מחזיק בנכס - ארנונה

השאלה שעליה בימ"ש צריך לענות בפסק הדין להלן הינה מי מבין הנתבעים היה המחזיק בנכס ועל כן יחויב בתשלום דמי הארנונה. בכדי לענות על שאלה זו יש צורך לבדוק מהי ההגדרה שנתן המחוקק לפירוש המלה "מחזיק" בחוק. להלן פסק דין בסוגיית מחזיק בנכס - ארנונה: פסק דין בפני תביעה אשר הוגשה ע"י עיריית הרצלייה (להלן: "התובעת"), כנגד ס.ג.מ מחשבים בע"מ (להלן: "הנתבעת 1"), וכנגד חברת ביצור בינוי פיתוח ועבודות עפר בע"מ (להלן: "הנתבעת 2"). סכום התביעה הינו 100,941 ₪ נכון ליום הגשת התובענה, ונדרש בגין חובות לרשות המקומית, חשבונות המים, ארנונה, ואגרות שמירה. הנתבעת 2 הינה הבעלים בחלקו הארי של הנכס ברחוב משכית 9 פינת רחוב מדינת היהודים בהרצלייה, הידוע כגוש 6518 חלקה 118 (להלן: "המושכר"). בין הנתבעת 2 לנתבעת 1 נחתמו שני הסכמי שכירות נפרדים לעניין המושכר. הסכם שכירות ראשון נחתם בתאריך 1/7/2000 לתקופת שכירות אשר הסתיימה בתאריך 30/6/2002, הסכם זה מתייחס למשרדים במושכר, כאשר נשמרת אופציה לשוכר להאריך את תקופת השכירות בשתי תקופות נוספות בנות 24 חודשים. הסכם שכירות שני נחתם בתאריך 1/3/2001 לתקופת שכירות אשר הסתיימה אף היא בתאריך 30/6/2002, הסכם זה מתייחס לקומת מרתף החניה במושכר, כאשר גם כאן נשמרת אופציה לשוכר להאריך את תקופת השכירות בשתי תקופות נוספות בנות 24 חודשים. במהלך חודש ינואר 2002, נכנסה הנתבעת 1 לקשיים כלכליים והפסיקה את פעילותה. הנתבעת 2 פנתה לבימ"ש בראשון לציון בת.א 1860/02 במטרה ללבן את המחלוקות בין הצדדים לגביי תקופת התשלום בה מחויבת הנתבעת 1 בגין חודשי השכירות אשר לא שולמו לנתבעת 2. בתאריך 20/9/2004 קבע כבוד השופט איתן אורנשטיין כי על הנתבעת 1 לשלם לנתבעת 2 סכום של 399,439 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה, בגין חודשי השכירות שהיא חייבת בהם עד לסוף תקופת השכירות. במהלך פסק הדין לא התייחס כבוד השופט אורנשטיין למחלוקת בעניין החזקת המושכר ע"י הנתבעת 1 ולעניין הרלוואנטי לענייננו ומתי בוצע פינוי המושכר ע"י הנתבעת מספר 1 בפועל. עקב גרסאות סותרות בין זו של הנתבעת 1 לבין זו של הנתבעת 2 בעניין מועד סיום החזקת המושכר ופינויו, פנתה התובעת לבימ"ש זה בדרישה כי יקבע מי מבין שני הנתבעים מחויב בגין מסי העירייה. במהלך דיון אשר התקיים בתאריך 4/9/2005 בפני בימ"ש זה, הובהר בין הצדדים כי אין מחלוקת לגבי הטענות המועלות ע"י התובעת בכתב התביעה, וכי אין מחלוקת לעניין החוב עצמו בגין הארנונה שלא שולמה. הטענה היחידה השנויה במחלוקת הינה מי מבין הנתבעים החזיק במושכר לאחר תאריך 30.6.2002. תאריך סיום החוזה המקורי, האם הנתבעת 1 או הנתבעת 2. היות ושאלת ההחזקה לגופה לא ידועה ולא