קראו דוגמא מהפסיקה בנושא שינוי ייעוד קרקע ציבורית: שתי העתירות, שהדיון בהן אוחד, עניינן החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל-אביב מיום 19.10.06, לפיה נדחו התנגדויות העותרים לתוכנית הר/1/1985 - "גליל ים" (להלן: "התוכנית") ודחיית בקשה למתן רשות לערור על החלטה זו למועצה הארצית לתכנון ובניה. הדיון בפני צומצם, בהסכמת העותרים, לשאלת זכות הערר. הרקע העובדתי: העותרים בעת"מ 1011/07 (להלן: "משיח") הינם הבעלים הרשומים של שטחי מקרקעין הגובלים וצמודים למקרקעין נשוא התוכנית. בתאריך 06.03.06 פורסמה ברשומות הודעה בדבר הפקדת התוכנית, המהווה מיזם לשינוי ייעוד קרקע חקלאית של קיבוץ גליל ים, לצורך הקמת שכונת מגורים של למעלה מ- 3,000 יחידות דיור ושטחים נוספים הניתנים להמרה למגורים. משיח הגישו התנגדות בנימוק שמדובר בתוכנית רחבת היקף המשנה ייעוד של שטח חקלאי של כ- 1,100 דונם המשמשים לחקלאות ומהווים חיץ בין תל-אביב רבתי לבין ערי השרון. לטענת משיח מדובר בתוכנית ענק בעלת השלכות רבות על סביבתה, על ידי שינוי ייעוד הקרקע מחקלאית לעירונית. תוצאותיה של התוכנית, על פי הנטען, פגיעה בריאות הירוקות, הגדלת זיהום האוויר וגרימת מפגעי רעש וזיהום וכן הגדלת האוכלוסיה באופן שיחייב הגדלת מכון הטיהור ועומס תעבורתי. בהחלטה נשוא העתירה, דחתה הועדה המחוזית לתכנון ובניה את מרבית ההתנגדויות. הועדה ציינה את עבודת המטה התכנונית אשר קדמה לאישור התוכנית ואת הפתרונות המוצעים לפגיעות הסביבתיות הצפויות, ובין היתר הדגישה, כי התוכנית מקצה שטחים נרחבים מעבר לנדרש באזורים עירוניים, לצורך פארק בהיקף 210 דונם המהווה חלק מרצף של שטחים ירוקים על פי תמ"מ 5. כמו כן צויין כי צפונית לתוכנית קיימת תוכנית מאושרת להקמתו של פארק עירוני בהיקף של מעל 700 דונם, אשר ישרת את האזור כולו. משיח לא השלימו עם החלטת הועדה המחוזית והגישו בקשת רשות לערור למועצה הארצית אשר נדחתה על ידי יו"ר הועדה המחוזית. העותרים בעת"מ 1024/07 (להלן: "דלי דליה") הינם בעלי מקרקעין במתחם המכונה "מתחם הבאסה" אשר יועד להקמתו של פארק עירוני בשטח של 700 דונם. למרות שהמקרקעין שבבעלותם אינם גובלים בתוכנית, התנגדו דלי דליה לתוכנית, מן הטעם ששינוי ייעוד קרקע ציבורית לבניה ובמקביל שינוי ייעוד קרקע פרטית לצורכי ציבור, אינו מידתי וסביר, והוצע על ידם להקים את שכונת המגורים על הקרקע שבבעלותם ופארק על אדמות המדינה. התנגדותם של דלי דליה נדחתה, בנימוק כי אין מדובר בקרקעות ציבוריות, אלא בקרקע חקלאית בבעלות המדינה הנמצאת בחזקת גורמים פרטיים שהינם בעלי זכויות באותה קרקע, מה עוד שחלק ממקרקעי התוכנית נמצא אף הוא בבעלות גורמים פרטיים. הועדה ציינה כי שאלת טיב הזכויות שיש לכל אחד מבעלי הזכויות בקרקע חקלאית בעיר הרצליה אינה בהכרח רלוונטית ואין בה כדי להכתיב באופן בלעדי את שיקולי התכנון באשר למיקומם הנכון והראוי של ייעודי הקרקע השונים. גם בקשתם של דלי דליה להגשת ערר למועצה הארצית נדחתה. בעניינם של דלי דליה ראוי לציין כי הוגשה על ידם עתירה מינהלית כנגד תוכנית הפארק העירוני, הר/1941 (עת"מ 1146/02, 1153/02, 1161/02). בפסק דין מיום 21.08.05 נקבע על ידי כי יש לקבל את עמדת עיריית הרצליה ביחס לחיוניותו של הפארק העירוני. יחד עם זאת, סברתי כי יש להחזיר הדיון בתוכנית לועדה המקומית לתכנון ובניה ולועדה המחוזית לבחינת ההצעות