שימושים מותרים באזור תעשיה

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא שימושים מותרים באזור תעשיה: רקע, טענות ומענות 1. העוררת הינה חברה העוסקת בהקמת חוות המפיקות אנרגיה חשמלית מהשמש. היא שכרה מבני משפחת עבדאללה (אשר בשל סכסוכים פנימיים אינה יכולה לעשות בה שימוש אחר) קרקע הנמצאת באזור התעשיה של תפן, הידועה כמגרש 11 בחלקה 80 בגוש 19215 (להלן: "המגרש"), וביקשה להקים עליה חווה סולארית, בשטח של כ-21 דונם (21,279 מ"ר, ליתר דיוק, בנוסף למבנה לחשמל, אשר אינו רלוונטי לדיון שבפנינו, בשטח של כ-46 מ"ר). המשיבה דנה בבקשה, והחליטה כדלקמן: "מהנדס הועדה מציין כי הבקשה להיתר הוגשה שלא בהתאם להוראות תמ"א 10/ד/10 מתקנים פוטו וולטאיים, סעיפים 9.1ג', 9.4, 10. הועדה קיימת דיון מעמיק בנדון. הועדה מחליטה ברוב קולות לדחות את הבקשה מהנימוקים הבאים: בשל מחסור בקרקע זמינה לתעשיה באיזור, הועדה אינה תומכת בהקמת מיתקנים פוטוולטאיים קרקעיים, ומעדיפה ניצול יעיל ומושכל של קרקע לתעשיה, לצורך הקמת מפעלים, תוך הגדלת מצאי התעסוקה באיזור. ניצול יעיל של הקרקע כאמור, מאפשר בנוסף גם שימוש יעיל בגגות המבנים לצורך התקנת מתקנים פוטוולטאיים." 2. דברים ברורים אלו מדברים בעד עצמם - המשיבה סבורה כי אין מקום לאפשר "בזבוז" של הקרקע המיועדת לתעשיה, על ידי הצבת מתקנים סולאריים ישירות על הקרקע, אשר מונעים את האפשרות להקים במקום מפעלי תעשיה, אשר ישרתו טוב יותר, לתפיסתה, את הציבור, ויאפשרו הגברת התעסוקה באזור אשר הינו זקוק לכך נואשות. 3. על בסיס החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. טענות העוררת, אשר נטענו באריכות רבה, הן כי על פי הוראות תמ"א 10/ד/10 (להלן: "התמ"א") קיימת זכות מוקנית לבנייה של מתקנים פוטוולטאיים בהיקף של 10% משטח התכנית המיועדת לתעשיה (סעיף 9.4.3 לתקנון התמ"א, אשר מהווה, לדעת העוררת, איזון אינטרסים ראוי בין הצורך בשמירה על הקרקע, לבין הרצון לאפשר הקמת מתקנים פוטוולטאיים המניבים אנרגיה מתחדשת, נושא אשר הינו אינטרס מובהק של המדינה). על כן - כך העוררת - אין המשיבה זכאית להחליט אחרת. 4. בנוסף סבורה העוררת כי גם אם היא זכאית לקבוע אחרת, הנימוקים שהוצגו אינם מבוססים, עובדתית ומשפטית כאחד. מבחינה עובדתית, קיימים כ-150-200 דונם פנויים לתעשיה, אותם ניתן לנצל כיום, והמועצה המקומית התעשייתית תפן (להלן: "המועצה") אישרה כי היא מעוניינת בביצוע הפרויקט על ידי העוררת, שכן אין ביקוש לאותן קרקעות פנויות, ועל כן אין גם בעיה של מחסור בקרקעות לתעשיה. העוררת סבורה כי כאשר אין גגות במגרש, לא ניתן לבצע בנייה על הגגות, ועל כן לא ניתן לקבל את עמדת המשיבה בעניין זה. 5. ככל שהדבר נוגע לנימוק הראשון, של אי התאמה להוראות התמ"א, הרי שלדעת העוררת המדובר בנימוק לא ברור, ושגוי לגופו. היא סבורה כי אין כל חריגה מהוראות התמ"א. 6. המשיבה לא הגיבה במועד על כתב הערר. היא טרחה לשלוח תגובה רק יום אחד לפני מועד הדיון, והעוררת (בצדק רב) הלינה על כך נמרצות. אם לא די בכך, מלבד הפטרה אגבית בתגובה כי ועדת הערר מתבקשת להאריך את המועד להגשת התגובה עד למועד הגשתה, לא הובהר מדוע נאלצה העוררת (כמו גם ועדת הערר) לקבל את התגובה באיחור כה ניכר מהקבוע בתקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בועדות ערר), התשנ"ו-1996. ראוי גם לציין, כי אי הגשת תגובה במועד על ידי המשיבה גוררת אחריה, על פי התקנות הנ"ל, סנקציה לפיה לא ניתן יהיה לשמוע כל טיעון שלא הועלה בתגובה, במסגרת הדיון בערר. הואיל וכך, מן הראוי היה לדחות את תגובת המשיבה, ולאפשר לה להתייחס אך ורק לנושאים אשר הועלו בהחלטתה. היינו עושים כן, אלמלא היה המדובר בעניין תקדימי כל כך, המחייב לטעמנו התייחסות מעמיקה. לפיכך, ועל אף שאין זה ראוי לאפשר למשיבה להוסיף טענות באיחור כה ניכר מהמועד אשר נקצב לה בתקנות, נדון גם בטענות שהועלו על ידה בתגובתה. 