אמורה הייתה להיות ידועה לתובעת, פטרתי את התובעת מהגשת תצהירים מטעמה, בעוד שנשמרה זכותה לחקור את המצהירים מטעם הנתבעים. מטעם הנתבעת 1 הוגש תצהירו של סטיוארט קורנברג אשר כיהן כמנכ"ל הנתבעת 1. מטעם הנתבעת 2 הוגשו תצהיריהם של יצחק קובי המכהן כמנהל הנתבעת 2, ושמעון נחמיאס אשר עוסק בחברת הובלות. טענת התובעת: טענתה היחידה של התובעת, אשר אינה מוכחשת על ידי מי מהנתבעים, הינה חוב לעירייה בגין אי תשלום הארנונה בסך 100,941 ₪ נכון ליום 28/2/2005, חוב אשר חבים בו הנתבעים 1,2 ביחד ולחוד בתור מחזיקים בזמנים הרלוואנטיים בנכס המושכר. טענות הנתבעת 1: הנתבעת 1 טוענת כי תשלומי הארנונה לתובעת שולמו עד לחודש 12/2001 כולל. עוד טוענת הנתבעת 1 כי פינוי המושכר הראשון נעשה בתאריך 31/12/2001, ופינוי המושכר השני נעשה בתאריך 7.3.2002. הנתבעת 1 טוענת כי הודעות בדבר פינוי המושכר נמסרו לנתבעת 2 במועד הסמוך למועד הפינוי. טענות הנתבעת 2: טענתה העיקרית של הנתבעת 2 הינה כי רק ביום 1/11/04 פרצו אנשיה למושכר אשר היה בהחזקתו של הנתבעת 1, פינו אותו מהציוד ומהריהוט ורק מאותו מועד היא נחשבת למחזיקה על פי ההגדרה של פקודת העיריות ועליה לשלם מיסי עירייה מתקופה זו והלאה בלבד. עוד טוענת הנתבעת 2 בבקשת הרשות להתגונן מטעמה, בתצהירו של יצחק קובי סעיף 10, כי היא זכאית לפטור ממסי העירייה למשך 6 חודשים ממועד קבלת החזקה לידיה. דיון: סמכות עניינית: אציין כי ב"כ הנתבעת מס' 2 בסיכומיו העלה טענת העדר סמכות עניינית לדון בתובענה. לטענתו ביהמ"ש אינו מוסמך לדון בתובענה לאור הסמכות של מנהל הארנונה. רק למנהל הארנונה יש הסמכות לדון בטענות לעניין מחזיק, ומנהל הארנונה אינו מוסמך לקבוע כי יש להגיש תביעה בעניין, וכי ביהמ"ש יפסוק, אלא עליו היה להגיע להחלטה בעניין השנוי במחלוקת. כבר קבעתי בהחלטתי במהלך הדיון מיום 23.11.05, כי לביהמ"ש זה נתונה סמכות לדון בתובענה. סמכותו של מנהל הארנונה אינה מאיינת את סמכות ביהמ"ש, ולא מצאתי כי יש מקום לשנות את החלטתי. השאלה שבמחלוקת: השאלה שעליה בימ"ש זה צריך לענות הינה מי מבין הנתבעים היה המחזיק במושכר בתקופה שלאחר תאריך 30/6/2002 ועל כן יחויב בתשלום דמי הארנונה. בכדי לענות על שאלה זו, ראשית יש צורך לבדוק מהי ההגדרה שנתן המחוקק לפירוש המלה "מחזיק" בחוק. פקודת העיריות: "מחזיק" - אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון; לכאורה הפקודה חילקה את הגדרת המונח "מחזיק" לשלושה מרכיבים עיקריים, כאשר המונח "בעל" אף הוא מוגדר בפקודת העיריות: "בעל" - לרבות אדם המקבל, או הזכאי לקבל, הכנסה מנכס, או שהיה מקבלה אילו היה הנכס נותן הכנסה, בין בזכותו הוא ובין כבא כוח או כנאמן, בין שהוא הבעל הרשום של הנכס