קראו דוגמא מהפסיקה בנושא שטח מגרש מינימלי: 1.בפני עתירה לביטול החלטת המשיבה מס' 1 מיום 23.3.09 שעניינה, על פי האמור במבוא להחלטה " שכונת מבני העזר בגבעת עדה - היכן התחום עליו ניתן לבנות את בתי המגורים בשכונה.....". 2.העותרים הם המחזיקים והרשומים כבעלי זכות חכירה ו/או הרשות במקרקעין הידועים כגוש 12083 חלקה 9 , מגרש מס' 25 בגבעת עדה (להלן: "הנחלה" ו/או "המגרש"). הנחלה הינה בשטח של כ- 30 דונם והיא מורכבת מהחלקים כדלקמן: א.חלקה א' - בשטח של 11,600 מ"ר ב.חלקה ב' - מורכבת משתי חלקות משנה: האחת בשטח של 8,000 מ"ר והשניה בשטח של 5,500 מ"ר. ג.חלקה ג' - בשטח של 5,340 מ"ר. ד.חלקה ד' - בגודל של 9,660 מ"ר. 3.המשיבה מס' 1 היא ועדת הערר המחוזית - מחוז חיפה (להלן: "ועדת הערר"). המשיבה מס' 2 היא הועדה המקומית לתכנון ולבניה "השומרון" (להלן: "הועדה המקומית"). המשיבה מס' 3 הינה אגודה שיתופית (להלן: "האגודה"). האגודה הינה בעלת זכויות החכירה במשבצת הישוב גבעת עדה, על פי הסכם עם המינהל. העותרים הם חברי האגודה. 4.ביום 31.3.08 הגישו העותרים לועדה המקומית בקשה להיתר בניה לבנית בית מגורים על שטח של 2,500 מ"ר, בחלקה הקדמי של חלקה א'. שטח המבנה שהתבקש בבקשה להיתר בניה היה 321 מ"ר שטח עיקרי ועוד 53 מ"ר מחסן ושטחי שירות, סה"כ 383 מ"ר. 5.הועדה המקומית דחתה את הבקשה, בקובעה בהחלטה מיום 12.5.08 כדלקמן: "הבקשה מוצעת בתחום התכנית ש/1211 המצויה בהפקדה. מטרת התכנית - התאמת זכויות והוראות הבניה להחלטות ממ"י, בכל המגרשים המתנהלים כמושב בתוך המועצה המקומית בנימינה גבעת עדה. מעיון בבקשה להיתר עולה, כי אינה תואמת להוראות התכנית, ככל שהדבר נוגע לגודל המגרש - מוצע 2,500 מ"ר בעוד שבתכנית ש/95 מסומן גרפית ומועתק לתכנית ש/1211 בשטח של 1,755 מ"ר. מפת המדידה עליה נמסרו למבקש זכויות הבניה, ערוכה בידי מודד מוסמך. במהלך הטיפול בבקשה לקבלת מידע וזכויות עלתה הסוגיה של השטח המיועד למגורים והמבקשים חוייבו לסמן את הקו המפריד לפי תכנית ש/95 באמצעות מודד.המודד בחר לסמן את הקו במיקום שמכליל שטח של כ- 2,500 מ"ר בתחום יעוד הקרקע למגורים, ולסמנו כגבול מתכנית ש/95. כיום, עם הפקדת תכנית ש/1211, ולאחר בדיקה גרפית עולה כי החלק המיועד למגורים בתכנית ש/95 קטן מ- 2,500 מ"ר. עמדת הועדה היא כי גם אם חלה טעות או שמדובר לכאורה בהטעיית הועדה בעת הגשת המפה לסימון קווי בנין ומתן מידע, יש לתקנה כבר כעת ולא ניתן לבס עליה טיעון כלשהו. היות והמגרש הוא ככל הנראה כפי שמסומן בתכנית ש/1211 , נובע מכך כי הבניה חורגת לשטח חקלאי, וכן הבקשה אינה תואמת לשימושים וניצול הפוטנציאל במגרש...". 6.בהחלטה מיום 28.7.08 הוסיפה הועדה המקומית כדלקמן: "לטענת המבקשים, כאילו המגרש הוא של 2,500 מ"ר, לפי הוראות התקנון - הוועדה דנה בסוגיה זו והחליטה כי עמדתה היא כי המינוח הכלול בטבלת הזכויות - "גודל מגרש מינימלי 2,500 מ"ר או כפי שקיים" מאפשר מתן היתרים במגרשים הקטנים מ- 2,500 מ"ר, ולא מחיל חובה על הוועדה להתייחס לכל מגרש כאילו גודלו 2,500 מ"ר, דבר שהיה מעמיד את תוקפו של התשריט על תנאי מביא למצב סטטוטורי לא סביר ולא יציב". 7.העותרים הגישו ערר על החלטה זו לועדת הערר וטענו כי בקשתם להיתר תואמת את התכנית המאושרת החלה על המגרש, כי נתמלאו כל התנאים להוצאת היתר הבניה וכי החלטת הועדה המקומית שגויה ומבוססת על פרשנות שגויה של התכנית ושל המצב המשפטי והתכנוני. 8.לאחר שהתכנית המופקדת ש/1211, שעליה התבססה הועדה המקומית בהחלטתה, נמשכה על ידי יוזמיה ובוטלה, הוחזר הדיון לועדה המקומית, על מנת שתשוב ותדון בסוגיות השונות שהתעוררו בערר על בסיס ש/95 בלבד. 9.בהחלטת הועדה המקומית מיום 8.12.08 הוגדרה המחלוקת כ"גודל המגרש המוקצה למגורים לפי תכנית ש/95", כאשר בדיון בפני הועדה טענו העותרים כי יש לפרש את הביטוי "כפי שקיים" רק במידה והמגרש גדול מ- 2,500 מ"ר, אחרת ההגדרה של מגרש מינימלי מרוקנת מתוכן. הועדה המקומית דחתה את עמדת העותרים וקבעה כי: "א.הפרשנות הנכונה לכתוב בתקנון שקובע "גודל מגרש מינימלי 2,500 מ"ר או כפי שקיים" , היא כי מדובר במגרשים הקטנים מ- 2,500 מ"ר . למעשה, כל מגרש הגדול מ- 2,500 מ"ר אין לו שום מגבלה לממש את הבניה. דוקא מגרשים קטנים יותר היו עלולים להתקל בבעיה לו היו משאירים את המלל ללא התוספת "כפי שקיים". ב.בחינת המצב המאושר שלפני ש/ 95 מעלה תמונה סטטוטורית השונה מהתיאור של המבקשים: ג/368 הנקראת "גבעת עדה הרחבה" חלה רק על חלק זה של גבעת עדה. במקרא מופיעים "שטח חקלאי" (מפוספס בקווים ירוקים אלכסוניים), ו"משקי עזר" (צהוב). בתקנון התכנית כלולה טבלה. מול המילים "שטח חקלאי" רשומים מספרי מגרשים וכן רשום "גודל מגרש מינימלי של 10,000 מ"ר, ומוגדרים שטחים מקסימליים לבניה. מול המילים "משקי עזר" רשומים מספרים ומוגדר שטח מינימלי למגרש של 1,000 מ"ר, ואין שטחים לבניה. התשריט כולל מגרשים ממוספרים. למעשה, על פי המקרא, כל המגרשים כוללים 2 יעודי קרקע : שטח חקלאי ושטח משקי עזר. ש/95 ביטלה את האבחנה הזו, והגדירה את כל השטחים המיועדים לבניה כ"משקי עזר". ניתן לראות אם כך בברור כי "הנמצב הקיים", היות והמתכננים היו, ככל הנראה, מודעים לכך כי בתכנית ג/368 הוגדרו מגרשים בייעוד משקי עזר (צהובים) קטנים יותר ואפילו עד כדי 1,000 מ"ר. במילים אחרות, עמדת הועדה היא כי בתכנית ג/368 הוגדר אזור לבינוי שהוא מוגדר וברור - רצועה מסומנת כיעוד שטח בקרבת הכביש בעלת רוחב ברור מובהק וניתן למדידה. ג. יצויין, גודל המגרש המיועד לבניה על פי ש/95 נגזר למעשה מ- 2 פרמטרים: עומק הרצועה שהוגדרה לבניה לפי ש/95 (למעשה גם לפי ג/368), ורוחב המגרשים שנובע מהגדרת הנחלות שהוקצו לבעלי הזכויות בקרקע על ידי מינהל מקרקעי ישראל... ד. על אף ביטולה של תכנית ש/1211 , ניתן להעזר בתשריט שלה כאילוסטרציה להבנת הסוגיה. התשריט, שהוכן על ידי מודד, העלה גרפית את הקווים של תוכנית ש/95. ניתן לראות בבירור שהקו הוא רציף וללא קפיצות. המשמעות של הגדלת כל "מגרש" לגודל של 2,500 מ"ר היא שבירת הקו התוחם הזה ויצירת "קפיצות" בו. ה. אין זה נכון לומר שתכנית ש/95 מהווה רק תכנית מתארית וההוראות שלה למעשה מאפשרות "הזזת" הקו התוחם את יעוד הקרקע למשקי עזר עד שיגיע כל מגרש ומגרש לגודל של 2,500 מ"ר. כפי שנאמר בהחלטת הועדה המחוזית - המשמעות תהיה למעשה הפשרה בפועל של שטחים חקלאיים נוספים, מעבר למאושר הן בתכנית ש/95 והן בתכנית ג/396. יצויין, כי גם תכנית ש/95 למרות היותה תכנית מתאר מאפשרת הוצאת היתרי בניה מכוחה ויש להתייחס להוראותיה כאל הוראות של תכנית מפורטת. ו. הועדה מודעת לכך שיצאו בעבר היתרים אולם סבורה, כי משהסתבר לה כי נעשתה טעות אין לחזור עליה שוב, ורבות נאמר על כך בפסיקה, בהתייחס להחלטות ועדה מקומית. ז. לאור האמור לעיל, לא השתכנעה הועדה המקומית, כי יש לשנות את החלטתה העקרונית בכל הנוגע לגודל המגרש של המבקשים". 10.בהחלטה מיום 23.3.09 דחתה ועדת הערר את הערר . ברקע להחלטתה מציינת ועדת הערר כי בעבר הוציאה הועדה המקומית היתרי בניה לבעלי מגרשים סמוכים, המבוססים על חישוב של 10% משטח של 2,500 מ"ר (דהיינו 250 מ"ר לפני הקלה של 6%). כאשר העותרים הגישו את בקשתם, בחנה הועדה המקומית מחדש את מדיניותה ומצאה כי זו היתה מבוססת על טעות משפטית. לפיכך הודיעה הועדה המקומית לעותרים, כי הם אינם זכאים להיתר בהיקף המבוקש, אלא רק בהיקף המבוסס על שטח מצומצם יותר - 10% משטח המגרש המחושב מתשריט תכנית ש/95, אשר הינו 1,755 מ"ר. הועדה המקומית הסכימה לאשר בניה של 280 מ"ר שטח עיקרי בלבד (במקום 321 מ"ר כפי שביקשו העותרים). ועדת הערר בהחלטתה סקרה בהרחבה את המצב התכנוני ובפרק הדיון קבעה כי: "באזור משקי העזר החקלאיים, הכוונה היתה כי הזכויות יגזרו משטח מגרש של 2,500 מ"ר. אנו סבורים כי לא בכדי פעלה הועדה המקומית כפי שפעלה, כאשר התירה לבעלי מגרשים נוספים את הבניה על בסיס זה.זוהי הפרשנות הסבירה מבין השתיים, ויש להתמיד בה". יחד עם זאת, הוסיפה ועדת הערר וקבעה לענין מיקום הבניה כדלקמן: "שונה המצב לגבי מיקום הבנייה האפשרי. בענין זה אין אפשרות לשונית להתיר את הבנייה מחוץ לתחום המסומן בתשריט כאזור משקי עזר. תקנון תכנית ש/95 מגדיר אזור "שטח המסומן בתשריט בצבע... כדי לציין את אופי השימוש בקרקעות ובבניינים באותו אזור". בנוסף, נקבע בתקנון כי "לא ישמשו שום קרקע או בנין, הנמצאים באזור המוגדר בתשריט, אלא לתכלית המפורטת ברשימת התכליות המותרות באזור". על כן, בשטח הצבוע כאזור חקלאי, לא ניתן לבצע כל בניה המיועדת למגורים. גם מבחינה תכליתית , כפי שראינו דלעיל, קביעת המיקום בו מתאפשרת הבניה, נעשתה בכוונת מכוון בשטח הצמוד לכביש, בשטח הצבוע כ"אזור למשקי עזר" , וזאת על פי הנחיית הוולק"ח, אשר ביקשה לשמור על הקרקע החקלאית , ולא להתיר בניה למגורים בתחומה. לפיכך, ככל שהדבר נוגע לענין מיקום הבניה, זו מוגבלת לתחום אשר נוצר בתכנית ש/95, ולא ניתן להגדיר מגרש גדול יותר". לסיכום קבעה ועדת הערר: "פרשנות תכליתית של תכנית ש/95, המבוססת על כוונת התכנית וההליכים שקדמו לאישורה, מלמדת כי באזור משקי העזר החקלאיים, יש לגזור את זכויות הבניה משטח של 2,500 מ"ר, או, אם קיים מגרש גדול יותר בו מותרת הבניה , מהשטח הגדול יותר. המגרשים אשר מראש נקבעו כקטנים יותר (בעלי המקצוע) , יש לגזור זכויות מגודל המגרש שנקבע. אין להתיר בנייה מחוץ לאזור הצבוע בתשריט כאזור למבני עזר". 11.החלטה זו היא נשוא העתירה בפני, כאשר העותרים מבקשים לבטל את החלטת הועדה המחוזית ולקבוע כי הוראות התכנית קובעות כי גודל שטח המגרש לבניה במגרש העותרים עומד על הגודל המינימלי הקבוע בתקנון התכנית - 2,500 מ"ר ולחילופין לקבוע כי הוראות התקנון גוברות על המתווה שבתשריט בכל הנוגע לגודל מגרש לבניה בתחום משקי העזר, וכי לענין אזור הבניה של העותרים ימוקם המגרש בגודלו הנ"ל בצמוד לכביש ולא בחלקיה האחרים של הנחלה. 12.העותרים הוסיפו וציינו בעתירתם כי הם רכשו את המגרש תוך הסתמכות על המצב הקיים ועל המדיניות התכנונית שלפיה הוגשה הבקשה להיתר בניה. 13.ועדת הערר טענה בתגובתה לעתירה כי היא קיבלה את פרשנותם של העותרים לתכנית ש/95 בענין גודל מגרש מינימלי לבניה (2,500 מ"ר). ועדת הערר ציינה כי העותרים הגישו בקשה חוזרת להיתר בניה לועדה המקומית ובהחלטה מיום 13.5.09 אישרה הועדה המקומית את הבקשה בתנאים, לרבות הקלה בשעור של 2.84% ולפיכך העתירה (בשאלת מיקום הבניה המבוקשת בתחום המגרש על פי תשריט התכנית) הפכה לתיאורטית בלבד. 14.ועדת הערר הוסיפה וציינה כי החלטתה נכונה תכנונית ומשפטית וכי אין כל אפשרות לפרשנות סותרת - באשר לא ניתן להתיר בניה באזור המיועד לחקלאות. 15.גם הועדה המקומית טענה בתגובתה לעתירה כי העתירה הפכה לתיאורטית לאור החלטתה מיום 13.5.09 ויש לדחותה על הסף. לגופו של ענין חזרה הועדה המקומית וטענה כי בתשריט התכנית ש/95 סומן במפורש מגרש העותרים , כאשר רק חלקו (1,755 מ"ר ) מצויים בתחום "משקי עזר" בו מותרת הבניה והיתר בשטח חקלאי בו אסורה הבניה, ולפיכך העותרים רשאים לבנות את ביתם רק בתחום המצוי בשטח "מבני העזר", הן לענין מיקום הבניה והן לענין אחוזי הבניה הנגזרים מכך. 16.האגודה טענה בתגובתה לעתירה כי היא מצטרפת לפרשנות העותרים. לטענתה, החלטת ועדת הערר גורמת לפגיעה בזכויות הקנין של חברי האגודה והיא התקבלה מבלי שהאגודה היתה צד להליך. בנסיבות אלה, רואה האגודה חשיבות בהבעת עמדתה . האגודה מבקשת לקבוע כי הפרשנות הראויה של התכנית היא , שהשטח עליו ניתן למקם את הבניה למגורים, בתחום המיועד למשקי עזר, על פי התכנית, הוא שטח מינימום של 2,500 מ"ר או לפי השטח הקיים, אם השטח הכלול בתשריט גדול יותר וכי משטח מינימלי זה , או מהשטח הגדול יותר, יש לגזור את זכויות הבניה. לטענתה, מפרשנות זו יש להסיק כי שטח המגרש המינימלי חייב להיות 2,500 מ"ר, אחרת ינתן לאותו מונח בתכנית פרשנות שונה - דבר המביא לאבסורד. 17.העותרים הגישו כתב תשובה וטענו כי השאלה העומדת להכרעה הינה שאלת גודלו של המגרש לבניה (שכן היקף זכויות הבניה כבר הוכרע)וכי אין מדובר בעתירה תיאורטית בלבד. העותרים פרטו בהרחבה נימוקיהם לפרשנות התכנית כקובעת שטח מגרש מינימלי לבניה של 2,500 מ"ר וטענו כי אין בפרשנותם כדי להביא להפשרת שטחים חקלאיים. 18.בישיבת 13.9.09 אישרה ב"כ העותרים כי הועדה המקומית אישרה זכויות בניה הנגזרות משטח של 2,500 מ"ר, אך לטענתה לא ניתן לנצל זכויות אלה מאחר ולא אושר גודל מגרש של 2,500 מ"ר והעתירה עומדת בעינה בכל הקשור לסעיף 51 להחלטת ועדת הערר שקבע כי אין להתיר בניה מחוץ לאזור הצבוע בתשריט כאזור למשקי עזר. לטענתה, האזור הצבוע בתשריט הוא "כתם נעדר כל מידות" ויש ללמוד על גודלו לא מהתשריט של התכנית שנעשה במדידה גרפית, אלא מהוראות התקנון הקובעות כי גודל מגרש מינימלי יעמוד על 2,500 מ"ר. 19.