להלן פסק דין בנושא ערר על החלטת הממונה על המרשם: פסק דין 1. בפני ערר שהוגש על פי סעיף 122 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1970 (להלן: "חוק המקרקעין") על החלטתה של הממונה על המרשם, מיום 29.11.06 (להלן: "ההחלטה"). הערר הוגש על ידי לנדקו ישראל יזום וניהול בע"מ (להלן: "לנדקו") כנגד קו על חברה לבנין ולפיתוח בע"מ (להלן: "הקבלן") וכנגד מדינת ישראל - משרד המשפטים, אגף רישום והסדר מקרקעין. העובדות הצריכות לעניין 2. במסגרת תב"ע זמ/2/263 (להלן: "התב"ע") בוצעו איחוד וחלוקה של מקרקעין בתחום המועצה המקומית מזכרת בתיה, וחלף הזכויות בחלקות 16 ו-17 בגוש 3900 (להלן: "החלקות") הוקצו לבעלי החלקות מגרשים שונים, ובהם מגרשים 31א', 31ב', 31ג' ו -31ד' (להלן: "המגרשים"). 3. לנדקו רכשה את זכויות בעלי החלקות במגרשים האמורים, ורשמה ביום 19.12.02 הערות אזהרה לטובתה, על זכויות הבעלים בחלקות, והחלה בפרויקט בניית מספר בניינים על המגרשים האמורים, ועל מגרשים נוספים, ובסך הכל מנה הפרוייקט בניית 60 דירות. 4. לצורך בניית הפרוייקט התקשרה לנדקו ביום 29.9.02 עם הקבלן בהסכם לביצוע הבנייה (להלן: "חוזה הבנייה"). בנייתו של הפרוייקט הסתיימה באוגוסט 2005, אולם הבניינים שניבנו לא נרשמו עדיין כבתים משותפים משום שהליכי הפרצלציה טרם הסתיימו. היות והדירות בפרויקט נמכרו לרוכשים שונים, נרשמו הערות אזהרה לטובתם בלשכת רישום המקרקעין. 5. במועד כלשהו, במחצית שנת 2004 "הגיעו הצדדים לכלל הסכמה בדבר הוספה ו/או שינוי של תנאי חוזה הבניה, ונכרת ביניהם הסכם נוסף שנשא את הכותרת "תוספת להסכם מיום 29.9.02" (להלן: "התוספת לחוזה") (סעיף 1.9 לערר), וביום 3.4.06 נרשמה הערת אזהרה לטובת הקבלן, וזאת בהסתמך על חוזה הבניה והתוספת לחוזה. 6. בתאריך כלשהו פנתה לנדקו לרשם המקרקעין ברחובות וביקשה למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקבלן, ולחילופין, לצמצם את תחולת ההערה על ידי ציון מספר הדירה, הבנין והמגרש, אלא שבקשתה של לנדקו נדחתה בהתאם למכתבו של רשם המקרקעין מיום 11.7.06. 7. לנדקו הגישה ערר על החלטת רשם המקרקעין ברחובות, אלא שגם ערר זה נדחה, והחלטתה זו של הממונה הינה נשוא הערר אשר בפני. טענות העוררת - לנדקו 8. לנדקו מבהירה כי הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקבלן על החלקות, נרשמה על שתי דירות: דירה מס' 6 בבניין 31ב', ודירה בלתי מסוימת בפרוייקט, וזאת בהסתמך על האמור בסעיפים 1.11.1 וכן 1.11.2 בתוספת החוזה. לנדקו טוענת כי התוספת לחוזה אינה מהווה עיסקה במקרקעין כמשמעותה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, ועל כן לא היה מקום לרשום על פיה הערת אזהרה, ומשנרשמה - היה על רשם המקרקעין ו/או על הממונה למוחקה או לבטלה. לחילופין טוענת לנדקו