ובין שאיננו הבעל הרשום, וכולל שוכר או שוכר משנה ששכר נכס לתקופה שלמעלה משלוש שנים; הגדרות רחבות אלו הנמצאות בפקודה מצאו פרשנויות רבות בפסיקה, ועקב חשיבותם הרבה בהקשר התיק שלפנינו ארחיב בנושא. בר"ע 422/85 - חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית נקבע כי: "כאשר נקט הלה את המונח "למעשה", החובק את שלושת המונחים "בעל", "שוכר" או מחזיק "בכל אופן אחר", לא נתכוון להחזקה פיסית בפועל דווקא, אלא בא להבחין בין סוגי המחזיקים השונים בינם לבין עצמם ולדרג אותם. במה דברים אמורים : אם יש גם "בעל" וגם "שוכר", הרי הכוונה היא, כי כמחזיק לצורך החובות והזכויות שבפקודה ייחשב זה מבין השניים, שהוא, במערכת הנסיבות שנוצרה, בעל הזיקה הקרובה יותר לבניין, והחובה לשלם, למשל, ארנונה כללית תחול אז על השוכר, למרות שיש לדירה, כמובן, גם בעל. המחוקק ביקש להדגיש, כי בנקטו את הביטוי "מחזיק" אין הוא מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא - יחסית כמובן - בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר או בר-רשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ, כאמור, והבעל נשאר בגפו מול הרשות. בנסיבות כגון אלה אין גורם אחר כלשהו, אשר החזקתו למעשה מקדימה את מעמדו כלפי הרשות למעמדו של הבעל לצורך אותן חובות, המוטלות על המחזיק לפי הפקודה. מכאן, כי הבעל של הנכס, שלא העביר זכויות כלשהן בנכס לאחר, הוא תמיד המחזיק." (הדגשה שלי ר.ע) אם כן המבחן שקבעה הפסיקה בעניין הטלת חובת תשלום הארנונה ומיסי הערייה הינו "מבחן הזיקה הקרובה". עוד נקבע לעניין ההחזקה ברע"א 7037/00 - עיריית ראשון לציון נ' עו"ד ישראל וינבוים כי: "יש להדגיש כי בעלים של דירה אשר אינו מתגורר בדירתו, והיא עומדת ריקה, מהווה גם הוא "מחזיק למעשה" לפחות כאשר יש בידו אמצעי שליטה בדירה, כגון מפתח". על כן המבחן לקביעה מיהו המחזיק נוצר על פי בדיקה ביחס לכל מסכת החובות והזכויות בנכס, הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר אליהן והוא זה שייחשב כמחזיק לצורך הפקודה. אדגיש כי אין בהכרח הכוונה למי מהצדדים שהינו בעל הזכויות המשפטיות בנכס. הפסיקה אף הוסיפה כי המונח "למעשה" אין בו הכוונה להחזקה פיזית, ודי כי בעל הדירה שאין הוא מתגורר בה יש באפשרותו למנוע מאחרים גישה לדירה בכדי שייחשב כמחזיק. על כן נבדוק מי מבין שני הנתבעים הנו הצד בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ועליו יוטלו חובת תשלום מיסי העירייה. הנתבעת 2 בתצהירי עדות ראשית מטעמה, מציגה לבימ"ש מסמך מתאריך 28/2/02 בו נאמר: תצהירי עדות ראשית מטעם הנתבעת 2, נספח ד': "1. הרינו מודיעים לכם על פי סעיף 18/א להסכם השכירות, על ביטול ההסכם" (הדגשה שלי ר.