קראו דוגמא מהפסיקה בנושא שינוי ייעוד קרקע ממסחר למגורים: החלטה עררים אלה הוגשו על החלטת הועדה המקומית לתו״ב רחובות לקבל חלקית בלבד את התנגדות העוררים, תושבי 9 (להלן: ״התכנית״). / שכונת ״נווה עמית״ ברחובות, וליתן תוקף לתכנית רח / מק / 1103 וכך החליטה הועדה המקומית: "הועדה לאחר ששמעה את דברי המתנגדים מחליטה לקבל חלקית את ההתנגדויות מהנימוקים הבאים: 7. הועדה סבורה כי ייעוד המגרש למגורים נכון ועדיף יותר מאשר הקמת מרכז מסחרי אשר יכול להיות מפגע בלב שכונת מגורים. יחד עם זאת ועל מנת להתאים את אופי הבינוי המוצע לבינוי הכללי בשכונה מחליטה הועדה כי המגרש יהיה בן יחידת דיור אחת. 8. לא יהיה כל שינוי בשצ"פ אשר יהווה פגיעה או שינוי לפינה המשמשת כאנדרטה לזיכרון. 9. הועדה דוחה את הטענות בעניין הסמכות, התכנית הינה בסמכות ועדה מקומית וזאת על פי סעיף 62 (א)א 6 לחוק התכנון והבניה המאפשר שינוי חלוקת שטחי הבניה המותרים בתכנית אחת מבלי לשנות את ס"כ השטח המיועד לבניה בתכנית. 10 . הועדה דוחה את טענות המתנגדים בדבר הקמת בית כנסת, חניות ושירות ציבורי היות והן אינן נוגעות לתב"ע המופקדת אלא מקומן בדיונים עירוניים אחרים. 11 . הועדה דוחה את טענות המתנגדים בדבר השבת השטח המסחרי לבעלים. השטח נרשם כדין ע"י עיריית רחובות בהתאם לרישום טבלאות הקצאה ואיזון מתוך חלקות קיימות. 12 . הועדה מקבלת את ההערות בדבר טעויות טכניות בתכנית, התכנית תתוקן בהתאם. לאור האמור לעיל, מחליטה הועדה לתת תוקף לתכנית בתיקונים, במקביל תתקיים פגישה עם נציגי תושבי השכונה למענה והסברים בנושאים שהועלו בדיון וביניהם נושא בית הכנסת." פועלה של התכנית על פי מטרותיה כדלקמן: התכנית אשר משתרעת על כל שטח השכונה ״מצריחה״ למעשה מספר מגרשים בלבה: במצב הקיים מצוי מגרש המיועד לשב״צ בחלקו המזרחי של המתחם בו נעשו השינויים, (מגרש 216 ) מדרום לו מגרש המיועד לדרך (חניון) שמספרו 128 ממערב משתרע שצ״פ (מגרש 121 ) אשר במרכזו (מגרש 115 ) שטח בן כ - 600 מ״ר המיועד למסחר. במצב המוצע - אותו מתחם מחלוקת כדלקמן: מצפון מזרח - המגרש המיועד למסחר (ועל כך בהמשך) הקרוי במצב המוצע 116 , מדרום לו מגרש 511 המיועד לדרך וחניון, ממערב להם המגרש לצרכי ציבור ( 208 ) וממערב לו משתרעת הגינה (הקרויה במצב המוצע מגרש .(301 תקנון התכנית קובע במצב המוצע כי במגרש למסחר ניתן לבנות 2 יחידות דיור תוך מתן הסבר כדלקמן: ״סה״כ היקף זכויות הבניה במצב המוצע נשארו ללא שינוי, השימוש בייעוד למגורים גדל על חשבון שטחי המסחר ב - 239.2 מ״ר במגרש 600 שהם תוספת של ^ 0 . 7 בהתאם להוראות סעיף 62 (א)א 6 לחוק התכנון והבניה.״ תמצית טענות העוררים 9. הועדה המקומית יוזמת תכנית שתכליתה העשרת קופתה תוך פגיעה בצרכי התושבים בשכונה. המגרשים בייעוד לצרכי ציבור יועדו על פי התכנית המקורית רח / 1103 לתושבי השכונה בהתאם לצרכיהם. במהלך השנים הוקם בחלק מהמגרש המסחרי גן משחקים לפעוטות ונשתלו עצים בנוסף לעצי האיקליפטוס הותיקים שכבר היו שם. כעת, מבקשת הועדה המקומית לבטל את ייעוד החלקה, לעקור העצים ולהפוך הייעוד למגורים ולסחור בחלקה. 