מטרת הפיצויים בגין הפקעה היא להעמיד את בעל הזכות או טובת ההנאה במקרקעין שהופקעו באותו מצב כספי בו היה נמצא לולא ההפקעה, באופן שבכספי הפיצויים שיקבל יוכל לשוב ולרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו. ההפקעה הנדונה בוצעה מכח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1934 ומכח חוק התכנון והבניה המפנה בסעיף 190 לפקודת הקרקעות. פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 מורה בס' 12 (ב) כדלקמן: "12 (ב) בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב:" להלן פסק דין בנושא הפקעת דיור מוגן: פסק דין 1. תביעה זו הוגשה במקורה על ידי ניסים כהן ועמוס כהן, לתשלום פיצויים בגין הפקעה בהיותם בעלי זכות דיירות מוגנת בנכס שהיה מצוי בחלקה 7 גוש 11112 בחיפה. במשך הזמן מונו לניסים כהן אפוטרופסים ועמוס כהן נפטר, כאשר בהסכמת הצדדים (ישיבה מ- 28.12.04) ננקבה בתו תמר כתובעת במקומו. בית משפט זה (כב' השופט י. כהן), בהחלטתו מ- 31.1.02 בבש"א 15428/00 בענין בקשה שהוגשה לדחיה על הסף מחמת התיישנות, קבע כי התביעה תבורר בשני עניינים והם הטענה לפיצוי כספי בגין הפקעת המקרקעין שהוחזקו בידי התובעים והטענה להשבת דמי שכירות ששולמו לחברת עמידר בתקופה שבין 1.3.93 ועד להגשת התביעה. עוד ב- 18.9.03 הודע ב"כ התובעים כי את טענתם לפיצויי הפקעה מבססים התובעים על פקודת ההפקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 ומכח זכות הקניין. ב- 18.9.03 הוריתי על מינוי שמאי מטעם בית המשפט. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית. השמאי שמונה כמומחה מטעם בית המשפט (לאחר שמינויים קודמים בוטלו), הוא השמאי א. אירני. המומחה התבקש לחוות דעתו בשאלת שווי השוק של זכות הדיירים המוגנת של התובעים לתאריך הקובע, הוא, 30.3.97 ושווי הפיצוי שהתובעים זכאים לו מחמת ההפקעה שבוצעה על פי הודעה שפורסמה בילקוט הפרסומים 4486 מ- 30.1.97 עמ' 1845. בהמשך הדרך הודיעו ב"כ הצדדים כי מוסכם עליהם כי המחלוקת היחידה שנותרה להכרעה היא טענת התובעים לפיה אין להפחית מהסכום שקבע השמאי אירני 40% (עמ' 8 לישיבה מ- 28.6.05). בהמשך אותה ישיבה הסכימו הצדדים עוד כי היה ויתברר שקיימת מחלוקת גם בשאלת שווי הסכום ששילמה העיריה לתובעים בזמנו, יבורר גם ענין זה. ב"כ הצדדים לא חלקו על חוות דעת השמאי אירני לענין שווי הפיצוי, בכפוף למחלוקת בענין ההפחתה שצויינה לעיל. הצדדים הסכימו כי פסק הדין ינתן על פי מסמכים וראיות ללא חקירת מצהירים, הגישו רשימת מסמכים מוסכמת ותיק מוצגים מוסכם (עמ' 12 ישיבה מ- 10.10.05) ולאחר מכן הגישו סיכומיהם. 