ע) בתאריך 5/5/2002 נמסר לנתבעת 1 מסמך נוסף אשר מתרה בה כי פינוי המושכר לא הושלם במלואו, ואף מוסיפים כי במידה ולא יפונה הנכס במלואו (נספח ד1 לתצהירים מטעם הנתבעת 2): "לא תהיה למרשתי ברירה אלא לעשות זאת באמצעות גורמים מטעמה ולחייב את מרשתך בהוצאות" בתאריך 14/2/2002 מאשרת הנתבעת 2 ,ע"י איריס קובי, כי קבלה את ההודעה מטעם הנתבעת 1 לגבי פינוי המושכר, ומדגישים כי לא קיבלו את מפתחות המושכר. כמו כן, במכתב מתאריך 13/3/02 מאשרת הנתבעת 2 כי אכן הנתבעת 1 הודיע לה על סיום החוזה ועזיבתם, אך עדיין טוענת, כי מפתחות המושכר לא הגיעו לידיה ועל כן לכאורה החזקה של הנתבעת מס' 1 בנכס נמשכת. בתאריך 19.5.2002 משיבה הנתבעת 1 לנתבעת 2 ומיידעת אותה כי הפינוי הושלם במלואו. הנתבעת 2 מנסה להציג תמונה שבה לא היה באפשרותה כלל להיכנס למושכר, לאור אי מסירה פיזית של המפתח, ועל כן רק בתאריך 1/11/2004 היה עליה לפרוץ את דלת המושכר (נספח ז לתצהירי הנתבעת 2) , לפיכך, טוענת הנתבעת מס' 2 כי, יש לקבוע שהחזקה בפועל עד למועד הפריצה על ידה הייתה של הנתבעת 1. אקדים ואומר כי סוגיית "החזרת המפתח" איננה המבחן היחידי על בסיסו ייקבע מיהו המחזיק, היינו מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר. אכן החזרת מפתח לשוכר מצביע על כוונת הצדדים לסיום חוזה השכירות ומהווה אינדיקציה לעניין גמירת הדעת של הצדדים, אך אין מדובר באינדיקציה יחידה. כוונת הצדדים היא שקובעת לעניין סיום החוזה, במקרה שלפנינו בשלל התכתבויות שמעט מהם הבאתי לעיל ברורה לחלוטין כוונתה של הנתבעת 1 להפסיק את חוזה השכירות. וברורה אף יותר זו העובדה שהציבה הנתבעת 2 בעצמה כי הנתבעת 1 הפרה את החוזה ועל כן היא עצמה מביאה אותו לסיום. על כן שני הצדדים השוכר והמשכיר הסכימו על ביטול החוזה, ואף אשרו את כוונותיהם בהתכתבויות רבות ביניהם אשר דנות באופן ובהתקדמות פינוי המושכר. צדק ב"כ הנתבעת 2 בשולחו מכתב התראה לנתבעת 1 בה הוא מתרה בה לפנות את המושכר, ולא יאלץ לפנותו בעצמו ולחייבם בעלות הפינוי. לעניין זה יפים דבריו של ד"ר שלום לרנר בספרו שכירות נכסים: "כאשר השוכר אחראי לנזק, המשכיר זכאי לפיצוי הניתן בשל הפרת חוזה בהתאם לאמור בסעיף 10 לחוק החוזים(תרופות). נזק זה עשוי לכלול את הוצאות תיקון המושכר, קרי - הבאתו למצב בו היה צריך להימצא בסוף השכירות, וכן פיצוי עבור חוסר האפשרות להשתמש בנכס ללא התיקון. עם זאת המשכיר המחזיק בנכס חייב לפעול מיידית לתיקונו כחלק מהנטל להקטנת הנזק" מדוע אם כן לא פעלה הנתבעת 2 כאמור במכתבה ודאגה לפינוי הנכס בעצמה וחיוב הנתבעת 1 בשלב מאוחר יותר בגין עלויות הפינוי, זאת כאשר יודעת הנתבעת 2 כי חוזה השכירות הסתיים בהסכמת ובידיעת שני