התכנית הוגשה בחודש 9/95 ואושרה ביום 26/9/96. בתכנית נרשם כי הינה תכנית ביוזמת העיריה וכי מגישת התכנית היא הוועדה המקומית. התכנית מתייחסת למגרשים השונים שצוינו בתכנית המתאר חד/900. כמו כן נרשם כי התכנית חלה גם על חלקה 19 וגם על חלקה 11. בסעיף 7 לתכנית מצוין כי בעלי הקרקע הם התובעת ומינהל מקרקעי ישראל. קראו דוגמא מהפסיקה בנושא תכנית מתאר ביוזמת העיריה: 1. האם זכאית התובעת לפיצוי מהנתבעות בגין תשלומים ששילמה והוצאות שנגרמו לה לטענתה בשל קבלת מידע תכנוני מוטעה ובשל טעויות בהכנת תכנית מתאר. זו השאלה שבבסיס ההליך שבפני. עם זאת, כפי שאפרט להלן, קודם להכרעה בטענות התובעת לגופן יש לברר מהי עילת התביעה, מתי נולדה והאם תביעתה של התובעת לפיצוי התיישנה. הואיל ועובדות המקרה הינן מורכבות, אתחיל בתיאור הרקע, ורק לאחר מכן אפרט את הטענות הדרושות להכרעה. רקע 2. התובעת הינה חברה העוסקת בייזום ובביצוע עבודות בניה. בשנת 1994 ביקשה התובעת לרכוש זכויות במקרקעין המצויים בחדרה. מדובר בחלקה 19 בגוש 10012 (להלן: "חלקה 19"). באותה עת, הייתה חלקה 19 בבעלותם של 4 בעלים פרטיים, ברוידא אליהו ומרים ואלטמן בנימין ורחל. ביום 17/10/94 נערך ונחתם הסכם לפיו רכשה התובעת את חלקה 19 מבעליה (נספח מ/5). שטח החלקה הרשום היה אותה עת 8,952 מ"ר. קודם לרכישת חלקה 19 קיבלה התובעת מהמוכרים מסמך הכולל מידע תכנוני שנשלח למר ברוידא על ידי מהנדס הוועדה המקומית (מכתב מיום 12/5/94, סומן נספח מ/2). באותו מכתב מציין מהנדס הוועדה כי חלקה 19 מצויה בתחום תכנית המתאר חד/900. על פי תכנית מתאר זו, ייעוד החלקה הינו למגורים. חלק מהחלקה מצוי באזור מגורים א' שבו מותרת בנייה של יחידת דיור אחת לכל 500 מר', או 2 יחידות במגרש של 800 מר'. חלק מהחלקה מצוי באזור מגורים ב' שבו מותרת בנייה נרחבת יותר, דהיינו ניתן לבנות 4 יחידות מגורים לכל 1,000 מר'. עוד צוין במכתב, כי "על החלקה חלה הפקעה של 40% משטח חלקה רשומה. יתרת החלקה מחולקת למגרשים מוצעים בהתאם לטבלת שטחים לגבי החלקה הנ"ל המצ"ב". למכתב צורפה גם טבלת מגרשים מוצעת. על פי הטבלה מוצע לחלק את החלקה ל-6 מגרשים שיסומנו כמגרשים 19/6-19/1. בצד כל מגרש נרשם השטח המוצע, וייעודו של כל מגרש. עוד נרשם בטבלה כי שטחי המגרשים המוצעים כוללים שטחים להשלמה מחלקה 11 הסמוכה (להלן: "חלקה 11"). יש כמובן גם רישום של השטח המיועד להפקעה. 3. כבר כאן ראוי לפרט מעט יותר את המצב התכנוני והקנייני. חלקה 19 מצויה בחלקה המערבי של העיר חדרה. חלקה 11 הינה חלקה סמוכה, המצויה מצפון לחלקה 19. שטח חלקה 11 הינו כ-3,099 מ"ר. על פי תכנית המתאר חד/35, היו שתי החלקות 19 ו-11 מצויות באזור המיועד למגורים. חלק מחלקה 11, המצוי בסמוך לחלקה 19, היה מיועד לדרך. תכנית מתאר זו לא כללה חלוקה למגרשים. ביום 30/4/94 פורסמה למתן תוקף תכנית המתאר חד/900 (במ) (הוראות התכנית צורפו וסומנו נספח מ/3). התכנית חלה על כל חלקה 19 ועל חלק מחלקה 11. התכנית כוללת הוראות בדבר אחוזי בנייה וחלוקה לאזורים. לענייננו, חשוב כי התכנית מבטלת את ייעודו של אותו חלק מחלקה 11 שהיה מיועד לדרך ומשנה את מיקום הדרך, כך שזו תעבור בחלקה 19. לצורך כך נקבעו הוראות בדבר הפקעת חלקים מחלקה 19. כן קובעת התכנית אזורים המוגדרים לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ). 