האלטרנטיביות. בהמשך לפסק הדין נדונה תוכנית הפארק על ידי רשויות התכנון אשרו שבו ודחו את הצעותיהם האלטרנטיביות של בעלי המקרקעין. זכות ערר למועצה הארצית סעיף 110 יוצר מנגנון ערר על החלטות הועדה המחוזית בקובעו: "(א) על החלטת ועדה מחוזית בדבר אישור תכנית או דחייתה רשאים לערור בפני המועצה הארצית כל אחד מאלה: (1) בזכות - (א) שלושה חברי הועדה המחוזית כאחד; (ב) ועדה מקומית או רשות מקומית הנוגעת בדבר; (2) ברשות יושב ראש הועדה המחוזית - (א) מגיש התכנית; (ב) מי שהתנגדותו לתכנית נדחתה; (ג) מי שהשמיע טענות לפי סעיף 106(ב). (ב) בקשת רשות לערור תוגש ליושב ראש הועדה המחוזית, תוך חמישה עשר ימים מיום שהומצאה לעורר החלטת הועדה המחוזית והוא יתן החלטתו בתוך חמישה עשר ימים...". למרות שאין בהוראת הסעיף רמז לשיקולים המנחים את יו"ר הועדה המחוזית בהענקת רשות ערר, התגבשו בפרקטיקה כללים לפיהם הרשות תוענק במקרים בהם הנושא חורג מדלת אמות העורר הפרטי והוא בעל ענין ציבורי, בין היתר בשל היקף התוכנית והשפעתה הסביבתית. כפי שהובהר בעע"מ 3663/02 ועד שכונת בית כרם נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה למחוז ירושלים, פ"ד נז (2) 882, בעמ' 892: "כשלעצמי, מסופקני אם ניתן, או רצוי, לעצב כבר עתה קריטריונים חדים וברורים אשר ינחו את יו"ר הוועדה המחוזית להפעיל את הסמכות המוקנית לו בסעיף 110 לחוק. קביעת אמות מידה נוקשות בעניין זה, כבר בשלב זה, תשרת אמנם את התכלית של הדרכת יו"ר הוועדה המחוזית כיצד להפעיל את סמכותו. מצד שני, הדבר עלול לכבול את ידיו יתר על המידה ולאלצו "לשבץ", לעיתים באופן טכני, כל מקרה הבא בפניו לאורם של אמות מידה אלה. דומני, שיש להותיר לפרקטיקה את מלאכת עיצובן של אמות המידה הראויות. יש לפסוע בעניין זה צעד אחר צעד, כאשר כל מקרה ייבחן לגופו לפי נסיבותיו הספציפיות. בשלב זה הייתי מסתפק באמירה הכללית, מבלי למצות ומבלי לפרט, שכדי שתינתן רשות ערעור למועצה הארצית, נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה, אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה. רק לאחר שיצטבר ניסיון בהחלטות בעניין זה, הן של יו"ר הוועדות המחוזיות והן של בתי המשפט לעניינים מינהליים אשר בפניהן מבוקרות החלטות אלה, תתבהר גם התמונה הכללית וניתן יהיה ביתר קלות להתוות את השיקולים המרכזיים הנדרשים לעניין" (ההדגשה הוספה, ש.ד.). את בקשתם להענקת זכות ערר למועצה הארצית נימקו העותרים בהיקף התוכנית והשפעותיה הסביבתיות, תוך שכל קבוצת עותרים מפנה לבעייתיות המיוחדת לה. ב"כ משיח טען כי בהחלטת הועדה לא היתה כל התייחסות להצעה החלופית שהועלתה על ידם לאיחוד וחלוקה מחדש של שטחי התוכנית על אחוזי הבניה המתוכננים בה, עם כ- 700 דונם של שטחי מתחם "הבאסה" הצמודים. עוד נטען על ידם כי שינוי ייעוד ובניה בהיקף המתוכנן דומה לבנייתה של "עיר קטנה" נוספת על שטח שהוא שטח חקלאי פתוח וכתוצאה מכך תיגרם להם הכבדה, בשל צפיפות האוכלוסין שיש לה השלכות על התשתיות והתחבורה. ב"כ דלי דליה התמקד בהגדרת הקרקעות כקרקע ציבורית והבהיר כי טענת מרשיו התייחסה לאופי הקרקע, לאור הבעלות בה ע"י מדינת ישראל ומסירתה לקיבוץ גליל ים לעיבוד חקלאי, ולפיכך סבורים הם כי יש לראות בהם מקרקעין השייכים למדינה או לציבור. עוד הודגש כי דווקא מקרקעין שבבעלות המדינה ייעודם משונה לבנייה בהיקפים מסיביים ביותר, ואילו