תוכנית מתאר מחוזית שסימונה תמ"מ 2, אשר קיבלה תוקף בתאריך 13.2.1983, ולהלן תיקרא "תוכנית תמ"מ 2". קראו דוגמא מהפסיקה בנושא תמ''מ 2: א. ההליך 1. ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בעכו (כב' השופט מר ג'מיל נאסר) מתאריך 14.5.2012 בתיק עש"א 15013-03-09. בפסק דינו של כב' בית המשפט קמא, דחה בית המשפט ערעור, שהוגש על ידי המערער, על שומות היטל השבחה שהוצאו על ידי המשיבה. ב. המקרקעין 2. הודעות השומה הוצאו למערער בגין ארבע חלקות מקרקעין, המפורטים להלן: גוש חלקה שטח כללי שטח שרכש המערער היטל השבחה 19175 27 3,580 מ"ר 173 מ"ר 2,368 ₪ 19176 6 2,812 מ"ר 596 מ"ר 5,568 ₪ 19176 35 2,539 מ"ר 1,406 מ"ר 5,041 ₪ 19,178 19 349 מ"ר 1,269 מ"ר 646 ש"ח 3. אין מחלוקת בין הצדדים, שכל ארבע החלקות הנזכרות לעיל, נרכשו על ידי המערער בתאריך 3.12.1994, והחיוב בהיטל השבחה נעשה כאשר המערער ביקש אישור המשיבה להעברת זכות הבעלות על שמו בלשכת רישום המקרקעין. עוד אין מחלוקת, שכל ארבע החלקות הנזכרות, הוכרזו כ"קרקע חקלאית". 4. החיוב בהיטל השבחה נעשה על ידי המשיבה על פי חוות דעת של שמאי מטעמה, מר סלאח אבו-ריא, ובהסתמך על הוראות תוכנית מתאר מקומית מס' ג/6540, אשר להשקפת המשיבה, השביחה את המקרקעין. ג. התוכניות החלות על המקרקעין 5. שלוש הן התוכניות הרלבנטיות, אותן בחן בית משפט קמא, והן אלה אותן יש לבחון אף בערעור שלפנינו: (א) תוכנית מתאר שסימונה RP/50/42, שאושרה בתאריך 14.11.1946 (מתקופת המנדט הבריטי), ולהלן תיקרא - "התוכנית המנדטורית". (ב) תוכנית מתאר מחוזית שסימונה תמ"מ 2, אשר קיבלה תוקף בתאריך 13.2.1983, ולהלן תיקרא "תוכנית תמ"מ 2". (ג) תוכנית המתאר שסימונה ג/6540, אשר אושרה בתאריך 26.12.1991, ולהלן תיקרא "תוכנית 6540". ד. טענות הצדדים 5. בבית משפט קמא, כמו גם בערעור שלפנינו, טען המערער, כי יש לבטל את שומות היטלי ההשבחה משני טעמים: (א) התוכנית 6540 לא השביחה את המקרקעין לעומת מצבם התכנוני לפני אישור התוכנית אלא להיפך, גרעה מאפשרויות הבניה במקרקעין. (ב) התוכנית 6540 לא קבעה שבכל קרקע שהתוכנית חלה עליה ניתן לבנות, אלא קבעה סייגים רבים והשאירה לועדה המקומית שיקול דעת במתן היתרי בניה או שימוש בקרקע, ועל כן, כל עוד לא ניתן היתר, לא צומחת כל השבחה. לטענת המערער, בנסיבותיה של התוכנית ג/6540, ניתן לחייב בהיטל השבחה רק בעת מתן היתר בניה או היתר לשימוש בקרקע. 6. לעומת טענות המערער טענה המשיבה, כי התוכנית תמ"מ 2 ביטלה את אפשרויות הבניה שהיו קיימות במקרקעין לפי התוכנית המנדטורית. לעומת זאת, התוכנית 6540 קבעה הוראות חדשות, המאפשרות בניית מבנים שונים למטרות חקלאיות. על כן, לטענת המשיבה, התוכנית 6540 גרמה להשבחה במקרקעין, ומכאן ששומות היטלי ההשבחה הוצאו כדת וכדין. ה. פסק הדין בבית משפט קמא 7. לצורך ההכרעה בשאלה, האם התוכנית 6540 השביחה את המקרקעין, מינה בית המשפט מומחה מטעמו, הוא שמאי המקרקעין מר אורי פרי. המומחה סקר את התוכניות החלות על המקרקעין, ומסקנתו בחוות הדעת הייתה, שהתוכנית 6540 אינה תוכנית משביחה כי אם תוכנית פוגעת. כפועל יוצא ממסקנתו זו, קבע המומחה מטעם בית המשפט, כי "אין השבחה בחלקות הנדונות ומשכך אין לחייב את בעלי החלקות, המוכר ו/או הרוכש בהיטל השבחה". 