קראו דוגמא מהפסיקה בנושא תשריט תכנית 1200 תל אביב: העורר בנק הפועלים בע"מ (להלן - "העורר" או "הבנק") טוען, כי תכנית תמ"מ 1/5, שפורסמה למתן תוקף ביום 25.12.03, פגעה במקרקעין ברחוב הרצל בתל-אביב, גוש 6865 חלקה 26. על המקרקעין היה סניף של הבנק - "סניף הרימון" - אשר נטען כי היה מהגדולים שבסניפי הבנק: כ- 4500 לקוחות והעסיק כ - 30 עובדים. על פי הסכם בין הצדדים בעקבות הליכים משפטיים שונים שניהלו ביניהם, לרבות בעניין ההפקעה, הוסכם כי העורר יפנה את סניף הבנק, המשיבה תהרוס את המבנה ותפנה את ההריסות על חשבונה. החזקה על הנותר, פחות מ - 500 מ"ר, תוחזר לבנק בתום ההריסה. סניף חלופי החל לפעול ברחוב הרצל 14 בתל-אביב, ביום 1.9.07. בתחילה הוגשה שומה, לפיה הועמד שעור הפיצוי הנתבע למועד הקובע: 25,318,520₪. לאחר מכן הוגשה שומה בה הועמד הפיצוי הנתבע על 10,797,000 ₪. על פי הסכם פשרה מיום 14.11.07, קיבל העורר פיצוי בגובה הסכום שאינו שנוי במחלוקת בגין פגיעה בזכויותיו בנכס, בסך של 3,417,433 ₪. תביעה שהגיש הבנק כנגד המשיבה לתשלום פיצויים נדחתה. משיבה מס' 2 צורפה כיוזם התכנית ומשפה. בגין דחיית התביעה הוגש הערר שבפנינו. טענות העורר תכנית 1200, אשר לטענת המשיבות יעדה חלק מהמקרקעין לתכנון לעתיד וחלק לדרכים, איננה רלבנטית, נזנחה, והשוק התעלם מקיומה (חקירת שמאי העורר מיום 8.12.10, פרוטוקול עמ' 21,19 ו - 22). לא הובאה ראיה כלשהי על ידי המשיבות להשפעת תכנית 1200 על שווי מקרקעין. גם בפסקי דין של בית המשפט המחוזי נקבע כי תכנית 1200 לא השפיעה על ערכי מקרקעין. ב"כ העורר פירט וציטט, בין היתר, מה"פ 1245/07 הרוניאן כורש נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב וה"פ (ת"א) 593-08 שלמה אפרתי נ' ועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב וטוען על כן למניעות והשתק של המשיבות מלטעון לעניין תכנית 1200. נטען כי תמ"א 23א' לא קבעה הוראות מפורטות ואיננה מפורטת דיה. נטען לרצף תכנוני בין התכניות על פי פ"ד הר וערר לופס. נטען כי אין כל השבחה בתכנית. על השטח שנותר לא ניתן לבנות, שכן גודל מגרש מינימלי על פי התב"ע, הוא 500 מ"ר. טענות המשיבות משיבה מס' 2 טענה כי אין הבחנה בערר ובשומת העורר בין רכיבי פיצוי ההפקעה לרכיב הפיצוי בגין ירידת ערך. נטען כי שולמו לעורר מלוא פיצויי הפקעה בסכום של 4,020,509 ₪, ולא 3,417,433 ₪ כנטען על ידי העורר, שהינו הסכום לאחר ניכוי מס במקור. נטען כי, למרות החלטת ועדת הערר, לפיה היה על העורר לתקן את הערר ואת השומה, לא תוקנה השומה והיא כוללת עדיין רכיבי פיצויי הפקעה. זאת, כפי שעלה גם בחקירת שמאי העורר (מיום 22.2.11, עמ' 3 לפרוטוקול). רק לאחר שועדת הערר נתנה שוב החלטה בדיון, כי על העורר לתקן גם את חוות הדעת השמאית, הוגשה שומה מתוקנת. אולם, עדיין נטענו בסיכומים טענות שעניינן פיצויי הפקעה. המשיבה טוענת כי יש לפסול את השומה או לחילופין לדחות כל רכיב נזק שעניינו פיצויי הפקעה. המשיבה טוענת כי על המקרקעין חלו תכניות רבות, לפי סדרן הכרונולוגי: תכנית מס' 46, 74, 207, 636, 680, 1200, תכנית "ס, "ג", תכנית 2710, תכנית ח', ע1, וכן תמ"א 23א'. נטען כי התכניות הקודמות הטילו מגבלות רבות על המקרקעין, עד כי כל שימוש בקרקע הפך לבלתי אפשרי, והן אשר גרמו למלוא הפגיעה במקרקעין. נטען כי יש לראות בתכנית 1200 מצב תכנוני קודם. התכנית לא נזנחה ובוצעו מכוחה הפקעות - ברחובות גונדר יוסף לוי וקויפמן (על פי תצ"אות שהוגשו בדיונים). כל עוד לא בוטלה התכנית היא קיימת. העורר לא הציג עסקאות השוואה שנעשו בתחום מקרקעין שיועדו לדרך בתכנית 1200, מהם ניתן היה ללמוד, כטענתו, כי התכנית לא השפיעה על שווי מקרקעין. נטען כי תוואי מסילת הרכבת הקלה תואם את תוואי הדרך שנקבע בתכנית 1200, פרט לשטח מזערי זניח (סעיף 25 לסיכומי משיבה מס' 2). פסקי הדין שצוטטו ואוזכרו על ידי העורר עוסקים בפיצויי הפקעה ולא בתביעות לפי סעיף 197 לחוק. בסופו של דבר, בפסקי דין אלו, בוצעה הפחתה של 5% בגין תכנית 1200. בפני בית המשפט דאז לא היתה מונחת התשתית הראייתית בדבר מימושה של התכנית כפי שהונחה בפני ועדת הערר. אשר למועד הנקוב למימוש תכנית 1200 - 15 שנה (סעיף 19 לתכנית), טוענת משיבה מס' 2 כי מדובר בהמלצה ולא בהוראה מחייבת. נטען כי תמ"מ 1/5 לא שינתה במאום את תוואי הדרכים שהיה קבוע במקרקעין במצב התכנוני הקודם. לכן אין כל שינוי בנורמה התכנונית בגין אישורה של התכנית. לכל היותר, נוסף בה ייעוד נוסף של מסילת ברזל, על ייעוד דרך בתכניות קודמות (סעיף 113 לסיכומים). בכל מקרה, "דרך" כולל גם מסילת ברזל. שימוש נוסף לרכבת קלה איננו מהווה פגיעה נוספת במקרקעין הנמצאים באזור מוטה תחבורה ציבורית. נטען כי העורר עשה שימוש לא חוקי במקרקעין המיועד לדרך. אשר לתמ"א 23א' נטען, כי נפסק זה מכבר שניתן היה לתבוע לפיה על פי סעיף 197 לחוק ואף הוגשו למעלה מ - 88 תביעות בגין אישורה. בתשריט התכנית מסומן בקו עבה שטח ההפקעה הכולל את המקרקעין. ניתן לראות בבירור כי התוואי עובר במקרקעי העורר. רחוב 3817 מופיע בתשריט ונמצא סמוך, מצפון למקרקעי העורר. יש בכך כדי להוות ודאות בדבר המגבלות החלות על המקרקעין בתחום הרצועה למסילה: 30 מטר לכל צד עם אפשרות סטיה של 200 מטר, לא תאושר כל תכנית ולא יינתן כל היתר. גם שמאי העורר הודה בחקירתו לגבי תשריט תמ"א 23א, כי: "אפשר לראות שהנתיב הזה עובר בסביבות המקרקעין של הבנק ואפילו על הבנק" (פרוטוקול מיום 8.12.09, עמ' 29). בעניין זה מפנה המשיבה גם להחלטתנו בערר 95236/07 קסטנבאום ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב. נטען כי אין רצף תכנוני בין תמ"א 23א' לתמ"מ 1/5. לא מתקיימים במקרה זה התנאים הקבועים בפ"ד הר לרצף תכנוני. כבר נפסק כי תכנית תמ"א 23א' עומדת בפני עצמה וניתן