ב"כ ועדת הערר חזרה על הטענה לפיה התשריט הוא שקובע את הייעוד וכי אין מדובר ב"כתם" בתשריט, אלא ביעוד - הקובע את השימוש המותר. 20.ב"כ הועדה המקומית טענה כי אין להתיר בניה על שטח שיעודו חקלאי וכי היתר כזה יכול להנתן רק בדרך של שינוי התכנית , באיזור הועדה המחוזית. 21.ב"כ האגודה חזרה וציינה כי היא מצטרפת לטענות העותרים בכל הקשור למיקום הבניה. 22.בהחלטתי מיום 13.9.09 קבעתי כי אני מצמצמת את העתירה לסעיף 51 להחלטת ועדת הערר בלבד, באשר למיקום הבניה, ובהתאם הגישו ב"כ הצדדים סיכומים בכתב. 23.קודם שאביא את טענות הצדדים, אסקור את המצב התכנוני. 24.ביום 19.7.62 פורסמה למתן תוקף תכנית ג/368 . בסעיף 8 הוגדרו "חלקות שטח התכנית" כדלקמן: "הקרקע הכלולה בשטח התכנית תחולק לחלקות בהתאם למסומן בתשריט באותן הסטיות הנובעות ממדידה מוסמכת ותאושרנה על ידי הועדה המקומית". בסעיף 9 הוגדרה "חלוקה לאזורים", לרבות אזור חקלאי ואזור למשקי עזר. בסעיף 10 שכותרתו "לוח האזורים" נקבע כי: "על כל אזור ואזור תחולנה ההוראות הנוגעות לשטח מינימלי של מגרש ולהגבלות בניה כמפורט בצדו של אותו אזור". 25.ובהמשך מופיעה טבלה. תחת הכותרת "שם האזור" מופיעה "אזור חקלאי" . תחת הכותרת מגרש מס' " מופיע "1-62" ותחת הכותרת "שטח מינימלי המגרש ממ"ר" מופיע "10000". על המגרש ניתן לבנות מבנה אחד בשטח מקסימלי של 150 מ"ר + בנייני עזר בשטח של 25 מ"ר. בהמשך מופיע אזור "משקי עזר" , מגרשים מס' 76-85 ולגביו שטח מינימלי של מגרש הינו 1000 מ"ר. במקרא לתשריט נאמר כי השטח המיועד למבני עזר יסומן בצבע צהוב וזה המיועד לאזור חקלאי יסומן בפסים אלכסוניים בירוק. בתשריט עצמו אכן מופיעה חלוקה למגרשים, כאשר חלק המגרשים הקרוב לכביש מסומן בצהוב בלבד והמשכו בפסים ירוקים אלכסוניים. 26.ביום 26.8.82 פורסמה למתן תוקף תכנית ש/95, שמטרתה היתה לצמצם את האזורים המותרים לבניה באזור המשקים החקלאיים מ- 10,000 מ"ר ל- 2,500 מ"ר ולהצמידם לכביש, באופן שלא ניתן יהיה לנצל את זכויות הבניה על כל חלקה א'. כמו כן אפשרה התכנית הקמת 2 יחידות על המגרש. סעיף 2ב' לתקנון התכנית קובע : "תוכניות מפורטות שאושרו כחוק, אשר שטחן כלול בתחום תכנית זאת, תשארנה בתוקף והוראותיהן תחייבנה". סעיף 2ג' (שהוסף לתקנון בתכנית ש/369) קובע כי: "במקרה ותתגלינה סתירות בין הוראות תוכנית המתאר גבעת עדה (ש/95) לבין תכניות מפורטות מאושרות קיימות - יש לנהוג לפי הוראות תכנית המתאר". סעיף ב4. מגדיר "אזור" כדלקמן: "שטח המסומן בתשריט בצבע , קווקו, בניקוד, במסגרת תחומים מיוחדים, בין באחד מהם או בצירופיהם, כדי לציין את אופן השימוש בקרקעות ובבניינים באותו אזור, והתקנות שנקבעו לכך לפי תוכנית זו". סעיף ב10. מגדיר "מגרש" - "קרקע המוגדרת בתכנית שמותרת עליה בניה (שטח נטו לאחר כל ההפרשות לצרכי ציבור). סעיף ב11. מגדיר "שטח מגרש" - "שטח הקרקע המוגדר בתכנית מאושרת עליו מותרת בניה לפי אותה תכנית". סעיף ג1 קובע כי השטח המיועד לעיבוד חקלאי מסומן בתשריט בפסים ירוקים באלכסון, והשטח המיועד למשקי עזר מסומן בתשריט בפסים ירוקים באלכסון על רקע כתום. סעיף 2 לפרק ג' קובע : "לא ישמשו שום קרקע או בנין, הנמצאים באזור המוגדר בתשריט, אלא לתכלית המפורטת ברשימת התכליות המותרות באזור המתאים, בתנאי: א.מקום אשר בשעת כניסת התכנית לתוקפה - משתמשים בקרקע או בבנין שימוש כלשהוא, שאינו תואם את רשימת התכליות לאותו אזור, יהיה כוחו של האמור בפרק ז' לחוק יפה לגביו. ב. היתר בניה שהוצא לפני אישור תכנית זאת, ושהינו בתקוף , להקמת מבנה שאינו תואם את רשימת התכליות לאותו אזור, יהיה כוחו של האמור בפרק ז' לחוק יפה לגביו. ג. התכליות ואחוזי הבניה של האזורים השונים כמפורט להלן בטבלת האזורים, יהיו מותרים, לאחר אישור תכניות מפורטות לגבי שטחי קרקע, בהם יועדו גם שטחים לצרכי ציבור.... ד. למרות ההגדרה בסעיף ב(10) תוסמך הועדה המקומית תוך 4 שנים מאישור תכנית זאת או תכנית מפורטת המתבססת עליה, להוציא היתרי בניה עוד לפני גמר ההליכים לרישום חלוקת הקרקע". סעיף 4 לפרק ג' קובע כי: "לא תותר בניה של מבנה כלשהוא בכל אזור מהאזורים המפורטים, אלא אם כן לא יפחת שטח המגרש מהרשום בטבלת האזורים". סעיף 5 לפרק ג' קובע כי: "הבניה המותרת על מגרש תהיה כפופה לאמור בטבלת האזורים , חלק מתקנות תכנית זאת". סעיף 6א. לפרק ג' קובע כי: "לא תותר כל בניה אלא לפי התנאים שבטבלת האזורים הקובעת, שטח מינימלי של מגרש, אחוזי בניה ו/או שטח בניה מקסימלי, מרווחים מינימליים וכו'". פרק ד' לתכנית קובע "רשימת תכליות " ובין היתר סעיף 1 שלו קובע כי בשטח המיועד לעיבוד חקלאי ניתן להקים מתקנים לאספקת מים, חשמל, מתקני ביוב וחממות, וסעיף 2 קובע כי בשטח המיועד למשקי עזר ניתן להקים בתי מגורים, מבני עזר, גני ילדים ומשרדים לבעחי מקצועות חפשיים. פרק ה' לתקנון קובע "טבלת הגבלות ושימושים באזורים" .בשטח לעיבוד חקלאי נאמר כי לא תותר כל בניה , וכי בשטח למשקי עזר תותר בניה בשעור של 10% . בהגדרת "אזור" נקבע עוד " שטח מינ' של מגרש (מ"ר) או כפי שקיים" כאשר ביחס למשקי עזר - מדובר ב- 2,500 מ"ר. במקרא התשריט מסומן אזור חקלאי בפסים ירוקים ואזור משקי עזר בפסים ירוקים על רקע כתום. בתשריט עצמו אין חלוקה למגרשים אלא רק מסומן שטח עם פסים בצבע כתום משני צידי הכביש ובהמשך שטח עם פסים ירוק בלבד. 27.בשנת 2004 יזמה האגודה תכנית חדשה - ש/1211. התכנית נמשכה על ידי האגודה ולא אושרה, לאור דרישות גורמי התכנון, ובין היתר הדרישה לפיה יהיה שטח המגרשים לבניה בנחלות בהתאם למדידה גרפית של הכתם הצהוב לפי תכנית ש/95. 28.כאמור, תכנית ש/95 קובעת כי באזור משקי עזר השטח המינימלי של מגרש הינו "2,500 מ"ר או כפי הקיים". 29.העותרים טענו כי יש לפרש את המונח "כפי הקיים" בצורה משפטית לכפי הקיים בתכנית המפורטת המאושרת החלה על המגרש , דהיינו תכנית ג/368. לפי תכנית ג/368 זו מגרש למגורים בנחלות הינו בשטח של 10,000 מ"ר ובמשקי העזר המקוריים לאנשי מקצוע - 1,000 מ"ר. 30.העותרים טענו כי הסימון הצהוב של הנחלות בתכנית ג/368 מקורו בטעות בצביעה שבהיסח הדעת שכן על פי מקרא התכנית רק משקי העזר היו אמורים להצבע, וטעות זו הועתקה לתשריט תכנית ש/95 . העותרים טענו כי אין לגזור את "שטח המגרש" כהגדרתו בתכנית מתשריט אותה תכנית, אשר הינו "תשריט גרפי (מפת כתמים מתארית) נעדר כל מידות, שאין ולא היתה כל כוונה לקבוע על פיו את שטחם של המגרשים". לטענת העותרים אותו "כתם צהוב" בתשריט בא לציין את מיקום הבניה, דהיינו בסמוך לכביש ולא על פני החלקה כולה, אך לא את גודל או שטח המגרש (כאשר את אלה האחרונים יש לקבוע על פי התקנון בלבד). 