מקור הסמכות למתן צו מניעה מקרקעין הוא בסעיף 75 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, המסמיך את בית המשפט לתת פסק דין הצהרתי, צו עשה, צו לא-תעשה, צו ביצוע בעין וכל סעד אחר, ככל שיראה לנכון בנסיבות שלפניו, כאשר הכללים למתן הסעד, הם פרי מלאכתה של הפסיקה. על המבקש סעד זמני, שמקורו בדיני היושר, לעמוד גם בדרישת תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד - 1984 היינו שעילת התביעה תתקיים "על בסיס ראיות מהימנות לכאורה". ארבעת התנאים המרכזיים למתן צו מניעה מקרקעין, הם כדלקמן: 1. צו המניעה הזמני הוא כה הכרחי עד כדי להצדיק את התערבותו של בית המשפט בשלב מוקדם, לפני בירור התביעה העיקרית. 2. התובע הוכיח לכאורה את קיום זכותו, אשר למענה דורש הוא מתן סעד - והגנה עד לתום הדיונים. 3. מאזן הנוחיות - אי נוחות שתיגרם לתובע אם לא יינתן הצו, לעומת אי הנוחות שתיגרם לנתבע אם יינתן; וכן האם נזקו של התובע ניתן להטבה על ידי פיצוי כספי. 4. בקשתו של התובע למתן הצו אינה נגועה בפגמים שביושר, כגון: היעדר נקיון כפיים, העלמת עובדות, שיהוי וכיו"ב. יודגש, כי על מבקש הסעד הזמני, לעמוד בכל ארבעת המבחנים באופן מצטבר, במובן זה שדי אם נכשל במבחן אחד לא יינתן לו צו מניעה מקרקעין. בהלכה הפסוקה חלה התפתחות במהלך השנים. בתחילה נהג בית-המשפט להעתר לבקשות צו מניעה ביתר נדיבות, אך בשנים האחרונות נפסק כי יש ליתן סעד זה רק במקרים קיצוניים, ובכל מקרה לקצוב זמן לצו המניעה. להלן החלטה בנושא צו מניעה מקרקעין: החלטה 1. המבקש הגיש בקשה למתן צו מניעה זמני, שיורה למשיב, בין היתר, להמנע מלעשות דיספוזיציה ו/או העברת חזקה או בניה במגרש מס' 23 הנמצא באזור התעשיה ברהט (להלן: "המגרש"). 2. עם הגשת הבקשה [ועוד לפני שהוגשה התובענה העיקרית] נעתרתי לבקשה, במעמד צד אחד, ונתתי צו מניעה כמבוקש בבקשה, שיעמוד בתוקפו עד לדיון שיתקיים במעמד שני הצדדים, ובכפוף לכך שהמבקש ימציא התחייבות עצמית ויפקיד 4,000 ₪ במזומן או בערבות בנקאית. הדיון במעמד שני הצדדים התקיים ביום 15/11/06. 3. הרקע להגשת הבקשה, הסכם מכר מיום 05/06/06 במסגרתו מכר המבקש למשיב את המגרש, בתמורה לסך של 200,000 ₪ [להלן: "ההסכם"]. הסכם המכר לא צורף לבקשה וראה בענין זה סעיף 7 לתצהיר המבקש שצורף לבקשה, שם נטען כי המשיב "לקח את החוזה שנכרת בינינו לעצמו וממאן להעביר עותק ממנו אליי ועל כן אני מצהיר על העובדות שהיו בינינו". המבקש טוען כי המשיב שילם לו את התמורה בגין המגרש, למעט סך של 50,000 ₪, שהוא הבטיח לשלמם 10 ימים לאחר חתימת ההסכם, אך עד היום לא עשה כן, חרף הבטחות חוזרות ונשנות. עוד טוען המבקש כי המשיב החל לבנות במגרש ללא אישורו וללא הסכמתו. המבקש טוען, כי הוא זכאי לבטל את ההסכם מאחר וההסכם הופר ע"י המשיב, בכך שלא שילם את מלוא התמורה בהתאם להתחייבויותיו. במועד הדיון (15.11.2006), הגיש המבקש גם את התובענה העיקרית, על דרך של המרצת פתיחה בתיק ה.פ. 1228/06, בה עותר המבקש להצהיר כי הסכם המכר מיום 05/06/06 בטל ומבוטל. 