויקטים אחרים רווחיים וכך נהנית מהטבות מס שאתה לא מספר לנו עליהם. ת מאחר ואתה ממציא כרגע, אם היית עושה בדיקה היית רואה שבשנים 2004 עד 2007 לוקי היו לה רווחים והיתה חברה רווחית כל הזמן. אין מצב של העמסה אלא של מי מזמין את העבודה, אם היתה למשל חברת ביצוע והיא עבדה מול מהנדסים ונותני שירותים מסוג זה יכול להיות שהיא זו שהזמינה את העבודה שילמה את החשבונות וחייבה את לוקי. ש. לדוגמא, נספח ס/א/3 - בגדר ההוצאות שאתה מנסה לשייך לפרויקט שלנו, אתה משייך חשבונית של לוקי ביצוע פרויקטים שזו לא החברה התובעת אלא חברה אחרת שלך. ת. לוקי ביצוע שהיא חברת בת באותו מועד של לוקי בנייה, נתנה שירותים ללוקי בנייה וככל שהיה קשור לפרויקט הספציפי היא חייבה את לוקי בנייה ולוקי בנייה שילמה ללוקי ביצוע. אייזנברג שרמן לא עשו לי שום דבר אחר חוץ מהפרויקט קדימה וכתוב בפנים מקדמה עבור שכר טרחה פרויקט קדימה תב"ע (נספח ס/א/4). ש. אתה מצדיק את מה שאני שאלתי קודם, לפי מה שצרפת קבלות של חברה אחרת לגמרי, אתה העמסת סכומים על חברות אחרת. ת. אין לזה שום משמעות של העמסה, אם החברה הזו שילמה ולוקי בנייה שילמה. ש. איפה אנו רואים שלוקי בנייה שילמה ללוקי ביצוע חשבונית נגדית. ת. המקור לכסף לוקי ביצוע היא חברה שביצעה עבודות עבור לוקי בנייה בשלבים מסוימים גם עבור גורמים אחרים. אני מעריך שבכרטסת שאלון דורי מציג אז החיוב הזה קיים. ש. אתה אומר ומפנה אותך לסעיף 4.2.1 ו-4.2.2 לתצהירך - לגבי הסכומים 1 ו-2 לא אתה ולא רו"ח דורי לא מאשרים תשלום כזה באסמכתא אז צריך לקזז את זה מהתביעה? ת. אין לי תגובה." ובהמשך (שם, בעמ' 33 ש' 1-14): "ש. אתה מסכים איתי שסכום שאתה יכול להוכיח תשלום בפועל מבוטא על ידי קבלה ולא על ידי חשבונית. ת. לא מסכים. בהתנהלות כאשר מתנהלים על בסיס מזומן הנוהג הוא שהרבה פעמים שאנשים נותנים חשבונית נותנים חשבונית במקום כאשר מקבלים תשלום ולא נותנים קבלה. לא בכל מקרה כתוב חשבונית/קבלה. גם לתת קבלה זה אחריות של זה שקיבל את הכסף ולא של מי שנותן את הכסף. ש. איך ביהמ"ש יכול לדעת מתי הסכום שולם או לא שולם אם אין הקבלה, שינחש, שיעריך שיאמין הרי אין ספרים. ת. כאשר אנו באים ומוכיחים על שיק, חשבונית או מצב רישום בספרים, זו הוכחה מספקת. לשאלת ביהמ"ש: אתה נתת שלוש דרכים שאפשר לדעת, שיק - שאין מחלוקת, חשבונית שאין כאן, קבלה לא יודעים בוודאות ורישום בספרים אך אין לנו ספרים. מה אנו אמורים לעשות. אתה רוצה לצרף ספרים? ת. אני לא יודע לתת תשובה מידית." כאמור, ספרי החשבונות ודוחותיה הכספיים של התובעת לא הוצגו. להימנעות מהצגת ראיות והבאת עדים קיים משקל ראייתי בלתי מבוטל, ולעניין זה יפים הדברים שנקבעו על ידי כב' השופט ס' ג'ובראן בע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ, בפסקה 26 לפסק הדין ( 2008): "לעיתים, הדרך שבה מנהל בעל דין את עניינו בבית המשפט הינה בעלת משמעות ראייתית, באופן דומה לראיה נסיבתית, וניתן להעניק משמעות ראייתית לאי הגשת ראיה. התנהגות כגון דא, בהעדר הסבר אמין וסביר - פועלת לחובתו של הנוקט בה, שכן היא מקימה למעשה חזקה שבעובדה, הנעוצה בהיגיון ובניסיון חיים, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בכך שלו הובאה אותה ראיה, היא הייתה פועלת לחובת הנמנע ותומכת בגרסת היריב. בדרך זו ניתן למעשה משקל ראייתי לראיה שלא הובאה." כמו כן, באופן דומה נקבע בפסיקה, כי : "...כלל הנקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה." (ראו ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980); ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג, פ"ד מז(2) 605, 615 (1993); ע"א 8385/09 המועצה המקומית סאג'ור נ' סונול ישראל בע"מ ( 2011)). עדותו של נבו הינה עדות יחידה של בעל דין מעוניין. לעניין זה קובע סעיף 54 לפקודת הראיות (נוסח חדש) תשל"א-1971, כי פסיקה על סמך עדות יחידה שאין לה סיוע דורשת הנמקה מפורטת. בע"א 295/89 חיים רוזנברג נ' שרה מלאכי, פ"ד מו(1) 733 (1992) נקבע, כי בית המשפט רשאי להסתמך על עדות יחידה של בעל דין מקום בו הוא נותן "אמון מלא באמיתותה". כאמור לעיל, וכפי שיובהר להלן, אין זה המקרה שלפני. מטעם הנתבעים העידו עייני ועו"ד נשיץ. כמו כן, הוגשה חוות דעת מומחה של שמאי המקרקעין מר שלומי מערבי וחוות דעת של רו"ח בועז יפעת. עדותם של עייני ועו"ד נשיץ לפני הייתה גלויה ישירה ומפורטת, היא עולה בקנה אחד עם מהות העסקה והוראות ההסכמים והיא אף נתמכת בתכתובת שהוחלפה בין הצדדים הרלבנטיים בזמן אמת. 4. מהות ההתקשרות בין הצדדים וההתחייבויות שנטלה על עצמה התובעת כדי להבין את המערכת ההסכמית שבין הצדדים ואת ההתחייבויות שהצדדים נטלו בגדרה, יש לעמוד על המצב המשפטי והתכנוני ששרר במועדים הרלבנטיים לתובענה. הקרקע נשוא ענייננו הינה קרקע חקלאית בבעלות מינהל מקרקעי ישראל. בחוזה החכירה מיום 30.2.70 בין המינהל לבין חברת פרדס בחיסכון קדימה, נקבע כי מטרת החוזה הינה "נטיעתם, גידולם, החזקתם, עיבודם וניהולם של מטעי פרי הדר." בסעיף 15 לחוזה החכירה נקבעה הוראה בדבר השבת הקרקע במקרה של שינוי ייעוד, כדלקמן: "הוסכם בין הצדדים, כי במקרה והרשויות המוסמכות ישנו את יעוד השטח המוחכר או כל חלק ממנו למגורים ו/או לתעשייה ו/או לצרכי ציבור על ידי תכנית בניין עיר בעלת תוקף, רשאי המחכיר על אף כל האמור בחוזה זה, להביא לידי סיום מוקדם את תקופת החכירה של המוחכר, או של החלק לגביו שונה הייעוד, על ידי הודעה מוקדמת לפחות של שנה מראש. במקרה זה זכאי החוכר לפיצויים מלאים מהמחכיר עבור המוחכר כמטע על אדמה חכורה או חלקו, לגביו בוטלה החכירה - לפי מצבו של המוחכר ביום סיום תקופת החכירה כפי שנקבע בהודעת המחכיר ובהתחשב בזכות החכירה של החוכר בקרקע." במועד ההתקשרות בין הצדדים חלה על הקרקע תכנית מתאר ארצית לבניה פיתוח וקליטת עליה תמ"א/ 31 מיום 17.1.93, שלפיה הקרקע יועדה לאזור חקלאי/נוף כפרי פתוח. בהתאם לתכנית, הישוב קדימה יועד לאזור פיתוח עירוני והמושב בני דרור יועד לאזור פיתוח כפרי. עוד עמדה בתוקפה תכנית מתאר מחוזית למחוז המרכז תמ"מ/3 מיום 31.3.82, שבהתאם לה סווגה הקרקע כאזור חקלאי. בהתאם לתכנית, הישוב קדימה יועד לשטח עירוני בנוי דליל והמושב בני דרור יועד למרכז כפרי בנוי. כמו כן, חלה על הקרקע תכנית מתאר קדימה הצ/130 מיום 20.2.75, שלפיה סווג שטח הקרקע בתחום קדימה כאזור חקלאי וכן תכנית מתאר לב השרון צש/2-0/0 מיום 27.5.90, שלפיה סווג שטח הקרקע בתחום לב השרון כאזור חקלאי. במועד ההתקשרות בין הצדדים, בחודש פברואר 1994, עמד בתוקף חוק הליכי תכנון ובניה (הוראת שעה), תש"ן-1990, שמטרתו הייתה: "לקבוע, כהוראת שעה, הסדרים מיוחדים לאישור תכניות בניה, לשם היערכות דחופה למתן פתרון לצרכי הדיור והתעסוקה במדינה - לקליטת עליה, זוגות צעירים ומחוסרי דיור ותעסוקה". בהוראת השעה נקבעו הליכי אישור תכניות מקוצרים, שתכליתם הייתה להביא לאישור מהיר של תכניות בניה למגורים. לצורך כך, הוקמה ועדה לבנייה למגורים ולתעסוקה (ול"ל), אשר היה בכוחה לאשר תכניות למגורים בפרקי זמן של כשנה עד שנתיים, שהם פרקי זמן קצרים באופן משמעותי מאלו שקבועים בחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965. תוקפה של הוראת השעה פקע ביום 20.4.95 ובהוראות המעבר נקבע, כי "לגבי תכנית שהוחל בדיון בה לפני כן לפי חוק זה, ימשיכו לחול הוראות חוק זה בכל הנוגע להליכי אישורה." היינו, עד למועד פקיעת הוראת השעה בחודש אפריל 1995, כשנה לאחר חתימת ההסכמים בין הצדדים, ניתן היה עוד להגיש תכנית במסלול הול"ל, אשר, כאמור לעיל, קיצר את הליכי התכנון באופן משמעותי. במועד ההתקשרות בין הצדדים גם עמדה בתוקפה החלטה 611 של מינהל מקרקעי ישראל שהתקבלה ביום 13.10.93. החלטה זו החליפה ושינתה חלק מתנאיה של החלטה 533 מיום 11.5.92. מטרת שתי ההחלטות האמורות הייתה לקבוע תנאים המיטיבים עם חוכרי חקלאות קרקעיות למקרה של שינוי ייעודה החקלאי של קרקע. עיקרן של החלטות אלה בא לקבוע פיצוי לחוכר הקרקע, במקרה של שינוי ייעוד, בשיעור המתחשב בעליית ערך הקרקע עקב שינוי הייעוד, או מתן אפשרות לחוכר ליזום את ניצול הקרקע לייעודה החדש, כנגד תשלום שישלם למינהל. ביסוד ההחלטות אלה עמד הצורך ליצור רזרבות קרקעיות למטרות פיתוח המשק הישראלי ועידוד הבניה לצורך קליטת עלייה, דבר שאמור היה להיעשות על ידי שינוי היעוד ויזום בניה על הקרקע. במהלך הדברים הרגיל שינוי הייעוד לבדו לא היה מאפשר ניצול הקרקעות תוך זמן קצר, בשל החשש שחוכרי הקרקעות לא יפנו אותן עם דרישת המינהל, ויהיה צורך בהתדיינויות משפטיות העלולות להתמשך. מטעם זה, מוכן היה המינהל ליתן פיצוי העולה על זה המגיע לחוכרים על-פי חוזה החכירה, ובלבד שהדבר יזרז את אפשרות ניצול הקרקעות לייעודן החדש (עוד על החלטות 533 ו-611 ראו בג"ץ 5575/94 מהדרין בע"מ ואח' נ' ממשלת ישראל, פ"ד מט(3) 133 (1995)). בהחלטה 611 נקבע, מפורשות, כי תנאי לתחולתה הוא כי תכנון הקרקע יעשה על ידי המינהל או בתאום עמו: "על אף האמור בסעיף קטן א' לעיל רשאי המינהל להחליט, גם טרם שונה ייעוד הקרקע, כי יפעל לפי החלופות המפורטות בסעיף 3 להלן, ובלבד שיתקיימו, בנוסף לתנאי החלטה זו, גם כל התנאים הבאים: 1) התכנון ייעשה ע"י המינהל, בכפוף לאמור בפסקה (2) להלן. 2) אם יחליט המינהל לפעול לפי סעיף 3.ב. המינהל יקבע, לפי שיקול דעתו, באם התכנון ייעשה על ידו או על ידי החוכר, לרבות מי מטעמו. התכנון, אם לא ייעשה על ידי המינהל, ייעשה בתיאום מלא עמו. 3) לחוכר או מי מטעמו לא יהיו, בשום מקרה, תביעות נגד המינהל בכל הנוגע לתכנון, לרבות החזר הוצאות תכנון. 4) יקבע על ידי המינהל פרק זמן, שלא יעלה על שלוש שנים, שבמסגרתו אם יאושר התכנון, תחול לגביו החלטה זו. 5) יקוימו יתר התנאים שיקבע המינהל לגבי כל מקרה ומקרה" (ההדגשות שלי - מ' א' ג'). קודם למועד ההתקשרות בין הצדדים, כבר נדחתה תכנית שכללה את הקרקע והתפרשה על שטח של כ-358 מ"ר, אשר הוכנה על ידי חברת פרדס בחיסכון קדימה בין השנים 1991-1993 (תכנית צש/במ/302, תכנית הצ/במ/302/1/4). התכנית הייתה תכנית ול"ל ומטרתה הייתה שינוי ייעוד הקרקע מאזור חקלאי לאוזר מגורים א', לבנייה צמודת קרקע חד משפחתית ודו משפחתית, בהיקף של כ-5000 יחידות צמודות קרקע. התכנית נדונה בול"ל ביום 13.9.93 ונדחתה. בפגישה שנערכה ביום 22.10.93 עם מר נתן חזקיה, מנהל מחוז המרכז במינהל, בנוכחות עיני, כפרי ועו"ד נשיץ, הבהיר מר חזקיה, כי על התכנון להיערך "בתיאום עם המינהל" (סיכום הפגישה הוגש וסומן ת/5). כאשר התקשרו הצדדים במערכת ההסכמית ביום 22.3.94, כוונתם הייתה לנצל את האישורים המיוחדים ואת ההקלות שניתנו באותה עת על ידי הרשויות השונות ובראשן מינהל מקרקעי ישראל לשינוי הייעוד של קרקעות חקלאיות לבנייה. אישורים והטבות אלה התבססו, כאמור, על החלטות המינהל שהיו תקפות באותה עת ועל הוראת השעה, שמטרתם הייתה לעודד ולהרחיב את היקפי הבנייה בארץ בעקבות גלי העלייה מברית המועצות לשעבר. המדובר היה ב"חלון הזדמנויות" מוגבל בזמן ולצורך שינוי ייעוד הקרקע במסגרתו נדרשה מעורבות של המינהל בהליכי התכנון. על קיומו של אותו חלון הזדמנויות לשינוי ייעוד הקרקע במועד התקשרות הצדדים העיד נבו עצמו, בסעיף 1.4 לתצהירו ובחקירתו הנגדית (פרוטוקול מיום 21.12.08 בעמ' 10): "ת. ב-90 ובסוף 89 התחילה התעוררות גדולה בענף הבניה למגורים בעיקר עקב העליה הגדולה שהיתה מחבר העמים. התחילה מסת בניה מאד רצינית. זו היתה דרישה מאד רצינית לדירות. הדבר התבטא בביקושים וכתוצאה מכך גם בקרקעות זמינות לבניה. אז החליטה המדינה על מנת לזרז את התהליך של הפשרת קרקעות, הקימה את הול"ל שהיתה ועדה שהיתה אמורה לקדם תכניות בקצב מהיר יותר מהמצב הרגיל. הרעיון של הול"ל היה לקצר לוחות זמנים בהפשרת קרקעות חקלאיות על מנת להעלות את אותם ביקושים.." ובהמשך (שם, עמ' 13-14): "באותו מועד בנינו פרויקט בצורן שהוא קרוב לקרקע הזאת. הכרתי את האיזור והביקושים ובדקתי את הרצון לבנות עוד פרויקטים. בדקתי עם משרד השיכון והבנתי שהוא מקדם תכנית מאד גדולה בקדימה. הם אמרו לי שישמחו אם אצטרף וזו תהיה תכנית המשך לתכנית שלהם. כל הדברים האלה ביחד עם הידיעה של 611 והול"ל בפתח וזה היה לקדם תכניות. כל הדברים ביחד הביאו לכך שחשבנו שזו עיסקה שיכולה לצאת אל הפועל." ובהמשך חקירתו הנגדית (פרוטוקול מיום 10.1.13, עמ' 17 ש' 32 עד עמ' 18 ש' 3): "ש. אתה כבר מהתחלה הבנת שיש שמועות שחוק הול"ל מוגבל בזמן וצריך להזדרז כבר בשנת 94. ת. לא היה לי הערכה ל-611, הול"ל מלכתחילה הוגבל לתקופה מוגבלת. זו היתה הוראת שעה של ועדה למגורים, לתקופה מוגבלת שמטרתה היתה לזרז בנייה בשנת 90. לשאלתך אם זה לתקופה מוגבלת ידענו אך לא ידענו אם יאריכו את זה, ידענו שצריך לפעול מהר ולכן פעלנו מהר." כלומר מנהלה של לוקי היה מודע לעובדה שיש צורך לפעול מהר, וכמי שבנה באזור, וכפי שהעיד על עצמו הכיר את האזור והיה מודע לקשיים מחד ולהזדמנות מאידך, בקידום הפרוייקט. עיון במערכת ההסכמית שנחתמה בין הצדדים מעלה, כי לוקי הייתה האחראית לתכנון ולקבלת הסכמת המינהל לשינוי היעוד מחקלאות לבנייה. עוד עולה, כי לצורך כך היה עליה לפעול "לאלתר" והדברים