31.בכל מקרה, אין מקום להדרש להוראות תכנית ג/368, ככל שאלה סותרות את הוראות תכנית ש/95 לאור הקביעה המפורשת בסעיף 2ג' לתקנון התכנית 32.העותרים הפנו בסיכומיהם להיתרי בניה שהוצאו על ידי הועדה המקומית ביחס לנחלות ששטחן קטן מ- 2,500 מ"ר ואשר אינו עולה בקנה אחד עם הכתם הצהוב הצבוע בתשריט התכנית. כן הפנו העותרים להחלטת הועדה המקומית מיום 12.5.08 שעניינה תכנית ש/1211 שהיתה מופקדת באותה עת, ואשר לפיה הועדה המקומית מאשרת כי במשך השנים ניתנו כמה היתרים על בסיס ההבנה כי גודל מגרש מינימלי הינו 2,500 מ"ר. כן היא מציינת כי התכנית המוצעת מראה כיצד ניתן בשינויים מינוריים של גבולות המגרשים (על ידי שינוי הגבול בין השטח המיועד למגורים ובין השטח המיועד לחקלאות) להגיע למגרשים בשטח של 2,500 מ"ר בכל מקום. 33.העותרים טענו כי יש להעדיף את האמור בתקנון על פני האמור בתשריט. 34.העותרים טענו כי הסתמכו על החלטות הועדה המקומית ועל מדיניותה בפרשנות התכנית לאורך למעלה מ- 20 שנה ושינוי המדיניות גורם נזק הן לעותרים והן לבעלי 70% מבעלי משקי העזר האחרים בגבעת עדה וכי שינוי המדיניות של הועדה המקומית נעשה שלא על יסוד שיקולים ענייניים , תוך הפליה ובאופן בלתי סביר. עוד טענו כי פרשנותם להוראות התכנית הינה פרשנות "אפשרית" שנהגה בפועל שנים רבות והיא אף עולה בקנה אחד עם מדיניות תכנונית ראויה ורצויה. 35.ועדת הערר טענה כי אין להתיר בניה בשטח שיועד לשימוש חקלאי, והדבר עולה באופן מפורש הן מהוראותיו הברורות של חוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק"), הן מהתכנית והן מההלכה הפסוקה. תקנון התכנית מפנה לצורך ייעודי הקרקע לתשריט והוא הקובע, ובאשר לעותרים - הרי ששטח המגרש המיועד למשקי עזר, כאמור בתשריט הוא 1,755 מ"ר, בעוד שיתרת הנחלה מיועדת לשימוש חקלאי. 36.ועדת הערר טענה כי אין סתירה בין תקנון התכנית ובין התשריט ולכן המילים שטח של "2,500 מ"ר או לפי הקיים " מלמדות כי ניתן לבנות אף במגרש ששטחו בעת אישור התכנית היה פחות מ- 2,500 מ"ר וקבלת הפרשנות המוצעת על ידי העותרים תביא דוקא לקביעה לפיה לא ניתן כלל לבנות במגרש ששטחו קטן מ- 2,500 מ"ר (כמו מגרש העותרים). 37.ועדת הערר טענה כי אין לקבל את פרשנות העותרים לפיה קיימת סתירה בין הוראות התקנון של התכנית (טבלת ההגבלות והשימושים באזורים) , שם נקבע כי שטח מגרש מינימלי לבניה הינו 2,500 מ"ר או לפי הקיים, לבין תשריט התכנית, הקובע מגרשים לבניה בשטחים שונים, חלקם קטנים מ- 2,500 מ"ר, וכי יש להעדיף בנסיבות הענין את תקנון התכנית. לטענת ועדת הערר אין מדובר בסתירה, כאשר התשריט מסמן גבולות אזורים שונים שנקבעו בתכנית בעוד שהטבלה קובעת תנאים להיתר (אחוזי בניה, גודל מגרש, מס' יחידות וכד'), כל זאת בתנאי שמדובר בשימוש מותר באותו אזור. 38.ועדת הערר טענה כי יש לפרש את המונח "כפי הקיים" כמאפשר בניה על מגרש לבניה אשר על פי תשריט התכנית שטחו קטן מ- 2,500 מ"ר ואין לקבל את הפרשנות שמציעים העותרים ולפיה ההוראה בענין גודל מגרש מינימלי מאפשרת להם להרחיב ולהגדיל את השטח המסומן בתשריט התכנית למגורים על חשבון השטחים החקלאיים. 39.ועדת הערר טענה כי הפרשנות המוצעת על ידה היא זו שמיטיבה עם העותרים וכי קבלת הפרשנות שמציעים העותרים אינה מתיישבת עם לשון התכנית ותביא לכך שכלל לא ניתן יהיה לבנות על מגרש העותרים. 40.ועדת הערר טענה כי אין לקבוע את מיקום הבניה כגזירה שווה מהחלטתה לפיה זכויות הבניה יגזרו משטח מגרש מינימלי של 2,500 מ"ר וכי ככל שהעותרים סבורים כי שני חלקי החלטתה אינם מתיישבים זה עם זה - אין לועדת הערר התנגדות כי גם זכויות הבניה יגזרו משטח המגרש בפועל - 1,755 מ"ר. 41.ועדת הערר טענה כי אין כל פגיעה משמעותית בעותרים, לאחר שזכויות הבניה שקיבלו נגזרות משטח של 2,500 מ"ר ולא משטח המגרש בפועל וכי בכל מקרה מוסדות תכנון רשאים לשנות פרשנות לתכנית ולהתאימה למה שנראה כפרשנות מתחייבת על פי התכנית. 41.ועדת הערר טענה כי ההלכה היא כי בית המשפט אינו מחליף את שיקול דעתו המקצועי והמוסמך של מוסד התכנון והוא אינו יושב כערכאה תכנונית על החלטותיו. 42.הועדה המקומית בסיכומיה הפנתה לאמור בתגובתה, תוך הפניה לפסק דינו של ביהמ"ש העליון בעע"מ 1604/07 הועדה המקומית לתכנון ובניה דרום שרון נ. ועדת הערר ואח' (לא פורסם - פסק דין מיום 8.6.09) שנסיבותיו דומות. 43.האגודה חזרה והצטרפה לפרשנות העותרים לתכנית וטענה כי יש להעדיף את ההוראות בתקנון התכנית, הקובע כי השטח המינימלי של מגרש המיועד למגורים יהיה שטח של 2,500 מ"ר או לפי השטח הקיים, אם השטח הכלול בתשריט גדול יותר משטח מינימלי זה. 44.האגודה גם הצטרפה לטענת העותרים לפיה משקבעה ועדת הערר כי יש לגזור את זכויות הבניה משטח מגרש מינימלי של 2,500 מ"ר או משטח גדול יותר אם השטח הקיים גדול יותר, מחייבת קביעה זו גם לענין השטח עליו אמורה להיות ממוקמת הבניה ואין מקום לפרשנות שונה לאותו מונח בתב"ע. 45.באשר לפרשנות הועדות הנסמכת על הגדרת "אזור " בתכנית ואיסור השימוש באזור אלא לתכלית הקבועה בו טענה האגודה כי היא עומדת בניגוד להודאת הועדה המקומית, שהיא הודאת בעל דין, לפיה הועדה המקומית נהגה לפרש את הוראות התכנית באופן המאפשר בניה למגורים על שטח מינימלי של 2,500 מ"ר וכי בהתאם לגישה זו נהגה לתת היתרים בעבר, והטענה לפיה מדובר בהפרשת שטחים חקלאיים לא עלתה כלל. 46.האגודה טענה כי סימון האזורים בתשריט הינו סימון סכמטי בלבד, אשר הועתק מתשריט תכנית ג/368, כאשר בתכנית אחרונה זו לא היתה לסימון כל משמעות מבחינת גזירת הזכויות ו/או מיקום הבניה. האגודה חזרה על טענתה זו בדבר סימון סכמטי בלבד בתכנית בהתייחסה לתכנית ש/95 שהינה תכנית מתארית, שבניגוד לתכנית מפורטת, נועדה לקבוע מתחמים ושימושים באופן כוללני, כאשר סימון השטחים בה הינו סכמטי ולא בהכרח מדויק. בנסיבות אלה טוענת האגודה כי הצמדות לשטח המסומן בתשריט, במקום לשטח מוגדר של 2,500 מ"ר בתקנון - אינה הולמת את מהותה של התכנית כתכנית מתארית. 47.האגודה טענה גם היא כי את הביטוי "כפי שקיים" יש לפרש כמתייחס למצב התכנוני הקיים, דהיינו המצב לפי תכנית ג/368 48.