4. לתכנית חד/900 צורפה גם טבלת שטחי מגרשים. לגבי חלקה 11, שרק חלק ממנה מצוי בתחומי התכנית (רשום 606 מ"ר, עמ' 3 לטבלת שטחי המגרשים), נרשם כי מדובר "בשטח בבעלות ממ"י שיש להסדיר הרישום בו". לגבי חלקה 19, נרשם כי תחולק ל-6 מגרשים לבנייה וכי חלק ממנה יופקע לדרך ולשצ"פ (עמ' 7 לטבלת השטחים). לגבי ששת המגרשים נרשמו השטחים וכן נרשמו הערות, לפיהן השטחים כוללים שטחים להשלמה מחלקה 11. השטח להפקעה שנרשם הינו 3,581 מ"ר (3,497 מ"ר לדרך ו-84 מ"ר לשצ"פ). סך שטחי המגרשים הינו 5,371 מ"ר, הכוללים כ- 820 מ"ר להשלמה מתוך חלקה 11 (אין כל הסבר כיצד חלקה 11 סומנה כ-606 מ"ר בלבד בעוד השטח להשלמה לחלקה 19 הינו 820 מ"ר). עוד נציין, כי בהוראות התכנית נרשם לגבי שטחים להשלמה (סעיף 26 לתכנית): א. יצורף למגרש על פי הוראות סעיף 70 לחוק התכנון והבנייה. ב. ניתן לבצע חילופין עם הרשות המקומית בתמורה על הפקעה, בהתאם לסעיף 191 לחוק. 5. ניתן להסיק מהאמור, כי כוונת המתכנן הייתה כי השטחים להשלמה מחלקה 11 יצורפו לשטחי המגרשים של חלקה 19. באופן שכזה ניתן יהיה להפקיע את השטח הדרוש לצרכי ציבור ללא תמורה, שכן השטח להפקעה (כאמור 3,497 מ"ר) אינו עולה על 40% משטח המגרשים החדש (לאחר ההשלמה) (לפי החישוב בטבלה, השטח הכולל של החלקה לאחר ההשלמה יהיה 8,868 מ"ר). 6. לאחר רכישת חלקה 19 החלה התובעת לפעול למימוש הזכויות בה. התובעת מכרה חלק מהמגרשים ועל חלקם בנתה בתי מגורים, אותם מכרה לרוכשים שונים (ראה נספחים מ/7). לצורך קבלת היתרי הבניה יזמה התובעת תכנית מפורטת לאישור שינויים בקו הבניין במגרשים השונים (דהיינו המרחקים בין קווי הבניין לגבולות המגרשים). המדובר בתכנית, חד/מק/1083 (להלן תכנית קווי הבניין). התכנית הוגשה בחודש 9/95 ואושרה ביום 26/9/96. בתכנית נרשם כי הינה תכנית ביוזמת התובעת וכי מגישת התכנית היא הוועדה המקומית. התכנית מתייחסת למגרשים השונים שצוינו בתכנית המתאר חד/900. כמו כן נרשם כי התכנית חלה גם על חלקה 19 וגם על חלקה 11. בסעיף 7 לתכנית מצוין כי בעלי הקרקע הם התובעת ומינהל מקרקעי ישראל. 7. על אף הוראות תכנית חד/900, שהתבססו על צירוף שטחים מחלקה 11, לא נעשתה על ידי התובעת כל פעולה לרכישת החלקים מחלקה 11 ממינהל מקרקעי ישראל. לטענת התובעת, היא פנתה לעירייה כדי שתסדיר את העברת הזכויות. ביום 22/1/96 פנתה היועצת המשפטית של העירייה למנהל המחוז במינהל מקרקעי ישראל בבקשה להעברת הזכויות בחלקה 11 לעיריית חדרה (מכתב מיום 22/1/96, סומן מ/10). במכתב סוקרת היועצת המשפטית את המצב התכנוני. כן מבהירה היועצת המשפטית כי מהנדס העיר סבר בטעות שחלקה 11 הינה בבעלות העירייה ועל כן ניתן לבצע חילופי שטחים עם בעלי חלקה 19 באופן שיחסוך מהוועדה המקומית את הצורך בתשלום פיצויי הפקעה. פנייה זו לא הניבה כל הסכם והמצב נותר כשהיה. יצוין כי הבנייה במגרשים שבחלקה 19 נעשתה על פי היתרי בניה כדין, כאשר בכל ההיתרים צוין כי מבקש ההיתר ידאג לתיקון הרישום בחלקה על פי תכנית איחוד וחלוקה שתוגש על ידו. ההליכים 8. ביום 15/1/04 הגישה התובעת את כתב תביעתה הראשון בתיק זה. בכתב התביעה נתבעו הן עיריית חדרה והן הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה. בכתב התביעה עתרה התובעת לכוף על הנתבעות לפעול "להסררת הרישום הנוגע לחלקה 11 בהתאם לתכנית