היה לתבוע עצמאית מכוחה על פי סעיף 197 לחוק. אשר לטענת הפגיעה ביתרת החלקה - נטען כי מדובר בשטח של 139 מ"ר. מגבלות השימוש נקבעו עוד בתכניות קודמות. גם אם התכנית יצרה את צורת המגרש החדש בפועל (סעיף 104 לסיכומים), הרי שעצם הנטילה - ההפקעה, היא היוצרת את הנזק הנכלל בפיצויי ההפקעה. נטען כי טענה על פגיעה בשווי בגין יתרת החלקה יש להעלות בשלב ההתנגדות או לכל המאוחר, במקרים מיוחדים, בשלב ההפקעה, ולא בתביעה בגין ירידת ערך. נטען כי בתכנית תמ"מ 1/5 אלמנטים משביחים: זמינות, יתרת הקרקע לתכנון ושיפור נגישות, הסרת אי הוודאות והפשרת שולי התוואי לבניה, והסרת מגבלות הבניה, כאמור בסעיף 7(ג) סיפא לתמ"א 23א': "משתאושר תכנית בה נקבעה רצועת המסילה, יתבטלו ההגבלות של סעיף זה." כן כולל תסקיר ההשפעה על הסביבה הוראות בדבר מניעת מפגעי אבק, רעש, רעידות, זיהום קרקע, ועוד. נטען כי שעור הפגיעה הנטען, לא הוכח. התחשיבים בשומות שהוגשו היו תחילה בשנת 2003 אח"כ בשנת 2006. בדיון עורבו רכיבים שעניינם פיצויי הפקעה עם רכיבי ירידת ערך, שאינם תואמים. נטען כי שמאי העורר לא ידע להסביר את השוני בשווי אותן עסקאות שהציג בשנת 2003 ולאחר מכן בשנת 2006 (עמ' 2 לפרוטוקול). לא צורפו ולא הוצגו עסקאות השוואה, וזאת על אף הזדמנויות רבות שהיו לעורר ולשמאי מטעמו לעשות כן. על פי ערר 95219/07 ישיבת יקירי ירושלים זהו פגם היורד לשורש השומה וגורם לבטלותה. לחילופין, נטען לחלותו של סעיף 200 לחוק. דיון והחלטה תכנית תמ"מ 1/5, שאושרה ביום 25.12.03, הינה תכנית מיתאר מחוזית חלקית למחוז תל אביב, הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, שעניינה רכבת קלה תת-קרקעית ובמפלס הקרקע במטרופולין תל-אביב (להלן: "תמ"מ 1/5"). מטרות התכנית, כמופיע בסעיף 2, הן: " " בסעיף 3 להוראות התכנית, מפורטים המסמכים הכלולים בתכנית, תוך פירוט אלו מסמכים מחייבים ואלו מסמכים מנחים, כלהלן: " " שטח התכנית במחוז תל אביב - 665 דונם, כקבוע בסעיף 4 לתכנית. בסעיף 5 פירוט של תחולת התכנית בתשריטים בקנ"מ 1:2,500, תוך פירוט גושים וחלקות. תמ"א 23א' תמ"א 23א', שפורסמה ביום 6.1.87, הינה תכנית מיתאר ארצית למסילות ברזל: הקמת רשת מסילות ברזל למערכת הסעת המונים משולבת במטרופולין גוש דן. מטרות התכנית, כקבוע בסעיף 2 להוראותיה, הן: "להתוות רשת של מסילות ברזל עבור רכבות מסוגים שונים של מערכת הסעת המונים ובכך לפתור את בעית הצפיפות התחבורתית בגוש דן, ליצור תנאים להעדפת התחבורה הציבורית, להביא לניצול יעיל של הקרקע, לתרום לתכנון הכולל של המטרופולין ולפחית את הבעיות הסביבתיות הנגרמות מעומס התחבורה, וכל זאת על ידי: יעוד שטחים לפיתוח רשת מסילות ברזל למערכת הסעת המונים על פני מפלס הקרקע, מתחת למפלס הקרקע ומעל למפלס הקרקע. קביעת תואים, תחנות ואיזורי תחזוקה והנחיות לתכנונם. קביעת הנחיות לתכנון מפורט בתכניות מתאר מחוזיות למחוזות ת"א והמרכז ובכלל זה הוראות גמישות. קביעת דרישות להבטחת איכות הסביבה ולמניעת מטרדים ומפגעים ובין היתר הצורך בתסקירי השפעה על הסביבה. קביעת תחום הסטיות המותרות מתכנית זו בתכניות מתאר מחוזיות ומקומיות." מסמכי התכנית כוללים, בין היתר, תשריט בקנ"מ 1:100,000 ותשריט בקנ"מ 1:25,000. סעיף 4(ד) להוראות התכנית, קובע כי: "כל מסמכי התכנית מהווים חלק בלתי נפרד ממנה וייקראו כמיקשה אחת. במקרה של סתירה בין מסמכי התכנית, יגברו הוראות התכנית על התשריטים ובמקרה של סתירה בין התשריטים הנזכרים בפיסקאות ב' ו - ג' יקבע המסומן בתשריט הנזכר בפיסקה ג'." להלן יפורטו סעיפים בתכנית, הרלבנטים לטענות שנטענו בפנינו: סעיף 5א' לתכנית, שעניינו הגדרות ופרשנות, קובע כי: "מערכת הסעת המונים משולבת" בתכנית הינה: מערכת הסעת המונים מסילתית המשלבת טכנולוגיות שונות של הסעה עם או בלי הפרדה מפלסית ו/או אופקית." "רכבת עירונית" הוגדרה כ: "רכבת בעלת הנעה חשמלית המשתמשת בתואי דרך השמור רק לה לאורך כל התואי, בהפרדה מלאה, מפלסית או אופקית, מכל אמצעי תחבורה אחר". "רכבת קלה" הוגדרה כ: "רכבת בעלת הנעה חשמלית המשתמשת בתואי דרך השמור לה, תוך מתן אפשרות לשימוש גם לאמצעי תחבורה נוספים". כן יש הגדרות ל"רצועת המסילה" - ככוללת את: "רצועת הקרקע הדרושה להנחת מסילת הברזל עבור הרכבת לרבות המתקנים והמבנים הדרושים להפעלתה". בסעיף 8ג' נקבע שרוחב רצועת המסילה יקבע בתוכניות מתאר מחוזיות. "רצועה לתכנון" הוגדרה כ: "רצועת קרקע שבתחומה תעבור רצועת המסילה - במיפלס קרקע ומעליו, רוחבה יהיה 30 מ' - 15 מ' מכל צד, ומתחת למיפלס הקרקע - 40 מ' - 20 מ' מכל צד או מעליו." סעיף 8ב' קובע כי ניתן יהיה לקבוע בתכנית מיתאר מחוזית, הכוללת הוראות תכנית מפורטת, סטייה של עד 200 מ'. ההגדרות ל"תחנה ראשית", ול"תחנה משנית", הן כלהלן: "תחנה ראשית" - "תחנה הממוקמת במקום מפגש בין הרכבת לבין אמצעי תחבורה אחרים והמאפשרת מעבר נוסעים ומטענים ביניהם". "תחנה משנית" - "תחנה לאיסוף והורדת נוסעים ומטענים לאורך מסילה ושאינה ממוקמת במפגש בין רכבות מסוגים שונים". בסעיף 11 ב' נקבע כי, מיקום התחנות יכול שיהא על מיפלס הקרקע, מתחתיו, או מעליו. בסעיף (ד)-(ז) נקבע בענין התחנות כלהלן: "ד. מיקום התחנות המשניות המרחקים ביניהן, מימדיהן, וסוגן ייקבעו בתכניות המתאר המחוזיות בהתאם לשיקולים המפורטים בסעיף 14 להלן. ה. בתכניות המתאר המחוזיות יקבעו גבולות השטח שבתוכו ימוקמו פתחי הכניסות והיציאות לתחנות שמתחת למפלס הקרקע. ו. בתכנית מתאר מקומית מותר יהיה לקבוע תחנות משניות נוספות בתאום עם הרשות המוסמכת. ז. בתכנית מתאר מקומית או בתכנית מפורטת, לאחר התיעצות עם הרשות המוסמכת, מותר יהיה לקבוע כניסות נוספות לתחנות הראשיות והמשניות מתחת למפלס הקרקע, דרך מבנים מסחריים ו/או ציבוריים ובלבד שתובטחנה זכויות המעבר לציבור באמצעות