10 . סעיף 62 א (א) ( 6) אינו מאפשר לבטל יעודים קיימים. 11 . מדובר במגרשים (לרבות המגרש המסחרי) אשר יועדו לצרכי השכונה וככל שאין צורך בהם היום לאותם ייעודים יש להשיבם לתושבים. 12 . הפיכתו של המגרש המסחרי למגורים יפגע בגינה הציבורית הרחבה והיחידה בשכונה המשמשת מקום מפגש יחיד לתושביה. 13 . אלטרנטיבה ראויה אם בכלל למיקום מגורים הינה ממערב לגינה הציבורית בחלקה 123 (מעבר לרחוב פשוש). 14 . נפל פגם בפרסום - מטרתה האמיתית של התכנית (שינוי ייעוד המגרש המסחרי למגורים) הוחבאה בין מסמכי התכנית. 15 . ההתנגדות הוגשה על ידי 154 מתושבי השכונה, רק מתנגד אחד (שחתם על תצהיר) הוזמן לדיון. 16 . הציבור לא שותף בתכנון. תמצית תגובת הועדה המקומית 8 שהינה תכנית איחוד / 9. מגרש 115 (המסחרי) רשום על שם העוררים מכח תכנית רח / מק / 1103 וחלוקה מאושרת ורשומה בפנקסי המקרקעין, מזה כ - 3 שנים. הייעוד המסחרי שהוקצה לעירייה הינו כנגד ״מטרוקות״ במצב הנכס באותה תכנית. 10 . במצב הקיים נוצר מגרש בודד של 600 מ״ר בלב השטח הציבורי בשכונת מגורים, מצב שלא ראוי תכנונית. הסביבה היא סביבת מגורים מובהקת ונוכח סמיכותה ל 2- מרכזי מסחר גדולים סמוך לגבולותיה של השכונה מתייתר הצורך במסחר קמעונאי קטן בלב השכונה. מסחר כזה מהווה מטרד ומוריד את ערך המקרקעין הסמוכים. 11 . הועדה קיבלה את התנגדות העוררים בדבר אי התאמתן של 2 יחידות דיור במגרש בלב השכונה שכן בתים הם חד משפחתיים וקבעה כי יוקם בית מגורים אחד בלבד. כל זאת תוך ״סידור״ השטחים הציבוריים במרחב בצורה נכונה יותר על מנת לאפשר ריאה ירוקה רציפה. 12 . התכנית הינה בסמכות ועדה מקומית מכח סעיף 62 א (א) 6 לחוק, סך השטח למגורים לא גדל בלמעלה מ 5 0 שכן בתכנית רח / 1103 נקבעו 34,752 מ״ר מגורים ו - 240 מ״ר מסחר. גם חוזר מנכ״ל משרד ^ - הפנים 1/2001 קובע כי ניתן להעביר שטחים אף אם יהיה בכך לרוקן את שטחי הבניה בייעוד שממנו נלקחים שטחי הבניה. 13 . למאן דהוא אין זכות קנויה לעצירת הפיתוח העירוני על מפתן ביתם. 14 . בבסיס טענות העוררים המצב הקיים פיסית בשטח ולא המצב התכנוני. כך, הם מתייחסים לגינה המתפרסת על שב״צ ומסחר, לעוררת לא עומדת זכות להתרת מצבם העזוב של המקרקעין. 15 . לעניין הליקויים הטכניים - ראשית הועדה הורתה על תיקונם, שנית נוכח אופיו כ״טכנית״ אין להורות על פרסום מחודש, ושלישית, החשש שלא יתוקנו חסר יסוד שכן הועדה המקומית קבעה בהחלטתה לתקנם. 16 . לעניין שיתוף הציבור - הרי זה בא לידי ביטוי על פי חוק בהליך ההתנגדויות בו לקח הציבור חלק פעיל. דיון והכרעה מספר סוגיות עקרוניות עומדות לפנינו להכרעה בערר זה. יחד עם זאת, דומנו כי נוכח המסקנה אליה הגענו בנוגע לסמכות הועדה המקומית בתכנית האמורה תתייתר הכרעתנו בשאר הטענות. ובמה דברים אמורים? סעיף 62 (א) א ( 6) לחוק קובע כדלקמן: ״שינוי חלוקת שטחי הבניה המותרים בתכנית אחת, מבלי לשנות את סך השטח הכולל המותר לבניה בתכנית ובתנאי שהשטח הכולל המותר לבניה, בכל יעוד קרקע, לא יגדל ביותר מ - ^ 5 0 .