2. עובדות ב- 5.10.72 רכשו ניסים כהן ואחיו עמוס כהן ז"ל זכויות כדיירים מוגנים במזנון הנמצא בצריף בשד' הכרמל 36, נכס המצוי בבעלות עמידר, כמפורט בהסכם שערכו עם הגב' טובה בריסקר, הדיירת הקודמת. ב- 6.7.73, ערכו התובעים הסכם שכירות עם עמידר ביחס למזנון כשבהסכם השכירות מתואר הנכס כחדר, מטבח, מחסן וסככה בשטח כולל של 66.55 מ"ר. בהסכם שכירות זה התחייבו התובעים להשתמש בנכס אך ורק למטרת מזנון. המזנון היה מצוי בחלקה 31 גוש 10829 הידועה היום כחלקה 7 בגוש 11112. על פי המפורט בתצהיר עמוס כהן המנוח, שימש המזנון להכנת ארוחות, סנדויצ'ים ושתיה קלה וחריפה, עד לתחילת מלחמת יום הכיפורים, שאז נאלצו לסגור אותו בשל שירות הציבור במילואים תקופה ממושכת והעסק הפעיל לפעול כעסק חי. בתצהירו הנ"ל של עמוס כהן מצויין כי החל מסוף שנות ה- 70 ביקשו משה ועמוס לפתוח את העסק מחדש וביקשו לקבל רשיון ולשפץ את המקום, אך סורבו בטענה שקיימות תכניות חדשות למקום ולא ניתן יהיה לקבל רשיון עסק ולהפעיל עסק במקום. מחוות דעתו של השמאי אירני וממסמכים נוספים עולה כי הנכס היה מבנה ישן הבנוי בניה קלה מלוחות פח וקירוי אזבסט. עוד עולה כי בשנים האחרונות לפני הריסתו היה הנכס מוזנח וללא תחזוקה נאותה. הנכס נהרס ככל הנראה לקראת סוף 1999. 3. מכח תכנית חפ/1370א' שפורסמה למתן תוקף ביולי 1996, סווג רוב שטחו של הנכס כדרך וב- 30.1.97 פורסמה הודעת הפקעה ביחס לחלק מחלקה 7 בגוש 11112. המבנים ששכרו התובעים בנכס נהרסו כולם מכח הפקעה זו, שבוצעה לצורך הרחבת שדרות בן-גוריון, שמן הנוכחי של שדרות הכרמל. הנכס הנדון מצוי באיזור שעבר פיתוח ושיקום הוא איזור המושבה הגרמנית בחיפה. ההודעה בדבר ההפקעה פורסמה ב- 30.1.97 לפי ס' 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות רכישה לצרכי ציבור 1943 ולפי חוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965. מעיון בהודעת ההפקעה עולה כי זו הוצאה בהתאם לתכנית חפ/1370א' - פיתוח שטחים להולכי רגל לאורך שדרות בן גוריון. בהודעה מוסרת הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, כי המקרקעין המתוארים בתוספת דרושים לועדה לחלוטין למטרה ציבורית שלה נועדו בתכנית וכי הועדה מוכנה לישא וליתן על רכישת המקרקעין האמורים. בין המקרקעין הנמנים בתוספת מצוי גוש 11112 חלקה 38 חלקי חלקה 7, הם המקרקעין בהם מצוי הנכס הנדון בפסק דין זה. עוד מצוין בהודעה, כי כל התובע לעצמו זכות או טובת הנאה במקרקעין ורוצה לקבל פיצוי על כך, נדרש לשלוח לועדה הודעה על זכותו בצירוף ראיות לחיזוק תביעתו, הכל כמפורט בהודעה. בהמשך ההודעה מצוין כי העיריה מתכוונת לקנות מיד חזקה במקרקעין האמורים מכיוון שהם דרושים באופן דחוף לצרכי הציבור שלמענם עומדים לרכשם והועדה מורה שכל אדם המחזיק במקרקעין האמורים ימסור מיד את החזקה בהם. 4. בתיק המוצגים מצויה הצהרה בשבועה שערך ניסים כהן באוקטובר 75', בה מוצהר כי המזנון נסגר במאי 75'. בתצהירו של עמוס כהן מצויין כי הבעלים סגרו את העסק לאחר תחילת מלחמת יום הכיפורים. מכאן, לטובת התובעים, אניח, כי לכל המאוחר במאי 1975 נסגר העסק על ידי בעליו. 