ברורים, לנוכח אותו חלון ההזדמנויות שנפתח באותה תקופה, לאור ההקלות שניתנו באותה עת על ידי הרשויות השונות ובראשן- המינהל. נבו העיד, כי בעת שהוצע לו להצטרף לפרויקט, הוצג לו מצג על ידי הנתבעים שלפיו לעו"ד נשיץ יש קשרים טובים עם המינהל וכי לעיני יש קשרים טובים ברשויות המקומיות, וכי לאור האמור ראה את תפקידו העיקרי ותרומתו לפרויקט "בעבודה הדדית איתם לקידום התכנון" (ראו פרוטוקול מיום 21.12.08, בעמ' 11. ראו גם פרוטוקול מיום 10.1.13, עמ' 7 ש' 3-4, עמ' 12, ש' 2-4; פרוטוקול מיום 17.1.13, בעמ' 42, ש' 19-22). אולם, גרסתו של נבו אינה עולה בקנה אחד עם העובדה שהאחריות להפשרת הקרקע ולאישור התכניות הוטלה במפורש בהסכמים עליו, דווקא. גרסתו אינה עולה בקנה אחד גם עם האמור לעיל לפיו הוא עבד באזור והכיר את המקום. בנוסף, כפי שיובהר להלן, גרסתו של נבו גם אינה עולה בקנה אחד עם העובדה שהוא כלל לא פנה לעיני או לעו"ד נשיץ כאשר נתקל בקשיים בקידום הפרויקט, כמתבקש בנסיבות העניין. נבו הצהיר, כי במהלך הפעולות שננקטו על ידי התובעת לשם הוצאת התכנית מן הכוח אל הפועל התעוררו בעיות אין ספור וכי לחלק מהן לא הייתה התובעת מודעת בטרם חתימתה על המערכת ההסכמית. בין הבעיות שהתעוררו מנה נבו את פיצולה של הקרקע בין שתי רשויות מוניציפאליות ותכנוניות, היותה של הקרקע בבעלות המינהל והעובדה כי למשרד הבינוי והשיכון הייתה תכנית אב לישוב קדימה (ראו סעיפים 3.4.1 ו- 3.4.2 לתצהירו). אולם, בחקירתו הנגדית אישר, כי היה ער למצבה התכנוני של הקרקע, כי בדק את התכניות החלות בטרם ההתקשרות, כי הכיר את התכניות ואת המגבלות התכנוניות הרלבנטיות, לרבות תכנית האב לישוב קדימה, כי היה ער לכך שהקרקע שוכנת בשטחן של שתי רשויות שונות, והעיקר - כי הקרקע הינה של המינהל, על כל המשמעויות הנובעות מכך. כך, באשר למעורבותו בפרויקטים למול המינהל ובפרויקטים הקשורים בקרקעות חקלאיות ובהפשרתם (פרוטוקול מיום 21.12.08, בעמ' 10): "ש. עשית במהלך השנים פרויקטים הקשורים לקרקעות של מינהל מקרקעי ישראל. ת. עשיתי רבים כאלה...קרקעות שאנו בד"כ עבדנו עליהם היו של מינהל מקרקעי ישראל שמשרד השיכון הוא שהוציא את זה לפועל כזרוע של הממשלה. היו פרויקטים בהם השתתפתי בתהליך של עבודת משרד השיכון מול המינהל והוצאת הפרויקטים אל הפועל שבסופו של דבר הייתי גם יזם וגם קבלן באותם פרויקטים.. נתקלתי בו (בנושא של הפשרת קרקעות - מ' א' ג') אך לא עשיתי באופן אישי." כך, באשר להחלטות המינהל השונות והשינויים שחלו בהן (שם, בעמ' 11): "ש. הכרת את החלטות 611 ו-727 שבאו ליישם את המדיניות הזו? ת. החלטה 611 היתה החלטה שהיתה בתוקף שהיינו בעיסקה. ההחלטה אומרת שיזם שיפשיר קרקע ישלם 51 אחוז מגובה שווי הקרקע לפי חישוב של המינהל וישלם את ההשבחה לשוק המקומי. לאחר מכן באפריל 94, זמן קצר אחרי שעשינו את העסקה הוקפא 611 ובשלב יותר מאוחר ב-94 התקבלה החלטה 727 שבמסגרתה היא מדברת על קרקעות חקלאיות למגורים. דובר על הפשרה של הקרקע ומאושרת תב"ע לבניה למגורים, אז היזם מקבל 27 אחוז מזכויות הקרקע, וזה במידה והוא פרטי. במידה והוא חברה הוא מקבל 13.5 אחוז מזכויות הבניה בקרקע המאושרות הסופיות." כך, באשר לידיעתו את המצב התכנוני לאשורו (שם, בעמ' 13): "ש. אתה מאשר שבדקת את ההיבטים המשפטיים והתכנוניים. ת. נכון. בינג ואני ביחד." כך, באשר להיכרותו עם תכנית האב לישוב קדימה (שם, בעמ' 14): ".. בדקתי עם משרד השיכון והבנתי שהוא מקדם תכנית מאד גדולה בקדימה. הם אמרו לי שישמחו אם אצטרף וזו תהיה תכנית המשך לתכנית שלהם.." כך, באשר לעובדה שהקרקע שוכנת בשטחן של שתי רשויות שונות (שם, בעמ' 15): "..התכנית יושבת בין שתי רשויות מקומיות ובין שתי רשויות תכנון. זה ידעתי.. ידעתי שזה מפוצל. הבעיה לגבי הפיצול היא שהמיצג שנתנו לי לפני היה שהנושא הזה פתיר. זה שתי תכניות נפרדות ואין על כך מחלוקת. לבצע הפשרה של קרקע על קרקע שבשתי ועדות שונות ובשתי רשויות שונות זה לבצע שתי תכניות. ידעתי זאת." כך, באשר לידיעתו כי הקרקע הינה של המינהל (שם, בעמ' 16): "ש. זה שהקרקע של המינהל ידעת. ת. כן. ש. הבעלים לשעבר הגישו תב"ע ונדחו ע"י ועדת הול"ל, ידעת. ת. כן.." מהאמור לעיל עולה, כי במועד ההתקשרות בין הצדדים התובעת הייתה מודעת לכל הקשיים והבעיות, הסיכונים והסיכויים הטמונים בפרויקט, ולמרות האמור לקחה על עצמה לפעול לקידום הפרוייקט ומימושו. נבו הצהיר, כי בשלבים הראשונים של קידום התכניות פעל אצל הרשויות המוניציפאליות ורשויות התכנון לשם קבלת אישור לתוכנית וכי העריך שאין טעם בפניה למינהל בטרם יאושרו התכניות, ולו רק במישור העקרוני, על ידי הרשויות המוניציפליות והתכנוניות (ראו סעיף 3.4.2.2 לתצהירו). כך גם העיד בחקירתו הנגדית (פרוטוקול מיום 21.12.08, עמ' 14): "מ-94 שכרנו מתכננים וראינו שצריך להגיש מהר לול"ל ומאחר וחשבנו שאם נגיש את התכניות בצורה שבה לפחות הרשויות המקומיות ובעיקר של קדימה תתמוך בנו נוכל לפחות לקבל את אישור הול"ל באופן מיידי. בנובמבר 94 הגשנו תכניות לול"ל. לקחת פרויקט בהיקף כזה בפברואר מרץ 94 ולעמוד באוקטובר 94 עם תכניות לול"ל זה הישג." אינני מקבלת את ניסיונו של נבו "לגמד" מחשיבות הפנייה למינהל ולנחיצות וההכרח במעורבות המינהל בהליכי התכנון למן השלב הראשון. זאת, בניגוד מפורש להחלטות המינהל להן היה מודע. עדותו של נבו בנקודה זו הייתה מיתממת ומתחמקת. כאמור לעיל, נבו אישר, כי היה ער למצבה התכנוני של הקרקע, כי בדק את התכניות החלות בטרם ההתקשרות, כי הכיר את המגבלות התכנוניות הרלבנטיות והעיקר, כי ידע שהקרקע הינה של המינהל, על כל המשמעויות הנובעות מכך. נבו אף העיד, כי התובעת הייתה מעורבת בפרויקטים נוספים מול המינהל, כי הכיר את הול"ל וכי היה מודע לתוכן החלטות 611 ו- 727 של המינהל (ראו פרוטוקול מיום 21.12.08 עמ' 10, 11, 13-16). בנסיבות אלה, לא ניתן לקבל את גרסתו של נבו לפיה לא היה ער לנחיצות וההכרח במעורבות המינהל בהליכי התכנון. יש לזכור, כי נבו הינו איש עסקים מנוסה, שניהל את התובעת החל משנת 1980 ואשר בהתאם לגרסתו הקים במהלך השנים שכונות ובניינים רבים ברחבי הארץ, המסתכמים באלפי יחידות דיור, וזאת בנוסף למרכזי תעסוקה, בתי מלון, בתי משפט ומבני ציבור רבים (ראו פרוטוקול מיום 21.12.08, בעמ' 10). מכל מקום, לשונה של החלטה 616 הינה ברורה ומפורשת ואף חוזה החכירה מול המינהל קובע כי במקרה של שינוי ייעוד הקרקע, רשאי המינהל להביא את תקופת החכירה לידי סיום. אם נותר ספק, עניין זה הובהר לצדדים, מפורשות, במסגרת פגישה שנערכה עם מר נתן חזקיה, מנהל מחוז המרכז במינהל, ביום 22.10.93 (סיכום הפגישה הוגש וסומן ת/5). כך גם הבהיר לנבו האדריכל פאר, אשר מונה על ידי התובעת לניהול התכנית (נספח ו'1 שצירף נבו עצמו לתצהירו שלו): ".. במקרה של תכנון מחדש, יש להיפגש עם משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל על מנת לגבש פרוגרמה של מגורים מעורבים ל- 700-1000 יח"ד, בכך גם נקבל גם את תמיכתם בועדות התכנון." חרף האמור, העיד נבו בחקירתו הנגדית, כי במינהל הבהירו לו, כי רק לאחר שיהיו בידיו תכניות מאושרות, יאות המינהל לדון בתכניות (פרוטוקול מיום 10.1.13, עמ' 11 ש' 23 עד עמ' 12 ש' 5): "ש. אתה ידעת שאתה צריך את כל התכניות לשינוי ייעוד לעשות בתיאום ובהסכמה של המינהל ת. במצגים שהציגו לי כאשר רכשתי את הקרקע על ידי גד נשיץ שהם בעצם הגישו שינוי יעוד לקרקע או שהיתה הגשה על ידי אחרים לפני שאנחנו הגשנו, נאמר על ידי גד נשיץ שהוא היה במינהל ושהמינהל ברמה העקרונית הסכים לשינוי יעוד שהוגש לפני שאני נכנסתי, אך שינוי יעוד נפסל על ידי וועדות התכנון מסיבות טכניות לכן אנחנו בעצה אחת איתן הגשנו את שינוי היעוד באופן מהיר ביותר לוועדות התכנון כי היה ידוע שמקובל שהמינהל חותם ומאשר תכניות במידה והול"ל מאשר אותם והעובדה היא שנכנסו באוקטובר 94 לול"ל ודנו בתכנית שלנו בלי קשר לחתימת המינהל על התכנית. ש. אני אומר לך שפה אתה עשית את הטעות הגדולה שעצרה את הפרויקט, לא פעלת מול המינהל אלא הלכת ישירות לוועדות. ת. לא נכון, נפגשנו במינהל. לא היה לנו מסמך כתוב מהמינהל שמאשר לנו מראש את שינוי הייעוד של הקרקע, עם זאת אני רוצה להוסיף שגם בינג וגד נשיץ, התחייבו על פי ההסכם לפעול מול הרשויות וככל שהם מלכתחילה הציגו שיש להם קשרים טובים במינהל וככל שחשבו ברגעי אמת שאני טועה יכלו ללכת למינהל ולהביא אישור. אני הבנתי מהמינהל ככל שנביא תכנית מאושרת רק אז ישבו איתנו ויגיעו איתנו להסכמה לשינוי יעוד." בהמשך העיד נבו, כי הסתמך על האמור בסיכום הפגישה שנערכה עם מר נתן חזקיה, מנהל מחוז המרכז במינהל ביום 22.10.93 (הוגש וסומן ת/5), אף שמסיכום הפגישה עולים היפוכם של דברים (פרוטוקול מיום 17.1.13, עמ' 40 ש' 23 עד עמ' 41 ש' 21): ".. אני במסגרת העסקה הסתמכתי על מצג שהציג לי נשיץ והשותפים שלו על פגישה שהייתה להם במינהל, המכתב הזה שנשיץ כתב לי ונתן לי אותו מונח לפניי, המכתב הזה רשם אותו גד נשיץ, סיכום פגישה מיום 22.10.93 עם מר נתן חזקיה מנהל מחוז מרכז מנהל מקרקעי ישראל והסיכום של הפגישה שלהם היה שהמינהל לא יטפל כל עוד לא תהא הסכמה של כל בעלי השטח, לאחר השלמת הסכמות יש לפנות למינהל עם בקשת הרשאה לתוכנית על שם החוכרים, תכנון ותיאום עם המינהל, אישורי וועדות, המינהל ידרוש 51% משווי הקרקע. נשאלתי למה לא פניתי למינהל לפני הוועדות, היו תוכניות קודמות שהוגשו לול"ל כשאנחנו הגשנו את התוכניות בדקנו עם המינהל ואמר לנו שדבר ראשון נגיש את התוכניות במידה והתוכניות יאושרו בול"ל. לשאלת ביהמ"ש: נשאלת למה לא פנית למינהל לפני הוועדות - אמרת יש מכתב סיכום פגישה של נשיץ, מהמשפט שהקראת לנו כתוב שם שהתכנון יהיה בשיתוף עם המינהל, זאת אומרת שצריך לפנות למינהל, עכשיו אתה אומר שהיו כבר תוכניות בול"ל, תסביר כרונולוגית מה קדם למה, מה היה קודם, מי פנה לול"ל. ת. לגבי רכישת הקרקע פנה אלי מתווך שהציג לי את בני עיני ואמר שהוא במו"מ עם בעלי קרקע באזור קדימה - לב השרון לרכישת קרקע חקלאית, קרקע כבר שיש לה עליה תכנון ראשוני, ויש הסכם עקרוני עם המינהל לקדם תוכנית לשינוי ייעוד, זה המתווך אמר לי והפגיש אותי עם בני עיני, למתווך קראו פלד ועוד אחד. נפגשתי עם בני עיני שאישר את כל מה שאמרתי עכשיו, נפגשנו לאחר מכן עם גד נשיץ, איציק כפרי, הם שלושה יחד היו שותפים שרצו להיכנס לקרקע כאשר בני עיני היה איתם, בני עיני הוא זה שעמד מול בעלי הקרקע ורצה לעשות את הסכם הרכישה. בשלב של הפגישה הציגו בפני תוכנית שהוגשה כבר לול"ל שהגישו אם אני לא טועה פרדס וחסכון בעלי הקרקע הקודמים דרך אדריכל בשם יורם סברוני, שהכרתי אותו אישית, הציגו לי את סיכום פגישה במינהל מקרקעי ישראל, ואמרו לי שהתוכנית שהוגשה הקודמת לול"ל בהתאם למה שביררו גד נשיץ ושותפיו, לא עברה בול"ל מסיבות טכניות, המינהל מצד שני נכון לקדם עסקה לשינוי ייעוד קרקע, כל זה היה לפני חתימת ההסכם.." בהמשך העיד נבו, כי מר חזקיה, מנהל מחוז המרכז במינהל, הוא שייעץ לו לפנות, תחילה, לול"ל (שם, בעמ' 43, ש' 4-14): "ת. לוקי הייתה בקשר עם המינהל, אני בשם לוקי, בחלק מהמקרים הייתי בקשר עם המינהל ואני דיברתי אישית עם נתן חזקיה, שאמר לי לרוץ עם התכניות לול"ל וברגע שיהיו תכניות מאושרות אנחנו נסכים בהתאם להחלטה 611, ובהתאם לסיכום פגישה שהיתה עם גד נשיץ. ש. יש לך את המכתב הזה. ת. זה לא היה בכתב. ש. למה מר חזקיה לא בא להעיד על כך. זה מאד חשוב. זה מראה שפעלת כמו שצריך. ת. לדעתי פעלתי כמו שצריך. אני מוכן להביא את מר חזקיה. ש. מפנה לנספח מ"ז - פרוטוקול של רשות המקומית לב השרון מיום 22.11.2000 - שם אומרים לך בעמוד השני שנדרש הסכם עם מינהל מקרקעי ישראל. וגם בשנת 2000 אתה לא עושה את זה. ת. אחד התנאים לקבלת היתר לתוכנית הוא אישור המינהל, אישור המינהל לגבי תכנית נעשה בדרך כלל אחרי שיש תוכנית ויש הסכמת הוועדה אז מבקשים אישור מהמינהל." כאמור לעיל, גרסתו של נבו אינה עולה בקנה אחד עם המצב המשפטי להווייתו, אשר חייב פנייה מוקדמת למינהל ואף לא עם סיכום הפגישה שנערכה עם מר חזקיה ביום 22.10.93 (ת/5). נבו לא הזמין את מר חזקיה, או כל גורם אחר במינהל, למתן עדות שלכאורה הייתה אמורה לתמוך בגרסתו. כפי שיובהר להלן, התובעת לא פנתה אל המינהל עם תחילת מימוש התחייבויותיה על פי המערכת ההסכמית שבין הצדדים על מנת לקבל את אישורו לתכנון המוצע, או לחילופין לבצע ביחד עם עמו את תכנון ופיתוח הקרקע, כנדרש וכמתחייב על פי החלטה 611 ועל פי חוזה החכירה עם המינהל. יתכן, כי הדבר נבע מתוך שיקול דעת מוטעה, לפיו ניתן יהיה לקבל את הסכמת המינהל בשלב מאוחר יותר, לאחר קבלת אישור מרשויות התכנון, ויתכן כי הדבר נבע מרצונה של התובעת לדחות את תשלום דמי ההסכמה למינהל. כך או כך, וכפי שיובהר להלן, הדבר הביא לכך שלא נוצרה כל התחייבות משפטית של המינהל לשינוי הייעוד בקרקע ומכאן להעדר תחולה של החלטות 611, 666 ו-727 על הקרקע. רק ביום 14.12.97, כשלוש וחצי שנים לאחר חתימת המערכת ההסכמית, מועד שבו חלון ההזדמנויות לשינוי הייעוד כבר נסגר עם ביטול הוראת השעה ושינוי החלטות המינהל, פנתה התובעת למינהל וביקשה את תמיכתו בתכנית (המכתב הוגש וסומן נ/2). ביום 24.2.98 השיב מ"מ מנהל המחוז דאז, מר עודד טל, לתובעת, כך (נספח ל"ו1 לתצהירו של נבו): "עמדתנו לבקשה שלילית מהנימוקים הבאים: 1. בפועל מדובר על הקמת ישוב חדש, יוזמה המנוגדת לתכניות המתאר הארציות והמחוזיות.. 