האגודה טענה כי יש ללמוד פרשנות הגדרת שטח ומיקום המגרש מהחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל משנת 1966 הקובעות כי חלקת מגורים תהיה בשטח של 2,500 מ"ר מתוך חלקה א' וכי כאשר שטח הנחלה קטן מ- 2,500 מ"ר אפשר להשלים את חלקת המגורים עד 2,500 מ"ר, בכפוף לקיומה של תכנית תקפה. 49.האגודה הפנתה לבג"צ 448/91 אליהו ידיד נ. הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד מ"ז (3) 441 וטענה כי לאור ההלכה שם יש לקבוע כי "סימונו של השטח הצהוב בתשריט תכנית ש/95 הוא סימון הקובע נורמה כללית, לפיה השטח המיועד למגורים צריך להיות צמוד לכביש העובר במתחם ההרחבה, אך אין לראות בשטחים המסומנים בו ככאלה המגדירים באופן מדוייק את השטח אשר רק בגידרו למקם את בתי המגורים, אלא את האיזור בו הוא אמור להיות ממוקם". 50.העותרים הגישו סיכומי תשובה וטענו כי אין לקבל את טענת ועדת הערר לפיה מדובר במחלוקת תכנונית, שאין להתערב בהכרעה לגביה, כאשר לטענתם המדובר במחלוקת משפטית. עוד טענו העותרים כנגד הפרשנות שניתנה על ידי ועדת הערר לתכנית ובמיוחד טענו כי אין מקום לקביעה הנחרצת בסיכומי ועדת הערר לפיה בכל מקרה אין להתיר בניה על קרקע שיעודה חקלאי - כאשר הדבר אינו עולה בקנה אחד עם המדיניות בה נהגה והועדה המקומית עשרות שנים. העותרים הפנו להחלטת ועדת הערר בה נקבע כי "לא בכדי פעלה הועדה המקומית כפי שפעלה, כאשר התירה לבעלי מגרשים נוספים את הבניה על בסיס זה. זוהי הפרשנות הסבירה בין השתיים ויש להתמיד בה". 51.האגודה הוסיפה וטענה כי לפי תכנית ש/95 ניתן לבנות גם על קרקע חקלאית, בהתאם לרשימת התכליות בפרק ד' סעיף 1 לתקנון התכנית. 52.האגודה טענה כי יש לאבחן את עניינם של העותרים מזה שבפסק דין אהרונהיים, אליו הפנתה הועדה המקומית, בשים לב לעובדה ששם הוראת התקנון הפנתה ישירות לתשריט, וכאשר שם דובר על פיצול מגרש. עוד טענה כי בפסק דין זה נקבע כי אין לאיין את המונח "גודל מגרש מינימלי" כאשר בענייננו הפרשנות לפיה את גודל המגרש יש לגזור ממדידה של התשריט מאיינת את משמעות הגודל המינימלי. 53.גם האגודה הגישה סיכומי תשובה וטענה כנגד טענת ועדת הערר, כי היא לא נדרשה להגיש עתירה נפרדת וכי דוקא ועדת הערר פעלה שלא כהלכה כאשר לא דאגה לצרף את האגודה כצד לערר בפניה. 54.האגודה הוסיפה וטענה כי בתשריט תכנית ש/95 אין כל שטח, מתוך השטח המיועד למשקי עזר, המיועד באופן מיוחד לשימוש של מגורים (כאשר השטח המיועד לשמש כמשק עזר מסומן בתשריט בפסים ירוקים באלכסון על רקע כתום ואינו כולל כל הגדרה מהו השטח האמור לשמש למגורים ומהו השטח המיועד למשק עזר), ובנסיבות אלה יש לחזור לטבלת ההגבלות ושימושים שבתכנית, אשר קובעת גודל מגרש מינימלי. 55.האגודה טענה כי בחינת התכנית מביאה למסקנה כי היא נערכה באופן רשלני, כאשר קיימות בה סתירות לרוב בין הוראותיה. מכאן גם מסיקה האגודה כי ניתן להקים מבנים גם על שטחים המיועדים לשימוש חקלאי. 56.האגודה טענה כי הפרשנות שניתנה לביטוי "כפי שקיים" על ידי ועדת הערר, ולפיו בלעדי מילים אלה לא ניתן היה כלל לבנות על מגרש ששטחו קטן מ- 2,500 מ"ר מובילה לתוצאה אבסורדית, לפיה חלק ניכר מבעלי הנחלות לא היו יכולים לבנות עליהן כלל. דיון : 57.אקדים ואומר כי אני מאמצת את מרבית טענות ועדת הערר בסיכומים הענייניים, שהקיפו את כל הסוגיות נושא העתירה , ואין זאת כי בפסק דיני אחזור על עיקרי האמור שם, לרבות ההלכות שבבסיס הטענות . אין לי אלא לשבח את עבודתה של עו"ד גב' סיגלית מצא מפמ"ח (אזרחי) על עבודתה. 58.אמשיך בטענות הסף של הועדות. באשר לטענה לפיה העתירה הינה תיאורטית הרי שההלכה היא כי: "כלל ידוע הוא, כי בית משפט זה אינו דן בעתירות שהינן בגדר עתירות "תיאורטיות" או "עיוניות" וכאשר אין הוא מתבקש להעניק סעד "ממשי". בית המשפט נועד בעיקרו לפתרון סכסוכים קונקרטיים, והוא נרתע מקביעת הלכה "שהיא כביכול מרחפת באוויר". בג"ץ 3095/05 אביחיל - מושב עובדים של חיילים משוחררים להתיישבות חקלאית בע"מ נ' הועדה לתשתיות לאומיות - משרד הפנים, תק-על 2008(1), 3807 ). בענייננו איני סבורה כי העתירה הינה תיאורטית בלבד, כטענת הועדות. אכן - בקשתם של העותרים להיתר בניה אושרה ככל שהדבר נוגע לאחוזי הבניה אך היא נדחתה בכל הקשור ל"מיקום המגרש ושטחו", ולפיכך מן הראוי לדון בעתירה לגופה. 59.ובאשר לטענה לפיה אין מקום להתערב בהחלטות רשויות התכנון, הרי שההלכה היא כי: ".... אין בית המשפט נוטה להתערב בשיקול דעתם של מוסדות התכנון, ככל שהדבר נוגע לסוגיות תכנוניות-מקצועיות. בעניינים אלה מתמקדת הביקורת השיפוטית בעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי, כגון חריגה מסמכות, חוסר תום-לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות ( עע"ם 2418/05 מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז ירושלים, פיסקה 9 (לא פורסם, 24.11.2005)). יחד עם זאת, ככל שהחלטת רשות הרישוי, הוועדה המקומית או ועדת הערר נוגעת לשאלת פירושם של הוראה או מונח בתוכנית מתאר וזו הסוגיה המובאת בפני בית המשפט, נדרשת גישה שונה שכן בית המשפט הוא לעולם הפרשן המוסמך של הדין לרבות תוכניות מתאר שהן דין ( ע"א 8797/99 אנדרמן נ' ועדת הערר המחוזית חיפה והבניה, תשכ"ה-1965, חיפה, פ"ד נו(2) 466))". בענייננו - עסקינן בפירוש מונח בתכנית ואין כל מניעה כי בית משפט זה ידרש לכך. 60.קודם לדיון, סקרתי לעיל באריכות את המצב התכנוני ואת טענות הצדדים , על מנת לרדת לשורשם של הדברים. יחד עם זאת , אני סבורה כי ההחלטה ברורה וחד משמעית וממנה ניתן לגזור את התשובה לכל טענות הצדדים והיא כי : לא ניתן להתיר בניה למגורים על שטח שייעודו חקלאי. הדבר עולה הן מהוראות סעיף 145(ב) לחוק התכנון והבניה, הקובע כי: "(ב) בקשה להיתר כאמור בסעיף קטן (א) תוגש לרשות הרישוי המקומית וזו לא תיתן את ההיתר, אלא אם כן העבודה או השימוש שבעדם מבוקש ההיתר מתאימים לתכנית ולתקנות אחרות לפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין הנדונים; רשות הרישוי המקומית רשאית להעביר את הבקשה להחלטת הועדה המקומית". הן על פי ההלכה הפסוקה ( וראה למשל עע"מ (מנהליים) 8411/07 מעוז דניאל בע"מ נ' אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה, תק-על 2010(1) , שם נפסק כי: "הוועדה המקומית וכן רשות הרישוי המקומית הופקדו לפי חוק התכנון והבניה על מתן היתרים לעשיית איזו מן העבודות או השימושים המפורטים בסעיף 145(א) לחוק, ובלבד שלא יינתן על-ידן היתר כאמור אלא אם כן העבודה או השימוש שבעדם מבוקש ההיתר "מתאימים לתוכנית ולתקנות אחרות לפי חוק זה החלות