4. המשיב הגיש תגובה בכתב בה הודיע על התנגדותו לבקשה, שכן לשיטתו לא היה מקום לתת את צו המניעה מלכתחילה הואיל והבקשה המקורית התבססה על טענות שקריות מצד המבקש המנוגדות לאמור בהסכם שנחתם בין הצדדים. עוד טוען המשיב, כי המבקש יכול לתבוע את הסכום החסר של 50,000 ₪ במסגרת הליך רגיל ואין כל קשר בין החוב הכספי הנטען, לבין הבקשה למתן צו מניעה זמני, שהרי עלות הבניה והפסקתה מסבה נזק למשיב שעולה בהרבה על סכום התביעה. המשיב צירף לבקשה תצהיר בחתימת בנו מר מוחמד אלסייד וזאת מאחר ובמועד הגשת התגובה המשיב לא היה בארץ. בתצהיר נטען, בין היתר, כי עם קבלת החזקה במגרש ביום 05/06/06, החל המשיב בביצוע עבודות בניה בהיקף כספי ניכר שבמסגרתו השקיע המשיב עד היום למעלה מ - 380,000 ₪ ומועסקים באתר הבניה למעלה מעשרה עובדים, שהוא התחייב במשכורתם (300 ₪ ליום לכל עובד). במעמד הדיון הציע המשיב להפקיד בקופת ביהמ"ש 50,000 ₪ להבטחת החוב למבקש, וזאת עד לסיום ההליכים המשפטיים ביניהם, אך המבקש דחה הצעה זו. 5. עיון בהסכם המכר מלמד כי החזקה במגרש נמסרה למשיב במועד חתימת ההסכם, היינו עוד ביום 5.6.2006 (ראה סעיף 4 להסכם). טענתו המרכזית של המשיב, כי מתוך ההסכם עצמו נלמד שהמבקש קיבל את התמורה המלאה בגין המגרש, וראה האמור בסעיף 1 להסכם שם צויין כדלקמן: "המוכר מוכר את המגרש הנ"ל לקונה והקונה קונה מהמוכר את המגרש הנ"ל בתמורה של 200,000 ₪ (להלן: "התמורה") אשר ישולמו כדלקמן : א. סך של 200,000 ₪ במעמד חתימת הסכם זה והחתימה על הסכם זה ראיה לקבלתם" (ההדגשה שלי ע.ר.). 6. במסגרת התובענה העיקרית שהוגשה בה"פ 1228/06 מבסס המבקש את העתירה לביטול ההסכם, על שתי עילות: העילה המקורית, כפי שפורטה בבקשה, ביחס לסך של 50,000 ₪ טוען המבקש בסעיף 2 לתצהירו: "לפי ההסכם בינינו היה אמור לשלם את יתרת תמורתו בסך 50,000 ₪ תוך עשרה ימים מחתימת ההסכם". בתצהיר זה לא נאמר באופן מפורש ("ברחל בתך הקטנה") שהכסף לא שולם ואף אין כל הסבר לטענה שהסכום אמור היה להשתלם ב"תוך עשרה ימים", שכן הדבר בא בסתירה להוראות סעיף 1 להסכם (ראה ציטוט מסעיף 1 להסכם בסעיף 5 לעיל). העילה הנוספת - שאיננה מפורטת בבקשה, מתייחסת לסעיף 5 להסכם המכר מיום 5.6.2006 הקובע כי: "הצדדים רשאים לבטל את ההסכם אם יתברר, כי העלות הכרוכה בהעברת הזכויות עולה על סך של 20,000 ₪ לשני הצדדים". בסעיף 4 לבקשה בה"פ 1228/06 נכתב, כי: "המבקש מצהיר, כי עלות העברת הזכויות במגרש עלו על 49,000 ₪", ואולם יש לזכור, כי טענה זו הושמטה מהתצהיר שצורף לתובענה, מה גם שהמבקש לא טרח לצרף אישורים כלשהם המעידים על ההוצאות בגין העברת הזכויות. 7. בנסיבות העניין נראה, כי בכל הנוגע לבקשה שלפני אין לדון, בשלב זה, בעילה השניה לביטול ההסכם [ביחס להוצאות בגין העברת הזכויות], הן מן מהטעם שהטענה לא נזכרת בבקשה והן מן הטעם שהעניין לא מוזכר בתצהיר שצורף לתובענה העיקרית. 8. האם זכאי המבקש לבטל את החוזה ? הזכות לביטול החוזה מוסדרת בסעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"), לאמור: "(א) הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית. (ב) היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה...". בסעיף 8 לחוק החוזים תרופות, נקבעה דרך ביטול החוזה, לאמור: "ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7 (ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה - תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה". 