כי לא היה מקום לרשום הערת אזהרה בהתייחס לדירה הבלתי מסוימת, והיא עותרת לצמצום הערת האזהרה, כך שתחול רק על דירה 6 בבניין 31ב'. טענות הקבלן ומשרד המשפטים 9. הקבלן ומשרד המשפטים טוענים כי הערת האזהרה, בהתייחס לשתי הדירות, נרשמה כדין, מכח התחייבותה המפורשת של לנדקו לביצוע עיסקה במקרקעין לגבי שתי הדירות, ומשכך, אין מקום לבטל את רישום הערת האזהרה. החלטת הממונה על המרשם 10. הממונה הבהירה בהחלטתה כי עובר למתן החלטתה -ולמעשה עד היום - טרם נרשם צו בתים משותפים, ומשכך "... ולא ברור ממילא, היכן עתידה להיבנות כל דירה מדירות הבית" (סעיף י"א להחלטה). הממונה למדה "מלשון המסמכים שהוגשו" (סעיף י"ד להחלטה) כי התוספת לחוזה הבניה, מהווה בסעיפים הרלבנטיים "התחייבות בעל המקרקעין לבצע עיסקה במקרקעין, בין משתמעת, ובין מותנית, אשר בגדר סעיף 126 לחוק המקרקעין", וכי מעיון בתוספת לחוזה הבניה "לא ניתן להסיק ברורות, כי עילת ההערה בטלה, במובנו של סעיף 132 לחוק המקרקעין" (סעיף י"ז להחלטה) ומשכך "בנסיבותיו של המקרה לא הוכח, כאמור, כי הערת האזהרה נרשמה שלא כדין" (סעיף י"ח להחלטה) וממילא, והיות וטרם נרשם הבית המשותף, לא ניתן לדון בצמצום תחולתו של הרישום המבוקש ולייחדו לדירה מס' 6 במגרש 31 ב. 11. בדיון אשר נערך בפני ביום 6.9.07, לא היתה מחלוקת באשר לנכונות רישום הערת האזהרה בהתייחס לדירה מס' 6 בבניין 31 ב, והצדדים הסכימו כי לגבי דירה זו תיוחד הערת אזהרה, מיד עם רישום הבית המשותף, או אף לפני כן, באם הדבר יסתייע. משכך, נותרה המחלוקת באשר להערת האזהרה שנרשמה בהתייחס לדירה הבלתי מסוימת. דיון 12. מפאת חשיבות העניין, אביא כלשונן את הוראות סעיפים 9 ו -10 לתוספת החוזה, והמתייחס לדירה הבלתי מסוימת: "9. לצורך הבטחת כספי העכבון, תשמור החברה לטובת הקבלן דירה נוספת (להלן: "הדירה הנוספת") עם סיום הפרוייקט ו/או המועד הקבוע בחוזה לשחרור כספי העכבון תהא החברה זכאית לשלם לקבלן את כספי העכבון על דרך העברת הדירה הנוספת לבעלות הקבלן (להלן: "זכות הברירה"). 10. מוסכם ומוצהר בזה כי מקום בו החברה החליטה לממש את זכות הברירה, יהא על הקבלן לשלם לחברה את יתרת מחירה... תשלום יתרת המחיר ייעשה בסמוך לאיכלוס הדירה ויהווה תנאי להעברת הדירה לבעלותו ולמסירת החזקה בה לידיו". סעיף 126 לחוק המקרקעין קובע: "(א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין ... התחייב בכתב לעשות בהם עיסקה, או להימנע מעשות בהם עיסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית". מלשון סעיף 9 לתוספת לחוזה, הנני מגיעה למסקנה כי בפני התחייבות להימנע מביצוע עיסקה בהתייחס לדירה כלשהיא. אלא מאי? אליה וקוץ בה, הדירה לגביה התחייבה לנדקו להימנע מביצוע עיסקה - לא זוהתה, ואין לדעת לאיזו דירה, אם בכלל, התכוונו