חד/900 (במ) ואשר יאפשר לתובעת להעביר את הזכויות על שמה". במקביל עתרה התובעת גם לפיצול סעדים. התביעה התבססה על טענות שונות, שעיקרן הצגת מצג שווא רשלני בהכנת תכנית חד/900 ובמידע התכנוני שנמסר. לאחר שהנתבעות העלו טענות שונות בדבר הסמכות העניינית של בית המשפט לדון בתובענה וטענות להתיישנות התביעה, ניתנה ביום 6/2/05 החלטה המאפשרת לתובעת לצרף את מינהל מקרקעי ישראל כנתבע נוסף ולתקן את עילת התביעה. כתב תביעה מתוקן הוגש ביום 31/3/05 ומינהל מקרקעי ישראל צורף כנתבע נוסף. גם בכתב תביעה מתוקן זה עתרה התובעת לכפות על הנתבעים לפעול להעברת הזכויות בחלק מחלקה 11 על שמה. כן עתרה לחייב את העירייה והוועדה לשפותה בגין כל סכום שתאלץ לשלם לצורך רכישת הזכויות בחלקה 11 או לחלופין לפצותה בסכום של 1.4 מיליון ₪. 9. לאחר שכל הצדדים התייצבו להליך, הושגה הסכמה לפיה תרכוש התובעת מהמינהל את הזכויות ב-820 מ"ר מחלקה 11. לצורך כך נדרשה שומה וההסכם הועבר לגורמים המוסמכים במינהל לאישור. הליכים אלו נמשכו על פני תקופה ארוכה. בסופו של יום נרכשו הזכויות בחלקה והתביעה כנגד המינהל נמחקה. 10. על פי המוסכם, נותרו לדיון אך ורק הטענות הכספיות שבין התובעת לעירייה ולוועדה המקומית. הצדדים הסכימו לטעון בסוגיה זו ללא הבאת עדים והסתפקו בהצגת מוצגים וסיכומי טענות. התובעת טוענת כי הינה זכאית לתשלום סך של 536,035 ₪. סכום זה מורכב מהסכום ששולם למינהל - 325,283 ₪, וההוצאות שנגרמו לה במשך השנים לניהול ההליכים. את תביעתה סומכת התובעת על עילה של מצג שווא רשלני העולה מהוראות תכנית חד/900 ועל עילה של הפרת חובה חקוקה - המבוססת על הענקת היתרי בניה שלא כדין. כן הועלו טענות בעילות של רשלנות וחוסר תום לב. 11. הנתבעות מצידן כפרו בטענות התביעה ואף העלו טענות סף- העדר סמכות עניינית והתיישנות. לעניין ההתיישנות, נטען כי ככל שעומדת לתובעת עילת תביעה, הרי זו נולדה כבר בשנת 1994 עת רכשה את הזכויות בחלקה 19 ועל כן חלפה תקופת ההתיישנות. דיון והכרעה 12. סעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 קובע את תקופת התיישנותה של תביעה. וכך נאמר: התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן - תקופת ההתיישנות) היא - (1) בשאינו מקרקעין - שבע שנים; (2) במקרקעין - חמש-עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) - עשרים וחמש שנה. סעיף 6 לחוק ההתיישנות קובע, כי תקופת ההתיישנות של תביעה מתחילה ביום שבו נולדה עילת התביעה. כדי לברר את טענת ההתיישנות שהעלו הנתבעות עלינו להגדיר תחילה את עילת התביעה, לאחר מכן לברר מתי "נולדה" ולבסוף לקבוע האם חלפה תקופת ההתיישנות מיום לידתה של התביעה ועד ליום הגשת כתב התביעה. 13. את הגדרת עילת התביעה יש לחפש בכתב התביעה, אולם זה אינו בהיר ועילות התביעה שמפורטות בו נותרו מעורפלות. כך ציינתי כבר בהחלטה מיום 6/2/05 ואף שכתב התביעה תוקן ונעשה ניסיון להבהיר את הטענות, דומה שהתובעת לא הצליחה בכך. עם זאת, לאחר שהושגה ההסכמה לרכישת חלקים מחלקה 11 והוגשו סיכומי טענות בעילות שנותרו, ניתן לנסות ולדלות מהם את עילות התביעה. ונזכור, עילות התביעה היחידות שנותרו לדיון הן העילות הכספיות. 