8. עם זאת, בית משפט קמא ציין, כי עלה מחקירתו הנגדית של השמאי, שככל שייקבע, שהתוכנית תמ"מ 2 ביטלה את התוכנית המנדטורית, הרי שהתוכנית 6540 היא תוכנית משביחה. בהסתמך על סעיף 27(א) לתוכנית תמ"מ 2, הגיע בית משפט קמא למסקנה שהתוכנית תמ"מ 2 ביטלה את התוכנית המנדטורית, ומשכך, ובהסתמך על תשובת המומחה מטעם בית המשפט בחקירתו הנגדית, מצא בית המשפט שהתוכנית 6540 היא תוכנית משביחה. על כן דחה בית משפט קמא את טענות המערער, ומכאן הערעור שלפנינו. ו. דיון 9. מעמדה של התוכנית המנדטורית הוא כמעמד תוכנית מתאר מקומית (וראו: בג"ץ 38/76 המועצה המקומית טמרה נ' ועדת המשנה לעררים, פ"ד ל(2) 631, בעמ' 534 (1976)). באת כוח המשיבה טענה, כי התוכנית המנדטורית בוטלה על פי הוראת סעיף 27(א) לתוכנית תמ"מ 2, שהיא תוכנית מתאר מחוזית. סעיף זה קובע לאמור: "תוכנית מיתאר מקומית, תוכנית מפורטת, תכניות בינוי ותשריטי חלוקה ואיחוד, שאושרו לפני תחילתה של תוכנית זו, ישארו בתוקפם זולת אם נאמר אחרת מפורשות בתוכנית זו. ואולם - (1) מקום שקיימת סתירה בין תכניות ותשריטים כאמור לבין תוכנית זו - ההוראה שבתוכנית זו עדיפה. (2) מקום שהתוכניות והתשריטים האמורים חלים על קרקע חקלאית שהוכרזה לפי סעיף 5 לתוספת הראשונה לחוק, אחרי שהתוכניות והתשריטים האמורים אושרו, לא ינהגו עוד על פי התוכניות והתשריטים האמורים." (ההדגשה לא במקור) לדעתי, אין ללמוד מהאמור בסעיף 27(א)(2) הנ"ל, שהתוכנית תמ"מ 2 ביטלה את התוכנית המנדטורית, ואין לומר, שהתוכנית תמ"מ 2 "מחקה" את אפשרויות הבניה שנקבעו למקרקעין בתוכנית המנדטורית עצמה. עניינו של סעיף 27(א)(2) בקרקע חקלאית שהוכרזה להיות חקלאית לאחר שתוכניות ותשריטים אושרו לגביה. כוונת הסעיף היא, להבטיח, שלא יעשה בקרקע חקלאית שימוש לא חקלאי, בהסתמך על תוכניות שאושרו לגבי אותה קרקע לפני שהקרקע הוכרזה להיות קרקע חקלאית. לדוגמה: נניח שבקרקע מסוימת אושרה תוכנית מפורטת מסויימת, ולאחר מכן הקרקע הוכרזה כקרקע חקלאית, לעניין שכזה מורה סעיף 27(א)(2), שהתוכנית שאושרה לפני ההכרזה, לא ינהגו עוד על פיה. 10. ואולם, כפי שמציין המומחה מטעם בית המשפט בסעיף 8(1) לחוות דעתו, המקרקעין שהמערער רכש, סווגו כקרקע חקלאית על פי התוכנית המנדטורית עצמה (ועל כך אין מחלוקת), ותוכנית זו (התוכנית המנדטורית) התירה שימושים שונים בקרקע, כגון: משק חקלאי, משתלות וחממות, תעשיות באישור הועדה המחוזית, בנייני שעשועים, אורוות ורפתות, לולים, בתי מגורים, מתקני מחסה לשומרים, מתקנים הדרושים להספקת חשמל, ובניינים אחרים באישור הועדה המחוזית (וראו רשימת השימושים המלאה, בשפת המקור (אנגלית), שהובאה כלשונה