7. המשיבה טענה כי הבקשה הייתה אמורה להידחות על הסף, שכן זו אינה עומדת בדרישות התכנית החלה ג/4271 (להלן: "התכנית"), אשר קובעת מגבלות בנייה, לרבות זכויות בנייה מקסימאליות, קווי בניין ותכסית מותרת. לדעתה, אי התאמות אלו, המתאפיינות בתכסית המוצעת, בחריגה מקווי הבניין ואי מתן מקומות חניה מספקים, אינן מאפשרות הוצאת היתר על פי התמ"א, שכן זו מחייבת בנייה בהתאם להוראות התכנית. בנוסף טענה המשיבה כי על פי סעיף 9.1(א) לתמ"א, לא ניתן להקים מתקנים על הקרקע, אלא אם שוכנע מוסד התכנון כי לא ניתן להקימו על הגגות. במקרה זה, לא שוכנעה המשיבה כי הדבר אינו אפשרי, ההפך הוא הנכון. כן טוענת היא כי לא ניתן להתיר את הבנייה בשל הוראת סעיף 9.1(ד) לתמ"א, הקובעת כי יש לשמור על גישה למבנה ואינה מונעת את השימוש המותר, כאשר היא סבורה כי הקמת המתקנים על הקרקע תמנע את השימוש המותר. היא אף סבורה כי סעיף 9.4.2 יוצר העדפה להקמת המתקנים על הגג, ואין לאפשר אותם על הקרקע במצבים אחרים, וכי סעיף 9.4.3, עליו מסתמכת העוררת, קובע כי מותרת בנייה של 10% מהשטח עליו הוגשה הבקשה, ולא משטח התכנית כולה. בנוסף סבורה הוועדה המקומית כי על פי סעיף 10.1 לתקנון התמ"א, יש לה שיקול דעת האם להתיר את הקמת המתקנים בדרך של היתר בנייה, וכאשר המדובר במקרה שבו ישנם שיקולים ראויים מדוע אין להתיר את הקמתם (כגון מיצוי הזכויות להקמת מתקנים על הקרקע, באופן הפוגע ביתר בעלי המגרשים, או פגיעה באפשרות להקים מבני תעשיה במקום), אזי היא זכאית למנוע את הקמת המתקנים על הקרקע, ולדרוש כי אלו יוקמו על מבנים בלבד. המסגרת התכנונית 8. על הקרקע חלות מספר תכניות, כאשר התכנית הרלוונטית האחרונה היא התכנית (ג/4271), אשר מהווה שינוי לתכנית קודמת שמספרה ג/2414. השטח המיועד לתעשיה בתכנית עומד על כ-800 דונם, אולם בתכניות מאוחרות נעשו שינויים בחלק משטחי התעשיה. בכל מקרה, אין חולק על כך כי בשטחים הכלולים בתכנית, גם לאחר התכניות המאוחרות, עדיין השטח המיועד לתעשיה עומד על מעל 400 דונם. 9. התכנית קובעת שטחים המיועדים לתעשיה, שטחים המיועדים למלאכה, וכן שטחים נוספים למסחר, לשטחים פתוחים, למתקני תברואה ולתכנון מיוחד. כן נקבע כי במגרשי התעשיה מותרת בנייה בשטח של 50% לכל קומה, בשתי קומות סה"כ (ובסה"כ 100% לכל המגרש), כאשר הותרה תוספת של 25% לסככות בקומת הקרקע. המרווחים שנקבעו הם 5 מ' מכל כיוון (למעט במקרים של קירות אטומים, נושא אשר אינו רלוונטי למקרה שבפנינו). 10. לאחר אישור התכנית אושרה על המגרש תכנית איחוד וחלוקה (אשר יצרה למעשה את המגרש) אשר מספרה מג/מק/37/2007. תכנית זו אינה רלוונטית לשאלות העולות בפנינו, ועל כן אין טעם להתייחס אליה. המדובר בתכנית המשנה את צורת המגרשים, אולם אינה משפיעה בצורה כלשהי על הזכויות על הקרקע. 11. התמ"א הינה תכנית מתאר ארצית אשר מטרתה היא הסדרת נושא המתקנים הפוטו וולטאיים. התמ"א אושרה בדצמבר 2010, והיא קובעת את הדרכים בהם ניתן להקים מתקנים שכאלו. ככלל, קובעת התמ"א כי מטרתה הינה לקבוע הנחיות להקמת מתקנים פוטו וולטאיים על מנת לעודד את השימוש בהם לניצול אנרגיית השמש לצורך ייצור חשמל, מתוך מגמה לייעל ולפשט את הליכי הקמתם (סעיף 5 לתקנון התמ"א). התמ"א קובעת כיצד לבצע תכנון מפורט לשם הקמת המתקנים. העוררת אינה מבקשת ללכת בדרך זו במקרה זה, ועל כן לא נדון בהליכים אלו. האפשרות השניה היא הוצאת היתרי בנייה במקומות בהם קיימות תכניות מפורטות לייעודי קרקע המפורטים בתמ"א. באפשרות זו עוסק ערר זה. 12. הוצאת היתרים מתאפשרת על גגות של מבנים קיימים, בהתאם לסעיף 8 לתקנון התמ"א. סעיף זה עוסק רק במקרים שבהם קיימת בקשה לבנייה על הגגות, וקובעת את התנאים הכלליים לכך. 13. התמ"א ממשיכה וקובעת תנאים מיוחדים, המתייחסים לייעודי קרקע שונים (אחסנה ומבני משק, תעשיה, מתקנים הנדסיים, מאגרים ובריכות דגים, חניונים ושטחים חקלאיים), בסעיף 9 לתקנון התמ"א. כל תת סעיף מתייחס לייעוד קרקע שונה. תת הסעיף הרלוונטי לשטחים בייעוד של תעשיה (אשר, על פי ההגדרות בתמ"א, כולל גם שטחים המיועדים לתעשיה, וגם שטחים המיועדים למלאכה) הוא סעיף 9.4. בשל חשיבותו לדיון זה, נביא את הסעיף במלואו: 9.4.1. מקום שתכנית הכוללת הוראות מפורטות מייעדת שטח לתעשייה, תותר הקמת מתקן פוטו וולטאי בתחום שטח זה בכפוף לקבוע בסעיפים 9.1 ו-9.2 לעיל. 9.4.2 בשטח שבו הוקמו בפועל מבנים ומתקנים לתעשייה ניתן יהיה להקים מתקן פוטו וולטאי בין מבנים ומתקנים אלה. 9.4.3 בשטח שטרם הוקמו עליו מבנים ומתקנים לתעשייה לפי תכנית הכוללת הוראות מפורטות, ניתן יהיה להקים מתקן פוטו וולטאי, ובלבד ששטח כל המתקן הפוטו וולטאי לא יעלה על 10% מן השטח המיועד לתעשייה בתכנית האמורה. על מתקן כאמור לא יחול סעיף 9.1 ה'. 