רישום זיקת הנאה בספרי רישום המקרקעין, ובלבד שלא ייפגעו המטרות, התפעול, השימושים והבטיחות של מערכת הסעת ההמונים, ולא ייגרמו מפגעים ומטרדים, לשימושי הקרקע שדרכם נקבעה זכות המעבר ולשימושי הקרקע הסמוכים". בהמשך ישנן הוראות דומות לעניין אזורי תחזוקה ותפעול. תוואי רכבת קלה (להלן - "הרק"ל" או "הרכבת הקלה") סומן בתכנית בקו ירוק צר, וישנם סימונים לתחנה ראשית ולקטע של תוואי שיש לו חלופה. בסעיף 13 נקבע כי: "(1) בתכנית מתאר מחוזית, יבחר ויקבע תואי אחד מכל צמד תואים אלה המסומנים באותה אות לועזית. הכל תוך התחשבות בשיקולים המפורטים בסעיף 14 להלן. (2) עם אישור התכנית כאמור בסעיף 13 א' (1) לעיל, יבוטל התואי המקביל לו באותו צמד ותבוטל הרצועה לתכנון השמורה לאותו תואי בתכנית זו." לבסוף נקבע בסעיפים 18 ו - 19 לתכנית, כי: "18. בתכנית מתאר מחוזית מותר לקבוע הוראות שיש בהן משום סטיה מתכנית זו בכל הקשור לנושאים הבאים: א. מיקום מפלס המסילה (במפלס הקרקע, מתחת למפלס הקרקע ומעל מפלס הקרקע). ב. שינוי במיקום התחנות הראשיות. ג. שינוי סיווג תואי המסומן בתכנית זו עבור רכבת עירונית לתואי של רכבת קלה. הכל תוך התאמה לתנאי המקום ובהתחשב בצורך למנוע מפגעים סביבתיים או בטיחותיים. 19. בתכנית מתאר מחוזית מותר יהיה להוסיף תואים עבור רכבת קלה שאינם מופיעים בתכנית זו, או לבטל תואים של רכבת קלה, המופיעים בתכנית זו, תוך התחשבות בשיקולים המפורטים בסעיף 14 לעיל". זמן משוער לביצוע התכנית נקבע ל - 20 שנה (סעיף 21 להוראות התכנית). הגשת עררים בעקבות אישור תכנית תמ"מ 1/5 הוגשו תביעות רבות לוועדות המקומיות במחוז תל אביב, על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965, בטענה כי התכנית פגעה במקרקעי התובעים. בעקבות דחיית התביעות ע"י הוועדות המקומיות, הוגשו עררים רבים לוועדת הערר. בעררים אלו התקיימו דיונים רבים, אשר כללו גם חקירות עדים מומחים, נעשו השלמות רבות של מסמכים, ושל תגובות הצדדים והוגשו סיכומים. מאז תום הדיונים והחקירות הוגשו בקשות רבות למתן ארכות שוב ושוב להגשת הסיכומים. בתום כל הארכות הרבות שניתנו להגשת הסיכומים, הגיעה העת למתן החלטה בעררים. המצב התכנוני הקודם לבחינת השאלה האם נגרמה פגיעה למקרקעין בגין אישור תכנית, יש לבחון את כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם, לעומת כלל רכיבי המצב התכנוני החדש. (עת"מ (ת"א) 200/03 בנימין חקק ואח' .נ. וועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א ואח'; ערר (ת"א) 95219/07 ועוד ישיבת יקירי ירושלים נועם ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח' לעיל, ועוד). הצדדים חלוקים לעניין המצב התכנוני הקודם הן בעניין השלכותיה והשפעותיה של תמ"א 23/א' (אשר הוראותיה העיקריות הובאו בהרחבה במבוא להחלטתנו זו) על שווי המקרקעין לפני אישור תמ"מ 1/5, והן לעניין נפקותה ורלבנטיותה של תכנית 1200, אשר אושרה עוד בשנת 1975. להלן נדון ונכריע בטענות הצדדים בעניין זה. תכנית 1200 תכנית 1200, פורסמה ביום 3.7.75 (י.פ. 2123, עמ' 1932) - "תכנית מנשיה" -שמטרותיה פיתוח אזור מנשיה והיא חלה על חלקים נרחבים בדרום העיר תל אביב. חלק מהמקרקעין נשוא הערר יועדו בתכנית כ"אזור לתכנון בעתיד", וחלק לדרך. סעיף 5 להוראות התכנית קובע כי: "יחס לתכניות מפורטות ולתכניות פרצלציה הקיימות - התכניות המפורטות ותכניות הרפרצלציה שנתאשרו בשלבים שונים או קבלו תוקף לפני אשור תכנית זו, תבוטלנה לגבי שטח שלב א' של תכנית זו אולם תשארנה בתוקפן לגבי השטח לתכנון בעתיד במידה ואינן סותרות תכנית זו. " תכנית מס' 1191 תישאר בתוקף עד לבצוע המלא של תכנית זו". סעיף 14 להוראות התכנית קובע: "שטח לתכנון בעתיד- לא תורשה כל בניה בשטח זה לפני אשור תכנית מפורטת ותכנית בנוי מיוחדת, אולם הועדה המקומית תהיה רשאית להתיר בניה בשטח זה אם יתברר שהקמת המבנה המבוקש לא יפריע לתכנון בעתיד." על פי סעיף 19 לתכנית, שכותרתו "זמן ביצוע": התכנית תבוצע תוך 15 שנים מיום אשורה. בתשריט התכנית יש סימון של קווים אלכסוניים ב"שטח לתכנון בעתיד", החל גם על הדרכים המוצעות. בתשריט, חלק מהדרכים המוצעות מסומנות באדום וחלק אינן צבועות. בשטח לתכנון בעתיד, קובעת התכנית כי יש להכין תכנית מפורטת ותכנית בינוי מיוחדת, אולם ניתן ליתן היתר בניה בשטח זה, אם בהקמת המבנה לא יהיה כדי להפריע בתכנון לעתיד (סעיף 14 לתכנית, לעיל). במחלוקת שנפלה בין הצדדים לענין תכנית 1200 דעתנו היא כי אין לראות בתכנית 1200 מצב תכנוני קודם לעניין קביעת שווי המקרקעין, ונבאר: אין מחלוקת בין הצדדים כי בפועל לא בוצע דבר במשך שנים רבות על פי התכנית, במקרקעין ובסביבתם. יתירה מכך, נראה שאין גם מחלוקת בין הצדדים כי עובדתית - מרבית התכנית - החלה על שטח נרחב בדרום תל אביב, לא מומשה עד היום. כן אין מחלוקת, כי משך הזמן הקבוע בסעיף 19 בתכנית למימושה, פג לפני למעלה מעשרים שנה, בשנת 1990. בין אם ההוראה "מחייבת" כנטען על ידי העורר, ובין אם היא "המלצה", כנטען על ידי משיבה מס' 2, מכל מקום פרק זמן של למעלה משנות דור - למעלה מ-25 שנה ואף שלושים שנה מאז - בוודאי שיש בו כדי להצביע על המשקל שיש לייחס לתכנית, אם בכלל, לעניין ערכי שווי של מקרקעין, שזהו למעשה לב ליבו של העניין שבמחלוקת בין הצדדים בערר שלפנינו. בהתייחסו להקשר זה, גם בית המשפט המחוזי, מפי סגן הנשיאה כב' השופטת פלפל בה"פ 1245/07 הרוניאן כורש נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, קבע כי: " לטענת המשיבות, ס' 84 לחוק התכנון והבניה קובע כי כל תוכנית תציין את המועד המשוער בלבד לביצועה ואין זה מועד מחייב, בנוסף הן מפנות לבג"צ 1636/92 - העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב פ"ד מז(5) 573 (להלן : פס"ד העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה") כראיה לכך שבית המשפט העליון קבע כי המועדים הקובעים בתוכניות הם מועדים משוערים בלבד. את מקרה דנן יש לאבחן מפס"ד העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה מכיוון ששם היה מדובר על חריגה של חודשיים לאחר תום המועד המשוער. במקרה דנן המבקש קנה זכויות בחנותו כ-4 שנים לאחר תום המועד המשוער לביצוע התוכנית ואילו ההודעה על ההפקעה בוצעה כ-15 שנים לאחר תום המועד המקורי. אין צורך לציין כי כיום, כ-34 שנים לאחר מתן תוקף לתוכנית 1200 וכ-19 שנים לאחר תום המועד המשוער, לא התקדמה התוכנית להקמת הרכבת הקלה. אינני חושבת כי ניתן לומר שתקופת זמן של 15- 16 שנים לאחר תום המועד המשוער, היא תקופת זמן סבירה, ועל כן אני מקבלת את גישת השמאית, כי בפועל פחת משקלה של התוכנית בעיני הציבור. " (להלן: "פ"ד הרוניאן" שם בעמ' 8-7). נוכח זאת, איננו סבורים גם כי יש להיכנס לנבכי הסוגיה, האם ההוראה בסעיף 19 אשר קבע תקופה של חמש עשרה שנה, היא מנחה או מחייבת. עובדה היא כי בתכנית עצמה נקצב פרק זמן כזמן סביר למימושה. סעיף 19 לתכנית קובע כי: התכנית תבוצע תוך 15 שנים מיום אשורה. עובדה היא כי חלפו כמעט ארבעים שנה מאז אישורה, וכי גם משיבה מס' 1 לא חלקה על כך כי התכנית לא מומשה. עובדה היא כי נוהלו כמה וכמה פעמים הליכים נגד משיבה מס' 1 בעניינה של תכנית 1200, וכי פעם אחר פעם נפסק זה מכבר, כי בקביעת שווי מקרקעין אין להסתמך על תכנית 1200, או לכל היותר השפעתה זניחה ושולית. גם בית המשפט כבר נדרש בעבר לעניינה של תכנית 1200 ופסק את פסוקו כי תכנית 1200 אולי הלכה היא, אך אין מורין לפיה. איננו סבורים כי בנסיבות שנוצרו במשך עשרות השנים מאז אישורה, יש ליתן לה משקל לעניין קביעת שווי מקרקעין במצב תכנוני קודם, ולא שוכנענו כי קונה סביר היה לוקח בחשבון את קיומה. בית המשפט אף חזר וקבע במפורש כי שוק המקרקעין לא נתן ביטוי לתכנית, עקב אי יישומה במשך עשרות שנים. כך למשל נקבע בפ"ד הרוניאן: "בחוות דעתה של השמאית, היא מציינת את הסיבות מדוע לדעתה אין לתוכנית 1200 גיבוי משפטי ומדוע השפעתה על שווי הנכסים והמקרקעין באזור היא זניחה... המסקנה הסופית העולה מהדברים שלעיל והיא שגם הגופים האמונים ברשויות התכנון הטילו ספק בגיבוי המשפטי לביצוע ההפקעות מכוח הוראותיה של תכנית 1200. יתר על כן, השמאית מציינת, כי ככל שחלף הזמן מאז אישורה של התוכנית מבלי שהיא מומשה בשטח, הלך ופחת משקלה בעיני הציבור וכי השוק לא נתן ביטוי או שנתן ביטוי מזערי לתוכנית. "זאת ועוד - מדובר בתכנית מורכבת ומסובכת ביותר, שסימנה בשטח גדול מאוד בדרום מערב תל אביב" אזור לתכנון בעתיד" תוך סימון כבישים חדשים, בתוואים שכמעט אינם ניתנים ליישום, לעיתים תוך התעלמות ממציאות של מרקם עירוני קיים". (ר' ס' 3.2 בעמ' 24 לחוות דעתה של השמאית). "העובדה שעיריית תל אביב לא הכינה רשימת בניינים חורגים לפי ס' 178 לחוק התכנון והבנייה ולא הביאה לידיעת הציבור את קיומם של אלה".(ר' ס' ב' לתשובת השמאית לשאלות ההבהרה מטעם המשיבות (בש"א 4935/09)). לגישת השמאית, העובדה שהתוכנית לא יושמה בפועל למעלה מ-15 שנה לאחר תום תקופת ביצועה, גרמה לאבדן "אמון" הציבור בנפקותה וגרמה לשוק להתנהל באופן שלא ביטא בפועל התייחסות לנכסים בתחום הדרך, בשונה מאשר לנכסים אחרים בסביבה." (שם בעמ' 7-6) כן נפנה בעניין זה לה"פ (ת"א) 339/07 עזרא (אזאטולה) רבני נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב. בעניין זה גם נחזור ונצטט את שגם הובא בפנינו, למשל, תא (שלום ת"א) 11392/97 גרייב רחמים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה בתל-אביב-יפו, שם נפסק בין היתר, כי: "העדויות שנפרשו בפני בתיק מעידות כי הוועדה המקומית לא התייחסה בפועל לתכנית 1200 כתכנית המגבילה את זכויות הבניה באזור לתכנון העתיד ונהגה ליתן היתרי בנייה..." (עמוד 13 לפסק הדין). ובהמשך: "תכנית 1200 איננה מטילה מגבלות ברורות על המקרקעין וגם מטעם זה אין לראות בה תכנית פוגעת..." משיבה מס' 1 לא חלקה על כך כי במשך השנים אושרו תכניות גם במקרקעין שעל פי הוראות תכנית 1200 יועדו לתכנון בעתיד, כפי שהורחב בפנינו, זאת גם אם כללו שטח מסוים שיועד לדרך על פי תכנית 1200, למשל פ"ד הרוניאן לעיל. משיבה מס' 1 גם לא חלקה בפנינו, לא על ממצאי פסקי הדין בעניין זה ולא על עדויות המומחים בפנינו, לפיהן קונה סביר, ושוק המקרקעין בתל אביב התנהל במשך עשרות שנים בהתעלם מתכנית 1200, עד כי בית המשפט אף הגדירה "כאות מתה". בה"פ 1282/09 (מחוזי ת"א) הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' שאלתיאל, קבע בית המשפט כי: השימושים במקרקעין המשיכו באותה מתכונת שהייתה ערב פרסום התכנית, וכי תכנית 1200 "הפכה דה פקטו לאות מתה", וכי: "נדמה כי גם הרשות הבינה שתכנית 1200 לא ניתנת יותר ליישום מה שהביא בין היתר לפרסומה של תמ"מ 1/5 לשם הקמת הרכבת הקלה ביחס לתוואי הדרך שבתכנית 1200 וכך מכוחה בוצעו ההפקעות בפועל..." (עמ' 11 לפסק הדין). "אשר לשתי הדוגמאות שהוצגו בפנינו כהוכחה למימוש תכנית 1200 ואשר נטען ע"י משיבה מס' 2 כי לא הוצגו בפני בית המשפט כיוון שלא היו ברשותם אז. ראשית, נעיר כי לא ברור האם גם לא היו ברשותה של משיבה מס' 1 - טענה בעייתית ואולי תמוהה כשלעצמה ושנית, שוב עולה הבעייתיות שהצבענו עליה לעיל, שבאי הגשת סיכומים בענין זה ע"י משיבה מס' 1, שהרי משיבה מס' 2 לא היתה צד להליכים בבתי המשפט. אשר לגופן של הדוגמאות, סבורים אנו כי אין כדי לשנות מההלכות והמסקנות שנקבעו, ונבאר דברינו בשלוש הערות: א. זניחתה של התכנית: בכל הדיונים הרבים ומבין מאות המסמכים והראיות שהוגשו והוצגו בכל העררים, אותרו והוצגו בפנינו רק שתי דוגמאות בלבד כ"הוכחה" על ידי המשיבות ל"חיותה" של תכנית 1200, בניגוד