2. האתר מוגדר בתכנית המתאר המחוזית תממ/21/3 כנוף כפרי פתוח ואינו מיועד לפיתוח. 3. השטח אינו כלול בתכנית האב המוצעת לקדימה. לסכום עמדתנו שלילית לבקשה ורצ"ב מוחזרות התכניות." במכתב תשובה משלים, מיום 5.3.98 ובהמשך למכתב המינהל מיום 24.2.98, כתב מר עודד טל, כך (הוגש וסומן נ/3): "בהמשך למכתבי שבסימוכין בדקתי הנושא העסקי והחוזי ונסתבר כי חוכרי השטח לא הגיעו עם המינהל לכל הסדר, כמתחייב מחוזי החכירה והחלטות מועצת מקרקעי ישראל. הגשת הת.ב.ע ללא הסכמתנו מהווה הפרה יסודית של חוזי החכירה עמנו." (הדגשה שלי - מ' א' ג') בחקירתו הנגדית, נבו ביקש "לגמד" מנחרצות מכתבי המינהל והדברים ברורים, שכן מכתבים אלה ממחישים את חשיבות הפנייה המוקדמת למינהל. לא זו אף זו, וכפי שיובהר להלן, בנקודה זו היה מתבקש כי נבו יעשה שימוש בסעיף ארבע השנים, ככל שסבר כי קיימת לו זכות לעשות כן, אולם נבו לא עשה כן ולא ניתן לכך הסבר המניח את הדעת. וכך, נבו העיד, כי למרות עמדה נחרצת זו של המינהל, מר אריה מזרחי, מנהלה של ארמז, שאת שירותיו שכר לקידום הפרויקט ואשר כיהן בעברו כמנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, ייעץ לו, כי אין המדובר בסוף פסוק (פרוטוקול מיום 10.1.13, עמ' 16 ש' 25-27): "..כשאנחנו פנינו גם לאריה מזרחי שעבד מטעמנו ונפגש עם המינהל אמר לי תעזוב אל תתייחס לזה אנחנו נעביר את זה, ויש לנו סיכוי טוב להעביר את זה במינהל .." למותר לציין כי גם מר אריה מזרחי לא הובא לעדות. נבו אף אזכר בעדותו גורמים שונים במינהל שלטענתו שבו והבהירו לו, גם בשלב זה, כי רק לאחר שיהיו בידיו תכניות מאושרות, יאות המינהל לדון בתכניות (שם, בעמ' 17 ש' 19-26): ".. פניתי לאבי דרכסלר שהיה ראש המינהל שהכרתי אותו אישית ואמרתי לו שיש לנו את הקרקע ואנו מעוניינים לקדם אותה האם הוא יוכל לתת לי במצב גם של 727 פרה רולינג איך להתקדם, אבי דרכסלר מסר לי שהם לא נותנים פרה רולינג אם אין תכניות שהם קיבלו אישור של ועדה מקומית אך ככל שאני אביא לו תכנית מאושרת יהיה אפשר להגיע להסדר כלכלי סביר מאחר והיה ברור להם שבתנאים של 727 הם לא מצליחים לקדם שום תכנית מול חברות. מעבר לכך, גם כאשר מרום חומש שהיה סגן ראש המינהל בירושלים נכנס לתפקיד גם אליו פנה אריה מזרחי מארמז וחלק מההתכתבות בשלבים יותר מאוחרים וגם הוא קיבל תשובה עקרונית זהה בעל פה וזה עודד להמשיך הלאה ולהשלים את התכניות." כאמור, אף לא אחד מאותם גורמים שנזכרו בעדותו של נבו הובאו למתן עדות ולפיכך כל אותן שיחות שלכאורה נערכו למול גורמים שונים במינהל וכל אותן המלצות שלכאורה ניתנו לנבו (או למי מטעמו), כלל לא הוכחו. 5. פעילות התובעת לקידום הפרויקט כאמור לעיל, וכפי יובהר להלן, התובעת לא פנתה למינהל כהליך מוקדם וראשוני במסגרת התכנון, כמתחייב וכנדרש. התכנית הראשונה הוכנה על ידי התובעת בשנת 1994 ללא מעורבות המינהל ובמתכונת ול"ל (תכנית הצ/במ/304/1-4, נספח ח' לתצהירו של נבו). התכנית, שנערכה על ידי משרד האדריכלים איזנברג שרמן, הציעה 425 יחידות דיור בשטח של כ-115 דונם בקדימה, בתחומה של הועדה המקומית לתכנון ובנייה שרונים, כאשר שטח הקרקע בתחום לב השרון מהווה תכנון צל. התכנית האמורה נדחתה על ידי הול"ל ביום 30.10.94, לאור העובדה שהיא לא נערכה בתיאום מוקדם עם תכנית האב של קדימה, שהייתה בשלבי הכנה, וכפי שציינה הועדה: "לא להפקיד את התכנית. אין רצף תכנוני אורבני בין התוכנית לקדימה" (ראו נספח י' לתצהירו של נבו). בפרוטוקול הדיון בועדה נרשם מפיו של נבו, בין היתר כך: ".. באופן עקרוני זה נכון שמיהרנו עם התכנית ואחת הסיבות העיקריות הייתה בגלל שמועות בדבר הפסקת הול"ל. גם ההזמנה לדיון הייתה מהירה כי החליטו לעשות את כל הדיונים הרבה יותר מהר, ולכן חלק מהמו"מ או מהדיבורים, או הצגת התכנית בצורה מסודרת, שרצינו לעשות לאחרים לא נעשתה. עקרונית דיברנו עם משרד השיכון, הועדות וגורמים אחרים - כולם תמכו בנו." נבו אישר בחקירתו הנגדית, כי התכנית הוגשה בחופזה (פרוטוקול מיום 21.12.08, עמ' 14): "מ-94 שכרנו מתכננים וראינו שצריך להגיש מהר לול"ל ומאחר וחשבנו שאם נגיש את התכניות בצורה שבה לפחות הרשויות המקומיות ובעיקר של קדימה תתמוך בנו נוכל לפחות לקבל את אישור הול"ל באופן מיידי.. " בינתיים, בחודש אפריל 1995 פקעה הוראת השעה וביום 19.9.94 התקבלה החלטה 666 של המינהל, אשר החליפה את החלטה 611. החלטה 666 קבעה הסדר שלפיו ינתן פיצוי בכסף או בקרקע בשיעור של 27% משווי הקרקע בייעוד החדש לחוכר בתנאי נחלה, כאשר לחברה לעיבוד חקלאי הפיצוי הינו מחצית מהפיצוי לחוכר בתנאי נחלה, היינו 13.5%. בחודש יולי 1995 החליפה החלטה 727 של המינהל את החלטה 666. מהראיות שלפני עולה, כפי שיפורט, כי בשלב זה הגיעה התובעת למסקנה, כי הכדאיות הכלכלית בפרויקט נמוכה משמעותית מזו שחשבה מלכתחילה ועל כן היא הקפיאה את הליכי התכנון. כך עולה, מפורשות, ממכתבו של נבו למר אריה מזרחי, מיום 20.9.95 (נספח י"א1 לתצהירו של נבו): "אנו רכשנו את הקרקע על סמך החלטת ממ"י 611 שהוקפאה סמוך לאחר מכן ב-4/94. אנו הקפאנו את המשך התכנון מאחר ובפגישה האחרונה עם מנהל מחוז המרכז מר משה אדרי הבהיר הנ"ל כי הם יתחשבו בפיתוח הקרקע עפ"י התקנות החלות היום 727." כך גם אישר נבו בחקירתו הנגדית (פרוטוקול מיום 21.12.08, בעמ' 26): "זה היה שלב שאנו הבנו שקידום התב"ע מבחינה כלכלית לא כדאית מול המינהל." ובהמשך חקירתו הנגדית (פרוטוקול מיום 10.1.13, עמ' 8 ש' 15-20): "..וכבר בשנת 94 התחילו התנאים מול המינהל להשתנות בזה שתקנות המינהל כפי שהיו תקפות עד אז 611 ו-535 לגבי הפשרת קרקע חקלאית שונו ביולי 95 להחלטה 727 ששינתה את התנאים הכלכליים של שינוי ייעוד קרקע מחקלאית למגורים והפכה את העסקה ללא כלכלית אם זה היה ממשיך לפי 727.. במידה והיינו משלמים את דמי ההסכמה על פי ס' 727.. היה מגיע לנו 13.5% מהזכויות בקרקע בלבד, דבר שהוא לא כלכלי." ובהמשך (שם, בעמ' 15 ש' 1-4): ".. כפי שאמרתי לך כל הזמן, ברגע שנכנסה החלטה 727 השותפים ידעו שהעסקה לא כלכלית. ש. אתה אומר שהבנת שזה לא כלכלי כבר בשנת 95, החלטה 727 התקבלה אז. ת. נכון. לפי 727 העסקה לא הייתה כלכלית." ובהמשך (שם, בעמ' 18 ש' 8-12): ".. הבקשה שלנו לשינוי ייעוד נדחתה, היא נדחתה במרץ 95, קיבלנו את פרוטוקול הועדה ביולי 95, החלטה 611 הסתיים ואז נכנסה החלטה 727 ואז נכסנו לתקופת המתנה כדי לראות מה קורה עם 727 אם יש טעם להמשיך, אחרי שעשינו בדיקה החלטנו לקחת את אריה מזרחי מארמז ובכל זאת להמשיך את התכנון ולהגיש את התכניות." כפי שיובהר להלן, התובעת כלל לא פנתה בשלב זה אל הנתבעים, כמתבקש וכמתחייב, על מנת לעדכן אותם כי לשיטתה אין כדאיות של ממש בפרויקט. בחודש נובמבר 1995 התקשרה התובעת בהמלצתו של עיני עם חברת ארמז (בגירה) יעוץ בינלאומי בע"מ (להלן: "ארמז"), לצורך קידום התכנון בפרויקט. מטרת ההתקשרות עם ארמז הייתה לנסות להחיל על הקרקע את החלטה 611 (ראו נספח י"ב לתצהירו של נבו ואת חקירתו הנגדית, פרוטוקול מיום 21.12.08, עמ' 21. כן ראו את חקירתו הנגדית של עיני, פרוטוקול מיום 28.1.13, עמ' 104 ש' 16-20). עם זאת, נראה כי בתקופה זו הוקפא הטיפול בקידום הפרויקט, שכן רק בחודש מאי 1997 הוכנה תכנית שהציעה 3,063 יחידות דיור, מהן 1,833 יחידות בקרקע נשוא ענייננו (תכנית צש/67/2-0 נספח כ"ד לתצהירו של נבו). התכנית, שנערכה על ידי משרד האדריכלים איזנברג שרמן, השתרעה על שטח של כ- 675 דונם, אשר כלל את מלוא שטח הקרקע (כ-360 דונם) ושטחים נוספים, בהם שטח של מושב בני דרור ושטח פרטי בבעלות משפחת חדיג'ה. על דרך הפעולה של התובעת בשנים אלו ניתן ללמוד מדו"ח מצב תכנית מיום 14.3.96 שאותו ערך מר אריה מזרחי, מנהלה של ארמז (נספח כ"א לתצהירו של עו"ד נשיץ): "הטיפול עד היום בתכנית היה על "אש קטנה" הן מצד היזמים והן מצד הרשויות. אצל הרשויות נוצר הרושם שהיזם אינו נחוש להפעיל את התכנית ולכן פעל בהתאם." כך גם עולה ממכתבו של עו"ד נשיץ לתובעת מיום 17.3.97 (נספח כ' לתצהיר נשיץ): "עד עכשיו נמנעתי מלפנות אליך בדרך זו בתקווה שתבין בעצמך שעליך לפעול בהתאם להתחייבויותיך. מאחר ועד כה לא קיימת את ההתחייבות, נגרם לנו נזק כבד, וכן נמכר רכושו הפרטי של מר בני עיני בהוצל"פ מאחר ואתם לא שלמתם את מס הרכוש. מר עיני הורה לנו לפעול נגדכם בדרכים משפטיות עקב הנזק הכבד שנגרם לרכושו ולשמו הטוב. כמו כן, נראה שאתם מזניחים בכוונה את הטיפול בפרויקט על מנת לאלץ את השותפים למכור לכם את חלקם במחיר נמוך. אם אני טועה, אשמח אם תוכיח לי ההפך. מאחר ואנו מעוניינים לקדם את הפרויקט, אני מציע שנקיים פגישה דחופה לחדש את ההבנה ההדדית שאפיינה את מערכת היחסים עד היום." כפי שציינתי לעיל, רק ביום 14.12.97, כשלוש וחצי שנים לאחר חתימת המערכת ההסכמית, מועד שבו חלון ההזדמנויות לשינוי הייעוד כבר נסגר, פנתה התובעת למינהל וביקשה את תמיכתו בתכנית. כאמור, עמדתו של המינהל הייתה שלילית והמינהל אף ראה באופן התנהלות התובעת משום הפרה של הסכם החכירה עמו. כפי שיובהר להלן, התובעת כלל לא טרחה לפנות לנתבעים ולעדכן אותם בדבר התפתחות חמורה זו. בהמשך, בשנת 1998, הופקדה תכנית צש/67/2-0 והיא נדונה ביום 28.6.98 בועדה המקומית לתכנון ולבניה לב השרון והוחלט להמליץ למנות ועדה מצומצמת שתכין את התכנית להגשה (ראו נספח כ"ו לתצהירו של נבו). אולם, במכתב מיום 8.12.98 הודיע מושב בני דרור, כי אין ביכולתו להסכים לביצוע עסקאות כלשהן נוספות לפי החלטה 727 ולכן הוא רואה את הסכמתו הקודמת כמבוטלת. לאור זאת, סוכם כי התכנית תוגש לועדה המקומית לתכנון ולבניה לב השרון, ללא שטחי מושב בני דרור (ראו נספח ל"א לתצהירו של נבו). התכנית, שהייתה למעשה זהה לתכנית הקודמת, אולם ללא שטחי מושב בני דרור, נדונה בועדה ביום 18.3.99 והוחלט לקבל, עקרונית, את התכנית ובתנאי שזו תהא גם עמדתה של המועצה המקומית קדימה (ראו נספח ל"ו לתצהיר נבו). בחודש יולי בשנת 1999 נערכה ישיבה עם נציגי משרד השיכון והבינוי בניסיון לתאם בין התכנית לבין תכנית האב של קדימה (ראו נספח מ"ג לתצהירו של נבו). התכניות הותאמו רק בשנת 2000, תוך שהתכנון צומצם לשטח הנכס בלבד (היינו ללא שטח מושב בני דרור וללא שטח חדיג'ה), בשתי תכניות נפרדות לכל אחת מועדות התכנון (ראו נספח מ"ד לתצהיר נבו). ממכתב הועדה המקומית לתכנון ולבניה לב השרון לתובעת מיום 22.11.00 עולה, כי "נערך דיון חוזר בתכנית, עקב שינויים בגבולות התכנית, בשטחה ובתמהיל יח"ד בה", וכי התכנית שעמדה על הפרק בשלב זה כללה 357 יחידות דיור (ראו נספח מ"ז לתצהירו של נבו). בסוף שנת 2000, על רקע הדיונים בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש - "הקשת הדמוקרטית המזרחית" נ' שר התשתיות הלאומיות לביטול החלטה 727 של המינהל, לא קודם התכנון בנכס ובשנת 2002 נכנסה לתוקף החלטה 945 של המינהל, אשר הפחיתה באופן משמעותי את זכויותיהם הכלכליות של החוכרים בקרקע בעת שינוי יעוד. ביום 29.8.02 ניתן פסק הדין בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש - "הקשת הדמוקרטית המזרחית" נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו (6) 25, אשר ביטל את החלטה 727 מחמת אי סבירותה. בשלב זה הוקפאו פעולות התכנון בקרקע (ראו את חקירתו הנגדית של נבו, פרוטוקול מיום 21.12.08, עמ' 26). על מצבה התכנוני של הקרקע במועד זה ניתן ללמוד ממכתבו של עו"ד אילן דגני מהמינהל מיום 20.8.02 שנשלח בתגובה למכתבו של עו"ד נשיץ מיום 14.5.02 (ראו נספחים כ"ג1, כ"ג2 לתצהירו של עו"ד נשיץ): "מבדיקת הנושא עם מחלקת התכנון במחוז המרכז עולה, כי שינוי ייעוד השטח שבנדון ושינוי גבולות השיפוט הנו נמצא בשלבי ראשוניים. כמו-כן, ע"פ הוראת צו הביניים שניתן בבג"צ 224/00, הוקפא ישומן של החלטות מועצת מקרקעי ישראל 727 הרי שבשלב זה אין באפשרות המנהל לבצע כל עסקה לגבי קרקעות חקלאיות ששינו יעודן, קל וחומר לגבי מקרקעין הנמצאים בתחילת דרכן לשינוי ייעוד." בשנת 2003 התקשרה התובעת עם חברת יגאל מוגרבי ייזום וייעוץ כלכלי בע"מ, אשר קיבלה, בין היתר, שירותים מהאדריכל גיורא דותן, אשר נתבקש להכין תכנית מתאימה לשטח הקרקע שנמצא בקדימה, בתחומה של הועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים. התכנית שנערכה על ידי אדריכל דותן כללה 164 יחידות דיור בתחום הקרקע בקדימה בלבד (תכנית הצ/271/1-4, נספח מ"ט לתצהירו של נבו). בחודש נובמבר 2003 החליטה הועדה על הפקדתה של התכנית (ראו נספח נ"ב לתצהירו של נבו). בין לבין, התקבלה ביום 5.8.03 החלטה 969 של המינהל, שבמסגרתה נקבעה חובת השבה של מקרקעין ששינו ייעודם. לאור זאת, ביקשה התובעת מהועדה ביום 14.12.04 "להקפיא ולא לקדם את התכניות אשר הגשנו לועדה.." (ראו נספח נ"ו לתצהירו של נבו). על כך גם העיד נבו בחקירתו הנגדית, כדלקמן (פרוטוקול מיום 21.12.08, עמ' 26-27): "יגאל מוגרבי הוא בא לקדם את התכנית שהיתה על הקרקע באזור קדימה שזה הועדה המקומית שרונים. היתה