״ סעיף 62 (א) א ( 1) לחוק קובע כדלקמן: ״איחוד וחלוקה של מגרשים, כמשמעותם בפרק ג' סימן ז', ובלבד שאין בתכנית שינוי בשטח הכולל של כל יעוד קרקע, למעט האמור בפסקאות ( 2) ו-( 3);...״ בעניין אחר (עע״מ 343/05 ועדת הערר מחוז מרכז ואח׳ נ׳ אילות השקעות בנכסים (רחובות מערב) 1992 בע״מ ואח׳), נדונה הסתירה הלכאורית בין שני סעיפים אלה, אשר עניינה באיסורה קבוע בסעיף קטן 1 לשינוי ייעוד . לעומת ההיתר הקבוע בסעיף, קטן 6 באותו מקרה קבע ביהמ״ש כי יש לפרש דבר חקיקה בהרמוניה בין סעיפיו ולאחר שהגיע למסקנה כי הוספת ייעוד למגרש יכולה לשנות מהותית את אופיו של הסביבה; לא ניתן לקבל פרשנות המתירה העברת שטחי בניה תוך שמירה על יעודם המקורי שאינו קיים במגרש הקולט: ביהמ״ש הוסיף וציין: ״כמו המערערים, אף אני אינני מתעלם מכך כי י יתכנ ו מקרים בהם הוספת ייעוד למגרש הקולט לא תשנה מהותית את אופיו. ברם, אין די בכך כדי לקבוע פרשנ ות המתירה לו ועדה המקומית לבצע שינוי כזה. לענ י י ן זה, יפים הם, בשי נ ו י ים המתבקשים, דבריה של חברתי השופטת נאור: ״הציבור זכאי להסתמך על התכנ ית ועל כך שהרשו י ות לא תאפשרנה בנ י יה בניגוד למה שהתכנ ית מתירה״ (ע״א 466 , בעמי ( 8797/99 אנדרמן נ׳ ועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ״ה 1965- , חיפה, פ״ד נו( 2 479 ). לפיכך, בבחירה שבי ן פרשנ ות המתירה קטגורית שינויי יעוד של מגרשים לבין פרשנ ות האוסרת זאת, דעתי היא כי יש להעדיף את האחרו נה. פתרו ן ביניים שיאפשר בחי נה של כל מקרה לגופו , כדי לקבוע אם מדובר בשי נ ו י מהותי אם לאו , ייצור חוסר ודאות, יסבך את ההליכים ו יחטיא את המטרה שלשמה נועד תיקו ן 43 - לייעל ולקצר את הליכי התכנ ו ן והבנ יה.״ לפיכך, עולה כי השינוי המבוקש בענייננו (אשר גורס העברת מגרש מסחר תוך יציקת זכויות למגורים מכח סעיף 62 א (א) ( 6) לחוק) - נפסל מפורשות על ידי ביהמ״ש העליון תוך התייחסות גם למקרה בו אותו מהלך אינו מחולל שינויים באופי הסביבה הקרובה. יש לציין כי ביהמ״ש העליון התלבט בין 3 פרשנויות אפשריות כדלקמן: ״שלוש אפשרו י ות פרשנ י ות עמדו בפני בית משפט קמא בבואו להכריע בפרשנ ות הראו יה לסעיף 62 א(א) ( 6) . הפרשנ ות המרחיבה, שאומצה על ידי הו ועדה המקומית וועדת הערר (בשלב הערר) , לפיה, בכפוף לסי יגים שבסעיף, אין מוטלת כל מגבלה על שינוי חלוקת שטחי הבניה. כך שנ יתן להעביר זכויות בנ יה ממגרש למגרש, תוך שהן שומרות על ייעודן המקורי, אף אם ייעוד זה איננו קיים במגרש הקולט. פרשנ ות שנ יה, המצמצמת בי ותר, לה טענ ו המשיבות 3-1 , גורסת כי נ יתן להעביר זכויות בנ יה ממגרש למגרש בתנאי שי יעודם של שני המגרשים זהה. על פי הפרשנ ות השלישית, שהוצעה על ידי משרד הפנ ים - ״הפרשנ ות הממצעת״ כהגדרת המערערים - הי יעוד בשני המגרשים איננו צריך שיהיה זהה, אך החלק שהועבר פושט את י יעודו המקורי ולובש את י יעודו של המגרש הקולט. וכך, בעוד הפרשנ ות של הו ועדה המקומית מתירה שינוי בי יעודם של מגרשים באמצעות הוספת ייעודים חדשים, שתי הפרשנ ו י ות האחרות אינן מאפשרות זאת. בית משפט קמא קיבל, כאמור, את פרשנ ותה של הו ועדה המקומית, ו זאת, לאור לשו נ ו של הסעיף ולאור תכלית חקיקתו , כפי שהוא פירשם. לשיטתו , הפרשנ ות האחרת יוצרת סייגים חדשים שאינם מופיעים בלשו ן הסעיף. אליבא דבית המשפט, מאחר שהסעיף איננו מדבר ב״מגרש״ אלא ב״תכנ ית", הדרישה שלא יתווסף ייעוד חדש צריכה להיבחן ביחס לתכנ ית כולה ולא ביחס למגרש ספציפי. פרשנ ות זו מוצאת חי ז וק, לדברי בית המשפט, בתכלית חקיקתו של סעיף 62 א(א) - להרחיב את סמכויות הו ועדה המקומית ולאפשר לה גמישות תכנונית במטרה לענות על שינויים בצרכי הציבור, ובמקרה דידן - לשנות את חלוקת שימושי הקרקע לאור התפתחות המסחר באז ור.״ והכריע כפי שהכריע. פסק דין זה אשר עומד על מכונו וניתן לפני 4 שנים בלבד אינו מותיר בידינו כל שיקול דעת בנושא זה של סמכותה של הועדה המקומית להפוך את יעודן של הזכויות במגרש המסחרי ממסחר למגורים באמצעות הסמכות הקבועה . בסעיף 62 א (א) 6 נוכח המסקנה אליה הגענו ספק אם קיימת היתכנות כלכלית ציבורית לשאר התכנית, ולפיכך אופרטיבית אנו משיבים הדיון בה לועדה המקומית על מנת לבחון אם קיימת לה תקומה גם ללא שינוי הייעוד המבוקש אם לאו. איננו מביעים דעתנו בשלב זה בנוגע לצורך בנקיטת פרסום חדש כזה או אחר אם תחליט הועדה המקומית להמשיך ולקדם התכנית. יחד עם זאת פטור בלא כלום לא ניתן ולכן מספר הערות לעניין יתרת הטענות: 4. אנו מוצאים ממש בטענת הועדה המקומית בדבר העדר זכויות של התושבים ל״קיפאון פיסי״ בניגוד למצב התכנוני התקף (העדר מבנה ציבור ובניה בשטחה המסחרי), הקפאת המצב מחייבת שינוי ייעוד אשר טומן בחובו ויתור על שטחי ציבור ושטחים כלכליים המצויים כיום בידי הרשות המקומית על פי תכנית תקפה, כל עוד לא בוטלה בהליך המתאים. הליך כזה ספק אם אפשרי (ואיננו קובעים מסמרות לעניין זה) נוכח טענות דיוניות ומהותיות העומדות לרשות. : 622 עמי 631-632 ,( נפנה לעניין זה לבג״צ 465/93 טריידט ס.א. נ׳ הועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ״ד מח( 2 ״ההלכה הפסוקה והשכל הישר גם יחד אינם מאפשרים לתקוף תוקפה של תכנית תכנון ובניה לאחר שנים רבות כל כך. אכן, כל אדם המעוניין בתכנית רשאי להגיש התנגדות לכל פרט בתכנית. אך עליו להגיש את ההתנגדות בדרך ובמועד שנקבעו בחוק. אין הוא רשאי לשבת בחיבוק ידיים, וזמן רב לאחר שהתכנית פורסמה ברשומות לבוא אל בית המשפט ולטעון כי התכנית פגומה, ולפיכך אין לה תוקף. על יסוד תכנית כזאת נקבעות עובדות מוצקות בשטח. ומה יהא על מי שסמך על התכנית, לאחר שפורסמה כדין, ועשה עסקאות ובנה בתים על פי תכנית זאת.״ (ראה גם את .(259 ,( האמור בבג״צ 501/85 דב חייט ואח׳ נ׳ שר הפנים ו 2- אח׳, פ״ד מ( 2 5. אנו קוראים לועדה המקומית ולעוררים לבחון שוב הויתור על ניצולו של השטח המסחרי במרכז השכונה. שטח כזה יכול לתת מענה לצרכים מידיים או לחלופין לשמש מקום מפגש לתושבי השכונה לרווחתם. יחד עם זאת, ברי לנו כי הועדה המקומית הינה גוף המוסמך לקבוע ניצול כזה או אחר של שטחים כאלה מתוקף ״הכרותה את השטח״ כפי שנפסק בעניין ע״א 2902/97 אחים עופר הנדסה ופיתוח בע״מ נ׳ אירית גליקמן ואח׳: "...