בע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ג'ורג' ראשד, פ"ד נ"ח(4) 406, בעמ' 413 (2004)). אין לומר ששימושים אלה, שהותרו בתוכנית המנדטורית, אושרו לפני שהקרקע הוכרזה להיות קרקע חקלאית. שימושים אלה נקבעו כחלק מהתוכנית המנדטורית עצמה, ועל כן אין מקום לקבוע, שסעיף 27(א)(2) לתוכנית תמ"מ 2 ביטל אותם. שימושים אלה היו קיימים לפני תוכנית תמ"מ 2, והוסיפו להיות קיימים אף לאחריה. אפשר ושונה הייתה מסקנתי, אילו השימושים הנזכרים היו מתאשרים בתוכנית מקומית לפני שהקרקע הוכרזה כקרקע חקלאית (בתוכנית המנדטורית). במקרה כזה, היה מקום לקבל את הטענה, שהתוכנית המקומית, שקבעה שימושים אלה, בוטלה בתוכנית תמ"מ 2. ואולם, כאמור, לא זה המצב. 11. יתרה מזאת. בסעיף 17(א) לתוכנית תמ"מ 2, נקבע: "שום דבר בתוכנית זו לא יתפרש כגורע מתחולת התוספת הראשונה לחוק על קרקע חקלאית, ואחת היא אם הקרקע נועדה לשמש לחקלאות לפי תוכנית זו או לאו, או אם היא נועדה לשימוש אחר בתוכנית אחרת או לאו." על פי התוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה, אין ליתן בקרקע חקלאית היתרי בניה לשימוש לא חקלאי. ואולם, אף ללא התוכנית 6540, יכול היה אדם לקבל היתרים לשימושים חקלאיים בקרקע, וזאת מכוח התוכנית המנדטורית, שלא בוטלה בתוכנית תמ"מ 2. 12. על רקע קביעתי, שהתוכנית תמ"מ 2 לא ביטלה את התוכנית המנדטורית, יש לשוב ולבחון את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט. כאמור, המומחה שמונה על ידי בית המשפט מצא שהתוכנית 6540 לא השביחה את המקרקעין, באשר היא "תוכנית פוגעת" (כלשונו בסעיף 10(5) לחוות דעתו). המומחה נחקר חקירה נגדית על ידי בא כוח המשיבה, ולא סתר את חוות דעתו בעניין זה. הסטיה שבית משפט קמא סטה מחוות דעת המומחה, התבססה על פרשנות סעיף 27(א)(2) לתוכנית תמ"מ 2, פרשנות שלדעתי אין לקבלה. משפתרנו את השאלה המשפטית, שגרמה לבית המשפט לסטות מחוות דעת המומחה, נשאלת השאלה, האם על בית המשפט היה לקבל את חוות דעת המומחה או לדחותה מסיבה אחרת כלשהי. בדרך כלל ייטה בית המשפט לקבל מסקנות של מומחה שמונה מטעמו, שכן מומחה שכזה נחזה להיות אובייקטיבי וחסר פניות (וראו: ע"א 402/85 רחל מרקוביץ נ' עירית ראשון לציון, פ"ד מ"א(1) 133, 139 (1987)). דחיית מסקנותיו של מומחה מטעם בית המשפט תעשה רק בהתקיים נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת. במקרה הנדון לפנינו, לא מצאתי עילה לסטות מחוות דעת המומחה, והנני סבור כי יש מקום לאשר מסקנותיו שהתוכנית 6540 היא תוכנית פוגעת ולא תוכנית משביחה. 