ירידת ערך לפי סעיף 197 עקב אישור תכנית פארק חולות אשדוד

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא ירידת ערך לפי סעיף 197 עקב אישור תכנית ד-631 באר טוביה פארק חולות אשדוד / קרקעות דרומית לאשדוד: 1.המקרקעין נשוא בקשת רשות הערעור (להלן: "המתחם") הינם חלק משטח של כ-14,500 דונם הידוע בשם "פארק החולות" וממוקם מדרום ובגובל לעיר אשדוד, בתחום שיפוטה של המועצה האזורית באר-טוביה. "הדיונה הגדולה" המצויה בצפון מזרח השטח, כלולה בתחומי העיר אשדוד. המתחם משתרע על פני 934.247 דונם בתוך השטח והוא ממוקם במקביל לקו חוף הים, במרחק של כחצי קילומטר ממנו. על פני קפלי הקרקע המאפיינים את המתחם פזורות צמחיה פראית, צנרת מים ובארות. בסביבה אין כל פיתוח למעט מספר בארות, צנרת ודרך אחזקה של חברת מקורות. רקע תכנוני 2.תוכנית המתאר לאשדוד מספר 101/02/3 (הידועה גם כתוכנית מתאר מספר ד/313) אושרה עוד בשנת 1960 וקבעה כי יעודו של המתחם הוא ל"רזרבה למגורים ויעור". בשנת 1971 אושרה תוכנית המתאר לבאר-טוביה מספר 101/02/8 (הידועה גם כתוכנית מתאר ד/631), אשר אימצה את תוכנית המתאר לאשדוד. ביום 30.7.1982 פורסמה למתן תוקף תוכנית המתאר למחוז הדרום, הידועה כתמ"מ 4, לפיה יועד המתחם ל"שטחים לתכנון בעתיד". תוכנית המתאר הארצית המשולבת לבניה, פיתוח ולקליטת עליה, הידועה גם כתמ"א 31, אושרה בשנת 1993, ועל פי הוראותיה, בהתייחס להנחיות סביבתיות, יועד המתחם כ"איזור משאבי טבע". מבחינת יעודי הקרקע שבתמ"א 31, יועד המתחם ל"שטח עירוני בנוי או מתוכנן להיבנות". ביום 19.12.1995 פורסמה למתן תוקף תוכנית מתאר ארצית ליער ויעור, הידועה גם כתמ"א 22, אשר יעדה את מרבית המתחם ליעור. ההליכים המשפטיים 2.בעקבות אישורה של תמ"א 22 האמורה הגישה המשיבה 1 ביום 15.10.1998 תביעה בגין ירידת ערך מקרקעין על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה באר-טוביה. הועדה המקומית דחתה את תביעת הפיצויים. על החלטה זו הגישה המשיבה 1 ערר לועדת הערר של מחוז הדרום. ביום 28.10.1999 מינתה ועדת הערר את מר יעקב ביר כשמאי מכריע בערר. כארבע שנים וחצי לאחר מכן החליט השמאי המכריע לדחות את תביעתה של המשיבה 1. ערר שהגישה המשיבה 1 על החלטה זו של השמאי המכריע נדחה על ידי ועדת הערר בהחלטתה מיום 6.10.2005. 3.על החלטתה האמורה של ועדת הערר הגישה המשיבה 1 ערעור לבית המשפט לענינים מינהליים ובו הלינה כנגד החלטת השמאי המכריע והפגמים שנפלו לגישתה בשמאות ובהליכים שביצע השמאי בטרם נתן החלטתו. לטענתה, היא לא ידעה ולא נתנה הסכמתה להתייעצויות שקיים השמאי המכריע עם גורמים שלישיים, ולא התאפשר לה לשמוע את אותם צדדים שלישיים ולחקור אותם. כמו כן עסק הערעור בשאלת ייעודו של המתחם - ליעור או שמא לבניה למגורים. בית המשפט לענינים מינהליים קבע כי התייעצות השמאי המכריע עם הגורמים השלישיים בתיק נועדה לשפוך אור נוסף על המצב התכנוני בנוגע