9.4.4 על אף האמור בסעיף 9.4.3 בנפת באר שבע, בנפת גולן ובעוטף עזה רשאי מוסד תכנון לתת היתר להקמת מתקן פוטו וולטאי בהיקף של עד 30% מן השטח המיועד בתכנית הכוללת הוראות מפורטות לתעשייה, כל עוד לא נאסר על כך בתכנית החלה במקום, ובלבד שבחן מוסד התכנון את הצרכים התעשייתיים ותעסוקתיים הנוכחיים והעתידיים במיקום המבוקש. על מתקן כאמור לא יחול סעיף 9.1 ה'. 14. בנוסף, קיימות בסעיפים 9.1-9.2 הוראות כלליות לגבי הקמת המתקנים בייעודי הקרקע הללו. כך קובע סעיף 9.1 לתקנון התמ"א: מקום שתכנית הכוללת הוראות מפורטות חלה בייעודים או בשימושים המפורטים בסעיפים 9.3 עד 9.8 להלן, תותר הקמת מתקן פוטו וולטאי בתנאים הבאים: א. המתקן הפוטו וולטאי יהיה על עמודים, על טרקרים ו/או על הקרקע, לאחר ששוכנע מוסד תכנון כי לא ניתן להקימו על גג מבנה או חזיתו; ב. הדבר לא נאסר בתכנית האמורה; ג. ההיתר יהיה תואם לשטחי הבניה ולמגבלות הבניה הקבועות בתכנית; ד. נשמרה הגישה למבנה ולתשתיותיו ואין בהקמת המתקן הפוטו וולטאי כדי לפגוע בשימוש המותר; ה. על מתקן פוטו וולטאי שיוקם על גגות מבנים וחזיתות בייעודים ובשימושים האמורים יחולו הוראות סעיף 8 ובמקום הוראות סעיף 8.2 יבואו הוראות סעיף 9.2. 15. בנוסף, קובעת התמ"א גם הוראות כלליות הנוגעות להוצאת היתרים מכוחה. סעיף 10.1 לתקנון התמ"א קובע את ההוראה הבאה: 10.1 אין בתכנית זו כדי לחייב מוסד תכנון ליתר היתר למתקן פוטו וולטאי לפי סעיפים 8-9, ובלבד שנימק החלטתו. לאחר מכן קיימות הוראות נוספות, אשר אינן צריכות לענייננו (כגון איסור על הקמת מתקן בתחום הסביבה החופית, אי השתלבות בשטח בעל חשיבות מבחינת ערכי הטבע, הנוף המורשת או הארכיאולוגיה, הוראות לגבי אתרים לשימור, מצבים של מתקני אנרגיה אחרים המשולבים בבקשה, איסור על הקמת מתקן אם זה מחייב הקמת קו עליון, ועוד). בסעיף 10.10 קיימות הוראות ספציפיות לגבי הנושאים אותם על מוסד התכנון לבחון בעת הוצאת היתרי בנייה על הקרקע, לרבות בדיקה של מערך הניקוז וההידרולוגיה אשר יושפעו עקב הבנייה, השתלבות המתקן בסביבה מבחינה אדריכלית ונופית, ורמת הרגישות הנופית. דיון 16. הוועדה המקומית דחתה את הבקשה, בראש ובראשונה בשל אי התאמת הבקשה להוראות התכנית המפורטת החלה על הקרקע, והיא סברה (ובעניין זה אין מחלוקת) כי אם אין התאמה להוראות התכנית המפורטת, לא ניתן להתיר את הבקשה גם לפי התמ"א (לאור האמור בסעיף 9.1(ג) לתמ"א). שאלנו את העוררת האם היא מוכנה לבצע פרסום של הקלה, באם יתברר כי אכן קיימות חריגות מהוראות התכנית, וזו הבהירה כי בשל הדחיפות הקיימת בהוצאת היתר, היא מעדיפה שלא לעשות כן. לפיכך, אם נקבע כי ניתן לבצע את הבנייה, אולם יש לצמצם את היקפה, הם מעדיפים ללכת בדרך זו, ולא לפרסם הקלה. 17. עיון בבקשה מגלה כי זו אכן חורגת מהוראות התכנית. אמנם מבחינת אחוזי הבנייה אין חריגה (שכן התכנית קובעת כי מותרת בנייה בהיקף של 100%), אולם התכנית כוללת הוראות תכסית, המאפשר כיסוי קרקע של 50% לקומה בבניין, ובנוסף 25% לסככות. העוררת ניסתה לטעון כי היא עומדת בדרישות הללו. זאת מאחר ובין כל שורה של קולטים, קיים שטח שאינו מכוסה (הקולטים מוצבים בזווית, ואילו השטח היה מלא, הקולטים הקדמיים היו מסתירים את השמש לאלו שאחריהם בחלק משעות היום, ולכן נדרש המרווח הנ"ל). אלא שאין בכך מאומה. יש לראות את המתקן כולו ככזה המכסה את השטח, שכן הוראות לגבי תכסית מותרת על הקרקע נועדו לקבוע את צורת הבנייה, מבחינת המבט שנשקף על ידי מי שעובר במקום, כמו