14. הטענה המרכזית שמעלה התובעת הינה, כי בתכנית חד/900 יש משום הצגת מצג שווא כלפיה. לטענת התובעת ניתן להבין מהתכנית ובמיוחד מההוראות בדבר השלמת השטחים בחלקה 19 בדרך של צירוף שטחים מחלקה 11, כי חלקה 11 הינה בבעלות העירייה. הטעם לכך הינו, כי אם חלקה 11 אינה בבעלות העירייה, לא ניתן היה לבצע את השלמת השטחים בדרך של חליפין ובכך לחסוך מהנתבעות את חובתן בתשלום פיצויי הפקעה. התובעת הפנתה גם למידע התכנוני שנמסר על ידי משרד מהנדס העיר ושאף הוא כולל מצג שווא, אולם בכך אין כל רבותא, שהרי המסמך חוזר על המידע העולה מהתכנית עצמה. עיון בתכנית מלמד, כי חישוב שטחי המגרשים בחלקה 19 נעשה בדרך של צירוף חלקים מחלקה 11. אין בתכנית כל אמירה שהעירייה או הוועדה המקומית הינן בעלות הזכויות בחלקה 11. להיפך, בטבלת השטחים נרשם מפורשות כי מדובר "בשטח בבעלות ממ"י שיש להסדיר הרישום בו". כל בר דעת יכול היה להבין מעיון בתכנית כי חלקה 11 עדיין אינה בבעלות הנתבעות. התכנית גם אינה כוללת אמירה מפורשת כי הנתבעות או מי מהן מעוניינות לרכוש את החלקה. בהוראות הכלליות של התכנית נרשם כי צירוף שטחים להשלמה ייעשה על פי סעיף 70 לחוק התכנון והבניה (סעיף 26). סעיף 70 לחוק התכנון והבניה קובע: (א) היו בתחום תכנית מפורטת קרקעות שאינן תואמות את תנאי התכנית בדבר השטח או הצורה של מגרשים, מותר לקבוע בתכנית מפורטת הוראות - (1) המאפשרות להקנות לבעל קרקע כאמור, לפי דרישתו, קרקע הגובלת עם הקרקע שלו (להלן - קרקע משלימה), בתנאי שהדבר דרוש כדי שהקרקע שלו יחד עם הקרקע המשלימה תתאם את תנאי התכנית בדבר שטחם וצורתם של מגרשים וכן בתנאי שיתרת הקרקע הגובלת תתאם תנאים אלה; (2) המסדירות את דרכי הקניה של הקרקע המשלימה ואת רישום ההקניה בפנקס המקרקעין, בהתאם להוראות סימן ז', בשינויים המחוייבים, ובהתאם לתקנות. (ב) מקבל הקרקע המשלימה ישלם לבעלה הקודם את שוויה של הקרקע המשלימה וכן יפצה אותו על כל נזק שנגרם ליתרת הקרקע הגובלת כתוצאה מההפרדה. (ג) בסעיף זה, "בעל" - למעט שוכר. משמע, שילוב של הוראות התכנית והוראות סעיף 70 לחוק התכנון והבניה מלמד כי השלמת השטחים לשם יצירת המגרשים מותנית בין היתר בתשלום שווי הקרקע המשלימה לבעליה, דהיינו למינהל מקרקעי ישראל. יתרה מזו, לביצוע ההליך יש לפנות לסימן ז' שעניינו תכניות לאיחוד וחלוקה מחדש. יוצא שהמצג שהוצג לתובעת, או לכל אדם סביר שעיין בתכנית, היה כי נדרשים הליכי רכישה של החלקים להשלמה, בין בהסכמה ובין בדרך של תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה. 15. בסיכומי הטענות טוענת התובעת כי אף אם הצורך ברכישה היה גלוי מהתכנית, הרי שהוא הוסתר במכוון או ברשלנות מבעלי הקרקע וכי במסמך המידע התכנוני (מ/2) לא אוזכר הצורך ברכישה. המידע התכנוני מהווה על כן, לגישת התובעת, מצג שווא. עיון במידע התכנוני מגלה כי אין בו כל התייחסות לזכויות קנייניות. המידע מתייחס רק לזכויות הבנייה באזורים השונים ומפנה לטבלת המגרשים שבתכנית המתאר. כאמור, בטבלה נרשם כי בשטח כל מגרש נכלל שטח להשלמה מחלקה 11, כך שברור לכל המעיין במסמך כי נדרשת פעולת השלמה כלשהי ופעולה זו מפורטת בתכנית המתאר. אעיר כי צודקות הנתבעות בטענתן כי לא נכון להתייחס למסמך מיום 12/5/94 כאילו נמסר בחלל הריק. המכתב הינו מכתב תשובה למר ברוידא. מכתבו של מר ברוידא המוזכר במ/2 לא צורף כראיה. לא ניתן לדעת אילו שאלות נשאל מהנדס העיר ועל מה התבקש לתת מידע. בהחלט ייתכן כי הצורך ברכישת הזכויות מחלקה 11 היה ידוע למר ברוידא והמידע שביקש התבסס על ההנחה כי יהיה צורך לרכוש את הזכויות בחלקה 11. בעל דין המגיש מסמך המהווה תשובה לפנייה קודמת, צריך להביא את כל המידע בפני בית המשפט ולא להסתפק במסירת ראייה חלקית, שיכולה להתפרש באופן מוטעה רק בשל העדרן של הראיות הרלבנטיות הנוספות. 