5. במשך הזמן התנהלו מגעים בין העיריה וחברת שקמונה לשיקום דיור בע"מ, שנושא שאלת הפיצוי המגיע לתובעים הועבר לטיפולה. בהעדר הסכמה הוגשה במשך הזמן התביעה הנוכחית לבית המשפט. העיריה שילמה לתובעים ב- 24.11.99 סכום של 100,955.10 ש"ח כסכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת (ראה נספח ח' לכתב התביעה המקורי). ככל שהתובעים טענו למועד תשלום מאוחר יותר, אין לכך בסיס בראיות. 6. השמאי שמונה כמומחה בית המשפט, מר אירני, הגיש חוות דעתו ב- 26.9.04. לאחר שסקר את הנתונים הרלבנטיים ופירט את שיקוליו ומסקנותיו, חיווה דעתו כי שווי הנכס בדיירות המוגנת (דמי מפתח מלאים) הוא 62,400$ למועד הקובע, 30.3.97. את שווי הפיצוי בגין זכויות הדיירות המוגנת העמיד על 60% מגובה דמי המפתח המלאים, קרי, על 37,440$, והפנה לס' 75 (4) לחוק הגנת הדייר. מכאן, שווי הפיצוי שהתובעים זכאים לו לדעת מומחה בית המשפט הוא 37,440$ לתאריך הקובע, מחיר שאינו כולל מע"מ. עוד הוסיף, ששער הדולר ל- 27.3.97 הוא 3.361 ש"ח. 7. המחלוקת על פי הסכמת הצדדים, המחלוקת היחידה שנותרה להכרעה היא האם זכאים התובעים לפיצוי בשווי מלוא דמי המפתח אותם קבע השמאי אירני, קרי, ללא הפחתת 40%, כגישת התובעים, או שמא, יש לאמץ בענין זה את חוות דעת המומחה ולנכות מהשווי 40%, כגישת הנתבעות. בסיכומיהם לא עותרים עוד התובעים לסעד בענין השבת דמי שכירות ששילמו לעמידר. 8. טענות הצדדים התובעים טוענים כי אין להפחית 40% משווי דמי המפתח המלאים, שכן, הפינוי נעשה באופן כפוי, אין לראות בהם דיירים יוצאים וס' 75 (4) לחוק הגנת הדייר אינו חל בעניינם. נטען כי מקום שמדובר בפינוי כפוי בשל צורך עצמי של המדינה או רשות מקומית או בשל צורך ציבורי חיוני, מסדיר חוק הגנת הדייר סידור חלוף (ס' 131 (7) (8)) כאשר לא הוכח כי העיריה ביצעה תשלום של 40% לעמידר או למנהל מקרקעי ישראל וכי לו רכשה את הנכס מגופים אלה, היתה רוכשת אותו כתפוש ומשלמת את מלוא דמי העזיבה לדייר. התובעים סבורים כי בביצוע תשלום מופחת נפגעות זכויות הקניין שלהם בנכס ומפנים ל- ע.א. 5546/97 הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא ואח' נ' הולצמן ואח' פ"ד נה (4) עמ' 629. התובעים טוענים כי הזכות להשתמש בנכס ניטלה מהם עוד טרם מועד ההפקעה (31.3.97) שעה שהנתבעות מנעו מהם את הזכות לשפץ ולהשתמש במבנה לצורך הפעלתו מחדש עוד ב- 1992 וכי על כן יש לחייבן לשלם לתובעים את הפיצוי בתוספת הפרשי הצמדה וריבית על כל סכום שייפסק ממועד מכתבו של מר פודים ב- 1992 ועד למתן פסק הדין. עוד טענו התובעים להוצאות ולשכ"ט עו"ד. הנתבעות טוענות כי מאז 1975 ועד למועד בו נהרס, הנכס לא פעל כעסק חי. בניגוד טענת התובעים, טוענות הנתבעות כי אין ברישומי העיריה כל פניה של התובעים לקבלת רשיון עסק וכי אין ראיה כי הבקשה סורבה, אך מוסרות כי בשנת 1992 לא ניתן היה לאשר את הפעלת העסק כעסק חי כעולה ממכתב אדריכל פודם. הנתבעות טוענות כי התובעים נטשו את הנכס והפסיקו לעשות בו שימוש כבר ב- 1975 וכי משום כך אין להקיש מהפסיקה אליה הפנו התובעים