גם לגבי אפשרויות ניצול הקרקע למטרות נוספות (חניות, גינון וכד'). כאשר המדובר בשטח צפוף, אשר כולו מכוסה בקולטים, והמרחק בין קולט לזה שלאחריו הינו 4 מ' בלבד, המדובר בכיסוי של השטח כולו. אין אנו סבורים כי ניתן לקבל את הפרשנות שהשטחים הנמצאים בין הקולטים, יכולים להיחשב ככאלו אשר אינם מהווים חלק מהכיסוי של הקומפלקס הבנוי כולו. 18. ראוי לזכור כי בתכנית מסוגה של התמ"א, כאשר מתווסף שימוש חדש שלא היה חלק מהשימושים המותרים בתכנית מפורטת, יש לבצע את הפרשנות מתוך הבנה כי יש להתאים את ההנחיות לגבי אותו שימוש, לרוחה של התכנית המפורטת. כוונתה של התכנית אינה יכולה להיות כי יותרו מבנים רבים במרחק של 4 מ' בין האחד למשנהו. זוהי בנייה שאינה מתיישבת עם בנייה אופיינית לאזור מלאכה ותעשייה, ועל כן לא טרחו עורכי התכנית להבהיר כי יש צורך בשמירת מרחק בין מבנים, במידה ומבוקשים מספר רב של מבנים על מגרש מסוים. סביר להניח כי הסטנדרט שנקבע בתקנות התכנון והבנייה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, המתייחס למרחק מינימאלי של 6 מ' בין מבנים, היה צריך לחול גם כאן. על כן, ברור כי הבנייה המוצעת על ידי העוררת אינה יכולה להיראות ככזו אשר עומדת בדרישות התכנית לגבי תכסית. הן מבחינה חזותית, והן מבחינה פונקציונאלית, המתקן כולו נחזה כאחד. לא ניתן לראות הפרדה ממשית בין חלקיו, ולא ניתן לעשות כל שימוש מותר או נלווה בקרקע, בחלקים שאינם מכוסים על ידי המתקן. 19. על כן, על מנת שניתן יהיה להוציא היתר בנייה, אכן יש צורך בצמצום התכסית, ל-75%, כאשר כל המתקן כולו נחזה כמבנה אחד, לצורך זה, ללא קשר לשאלה האם המדובר הקרקע מכוסה בהיטל אנכי על ידי הקולט, או לא. 20. גם נושא קווי הבניין צריך להיות מותאם, על פי הוראות התכנית, כך שהמבנה כולו לא יחרוג לקווי הבניין (5 מ' מכל כיוון). בשטחים הפנויים שייווצרו, ניתן יהיה למקם את החניות, אשר יש להקים במקום (במספר אשר ייקבע על ידי הוועדה המקומית, בהתחשב בעובדה כי המדובר בשימוש שאינו עתיר עבודה), שכן אין הגדרה בתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983, לסוג כזה של שימושים. 21. בעניין זה ראוי לציין, כי עמדתה של נציגת מתכנן המחוז, הגב' עמית, הינה כי יש להעמיד את התכסית על 50% בלבד, באופן שיאפשר בעתיד הקמת מבנה תעשייתי במקום. נתייחס לנקודה זו בהמשך. 22. המשיבה טענה כי לא ניתן להתיר את הבנייה על הקרקע, על פי הוראות התמ"א, מאחר והאמירה הקבועה בסעיף 9.4.3 אינה מתייחסת ל-10% משטח התכנית כולה, אלא ל-10% משטח הבקשה עצמה. המשיבה סבורה כי פרשנות אחרת תפגע בזכויות הבעלים האחרים של המגרשים, וכי אין כל הגיון בכך שהשיטה אותה מקדמת התמ"א הינה של "כל הקודם זוכה". היא אף סבורה כי הדבר נלמד מהוראות נוספות הקיימות בתמ"א. 23. עם כל הכבוד למשיבה, אנו סבורים כי מסקנתה זו שגויה מן היסוד. ראשית, הדבר אינו מתיישב עם הוראת הסעיף עצמו, אשר קובע באופן מפורש, כי במגרשים אשר בהם טרם בוצעה כל בנייה, ניתן להקים מתקן על הקרקע, ובלבד ששטח כל המתקן הפוטו וולטאי לא יעלה על 10% מן השטח המיועד לתעשייה בתכנית האמורה. הדברים הינם כה ברורים, עד כי הם אינם מצריכים כל הבהרה. המתקן שייבנה על הקרקע אינו יכול לחרוג מ-10% מכלל השטח המיועד לתעשיה בתכנית כולה. אם הייתה כוונה לבצע חלוקה של הזכויות בין הבעלים, ניתן היה לקבוע זאת באמירה כי שטח המתקן לא יעלה על 10% משטח המגרש. אלא שהתמ"א נוקטת באופן מפורש באמירה כי גודלו של המתקן ייגזר מהשטח המותר לבנייה בתכנית כולה. 24. תכנית היא דין, ופרשנותה של תכנית תתבצע כפי שמפורש כל דין אחר. דברים אלו הובהרו, בין היתר, בע"א 3213/97 נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה, פ"ד נג(4) 625 634: "כל תכנית בנייה מסורה ככל חוק אחר לפרשנותו של בית-המשפט. בבואו לפרש תכנית, ייעזר בית-המשפט בכללים הפרשניים שעומדים לרשותו, כך שמטרתו היא להתחקות אחר תכלית התכנית וכוונת מוסד התכנון. מלאכת הפירוש תיעשה תוך שילובם של התקנון, התשריט והנסיבות החיצוניות האופפות את התכנית..." 