למקרקעין הנדונים, מעבר לחומר שעמד לרשותו. עם זאת, כך נקבע, היה על השמאי לקיים את ההתייעצויות בנוכחות הצדדים, באופן המאפשר חקירת הגורמים השלישיים, תוך מתן אפשרות להעלות שאלות הבהרה מטעם הצדדים. בית המשפט ציין, כי חרף מעורבותם של הצדדים בישיבות עם השמאי המכריע, לא ביקשה המשיבה 1 לחקור את הצדדים עמם התייעץ השמאי ואף לא פנתה לועדה לקבלת הוראות. תחת זאת ביכרה המשיבה 1 לשבת על הגדר ולהמתין להחלטת השמאי המכריע מתוך מחשבה שההכרעה עשויה ליפול לטובתה. טיעוניה בערעור בעניין זה, כך נקבע, גובלים בחוסר תום לב, אך למרות התנהלותה, לא ניתן לפגוע בזכות היסוד של שמיעת הצדדים השלישיים בנוכחות בעלי הדין. בית המשפט קבע, כי זכות הטיעון ושמיעת עדים הינה זכות יסוד בכל הליך משפטי או דומה לו וכי אין זה סביר שהשמאי המכריע הפועל על פי חוק הבוררות, תשכ"ח-1968 יקבל מידע מצד שלישי ללא נוכחות בעלי הדין. השמאי ניהל דיון מעין שיפוטי המחייב אותו להקפיד על כללי הצדק הטבעי ולאפשר לצדדים לממש את זכות הטיעון בפניו ובכללה את האפשרות לחקור צדדים שלישיים מהם קיבל מידע. נקבע, כי אין המדובר בפגם מינורי כי אם בפגם מהותי היורד לשורשו של ענין ומהווה את הבסיס לכל התדיינות משפטית או מעין משפטית. בית המשפט ציין בהקשר זה כי סעיף 24 לחוק הבוררות קובע כי מקום בו לא ניתנה לבעל דין הזדמנות נאותה לטעון טענותיו או להביא ראיותיו, קמה לו עילה לביטול פסק בורר. עוד נקבע, כי בהתייעצותו עם צדדים שלישיים שלא במעמד בעלי הדין חרג השמאי מסמכותו, שכן המחוקק הגביל את האפשרות לקיים התייעצות מעין זו רק עם מנהל מס שבח. לפיכך, קיבל בית המשפט לענינים מינהליים את ערעורה של המשיבה 1 והורה על ביטול הכרעתו של השמאי המכריע. התיק הוחזר לועדת הערר בכדי שזו תחליט באשר להמשך ההליכים. בית המשפט ציין, כי בסמכותה של ועדת הערר, אם תמצא לנכון, להחזיר את התיק לשמאי המכריע על מנת שיזמן את הצדדים השלישיים לחקירתם על ידי המשיבה 1 ולאחר מכן ייתן הכרעתו. על אף שקיבל את הערעור, חייב בית המשפט את המשיבה 1 בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 40,000 ש"ח, וציין כי עשה כן משום שהיה ניתן למנוע מצב זה, לו היתה המשיבה 1 מתריעה בזמן בפני השמאי או הועדה שזכויותיה נפגעות. בקשת רשות הערעור 4.בבקשה שבפני מבקשת המבקשת רשות לערער על פסק דינו זה של בית המשפט לענינים מינהליים. לטענת המבקשת, המשיבה 1 היתה מודעת להתייעצויות עם הצדדים השלישיים, חקרה עדים לגופו של עניין זה והעלתה טענות באשר לתוכנן של התייעצויות אלה בסיכומיה בפני השמאי המכריע. המשיבה 1 בחרה לשתוק, לשבת על הגדר ולהמתין להכרעה, ומשום כך היא מנועה ומושתקת מלהעלות כל טענה בגין התייעצויות אלה. המבקשת טוענת, כי השמאי המכריע היה רשאי להתייעץ עם גורמים תכנוניים חיצוניים לצורך קביעת השומה, ואין בהתייעצותו עמם משום חריגה מסמכות. עוד טוענת המבקשת, כי המשיבה ויתרה