לענייננו. מקום שהתובעים נטשו את הנכס מיוזמתם, לא נזקקו כלל לדיור חלוף ואין להחיל על הענין את ס' 131 (8) לחוק הגנת הדייר, ממנו עולה כי יש לשלם לדייר את מלוא סכום שווי הדיירות המוגנת. הנתבעות סבורות כי על הענין חלה הוראת ס' 75 (4) לחוק הגנת הדייר, כפי שסבר מומחה בית המשפט בחוות דעתו ובתשובתו לשאלת התובעים מ- 14.3.05. עוד טענו הנתבעות, כי אין לקבל את טענת התובעים בדבר שיעור הריבית שיחול וכי יש לקבוע כי תשלום הריבית ייעשה על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"ג - 1963. הנתבעות מזכירות כי הסכימו והצהירו עוד ב- 19.12.04 וב- 28.6.05 שהן מקבלות את חוות דעת מומחה בית המשפט ומוכנות לשלם לתובעים את הסכום הנקוב בה בניכוי 100,000 ש"ח ששולם ב- 24.11.99. לפני שאגש להכרעה, עליי להתייחס לטענת הנתבעות לפיה חוות דעת התובעים לא נתקבלו כראיה משמונה מומחה בית המשפט בהסכמה, וכי בפני בית המשפט עומדת חוות דעת המומחה שמינה לבדה. בהקשר זה יצויין שהתובעים, כפי שצויין לעיל, אינם חולקים על מלוא שווי דמי המפתח כפי שקבע אותם השמאי אירני וחלקו רק על ההפחתה שביצע, שאלה שהיתה במחלוקת בין הצדדים ותוכרע בפסק דין זה. יצויין כי חוות דעת התובעים נכללו בתיק המוצגים המוסכם שהגישו הצדדים ומשכך, היו בגדר חומר הראיות. 9. גובה הפיצוי מטרת הפיצויים בגין הפקעה היא להעמיד את בעל הזכות או טובת ההנאה במקרקעין שהופקעו באותו מצב כספי בו היה נמצא לולא ההפקעה, באופן שבכספי הפיצויים שיקבל יוכל לשוב ולרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו (ע.א. 593,589/87 משרד השיכון ואח' נ' בירנבוים ואח' פ"ד מט (1) עמ' 625 בעמ' 632 וכן, ע.א. 547,499/87 בטאט ואח' נ' קרתא חברה לפיתוח מרכז ירושלים ואח' פ"ד מד (1) עמ' 105 בעמ' 110). ההפקעה הנדונה בוצעה מכח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1934 ומכח חוק התכנון והבניה המפנה בסעיף 190 לפקודת הקרקעות. פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 מורה בס' 12 (ב) כדלקמן: "12 (ב) בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב:" סעיף זה נדון בענין ע.א. 740/75 דוידוביץ ואח' נ' אתרים פ"ד לא (3) עמ' 4 (להלן: פס"ד או ענין דוידוביץ) אליו הפנה ב"כ התובעים בסיכומיו. בענין דוידוביץ ציין מ"מ הנשיא (כתארו אז) השופט לנדוי:- "המוכר מרצון" בסעיף 12 (ב) בא לרמוז על המחיר בשוק החפשי שבו נקבעים המחירים בין מוכרים מרצון וקונים מרצון; ואילו עיקר זכותו של הדייר המוגן היא הזכות שלא להיות מפונה נגד רצונו. ההיקש הנכון הוא איפוא לא לסעיפים בפרק על דמי מפתח, שבחוק הגנת הדייר, העוסקים בדייר היוצא את המושכר מרצונו אלא בסעיף 131 (7) ו- (8), הנותן עילה לפינוי כפוי של הדייר על ידי בעל הבית בשל צורך עצמי, או על ידי המדינה או רשות מקומית בשל צורך ציבורי חיוני, תמורת "סידור חלוף" המפצה את הדייר על אבדן מלוא זכותו כדייר מוגן." מוסיף השופט לנדוי כך: "לשון אחרת, המבחן הנכון הוא מה היה הדייר המוגן דורש תמורת עזיבת המושכר במשא ומתן חפשי שהוא מנהל מרצון, אם לפי תנאי הדיירות שלו אין הוא זקוק להסכמת בעל הבית להעברת המושכר. ברור שבתנאים אלה הוא היה עומד על קבלת מלוא דמי המפתח הדרושים להשגת מושכר דומה אחר" (ע.