25. פרשנות דין נעשית, בראש ובראשונה, לפי לשון החוק. כאשר פרשנות הדין הינה ברורה, מבחינה לשונית, אין צורך לתור עוד אחר אפשרויות פרשניות נוספות, ויש לתת לכתוב את הפרשנות הלשונית המתבקשת (כפי שניתן להקיש מהאמור מע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט בע"מ ואח', פורסם במאגר נבו, סעיף 27 לפסק הדין, אשר מתייחס אמנם לפרשנות חוזה, אולם הגיונם של הדברים יפה גם למקרה של פרשנות דין). במקרה זה, לשון התכנית הינה ברורה לחלוטין, ואין כל צורך להמשיך ולתור אחר אפשרויות פרשניות נוספות. 26. בין הצדדים התעורר ויכוח מהו השטח ממנו יש לגזור את אותם 10%, אולם הדיון נע בין 400 דונם אשר נותרו בתכנית לאחר התכניות המפורטות, ל-800 הדונם המקוריים שהיו בה. בכל מקרה, 21 דונם (ואף פחות מכך, לאחר צמצום השטחים אותם הזכרנו לעיל), אינם מגיעים לכדי 10% משטחה של התכנית, ועל כן, הבקשה תואמת את הוראת התמ"א בעניין זה. 27. הבעיה העיקרית אותה העלתה המשיבה בעניין זה היא כי הקמת המתקן תמנע מאחרים מלעשות כן. יש ממש בדברים אלו, אולם המדובר בסוגיה קניינית גרידא, ולא בעניין תכנוני. ייתכן וכתוצאה מהקמת המתקן לא יוכלו אחרים להקים מתקנים דומים, אולם אין לומר כי בשל כך יש שלא לקיים את הוראות התמ"א, המאפשרות באופן ברור את הקמתו, בהיקף של 10% משטח התכנית. אם מי מבעלי המגרשים האחרים יבקש בעתיד להקים מתקן דומה, ייתכן ויהא עליו ליזום תכנית לשם כך, אולם אין הדבר אמור להשפיע על החלטתה של הוועדה המקומית בעניין. 28. אשר על כן, יש לדחות את טענות המשיבה בעניין זה. 29. טענה נוספת של המשיבה הינה כי הוראת סעיף 9.1 אינה מאפשרת הקמת מתקנים על הקרקע. היא סבורה כי לאור הקביעה כי הקמת מתקנים על הקרקע יתבצעו רק כאשר מוסד התכנון שוכנע כי לא ניתן להקימו על גג המבנה, מלמדת כי אם היא מוצאת שניתן להקים מתקנים מסוג זה על גגות המבנים הקיימים, אין להתיר את הקמת המתקן על הקרקע. פרשנות זו אינה מתיישבת עם ההוראה הברורה הקבועה בסעיף 9.3.4, ועם הכוונה התמאי"ת להקל על הקמת מתקנים שכאלה. די ברור כי הכוונה בסעיף היא למצב בו קיימים מבנים על המגרש, ומבוקש להקים עליו גם מתקן פוטו וולטאי. במקרה שכזה, קובעת התמ"א מפורשות, כי לא ניתן להקים את המתקן על הקרקע, אם קיימת אפשרות לעשות זאת על גג הבניין. אולם כאשר לא קיימים מבנים על המגרש, דומה כי אין ברירה אלא להשתכנע שהאפשרות היחידה היא להקים את המתקן על הקרקע. 30. גם הטענה כאילו לא ניתן לאשר את הבקשה בשל העובדה כי הדבר ימנע את השימוש המיועד בתכנית, אינה יכולה לעמוד. סעיף 9.1(ד) אליו מפנה המשיבה מתייחס למצבים בהם קיים מבנה על הקרקע, ומבקש לוודא כי הקמת המתקנים הפוטו וולטאיים לא יפגעו באותו המבנה, לא ימנעו את הגישה אליו, ולא ימנעו את האפשרות להמשיך ולבצע בו את השימוש הקיים. כאשר אין מבנה על הקרקע, אין משמעות לסעיף זה, הואיל והבנייה לא תפגע בגישה למבנה (שאינו קיים), לתשתיותיו או לשימוש שנעשה בו. סעיף זה אינו יכול לחול, על פי לשונו, על מקרים של קרקע פנויה, כפי שקיים במקרה שבפנינו, ועל כן לא ניתן לקבל את עמדת המשיבה בעניין זה. 31. גם את הטענה כאילו יש להעדיף את האמור בסעיף 9.4.2 על פני האמור בסעיף 9.4.3 אין באפשרותנו לקבל. המדובר בשני מקרים שונים, והתמ"א מבהירה זאת מעבר לכל ספק. סעיף 9.4.2 מתייחס למצב בו קיימים מבנים על החלקה, והיא קובעת כי במקרים כאלו, ניתן יהיה להקים, בין המבנים והמתקנים, גם מתקן פוטו וולטאי (במקרה זה תחול ההוראה לפיה יש להעדיף את הבנייה על הגגות, ולא על הקרקע). אולם הסעיף מתייחס אך ורק לאותם מקרים בהם המבנים והמתקנים כבר קיימים, ואילו במקרה שבפנינו, המדובר בשטח שטרם בוצעה בו בנייה כלשהי. על כן, ברור כי סעיף 9.4.2 כלל אינו רלוונטי למקרה זה. 32. אנו למדים כי עמדת המשיבה לפיהן הבקשה אינה תואמת את התמ"א, אינה יכולה לעמוד, במיוחד כאשר אנו מתייחסים לכך שהמטרה הברורה בתכנית זו היא לאפשר ולעודד את הקמתם של מתקני האנרגיה הסולארית, והפרשנות אותה ראוי לתת לה