16. כך או כך, ככל שהתביעה נסמכת על מצג שווא העולה מהמידע התכנוני וממצג שווא בתכנית, הרי שיש לבחון מתי נולדה אותה עילה. התובעת מפנה לסעיף 89 לפקודת הנזיקין, המבחין בין מועד לידתן של עילות תביעה שונות. ביחס לתביעה שהנזק מהווה חלק מהעילה, וכך היא תביעה בגין רשלנות, לרבות הצגת מצג שווא רשלני, קובע הסעיף: לענין תקופת-התיישנות בתובענה על עוולות - "היום שנולדה עילת התובענה" הוא אחד מאלה: (1) [..] (2) מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על ידי מעשה או מחדל - היום שבו אירע אותו נזק; לא נתגלה הנזק ביום שאירע - היום שבו נתגלה הנזק, אלא שבמקרה אחרון זה תתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק. רואים אנו כי הסעיף דן בשני מועדים שונים; מועד ההתרחשות- היום שבו אירע הנזק; ומועד הגילוי- היום שבו התגלה הנזק. הסעיף מורה כי התביעה מתיישנת בתוך 7 שנים ממועד הגילוי, אולם מקום שבו מועד הגילוי היה מאוחר למועד ההתרחשות, תחסם התביעה 10 שנים לאחר מועד ההתרחשות אפילו טרם חלפו 7 שנים ממועד הגילוי (ראה ע"א 831/80 זמיר נ' כימיקלים ופוספטים בע"מ, פ"ד לז(3) 122 (1983); ע"א 220/84 אגיוף נ' קיבוץ גבת אגודה שיתופית, פ"ד מ(1) 528 (1986)). התובעת מניחה כי מועד ההתרחשות הינו המועד שבו התברר לה כי יש צורך ברכישת הזכויות בחלקה 11. מועד ההתרחשות לגישתה הינו המועד שבו שלחה היועצת המשפטית של העירייה את מכתבה למינהל מיום 22/1/1996 (מ/10). מועד הגילוי לטענתה הינו המועד שבו סירבה הוועדה המקומית לאשר את תכנית האיחוד והחלוקה שהגישה (מ/11), כלומר בשנת 1997. 17. טענה זו אין לקבל. בתביעה בגין מצג שווא רשלני מועד ההתרחשות הינו מועד הצגת המצג. מועד זה קדם למועד רכישת הזכויות בחלקה 19 ומכל מקום לא היה מאוחר ממועד הרכישה, כלומר ביום 17/10/94. ממועד זה ועד יום הגשת התביעה עברו פחות מ- 10 שנים, שכן התביעה המקורית הוגשה בחודש 1/04. על כן יש לבחון מהו מועד הגילוי. 18. מועד הגילוי אותו עלינו לבחון הינו מועד גילויו של הנזק (לצורך הליך זה אין צורך לדון בשאלות הנובעות מהגדרת הנזק ומתי יראו בנזק שנגרם כנזק שאדם סביר היה מגיש בגינו תביעה- ראה ע"א 165/83 בוכריס נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד לח(4) 554 (1984)). התובעת מותירה את הגדרת הנזק נשוא עילת תביעתה, מעורפלת. בסיכומי התשובה טוענת התובעת כי ה"נזק" שנגרם לה בשל מצגי השווא הינו דחיית התכנית לאיחוד וחלוקה שהגישה (סעיף 8 לסיכומי התשובה). זהו כמובן אינו "נזק" המהווה בסיס לתביעה הכספית. ככל שניתן להבין מכתבי הטענות עשויה התובעת לבסס את עילת התביעה בשל הצגת מצגי השווא על אחד משני הנזקים האפשריים הבאים; שווי החלקים להשלמה מחלקה 11, אותה היה עליה לרכוש כדי להשלים את החלוקה למגרשים; ירידת ערך חלקה 19. שני אלו הם נזקים שהתגלו, או היו צריכים להיות גלויים, ביום ההתרחשות, דהיינו יום רכישת החלקה. ראינו כי מהוראות התכנית ניתן היה לדעת כי השלמת השטחים מותנית ברכישת הזכויות בחלקים מחלקה 11. מכל מקום, בעת שנשלח מכתבה של היועצת המשפטית (מ/10) ביום 22/1/1996, הובהר כי יש צורך ברכישת החלקים מחלקה 11. משמע, ממועד הגילוי ועד למועד הגשת התביעה חלפה תקופת ההתיישנות, שהרי עסקינן בתביעה שאינה במקרקעין אלא בתביעה על נזק כלכלי שנגרם לתובעת. 