א. 740/75, שם, עמ' 8). עוד מוסיף השופט לנדוי כי לו רצתה החברה הרוכשת להגיע לפינוי מרצון של הדיירים היה עליה לרכוש תחילה את המקרקעין מבעליהם במחיר של מקרקעין תפוסים ובנוסף לשלם לדיירים את מלוא דמי העזיבה כדי שיפנו את המקרקעין מרצונם. 10. הנה כי כן, השאלה מהם סעיפי חוק הגנת הדייר הרלבנטיים במקרה של הפקעה, קרי, פינוי שאינו פינוי מרצון, אלא, פינוי כפוי, נענתה כטענת התובעים כשנפסק כי אלה הם ס' 131 (7) (8) לחוק הגנת הדייר, ומשמעו, כי הדייר המוגן זכאי ככלל לפיצוי בגובה דמי המפתח המלאים, ולא על פי קנה המידה הנוהג ביחס לדייר יוצא המפורט בס' 75 לחוק הגנת הדייר. משכך הוא, אין צורך להיזקק להלכת פס"ד הולצמן, אותה הזכירו בסיכומיהם (ע.א. 5546/97 הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא נ' הולצמן פ"ד נה (4) עמ' 629). 11. הנתבעות טוענות כי המושכר היה נטוש וננטש על ידי התובעים ומשכך, אין לפצותם במלוא שווי דמי המפתח. התובעים טענו כי ביקשו לשפץ את המושכר ולשוב ולהשתמש בו אך סורבו על ידי העיריה. איני רואה לקבוע כי המושכר היה נטוש במובן המקים עילת פינוי מחמת נטישה. בכך שלא היה בשימוש כמזנון לפחות מאז מאי 1975, ואף בכך שהיה במצב סניטרי ירוד ואף זכה להודעה על היותו מבנה מסוכן, אין בפני עצמם בהכרח כדי להצדיק קביעה כזו, מה גם שלא הוכח כלל כי הבעלים נקטו צעד משפטי כלשהו לפינוי הדיירים מחמת נטישה. אלא, שגם לו היה נכון לקבוע כי מדובר היה במצב משפטי של נטישה, הלכה היא כי קיומה של עילת פינוי כנגד הדייר אינו מעלה ואינו מוריד לצורך קביעת מעמדו של הדייר לענין זכותו לפיצויים על אבדן זכויותיו בשל הפקעה כל עוד לא ניתן נגדו צו פינוי, שכן צו פינוי הוא קונסטיטוטיבי במהותו ופועל מכאן ולהבא (ראה ע.א. 977/91, 3505 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' נוסייבה פ"ד מו (5) עמ' 758 בעמ' 764, דברי הנשיא השופט שמגר). 12. מכאן - אין לקבל את דעת מומחה בית המשפט לפיה יש להפחית מדמי המפתח 40% מכח ס' 75 (4) לחוק הגנת הדייר, וזכאים התובעים לתשלום פיצוי בשווי מלוא דמי המפתח. 13. כפי שהובהר לעיל, שילמה העיריה לתובעים סכום של 100,955.10 ₪, סכום שלא היה במחלוקת. הסכום היה שוויים של 30,000$ על פי שער של 3.361 ש"ח לדולר ארה"ב ליום 30.3.97 (על בסיס חוות דעתו של השמאי יצחקי שנערכה עבור עמידר). על פי פקודת תשלום שצורפה לכתב התביעה כנספח ז' בוצע התשלום ב- 24.11.99. ככל שהתובעים טענו לביצוע התשלום במועד מאוחר יותר, לא רק שענין זה לא היה בגדר המחלוקות כפי שסוכמו על ידי הצדדים אלא שכאמור מועד התשלום מופיע ברורות בנספח לכתב התביעה. 