לפסקי הדין שקבעו אחרת. איננו סבורים, וגם לא הוכח בפנינו, כי יש בשתי דוגמאות בודדות - הרחבת רחוב גונדר יוסף לוי ורחוב קויפמן - כדי להצביע על "היפוך מגמה", מזו שהוכחה שוב ושוב בבתי המשפט, ואשר גם נקבעה בכמה וכמה שומות מכריעות ע"י מומחים שמונו על ידי בתי המשפט, שחזרו וקבעו, כי תכנית 1200 לא מומשה ולא בוצעה במשך עשרות שנים, וכי בשל כך אין לה השפעה, או לכל היותר השפעתה זניחה, בשוק המקרקעין. ב. תכנית 1200 חלה על שטח נרחב בדרום תל אביב. אין די בהבאת דוגמא אחת או שתיים כשלעצמה, של הרחבת שני כבישים בלבד על פי תכנית שחלה על שטח כה נרחב, ואשר גם אין עניינה אך ורק הרחבת כבישים, כדי להוכיח את ההיפך. גם לא נטען כי הרחבת רחובות אלו נעשתה מכוחה בלבד. ג. אי השפעתה על שוק המקרקעין: המשיבות הביאו שתי דוגמאות אלו כהוכחה אך ורק לכך כי תכנית 1200 לא נזנחה. אולם, הן לא הציגו כל ראיה ולא הוכיחו כי היתה לכך השפעה על שוק המקרקעין - וזהו עיקר המחלוקת בענין שפנינו. על אחת כמה וכמה שגם לא הוכח כי שתי הדוגמאות הבודדות גרמו לשינוי מגמה או השפיעו עליה - מגמה אשר הוכחה גם בפנינו וגם בפני בתי המשפט, כעולה מפסקי הדין השונים - כי עסקאות נערכו ללא התחשבות בתכנית 1200, גם לגבי מקרקעין שיועדו בתכנית 1200 לתכנון בעתיד ושחלקם אף סומנו כדרך, בין אם נצבעו בתשריט ובין אם לאו. המשיבות לא הוכיחו כיצד יש בשתי דוגמאות אלו כדי להוכיח את ההיפך ממה שנקבע על ידי בתי המשפט ושמאים מכריעים - כי לתכנית לא היתה השפעה על שווי המקרקעין בדרום תל-אביב. אשר על כן, מכל הטעמים שמנינו עד כה אנו דוחים את הטענה כי יש לראות בתכנית 1200 מצב תכנוני קודם לקביעת שווי מקרקעין, לעניין אישורה של תכנית תמ"מ 1/5. תמ"א 23/א' בהחלטות קודמות שניתנו על ידינו כבר, נקבע כי ניתן היה להגיש תביעות על פי סעיף 197 לחוק בגין אישור תמ"א 23/א'. אכן, כפי שציינו המשיבות, כבר נפסק בעבר, כי ניתן היה להגיש תביעות על פי סעיף 197 לחוק בגין אישור תמ"א 23א'. לפיכך, אין צורך להאריך ולדון בסוגיה זו, אשר כבר הוכרעה בעבר גם על ידי ועדת ערר זו בהרכבה הקודם. נזכיר גם, כי בנוסף לערר 50/02 היימן שאול נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה ואח', אף נפסק כי ניתן היה להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק, גם בגין התוואי החלופי, בערר 213/97 אסמים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה (פורסמו בנבו). אשר על כן, נדחות גם הטענות בדבר אי יכולת הגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק בגין אישור תמ"א 23/א', ונדחית לגופה גם הטענה בדבר רצף תכנוני אחד בין תמ"א 23/א' לבין תמ"מ 1/5. נדגיש גם, כי ממילא לא פורטו ולא הוכחו ע"י העורר קיומם של כל התנאים לקיומו של הליך תכנוני אחד כפי שנקבעו בבר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר ואח' וממילא, כאמור, גם לא ניתן היה לטעון כך, נוכח הפסיקה שקבעה כי ניתן להגיש תביעות על פי סעיף 197 לחוק בגין כל אחת מהתכניות בנפרד. יוער גם כי המצב התכנוני הקודם במחוז תל אביב, שונה מזה שעמד בפני ועדת הערר במחוז ירושלים, ולכן גם אין להקיש מהחלטתה בעניין רצף תכניות שבערר לופס לעיל, למקרה שלפנינו. בדיונים בפנינו, לרבות במהלך החקירות עלה כי, אין מחלוקת כי ניתן היה לזהות היכן יעבור תוואי הרכבת גם על פי תשריט תמ"א 23א'. כן עלה מהחקירות כי גם על פי העורר, תוואי הדרך כדרך ראשית נקבע עוד בתכניות שקדמו לתמ"א 23א'. השאלה הנשאלת אם כן היא, האם במקרה שלפנינו תמ"מ 1/5 לא חידשה דבר ולא הוסיפה דבר על תכניות קודמות, והאם הפגיעה במקרקעין, ככל שישנה, כתוצאה מהוספת תחבורה רכבתית קלה, נגרמה, רובה ככולה, עם אישורה של תמ"א 23א'. בעניין זה, אנו סבורים שיש להבחין בין כמה מצבים. עניין אחד הוא - אפשרות התביעה לפי תמ"א 23א'. עניין זה כאמור כבר הוכרע. עיון בתשריט תמ"א 23א', על אף קנה מידה של 1:25,000, אכן מעלה כי, ניתן היה להבין היכן יעבור תוואי הרכבת הקלה. היינו - ניתן היה להגיש תביעה על פי סעיף 197 בגין אישור תכנית תמ"א 23א' נוכח הוראותיה והתשריט שצורף אליה, בטענה כי תוספת רכבת קלה תפגע במקרקעין. יחד עם זאת, סבורים אנו, כי אין לומר כי תמ"מ 1/5 לא חידשה דבר ולא שינתה דבר לעומת תמ"א 23א'. גם המשיבות למעשה בטיעוניהן, בסופו של דבר, לא חלקו על כך כי ישנה "דלתא" שניתן לתבוע לגביה, בכל הנוגע לאישורה של תמ"מ 1/5. ובמה דברים אמורים? כפי שציטטנו בהרחבה לעיל מהוראות תמ"א 23א', נקבע בה במפורש, למשל, כי בתכנית מיתאר מחוזית ניתן יהיה להוסיף תוואים או לבטל תוואים לרכבת הקלה המופיעים בתמ"א 23א' (סעיף 19 להוראות תמ"א 23א' שצוטט לעיל). סעיף 13 לתמ"א 23א', שגם הוא צוטט במלואו לעיל, מתייחס לבחירה בין תוואים חלופיים. סעיף 14 קובע כי כל העניינים שלהלן: בחירה בין תוואים, הסטת תוואים, קביעת רוחב המסילה, מרחק בין ציר רצועת המסילה לקו בניין, שינוי מיקום תחנות ראשיות ומשניות, מיקום אזורי תחזוקה ועוד, יקבעו בתכנית מיתאר מחוזית. אשר על כן, ככל שישנה פגיעה על פי תמ"א 23א', הרי שהיא התגבשה באופן סופי, קונקרטי ומסוים, רק עם אישורה של תמ"מ 1/5, שאז הפך מיקום תוואי הרכבת הקלה לסופי, כמו גם רוחב המסילה, המרחקים בין המסילה לבניינים הסמוכים לה, מיקום התחנות, אזורי התחזוקה ועוד. לגבי המקרקעין נשוא הערר, ניתן היה להגיש תביעה לפי תמ"א 23א' על אף היותה תכנית מיתאר ארצית. ניתן היה לזהות את מיקומם בתשריט ואת מיקום תוואי הרכבת הקלה. מכאן, שמקרקעי העורר הושפעו מאישורה של תמ"א 23א' על אף היותה תכנית מיתאר ארצית. אשר על כן נדחית, כאמור, הטענה כי היה צריך להמתין עד לאישור תמ"מ 1/5 ולתבוע בגין כל התכניות שקדמו לה. לפיכך, גם לא נכון הוא לנטרל ציפייה לאישור תוואי הרכבת במצב