מקרקעין סמוכים שבבעלות בעלים פרטיים מיועדים להפקעה לצרכי ציבור. עו"ד ישראלי אף מפנה לעמדת הועדה המחוזית כפי שהובעה בדיונים על תוכנית הר/1941א', לפיה קירבה בין הפארק המיועד במתחם "הבאסה" למגורים יוצרת מטרדים הדדיים וכן להצהרה לפיה העיר הרצליה משוועת לריאות ירוקות. באישור התוכנית לבניית 3,100 יחידות דיור רואה ב"כ דלי דליה סתירה מהותית לעמדה זו. בהחלטותיה האחידות מיום 27.11.06 דחתה יו"ר הועדה המחוזית את שתי הבקשות להגשת ערר בנימוקים כדלקמן: "1. העובדה שמדובר בתכנית רחבת היקף ובעלת השלכות רבות, על סביבתה ואולי אף מעבר לכך אין בה כשלעצמה כדי להצדיק מתן רשות ערר למועצה הארצית. 2. מבקשתכם לרשות ערר, כמו גם מההתנגדות שהוגשה על ידכם לתוכנית, עולה כי מרשיך אינם נפגעים מהתכנית כלל ועיקר אלא שהינם סבורים כי תכנית אחרת לחלוטין הקובעת את המקרקעין שבבעלותם לפארק עירוני לא היתה צריכה להתאשר. 3. ובכן, עמדתכם זו ידועה היטב לועדה המחוזית ועניינה של התכנית האחרת, כפי שגם ידוע לכם היטב, נבחן עתה הן במועצה הארצית לתכנון ולבניה והן בבית המשפט העליון. 4. כך גם לגבי יתר טענותיכם, במישור של פגיעה לכאורה בקניין והנסיון ליצור קשר תכנוני לכאורה בין תכנית זו לבין התכנית האחרת, כל כולן במישור הצר של האינטרסים שיש למרשיך בתכנית האחרת וממילא אין בכך כדי להצביע על השלכות רחבות הנובעות מהתכנית בהקשר זה". דיון: עיון בהחלטת יו"ר הועדה המחוזית מעלה כי גם להשקפתה מדובר בתוכנית רחבת היקף ובעלת השלכות רבות על סביבתה, ואולי אף מעבר לכך, ומכאן שהמסקנה שאין די באלה כדי להצדיק מתן רשות ערר למועצה הארצית אינה מתיישבת עם דברי כב' השופט (כתוארו אז) ת' אור בעע"מ 3663/02 אשר קבע כי על מנת שתינתן רשות ערעור למועצה הארצית, נדרש שהעניין יהיה בעל השלכה רחבה, בעל אופי עקרוני או נתון למחלוקת ציבורית קשה. סבורה אני כי התקיימו בענייננו כל הקריטריונים המצויינים לעיל. היקף התוכנית יש בו כדי להשפיע על המרקם הסביבתי באופן בלתי הפיך, שעה שלמעלה מאלף דונם המשמשים לחקלאות יהפכו למרכז עירוני צפוף על כל המשתמע מכך. יתר על כן, תוספת של אלפי יחידות דיור על רצועת קרקע צרה יחסית, תשפיע על התשתיות והתחבורה באופן שישנה את איכות חייהם של עשרות אלפי תושבי הסביבה. כנגד התוכנית הוגשו מאות התנגדויות, דבר המצביע הן על השלכותיה והן על ההתנגדות הציבורית שהיא מעוררת. בנסיבות אלה מקובלת עלי גישת העותרים כי יש לאפשר להם לשטוח טענותיהם בפני המועצה הארצית. ב"כ הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה סבורה כי יש לאבחן לענין זה בין משיח לדלי דליה , מן הטעם שעניינם של האחרונים נדון על ידי המועצה הארצית פעמים במסגרת התנגדויותיהם לתוכנית הפארק הכרוכה בהפקעת מגרשיהם. אין בידי לקבל עמדה זו. אכן עניינם של דלי דליה נדון, עת העלו את השגותיהם במהלך נסיונם להביא לשינוי תוכנית הפארק, באופן שחלק מן השטח המיועד לפארק יוקצה למגורים, אולם התוכנית האזורית הכוללת וההתייחסות למיקומם של הפארקים המיועדים תוך יצירת חיץ בין אזורי המגורים והקצאת שטחים לריאות ירוקות, לא נדונה. משכך, מן הראוי כי בפני המועצה הארצית יוצגו היבטים שונים ורב-תחומיים של האלטרנטיבות המוצעות לתוכנית. לאור האמור לעיל, החלטתי לקבל את העתירות וליתן לעותרים רשות לערור למועצה הארצית. בנסיבות הענין אין צו להוצאות. שינוי ייעוד במקרקעין