מן העבר האחד, הוועדה המקומית, שבה חברים נציגי התושבים במקום, הינה זו ה"חיה" את תכנית המיתאר המקומית מקרוב. היא בעלת ההיכרות הטובה ביותר עם השטח נושא התכנית ועם הגורמים השונים המעורבים בה. יש לה בדרך-כלל הראייה המעמיקה והמעשית ביותר ביחס להתאמת התכנית לצורכי הסביבה והתושבים במקום...." 6. לטעמנו, טוב תעשה הועדה המקומית אם תנקוט לעניין זה בהליך מוקדם של שיתוף ציבור, קודם להשקעת ממון ציבורי בתכנון אליו מתנגדים תושבי השכונה. לעניין זה כבר קבענו בעבר בעררים 284+299/09 לנדר בע״מ ואח׳ נ׳ הוועדה המקומית לתכנון ובניה פ״ת ואח׳ כדלקמן: "במקרה דנן, אנו רואים חשיבות משמעותית ורבה לתכנון השכונה בכללה שכן ברי כי מדובר במקרה בו יש פוטנציאל ומקום לפיתוח ושדרוג לרווחת כלל הציבור ותושבי השכונה הקיימים והעתידיים בפרט. הואיל ותושבי השכונה (הקיימים) הביעו רצונם להיות מעורבים בהליך, ואף נקטו בהליכים החוקיים העומדים להם לשם כך, ראינו לנכון להמליץ לוועדה המקומית טרם גיבוש החלטתה על הליך של שיתוף ציבור. הכוונה להליך מקדים להליכים על פי חוק, (הפקדה התנגדויות וכוי), וזאת הן נוכח הבעייתיות והן פוטנציאל הפתרון - שניהם משמעותיים ודורשים בראייתנו סיעור מוחות מקסימאלי על מנת להגיע לפתרון מושכר, כלכלי, חברתי וקהילתי. הליך כזה של שיתוף ציבור ננקט מפעם לפעם ברשויות נאורות המבקשות להגביר את עקרון הדמוקרטיזציה והשקיפות בהליכי תכנון לרווחת תושביהן ומשקיעיהן, במיוחד בסוגיות משמעותיות כגון דא. לעניין זה יפים דברי ביהמ"ש המחוזי בעניין הליך שננקט בהרצלייה ועניינו חידוש הרחוב הראשי, וכך תאר ביהמ"ש את שהובא לפניו: "מדובר בתהליך של כשנה וחצי של צוות תכנון של אנשי מקצוע ויועצים שפעל בתיאום עם אנשי המקצוע בעירית הרצליה תוך ביצוע סקרים, מצגות, ימי עיון והכל במטרה "להחיות" את הרחוב הראשי המוזנח ולגרום לכך שיהווה מוקד משיכה לאנשים והולכי רגל, תוך גיבוש הסדרים קונקרטים לתנועה ולחניה, כתוצאה מאימוץ המודל של מיתון התנועה (ראה לגבי תהליך התכנון ואופן קבלת ההחלטות בחוו"ד של האדריכל אהוד כסיף, מש 13 ). ההחלטות שיקפו אינטרס ציבורי רחב וחשיבה עירונית מתקדמת, שמטרתה להפוך את מרכז העיר למקום חי, שוקק ואהוב על תושבי העיר ומבקריה, תוך סקירת השפעת הפרוייקט המתוכנן לאחר השלמתו על החיים ברחוב וסביבתו מבחינה כלכלית, חברתית ותרבותית, באופן שהפרוייקט יתרום למצבו הכלכלי של הרחוב ולעסקים הקיימים. מדובר בפרוייקט שנעשה בצורה מקצועית לאחר הליך ממושך של חשיבה, התייעצות בבעלי מקצוע, עריכת סקרים, ביצוע מצגות, תוך שקיפות ושיתוף של הציבור הרחב בכלל וציבור הסוחרים בפרט.״ עת״מ 2596/05 ציפסר ואח׳ נ׳ הוועדה המקומית הרצליה, בכמה מן הרשויות אף חוברו ופורסמו נהלים של שיתוף ציבור, הכל מתוך אותו בסיס ומגמה של הגברת מעורבות התושבים לרווחת העיר ותושביה (ר׳ לעניין זה למשל נוהל שיתוף ציבור במינהל הנדסה בת״א).״ ויפים הדברים גם לענייננו. אשר על כן, ולאור כל האמור הערר מתקבל באופן כי אישור התכנית במתכונתה המוצעת מבוטל. שינוי ייעוד במקרקעין