19. ניתן היה להסתפק בקביעה כי התביעה התיישנה, אולם כפי שניתן להבין מדברי לעיל, דומה כי לתובעת אין כל עילת תביעה בגין מצג שווא רשלני בכל הנודע לתכנית חד/900 או למידע התכנוני. העובדות הרלבנטיות היו גלויות וידועות לכל אדם סביר. חלקה 11 הייתה רשומה במרשם המקרקעין על שם המינהל. בהוראות התכנית נאמר מפורשות כי יש צורך להסדיר את הרישום עם מינהל מקרקעי ישראל. ראינו כי בסעיף 26 להוראות התכנית נאמר מפורשות כי ההשלמה תעשה על פי סעיף 70 לחוק התכנון והבניה, דהיינו התכנית מבהירה כי יש צורך לרכוש את הזכויות מהבעלים הרשום. אין בתכנית או במידע התכנוני כל מצג בדבר זכויות שיש לעירייה בחלקה 11. אין גם כל הצהרה בדבר כוונתה של העירייה לרכוש את הזכויות בחלקה 11. 20. כפי שראינו, הרעיון לרכישת הזכויות בחלקה 11 על ידי העירייה נועד להקל על העירייה בתשלום פיצויי הפקעה. ממכתבה של היועצת המשפטית (מ/10) ניתן להבין כי העירייה ביקשה לרכוש את הזכויות רק כדי לפטור עצמה מתשלום פיצויי הפקעה בדרך של חילופי קרקע עם התובעת. לא הייתה כל הצהרה כלפי התובעת כי הזכויות הינן של העירייה. גם אם מתכנני התכנית טעו, הרי שכל המידע הנכון היה גלוי וידוע. מעיון בתכנית ידעה התובעת כי יש צורך ברכישת חלקה 11 וכי הרכישה טרם הושלמה. 21. גם בהיתרי הבניה שניתנו לא היה משום הצגת מצגי שווא. ההיתרים ניתנו כולם לביצוע עבודות בניה בחלקה 19. אין בהיתרים כל התייחסות לבניה בחלקה 11. בחלק מההיתרים נרשם מפורשות כי מבקשי ההיתר אחראים לביצוע תכנית איחוד וחלוקה בהתאם לנדרש בתכנית המתאר חד/900. בחלק מההיתרים נרשם כי תוקם גדר זמנית בגבול המגרש, עד "לסיום ההליכים עם הבעלים (מינהל מקרקעי ישראל)". משמע, מההיתרים עצמם, שניתנו כבר בשנת 1995, ניתן היה ללמוד כי יש צורך בהשלמת הליכי רכישת הזכויות מהמינהל וכי האחריות לכך מוטלת על רוכשי הקרקע ולא על הוועדה המקומית או העירייה. אמנם חלק מההיתרים ניתנו ישירות לרוכשי הזכויות במגרשים, שרכשו אותם מהתובעת, אבל ברי כי התובעת הייתה מעורבת בכל הליכי התכנון של המגרשים. אבהיר כי אין גם כל בסיס לטענה בדבר הפרת חובה חקוקה במתן ההיתרים, שכן ההיתרים כוללים התייחסות לצורך ברכישת החלקים להשלמה. יתרה מזו, הנזק הנטען אינו נובע ממתן ההיתרים. ההיתרים אפשרו את הבנייה במגרשים ובנייה זו לא גרמה כל נזק לתובעת. 22. דומה שהמידע היחיד שאינו מדויק אשר מופיע במסמך מ/2 ושיש בו פוטנציאל הטעיה, הינו המידע הנוגע להפקעה. במסמך מ/2 נרשם כי "על החלקה חלה הפקעה של 40% משטח חלקה רשומה". ראינו כי החישוב שונה, שכן ההפקעה עולה על 40% מהשטח. הקביעה כי השטח להפקעה הינו רק 40% מבוססת על ההנחה כי יושלמו שטחים מחלקה 11. משמע, ההצהרה כי ההפקעה על פי התכנית הינה של 40% מחלקה רשומה הינה מטעה, שהרי כל עוד לא נרכשו השטחים מחלקה 11 וצורפו לחלקה 19 שטח החלקה הרשומה הינו קטן יותר ואחוז ההפקעה גדול יותר. 23. עם זאת, התובעת אינה טוענת כי הוטעתה לחשוב כי שטח ההפקעה