לתמ"א היא בהתאם לכוונה זו. 33. עם זאת, אנו רואים כי המשיבה התייחסה בהחלטתה לנימוקים תכנוניים תקפים המצביעים על הסיבות מדוע אין זה ראוי לטעמה להתיר את הקמת המתקן הפוטו וולטאי על הקרקע. המשיבה ציינה כי קיימת בעיה של קרקעות זמינות לתעשייה, וכי היא סבורה שעדיף להקים את המתקנים הפוטו וולטאיים על הגגות של המבנים, כך שניתן יהיה לעשות שימוש בקרקע בראש ובראשונה לצרכי תעשייה, ועל גגותיהם ניתן יהיה להפיק אנרגיה מאור השמש. 34. העוררת טענה כי אין למשיבה זכות לקבוע זאת. היא סבורה כי משקבעה התמ"א כי ניתן לנצל 10% משטחי התעשיה לצורך מתקנים אלו, אין הוועדה המקומית מוסמכת לקבוע אחרת. העוררת אף הביאה כחיזוק לטענתה את עמדת הוועדה המקומית מורדות הכרמל, אשר הגישה הסתייגות לתמ"א, וביקשה כי לא תינתן אפשרות להקים על 10% מהשטח מתקנים פוטו וולטאיים הממוקמים על הקרקע. הסתייגות זו נדחתה, ועל כן סבורה העוררת כי כעת מחוייבות הוועדות המקומיות לקבל בקשות המאפשרות בנייה על הקרקע, כל עוד היקף המתקנים שעל הקרקע אינו עולה על 10%. 35. את טענתה העקרונית של העוררת אין לקבל. סעיף 10.1 קובע מפורשות כי לוועדות המקומיות יש שיקול דעת שלא להתיר בקשות לבנייה של מתקנים פוטו וולטאיים, גם אם הם עומדים באופן מלא בהוראות התמ"א. סעיף זה נועד לאפשר לוועדות המקומיות גמישות, כאשר הן בוחנות בקשות להיתרים מסוג זה, ומונעת מהן מלהפוך ל"חותמת גומי". 36. ראוי לזכור כי על פי רוב, כאשר תכנית מאפשרת בנייה כלשהי, בקשה התואמת את הוראותיה של התכנית, צריכה להתאשר. לוועדה המקומית אמנם שיקול דעת בעניין, אולם זה הינו מצומצם ביותר. כך נקבע, לדוגמה, בעת"מ (חי') 4160/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה נ' ועדת ערר לתכנון ולבניה מחוז חיפה ואח', פורסם במאגר נבו, שם נפסק, בסעיף 3 לפסק הדין, כדלקמן: "כאשר על פי תוכנית המתאר המאושרת מותר לבנות ולעשות שימוש במקרקעין, כי אז שיקול הדעת שלא ליתן היתר, מצומצם, ומוגדר בחוק. על הוועדה המקומית לתכנון ולבניה החובה לאכוף את תוכנית המתאר המאושרת ובד בבד לאפשר לאזרח ליהנות מהזכויות שתוכנית המתאר המאושרת מאפשרות למימוש. הגבלה על מימוש אפשרויות לבניה ולשימוש במקרקעין כאשר תוכנית המתאר מאפשרת את הבניה והשימוש המבוקשים, צריכה להיות מצומצמת, זאת מאחר והגבלה על זכויות בניה המוקנות בתוכנית המאושרת היא הגבלה על הזכות לממש את הקניין. ראה:... מכאן, ובסיכומו של דבר, אין פסול בקביעת תכניות מתאר שישקפו מדיניות תכנונית של רשות מקומית. עם זאת אין להגביל שימוש במקרקעין ובניה התואמים תכנית מתאר מאושרת, משיקולי מדיניות שלא באו לידי ביטוי בתכנית המתאר. ככל שהבניה והשימוש המבוקשים הם בהתאם לתכנית המתאר כי אז יש לאשרם. סמכותה של ועדה מקומית לתכנון ובניה שלא לאשר בניה התואמת את דרישות תכנית המתאר מצומצמת." 37. חריגה מן הכלל הנ"ל אפשרית במקרים חריגים. הדרך היחידה שלא לקבוע עקרון כה נוקשה, היא על ידי קביעה בתוך התכנית כי קיים שיקול דעת למוסד התכנון האם להתיר בקשה אשר הינה תואמת לחלוטין את הוראות התכנית (ר' לעניין זה בג"ץ 440/80 מ' טייג ושות' בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז חיפה ואח', פ"ד לו (3) 85, 89-90). ברור כי כל החלטה שלא להתיר בקשה שכזו, חייבת להיות מנומקת היטב, והיא חייבת לעמוד בעקרונות של סבירות, אולם אם הועדה המקומית עומדת בדרישות אלו, הרי שאז אין שום חובה להוציא היתר בנייה למבקש. 