הצדדים. סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי "התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב" ומפרשנות סעיף 8 במצורף עם סעיף 126 לחוק המקרקעין עולה כי הן התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין, והן התחייבות להמנע מלעשות עיסקה במקרקעין, חייבות להעשות בכתב, ולגבי תוכנו של "הכתב" - דין אחד לשתיהן, ועל כן יש לבחון האם סעיפים 9 ו-10 לתוספת החוזה עונים על דרישת "הכתב" כפי שפורשה בפסיקה, וזאת בהתייחס לדירה הבלתי מסויימת. אומר מיד כי לעניות דעתי, אין האמור בסעיפים 9 ו-10 לתוספת לחוזה עונה על דרישת הכתב. במה דברים אמורים? אין ספק כי בין לנדקו לבין הקבלן נכרת הסכם מחייב אשר בא לידי ביטוי הן בחוזה הבנייה והן בתוספת לחוזה, קרי: בין הצדדים קיים חוזה מחייב בהתאם לדיני החוזים הכלליים, אלא מאי? חוזה זה אינו מקיים את דרישת "הכתב" שכן הוא חסר את הפרטים החיוניים המאפיינים גמירות בעת באשר לעיסקה במקרקעין ספציפיים (ע"א 664/81 דוד הוואוד נ' יחזקאל ארז, פ"ד לח(3) 301, 309-308; ע"א 269/77 בוגנים צדוק חברה לבנין נ' יורשי המנוח, פ"ד לב (2) 203, 205-204; ע"א 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג (2) 281; ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח (2) 291, 296; ע"א 2143/00 אריה לוין ו-2 אח' נ' ישראל שילר ואח', תק-על 2003 (1) 779, 781; ע"א 335/78 יוסף שאלתיאל ואח' נ' אריה שני ואח', פ"ד לו(2) 151, 163-162; ע"א 986/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא ואח', פ"ד(1) 185, 195-194; פרופ' א. רייכמן "הערת האזהרה - מהות, צורה והגנה כנגד עסקאות נוגדות", 322), כך למשל אין כל התחייסות באשר לזיהוי הדירה, שטחה, מיקומה, הקומה בו היא נמצאת, הבנין בו היא מצוייה, וכאמור, מהתוספת לחוזה אין כל אפשרות לדעת, ולו במרומז, לאיזו דירה התכוונו הצדדים בהתייחסם לדירה הבלתי מסויימת. זה המקום לציין כי עם השנים רוככה דרישת הכתב הכלולה בסעיף 8 לחוק המקרקעין; אולם דרישת המסוימות נותרה איתנה, והיא תקפה כאז - גם עתה. (ע"א 986/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא ואח', פ"ד נ(1) 185, 194-193). היוצא מכל האמור הוא שעל אף שבהתאם לדיני החוזים הכלליים נכרת בין הצדדים חוזה מחייב, הוא אינו עומד בדרישת המסוימות בהתאם לחוק המקרקעין, ועל כן - ובהתייחס לדירה הבלתי המסוימת - אינו יכול לשמש בסיס לרישום הערת אזהרה, ומשנרשמה הערת האזהרה - יש למוחקה. 