על חקירת השמאי המכריע ועל כן היא מנועה כעת מלטעון כי נפלו פגמים בתפקודו. לדבריה, הכרעתו המפורטת והמנומקת של השמאי המכריע הסתמכה על מספר נימוקים חלופיים ועל כן גם בהעדר הקביעה שנסמכה על ההתייעצויות עם צדדים שלישיים, לא היתה משתנה הכרעתו הסופית. לטענת המבקשת, לא נגרם למשיבה 1 כל עיוות דין המצדיק ביטול הכרעת השמאי בגין ההתייעצויות האמורות ולגישתה אין בהתייעצויות אלה משום פגם מהותי היורד לשורש העניין. התערבות בהכרעת שמאי מעין זו, כך נטען, נעשית, על פי דין, רק במקרים יוצאי דופן. בהקשר זה מוסיפה המבקשת, כי בבוחנה את הכרעת השמאי המכריע נדרשה ועדת הערר לסוגיה גופה. היא נדרשה לטענות הצדדים, סקרה באופן מעמיק את הממצאים המקצועיים שהוצגו ונימקה בפירוט את החלטתה. עוד נטען, כי נוכח הוראות חוק הבוררות היה על בית המשפט לענינים מינהליים להחזיר את התיק לשמאי המכריע לצורך השלמת חקירת הצדדים השלישיים ולהימנע מלבטל את ההכרעה כולה. לחלופין טוענת המבקשת, כי היה על בית המשפט לקבל טענתה לפיה פטורה היא, במקרה דנן, מתשלום פיצויים משום שההוראות בתמ"א 22 נכנסות בגדרו של סעיף 200 לחוק התכנון והבניה שעניינו פטור מתשלום פיצויים. דיון 5.דין בקשת רשות הערעור להידחות. כלל הוא כי רשות ערעור לא תינתן מקום בו טרם מוצו והסתיימו ההליכים השונים נשוא בקשת רשות הערעור בערכאות הקודמות (בר"ם 8605/07 הוועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק נ' בן אמוץ (טרם פורסם, 29.10.2007); בר"ם 5766/07 מנהל הארנונה בעיריית כרמיאל נ' סופרגז חברה ישראלית להפצת גז בע"מ (טרם פורסם, 2.1.2008); בר"ם 5717/07 פארח נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נצרת (טרם פורסם, 11.9.2007); בר"ם 8499/06 אליאב נ' עיריית הרצליה (טרם פורסם, 15.11.2006)). בענייננו כל שקבע בית המשפט לענינים מינהליים הוא שהכרעתו של השמאי המכריע תבוטל והתיק יוחזר לועדת הערר בכדי שזו תחליט באשר להמשך ההליכים. בית המשפט אף ציין, כזכור, כי בסמכותה של ועדת הערר, אם תמצא לנכון, להחזיר את התיק לשמאי המכריע על מנת שיזמן את הצדדים השלישיים לחקירתם על ידי המשיבה 1 ולאחר מכן ייתן הכרעתו. במצב דברים זה, לא ניתן לומר כי ההליכים בערכאות הקודמות מוצו והסתיימו. לפיכך, ומשלא מצאתי מקום לסטות מן הכלל האמור במקרה דנן, יש לדחות את בקשת רשות הערעור. גם את טענתה של המבקשת כי נגרם לה עוול כתוצאה מביטול הכרעתו של השמאי המכריע אין לקבל, שהרי שמורה לה הזכות לערער על החלטת ועדת הערר שתדון בעניין לבית המשפט לענינים מנהליים ואם תראה בכך צורך תוכל להגיש בקשת רשות ערעור לבית משפט זה. יש לקוות כי החלטת ועדת הערר בעניין המשך ההליכים בתיק תינתן בהקדם, וכי ההליכים שיבואו בעקבותיה לא יתמשכו אף הם יתר על המידה. 6.בקשת רשות הערעור נדחית איפוא. משלא נתבקשה תגובת המשיבות, אין צו להוצאות. ירידת ערךסעיף 197 לחוק התכנון והבניה