13. המומחה מטעם המשיבה, פרט בסעיף 5 לחוות דעתו את "המצב התכנוני החדש", שנוצר בעקבות אישור התוכנית 6540. ואולם, המצב התכנוני החדש, קובע הגבלות שונות למבנים חקלאיים מסוגים שונים, ואינו משפר את המצב הקודם, אלא מפחית ממנו. כך לדוגמה, דיר צאן, שאין ספק שהוא מבנה לשימוש חקלאי, יתאפשר רק בחלקה ששטחה לפחות 3 דונם. הגבלה זו לא הייתה קיימת קודם לכן. בניית מחסן חקלאי תתאפשר רק בחלקות ששטחן המינימלי הוא 2 דונם, ושטח המחסן לא יעלה על 30 מ"ר. כיוצא בזה רפת, לא ניתן יהיה להקים בחלקה ששטחה קטן מ- 2.5 דונם. דברים אלה אין הם אלא בבחינת דוגמאות, המצדיקות את המסקנה אליה הגיעה המומחה מטעם בית המשפט, ויש בהן כדי ללמד, מדוע יש במקרה זה להעדיף את חוות דעת המומחה שמונה מטעם בית המשפט, על פני המומחה מטעם המשיבה. על כן, לאחר ששקלתי טענות באי כוח הצדדים, הנני סבור, כי יש לקבל טענת המערער, שהתוכנית 6540 לא השביחה את המקרקעין. 14. אשר על כל האמור לעיל, אציע לחברי לקבל את הערעור, ולהורות כדלקמן: (א) פסק דינו של בית משפט קמא יבוטל, וכן יבוטל החיוב בהוצאות המשפט שהמערער חוייב בהן. (ב) שומות היטל ההשבחה שהוצאו למערער ביחס למקרקעין המפורטים בפסק דין זה יבוטלו. (ג) המשיבה תחוייב לשלם למערער הוצאות משפט בשתי הערכאות, כולל שכ"ט עוה"ד והמומחים שהמערער נשא בתשלום שכרם, בסך 20,000 (עשרים אלף) ₪. (ד) העירבון שהמערער הפקיד להבטחת הוצאות הערעור, ככל שהפקיד, יוחזר למערער באמצעות בא כוחו. י' כהן, שופט סגנית הנשיאה, השופטת ש' וסרקרוג [אב"ד]: 1. מסכימה אני לפסק הדין של חברי, כבוד השופט י' כהן, לפיו לא ניתן ללמוד מסעיף 27(א) לתוכנית תמ"מ/2 שהיא תוכנית מתאר מחוזית, שבאה לאחר התוכנית המנדטורית שהיא תוכנית מתאר מקומית, שתוכנית תמ"מ/2, ביטלה את התוכנית המנדטורית, וכי תוכנית המתאר ג/6540 היא תוכנית משביחה. לעניין זה מבקשת אני להוסיף מספר ההערות. 2. על פי סעיף 27(א)(1) לתוכנית תמ"מ/2, תחולתו של הסעיף באה במקום שקיימת סתירה בתוכנית ותשריטים בין תוכנית קודמת לבין התוכנית הנדונה. סתירה כזו אינה קיימת, כאשר קרקע הוגדרה כקרקע חקלאית על פי התוכנית המנדטורית וחזרה והוכרזה ככזו על פי סעיף 5 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. בדברי ההסבר להצעת חוק התכנון והבניה (הצ"ח 532 כ"ו בתשרי תשכ"ג - 24/10/62, עמ' 54), הובהר כי חוק התכנון והבניה, אשר בא להחליף את פקודת בניין ערים 1936, לא התכוון לשנות את היסודות שעל פיהם מבצעים את פעולות התכנון הפיזי של עיר וכפר או פיקוח על פעולות בניה, אלא לתקן פגמים שנתגלו בהם ולהתאים לתנאי הזמן ולצרכי המדינה את הטעון התאמה. מעיון בסעיף 9 לדברי ההסבר עולה, כי התוספת לחוק באה להבטיח שלא תיוועד קרקע חקלאית למטרה אחרת, מבלי שמעשה כזה יעבור בדיקה קפדנית על ידי גוף מיוחד, והוא הוועדה לשמירה על אדמה חקלאית המוקמת על ידי הוועדה הארצית. כמו כן, ניתנה סמכות לשר הפנים לאשר שהוראה בתוכנית שעל פיה מיועדת קרקע פלונית לשימוש חקלאי בלבד היא סבירה ועל ידי כך תהא פטורה רשות התכנון מכל חובה לשלם פיצויים למי שנפגע על ידי היעוד הזה לשימוש חקלאי. עולה לכאורה מן האמור לעיל, כי לגבי אותן קרקעות שכבר הוכרזו כאדמה חקלאית על פי התוכנית המנדטורית, ואשר אין שינוי לגביהן מכוח הכרזה על פי חוק התכנון והבניה- אין למעשה בתוכנית תמ"מ/2 כוונה לבטל את ההכרזה הקודמת