הצדדים, והלכה למעשה הנתבעת 1 עקב קשיים כלכליים נטשה את המושכר. ניסיונותיה של הנתבעת 2 לרציונליזציה של מעשיה באי השכרת המושכר עקב אי פינויו, והמתנה לפס"ד בתיק שנוהל בפני כב' השופט איתן אורנשטיין, אינם מתיישבים ביחד עם מסכת העובדות הקיימות בתיק, ואפרט. עדותו של יצחק קובי מנהל הנתבעת 2: הנתבעת 2 מנסה להראות שכביכול הנכס לא היה מוחזק על ידה, ואף לא היה לה אפשרות גישה לנכס, עקב אי החזרת המפתח, עד למועד הפריצה על ידה. כיצד טענה זו מתיישבת עם העובדה כי בחקירתו של מר יצחק קובי בפני כבוד השופט איתן אורנשטיין בפרוטוקול דיון מתאריך 6/7/2003,אשר צורף לתצהירו, העיד כי: "ת. במושכר נשארו שולחנות, כסאות, מדפים, מטבח של הנתבעת. ת. עשיתי מאמצים להשכיר את הנכס מאז מרץ 2001 בעזרת פרסום בעיתון. ת. מה שנשאר בנכס לא הפריע להשכרתו." (הדגשה שלי ר.ע) על כן בעדות זו מצהיר יצחק קובי כי אכן היו ניסיונות להשכיר את המושכר, ועוד מחודש מרץ 2001 הרבה לפני סיום החוזה המקורי בין הנתבעת 1 לנתבעת 2, ואף מוסיף כי הציוד שנשאר ע"י הנתבעת 1 לא הפריע להשכרתו לאחר. בעוד שבפני בימ"ש זה בחקירתו מתאריך 23/11/2005 טוען יצחק קובי כי: "ש: עד נובמבר 2004 אי אפשר היה להשכיר את המושכר. ת. המושכר היה תפוס." מחד גיסא טוען יצחק קובי כי לא הייתה לה שליטה או החזקה בנכס עד לנובמבר 2004 ,המועד בו הורה לאנשיו לפרוץ למושכר ולתפוס בו חזקה, ומאידך יצחק קובי פועל על סמך ההתכתבויות שהיו בין הצדדים מפרסם מודעות בעיתון כי הנכס עומד להשכרה, ומוסיף ואומר לפרוטוקול ביהמ"ש כי הוא עושה מאמצים להשכיר את הנכס, וכי הציוד שנשאר בנכס לאחר עזיבת הנתבעת 1 את המושכר "לא הפריע להשכרתו". לא זו אף זו, בעוד שבפני כב' השופט איתן אורנשטיין מעיד יצחק קובי כי החפצים שנשארו במושכר לא הפריעו להחזקתו, בפניי מעיד יצחק קובי כי לא ניתן היה להשכיר את המושכר עד שנת 2004 היות והיה תפוס. יתרה מכך הנתבעת 2 טוענת כי היה עליה "לפרוץ" את המושכר וזאת רק בנובמבר 2004 וכי עד למועד זה לא היה לנתבעת 2 מפתחות למושכר, היות ולא הוחזרו לה ע"י השוכרת הנתבעת 1, ועל כן הגישה למושכר לא הייתה אפשרית. לפי עדותו מתאריך 23/11/2005 יצחק קובי הוא שצילם את התמונות, כיצד נכנס למושכר לצלמם אם אין בידיו את המפתח? ומדוע הפריצה למושכר המתינה שנים כה רבות, כאשר הנתבעת 2 בעצמה התריעה כי תאלץ לפנות את המושכר על חשבונה ולחייב את הנתבעת 1? מדוע לא עשתה כן? בחקירתו מתאריך 23/11/2005 טוען יצחק קובי כי לא ניסו להשכיר את המושכר היות והיה הסכם אופציה שהיה צריך להסתיים "בשנת 2006 או ב-2007" כלשונו. ראשית, טענה זו סותרת לחלוטין את עדותו שלו משנת 2003 בפני כב' השופט איתן אורנשטיין שם טען כי הנתבעת 2 כן