13. הממונה הנכבדה התייחסה להיקף שיקול דעתו של רשם המקרקעין בבואו לרשום הערת אזהרה לפי סעיפים 126 ו-132 לחוק המקרקעין, והסתמכה על האמור בע"א 21/82 שלמה דוד אייכלר נ' לוי מעין ואח' (לא פורסם) לפיו די "בהוכחה ראשונית" לקיומה של התחייבות, כדי לרשום הערת אזהרה, אלא שבמקרה דנן אין בידי להסכים עם הממונה, שכן בהיעדרם של מסוימות ו/או פרט מזהה כלשהוא באשר למקרקעין לגביהם ניתנה התחייבות להימנע מלעשות עיסקה, הרי שלא היתה בפני רשם המקרקעין הוכחה כלשהיא, ואף לא "הוכחה ראשונית" לקיומה של ההתחייבות, ומשכך, היה על רשם המקרקעין להימנע מרישום הערת אזהרה בהתייחס לדירה הבלתי מסוימת, ובענין זה הודתה ב"כ משרד המשפטים בהגינותה כי "אני מסכימה כי תיאורטית ברגע שיינתן צו בתים משותפים, והערות האזהרה הקיימות ייוחדו לדירות הספציפיות בהתאם להסכמים השונים, לא ברור לאיזו דירה, אם בכלל, ניתן יהיה לייחד את הערת האזהרה נשוא הערר. לדעתי, ניתן יהיה לייחד אותה לדירה פנויה" (עמ' 2 שורות 11-14), ומה אם לא תהיה "דירה פנויה"? כי אז ברור כי מדובר ברישום של הערת אזהרה עריטלאית ותיאורטית, אשר ממילא לא ניתן לייחדה לדירה ספציפית, ומשכך, כפי שקבעתי, לא היה מקום לרושמה מלכתחילה, ומשנרשמה - אין מנוס מלבטלה. 14. לא אוכל לסיים את פסק הדין ללא התייחסות לדברי ב"כ הקבלן, על פיהם "אם בית המשפט יחליט בניגוד לדעתי, אז הטענה הראשונה שלי היא, אני סבור שיש להחזיר את התיק לרשם, ולפעול על פי סעיף 132, שתינתן לי האפשרות לעתור למניעת ביטול הערת האזהרה..." ולחילופין מבקש ב"כ הקבלן לעכב את ביצוע ההחלטה "לתקופה שתאפשר לי לעתור בעתירה נפרדת, אם אכן יחליט לבטל את הערת האזהרה" בבחינת סתם ולא פירש. ודוק: אין כל מקום להחזיר "את התיק" לרשם כדי שהלה יפעל בהתאם לסמכותו בסעיף 132 לחוק המקרקעין, שכן הרשם דן כבר בבקשה למחיקת הערת האזהרה בהתאם לסעיף 132 לחוק המקרקעין, ומצא לנכון לדחות את הבקשה, ומשכך הוצרכה לנדקו לנקוט בהליכים הן בפני הממונה על המרשם, והן בפני בית משפט זה. היענות למבוקש משמע מתן "זכות ערעור" לרשם על החלטתו של בית המשפט המחוזי, דבר שלא ניתן להעתר לו. באשר לעיכוב ביצוע פסק הדין - לא ברור באילו הליכים מבקש הקבלן לנקוט, ואיזו עתירה יש בדעתו להגיש. משקבעתי כי לא היה כל מקום לרשום את הערת האזהרה על הדירה הבלתי מסוימת, יש לבטלה ולמוחקה על אתר, ואין כל מקום לעכב את ביצועה של ההחלטה, מה עוד שהנני מניחה שהותרתה על כנה עלולה לגרום ללנדקו נזק כספי. 15. מעבר לצורך אציין, כי כפי שקבעתי, נכרת בין הצדדים הסכם מחייב, וכמובן שלקבלן שמורה הזכות להגיש תביעה כספית כנגד לנדקו, אם ימצא צידוק לעשות כן, ומשכך, הוא אינו ניזוק מביטול הערת האזהרה, שאמורה היתה לשמש כבטוחה לתשלום כספי העיכבון שבידי לנדקו. 16. סוף דבר, הערעור מתקבל באופן חלקי. הערת האזהרה שנרשמה לגבי הדירה בלתי מסוימת הינה בטלה, ויש למוחקה מרישומי רשם המקרקעין ברחובות. הערת האזהרה המתייחסת לדירה מס' 6 בבנין 31ב תיוותר על כנה, ותיוחד לדירה זו מיד עם רישום הבית המשותף, או קודם לכך, באם יתאפשר הדבר. ערר