על הקרקע או הבניין הנדונים..." (סעיף 145(ב) לחוק). וכן ראה עע"מ (מנהליים) 7926/06 אדרי-אל ישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גליל עליון, תק-על 2009(2), 4256 : " היתר בנייה הוא לעולם פועל יוצא של תכנית המתאר אשר מכוחה הוא מוצא ועליו להיגזר ולנבוע מאותה התכנית על מנת שהתכנון שערכו ואישרו המוסדות המוסמכים לכך לגבי אותו השטח ימומש כדין ובהתאם לחוק. עיקרון יסוד זה מוצא את ביטויו בהוראת סעיף 145(ב) לחוק התכנון והבניה הקובעת כי רשות הרישוי המקומית אינה רשאית ליתן היתר להקמתו של בניין או לביצוע עבודות אחרות וכן לשימוש בקרקע, הטעונים היתר על-פי סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה "אלא אם כן העבודה או השימוש שבעדם מבוקש ההיתר מתאימים לתכנית ולתקנות אחרות לפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין הנדונים". (ראו ע"א 7654/00 ועדת ערר מחוזית, חיפה נ' חברה לבנין הירדן בע"מ, פ"ד נז(2) 895, 904 (2003))... נקודת המוצא של בית המשפט בבואו לבחון את התאמתו של היתר בנייה להוראותיה של תכנית המתאר הרלוונטית הינה כי כל שלא הותר באופן מפורש על-פי התכנית - אסור. עמד על כך בית משפט זה בע"א 1216/98 אבוטבול נ' ועדת ערר מחוז המרכז, פ"ד נה(5) 114 (2001),באומרו:המונח "היתר", גם במשמעותו הלשונית הרגילה, מלמד על רשות לעשות דבר שהיה אסור אלמלא אותו היתר. וכך גם כאן: על התכנית להתיר במפורש שימוש מסוים כדי שזה יהיה מותר. כל שאינו מותר מפורשות - אסור. אכן, האיסור יכול שיהפוך להיתר - אולם זאת רק בכפוף להליך חוקי מפורש. אם קובעת התכנית רשימת שימושים מותרים לאזור מסוים, או אז על מטרת השימוש שלגביו מבקשים היתר לעלות בקנה אחד עם אחת מהפעילויות המותרות המפורטות באותה רשימה... אין בפרשנות זו כדי להקפיא על שמריו את המצב התכנוני הקיים, שהרי ניתן במקרים המתאימים לבקש היתר לשימוש מיוחד המתבקש באותו אזור באמצעות תיקון התכנית המפורטת... או למצער, באמצעות הגשת בקשה לשימוש חורג, בקשה הנתונה לשיקול-דעתה של הוועדה המקומית... (שם, 130. ולדברים באותה רוח ראו ע"א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות (1989) בע"מ נ' עמותת אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה, פ"ד נו(3) 385, 402-403 (2002)). והן על פי הוראות סעיף 2 לתכנית הקובע כי "לא ישמשו שום קרקע או בנין, הנמצאים באזור המוגדר בתשריט אלא לתכלית המפורטת ברשימת התכליות המותרת באזור המתאים". בעניינו - שטח של 1,755 מ"ר בלבד מתוך נחלת העותרים הינו באזור המוגדר כ"משקי עזר" והיתרה ( עד 2,500 מ"ר ולמעלה מכך) הינה באזור המוגדר כ"שטח לעיבוד חקלאי", ולפיכך הועדות לא היו מוסמכות להתיר בניה על מגרש ששטחו עולה על השטח של 1,755 מ"ר - על כל ההשלכות הנובעות מכך. 61.אני דוחה את טענת לפיה השטח המותווה בתשריט הינו סכמטי בלבד וכי הקו התוחם את האזורים ניתן "להזזה" בהתאם לגודל המגרשים הרצוי לבעליהם. כשם שקווים בתכנית מגדירים את מיקומם המדוייק של המגרשים עצמם, כך הם גם תוחמים את האזורים השונים שבתחום התכנית. פרשנות אחרת, לפיה הקווים בתשריט הינם סכמטיים בלבד , תביא למסקנה כי הועדה המקומית אינה מוסמכת להוציא כל היתר בניה על שטח התכנית, אלא רק לאחר שתערך תכנית מפורטת שבה יצויינו גבולות המגרשים בהתאמה לאזורים. כך נקבע במפורש בסעיף 17 לתכנית: "באזורים שאינם כוללים חלוקת מגרשים סופית יוצאו היתרי בניה רק בהתאם לתכנית מפורטת שתאושר כחוק ותכלול בין היתר ייעוד שטחים למבני ציבור". ואין זאת , שפרשנות שכזו אינה רצויה לעותרים. עסקינן בתשריט ערוך בקנה מידה וכל "קו" שבו - הן זה המגדיר את השטח עליו חלה התכנית, הן זה שמגדיר תחומי המגרשים בשטח התכנית והן זה המגדיר את האזורים השונים בשטח התכנית - מחייב והינו בבחינת "דין" כמו התכנית עצמה. 62.העותרים טוענים כי אם גודל השטח לבניה נגזר מהצבוע בתכנית, הרי שהתקנון לא היה קובע מידות שטח אלא מפנה לתשריט, כפי שעשה בהתייחסו למרווחים , שם קבע "כמצויין בתשריט" או "לפי המצוין בתשריט" , מה שלא עשה בבואו להגדיר את גודל המגרשים. ואולם, בחינה של הוראות התקנון מראה כי אכן באשר למרווח קדמי נאמר "כמצויין בתשריט" ואולם לגבי המרווחים הצדדי והאחורי נוקב התקנון מרחק במטרים בלבד. 63.באשר לפרשנות המילים "לפי הקיים" - אני מאמצת במלואה את פרשנות הועדה המקומית וועדת הערר. דוקא הפרשנות שמבקשים העותרים לתת למילים "שטח מגרש מינימלי של 2,500 מ"ר או לפי הקיים" לפיה האמור בא לרבות מגרשים העולים על שטח זה מרוקן את האמור ממשמעות - שהרי מדובר במגרש מינימלי וברור כי כל שטח העולה על שטח המגרש המינימלי , באזור המותר לבניה , כלול בביטוי "שטח מגרש מינימלי" ותוספת המילים "לפי הקיים" (שלא היתה בתכנית הקודמת ג/396 ) - מיותרת. כמו הועדות , גם אני סבורה כי הביטוי "לפי הקיים" מתייחס למגרשים שהן על פי תשריט תכנית ג/396 (הקיים) והן על פי תשריט ש/95 - שטחם קטן מ- 2,500 מ"ר והאמור בא להקל על בעלי הנחלות ולאפשר להם בניה גם במגרשים ששטחם קטן מ- 2,500 מ"ר. אין ספק כי בלעדי המילים "לפי הקיים" לא היו יכולים לא העותרים ולא אחרים במצבם לבנות כל בניה שהיא על מגרש ששטחו קטן מ- 2,500 מ"ר. פרשנות זו עולה בקנה אחד עם קביעת ביהמ"ש העליון בעמ"מ 1604/07 הועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון נ. ד"ר אהרונהיים ואח' (לא פורסם - פסק דין מיום 8.6.09), אליו הפנתה הועדה המקומית בסיכומיה ואין לי אלא להביא האמור שם כלשונו: "התוכנית כוללת הוראה בה נאמר שהשטח המינימלי של חלקה הוא "2000 [מ"ר] או כמופיע בתשריט". מדובר על חלקות המצויות באזור חקלאי א'. בהערות שבתוכנית נאמר כי תותר הקמה של בניין מגורים שני על חלקה בתנאי שגודלה אינו פחות מ-1,750 מ"ר וכפוף להמלצה של הוועדה המקומית. המערערת ובעקבותיה המשיבה 3 בדעה כי ההתייחסות בהערות לחלקה בשטח מינימלי של 1,750 מ"ר מכוונת אך ורק למצב קיים, היינו לחלקות שהיו בעת אישור התוכנית בגודל המינימלי האמור. על פי אותה גישה פרשנית, משנתקבלה התוכנית לא ניתן עוד לאשר חלוקה של חלקה ששטחה למשל 3,500 מ"ר לשתי חלקות ששטחה של כל אחת מהן 1,750 מ"ר. בית המשפט קיבל את עמדת המשיבים כי התוכנית מאפשרת חלוקה של מגרש קיים ובלבד שכתוצאה מן החלוקה ייווצרו מגרשים ששטחם המינימלי 1,750 מ"ר. הפרשנות של המערערת ושל המשיבה 3 סבירה והגיונית יותר. אם לא תאמר כן תישלל המשמעות של ההוראה בתוכנית המדברת על מגרש מינימלי של 2,000 מ"ר. הוראה זו צריכה לקבל משקל רב ומשמעותי יותר מן האמור בהערות לתוכנית. אין לקבל שהאמור בהערות יהפוך לכלל". 