התכנוני הקודם. אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, סיכומם של דברים בעניין זה הוא, כלהלן: מאחר ואת מקרקעי העורר ניתן היה לזהות בתמ"א 23א' הרי שניתן היה להגיש תביעות בטענה לפגיעה בגין הרכבת הקלה עם אישורה של תמ"א 23א', ואשר המועד להגשת תביעות בגין אישורה, כבר חלף. בין אם הוגשו תביעות על פי תמ"א 23א' ובין אם לאו, אין בכך כדי לחסום את העורר מלהגיש תביעות בגין אישורה של תמ"מ 1/5. התכנית כן חידשה וכן שינתה את המצב התכנוני. אולם, תביעות בגין ירידת ערך מקרקעין בגין אישורה של תכנית 1/5 יכולות להיות מוגשות אך ורק לגבי ה"דלתא" - היינו תביעות בטענה לירידת ערך מקרקעין, בהשוואה לערכם לאחר אישורה של תמ"א 23א'. איננו מקבלים את טענת משיבה מס' 2 כי תמ"מ 1/5 לא חידשה דבר. אנו דוחים את טענתה כי כל עניינה הוא "שינויים טכניים בלבד" כלשון משיבה מס' 2 או כי עניינה רק בפגיעות עקיפות ולא ישירות. גם משיבה מס' 2, ציינה בסופו של דבר בסיכומיה כי, יש שינוי בתמ"מ 1/5 לעניין צורת המגרש וכי התכנית היא היוצרת את צורת המגרש החדש בפועל (סעיף 104 לסיכומיה). הנה כי כן, גם על פי המשיבה, צורת המגרש וגם השטח המדויק ששונה ייעודו לתוואי מסילת ברזל, נקבע בתמ"מ 1/5. אשר על כן, כן ניתן לתבוע בגין השינוי שנגרם בגין אישור תכנית תמ"מ 1/5, לעומת המצב התכנוני הקודם תמ"א 23א'. אולם, ניתן לתבוע אך ורק בגין השינוי, בגין "הדלתא" בלבד, כמפורט לעיל. כמו כן כל תביעה כזו, צריכה לקחת בחשבון את כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם. היינו, לא רק לעניין הרכבת הקלה, אלא לעניין היות תוואי הדרך דרך ראשית גם ללא הרכבת - לכלי רכב ציבוריים ופרטיים, עוד בתכניות שקדמו לתמ"א 23א'. אף אם ניתן ביטוי לחלק מהתכניות בערר ובשומה מטעם העורר בתיאור המצב התכנוני הקודם, הרי שלא ניתן ביטוי בהוכחת הפגיעה ובקביעת שיעורה לתמ"א 23א'. הגם שמהדיונים ומהחקירות עלה כי אין למעשה מחלוקת כי מקרקעי העורר נמצאים מצפון לרחוב 3817 שסומן בתשריט ובו עובר תוואי הדרך וכי לתמ"א 23א' השפעה על שווי המקרקעין. שומת העורר התייחסה למקרקעין במצב התכנוני הקודם ללא כימות השפעת תמ"א 23א' וכאילו אינם סמוכים כלל לתוואי הרכבת הקלה על פי תמ"א 23א'. בדיון בפנינו, כאשר שמאי העורר נשאל שוב ושוב בעניין סימון רחוב 3817 בתשריט תמ"א 23א' והכיצד, לטענתו, לא ניתן לזהות את מקרקעי העורר בתשריט תמ"א 23א' ככאלו שתוואי הרכבת הקלה גובל ואף עולה על חלקתם, השיב לבסוף, כי: "אפשר לראות שהנתיב הזה עובר בסביבות המקרקעין של הבנק ואפילו על הבנק". מפאת חשיבות הדברים נביאם כלהלן: "עו"ד רז כהן: באיזה רחוב נמצא הבנק, אתה יודע? השמאי ספקטור: היה. הרצל פינת רחוב, ש. 3817 יכול להיות? ת. כן. ש. פינת 3817. אתה יודע ש- 3817 רשום כ- 3817 בתשריט? ת. באיזה תשריט, של 23? התשריט הזה? זה התשריט של 23. אני מציג תשריט של 23. אני לא רואה את הסימון הזה. בקנה מידה של, זה התשריט שהוא מדבר עליו. ש. אני לא אישרתי לך שאני מדבר על זה. לא ראיתי את זה ואני לא מאשר לך כלום. ת. זה תשריט של 23, זה תשריט של 1:25000. אם אתה מזהה איפה הבנק אני אשמח, הדף השני זה תשריט 1:100. ... ת. הוא אומר אם אני רואה את 3817. אני לא רואה מספר כזה. - הועדה מראה לשמאי איפה כתוב 3817 בתשריט בתמ"א 23. ... ת. לא ראיתי את 3817. כי זה מעל. עכשיו אני רואה. יו"ר: אז עכשיו אני שואלת, ברשותך עו"ד רז כהן. האם אתה יכול לזהות את המיקום של הבנק בתמ"א 23 בתשריט המקורי שלה שאני מניחה שראית אותו. ת. אפשר לראות שהנתיב הזה עובר בסביבות המקרקעין של הבנק ואפילו על הבנק. יו"ר: תודה רבה. " (פרוטוקול מיום 22.2.11, עמ' 27 שורה 32 עד עמ' 29, לסירוגין). במקרה שלפנינו, ניתן היה להגיש תביעה בגין אישור תמ"א 23א'. התוואי נראה בבירור בסמוך לחלקת העורר ואף עובר עליה בחלקו, כפי שגם הודה שמאי העורר. אשר על כן, במקרה שלפנינו עיקר הפגיעה הנטענת ככל שנגרמה, נגרמה בגין אישור תכנית תמ"א 23א'. נעיר כי בחקירתו החוזרת, נשאל שמאי העורר, על ידי ב"כ העורר כלהלן: "ש. אם בא אליך בנאדם במועד 23/א שנכנסה לתוקף ורוצה לרכוש את הבניין, האם הערך שלו יהיה אותו דבר כמו לפני 23/א? או שונה? ת. לאור הכלליות של התכנית והגמישות, אז אם אני אגיד לו שהוא, בגלל שהציר נראה שעובר קרוב אליו או עליו נפגע, אני צריך לתת את אותה פגיעה גם 200 מ' מכל צד, ו- 40 מ' מתחת לפני הקרקע, ואני חושב שיש לזה השפעה זניחה מאוד על השווי במועד שלה. גם אם היו מנסים לתבוע לפי 23/א אין ספק שהועדה הנכבדה היתה אומרת רגע, מי אמר שזה יפגע בך, מי אמר שזה לא תת קרקעי בכלל, מי אמר שיסללו אצלך, מי אמר שפה. יש גם את סעיף 23. שימושים שהיו מותרים בתחילתה של תכנית זאת לא יהפכו לשימושים אסורים ודינם יהיה שימושים חורגים עד אישורה של תכנית מתאר מחוזית.כל התכנית הזאת כולה מחכה לתכנית המיתאר המחוזית. ש. ואז באה 5/1. ת. אז שוב אני אומר, לבניין קיים הייתי אומר שההשפעה היא זניחה ולקרקע ריקה השפעה יכולה להיות יותר משמעותית, כי אז אולי אפילו לקבל היתר בניה, יגידו שמע, עוד לא יודעים מה קורה עם הציר של הרכבת, תחכה. " (עמ' 30 שורה 28 - עמ' 31 שורה 4, שם). לא ברור גם כיצד אם כן מלין העורר כנגד פינוי המבנה והריסתו כתוצאה מאישור תוואי הרכבת הקלה, אם לשיטתו לסימון תוואי רכבת קלה על חלק ממקרקעין יש "השפעה זניחה", לעומת מקרקעין ריקים - שרק אז ההשפעה משמעותית. מכל מקום, בערר שלפנינו מדובר במקרה בו ניתן היה לזהות את המקרקעין על גבי תשריט 23א' והם זוהו גם על ידי שמאי העורר אשר גם הודה בהגינותו כי התוואי נראה גם עובר על מקרקעי העורר. מעבר תוואי מסילת רכבת קלה על חלקה שעליה בניין מבונה (סניף גדול של העורר) ודאי שיש בו משום עילה לתביעה על פי סעיף 197 לחוק. משאושרה