לנו תחושה שאם אנו נקדם תכנית ונביא תכנית למינהל אז המינהל יסכים ללכת אתנו ולתת לנו תנאים יותר טובים. זה דברים שהתנהלו במסדרונות המינהל. קידמנו את התכנית אבל הבנו שהמינהל עומד על שלו ואין טעם להתקדם. הבנו שהמינהל עושה הפוך. אותו רגע שיש קרקע מאושרת הוא לוקח את הקרקע חזרה ומפצה על הקרקע על פי החלטות המינהל שבמקרה שלנו הוא סכום די נמוך, כמה אלפי דולרים בודדים לדונם. מצד שני חששנו שבמידה ולא יעשה את זה ומאחר וב-2004 נגמר תוקף חוזה החכירה לא תהיה לו סיבה לקדם את חוזה החכירה ויקח את הקרקע בתום תקופת החכירה." ובהמשך (שם, בעמ' 28): ".. אני הקפאתי את התכנית בועדה. היום התכנית יושבת בועדה. הודענו שאנו לא ממשיכים בתכנית. אמרתי שאין טעם להמשיך בתכנית כי המינהל יקח לנו את כל הדונמים האלה ויגיד לנו תודה רבה שתכננו." (ראו גם פרוטוקול מיום 10.1.13 עמ' 18-19). לפיכך, בישיבת הועדה מיום 31.1.05 הוחלט "לבטל את המלצת הועדה על הפקדת התכנית וזאת לבקשת היזם מיום 21.12.04." (ראו נספח נ"ז לתצהירו של נבו). מהאמור עד כה עולה, כי החל משנת 1995 הליכי התכנון היו "על אש קטנה" ולפרקים אף הוקפאו; כך, בין השנים 1995-1997 וכך בין השנים 2000-2003. זאת ועוד. התובעת שינתה את התכנון בנכס מספר פעמים וכך, מתכנית בשטח היישוב קדימה הכוללת 424 יחידות עברה התובעת לתכנית המשלבת בין שטח הישוב קדימה עם שטח המועצה לב השרון, הכוללת 3,064 יחידות דיור מהן 1,833 יחידות בנכס. בהמשך, לאור קשיים בקבלת האישורים, עברה התובעת לתכנית בשטח המועצה לב השרון בהיקף של 357 יחידות דיור ולבסוף חזרה לתכנית בשטח הישוב קדימה הכוללת 164 יחידות דיור בלבד. ראיה נוספת לכך שפעולות התכנון של התובעת היו על "אש קטנה" ניתן למצוא בסכומים ששילמה התובעת למתכננים לאורך חיי הפרויקט. כאמור לעיל, אף שבמסגרת התביעה התובעת כי הוציאה סך בשקלים השווה ל- 756,272$ בתוספת מע"מ לצורך הניהול השוטף של הפרויקט, הרי שהסכומים שנתמכו בקבלות ולפיכך הוכח כי שולמו על ידי התובעת מסתכמים בסך 119,297 ₪ בלבד, לפי הפירוט כדלקמן: תשלום למשרד האדריכלים איזנברג שרמן בסך 27,297 ₪ ביום 8.1.95 (ראו נספח ס"א1 לתצהיר נבו) וכן תשלום ליגאל מוגרבי בסך 92,000 ₪, ששולם בחמישה תשלומים בין החודשים אפריל עד אוגוסט 2005 (ראו נספח ס"ד1 לתצהיר נבו). סכום ההוצאות הכולל מסתכם, אפוא, בסך 119,297 ₪ בלבד לאורך כל השנים, ולא ב"ממון רב" כנטען על ידי נבו בסעיף 4.4 לתצהירו. מהראיות שהוצגו לפני עולה, כי במקביל לפעילותה המינימלית בהיבט התכנוני, וככל הנראה על מנת להימנע מהשקעה כספית שלדידה הייתה מיותרת, נמנעה התובעת גם מלשלם תשלומים שונים שהיה עליה לשלם במסגרת התחייבויותיה על פי ההסכם, בהם דמי ההסכמה למינהל. זאת, אף שמדובר בתשלום שהוא בגדר תנאי יסודי לקבלת אישור המינהל להעברת זכויות החכירה מחברת פרדס וחסכון קדימה לתובעת ולבינג. בהקשר זה הוצגה לפני תכתובת ענפה המעידה על אי תשלום דמי ההסכמה למינהל, על אף פניות חוזרות ונשנות מצד עו"ד גלזנר, בא כוחם של המוכרים ומצד הנתבעים (ראו את מכתב עו"ד גלזנר לעו"ד נשיץ מיום 9.5.95, נספח ח' לתצהירו של עו"ד נשיץ; מכתב עו"ד גלזנר לתובעת מיום 12.6.95, נספח יג1 לתצהירו של עו"ד נשיץ; מכתביו של עו"ד גלזנר מיום 31.10.95, מיום 24.1.95 ומיום 18.7.96, נספחים י"ד1 עד י"ד3 לתצהירו של עו"ד נשיץ; מכתב עו"ד דרדיקמן לעו"ד גלזנר מיום 23.7.96, נספח ט"ו לתצהירו של עו"ד נשיץ; מכתב עו"ד נשיץ לתובעת מיום 11.8.96, נספח ט"ז לתצהירו של עו"ד נשיץ; מכתב התובעת לעו"ד נשיץ מיום 12.8.96, נספח י"ז לתצהירו של עו"ד נשיץ; מכתב עו"ד דרדיקמן לעו"ד גלזנר מיום 13.8.97, נספח י"ח לתצהירו של עו"ד נשיץ; מכתב עו"ד גלזר לעו"ד נשיץ מיום 22.3.00, נספח י"ט לתצהירו של עו"ד נשיץ). בחקירתו הנגדית סיפק נבו שלושה הסברים שונים על שום מה לא שילם את דמי ההסכמה למינהל; ראשית, כי היה על התובעת לשלם את חלקה היא ועל בינג את חלקה שלה. שנית, כי הגיש השגה על גובה דמי ההסכמה ושלישית, כי הדבר נעשה בהסכמת הנתבעים (ראו פרוטוקול מיום 21.12.08, עמ' 18-19, 21-22; פרוטוקול מיום 10.1.13, עמ' 6-8). אולם, הסבריו של נבו אינם מתיישבים עם הוראת הסכם השיתוף בדבר תשלום כל התשלומים הנדרשים על ידי התובעת, ובכללם דמי ההסכמה, תוך התחשבנות עם בינג לאחר מכן. כמו כן הם אינם מתיישבים עם העובדה שנבו הפקיד בידי בא כוח המוכרים שיק על מלוא סכום דמי ההסכמה והם גם אינם מתיישבים עם העובדה שהתובעת מעולם לא פנתה לנתבעים בבקשה לתשלום חלקה בדמי ההסכמה. הסבריו של נבו גם אינם עולים בקנה אחד עם תוכנה של התכתובת שהוצגה לפני. כפי שיובהר להלן, בתכתובת האמורה כלל לא נזכרו ההסברים שאותם סיפק נבו, בדיעבד, לאי תשלום דמי ההסכמה וממילא לא עולה מהם כל הסכמה של הנתבעים לאי תשלום דמי ההסכמה, נהפוך הוא. כך, למשל, כתב עו"ד נשיץ לתובעת ביום 11.8.96 (נספח ט"ז לתצהירו של עו"ד נשיץ): "לצערי, למרות שעבר זמן רב מאז חתימת החוזה ומאז שהייתם חייבים לשלם את המגיע למינהל מקרקעי ישראל עבור דמי הסכמה השיק שלכם מופקד עדיין בידי עו"ד גלזנר ואתם אינם עומדים בתנאי החוזה בקשר לכך.." ביום 12.8.96 השיבה התובעת למכתבו של עו"ד נשיץ בציינה, כי "הסיבה לכך שדמי הסכמה לא שולמו עדיין ידועה והיא נעוצה בשיקולים ענייניים שהם לטובת הצדדים לעסקה." (נספח י"ז לתצהירו של עו"ד נשיץ). ביום 13.8.97 הבהיר עו"ד דרדיקמן לעו"ד גלזנר, כי "תשלום דמי ההסכמה עתה יגרום למרשתי נזקים כספיים כבדים ואף עלול לסכל מהלכים, בהם הושקע עד כה, ממון רב" (ראו נספח י"ח לתצהירו של עו"ד נשיץ). משעומת נבו בחקירתו עם תוכנה של התכתובת שלעיל ועם ההוראות הרלבנטיות בהסכמים, השיב כך (פרוטוקול מיום 21.12.08, עמ' 21-22): "את העובדה שלא שלמתם דמי הסכמה יש לך מכתב על זה שסיפרת לעו"ד נשיץ? ת. יש מכתבים על כך. ש. יש מכתבים ב-95 שלא ברור למה אתה לא משלם, אך מעבר לזה. האם יש לך מסמכים בכתב שאתה מודיע לשותפים שלך שלא שילמת את דמי ההסכמה? ת. לדעתי יש, אך אני צריך לבדוק. ש. יש לך מסמך שאתה דורש מבינג או מעיני את חלקו בדמי ההסכמה, או שהוא ישלם את חלקו מדמי ההסכמה? ת. לא. הסכמנו ביננו שלא משלמים." ובהמשך חקירתו הנגדית (פרוטוקול מיום 10.1.13, עמ' 8 ש' 31 עד עמ' 9 ש' 22): "ש. אתה גם אמרת שאתה הסכמת או שבינג או שנשיץ הסכימו שלא לשלם דמי הסכמה. ת. הסכמנו במשותף. ש. מפנה לתכתובת מזמן אמת לא רק שלא הסכימו אלא דחקו בך לשלם דמי הסכמה ואתה התעלמת. ת. אתה טוען שבינג שילם דמי הסכמה ואני לא? ש. אני טוען שבינג ועו"ד נשיץ כתבו לך הרבה פעמים שאתה חייב לשלם דמי הסכמה ואתה התעלמת. ת. הסברתי מדוע לא שילמתי דמי הסכמה שלא שילמתי עד היום. ש. מציג נספח ח' לתצהיר נשיץ, מכתב של עו"ד גלזנר לעו"ד נשיץ מיום 9.5.95 עם העתק לעו"ד דרדיקמן שהיה ב"כ לוקי, סעיף 9, "כל עוד לא ישולמו.." (מצטט). ת. המכתב הזה מדבר על השתלשלות האירועים, כל הנושא הוא שעו"ד גלזנר אומר שאם לא ישולמו דמי הסכמה הוא לא יוכל לבצע העברת זכויות. אנחנו לא שילמנו דמי הסכמה בעקבות המכתב. ש. מפנה לנספח יג/1 לתצהיר נשיץ - זה נכון שאתה הפקדת שיק על הסך הנדרש בגין דמי הסכמה אך הורית לעו"ד גלזנר לא לשלם עד שתיתן הוראה וההוראה לעולם לא ניתנה. ת. ההוראה לא ניתנה, זה בידיעת שני הצדדים. ש. מפנה לנספחים י"ד/1 - י"ד/3 - עו"ד גלזנר פונה מספר פעמים לעורך הדין שלכם ומבקש לתת הוראה לשלם את דמי ההסכמה ואתם לא משלמים את דמי ההסכמה, האם יש סיבה לכך. ת. פרטתי את הסיבה למה לא שילמנו דמי הסכמה. ש. מפנה לנספח ט"ו לתצהיר נשיץ, אתם אומרים בשנת 96 יולי, שאתם לא משלמים בגלל בעיות תכנון. ת. הכוונה הייתה לגבי הנושא שאנחנו הגשנו תכניות לשינוי ייעוד וול"ל דחה את התכניות האלה והכוונה לבעיות תכנון שאנחנו לא הצלחנו להגיע עם הועדות והרשויות להסכמה לגבי הנושא של תכנון חדש איך יראה תכנון ושינוי ייעוד הקרקע וכל עוד הדבר לא התאפשר לא היה טעם להמשיך הלאה עם המינהל." ובהמשך (שם, עמ' 10 ש' 1 עד עמ' 11 ש' 2): "ש. אתה קודם אמרת שגם בינג לא שילמה, אני מראה לך את סעיף 4.2 להסכם השיתוף, נספח ג' לתצהיר העד, ומראה לך שההוצאות היו חייבות להיות משולמות על ידי לוקי ולהיות מושבות על ידי בינג בהתחשבנות משותפת, זאת אומרת שהגרסה שלך שיש קשר לבינג היא לא נכונה, את היית חייב לשלם את הכל וזה מה שתקע את הפרויקט. ת. את כל נושא המיסים היו משולמים כל אחד לפי חלקו. אנחנו דיברנו על הוצאות אז הוצאות שנוצרות בלי קשר לעלות הקרקע, לגבי הנושא של עלות הקרקע בינג שילמו את חלקם והיו צריכים ושילמו בסופו של דבר את חלקם במס רכישה ואותו דבר כאן בנושא של דמי הסכמה כל אחד היה צריך לשלם את חלקו מאחר והיה כתוב בהסכם במידה ואנחנו לא פועלים בינג יכול לפעול ולחייב אותנו, הוא יכול היה לבצע אפילו את התשלום שלנו ולחייב אותנו, בפועל הוא לא ביצע את התשלום. ש. איך זה מסתדר אם נתת שיק על מלוא דמי ההסכמה לעו"ד גלזנר והורית לו לא לשלם. ת. הסברתי שאת נושא דמי ההסכמה מאחר וההחלטה היתה לא לשלם את דמי ההסכמה. אנחנו נתנו שיק לגלזנר על סכום שלא ידענו עדיין מהו, נתנו שיק ביטחון, עוד לא קיבלנו את החיוב של דמי הסכמה, הפקדנו שיק לביטחון אני לא זוכר אם הוא היה על 100% או 80%. ש. מפנה לנספח י"ג/1 לתצהיר נשיץ, עו"ד גלזנר מאשר לכם שאתם הפקדתם בנאמנות 100% של דמי ההסכמה כפי שהמינהל ביקש. ת. השיק הזה הופקד מתי? ש. 12.6.95? ת. אני מבקש לראות את החיוב של המינהל. בלי לראות את החיוב של המינהל אני לא יכול להגיד אם זה 100% או לא. ש. מפנה לנספח י"ח לתצהיר נשיץ, מכתב מיום 13.8.97 מעורך הדין דרדיקמן לעו"ד גלזנר. הוא אומר לו שתשלום דמי הסכמה יגרום ללוקי נזקים כספיים כבדים. אתה יכול להבהיר. ת. שנת 97 היה אחרי שהגשנו את הערעור למינהל לגבי גובה דמי ההסכמה, הבנו שהקרקע מבחינה כלכלית אין לה את הערכים שהיו לה ביום שנכנסנו לעסקה לכן תשלום של דמי הסכמה מיותרים לטעמנו הם נזק כלכלי, זה כסף שיוצא מהכיס ללא תמורה לכן זה גורם לנזקים. ש. מה שאני מבין שאתה מחליט על דעת עצמך שהקרקע הזו לא כדאית לך יותר ואתה לא מספר זאת לשותפים שלך ואתה לא משלם ותוקע את הפרויקט. ת. אתה נתפס לדמי הסכמה אך דמי הסכמה לא תקעו את הפרויקט לעולם. הם לא עצרו את שינוי ייעוד הקרקע ולא את התנאים הכלכליים של העסקה. כך שתשלום או אי תשלום דמי הסכמה איננו מהותי כאן. דמי הסכמה הערעור האחרון שהגשנו עליו הוא סכום שהוא נמוך באלפי מונים מהמספרים שדובר עליהם כאן מדובר על מאות אלפי שקלים בודדים ולא על מיליונים ככל שיצטרכו לשלם את דמי ההסכמה ולהעביר את הקרקע אלינו. ש. יש לך איזה מכתב מבינג או מעיני שמאשר לך לא לשלם דמי הסכמה. ת. אני לא זוכר כרגע. אנחנו נתנו את כל מה שיש." כלומר נבו מאשר כי משראה כי כלכליות ההשקעה פחתה, וההתכנות לשינוי ייעוד יורדת, על כן רצה להמנע מהוצאת הוצאות נוספות. זאת, בניגוד לכל ההסברים שנתן בדבר אי תשלום דמי הסכמה. ובהמשך חקירתו הנגדית (פרוטוקול מיום 17.1.13, עמ' 44 ש' 1-3): "ש. אתה טענת בפעם שעברה ביחס לדמי הסכמה שלבינג היה חובה לשלם (או צריכה לשלם) אם לוקי לא שילמה, האם יש לך מכתב שבו פנית לבינג ואמרת להם לשלם את דמי ההסכמה במקומי. ת. לא." ולשאלות בית המשפט (שם, עמ' 46 ש' 4-19): "ש. אתה אמרת שלא שילמתם בהסכמה משותפת את דמי ההסכמה, יש מכתב שכותב עו"ד נשיץ ואומר לך שאתה מפר את החוזה מאחר ואתה לא משלם את דמי ההסכמה, איך זה מסתדר שזה היה בהסכמה. ת. מפנה לנספח י"ז לתצהיר נשיץ, מכתב של עו"ד דרדיקמן לעו"ד נשיץ מיום 12.8.96 ואומר לו בצורה ברורה "שהסיבה לכך שדמי ההסכמה לא שולמו היא שיקולים ענייניים של טובת הצדדים לעסקה". ש. ראינו את המסמך הזה אך אין פה אמרה של עו"ד דרדיקמן היית מצפה אם הייתה הסכמה, הוא היה צריך להגיד שאם הייתה הסכמה הרי הסכמנו שלא לשלם. ת. ההתנהלות של עו"ד דרדיקמן מול עו"ד נשיץ, שאם עו"ד דרדיקמן ענה כך, זה מאד מפתיע ונאמר בשפה אחרת על מה אתה מדבר, יכול להיות שהייתה התנסחות אחרת, אך זה ברור לחלוטין, הסיבה שלא רצינו לשים את זה בכתב, כל הצדדים, כי הפרשנות של 727 היא הייתה ידועה. יש התנהלויות במינהל שלא נעשות לא בדיוק על פי אותם נהלים שקיימים וציפינו שתהא לנו פריצת דרך בכל מקרה היה לנו ייפוי כוח מהמוכרים, זאת אומרת מצבנו להגיש את התכנית במקרה הכי גרוע בשם המוכרים היה עדיף מבחינה כלכלית. לא היה טעם להעביר את הקרקע ולשלם את דמי ההסכמה." בחקירתו הנגדית עומת עו"ד נשיץ עם טענותיו של נבו בקשר עם אי תשלום דמי ההסכמה והשיב, כך (פרוטוקול מיום 21.1.13, עמ' 80 ש' 18 עד עמ' 81 ש' 11): "ש. לגבי דמי ההסכמה שלוקי הפקידה שיק בנאמנות בידיו של עו"ד גלזנר לפי אישור י"ג/1 לתצהירך, זה היה מתוך כוונה משותפת של בינג ושל לוקי, שלא לשלם את דרישת דמי ההסכמה של המינהל אלא להגיש השגה על הסכום. ת. שקר וכזב, לא היתה שום הסכמה משותפת. את זה אני זוכר באופן פוזיטיבי לחלוטין. ש. מפברואר 94 אתה לא זוכר כלום ומיוני 95 עברנו את חומת הזיכרון. ת. נכון. ש. אתה מסכים שסוכם בין לוקי ובינג שהצדדים ישאו בכל ההוצאות אשר נוגעות לטיפול בהפשרת הקרקע במשותף. ת. לא סוכם. מפנה לסעיף 4.2 להסכם