ניסתה להשכיר את המושכר כבר במרץ 2001. שנית, לעניין חוזה האופציה. בחוזי השכירות בין הצדדים נקבע במפורש בסעיף 5 לחוזים כי: "לשוכרת ניתנת אופציה להארכת השכירות לשתי תקופות שוות בנות 24 חוד לכל תקופת שכירות, ובהודעה מוקדמת של 90 יום ע"י השוכרת על מימוש האופציה" גם אם אתעלם מהעובדה כי הנתבעת 2 בעצמה בתאריך 28/2/2002 ביטלה את החוזה לפני סיומו המתוכנן, ועל כן כיצד אפשרי כלל הדבר ליישם את סעיף האופציה בחוזה שבוטל על ידו?, אין הדבר מתיישב עם השתלשלות העניינים שבפניי. ספרו של ד"ר שלום לרנר, שכירות נכסים: "כאשר המשכיר ביטל את החוזה בגין הפרתו על ידי השוכר, בטלה כמובן גם האופציה..." בנוסף על פי החוזה בין הצדדים, השוכרים הם אלו שצריכים להודיע 90 ימים מראש על הפעלת האופציה והארכת תקופת השכירות. לא הובאו כל ראיות בתיק כי הנתבעת 1 הגישה בקשה ליישום האופציה. דבר אשר מלכתחילה מוטל בספק בהתחשב בעובדה, שחודשים מספר לפני המועד האמור נכנסה הנתבעת 1 לקשיים והודיע לנתבעת 2 על רצונה לסיים את החוזה. בנוסף על פי פקודת העיריות החובה לדווח לעירייה על הפסקת האחזקה מוטלת במקרה שלנו על הנתבעת 2. פקודת העיריות 326. הארנונה ברכישת בעלות או החזקה נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה. על כן הפקודה מפרידה בין השכרה של נכס לתקופה הקצרה משנה, ובין השכרה של נכס לתקופה העולה על שנה. החובה להודיע לעירייה בגין השינוי בהחזקה של המושכר הינה של הנתבעת 2, במיוחד לאור העובדה כי הנתבעת 2 היא זו שמיוזמתה ביטלה את חוזה השכירות אם הנתבעת 1, חובה אשר לא מולאה. לא בכדי נקבע בע"א 739/89 - אהרון י. מיכקשוילי נ' עירית תל-אביב: "ניכר בפקודת העיריות, כי מגמתה שלא להכביד על עיריה יתר על המידה באיתור הגורם המהווה "מחזיק" לגבי נכס מסויים לצורך תשלום הארנונה. בדרך כלל רשאית היא להסתמך על רישום, ועל הודעות מתושביה בדבר שינויי מצב. כך, למשל, נאמר בסעיף 326 לפקודה, כי מי שחדל להיות בעלים או מחזיקו של נכס (ואי לכך, כמובן, אין ביכולתו לעשות שימוש בנכס), חבותו בתשלום ארנונה מסתיימת רק עם משלוח הודעה על כך לעיריה, ולא עם חדלות הבעלות או החזקה בפועל. וכך גם קובע סעיף 330 לפקודה, המסדיר מצב בו נכס נהרס או "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו", כי המחזיק יחדל לחוב בארנונה רק משמוסר הוא הודעה על האירוע לעיריה. מסעיף אחרון זה ניתן גם ללמוד, כי הפקודה צופה מצב אפשרי, בו אין אדם יכול לעשות שימוש עוד בנכסו, ובכל זאת אין הוא מוצא מניה וביה מכלל הגדרת "מחזיק". לעניין טענת הנתבעת 2 בעניין הפטור שמגיע לה עקב החזקתו של משכיר בבניין ריק. טענה זו אינה מתיישבת ואף סותרת את הטענה כי הנתבעת 2 לא החזיקה במושכר, ואת