תכנית בה סומן ואושר תוואי זה, היה על העורר להגיש תביעה בגין אישורה. משלא עשה כן, התיישנה התביעה, כאשר במקרה שלפנינו, עיקר הפגיעה הנטענת, נגרמה למקרקעין בגין אישורה של תמ"א 23א'. תביעת העוררים התייחסה למקרקעין במצב התכנוני הקודם, ללא כימות השפעת תמ"א 23א'. כפי שנקבע בפסיקה זה מכבר, לצורך הבדיקה האם נפגעו המקרקעין במצב התכנוני החדש יש לקחת בחשבון את כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם ואת כלל רכיבי המצב התכנוני החדש. כאמור לעיל, ענייננו כאן כפגיעה ישירה, הפגיעה אותה יש לבחון, אם כן, הינה רק לגבי השינוי שיצרה תכנית תמ"מ 1/5. נטל ההוכחה נטל ההוכחה כי מקרקעין נפגעו בשל אישור תכנית מוטל על התובע: "נטל השכנוע שיסודותיו של סעיף 197 (א) התקיימו, מוטל על מי שתובע פיצויים על פי סעיף זה. הווה אומר על התובע להרים את נטל השכנוע שהמקרקעין אכן נפגעו ע"י תכנית, לרבות, כמובן הוכחת שעור הפגיעה" (ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא ואח', פ"ד מ"ו (4) 627, 643). מדובר בנטל הוכחה שעל התובע להרים. לפיכך, לא די בעצם צירוף חוות דעת שמאית כשלעצמה, כדי להרים את נטל ההוכחה המוטל על התובע. חוות דעת שמאית המצורפת לתביעה ולאחר מכן לערר, והמהווה את הראיה העיקרית, אם לא היחידה, בתביעות לפי סעיף 197 לחוק, צריכה לפרט, לבסס ולנמק את הפגיעה הנטענת. זאת, בין היתר, על ידי השוואת כלל רכיבי המצב התכנוני שקדם לתכנית נשוא התביעה, לכלל רכיבי המצב התכנוני שלאחר אישורה, תוך בחינת הקשר הסיבתי בין התכנית לבין הפגיעה הנטענת. חוות הדעת השמאית צריכה לבסס את ירידת הערך הנטענת ואת שיעורה, בין על ידי פירוט עסקאות השוואה לפני ואחרי אישור התכנית, ניתוחן ועריכת התאמות למקרקעין נשוא התביעה ובין על ידי פירוט נתונים אחרים, במקרה בו אין עסקאות השוואה או יש קושי במציאת עסקאות השוואה. בהעדר דוגמאות, יש לבסס את חוות הדעת על נתונים אחרים ועל ניתוחם והתאמתם למקרקעין נשוא התביעה, והכל במסגרת תחום מומחיותו של שמאי המקרקעין. בעניין זה, אמרנו את דברנו בכמה החלטות עקרוניות, ולפיכך לא נאריך ונסתפק בהפניה, בין היתר, לערר 405/07 אריק שניידר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה; ערר 786-929/04 גודינר סיני ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח-תקוה ואח'; ערר 270/08 לנדסהוט ראובן ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר ואח'; ערר גב/95042/07 דורון סמי ויעל ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנות ולבניה גבעתיים ואח'; ערר 95001/07 רונית משיח ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה - רמת גן; "עררי ח/490" ועוד (כולם פורסמו בנבו). כך גם נפסק בין היתר בעת"מ ת"א 200/03 בנימין חקק ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה מחוז ת"א ואח': "אין בחוות הדעת כל פירוט כיצד הגיע שמאי העוררים לשווי הנכס שקבע במצב הקודם. אין כל פירוט כיצד הגיע לשיעור הפגיעה אותו קבע וכיצד הגיע לשיעורים שונים בדירות, כפי שקבע. מעבר לשורות הסתמיות המהוות "כותרות" לראשי נזק אין כל פירוט ניתוח וביסוס של ראשי נזק אלו. כמו כן נעדרת חוות הדעת התייחסות לכלל נתוני המצב התכנוני הקודם, פירוט של שווי המקרקעין לפי כל נתוני המצב התכנוני שקדם לתכניות ואין פירוט של שוויים לאחר אישור התכניות על פי כל מרכיבי המצב התכנוני שבתכניות אלו. כמו כן נעדרת חוות הדעת דוגמאות לביסוס ירידת הערך והפגיעה הנטענת, פירוט כיצד הגיע שמאי העוררים לירידת ערך בשיעור אותו קבע, ופירוט של בסיס העובדות, הערכות, תחשיבים ועסקאות השוואה. בכל אלו יש כדי לדחות את הערר לגופו. חוות דעת שמאי העוררים עליהם נסמכת תביעתם והערר שבפנינו פגומה באופן מהותי ונעדרת אלמנטים בסיסיים ולפיכך העוררים לא עמדו בנטל המוטל עליהם..." לאחרונה כאמור, בית המשפט המחוזי בתל אביב בפ"ד יקירי ירושלים (לעיל) חזר ואישר את החלטתנו גם בענין נטל ההוכחה המוטל על העוררים, ובין היתר קבע כי: "המערערים טוענים כי היה מקום להעביר את הדיון בעניינם להכרעתו של שמאי מכריע. לעניין זה התייחסה ועדת הערר בהחלטתה (ביחס לכל העררים) בצורה מפורטת כדלקמן: "חוות הדעת השמאית המצורפת מטעם העורר צריכה לבסס את הפגיעה הנטענת בין היתר, על ידי השוואת שווי המקרקעין לפי כלל נתוני המצב התכנוני שקדם לתוכנית נשוא הערר, לבין שווי המקרקעין לפי כלל נתוני המצב התכנוני שלאחר אישורה, תוך בחינת הקשר הסיבתי בין התוכנית לבין הפגיעה... (עמ' 13 להחלטה). ועדת הערר הוסיפה וקבעה: "'אחת ממושכלות היסוד להוכחת תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הינה כי על התובע הנטל להוכיח כי נגרמה פגיעה למקרקעין בשל אישורה של התוכנית, לעומת מצב תכנוני קודם'... ... ועדת הערר איננה צינור להעברת עררים לשמאי מכריע. זאת, בין אם יושב שמאי כחבר וועדת הערר ובין אם לאו. למותר לציין כי אין צורך בנוכחות שמאי בוועדה כדי להיווכח ולקבוע האם מדובר בשומה מבוססת או שומה סתמית ללא כל ביסוס, פירוט ונתונים כפי שנעשה במקרה זה. העוררים אינם יכולים להסתתר מאחורי טענה מסוג זה כדי לבוא ולהצדיק את מחדלם שבאי הרמת הנטל המוטל עליהם. ... נטל ההוכחה בהקשר זה אין פירושו הבאת שומה סתמית וכללית תוך 'הבטחה' כי כי כל הנתונים, העובדות והמספרים יחשפו בפני השמאי המכריע. ... העוררים בחרו שלא לעשות כן ואף טענו כי אין עליהם לעשות כן- וכי פירוט וביסוס של שומתם צריך להיעשות אך ורק בפני שמאי מכריע שכן וועדת הערר צינור היא ותו לא. טענות אלו אין בידינו לקבל." (ההדגשות במקור- ש.