השיתוף מיום 23.2 (נספח ג' לנבו). ש. זאת אומרת שבינג צריכה להחזיר ללוקי את חלקה בהוצאות. ת. זה מה שכתוב בהסכם. אני לא צריך לזכור. ש. במסגרת ההוצאות האלה גם דמי ההסכמה. ת. בוודאי. ש. אחרי שקיבלתם אתה מסכים איתי שעו"ד גלזנר דיווח ישירות בענייני דמי ההסכמה. ת. ידעתי שהופקד שיק, וידעתי שמר נבו לא שילם את דמי ההסכמה. ידעתי מעו"ד גלזנר שלוקי לא שילמה את דמי ההסכמה כולל התראה שלו שהוא יצטרך להפעיל את השיק. יש על זה מכתב. ש. אתה כתוצאה מהמידע הזה שהיה בידך לא המצאת לעו"ד גלזנר 18% מדמי ההסכמה לתשלום. ת. אף אחד לא ביקש ממני לעשות את זה מפני שהשיק של מר נבו שהפקיד בידי עו"ד גלזנר כיסה 100% מדמי ההסכמה, גם מר נבו לא פנה אלי ולא ביקש ממני את ה-18% שאשלם, וזו התשובה. ש. אבל השאלה היא על מועד אחר, אחרי שידעת שעבר זמן, השיק הזה לא ניתן לגבייה, אחרי חצי שנה השיק לא פוקע, למרות זאת לא שולמו דמי הסכמה, מדוע אתה לא גרמת לכך שבינג תוציא שיק ותשלם אותו למינהל על 18%. ת. יש לזה שלוש תשובות. אחת, שחובת התשלום על לוקי לפי החוזה. שנית, מפני שאף אחד לא פנה אלי וביקש ממני לעשות את זה. שלוש, מפני שאת מבקשת שהזנב יקשקש בכלב. ה- 18% לא היו עוזרים למילוי הדרישה של המינהל." ובהמשך חקירתו הנגדית (פרוטוקול מיום 24.1.13, עמ' 98 ש' 4 עד עמ' 99 ש' 23): "ש. לגבי דמי ההסכמה ולגבי השאלה אם לשלם או לא לשלם דמי הסכמה למינהל, אתה ידעת וכתבת ונוכחת בזה בישיבה הקודמת שהיה חיוב לשלם דמי הסכמה של כ-4 מיליון ₪ ואתה ביקשת שלוקי תשלם לך. ת. לא ביקשתי שלוקי תשלם אלא הוא התחייב בחוזה. אחרי שהוא לא שילם אני פניתי כמה פעמים שישלם והוא עמד בסירובו והודיע כמה פעמים שהוא לא ישלם. ש. על פי ההסכם ביניכם שלוקי משלם עבורך את הוצאות ואתה צריך להחזיר את החלק היחסי. ת . מה שכתוב בחוזה זה מה שהוא אמור היה לעשות. ש. אתה ידעת שלוקי וגם עו"ד דרדיקמן וגם עו"ד גלזנר הגישו למינהל השגה על החיוב והם טענו שהחיוב הנכון צריך להיות כ-500 אלף ₪. ת. לא. מר נבו בחקירה שלו לפני כב' השופט ישעיה אמר שהכינו השגה והוא לא זוכר אם היא הוגשה או לא. אני לא השתתפתי בהכנת השגה באותו זמן, זה לא היה התפקיד שלי, ומר נבו שהוא הכין איזה שהיא השגה ואני לא ראיתי שההשגה הוגשה או לא. אני אומר שמר נבו אמר הוא לא זוכר אם ההשגה הוגשה או לא. מפנה לפרוטוקול השופט ישעיה מיום 21.12.08 בעמ' 18 (מצטט). ש. אני שואלת אותך לא על מר נבו, אני אומרת לך האם אתה זוכר שעל הפרק היתה מחלוקת לגבי סכום דמי הסכמה ודובר על הגשת השגה. ת. אני זוכר שמר נבו באמצעות פרקליטו אמר שיש סיבות חשובות למה לא לשלם את דמי ההסכמה והוא אומר זאת בעמ' 19 בפרוטוקול השופט ישעיה. יש גם שני מכתבים. הוא לא אומר שדמי הסכמה גבוהים או נמוכים. מה שאמרתי קודם עמ' 23 על שאלה שאם הגשנו ערעור על דמי הסכמה ומר נבו אמר שהוא לא זוכר אם זה הוגש ואני לא ראיתי אם זה הוגש. ש. נכון שאתה כמו כל אחד אחר לא רצית שלוקי תשלם עבורך סכום דמי הסכמה מנופח אם אפשר להפחית אותו. ת. השאלה לא עמדה לפתחי. ש. אתה היית מעודכן בכל הקשור לדמי הסכמה כי כתבת מכתבים בנדון. ת. תראי לי את המכתבים ואני אענה לך. ש. במכתבים אתה דורש לשלם דמי הסכמה אז אתה מסכים שאתה גם לא היית מעוניין שישלמו סכום גבוה אם אפשר לשלם סכום מופחת. ת. זו שאלה אקדמית. זה גם לא מעניין אותי, תפקידו של לוקי היה לשלם דמי הסכמה ובאף אחד מהמכתבים של בא כוחו הוא לא אמר שהסיבה לאי התשלום היא ערעור על גובה דמי ההסכמה. ש. דבר כזה אין לי ספק שזה עניין אותך מאוד כי אחר כך אתה צריך להחזיר את החלק שלך ללוקי. ת. באותו שלב זה לא עניין אותי, זה לא הגיע לשלב של עניין כי הוא אמר שהוא לא משלם נקודה בלי סיבה. ש. כאשר אתה קיבלת את אותו נספח י"ז (מכתב של עו"ד דרדיקמן לעו"ד נשיץ מיום 12.8.96) לתצהירך - גם נספח י"ח (מכתב של עו"ד דרדיקמן לעו"ד גלזנר עם העתק לסמנכ"ל לוקי מיום 13.8.97) - שאתה ראית את המכתבים האלה אתה גם שוחחת עם עו"ד דרדיקמן בטלפון על תוכנם של המכתבים האלה. ת. לא זוכר. ש. מר דרדיקמן אמר לך שהנזק שיכול להיגרם הוא בגלל שבאפריל 1995 בוטלה החלטה 611 של המינהל, ובאה לעולם החלטה 727 של המינהל שלפיה מי שמפשיר קרקע אם הוא חברה הוא יקבל רק 13.5% ואם הוא יחיד הוא יקבל 27% נכון שזה מה שנאמר לך. ת. לא זוכר דבר כזה אבל אני לא רוצה להיכנס לפרשנות של כללי המינהל או החלטות המינהל שנמצאות מול ביהמ"ש ובכל השלבים ואני אומר זאת באופן כללי היתה אפשרות לקבל השבה לפחות כספית בסכומים נכבדים לפי כל מיני החלטות ובין השאר לפי החלטה 969 ו-1013 שאפשר היה לקבל פיצוי של כ-13,000 ₪ לדונם, שסיכום שלהם היה אומר שאפשר היה לקבל 3.5 מיליון ₪ השבה. יש בפני ביהמ"ש חוות דעת של שלומי מערבי שעומדת בפני עצמה ונתייחס לכך בסיכומים. ש. מדוע לא באת ואמרת מניסיונך אתה מעריך שאסור לא לשלם דמי הסכמה ואני בא משלם את כל 100% דמי ההסכמה ואח"כ אני אתפצה. ת. זה לא הייתה חובה שלי בחוזה, בחוזה כתוב במפורש שלוקי ישלם אך הוא לא שילם. ש. נכון שחשבת שאם לא משלמים דמי הסכמה לא תקבלו הפשרה של הקרקע. ת. אני עדיין חושב כך. ש. אם זו היתה המחשבה שלך הרי שיכולת להציל את המצב ולשלם את סכום דמי ההסכמה כדי להרוויח סכום הרבה יותר גדול ממנו. ת. חוזר על התשובות הקודמות שלי." גרסתו של עו"ד נשיץ עולה בקנה אחד עם המערכת ההסכמית ועם התכתובת שהוצגה לפני ונכתבה בזמן אמת, ואני מקבלת אותה במלואה. מהתכתובת שהוצגה לפני עולה, כי התובעת גם נמנעה מלשלם את מס הרכוש ומס הרכישה בגין העסקה במועד ולמעשה חלקו הארי של מס הרכישה שולם רק לאחר הגשת התביעה (ראו, בהקשר זה, את מכתביו של עו"ד גלזנר מיום 12.4.95 ומיום 9.5.95 הנ"ל; מכתב עו"ד נשיץ לעו"ד דרדיקמן מיום 11.5.95, נספח ט' לתצהירו של עו"ד נשיץ; מכתב עו"ד דרדיקמן למשרד עו"ד נשיץ מיום 27.6.95, נספח י' לתצהירו של עו"ד נשיץ; מכתב ממשרד עו"ד נשיץ לעו"ד דרדיקמן מיום 28.6.95, נספח י"א לתצהירו של עו"ד נשיץ; מכתב ממשרד עו"ד נשיץ לעו"ד דרדיקמן מיום 21.7.95, נספח י"ב לתצהירו של עו"ד נשיץ; מכתב התראה של שלטונות המס בגין אי תשלום מס הרכישה מיום 12.1.05, נספח י"ג לתצהירו של עו"ד נשיץ. מכתב עו"ד דרדיקמן למשרד האוצר מיום 12.11.96, הוגש וסומן נ/4. כן ראו סעיף 4.2 ונספחים נ"ט1 עד נ"ט6 לתצהירו של נבו). נבו נחקר בעניין זה, כך (פרוטוקול מיום 21.12.08, עמ' 24): "ש. את מס הרכישה בעסקה הזאת שילמת? ת. כן, את עיקרו שילמתי ב-95 או 96 או 94, 95. אני זוכר ששילמנו סכום של כ-300,000 ₪ כך שזה היה אחרי שהיה לנו חילוקי דעות לגבי מס רכישה. ש. מפנה לסעיף 4.2 לתצהיר. חלק מהאסמכתאות לא צרפת. חלק ניכר מהתשלומים שאתה טוען להם ביצעת רק בשנת 2005 לאחר הגשת התביעה פה. ת. היתה יתרת תשלומים שיכול להיות שהגשנו לאחר הגשת התביעה. ש. למה עיכבת את תשלום מס הרכישה במשך 10 שנים ושילמת רק עכשיו אחרי הגשת התביעה. ת. שילמנו את רוב מס הרכישה לאחר שהיה לנו דיון או השגות לגבי גובה התשלום ומס רכישה אחרי זה היה צריך להיות רק 82 אחוז עלי והיתר על חברת בינג. במס רכישה היה טעות ברישום ובני עיני היה צריך לטפל במס רכישה. במס רכישה שילמתי בסופו של דבר בסך הכל כ-580,000 ₪, רק החלק שלי. ש. מפנה מסמך מיום 12.11.96 שעו"ד דרדיקמן פונה בשם החברה ובשם עיני (שם צוין כי "מסיבות לא רלוונטיות עתה סכום המס לא שולם במועד"- מ' א' ג'). איזה סיבות יכולות להיות לא לשלם את המס במועד? ת. היתה בהתחלה דרישה של שלטונות המס לחצי אחוז ואח"כ הועלתה ל-5 אחוז. אז היה דיון איתם. אני משער שדרדיקמן רצה לעשות הסדר מול מס רכישה גם מול עיני. נ'4 זה מכתבו של עו"ד דרדיקמן לאוצר בעניין זה. ש. המסמך מ-96 העו"ד מודה שהסכום לא שולם במועד. חולפות 9 שנים שאתה משלים את התמורה. אתה טוען שפעלת כשורה. ת. מרבית הסכום שולם במועד. החלק הקטן זה החלק שהיה ויכוח על פערים. לוקח זמן ולא היה שיתוף פעולה של עיני. נבדוק מתי אתם שלמתם ונמצא את התשובות. ש. החלק הארי לא שולם עד 2005. מפנה לסעיף 4.2.8 לתצהירך שבו יש של סכום ללא קבלות. ת. זה לא חלק הארי, אלא חלק. היה ויכוח עם שלטונות המס על גובה החוב." התובעת גם עיכבה את תשלום התמורה בגין הקרקע למוכרים וזאת ללא כל נימוק וללא כל הצדקה עניינית ובכך מנעה אפשרות חתימת המוכרים על הסכם העברת זכות החכירה של המינהל (ראו, בהקשר זה, את מכתבה של עו"ד קיציס ממשרדו של עו"ד משה גלזנר, בא כוח המוכרים לעו"ד שרון שטרן ממשרדו של עו"ד נשיץ מיום 12.1.95, נספח ג' לתצהירו של עו"ד נשיץ. כן ראו מכתביו של עו"ד נשיץ לעו"ד דרדיקמן, בא כוח התובעת, מיום 9.2.95 ומיום 27.3.95, נספחים ד' ו-ה' לתצהירו של עו"ד נשיץ; מכתב עו"ד דרדיקמן לעו"ד גלזנר מיום 5.4.95, נספח ו' לתצהירו של עו"ד נשיץ; מכתב עו"ד גלזנר לעו"ד דרדיקמן מיום 12.4.95, נספח ז' לתצהירו של עו"ד נשיץ; מכתב עו"ד גלזנר לעו"ד נשיץ מיום 9.5.95, נספח ח' לתצהירו של עו"ד נשיץ). מהאמור עד כה עולה, כי התובעת לא פנתה אל המינהל על מנת לקבל את אישורו לתכנון המוצע או לחילופין לבצע ביחד עמו את תכנון ופיתוח הקרקע, כנדרש וכמתחייב על פי החלטה 611 ועל פי חוזה החכירה עם המינהל. תחת האמור, פעלה התובעת ישירות למול גורמי התכנון השונים, כאשר החל מחודש 1995 הליכי התכנון היו "על אש קטנה" ולפרקים אף הוקפאו. התובעת גם נמנעה מלשלם תשלומים שונים שהיה עליה לשלם במסגרת התחייבויותיה על פי ההסכם ולצורך קידום הפרויקט, בהם דמי ההסכמה למינהל. 6. מעורבות הנתבעים בפרויקט התובעת טוענת, כי הנתבעים התחייבו לסייע לה בהליכי התכנון והפשרת הקרקע וכי במידה והם סברו כי התובעת אינה עושה די לשינוי ייעוד הקרקע, יכולים היו הם לפעול בעצמם לקידום הפרויקט. כך גם טען נבו בחקירתו הנגדית פרוטוקול מיום 10.1.13, עמ' 12 ש' 2-4): ".. אני רוצה להוסיף שגם בינג וגד נשיץ, התחייבו על פי הסכם לפעול מול הרשויות וככל שהם מלכתחילה הציגו שיש להם קשרים טובים במינהל וככל שחשבו ברגעי אמת שאני טועה יכלו ללכת למינהל ולהביא אישור.." אולם, בניגוד לגרסתו של נבו, האחריות להכנת התכניות לשינוי ייעוד הקרקע ולקבלת הסכמת המינהל והרשויות השונות לשינוי הייעוד הוטלה, מפורשות, על התובעת. אמנם, בסעיף 3 להסכם השיתוף, התחייבה בינג לסייע לתובעת ככל יכולתה בהליכי הפשרת הקרקע. אולם, לא הוצג לי, ולו מסמך אחד, שיש בו כדי להעיד על כך, שהתובעת פנתה אל הנתבעים בזמן אמת בבקשה לבצע פעולה כלשהי או לסייע לה. כך, באשר למגעים למול המינהל (פרוטוקול מיום 21.12.08 עמ' 14-15): "ש. יש לך מסמך שבו פנית לעו"ד נשיץ ולעיני וביקשת סיוע בעניין המינהל? ת. כן. יש מסמך שעושה חלוקת עבודה לאחר חתימת ההסכם. קיימנו ישיבה בתחילת הפרויקט ב - 22.5.94 נספח ו'4 לתצהירי. ש. יש מסמך שאתה פונה לעו"ד נשיץ או לעיני ואמור להם לעזור לך בנושא המינהל? ת. מי שהיה בפועל שעבד בעיקר מולי היה בעיקר בני עיני. בו'4 ציינו שעיני יעבוד מול ראשי המועצות. לגבי המינהל בני עיני יחד איתי היה איתי בכמות הפגישות. היינו אצל אדריכל המינהל. היתה התנהלות גם של דיבור. לא הכל בכתב. דיווחנו על כל מה שאנו עושים. העלנו את הנושאים. ש. מסמך אתה לא יכול להראות לי. ת. לא זוכר כרגע." כלומר, ככל שהיה צורך, וככל שהתובעת פנתה היא קיבלה סיוע, ובני עיני התלווה למנהל התובעת למספר פגישות. נבו לא הצביע ולו על מסמך אחד או סיכום ישיבה בה ביקש סיוע ולא קיבל. כפי שאבהיר ההפך הוא הנכון, נבו מידר את שותפיו מהמגעים. כך, באשר למגעים למול משרד השיכון (שם, בעמ' 17): "ביחסים בין משרד השיכון למשל נספח מ"ג, יש לך מסמך להראות לנו שפנית לעיני או לעו"ד נשיץ וביקשת סיוע? ת. לא." וכך באשר למגעים למול הרשויות המקומיות השונות, שביחס אליהם נטען, כי התובעת נתקלה ב"מחסומים בלתי עבירים" (שם, בעמ' 18): "ש. האם כתב לבינג או למישהו מהשותפים שיש כאן מחסומים בלתי עבירים? אני לא מצאתי כזה. ת. אני צריך לבדוק את הנושא. " עיון בתכתובת שהוחלפה בין הצדדים מעלה, כי הנתבעים פנו מעת לעת לנבו על מנת לקבל עדכונים, זאת בעיקר כאשר עו"ד גלזנר, בא כוח המוכרים, פנה אליהם על מנת לעדכנם באי ביצוע התחייבות כלשהי מצד התובעת. יתרה מכך, מהתכתובת האמורה עולה, כי בזמן אמת הנתבעים כלל לא היו מודעים לכך שהתובעת אינה פועלת למול המינהל. דברים אלה עולים, בין היתר, ממכתבו של עו"ד נשיץ לנבו מיום 17.3.97 (נספח כ' לתצהירו של עו"ד נשיץ), ממנו עולה, כי אף שהנתבעים הבינו, בשלב זה, כי התובעת מזניחה את הטיפול בפרויקט, הם כלל לא היו מודעים לכך שהתובעת אינה פועלת מול המינהל. לא מן הנמנע, כי אילו הנתבעים היו מודעים לכך שהתובעת לא פנתה כנדרש וכמתחייב למינהל, הם היו יכולים לנסות ולפעול להצלת המצב. דברים אלו היו נכונים גם בשנת 1995, שאז התובעת זיהתה את העדר הכדאיות הכלכלית מבחינתה בביצוע ההסכם בעקבות קבלת החלטה 727, אולם היא לא טרחה ליידע את הנתבעים כי לשיטתה כדאיות הפרויקט ירדה באופן משמעותי, וגם בשנת 1998, שאז הודיע המינהל על עמדתו השלילית ביחס לפרויקט ואולם התובעת לא טרחה ליידע את הנתבעים על כך. נבו נחקר בעניין זה, כך (פרוטוקול מיום 10.1.13, עמ' 13 ש' 15 עד עמ' 15 ש' 2): "ש. זה נכון שמי ששלח