או ליצור סתירה בין התוכנית המנדטורית לתוכנית תמ"מ/2, אשר דיברה על הכרזה לפי סעיף 5 לתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה 3. יתרה מזאת, לדעתי, גם אילו היה מדובר בתוכנית ג/6540 כתוכנית משביחה, הרי שמדובר בהשבחה מותנית, והמשיבה לא הוכיחה התקיימותם של התנאים בעניינם של המערערים. לכן, גם אילו סברנו שאכן מדובר בתוכנית משביחה, בהתייחס למקרקעין של המערערים, לא היה מקום לאשר את פסק הדין שניתן, מן הטעם שהמשיבה לא הוכיחה השבחה כזו בנוגע לאותם מקרקעין של המערערים, ולכל היותר היה מקום לשקול החזרת התיק לבית משפט השלום לצורך בדיקת התחולה האמורה. 4. אבקש עוד להעיר כי לגבי השאלה אם תוכנית תמ"מ/2 ביטלה את התוכנית המנדטורית ניתנה החלטה קודמת על ידי בית משפט השלום בעכו (כב' השופט זיאד סאלח) בתיק עש"א 2365/08 (אסמאעיל נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה [החלטה מיום 13/6/10]). באותה החלטה הגיע בית משפט השלום למסקנה שם, תוך הפנייה לע"א 9355/02 (מדינת ישראל נ' ג'ורג' ראשד, פ"ד נח(4) 406) ולאור היקפה של התוכנית המנדטורית, כי תוכנית תמ"מ/2 לא ביטלה את התוכנית המנדטורית אלא התנתה את הביטול בסתירה בין הוראותיה לבין אותה תוכנית מנדטורית. לפיכך קבע בית משפט השלום באותו עניין, שאין התוכנית ג/6540 משביחה את מצב הקרקע, ולפיכך הורה על ביטול חיוב המערער שם בהיטל השבחה. על אותו פסק דין הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בתיק ע"א 11671-08-10 (הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' אסמאעיל, (כב' הרכב השופטים: ש' שטמר, ברכה בר-זיו וד"ר עדי זרנקין). ביום 22/2/11 ניתן פסק דין על דרך הפשרה לפי סע' 79א(א) לחוק בתי המשפט, תשכ"ד-1984, כך שפסק הדין של בית משפט השלום בוטל ובית המשפט המחוזי קבע שיעור היטל השבחה, מותנה בקבלת היתר בניה מכוח התוכנית הנטענת כתוכנית משביחה על דרך הפשרה. יוער שההפניה לפסקי הדין הנ"ל נעשתה על דרך ההשלמה, תוך שאנו מודעים לתוצאה השונה אליה הגענו בתיק זה. כאמור, משהגענו למסקנה שהתוכנית המנדטורית לא בוטלה לגבי קרקע שהוכרזה מלכתחילה כקרקע חקלאית וייעודה לא שונה, מסכימה אני עם חברי שיש לקבל את הערעור. ש' וסרקרוג, ס' נשיאהאב"ד השופט ר' שפירא: אני מסכים לתוצאה אליה הגיע שני חברי להרכב. ר' שפירא, שופט אשר על כל האמור לעיל, אנו מחליטים כדלקמן: (א) אנו מבטלים פסק דינו של בית משפט השלום בעכו, שניתן בתאריך 14.5.2012 בתיק עש"א 15013-03-09, וכן אנו מבטלים את החיוב בהוצאות המשפט, שהמערער חויב בהן. (ב) אנו מבטלים את שומות היטל ההשבחה שהוצאו למערער ביחס למקרקעין המפורטים בפסק דין זה. (ג) אנו מחייבים את המשיבה לשלם למערער הוצאות משפט בשתי הערכאות, כולל שכ"ט עוה"ד והמומחים שהמערער נשא בתשלום שכרם, בסך 20,000 (עשרים אלף) ₪. (ד) העירבון שהמערער הפקיד להבטחת הוצאות הערעור, ככל שהפקיד, יוחזר למערער באמצעות בא כוחו. תוכנית בניהבניהתכנית מתאר