ג.) (עמ' 15 להחלטה). דברים אלו של ועדת הערר מדברים בעד עצמם. הנטל להוכחת התביעה לפיצוי מוטל על כתפי המערערים ועליהם להוכיח את הפגיעה שנגרמה להם ואת שיעורה. ועדת הערר איננה כלי להעברת העניין להכרעתו של שמאי מכריע מקום שכלל לא הוכחה קיומה של פגיעה במקרקעין. כדי להוכיח תביעה על המערערים להתייחס למצב התכנוני החל על החלקה אשר יש לו השפעה על שווי המקרקעין. המערערים לא ביססו את תביעתם לפיצויים וגם חוות הדעת שהגישו לא התבססה על נתונים רלוונטיים ומשום כך רשאית היתה ועדת הערר לא למנות שמאי מכריע. בפסק דין שניתן על ידי בעת"מ 200/03 בנימין חקק ואח' נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א ואח', [מאגר נבו] מיום 23.8.04, נקבע, בין היתר, כדלקמן: "שמאי מכריע כשמו כן הוא, ייעודו להכריע בין שתי עמדות, תוך שהוא מפעיל את כישוריו וידיעותיו המקצועיות לשם כך. אין מקום למנות שמאי מכריע כאשר אין כל ראיות לתמיכה באחת העמדות או שהיא אינה מבוססת. ... בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר לביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כמפורט לעיל, רשאית היתה הועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע." לועדת הערר מסור שיקול הדעת האם להחליט להעביר את ההכרעה לשמאי מכריע בהתאם לנסיבות שבפניה. בענייננו, ולאור האמור לעיל, החליטה ועדת הערר שלא להעביר את ההכרעה לשמאי מכריע ובדין כך. כעובדה, ועדת הערר העבירה חלק מהעררים השונים (שאינם נשוא הדיון שבפנינו) להכרעתו של שמאי מכריע כאשר מצאה לנכון כי יש מקום לעשות כן. אשר על כן ולסיכום, לא מצאתי להתערב בהחלטת ועדת הערר, ההחלטה היא סבירה ולא נפל בה כל פגם." (שם, בעמ' 13-15) ובהמשך: "השמאי גם לא ערך השוואה לנכסים דומים באזור ובמקום זה העריך את שווי החלקה באמצעות השוואה לשכירות ששולמה עבור בנייני מגורים באזור. השמאי העיד לעניין זה כי לא מצא עסקאות דומות. הערכת שווי מקרקעין צריכה להתבסס על מצב תכנוני קודם ועל עסקאות רלוונטיות הדומות במאפייניהן למקרקעין נשוא השומה. משלא הוצגו עסקאות דומות ולא נבדק לעומק המצב התכנוני הקודם נפלו בחוות הדעת מטעם המערערים פגמים מהותיים הפוגמים בעמדת המערערים. המערערים לא הצליחו להוכיח את הפגיעה בשווי החלקות באמצעות השומה שהוגשה מטעמם, לא נמצא פגם בהחלטת ועדת הערר ואין מקום להתערב בה." (עמ' 29, שם) על פי עקרונות אלו יש לבחון בערר שלפנינו האם הורם נטל ההוכחה ע"י העורר. במקרה שלפנינו, נפלו פגמים מהותיים בשומת העורר, הן בנוגע למצב התכנוני הקודם והשפעתו על שווי המקרקעין, הן לעניין עירוב מין בשאינו מינו לעניין פיצויי הפקעה ולעניין פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, והן בשל העדר ביסוס ופירוט מספיקים לשעור הפגיעה הנטענת, לרבות העדר פירוט עסקאות השוואה, העדר תחשיבים או כל בסיס נתונים אחר וניתוחו, לביסוס שעור ירידת הערך הנטענת. אין נתונים בדבר שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם ובמצב התכנוני החדש. גם לא נעשו השלמות בעניינים אלו, למרות ההזדמנויות הרבות שהיו לעורר להשלים ולעשות כן. כמו כן כאמור לעיל, במקרה שלפנינו עיקר הפגיעה הנטענת בערר, נגרמה בגין אישורה של תמ"א 23א'. נוכח כל זאת, היה מקום לכאורה אם כן לדחות את הערר. אלא שבמקרה שלפנינו, החלטנו לאחר התלבטות, כי בנסיבות העניין, לפיהן סופו של דבר אין מחלוקת בין הצדדים במקרה הספציפי שלפנינו, כי יש שינוי כלשהו בתכנית תמ"מ 1/5 לעומת תמ"א 23א' לעניין חלקת העורר וצורת המגרש שנותרה. לפיכך, ראוי כי שינויים אלו יבחנו על ידי שמאי מכריע, אשר יכריע האם יש בשינויים אלו משום תוספת פגיעה לפגיעה שנגרמה בגין תמ"א 23א'. כמו כן יש לבחון האם יש בתכנית אלמנטים משביחים כטענת משיבה מס' 2. אם ימצא כי כך הוא, יש לבחון האם יש באלמנטים המשביחים שבתכנית, כדי לקזז או אף לאיין את תוספת הפגיעה, ככל שייקבע כי ישנה. אשר על כן, אנו ממנים כאמור שמאי מכריע. אם ימצא השמאי המכריע כי יש לשלם לעורר פיצוי לפי סעיף 197, יפרט בהחלטתו את כל מרכיבי הפיצוי. השמאי המכריע יבחן את טענות הצדדים בנוגע לקיומם או אי קיומם של אלמנטים משביחים בתכנית, וככל שימצא כי ישנם כאלו, יבחן האם יש בהם כדי לקזז או לאיין את הפגיעה, במידה ויקבע כי ישנה. השמאי המכריע יהיה כפוף להוראות הדין המהותי ולהחלטה זו, והכרעתו תהיה מפורטת ומנומקת. מזכירות ועדת הערר תשלח לשמאי המכריע את הפרוטוקולים מדיוני הוועדה ואת החלטותיה, ואילו הצדדים יעבירו לידיו את כתבי טענותיהם, ואת המסמכים הרלבנטים שברצונם להציג לפניו, תוך 15 יום ממועד מינויו. השמאי המכריע יזמן את הצדדים לדיון תוך 30 יום מהמועד בו פנה אליו אחד הצדדים, וייתן את החלטתו תוך שלושה חודשים ממועד הדיון הראשון שיתקיים בפניו. אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המכריע, תרצה מי מבין המשיבות לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק, תהיה רשאית להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 30 יום מיום מתן החלטה ע"י השמאי המכריע. הצד שכנגד יוכל להגיש תגובתו תוך 30 יום נוספים. אם ירצה מי מהצדדים לערור על החלטת השמאי המכריע - יוגש ערר במסגרת תיק ערר חדש, במועדים הקבועים בחוק ובתקנות. השמאי המכריע יודיע לצדדים גובה שכר טרחתו ו/או דרך חישובו בטרם יחל בעבודתו. אשר לחלוקת שכר טירחת השמאי המכריע בשלב זה, שכר טירחתו יחולק בחלקים שווים בין המשיבות, שליש ע"י העורר, ושליש ע"י כל אחת מהמשיבות. בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המכריע, אם ירצו הצדדים לטעון לחלוקה אחרת של שכר טירחתו, יעשו כן תוך 14 יום מיום מתן שומתו המכרעת. בנסיבות העניין העורר יישא בהוצאות משיבה מס' 1 בסכום של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ובהוצאות משיבה מס' 2 בסכום של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. ההחלטה התקבלה פה אחד. תוכנית בניהבניהתשריטתל אביב