38. העוררת ניסתה לטעון כי יש לפרש את סעיף 10.1 כסעיף כללי, אשר בא לתת את המסגרת הכללית בלבד, בעוד הפירוט מתי ניתן לדחות בקשה תואמת תכנית, מופיעה בהמשך סעיף 10. אלא שטענה זו אינה מתיישבת עם לשון הסעיף עצמו. 39. סעיף 10.1 קובע כי התמ"א אינה מחייבת הוצאת היתרי בנייה, אם קיים נימוק טוב לכך, אשר פורט ונומק על ידה. סעיף 10.2, מצד שני, קובע איסור קטגורי - אין אפשרות להקים מתקנים פוטו וולטאיים באזור הסביבה החופית. זוהי קביעה שאינה מותירה לוועדה המקומית כל שיקול דעת. גם סעיפים 10.5 ו-10.6 נועדו לקבוע מצבים שבהם קיים איסור חד משמעי על הקמת מתקנים שכאלה. על כן, לא ניתן לומר כי אלו הינם נגזרת של סעיף 10.1. הקביעות שבסעיפים אלו "מייצרות" מצבים בהם כלל לא ניתן להתיר בנייה של מתקנים פוטו וולטאים, ועל כן, בהגדרה, אין הם יכולים להיות חלק מהסמכות הכללית שניתנה לוועדה המקומית בסעיף 10.1, המקנה שיקול דעת לוועדה המקומית. סעיף 10.3 מקנה אף הוא שיקול דעת, אולם הוא נועד למצבים ספציפיים אותם נקבע מפורשות כי על הוועדה המקומית לשקול. דהיינו, בעוד סעיף 10.1 מתייחס לשיקול הדעת הכללי המסור לוועדה המקומית (אשר מחייבה לנמק היטב מדוע מסרבת היא להתיר את הקמת המתקן), הרי שסעיף 10.3 הינו מוגבל יותר מבחינת הסמכויות אותן הוא מקנה. מצד שני, מאחר והסיבות קבועות בסעיף, יכול מוסד התכנון לנמק את דבריו בצורה לאקונית יותר - די בכך כי הקמת המתקן תפגע בנוף, באתרי מורשת או בארכיאולוגיה, בכדי שניתן יהיה לדחות את הבקשה. 40. על כן, לוועדה המקומית אכן עומדת הזכות לסרב לבנייה המוצעת על הקרקע, גם העוררת עמדה בכל הדרישות בתמ"א. אמנם הוועדה המקומית תצטרך לנמק היטב את החלטתה, אולם זוהי החלטה לגיטימית, כל עוד השיקולים שהופעלו בעניין אינם שרירותיים, פגומים או מנוגדים לעקרונות המינהל המקובלים. 41. שיקול דעת לחוד, וסבירות לחוד. קבענו כי לוועדה המקומית אכן הייתה הזכות לסרב. אולם האם זכות זו הופעלה כיאות? אנו סבורים כי התשובה לכך שלילית היא. 42. ראשית, המדובר באזור תעשיה אשר חלק ניכר ממנו בלתי מנוצל עדיין. לפחות 200 דונם מתוך ה-800 שנקבעו בתכנית כמיועדים לתעשיה, אינם מנוצלים כלל. הטענה כאילו יש להעדיף ניצול הקרקע באופן מיטבי יותר, כשלעצמו, הינו טיעון ראוי. אולם כאשר חלקים כה גדולים בקרקע אינם מנוצלים למטרת התכנית, הרי שספק אם ניתן לראות בכך עילה לדחות בקשה לנצל את השטח של 21 דונם לצורך שאולי אינו המיטבי, אולם גם לא יהיה זה המונע את השימוש התעשייתי בקרקע. חשוב להדגיש גם, כי המועצה התעשייתית של תפן, האחראית על אזור התעשייה, הודיעה מפורשות כי היא תומכת בהקמת המתקן. חזקה עליה כי היא לא הייתה עושה כן, אם הייתה מצוקה של קרקעות לניצול לתעשייה במקום. אנו סבורים כי הוועדה המקומית לא נתנה די משקל לעמדת המועצה, ועל אף כי המועצה אינה אינסטנציה תכנונית, הרי שעמדתה בנושא אכן נושאת משקל רב. 43. לא פחות חשובה מכך היא העובדה שצוינה על ידי משפחת עבדאללה (בעלי הקרקע). אלו הבהירו כי בשל סכסוכים פנימיים, אין הם מסוגלים להגיע להסכמות כלשהן לגבי ניצול הקרקע. ההסכמה היחידה אליה הצליחו הם להגיע, היא כי הקרקע תושכר, מבלי שיש לעשות בה בנייה כלשהי. הוועדה המקומית לא טענה כי המדובר בטענות סרק, ואנו יוצאים מנקודת הנחה כי זוהי המציאות (עגומה ככל שתהיה) לגבי החלקה. 44. משמעות הדבר היא כי החלופה להקמת המתקן הפוטו וולטאי, היא הותרה של הקרקע בלתי מבונה, שוממת וללא הייעוד לשמה זו תוכננה. אם אלו החלופות, שיקול הדעת של הוועדה המקומית, במקרה זה, לא הופעל כיאות. אי אפשר להתעלם מהמצב הקיים בפועל, גם אם הוא נובע ממחלוקות קנייניות, לקבוע כי ראוי לעשות שימוש בקרקע אשר ידוע לכל כי לא יבוצע, ולמנוע בשל כך שימוש מותר אחר, אשר יש לו היתכנות בפועל. 45. למען הסר ספק - דברים אלו נאמרים על בסיס העובדה כי שני השימושים (תעשיה ומתקנים פוטו וולטאיים) הינם שימושים מותרים על הקרקע. אילו היה המדובר בשימוש חורג, המסקנה הייתה שונה בתכלית. העובדה כי מאן דהוא מבקש לעשות שימוש בקרקע, באופן הסותר את התכנון החל, אינה בת משקל ממשי, והבחינה אותה על הוועדה המקומית לבצע היא בחינה תכנונית "נטו". רק אם יש הצדקה תכנונית לשימוש החורג, ורק אם זה אינו מהווה סטיה ניכרת, ואינו מייצר מטרדים כלפי הסביבה, ראוי לאפשר אותו. בכל מקרה אחר, חוסר רצונו של בעל הקרקע לנצל את הקרקע לפי התכנון החל, אינה רלוונטית, ועל כן בקשתו תידחה. אלא שכאשר המדובר בשני שימושים מותרים, שיקול הדעת של הוועדה המקומית מצומצם יותר, ועליה לבחון היטב האם ראוי למנוע שימוש מותר, בשל העדפתה התכנונית (הלגיטימית לחלוטין). 