מכתבים בנוגע להפרה זה עו"ד נשיץ אליך מאחר והוא לא יודע על הפעולות שלך במינהל מאחר ואתה ממדר אותו. ת. הוא ידע הכול. ש. מפנה לנספח כ' לתצהיר נשיץ, מכתב של עו"ד נשיץ למר נבו מיום 17.3.97 מי שאומר לך שאתה מפר זה עו"ד נשיץ הפוך ממה שאתה טוען, הוא אומר לך שאתה מפר ולא מקיים את התחייבויות שלך ואתה לא עושה כלום. ת. המכתב הזה נשיץ הוציא עקב כך שהיתה פנייה לעיני ע"י הוצל"פ בנוגע לחובות מס רכישה, בני עיני פנה לאדם בשם מוטי כהן שיעזור לו עם נושא המס, אני יודע שבני עיני נמנע מתשלום מס באופן קבוע. לדעתי גד נשיץ שולח את המכתב כדי לפתור את הבעיות של בני עיני. אנחנו לא מזניחים בכוונה את הטיפול. אני לא יכול להתכחש למכתב אבל אני יכול להגיד שנשיץ ידע טוב מאוד שאין הפרה ואם היה חושב שיש הפרה הוא היה נכנס בנעלינו ומתחיל לטפל והדבר הזה לא נעשה. ש. מפנה לנספח כ"ז לתצהירו, מכתב מעו"ד נשיץ לעו"ד דרדיקמן מיום 16.11.00. ת. הוא עונה למכתב של דרדיקמן, אתה יכול לראות שהמכתב הקודם שהראית לי היה ממרץ 97, עכשיו מדובר במכתב מנובמבר 2000, בעקבות פנייה של עו"ד שלי והיה הפרש של יותר משלוש שנים בין המכתבים. ש. אתה אומר הכול היה בהסכמה. ת. לכן אני אומר תראה לי את המכתב שלנו. ש. איך המכתבים מסתדרים עם טענותיך שהדברים היו בהסכמה ובתיאום. ת. ברור לגמרי במידה והדברים לא היו בהסכמה ולא בידיעת נשיץ הוא היה פועל הרבה יותר אינטנסיבית, מאחר ונשיץ הבין שאין יכולת לפעול אחרת, מעבר להוציא מכתבים שחלקם מענה למכתבים שלנו לא עשה כלום. בעצם נתן לנו להוביל את התהליך זאת נקראת הסכמה. .. ש. זה נכון שכלפי כל הרשויות אתם באתם, לוקי, והצגתם את עצמכם כבעלים יחידים של השטח ולא שיתפתם את השותפים שלכם. ת. אנו שיתפנו ברמה שנשיץ בהתחלה עיני וכפרי שנעלמו אחר כך ידעו כל מה שאנחנו עושים והם היו אלה בהתחלה הציעו אבל הם היו מכותבים וידעו על כל תהליך שאנחנו עשינו. ש. מול הרשויות. ת. אם זה מול שלטונות המס - לא אמרנו שרק אנחנו. מול וועדות התכנון אמרנו אנחנו מקדמים ויש לנו שותף. ש. האם כשהגשתם תוכנית לוועדות המקומיות הצגתם רק את עצמכם כיזם. ת. לא נכון. התוכניות בגדול שהגשנו תכניות כתוב למעלה כותרת היזם לוקי, גם אם הגשנו את זה בשם אחרים. ש. גם חוזים שחתמת עם כל מיני בעלי מקצוע, מוגרבי, ארמז, אדריכל פאר זה רק לוקי חותמת כיזם או כבעלים. ת. לא זוכר את כולם, רוב המקרים אנחנו חתמנו בידיעת נשיץ וכפרי. ש. אין לך שום מסמך להראות ואני אומר לך זאת שאתה כותב להם את הדברים האלה. ת. לא נכון. .. ש. אתה אומר שזה לא היה כלכלי, האם כתבת לשותפים שזה לא כלכלי ואתה לא רואה שום טעם כלכלי לקדם את הפרויקט. ת. אני צריך לעבור על התכתובת, אם לא ראית זה לא אומר שזה לא קיים. כפי שאמרתי לך כל הזמן, ברגע שנכנסה החלטה 727 השותפים ידעו שהעסקה לא כלכלית." עדותו של נבו עומדת בסתירה למכתיו של עו"ד נשיץ שנכתבו בזמן אמת. הסבריו לפיו המכתבים מהווים הסכמה כיוון שעו"ד נשיץ לא נקט פעולה אחרת, אינם מבוססים, שכן במכתבים טוען עו"ד נשיץ בתקיפות כי התובעת מפרה את ההסכמים. ובהמשך חקירתו הנגדית (פרוטוקול מיום 17.1.13, עמ' 42 ש' 25-30): "ש. האם הודעת בכתב לשותפים שאתה לא פונה למינהל אלא לוועדות התכנון. ת. ההתנהלות שלי מול השותפים היה בקו פתוח, דיברנו, עיני וכפרי בחלק מהמקרים היו בפגישות של התכנון, וגד נשיץ התקיימו פגישות במשרדו, היינו במצב של דיבור לאורך כל הדרך. ש.התשובה היא לא. ת. כל ההחלטות נעשו במשותף. לא זוכר שהיה מכתב בדבר כזה אבל רוב ההתנהלות לא היתה בכתב." בחקירתו הנגדית, הכחיש עו"ד נשיץ את גרסת נבו, לפיה הנתבעים היו מעורבים במהלכיו של נבו למול המינהל וגורמי התכנון השונים וטען, כי נבו מידר את הנתבעים מהליכי התכנון (ראו פרוטוקול מיום 21.1.13, עמ' 83 ש' 23 עד עמ' 84 ש' 26): "ש. אחרי שנחתמו מערכת ההסכמים במהלך פברואר 94 אתה מסכים איתי שבינג וכל יתר הנתבעים היו מעורבים בכל מהלך מול המינהל. ת. אני לא מסכים. אם תסתכלי באדיבותך במסמכים הבאים שאציג לך, את תראי שיש שורה שלמה של מסמכים שרק מעידים על זה שההתנהלות של לוקי מול המינהל ומול כל הגורמים האחרים הייתה תוך מידור מוחלט של בינג ושל השותפים האחרים. אני מצטט מנספחים של לוקי, נספח י"ב מתצהיר נבו, מכתב של אריה מזרחי למפעלי לוקי בנייה שבו נאמר שהוא ידווח ללוקי באופן שוטף ולא לבינג. נספח י"ג לתצהיר נבו, סיכום פגישה של לוקי עם האדריכליות אייזנברג ושרמן שבו בינג לא משתתפת (24.7.96) אני בקשתי מנבו להפגיש אותי עם האדריכליות האלה והוא סרב. נספח ט"ו התכתבות בין לוקי לארמז, אותו דבר, ט"ז/1 סיכום פגישה עם החברה הכלכלית לפיתוח לב השרון, י"ז/1 מכתב של ארמז, נספח י"ח (לא מופיע בעותק של ביהמ"ש סיכום דיון בנושא פיתוח שכונת מגורים על שטחי מושב בני דרור מיום 12.3.97 שרשם מיקי הימפרלד על נייר מכתבים של ארמז עם העתק לישראל נבו ולוקי ולאילן רטיג. נספח כ"ד מכתב של אדריכל נועם רווחה לאילן רטיג, מיום 30.11.97; נספח כ"ג מכתב של אדריכלות אייזנברג שרמן לאריה מזרחי מיום 29.9.97 ו-כ"ג /1 מכתב שאריה רטיג למשרד אייזנברג שרמן מיום 20.11.97, נספח כ"ה - מכתב של אריה מזרחי לישראל נבו מיום 11.5.98; כ"ו - מכתב של צילה הדס מזכירת הוועדה המקומית לב השרון ללוקי מיום 17.8.98, שהוא מכתב חשוב בפני עצמו מפני שמודגש בו הצורך באישור המינהל לגבי כל התקשורת. כ"ח - מכתב של ישראל נבו למר דוד לבנברג ממושב בני דרור מיום 28.10.98; כ"ט - מכתב של דוד לבנברג ללוקי מיום 28.10.98; נספח ל"א מכתב של דוד לבנברג ללוקי מיום 8.12.98; נספח ל"ד, מכתב של דוד לבנברג מישראל נבו מיום 21.1.99; נספח ל"ג - מכתב של לבנברג לנבו מיום 20.1.99; מכתב ל"ה - סיכום פגישה בנוכחות קובי רייך, דוד לבנברג וישראל נבו, אריה מזרחי ושגיא מזרחי בנושא קדימה בני דרור מיום 31.1.99; ל"ו/1 מכתב של עו"ד טל מהמינהל ללוקי מיום 24.2.98; נספח ל"ז - סיכום ישיבה בעניין בני דרור קדימה מיום 5.5.99 על נייר של ארמז; ל"ח - סיכום פגישה מיום 30.6.99 פרויקט קדימה על נייר ארמז; ל"ט - מכתב של אריה מזרחי למר קלעג'י יו"ר המועצה הארצית לתכנון מיום 4.7.99; נספח מ' -סיכום דיון מתאריך 18.7.99 - אסמכתא 6011 בנושא ועדת חקירה לשינוי גבולות בפרויקט קדימה על נייר ארמז. נספח מ"ב - סיכום פגישה בחברה הכלכלית לפיתוח לב השרון, מתאריך 13.6.00 (המסמך מיום 25.6.00); מ"ג, סיכום ישיבה בנושא תיאום תכנון קדימה מסמך על נייר של משרד הבינוי והשיכון מיום 26.7.99; מ"ז מכתב של צילה הדס מזכירת הוועדה למפעלי לוקי מיום 22.11.00; נספח נ"ב - מכתב של הוועדה המרחבית לתו"ב שרונים ללוקי מיום 10.2.04; נ"ג - מכתב לא חתום על נייר של הועדה המרחבית שרונים למפעלי לוקי מיום 10.12.03; פקס למינהל מקרקעי ישראל, מחוז מרכז מלוקי מיום 23.3.04 ו-נ"ו מכתב לוועדה המרכזית שרונים מישראל נבו מיום 14.12.04. מכל המכתבים האלה והפרוטוקולים ברור שלוקי ניהל את העניינים בעצמו בלי ליידע ומבלי לשתף את השותפים שלו, והוא המשיך בזה וזה חלק מטענת הויתור, הרבה אחרי התאריך הקובע שהיה פברואר 98." ובהמשך חקירתו הנגדית (פרוטוקול מיום 24.1.13, עמ' 86 ש' 14-21): "ש. אני מבינה שלטעמך לא היית אמור לעשות שום דבר בעניין התכנוני והמינהל. ת. מר נבו לקח על עצמו בחוזה לפעול לאלתר להגשת תוכניות, לפעול במינהל ולעשות את כל הדברים, הוא לא עשה, ולא כתוב שום דבר שהייתי אמור לעשות. ש. באותו סעיף שאליו אתה מכוון נאמר גם שהיזמים כפרי, עיני ונכסי נגד יעזרו כמיטב יכולתם ללוקי במיוחד עם הרשויות, אתה מסכים. האם נכון שסוכם שאתם תעזרו ללוקי עם הרשויות. ת. לא כתוב שום דבר מעבר למה שכתוב בחוזה, מפנה לסעיף 3 לחוזה השיתוף (נספח ג' לנבו). לא היה אף מקרה ולא תוכלי להראות לי מקרה שבו לוקי ביקשה ממני או מבינג או ממישהו אחר לעזור לה." ובהמשך (שם, עמ' 96 ש' 24-30): ש. החל מחתימת ההסכם בשנת 94 ועד לשנת 2000 לא פנית למינהל בשום עניין הקשור לעסקה שלנו. ת. עד כמה שאני זוכר זה נכון, הסיבה לכך היא שמר נבו אמר באותם מקרים ששוחחנו שהוא מטפל בעניין והוא עושה כל מה שצריך בלי שאדע פרטים, יצאתי מהנחה שהוא צריך לעשות את מה שצריך לעשות, כמו שנאמר לו בתחילת הדרך חודש לאחר חתימת ההסכם על ידי מר פאר, שצריך לערב את המינהל וכך לאורך הדרך, הנה בסופו של דבר התברר לנו שהוא הרים ידיים כי הוא ראה שאין כדאיות כלכלית להמשיך בפעולה ולכן אין טעם לפנות למינהל. " כאמור, גרסתו של עו"ד נשיץ עולה בקנה אחד עם מסמכים רבים ושונים מזמן אמת, בניגוד לגרסתו של מר נבו. על מידורם של הנתבעים מהליכי התכנון העיד גם עייני, כדלקמן (פרוטוקול מיום 28.1.13, עמ' 104 ש' 10-15): ש. אתה קיימת את ההבטחה שלך לעזור לקדם את התוכנית. ת. נכון. ש. ניסית לעזור גם בעזרת הקשרים הפוליטיים. ת. במסגרת מפלגת העבודה. ש. בשלב מסוים הפסקת נכון. ת. נדחיתי, לאט לאט יצאתי החוצה, לא שיתפו אותי. לוקי לא שיתף אותי ונדחיתי החוצה." ובהמשך (שם, עמ' 107 ש' 17-20): "ש. השתתפת בפגישות עם האדריכלים לפני הגשת התוכניות. ת. היתה פגישה ראשונה עם המתכננות שרמן, שלוקי לא רצה את המתכננים שהיו אז בתוכניות הראשונות, ביקש להעביר אליהן והסכמנו והלכנו לפגישה, בפגישה הזו היתה אחת וזהו. אח"כ ניסינו לקבל מה שעשו לא נתנו לנו. האדריכליות לא נתנו לי ולכפרי. לא יודע אם יש סכסוך או לא." גרסתו של נבו, כי שיתף את הנתבעים במהלכיו השונים לא נתמכה בכל ראיה והיא עומדת בניגוד גמור למסמכים הרבים, שנכתבו בעת התרחשות האירועים, שאותם סקר עו"ד נשיץ בעדותו. למעשה, המסמכים היחידים המעידים על מעורבות כלשהי של מי מהנתבעים בהליכי התכנון הם הסכם ההתקשרות עם ארמז שעליו חתומה גם בינג (נספח י"ב לתצהירו של נבו), כאשר לעניין זה העיד עייני, כי הוא אשר קישר בין נבו לבין מר מזרחי, מנהלה של ארמז, ופרוטוקול ישיבה שנערכה ביום 10.5.94 במשרד האדריכלים איזנברג שרמן, שבה נכח עייני (נספח ו'4 לתצהיר נבו). לאור זאת, אני מקבלת במלואה את גרסת הנתבעים לפיה ההתנהלות של התובעת הייתה תוך מידור מוחלט של בינג והשותפים האחרים. 7. האם רשאית התובעת להסתמך על סעיף ארבע השנים שבהסכם א. כללי סעיף ארבע השנים שעליו מבוססת תביעת התובעת קובע כדלקמן: "אם בתוך 4 שנים לא יתקבל אישור לניצול הנכסים לבניית 300 יחידות דיור לפחות למגורים.. מתחייב בינג לרכוש מלוקי 32% מכלל הנכסים באופן שיעמיד את הצדדים במצב שוויון (50% לכל אחד) בזכויות בנכסים, ולהשיב לו 50% מדמי הרכישה, דמי יזמות בגין 100% של המקרקעין נשוא הסכם זה וכן כל ההוצאות הנלוות ששולמו.." (ההדגשות שלי- מ' א' ג'). אין חולק, כי עד לעצם היום הזה ייעוד הקרקע נותר חקלאי כשהיה. נשאלת השאלה, האם מקום בו התובעת התחייבה לפעול לאלתר לשינוי הייעוד ואולם, היא לא פנתה למינהל כהליך מוקדם וראשוני, כנדרש וכמתחייב, ותחת האמור פעלה למול גורמי התכנון השונים "על אש קטנה" ותוך שהיא נמנעת מתשלום דמי ההסכמה למינהל, רשאית התובעת להסתמך על סעיף ארבע השנים שבהסכם. הנתבעים טוענים, כי החוזה כולל בחובו תנאי מתלה. על פי ה, מאחר שהתובעת מנעה את קיומו של התנאי בכך שהיא הכשילה את האפשרות לשנות את ייעוד הקרקע, אין היא יכולה להישען על אותו תנאי. התובעת טוענת, כי זו של הנתבעים הינה בבחינת הרחבת חזית אסורה. זו של התובעת אין בידי לקבל, שכן כלל הוא, כי "כאשר מדובר ב משפטית הנמצאת בגדרה של מסגרת עילת התביעה, והנובעת מהנתונים העובדתיים והמשפטיים הפרושים בפני בית המשפט והצד שכנגד, אין לנעול את הדלת בפניה" (ראו ע"א 9803/01 תחנת שירות ר"ג בע"מ נ' סונול ישראל בע"מ, פ"ד נח(3) 105, 117 (2004)). התובעת מוסיפה וטוענת, כי סעיף ארבע השנים אינו מותנה בתנאי מתלה, אלא הוא תנאי בחוזה, אשר הנתבעים התחייבו כלפי התובעת לקיימו ואשר הופר על ידי הנתבעים ומכל מקום, תנאי מתלה הוא תנאי לתוקפו של ההסכם כולו ולא קיים במשפט הישראלי תנאי מתלה לסעיף ספציפי בחוזה. על כן, אין מקום ל כי סעיף מסוים בהסכם מותנה בתנאי מתלה. ב. ההבחנה בין תנאי מתלה לזכות על תנאי ה המרכזית של הנתבעים הייתה כי התובעת אינה יכולה להתבסס על סעיף ארבע השנים, כיון שסיכלה את התנאי הקבוע בו לפיו בתוך 4 שנים ישונה ייעוד הקרקע. הנתבעים טענו לעניין זה כי מתקיים האמור בסעיף סעיף 28(א) לחוק החוזים, הקובע כי צד שמנע התקיימות של תנאי מתלה אינו יכול להסתמך על של אי התקיימות התנאי, מעין השתק סטטוטורי (ראו דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים (כרך ג', 2003), 61; ע"א 4983/07 ערן סורוקר נ' אורלוב ניקולאי (2012)). התובעת כי אין מדובר כלל ועיקר בחוזה על תנאי, אלא בתנאי בחוזה, ועל כן אין תחולה לסעיפים העוסקים בחוזה על תנאי. הנתבעים השיבו לכך כי גם אם אין תחולה ישירה לסעיפים אלו, יש להתבסס עליהם מכוח ההיקש. לעניין זה יש תחילה לבחון האם מדובר בחוזה על תנאי אם לאו. חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") מאפשר לצדדים לקבוע כי חוזה יהיה תלוי בהתקיימותו של תנאי (תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (תנאי מפסיק) (סעיפים 29-27 לחוק החוזים). תנאי מתלה הוא תנאי חיצוני לצדדים לחוזה אשר התקיימותו היא עתידית