64.גם הוראות סעיף 2 לפרק ג' הקובעת תנאים לשימוש מפנה למצב הקיים כסייג לשימוש באותו אזור - ללמדך כי גם הביטוי "לפי הקיים" בא לשקף מצב בפועל ולא מצב תכנוני. איני מקבלת את פרשנות האגודה לפיה לאור האמור בבג"צ 448/91 יש לקבוע כי סימון השטח הצהוב הינו נורמה כללית בלבד. כל שנאמר בענין זה הוא כי: "אם בתשריט של תוכנית המיתאר בענייננו נקבע אזור גדול כאזור בנייה למגורים, מבלי שמצויינים בו דרכים או חלקים אחרים המיועדים לצרכי ציבור, ואין מסומנים בו גבולות של גושים וחלקות, הכוונה היא בעליל לקבוע נורמת מסגרת בלבד על פיה האזור מיועד לבנייה למגורים. אך כדי שניתן יהיה לבנות על קרקע בתחומיו של אזור זה, מן הראוי שתהיה תוכנית מפורטת יותר שתקבע את גבולות מגרשי הבנייה וכן את כל אותם תנאים ודרישות שניתן לכלול בתוכנית מפורטת". בעוד שבענייננו- יש בתשריט סימון מדויק של גושים, חלקות וייעודים והראיה כי על פי התשריט (ותהיה הפרשנות שניתנה לו אשר תהיה) הוצאו היתרי בניה, לרבות ההיתר שניתן לעותרים. שאם תאמר אחרת, כאמור, גם דין ההיתר שניתן להתבטל ויהיה על העותרים להגיש בקשה חדשה רק לאחר שתאושר תכנית מפורטת. 65.אין כל מקום להסתמכות העותרים על הטעויות בתכנית ג/368 , כדי להביא לפרשנות העותרים לפיה הסימון הצהוב בתכנית זו , ככל שהוא נוגע לנחלות , נעשה בטעות ומקורו "בטעות בצביעה שבהיסח הדעת". פרשנות שכזו יש בה כדי להביא לתוצאה שעל פי תכנית ג/368 אסורה כל בניה למגורים בשטחי הנחלות , שהרי כל הנחלות ייעודן חקלאות בלבד. דוקא הסימון הצהוב על חלק משטח הנחלות מלמד כי בשטח זה ניתן להקים מבנים למגורים ועוד הוא מלמד כי בתקנון התכנית נפלו טעויות בעוד שהתשריט הוא הנכון והקובע (שהרי בתקנון התכנית - סעיף 10 שכותרתו "לוח האזורים" - באזור חקלאי , בו כלולות כל הנחלות , מותרת בניה למגורים ובאזור משקי עזר אמנם מוגדר שטח מגרש מינימלי אך לא מותרת בו בניה כלל). 66.זאת ועוד: במועד בו הוגשה הבקשה להיתר ובמועד הגשת הערר על החלטת הועדה המקומית היתה מופקדת תכנית ש/1211, שיזמה האגודה, ואשר בתשריט המוצע לתכנית זו סומן מגרש העותרים בשטח של 1,755 מ"ר. העותרים הגישו התנגדות לתכנית זו וטענו בהודעת הערר כי: "הענין המשמעותי ביותר שנעשה במסגרת התכנית המופקדת , ואשר הוא מעורר תמיהה רבה לגבי נפקותו ותקינותו הוא יצירת טבלה, המופיעה בתשריט התכנית בלבד, כ"מצב מוצע" (ולא כמצב קיים) בו מפורטות כל הנחלות (ממגרש 1 עד 60) ובצידן מצוין שטח המגרש בדונם. מהטבלה ניתן להבין כאילו החלוקה לנחלות נעשתה לראשונה בתכנית המוצעת, ובה נקבע לראשונה כי גודל הנחלות או ליתר דיוק: גודל המגרש למגורים מתוך הנחלה . דבר זה כשלעצמו מלמד שבוודאי לא ראו בשטח המוצע בתכנית המופקדת, כ"מצב קיים" לפי תכנית ש/95, שאושרה למתן תוקף בשנת 1982. התכנית המופקדת יצרה מצג לפיו לכאורה גודלן של 70% מהנחלות בתחומה הוקטן מתחת לגודל מגרש מינימלי, קרי 2,500 מ"ר , לפי התכנית שבתוקף. וזאת, הגם שאין כל תכנית קודמת אשר קבעה את גודלן הספציפי של הנחלות או גודל המגרשים לבניה בתחום הנחלות, שבשטח התכנית". ללמדך - שגם האגודה עצמה היתה בדעה כי חלק מהמגרשים בפועל קטן מ- 2,500 מ"ר - דבר הסותר את טענותיה בדיון בפני. העותרים עצמם בכתב הערר נגד התכנית המופקדת ש/1211 טענו גם : "ברור שהמשיבות (הועדה המקומית וועדת הרישוי - הערה שלי ) הכירו ופעלו על פי הוראות תכנית ש/95, שקבעה שטח מגרש מינימלי 2,500 מ"ר. היתרים אלה, מניה וביה, אינם עולים בקנה אחד עם תשריט התכנית המופקדת, וגם לא עם תשריט התכנית שבתוקף. במקרה שהתכנית המופקדת תאושר, אם לא תתקבל התנגדות העותרים והאגודה שיזמה את התכנית לא תמשוך אותה, כפי שככל הנראה בדעתה לעשות לאור חוות דעת משפטיות אחרות שקיבלה לאחר שהופקדה והמראות את הפגיעה החמורה בחברי האגודה ובזכויותיהם הקנייניות, תהפוך הבניה שנעשתה על פיהם לבניה חורגת מתכנית". הנה כי כן - העותרים הם שטוענים לפרשנות הועדות ועל רקע זה הגישו התנגדות לתכנית, כאשר בעתירתם הם מבקשים ליתן פרשנות אחרת. מהמסמכים שבפני אני סבורה כי האגודה היא שהעירה את הדב מרבצו בתכנית המופקדת ש/1211, שכן רק עם הגשתה, וכאשר התכנית עולה בקנה אחד עם הפרשנות של הועדות (שעד אותו מועד היתה שונה) - הבינה הועדה המקומית את טעותה ופעלה לתיקונה. גם האגודה היתה ערה למעשיה - היא משכה את התכנית המופקדת אך את הנעשה אין להשיב וכפי שהיא טענה כי הועדה המקומית "מנועה" מלטעון נגד מדיניות בה נהגה בעבר, כך האגודה מנועה מלטעון נגד הפרשנות הראויה לתכנית. ואם לא די באמור הרי שבערר התייחסו העותרים לפירוש המונח "לפי הקיים" וציינו כי: "איש לא טען שהמשיבות מנועות מלהוציא היתרי בניה למגרשים, אשר גודלם קטן מ- 2,500 מ"ר , אם שטח זה קיים = אושר בתכנית שקיבלה תוקף (כך נקבע בסעיף א(11) לתכנית ש/95, כשהגדירה "שטח מגרש" מה הוא. אך מדוע כל זה פוגע בתוקף תשריט התכנית? אתמהה...". כאשר הפרשנות אותה הם מבקשים ליתן היום - עומדת בסתירה לכך. 67.טענת האגודה כפי שפורטה בסעיף 50 לעיל ולפיה החלטת ועדת הערר הקובעת בסעיף 38 כי: "לא בכדי פעלה הועדה המקומית כאשר התירה לבעלי מגרשים את הבניה על בסיס זה. זוהי הפרשנות הסבירה מבין השתיים, ויש להתמיד בה" יש בה כדי לתמוך בפרשנות העותרים - דינה להדחות ואין זאת כי הדברים הוצאו מהקשרם. כל הדיון עד סעיף 38 נסוב על זכויות הבניה בלבד הנגזרות משטח המגרש וסעיף 37 מסכם וקובע כי: "לפיכך, באזור משקי עזר החקלאיים, הכוונה היתה כי הזכויות ייגזרו משטח מגרש של 2,500 מ"ר". סעיף 38 מאשר החלטת הועדה המקומית בענין זה בלבד, ואין ללמוד מכך כי האמור מתייחס גם למיקום הבניה. יתירה מכך, ועדת הערר עצמה הבהירה בסעיף 41 כי "שונה המצב לגבי מיקום הבניה...". 68.אין חולק כי הועדה המקומית נקטה קודם לדיוניה בבקשת העותרים, מדיניות שונה והוציאה היתרי בניה על שטחי נחלה אשר על פי התשריט קטנים מ- 2,500 מ"ר. יחד עם זאת, ההלכה היא כי : "...