הטענה כי הנתבעת מס' 1 החזיקה בנכס. מכל מקום בקשה לפטור יש להגיש בדרך המקובלת לתובעת והדבר לא נעשה לפיכך אין מקום להתייחס לכך. עדותו של מר נחמיאס שמעון: נחמיאס שמעון העיד כי בתור חברת הובלות פינוי המושכר מציוד בוצע בשלהי נובמבר 2004. המחלוקת איננה האם היה ציוד במושכר או לא, המחלוקת הינה מי בפועל החזיק במושכר והייתה לו השליטה לעניין הציוד שבתוכו. אוסיף ואומר כי הנתבעת 1 לא טענה מעולם כי פינתה את כל הציוד מהמושכר, והודתה כי ביחס לחלק מהציוד לא היה באפשרותה להוציאו. ובעניין זה אף נשלח מכתב מב"כ הנתבעת 2 המתריע כי באם לא יפונה המושכר מציוד יפנו זאת הם על חשבונם ויחייבו בהוצאות את הנתבעת 2. העובדה שהמוביל נכנס למושכר ופינה אותו מציודו, לבקשתה של הנתבעת מס' 2, רק מחזקת את העובדה כי אכן השליטה במושכר הייתה של הנתבעת 2, ועובדה היא כי איש לא בא בטרוניה כי זכויותיו בנכס נפגעו, בכך שפרצו אליו. לסיכום, חוב הארנונה לתובעים דן בתקופה שלאחר נובמבר 2002. מרגע שהנתבעת 2 הודיעה לנתבעת 1 כי היא מיישמת את סעיף ההפרה המהותית בחוזה, ומבטלת את ההסכם עמה, ובוודאי לאחר קבלת הבקשה ע"י הנתבעת 1 לביטול ההסכם והפסקת תקופת השכירות, החזקה בנכס עברה לידי הנתבעת 2. גם על פי כוונת הצדדים וגם על פי מבחן הזיקה הקרובה השליטה במושכר הייתה אך ורק של הנתבעת 2. הנתבעת 2 פרסמה מודעה בעיתון וניסתה להשכיר את המושכר, בכפוף למועד ביטול ההסכם. דבר זה איננו אפשרי לצד אשר איננו בעל שליטה בנכס או שאין לו אפשרות להעביר את הזכויות במושכר לאחר. הנתבעת 2 תפסה חזקה על המושכר ללא התנגדות מאיש או מכל בעל דין. דבר זה איננו אפשרי לצד כאשר ישנו בעל זכויות במושכר הקודם לזכויותיו של בעל דין אחר. המחדל הינו כי הנתבעת 2 בחרה להמתין למעלה משנתיים, וזאת למרות שהתריעה כי תעשה צעד זה ותחייב את הנתבעת 1 בעלות הפינוי של המושכר, וזאת למרות הודעות ביטול החוזה ששני הצדדים שלחו זה לזה. בתביעה שהוגשה על ידי הנתבעת מס' 2 כנגד הנתבעת מס' 1 בפני כב' השופט איתן אורנשטיין לא תבעה הנתבעת 2 בגין חוב של הנתבעת 1 החל על שנות האופציה, אלא רק על תקופת החוזה המקורי, ואף לא הגישה תביעה לפינוי המושכר. הנתבעת 2 בעדותו של יצחק קובי בפני השופט איתן אורנשטיין הודתה כי הציוד שנשאר במושכר לא הפריע להשכרתו לאחר. אני קובעת כי הנתבעת 2 הייתה המחזיקה במושכר לאחר תקופת סיום חוזה השכירות המקורי בין הצדדים. אני קובעת כי חובות הארנונה לעירייה מחודש נובמבר 2002 ואילך יוטלו על הנתבעת 2 אשר הייתה המחזיקה כדין בנכס המושכר. הנתבעת 2 תשלם הוצאות התובעת ובנוסף תשלם שכ"ט עו"ד בסך 10,000₪ + מע"מ לתובעת, וכן תשא בהוצאות הנתבעת מס' 1 בסך של 5,000 ₪ + מע"מ. ארנונהמחזיק בנכס