ואינה ודאית (ראו ג' שלו, דיני חוזים - החלק הכללי (תשס"ה - 2005), 470 להלן: שלו, חוזים); ע"א 4999/97 כהן נ' מדר, פ"ד נד(2) 385 (2000); ע"א 4075/06 גליקמן נ' איזביצקי (2010); ע"א 1156/10 אפרת האס נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ (2012). ככל שקיימת בין הצדדים מחלוקת בשאלה האם החוזה אכן תלוי בהתקיים תנאי מתלה, נדרש בית המשפט לפרש את החוזה ולהתחקות אחר כוונת הצדדים כפי שהיא עולה מנוסח החוזה ומשאר נסיבות העניין (ראו רע"א 4986/08 TYCO BUILDING SERVIES נ' אלבקס וידיאו בע"מ (2010)). בראש ובראשונה יש לבחון האם אכן מדובר בחוזה על תנאי, היינו חוזה שנכנס לתוקף בהתקיים תנאי מסוים או מפסיק בהתקיים תנאי מסויים, או שמא מדובר בזכות על תנאי. פרופ' פרידמן עמד על הבחנה זו בין חוזה על תנאי המתקיים כאשר התנאי מתייחס לתוקף החוזה, לעומת זכות המותנית בתנאי. בספר דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים, 31 (כרך ג', פרק 22, 2002 להלן: פרידמן וכהן, חוזים), מציין פרופ' פרידמן: "הבחנות יסוד היא בין חוזה על תנאי לבין זכות על תנאי. כאשר התנאי מתייחס לתוקף החוזה - בפנינו חוזה על תנאי. לעומת זאת כאשר התנאי איננו נוגע לתוקף החוזה, אלא רק להקניה או להתגבשות זכות כלשהי לפיו - בפנינו זכות על תנאי". (הדגשה במקור - מ' א' ג'] כן עמדו על כך השופטים בע"א 1156/10 אפרת האס נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ (2012, ראו סעיף 6 לפסק דינה של כב' המשנה לנשיא השופטת מ' נאור, וסעיף כז לפסק דינו של השופט א' רובינשטיין). . עא 1156/10 אפרת האס נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ סעיף ארבע השנים מקנה לתובעת זכות מסוימת (של השבת דמי היזמות וחלק מהתמורה כנגד שינוי באחוזי השיתוף) רק אם לא יתקבל "אישור לניצול הנכסים לבניית 300 יחידות דיור לפחות למגורים". היינו אין מדובר בחוזה עם תנאי מתלה אלא בזכות על תנאי. להבחנה זו חשיבות עיונית ומעשית בראש ובראשונה לעניין התרופות (כמו למשל זכות להשבה אם חוזה לא נכנס לתוקף עקב התנאי). כאשר התנאי רק מנע התגבשות זכות כלשהי מכוח החוזה, אזי הזכות לא התגבשה, ויתר החוזה עומד בתוקפו. השאלה אם אירוע הוא בגדר תנאי או בגדר התחייבות של אחד הצדדים תלויה בתוכן החוזה והסכמת הצדדים (ראו פרידמן וכהן, חוזים, בעמ' 46). כפי שמציינת פרופ' גבריאלה שלו בספרה, דיני חוזים, בעמ' 469: השאלה אם הוראה חוזית מסוימת כוללת התחייבות או תנאי היא שאלה של פירוש כוונתם של הצדדים". בע"א 4445/10 ישיבה וכולל אבן חיים נ' חברת צמרות המושבה יזום והשקעות בע"מ (2012, להלן עניין "צמרות"), עמדה על כך כב' השופטת א' חיות (פסקה 7 לפסק דינה): "השאלה אם מדובר בתנאי מתלה או בהתחייבות חוזית "רגילה" של מי מהצדדים לחוזה, נבחנת בכל מקרה לגופו. על מנת שתנאי ייחשב כתנאי מתלה אין הכרח לתלות עליו "שלט" מפורש המגדיר אותו ככזה בחוזה. המסקנה כי בפנינו תנאי מתלה יכול שתוסק מהתחקות אחר אומד דעת הצדדים כפי שהיא משתקפת מתוך תנאי החוזה במכלול ומן הנסיבות האופפות את כריתתו..." סעיף 27(ב) לחוק החוזים קובע חזקה שלפיה: "חוזה שהיה טעון הסכמת צד שלישי או רישיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה". אולם, חזקה זו נוגעת לחוזה שתוקפו מותנה בהסכמה כאמור. כך למשל, בע"א 4999/97 כהן נ' מדר, פ"ד נד (2) 385 (2000), נקבע כי הסכם להעברת זכויות במשק חקלאי במושב, שהיה טעון הסכמת האגודה הוא הסכם עם תנאי מתלה. אולם, מדובר היה בחוזה שכל כולו היה מותנה באותו תנאי. לא כך הם פני הדברים במקרה שלפנינו. מערכת החוזים הכוללת בין הצדדים היתה לרכישת קרקע ופיתוחה עד לקבלת אישורי בנייה בה. חוזה זה היה בתוקף. הצדדים צפו מצב בו לא ניתן יהיה להפיק מהקרקע את הרווח שצפו, אם לא יאושרו זכויות בניה בהיקף מסוים. שינוי זכויות שתלוי היה בהסכמת גורמים חיצוניים. הצדדים קבעו הוראה ספציפית לפיה, אם לא ינתן אישור כאמור, תהיה התובעת זכאית לזכויות מסוימות, ולא לביטול החוזה בכללותו. במקרה שלפנינו החוזה בתוקף, נשאר בתוקף ואף אחד מהצדדים לא טען אחרת. הנתבעים טענו כי מסיבות שונות, לתובעת לא קמה זכות מכוח סעיף ארבע השנים. על כן אין מדובר בחוזה על תנאי אלא בהתחייבות מותנית. כיון שאין מדובר בחוזה על תנאי לא חלות עליו ההוראות המתייחסות לחוזים על תנאי, כמו למשל הוראת סעיף 28 בנ"ל לפיה אם היה חוזה מותנה בתנאי ואחד הצדדים מנע את קיומו, אין הצד שגרם לכך זכאי להסתמך על כך. ג. השתק צד שלא קיים תנאי בחוזה מהסתמכות על אי התקיימות התנאי על אף שאין מדובר בחוזה על תנאי, עדיין יש משמעות לכך שהתובעת היא שגרמה לכך שלא שונה הייעוד של הקרקע כפי שתואר לעיל. ניתן להחיל את הוראות סעיף 28(א) לחוק החוזים גם על התחייבות מותנית מכוח היקש או מכוח חובת תום הלב בקיום חוזה. כב' השופט ח' מלצר קבע בע"א 4983/07 ערן סורוקר נ' אורלוב ניקולאי (2012), במקרה של התחייבות חוזית מותנית, כמו במקרה שלפניי, כי יש להחיל את הוראות סעיף 28 (א) גם על התחייבות מותנית, מכוח היקש (עמ' 12 לפסק הדין): "חיובו של המערער לרשום את הדירה על שם המשיב מהווה מעין חיוב מותנה - הכרוך בהשלמת הליכי האיחוד והחלוקה ורישום הבית המשותף. על התניה זו ניתן להחיל, על דרך ההיקש, את הוראות סעיף 28(א) לחוק החוזים... בדבר סיכולו של תנאי מתלה. הסעיף קובע, כי צד שמנע את התקיימותו של תנאי מתלה אינו יכול להסתמך על של אי-התקיימות התנאי - בדרך של מעין השתק סטטוטורי. באנלוגיה, אם יוכח במקרה שלפנינו כי המערער מנע את השלמת הליכי הרפרצלציה ורישום הבית המשותף, אזי הוא יהיה מנוע מלהתגונן ב כי התנאי שבו תלוי חיובו טרם התקיים". (הדגשה שלי - מ' א' ג'). בנוסף, ניתן לבסס מניעות מהסתמכות על התחיבות מותנית, כאשר הצד שרוצה להסתמך על כך לא פעל להתקיימות התנאי, גם מכוח חובת תום הלב בקיום חוזה הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים. סעיף 28 קובע, כאמור, כי צד שמנע התקיימות של תנאי מתלה אינו יכול להסתמך על של אי התקיימות התנאי, מעין השתק סטטוטורי (ראו פרידמן וכהן, חוזים, 61). השתק או מניעות אלו משקפים את עיקרון תום הלב. שלו, חוזים, מציינת בעמ' 487 כי: "את הוראתו המהותית של סעיף 27(ג) ניתן היה להפיק מהוראות תום-הלב...הדבר נובע מן החובה הכללית לנהוג בתום-לב ובנאמנות כלפי הצד השני לחוזה וכלפי היחס החוזי...גם הוראת סעיף 28 נובעת מעיקרון תום הלב...הסעיף מטיל על הצדדים לחוזה על תנאי חובת נאמנות והתנהגות לפי רוח החוזה". עמדה על כך כב' השופטת ע' ארבל בע"א 1363/04 צאלים החזקות בע"מ נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ (2007), בפסקה 10 לפסק דינה: "משלקח צד על עצמו התחייבות מסוג זה ביחס להשגתו של תנאי מתלה, הרי שהזכות לבטל את ההסכם כפופה מניה וביה לכך שאותו צד יפעל לקיומה של התחייבות זו. כפיפות זו נובעת הן מחובת תום הלב בביצוע חוזה, לפי סעיף 39 לחוק החוזים והן מעקרון המניעות, לפיו צד לחוזה אינו יכול לפעול בניגוד למשתמע מהתנהגותו הקודמת." (הדגשה שלי - מ' א' ג'). יש להדגיש כי כיום מחריג סעיף 28 מצבים בהם לא התקיים תנאי שהיה תלוי במשהו בצד לחוזה אם סיכול התנאי היה ללא זדון וללא רשלנות. בסעיף 194 (ג) להצעת חוק דיני ממונות (המקביל לסעיף 28(ג) לחוק החוזים) הוחלפו המילים "שלא בזדון ושלא ברשלנות" במילים "בתום לב". היינו יש לפעול בתום לב לקיום התנאי המופיע בחוזה, גם אם אין מדובר בחוזה מותנה אלא בהתחייבות מותנית. בע"א 5559/91 ק.צ. מפעלי גז ואנרגיה נ' מקסימה, פ"ד מז(2) 642, 648 (1993) קבעה כב' השופטת ד' דורנר: "מניעות סטטוטורית זו היא פן של חובת תום הלב ביחסים החוזיים, הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים". על כן, מכוח חובת תום הלב, לעניין סיכול התנאי יש להחיל דין זהה על תנאי המתנה תוקפו של חוזה ועל התחייבות מותנית. שכן, גם אם מדובר בהתחייבות המותנית בתנאי עדיין מוטלת חובת תום הלב לפעול להתקיימות התנאי (ראו: פרידמן וכהן, חוזים, בעמ' 53). עוד נפסק כי אי פעולה למימוש התנאי כמוה כסיכול התנאי במחדל. בע"א 884/80 מנשה נ' מימוני, פ"ד לז (2) 668 דובר בהסכם שותפות לניהול חנות. מדובר היה בתנאי מתלה של הסכמת בעל הבית. כב' השופט גולדברג קבע באותו עניין שכיון שהבסיס לסעיף 28 הוא חובת תום הלב, יתכן כי צד לא יוכל להסתמך על כך שהתנאי לא התקיים גם במחדל, היינו, אם לא פעל לצורך התקיימות התנאי (בעמ' 671): "גם מחדל נחשב כמניעת קיום התנאי 'אם חובת תום הלב היתה דורשת פעולה'" (עוד ראו לעניין זה ע"א 62/77 סוכנות מכוניות לים התיכון נ' קראוס, פ"ד לא (3) 695). בעניין צמרות עמדה על כך כב' השופטת א' חיות (פסקה 10 לפסק דינה): "מקום שבו כרוך קיומו של התנאי בכך שאחד הצדדים לחוזה צריך לפנות לצד ג' (ובענייננו הבנק), מחדל בביצוע פניה כזו נחשב אף הוא כמניעת קיום התנאי." כפי שעולה מהעדויות, התובעת לא פנתה אל המינהל על מנת לקבל את אישורו לתכנון המוצע או לחילופין לבצע ביחד עמו את תכנון ופיתוח הקרקע, כנדרש וכמתחייב על פי החלטה 611 ועל פי חוזה החכירה עם המינהל. תחת האמור, פעלה התובעת ישירות למול גורמי התכנון השונים, כאשר החל מחודש 1995 פעילות התכנון הייתה "על אש קטנה", ותוך שהתובעת נמנעת מלשלם תשלומים שונים שהיה עליה לשלם במסגרת התחייבויותיה על פי ההסכם ולצורך קידום הפרויקט, לרבות דמי ההסכמה למינהל. בנוסף, התנהלותה של התובעת הייתה תוך מידור מוחלט של בינג והשותפים האחרים. אני סבורה כי בנסיבות אלה, ולנוכח ההתחייבות שנטלה על עצמה התובעת בסעיף 3 להסכם השיתוף לפעול לאלתר לשינוי הייעוד ולקבלת הסכמת המינהל לשינוי הייעוד, התובעת מושתקת ומנועה מלעשות שימוש בזכויות על פי סעיף ארבע השנים, שכן היא אשר מנעה, הלכה למעשה, את האפשרות שיתקבל ""אישור לניצול הנכסים לבניית 300 יחידות דיור לפחות למגורים". ד. ויתור התובעת על זכותה מכוח סעיף ארבע השנים מעבר לדרוש אבהיר, כי גם אם הייתי מגיעה למסקנה, כי התובעת זכאית בנסיבות העניין להסתמך על סעיף ארבע השנים שבהסכמים, הרי שיש לראותה כמי שוויתרה, בהתנהגותה, על הזכות שעמדה לה בהתאם לסעיף האמור. הפסיקה הכירה באפשרות לוותר על זכות כאשר ויתור כזה יכול לנבוע הן מדיני החוזים והן מקיומו של השתק (ראו עוד בבג"ץ 165/63 הרפז נ' הממונה על גביית-השכר, פ"ד יז 2581, 2586 (1963)). ואכן, מפסיקה מאוחרת יותר עולה, כי קיימת זיקה הדוקה בין השניים. בע"א 4956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ, פ"ד מו(4) 35, 41 (1992), הבהיר בית המשפט: "כאשר מדובר בשינוי חוזה כתוב על דרך של התנהגות הצדדים המאוחרת לכריתתו, מן הדין שהתנהגות הצדדים לחוזה תשקף את גמירת הדעת לסטות מהוראות החוזה.. תרגומה המעשי של הדרישה, כי כוונת הצדדים לסטות מהחוזה תבוטא בבירור.. יהיה - בחוזים מסוג זה - קיומו של דפוס התנהגות מתמשך, לו שותפים שני הצדדים. רק דפוס כזה, במובחן מהתנהגויות אקראיות אשר אין בינן חוט מקשר, יכול לבסס את המסקנה, כי הצדדים התכוונו שלא לקיים את החוזה כפי שהוסכם מלכתחילה ביניהם". עם זאת, בית המשפט הדגיש באותו עניין, כי עצם קיומו של דפוס כזה איננו מעיד על התוכן הקונקרטי של הסטייה מן החוזה המקורי, אותו יש לקרוא אל תוך החוזה בין הצדדים. בדומה לכך, בע"א 5630/90 תדמור נ' ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ (פ"ד מז(2) 517, 523 (1993), עמד בית המשפט על האפשרות, לפיה צד לחוזה ייחשב כמי שוויתר על זכות חוזית, ויתור היכול להיחשב כשינוי בתנאי החוזה מכוח התנהגות, תוך שהוא מדגיש כי "התנאי לכך הינו שהוויתור יהא לאורך זמן, כשהצד השני פעל בהסתמך עליו" (ראו גם ע"א 7156/10 חברת הירקון בע"מ נ' מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל (2012)). התביעה שלפני הוגשה בחלוף אחת עשרה שנים ממועד חתימת ההסכמים ושבע שנים מהמועד שאליו מתייחס סעיף ארבע השנים, כאשר רק ביום 9.11.00, שש שנים וחצי לאחר חתימת ההסכמים, פנתה התובעת באמצעות עו"ד דרדיקמן לבינג ודרשה מבינג, לראשונה, השבה חלקית של השקעתה בפרויקט (ראו נספח כ"ו לתצהירו של עו"ד נשיץ). מענה למכתב האמור ניתן על ידי עו"ד נשיץ ביום 16.11.00 ונאמר בו, כי אין לתובעת כל זכות לעשות שימוש בסעיף ארבע השנים במועד זה וכי התובעת היא שהפרה את התחייבויותיה על פי ההסכמים (ראו נספח כ"ז לתצהירו של עו"ד נשיץ, הוגש וסומן ת/3). רק בחלוף כשנה וחצי, ביום 20.3.02, שלח נבו לבינג מכתב תזכורת ובו דרש, בקול רפה, השבה של 50% מההוצאות שהוציא במסגרת הפרויקט (ראו נספח ל' לתצהירו של עו"ד נשיץ). עו"ד נשיץ השיב למכתב זה ביום 24.3.02 ובמכתבו טען כי התובעת היא אשר לא קיימה את התחייבויותיה, לא דאגה להפשרת הקרקע ולתשלומים למינהל (ראו נספח ל"א לתצהירו של עו"ד נשיץ). תכתובת נוספת הוחלפה בין הצדדים במהלך חודש מאי באותה שנה (ראו נספח ל"ב לתצהירו של עו"ד נשיץ). במהלך חודש מרץ בשנת 2004 הוחלפה תכתובת נוספת בין הצדדים (מוצגים ת/13-ת/15). אולם, רק בחלוף שנה נוספת, על גבול תקופת ההתיישנות, הוגשה התביעה. לא מצאתי כל הסבר על שום מה השתהתה התובעת תקופה כה ארוכה במימוש הזכות שהוקנתה לה בסעיף ארבע השנים. זאת, בעיקר לאור העובדה שעו"ד נשיץ עמד על טענותיו כבר בהזדמנות הראשונה ולפיהן התובעת לא עמדה בהתחיבויותיה ולכן מנועה מלהתבסס על סעיף ארבע השנים. נבו נחקר בעניין זה, כך (פרוטוקול מיום 21.12.08 בעמ' 32): "ש. יש לך היום גרסה שאחרי 4 שנים היה צריך להחזיר את כל המצב לקדמותו. למה לא פנית אחרי 4 שנים וביקשת לעשות זאת? ת. ..