מחלקה 19 הינו רק 40%. התובעת ידעה והבינה כי החישוב מבוסס על חלקה 19 בצירוף השטח להשלמה מחלקה 11. זאת ועוד, לתובעת היו כל הכלים לחשב את שטח ההפקעה, שהרי שטח חלקה 19 היה ידוע וגם השטח המיועד להפקעה בתכנית היה ידוע. ככל שהתובעת טוענת כי נמנעה מלתבוע פיצויי הפקעה הרי שעליה להצביע על סכום הפיצוי לו הייתה זוכה אילו הייתה מגישה תביעה לפיצויי הפקעה. לשם כך היה צפוי כי תתבסס על חוות דעת שמאית בדבר הפיצוי המגיע. כמובן שעלות רכישת שטחים בחלקה 11 אינה מעידה על שווי השטח שהופקע, שהרי עשויים להיות הבדלים בשטח ובשוויו. זאת ועוד, סעיף 190 לחוק התכנון והבניה מורה כי הפקעה תבוצע על פי הוראות פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. מבלי לפרט את כל ההוראות אציין כי ההליכים על פי הפקודה שונים מהליכי התביעה הנוכחית. התביעה שבפני אינה תביעה לפיצויי הפקעה. 24. פקודת הקרקעות קובעת את ההסדרים בנוגע לביצוע ההפקעה ולתשלום הפיצויים לבעלי הזכות שהופקעה, אולם הסדרים אלו מעוררים שאלות רבות. במיוחד יש לזכור כי חלק מההסדרים שבפקודה שונו על ידי הוראות סעיף 190 לחוק התכנון והבניה וחלקם שונו על ידי החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן "חוק הרכישה"). ככלל ניתן לציין כי פקודת הקרקעות מאפשרת מסלולי תביעה שונים לקביעת הפיצוי בגין הפקעה. סעיף 9 לפקודה קובע: אם לא הוגשה למנהל אגף רישום והסדר הקרקעות במשך חדשיים מתאריך פרסומה של ההודעה לפי סעיף 5 ברשומות או אם לא באו מגיש התביעה ושר האוצר לכלל הסכם בענין סכום הפיצויים שיש לשלמו בעד הזכות או טובת-ההנאה באותה קרקע השייכת לאותו אדם, או אם אותו אדם לא הגיש הוכחות מספיקות לחיזוק תביעתו, או אם הוגשו תביעות נבדלות וסותרות ביחס לאותה קרקע, או אם טוענת הממשלה שהקרקע היא אדמת-ממשלה פנויה, הרי סכום הפיצויים המגיע, אם מגיעים פיצויים כאלה, וכל סכסוך כזה בענין טובת-ההנאה או הזכות, ייושב ע"י בית המשפט שיהא לו שיפוט לברר את כל הענינים הנזכרים בסעיף זה ולפסוק בהם לפי בקשה שיגישנה היועץ המשפטי לממשלה או לפי בקשת כל אדם שיש לו, או התובע, כל זכות או טובת-הנאה בכל קרקע הנזכרת בכל מודעה כאמור לעיל. רואים אנו כי הסעיף מאפשר 3 מסלולים נפרדים: הסדר בין הצדדים; פניה של הרשות המפקיעה לבית המשפט; ותביעה של בעל הזכות שהופקעה. בפני אין תביעה במסלול כלשהו מבין אלו. 25. ייתכן שמזורה של התובעת מצוי במקום אחר. ראינו כי בשל רצונן של העירייה והוועדה להימנע מתשלום פיצויי הפקעה הוצע מנגנון רכישת החלקים להשלמה. רכישה זו נועדה להגדיל את המגרש כך שההפקעה תפחת מ- 40% משטח החלקה. אלא שהליכי הרכישה התעכבו שנים רבות. בנסיבות שכאלו ייתכן כי לתובעת עומדת זכות לקבלת פיצויי הפקעה. בעל זכויות במקרקעין שהופקעו יכול כאמור לפעול מיוזמתו בתביעה לקבלת פיצוי בגין ההפקעה (ראה אהרן נמדר, הפקעת מקרקעין - שומה, תובענות ופיצויים 187 (תשס"ו)). הזכות לקבלת פיצויים בגין הפקעה על פי פקודת הקרקעות מתגבשת עם פרסום הודעת ההפקעה (ראה ע"א 1841/90 רמיר - חברה קבלנית בע"מ נ' פקיד שומה למפעלים גדולים, תל-אביב, פ"ד מט(2) 650, 654 (1995); ע"א 216/66 עיריית תל-אביב - יפו נ' אבו דאיה, פ"ד כ(4) 522, 532 (1966); אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך א' 416, 417 (מהדורה