ועדת תכנון ובנייה מוסמכת לעיין מחדש בהחלטות שנתקבלו על ידה ולשנותן [ראו: עע"ם 8354/04 האגודה לסיוע והגנה על זכויות הבדואים בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה - ועדת המשנה לערעורים (לא פורסם, 25.1.2006), היא עע"מ (מנהליים) 3478/07 גדעון ביקל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה/מחוז מרכז, תק-על 2009(2), 4335) וכך גם נקבע לאחרונה בע"א 1604/07 כי: "איננו מתעלמים מכך שבעבר נהגה אצל מוסדות התכנון הפרשנות לה טוענים המשיבים. ברם, אין לשלול את סמכותם של מוסדות התכנון לשנות את הפרשנות ולהתאימה למה שנראה להם כפרשנות המתחייבת על פי הוראות התוכנית. אני סבורה כי משעמדה הועדה המקומית על כי המדיניות שבה נקטה היתה שגויה (מן הסתם לאור תכנית חדשה שיזמה האגודה, כאמור לעיל) היא היתה חייבת לשנות מדיניות זו ולהחליט בבקשות מכאן ואילך על סמך המדיניות החדשה, התואמת את הוראות התכנית". 69.העותרים טענו כי הם הסתמכו על מדיניות הועדה המקומית וכי "אין כל הצדק סביר להעניק הכשר לשינוי פרשנות התכנית באופן הפוגע בעותרים ובבעלי 70% ממשקי העזר בגבעת עדה, פגיעה קניינית כה קשה ובלתי מידתית". כפי שציינתי לעיל - פרשנות שגויה בעבר חייבה את הועדה לשנות מדיניותה והיא מהווה "הצדק סביר" לשינוי זה ובנוסף, איני סבורה כי יש בשינוי המדיניות פגיעה קניינית קשה ובלתי מידתית , כאשר אושרו לעותרים זכויות בניה כמבוקש על ידם וכל שהם טוענים לו הוא לשטח המגרש התיאורטי. אמנם העותרים טענו כי התכוונו להגיש בעתיד בקשה להקלה נוספת ואולם בעתירה שבפני עסקינן בבקשה להיתר בלבד ואין ספק כי מאחר וקיבלו את המבוקש על ידם - לא נפגעו "פגיעה קשה ובלתי מידתית", אלא לכל היותר פגיעה קלה ומידתית. ודוק: העותרים לא הביאו כל הוכחה על פגיעה כלשהי שנגרמה להם עקב "מיקום" המגרש בלבד . 70.גם איני סבורה כי מדובר ב"הפליה בין שווים" כאשר העותרים הצביעו על מתן "היתרים חורגים" כלשונם ל- 4 נחלות בלבד מתוך 62 הנחלות שבתחום התכנית, וכאשר לגבי כל יתר הנחלות יחול דין שווה לזה של העותרים, במידה ושטח המגרש לבניה קטן מ - 2,500 מ"ר. 71.באשר לכללי פרשנות לתכנית הרי שההלכה, כפי שהובאה בעע"מ (מנהליים) 8411/07 מעוז דניאל בע"מ נ' אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה, תק-על 2010(1) הינה כי: "כללי הפרשנות שיש ליישם לגבי תוכניות מתאר הם בעיקרם אותם כללי פרשנות הנוהגים לגבי דברי חקיקה, נוכח מעמדן הנורמטיבי של תוכניות המתאר שהינו מעמד של חיקוק ... כידוע, נקודת המוצא הפרשנית לקביעת משמעותה של הוראה בחיקוק היא לשון ההוראה; הלשון היא התוחמת את המסגרת שבה מתקיימת התכלית החקיקתית ו"גבול הפרשנות הוא גבול הלשון"..., אך מבין האפשרויות הלשוניות השונות על הפרשן לבחור באפשרות המגשימה באופן מיטבי את מטרתה של הנורמה ואת תכליתה... תכלית זו תאותר ותיגזר מן "המטרות, הערכים, המדיניות והפונקציות החברתיות שהנורמה ביקשה להגשים".., ככל שניתן למצוא להם עוגן בהוראות התוכנית ובמסמכים המרכיבים אותה לרבות הקשר הדברים שבו מופיע המונח הנתון לפרשנות ... מסמכי התוכנית ובהם התשריט המצורף אליה משמשים לפירוש הוראותיה מתוך הנחה כי שני חלקי התוכנית - התקנון והתשריט - משלימים זה את זה". 72.וכך בענייננו - "לפי הקיים" הכוונה לשטח המגרשים בפועל הקטנים מ- 2,500 מ"ר (שהרי התנאי הוא "שטח מגרש מינימלי), כאשר הפרשנות המוצעת על ידי הועדות מתיישבת עם תכלית התכנית ועם הוראות התשריט. 73.איני מקבלת את טענת העותרים והאגודה לפיה משקבעה ועדת הערר כי יש לגזור את זכויות הבניה משטח מגרש מינימלי של 2,500 מ"ר או משטח גדול יותר אם השטח הקיים גדול יותר, מחייבת קביעה זו גם לענין השטח עליו אמורה להיות ממוקמת הבניה ואין מקום לפרשנות שונה לאותו מונח בתב"ע. זכויות הבניה נגזרות מטבלת השימושים בעוד שמיקום הבניה נגזר מהאזורים שהוגדרו בתכנית, כפי שמופיע בתשריט. 74.לאור פרשנותי למונח "לפי הקיים" ברור כי לא מצאתי סתירה בין הוראות התקנון לבין התשריט. יחד עם זאת בשאלה מה מחייב - תשריט או תקנון, בהנחה כי קיימת סתירה בינהם הרי שבבע"א 3213/97 יחזקאל נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה ואח', פ"ד נג (4) 625 דן כבוד השופט חשין בשאלה : "החלטת הוועדה המחוזית, התקנון והתשריט - ידו של מי תגבר?" והוא קובע כי: "על-פי התשריט, כפי שראינו, חלקות המערערים נופלות באיזור חקלאי, ואילו חלקה המילולי של התוכנית, אותו חלק המכונה דרך-כלל "תקנון", אינו דן כלל בגבולות האזורים השונים. בשאלת תיחומיהם של האיזורים אין בתקנון אלא הפנייה לתשריט. סעיף 6 בחלק ג' לתקנון מפנה לתשריט, ובין השאר קובע הוא כי "שטחים שציבעם לבן עם פסים ירוקים אלכסוניים" הם "איזור חקלאי א'" (סעיף 6 ס"ק 8), וכי "שטחים שציבעם כתום בהיר" הם "איזור מגורים א'" (הצבע שבמפה הוא, לעניות דעתי, חום בהיר ולא כתום בהיר; אפשר שהכתום הבהיר דהה עם השנים והפך חום בהיר). חלקה המילולי של התוכנית, איפוא, אינו מעלה ואינו מוריד לענייננו. רק התשריט הוא לבדו מדבר בשם התוכנית, ולפיו מצויות חלקות המערערים ב"איזור חקלאי א'". בתוכנית המיתאר גופה אין המערערים יכולים, אם כן, להיאחז לייסוד זכויות כנטען על-ידם..... למעלה מן הצורך נוסיף ונאמר זאת: שני חלקיה של תוכנית מיתאר - החלק המילולי, ה"תקנון", ובצידו התשריט - שני חלקים אלה אמורים להשלים זה-את -זה, ומשעה שבאה תוכנית לאוויר העולם, על דרך הכלל אין לאחד חיים בלא רעהו. החלק המילולי סומך עצמו אל התשריט - שכן בלא תשריט יאבד מערכו, כולו או מיקצתו, ואילו התשריט מצידו נסמך אל החלק המילולי - שכן בהיעדר עקרונות והגדרות לצבעים שבתשריט יידמה התשריט לציור צבעוני (או לציור בשחור-לבן) חסר-משמעות. כדי ללמוד, איפוא, על הסטטוס שתוכנית מיתאר מקנה לשטח קרקע זה או אחר בה, שומה עלינו לראות את התוכנית כמיכלול: לעיין בתקנון המגדיר הגדרות והמתווה עקרונות, ובה-בעת לעיין בתשריט הפורש באורח חזותי את פועלה של התוכנית. המושג "תוכנית" שתי אונות לו: האונה המילולית ואונת התשריט, ושתי האונות היו כתאומות-סיאם שלבבן לב אחד הוא. מה יהא אם אחת מאותן תאומות-סיאם תבקש ללכת ימינה ואילו אחותה תבקש ללכת שמאלה? לאיזה צד יפנה הצמד? מה דין אם מתגלית סתירה בין התקנון לבין התשריט, בין החלק המילולי בתוכנית לבין החלק החזותי בה? ידו של מי תהא על העליונה? דומני כי אין תשובה נחרצת לשאלה וכי ההכרעה יכולה שתהא שונה מעניין לעניין. נתמזל מזלנו זו הפעם, ואין אנו נצרכים - בענייננו - להוסיף ולדון בשאלה". 75.מכל האמור - אני דוחה את העתירה. 76.העותרים ישלמו לכל אחת מהמשיבות 1 ו-2 שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ ומע"מ. קרקעות