14. נותר לדון בשאלת הריבית על הפיצוי. בסיכומיהם טוענים התובעים לריבית מהיום בו היתה הרשות זכאית לתפוש את הנכס ועד למתן פסק הדין ועותרים לתשלום ריבית על הפיצוי ואף מוסיפים וטוענים כי ניטלה מהם הזכות להשתמש בנכס עוד לפני מועד ההפקעה עת שמנעו מהם לשפץ ולהשתמש במבנה לצורך הפעלתו מחדש עוד בשנת 1992. הנתבעות טוענות כי יש לקבוע כי תשלום הריבית יעשה על פי הוראות חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"ג - 1963. 15. התובעים לא הוכיחו כי ניטלה מהם האפשרות לעשות שימוש בנכס לפני מועד ההפקעה מכח מכתבו של מר פודם אליו הפנו. גם אם פנו לקבלת רשיון עסק לצורך פתיחת העסק מחדש, מקום שלא ניתן היה ליתן להם רשיון בתוקף תכניות החלות על הנכס אין לאמר כי ניטלה מהם זכות כטענתם. עוד עליי לציין, כי לפי סעיף 190 (א) (4) לחוק התכנון והבניה, המועד הרלבנטי לענין סעיף 12 לפקודת הקרקעות הוא 60 יום לאחר מועד פרסום ההודעה בדבר ההפקעה. 16. בענייננו אין לפנות לחוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א - 1961 לאור חקיקתו של החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור תשכ"ד - 1964, שהינו חוק מיוחד בנושא הפרשי הצמדה וריבית לענין סעיף 6 לחוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א - 1961 וראה ע.א. 7809/01 מסד חברה הדדית להלוואות נ' הסוכנות היהודית פ"ד נט (1) 701 בעמ' 9-708, המפנה ל-ע.א. 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הורוביץ פ"ד נא (5) עמ' 23, בו נדונה סוגיה זו ארוכות. הנובע מכך הוא שעל סכום הפיצוי יחול סעיף 8 (א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, המורה כי סכום הפיצוי צמוד למדד המחירים לצרכן ונושא ריבית צמודה בשיעור 1.5% לשנה מ- 1.4.93, הוא השיעור החל בענייננו, מקום שהמועד הרלבנטי הוא 60 יום לאחר פרסום הודעת ההפקעה. 17. כזכור קבע מומחה בית המשפט, השמאי אירני, כי מלוא דמי המפתח עומדים על 62,400$. שער הדולר למועד הקובע (30.3.97) היה 3.361 ₪ לדולר. שוויים של 62,400$ באותו מועד היה אם כן 209,726 ש"ח בעיגול. לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית על פי ס' 8 (א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור מ- 30.3.97 ועד ל- 24.11.99, הוא המועד בו שילמה העיריה לתובעים סכום של 100,995 ש"ח (בעיגול), סכום אותו יש להפחית מהפיצוי. היתרה תישא הפרשי הצמדה וריבית על פי ס' 8 (א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, עד לתשלום המלא בפועל. 18. התוצאה אשר על כן, דין התביעה להתקבל. אני מחייבת בזאת את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים את הסכום המתקבל על פי המפורט בס' 17 לעיל. עוד אני מחייבת את הנתבעות לשלם לתובעים הוצאות משפט בסכום של 5,500 ₪, את אגרת המשפט, וכן שכ"ט עו"ד בשיעור של 20% מסכום החיוב הנ"ל בתוספת מע"מ. קרקעותדיור מוגןהפקעה