ההמשך של ההסכם אומר שבמידה ויש הפשרה זכאים הצד השני, כלומר היזמים גד נשיץ ואחרים לדרוש להחזיר את זה למצב הקודם, היינו לדרוש ממני את ההחזר של דמי יזמות ששילמו לי ושהקרקע תתחלק שוב 82 אחוז ו-18 אחוז. ב-96, 97 וגם ב-98 למרות שדיברנו על זה גם בעל פה ראינו שחלה התקדמות יפה בנושא הפשרת הקרקע, דובר גם עם המינהל ללכת לפי 611, כך טען בזמנו אריה מזרחי, ולכן בתחילה חשבנו שאין טעם לעשות הליך זה ולהחזיר אותו בחזרה אח"כ. בשנת 2000 ראינו שהדברים מתמהמהים והוצאנו דרישה לנשיץ בכתב ומאז לא נענינו וההמשך היה בהגשת התביעה ב-2005 אחרי שפנינו ב2000.." כלומר גם בתשובתו מתקשה נבו להסביר הפרש של חמש שנים בין פניה לפניה. ובהמשך (פרוטוקול מיום 10.1.13, עמ' 12 ש' 23 עד עמ' 13 ש' 2): "ש. זה נכון שבשנת 98, 4 שנים לאחר שנחתם החוזה בשנת 94 לא פנית בכתב לבינג או לעיני, או לכפרי או לכל מי שחתמת אתו חוזה להפעיל זכויות שכביכול יש לך על פי החוזה. ת. בכתב לא פנינו למיטב זכרוני, פנינו בשלב מאוחר יותר, שנת 2000 או 2001 אך הנושא כן הועלה ויתכן שיש תכתובת בעניין, מה שאנחנו דיברנו מאחר ולקחנו גורם חיצוני אז שינסה בכל זאת להזיז את התכנון ואת כל הפרויקט עם תמיכה גדולה מאד שלי אישית והרבה שעות עבודה ראינו שמבחינת הרשויות המקומיות יש שינוי בהלך הרוח מבחינה תכנונית, אחרי החלטת 727 כל השוק של שינוי יעוד קרקע הוקפא והייתה תחושה שיקבעו תנאים אחרים וכך הובהר לי על ידי פרוייקטור שלקחנו במשותף מר אריה מזרחי מחברת ארמז, והמשכנו לפעול בנושא שינוי ייעוד מאחר ובהסכם שלנו, שלי ושל בינג, רשום במידה ותוך 4 שנים לא משנים ייעוד אנחנו זכאים להפעיל את הסעיף של השבת כספים עד ל-50% מהקרקע על מנת שהקרקע תהא מחולקת ביננו חצי חצי אך נותנת אפשרות להפוך את זה במידה ושינוי הייעוד כן יוצא אל הפועל. היתה לנו תחושה שכן הדברים יוצאים אל הפועל לכן המתנו עם נושא השבת הכספים. הנושא דובר מספר פעמים עם גד נשיץ." עדותו זו של נבו מחזקת את גרסת הנתבעים. על פי עדות מר נבו, לתובעת היו זכויות לקבל את דמי היזמות ולשנות את אחוזי השותפות אם לא יהיה שינוי ייעוד, אך לנתבעים זכות להחזיר את האחוזים במידה ושינוי היעוד יתקדם, אם כך, לא הייתה כל סיבה להמתין עם הפעלת סעיף ארבע השנים על ידי התובעת. בנוסף, גרסתו של נבו אינה עולה בקנה אחד עם המציאות כהווייתה ובעיקר עם ההתנגדות המפורשת בכתב של המינהל. כאמור, בשנת 1998 הודיע המינהל לתובעת בכתב במפורש, כי אין כל סיכוי לשנות את ייעוד הקרקע. אך מתבקש היה, כי התובעת תעשה שימוש בסעיף ארבע השנים במועד זה. אולם, התובעת לא עשתה כן והדבר מצביע על כך שהתובעת כלל לא סברה כי קמה לה הזכות לעשות שימוש בסעיף ארבע השנים והדברים ברורים, לאור כישלונה להביא לשינוי ייעוד הקרקע והחמצת חלון ההזדמנויות, חלון שהיה מוגבל ומוגדר בזמן. נבו נחקר בעניין זה, כך (פרוטוקול מיום 10.1.13, עמ' 13 ש' 8-14): "ש. מפנה לנספח ו' לחוות דעת מערבי - מכתב שמופנה אליכם ללוקי - מכתב מיום 5.3.98 מהמינהל ללוקי, אנו נמצאים היום 5.3 בדיוק 4 שנים לאחר חתימה על החוזים, המינהל מודיע לך שאתה הפרת את החוזה החכירה הפרה יסודית, מדוע לא פנית מיד באותו זמן לבינג או לנשיץ או לאחרים במכתב שאומר ראו את פניית המינהל אני דורש להפעיל את הנושא של 4 שנים אי אפשר לעשות כלום. ת. חוזר על ההסבר שלי מקודם, הוא לא השתנה, המכתב של עודד טל מהמינהל, הנושא שמצוין פה של שינוי ייעוד נבדק כתוצאה ממספר הפניות שהיו אליו, כולל פגישות איתי באופן אישי." ובהמשך (שם, עמ' 16 ש' 2 עד עמ' 17 ש'): "ש. מפנה לנספח ל"ו /1 לתצהירך - מכתב של מנהל המחוז במינהל, עודד טל, ללוקי מיום 24.2.98 - זה בדיוק 4 שנים לאחר חתימת החוזה הוא מודיע לך שעמדת המינהל שלילית ומחזיר לך תוכניות, אם אתה יודע שאין כדאיות כלכלית משנת 95 ולאור המכתב אתה צריך להודיע לשותפים להפעיל את הסעיף ולקבל את הכסף, ואתה לא עושה זאת. למה לא הפעלת את הסעיף בעת שקיבלת את המכתב. ת. יש הסכם בין הצדדים ובמסגרת הסכם זה ההסכם אומר שאנו זכאים להשבה הזאת. לגבי הנושא של תשלמו לי וזהו זה עדיין משאיר אותי במצב של 50% אומנם זה מקטין את ההוצאה שהוצאתי אך זה לא מבטל את ההוצאות שהוצאתי. המכתב ששלח עודד טל הוא טועה במה שהוא כתב, הוא טועה כי חלק מהשטח שלנו כן נמצא בתמ"א 35, וגם באזור שיפוט של קדימה שכן אפשר לתכנן עליו ככל שישתנה ייעוד הקרקע, ככל שהמינהל יסכים לשינוי ייעוד הקרקע כפי שאמרתי קודם גם באותו שלב ראינו שמול הרשויות יש לנו התקדמות אז חשבנו לנכון שרצוי להמשיך הלאה ולהתקדם ולפנות למינהל שוב ברגע שהוועדות יסכימו מאחר והמכתב הזה יש לו יתרון מסוים שלא בא המינהל ואומר זה שלילי מסיבות תכנוניות, חשבנו שאם נראה לך שהוא טועה אז המינהל כן יסכים לשינוי ייעוד ואז תבוא השאלה באיזה תנאים כלכליים הוא יסכים לשינוי. לשאלות ביהמ"ש: בתיקים כאלה בפרפראזה - אתם מתחילים לפי החלטות של המינהל והכול בסדר, נכנסת החלטה 727 העניין מתחיל להתנדנד אולי זה ישתנה, בטווח של שנה שנתיים זה סביר, אבל מגיע מכתב מהמינהל שהוא מכתב כבר מוחלט נותן לך 17 סיבות ולא אחת ובגדול אומר לך שזה בכלל לא מתאים מהתחלה ועד הסוף, לא שהוא אומר תראה אם היית מקטין, מגדיל קצת, אז יש מה לדבר לא זה אומר, בשלב כזה הייתי מצפה לאיזה שהוא תוספת להסכם, מסמך הבנות, משהו שכל הצדדים חתומים עליו, יושבים ומנסים לחשוב מה יקרה. ת. ישנם כמות של תכתובות, המכתב ששולח עודד טל מהמינהל, אני מכיר את ההתנהלות של המינהל אם מישהו שולח מכתב כזה אין לך סיכוי ומישהו אחר אומר שיש סיכוי, כשאנחנו פנינו גם לאריה מזרחי שעבד מטעמנו ונפגש עם המינהל אמר לי תעזוב אל תתייחס לזה אנו נעביר את זה, ויש לנו סיכוי טוב להעביר את זה במינהל, באותה נקודה דיברנו עם השותף וזה נכון שלא באופן מיידי אמרנו שעברו 4 שנים ואנו דורשים תשלום, ואנחנו דיברנו בעל פה ואמרנו שניתן לעניין זה עוד צ'אנס בעצם באנו והתחלנו לפעול ממש קצת יותר מאוחר. ש. לאחר שעברתי על המסמכים בתיק אין שום תכתובות או מכתב שלך שאומר שהגענו למצב רע אני עוד אופטימי זה בסדר אם נמשיך. מכתב שמהות שלו היא המשך שיתוף פעולה בין הצדדים. ת. יש לא פעם לעיתים התנהלות בין השותפים כאשר ערוץ הדיבור ביניהם פתוח שהדברים מובנים לגמרי ויכול להיות שזה היה טעות שלי שלא כתבתי זאת, אך הדברים היו ברורים לחלוטין, והתחושה ברורה לחלוטין מול עורך דין מנוסה ואחד הסיבות שחתמנו על החוזה הזה היה אינטגריטי שלו בעניין שהוא יכול לעזור. דברים שסוכמו הם סוכמו, למרות שלא כל דבר היה בכתב אבל הדברים הובררו והיו ברורים לחלוטין, לא פעם נאמר לי אין שום בעיה מה שצריך לשלם נשלם. לא תמיד שיש את הנייר שאומר מה היה הלך הרוח באותה עת. יש גם התנהלות של צד שני בהיפוכו, שהיה יכול לפי החוזה לקחת מישהו אחר. המשך חקירה: אמרת קודם שהיית עדיין אופטימי והראיתי לך מכתב מפברואר 98 אבל אני מראה לך את אותו מכתב שהצגתי לך קודם שלא היית לך סיבה לאופטימיות כי ביום 5.3.98 (נספח ו' לחוות דעת מערבי) המינהל ממשיך וכותב לך שהגשת התב"ע ללא הסכמת המינהל מהווה הפרה יסודית של חוזה החכירה. אין לך שום סיבה להיות אופטימיות ואתה לא עושה כלום. ת. לגבי אותו מכתב שהפנית אותי שכתוב שזה הפרה של חוזה החכירה אני מזכיר שלנו לא היה חוזה חכירה עם המינהל, זה מעיד על מי שכתב את המכתב. לפי זה שעודד טל הגיב בשלב יותר מאוחר לגבי שהתוכניות לא מקובלות עליו זה מראה שישבנו איתו והגשנו תוכניות, מעבר לזה עם המינהל לא מדברים רק בהתכתבויות, פניתי לאבי דרכסלר שהיה ראש המינהל שהכרתי אותו אישית ואמרתי לו שיש לנו את הקרקע ואנו מעוניינים לקדם אותה האם הוא יוכל לתת לי במצב גם של 727 פרה רולינג איך להתקדם, אבי דרכסלר מסר לי שהם לא נותנים פרה רולינג אם אין תוכניות שהם קיבלו אישור של ועדה מקומית אך ככל שאני אביא לו תוכנית מאושרת יהיה אפשר להגיע להסדר כלכלי סביר מאחר והיה ברור להם שבתנאים של 727 הם לא מצליחים לקדם שום תוכנית מול חברות. מעבר לכך, גם כאשר מרום חומש שהיה סגן ראש המינהל בירושלים נכנס לתפקיד גם אליו פנה אריה מזרחי מארמז וחלק מהתכתבות בשלבים יותר מאוחרים וגם הוא קיבל תשובה עקרונית זהה בעל פה וזה עודד להמשיך הלאה להשלים את התוכניות. ש. למה כל הסיפור הנחמד הזה אין לו אפילו זכר בתצהיר שלך. ת. הנושא למיטב זכרוני הוזכר בעדות הקודמת שלי. אבי דרכסלר כמעט ודאי. אפשר לבדוק בפרוטוקולים הקודמים. לא הזכרתי זאת בתצהיר מאחר ונעשו הרבה שיחות בעל פה כמו שנעשו הרבה שיחות בעל פה עם מר נשיץ. לא כתבתי בתצהיר כי לא היתה לי שום תכתובת על השיחות בעל פה עם אבי דרכסלר או עם מר חרמש." גרסתו של נבו איננה משכנעת, היא עומדת בניגוד גמור לתוכן מכתבי המינהל בהם נכתב במפורש כי המינהל מתנגד לתכנית ואף רואה בתובעת כמי שהפרה את ההסכם עמו. בנוסף, כפי שחזרתי וציינתי, גם הגורמים הנזכרים בעדותו של נבו כלל לא הובאו לעדות מטעמו. יש להדגיש כי תיאור זה של הדברים אף אינו מופיע בתצהירו. ניתן להניח, כי אילו התובעת הייתה עושה שימוש בסעיף ארבע השנים בתוך המועד שנקבע לכך, ניתן היה, אולי, להציל את הפרויקט. אולם, התובעת ישנה על זכויותיה ובמועד שבו ביקשה לעשות שימוש בסעיף ארבע השנים כבר נסגר חלון ההזדמנויות לשינוי ייעוד הקרקע. מכל מקום, אין חולק כי גם לאחר שטענותיו של נבו נדחו על ידי עו"ד נשיץ בשנת 2002, התובעת המשיכה לפעול לקידום הפרויקט, לרבות הגשת תכניות לשינוי היעוד, האחרונה שבהן בשנת 2004. התנהלות כאמור מצביעה על כך שהתובעת זנחה את האפשרות שלה לעשות שימוש בסעיף ארבע השנים, ככל שעוד עמדה לה זכות כאמור במועד זה. מהאמור עולה, כי התובעת אינה רשאית בנסיבות העניין להסתמך על סעיף ארבע השנים שבהסכמים ולמצער, יש לראותה כמי שוויתרה, בהתנהגותה, על הזכות שעמדה לה בהתאם לסעיף האמור. לפיכך, אני דוחה את התביעה העיקרית בשלמותה. 8. התביעה שכנגד במסגרת התביעה שכנגד טוענים הנתבעים להפרת התחייבותה היסודית של התובעת לפעול, כנדרש, לשינוי ייעוד הקרקע. אולם, בענייננו, על פי כוונת הצדדים, כפי שבאה לידי ביטוי בהסכמים, אי השגת אישור לשינוי הייעוד כשלעצמו, אינו מהווה הפרה יסודית של ההסכם. פרשנות זו אף הולמת את ההיגיון העסקי העומד ביסודו של פרויקט מסוג זה, בו תלויים הצדדים למעשה באישורם של גורמים חיצוניים כדי לממש את ההתקשרות ביניהם. מסקנה זו שומטת את הבסיס תחת הדרישה לקבלת הפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם. באותו האופן, ומאחר שבפועל לא התקבל אישור לשינוי הייעוד, גם אין בסיס לדרישת הנתבעים לקבלת תשלום יתרת דמי היזמות. אוסיף, כי גם אם התובעת הייתה פונה למינהל, כמתחייב וכמתבקש, אין הכרח כי בסופו של דבר אכן היה מתקבל אישור לשינוי הייעוד. מכאן, שלא הוכח קשר סיבתי בין התנהלות התובעת לבין הנזק הנטען, בדמות אי קבלת יתרת דמי היזמות. במסגרת התביעה שכנגד עתרו הנתבעים גם לקבלת חלקם בסכומים שהתקבלו בידי התובעת עד למועד הגשת התביעה כתוצאה מהשכרת הקרקע לידי צד שלישי. בהתאם לאמור בתצהירו של נבו מסתכמים סכומים אלה, שהתקבלו בידי התובעת בין השנים 1999-2004, בסך 990,858 ₪ נכון למועד הגשת התביעה (ראו גם את חקירתו הנגדית, פרוטוקול מיום 21.12.08 עמ' 28, 31; פרוטוקול מיום 14.1.13 עמ' 37 ש' 20 עד עמ' 38 ש' 9). אמנם, נבו אישר בחקירתו הנגדית כי התובעת קיבלה בגין השכרת הנכס סך של כמיליון ₪ נוספים החל משנת 2004 (שם, עמ' 38 ש' 10-24). אולם, סכום זה אינו חלק מהתביעה הנוכחית. לאור זאת, אני מחייבת את התובעת לשלם לנתבעים את חלקם בדמי השכירות שהתקבלו בידי התובעת בין השנים 1999-2004, בסך 178,345.44₪. מסכום זה יקוזז חלקם של הנתבעים בהוצאות השוטפות שהוציאה התובעת עד למועד הגשת התביעה, בסך 21,473.46₪ ובסה"כ על התובעת לשלם לנתבעים סך 156,880.98₪, נכון למועד הגשת התביעה. לא מצאתי לנכון, בנסיבות העניין, להרים את מסך ההתאגדות ולחייב את נבו באופן אישי, בנפרד וביחד עם התובעת, בתשלום זה כיון שלא הוצגו ראיות לשימוש לרעה במסך ההתאגדות. 9. סוף דבר התביעה העיקרית נדחית במלואה. התביעה שכנגד מתקבלת בחלקה. אני מחייבת את התובעת לשלם לנתבעים סך 156,880.54 ₪, כשסכום זה משוערך ממועד הגשת התביעה למועד מתן פסק הדין. להיום. סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל. השעבוד אשר נרשם לטובת התובעת על זכויות בינג בקרקע הידועה כחלקה 82 בגוש 7814 וחלקה 22 בגוש 7815 בקדימה וחלק מחלקה 10 בגוש 7797 בלב השרון, לשם הבטחת מילוי התחייבויותיה של בינג על פי סעיף 8 להסכם השיתוף (סעיף ארבע השנים), מבוטל. בהתחשב בתוצאה שאליה הגעתי, אני מחייבת את התובעת בהוצאות הנתבעים בגין הליך זה בסך 70,000 ₪. סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל. הפשרת קרקעותמקרקעיןקרקעות