46. כאמור, במקרה זה, המדובר בשיקול שאינו יכול לעמוד. הוועדה המקומית סבורה כי יש להגן על שטחי התעשיה בפארק תפן. אנו מסכימים עם תפיסתה העקרונית. אולם כאשר ברור לחלוטין כי בפועל על החלקה לא יבוצע שימוש תעשייתי, מסיבות פנימיות של בעלי הקרקע, אזי אין כל הצדקה להעדיף "בזבוז" הקרקע, על פני שימוש אחר בה, גם אם זהו אינו השימוש המועדף. 47. הוועדה המקומית, אם כן, שגתה בהחלטתה הנקודתית (במובחן מתפיסתה התכנונית והמשפטית, עליהן אין אנו חולקים). היא העדיפה למנוע את השימוש, אשר הותר בתמ"א, בשל רצונה לשמור על האפשרות לנצל את הקרקע בצורה טובה יותר, וזאת על אף שקיימות היום קרקעות פנויות בהיקף לא מבוטל, אותן ניתן לנצל לבנייה שכזו, וחשוב מכך, על אף שברור כי בפועל דחיית הבקשה לא תביא לניצול הקרקע המיטבי, אלא לאי ניצולה כליל לייעוד הקבוע בתכנית. 48. למען הפסת דעתה של הוועדה המקומית, אנו סבורים כי ראוי לדרוש מהעוררת התחייבות לפיה היה ויתברר כי יש צורך בקרקעות זמינות לתעשייה, ותוצג דרישה להקמת מבנה תעשייה במקום, הרי שאז היא לא תתנגד להקמתו של המבנה על הקרקע, בכפוף לכך כי היא תוכל להקים את המתקנים הפוטו וולטאיים על גג המבנה הנ"ל. לדעתנו, זהו האיזון הראוי בין הצרכים התעשייתיים לבין האינטרס של העוררת, ולא דחיית הבקשה כליל, והותרת הקרקע פנויה ללא שימוש. 49. לפיכך, אנו מקבלים את הערר, בכפוף לצורך בהתאמת הבקשה להוראות התכנית (ניצול 75% בלבד של תכסית הקרקע, כאשר כל המתקן נחשב ככיסוי הקרקע, ושמירה על קווי הבניין), וקבלת ההתחייבות הנזכרת בסעיף 48 לעיל. הסתייגות נציגת מתכנן המחוז - גב' חגית עמית 50. בעוד אינני חולקת על המסקנות המשפטיות אליהן הגיעו חברי, אני סבורה כי יש לחייב את העוררת לצמצם את שטחי המתקן ל-50% מהקרקע, כך שעל החלקה עדיין תתאפשר בנייה של מבנה תעשייתי המתאים להוראות התכנית. אינני סבורה כי קבלת התחייבות בעניין מספיקה, לשם הבטחת ניצול השימוש של הקרקע, לייעוד לו היא ניתנה. 51. אזור התעשיה של תפן הוא אחד הבודדים אשר נשמר ככזה. אין בו שימושים חורגים לצרכי מסחר, כפי שאנו רואים במקרים רבים באזורי תעשיה ברחבי הצפון, והוא מאוכלס ברובו על ידי מפעלים אשר מספקים תעסוקה נדרשת מאוד לאוכלוסיית הסביבה. במחוז הצפון קיימת בעיה של שטחי תעשיה פנויים, שכן במקרים רבים קיימות מגבלות רבות על סוגי התעשיות אשר יכולות להתקבל לאזורי התעשיה. בשל כך, קיים צורך אקוטי להגן על אותם אזורי תעשיה אשר נותרו כאלה, ואשר בהם מותרות תעשיות שונות ומגוונות. 52. השימוש המבוקש על ידי העוררת הינו שימוש בזבזני מאוד בקרקע, כאשר לשם הפקת מעט מאוד חשמל (כ-3 מ"ו הספק שיא, לטענתה), נדרש שטח עצום. אינני מוצאת הצדקה אמיתית לעשות זאת דווקא באזור תעשיה כה חשוב. אלמלא הייתה התמ"א מאושרת, הייתי סבורה (כפי שסברו גם חברי בערר 136/10) כי כלל אין מקום לאפשר הקמת מתקנים שכאלה על הקרקע. 53. לטעמי, החלטת הוועדה המקומית אינה בלתי סבירה, אולם ניתן היה למצוא פתרון ביניים סביר יותר, אשר היה מאפשר לעוררת להקים את המתקן הסולארי, אך גם אינו מונע את האפשרות להקים מבנה תעשיה על החלקה (ואשר עליו ניתן יהיה להקים מתקן נוסף), באם בעתיד ימצאו בעלי הקרקע את הדרך לעשות זאת. אינני סבורה כי יש חובה לאפשר לעוררת למצות את כל הזכויות הקבועות בתכנית, כאשר הדבר מביא לסיכול בפועל של האפשרות ליצור במקום מבנה תעשיה, ועל כן, הייתי מורה להם לצמצם את השטח, באופן שיאפשר את השימוש המשולב - תעשיה וייצור חשמל. אמנם במקרה זה איש אינו יוצא ומלוא תאוותו בידו - העוררת אינה מקבלת את האפשרות לייצר את ההספק אותו היא להפיק מהקרקע, ואילו הוועדה המקומית אינה משאירה את הקרקע פנויה לניצול עתידי לתעשיה, אולם זוהי נוסחת איזון ראויה יותר מזו שהוצעה על ידי חברי. 54. על כן, הייתי מקבלת את הערר באופן חלקי, ומורה על צמצום השטחים אותם מכסה המתקן הפוטו וולטאי, ל-50% בלבד. סיכום 55. הערר מתקבל ברוב דעות, בכפוף להתאמת הבקשה להוראות התכנית (לפי סעיף 48 להחלטה זו) תעשיהאזור תעשיהתעשיה