שביעית, 2008); ע"א 977/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' נוסייבה, פ"ד מו(5) 758, 763 (1992)). אף שהזכות לפיצוי קמה עם קבלת ההודעה, הרי מקום שבו ההפקעה כרוכה בהעברת זכויות חזקה, כמו בהפקעה על פי חוק התכנון והבניה, קמה הזכות לקבלת הפיצוי רק עם מסירת החזקה בפועל (סעיף 190(א)(5) לחוק התכנון והבניה; ע"א 481/74 בסה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב - יפו, פ"ד כט(2) 98, 102 (1975); ע"א 78/74 מוצרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד כט(1) 425 (1974)). יש לזכור כי זהו המועד הרלבנטי לקבלת הפיצוי ואין בכך כדי לשלול אפשרות להגשת תביעה לקביעת הזכות לפיצוי וסכום הפיצוי אף לפני מסירת החזקה (א' קמר הנ"ל עמ' 417). בעל הזכויות המופקעות יכול להגיש תביעה בהתאם להוראות סעיף 9 לפקודת הקרקעות בהתקיים נסיבות שונות (וכאמור עסקינן רק בתביעה המוגשת בלא שקדמה לה פניה של הרשות המפקיעה לבית המשפט). הסעיף מורה כי תוך חודשים מתאריך פרסום ההודעה על פי סעיף 5 לפקודת הקרקעות רשאי בעל הזכות להגיש תביעה לרשות המפקיעה לתשלום פיצויים. אם לא הוגשה תביעה במועד האמור, ניתן לפנות לבית המשפט. כך גם אם על אף פניה לרשות המפקיעה לא הושגה הסכמה לסכום הפיצוי; לא הובאו ראיות מספיקות לדעת הרשות להוכחת תביעותיו; הוגשו תביעות סותרות לפיצויים על ידי אנשים שונים ועוד (ראה א' קמר לעיל, עמ' 416-418 וא' נמדר הנ"ל, עמ' 182-184). 26. הואיל וההליך אינו הליך לקבלת פיצוי בגין הפקעה לא הובאו ראיות לגבי המועדים הרלבנטיים לתביעה שכזו, כמו מועד הפרסום ומועד תפיסת החזקה. ככל שהתובעת עומדת בתנאים הקבועים בדין ייתכן ועומדת לה עילה לקבלת פיצוי בגין ההפקעה. לא אסיים מבלי להזכיר כי בעבר נחלקו הדעות בפסיקה בשאלה האם תביעה לפיצויי הפקעה כפופה להוראות חוק ההתיישנות, או שמא כפופה רק להוראות פקודת הקרקעות (א' נמדר הנ"ל, עמ' 183 ואילך). מחלוקת זו מצאה את פתרונה בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 5964/03 עזבון ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה, פ"ד ס(4) 437 (2006) (להלן "פרשת ארידור"). שלושת חברי ההרכב, השופטים מ' חשין, ע' ארבל ו-א' גרוניס, היו תמימי דעים במסקנה כי תביעה לפיצויי הפקעה כפופה להוראות חוק ההתיישנות, וכי התביעה מתיישנת בתוך 7 שנים מיום לידתה של עילת התובענה, הואיל ותביעת הפיצוי הינה תביעה ב"שאינו מקרקעין" (כאמור בסעיף 5 לחוק ההתיישנות). עם זאת נחלקו דעות השופטים לגבי מועד לידתה של תביעה לפיצויי מקרקעין, מחלוקת זו עדיין לא הוכרעה בבית המשפט העליון. משמע, ייתכן, ואיני מביע דעה מפורשת, כי לתובעת עילת תביעה לפיצויי הפקעה העומדת לה גם כעת. הגשת תביעה שכזו היא "דרך המלך" שבה היה על התובעת ללכת ולא "דרך החתחתים" בה צעדה כדי לכוף על העירייה לרכוש זכויות ולבצע עסקת חליפין עמה, חלף תשלום הפיצויים. סוף דבר 27. מכל הטעמים לעיל הגעתי למסקנה כי לא עומדת לתובעת עילת תביעה כנגד הנתבעות בגין מצגי שווא וככל שהיו יכולות לעמוד לה עילות שכאלו הרי שעילות התביעה התיישנו זה מכבר ולפני הגשת התביעה. על כן הנני דוחה את התביעה. התובעת תשלם לנתבעות 1-2 הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסך כולל של 10,000 ₪. תוכנית בניהבניהתכנית מתארעירייה