9. בענייננו, לא ניתנה כל הודעת ביטול חוזה לפני הגשת התביעה. המבקש טוען, כי הסך של 50,000 ₪ היה אמור להיות משולם לו עד אמצע חודש יוני 2006 ואילו התובענה [המהווה את הודעת הביטול החוזה] הוגשה רק כחמישה חודשים לאחר מכן. חוק התרופות אינו קובע את אופן הודעת הביטול. הודעת ביטול אפשר שתעשה בין בכתב ובין בהודעה בעל פה, הגשת כתב תביעה, או דרישה להשבה. ואולם, על נפגע על ידי הפרה יסודית, הרוצה בביטול ההסכם, לשלוח הודעת ביטול בתוך זמן סביר. אי מתן הודעה בתוך זמן סביר, יכולה שתביא למצב בו מייחס הדין לצד הנפגע בחירה בקיום החוזה ושלילת זכותו לביטול החוזה (ראו ד' פרידמן, נ' כהן, שם בעמ' 1086-1087).10. 10. מקור הסמכות למתן צו מניעה הוא בסעיף 75 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, המסמיך את בית המשפט לתת פסק דין הצהרתי, צו עשה, צו לא-תעשה, צו ביצוע בעין וכל סעד אחר, ככל שיראה לנכון בנסיבות שלפניו, כאשר הכללים למתן הסעד, הם פרי מלאכתה של הפסיקה. על המבקש סעד זמני, שמקורו בדיני היושר, לעמוד גם בדרישת תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד - 1984 (להלן: "התקנות"), היינו שעילת התביעה תתקיים "על בסיס ראיות מהימנות לכאורה". ארבעת התנאים המרכזיים למתן הסעד, הם אלו המפורטים להלן: א. צו המניעה הזמני הוא כה הכרחי עד כדי להצדיק את התערבותו של בית המשפט בשלב מוקדם, לפני בירור התביעה העיקרית. ב. התובע הוכיח לכאורה את קיום זכותו, אשר למענה דורש הוא מתן סעד - והגנה עד לתום הדיונים. ג. מאזן הנוחיות - אי נוחות שתיגרם לתובע אם לא יינתן הצו, לעומת אי הנוחות שתיגרם לנתבע אם יינתן; וכן האם נזקו של התובע ניתן להטבה על ידי פיצוי כספי. ד. בקשתו של התובע למתן הצו אינה נגועה בפגמים שביושר, כגון: היעדר נקיון כפיים, העלמת עובדות, שיהוי וכיו"ב. יודגש, כי על מבקש הסעד הזמני, לעמוד בכל ארבעת המבחנים באופן מצטבר, במובן זה שדי אם נכשל במבחן אחד לא יינתן לו הסעד המבוקש (בר"ע (תל-אביב) 201207/98 - שקם בע"מ נ' סופרפארם ישראל . תק-מח 99(2), 30976). בהלכה הפסוקה חלה התפתחות במהלך השנים. בתחילה נהג בית-המשפט להעתר לבקשות צו מניעה ביתר נדיבות, אך בשנים האחרונות נפסק כי יש ליתן סעד זה רק במקרים קיצוניים, ובכל מקרה לקצוב זמן לצו המניעה [ראה מ"א (באר-שבע) 491/90 בליטי ענת ו-2 אח' נ' בליטי יעקב, תק-מח 91(4), 173]. לאחר בחינה מעמיקה של השאלות שעל ביהמ"ש לשאול עצמו בבואו ליתן צו מניעה - נחה דעתי, כי בשקלול האינטרסים והאיזון שביניהם, נוטה הכף לביטול צו המניעה ולדחיית הבקשה הנדונה. מן הכלל אל הפרט: 11. הכרחיות הסעד לא הוכח בפניי, כי מתן הסעד המבוקש הוא כה הכרחי ומצדיק התערבותו של בית המשפט בשלב מוקדם, לפני בירור התובענה. מתן הסעד המבוקש, לא יביא לשמירת הסטטוס-קוו מאחר והבניה נמצאת בעיצומה. המבקש עותר לסעדים, אשר קבלתם תשתק את הבניה, לאחר שהמשיב השקיע במקום, סך של כ- 380,000 ₪ והוא מעסיק למעלה מ- 10 עובדים והתחייב לשלם להם שכר של כ- 3,000 ₪ ביום. 12. זכות לכאורה "פירוש של דבר, שהתובע צריך להוכיח סיכוי של הצלחה בתביעה" (ראה ספרו של ד"ר יואל זוסמן, סדרי הדין אזרחי, מהדורה שביעית, עמוד 616). ההפרה הנטענת [אי תשלום סך של 50,000 ₪ מתוך התמורה הכוללת של 200,000 ש"ח] מהווה טענה בע"פ כנגד מסמך בכתב - עם כל הקשיים הקיימם להוכחת טענה מסוג זה. מהסכם המכירה, שהמבקש חתם עליו, עולה, כי המבקש קיבל את מלוא התמורה בגין מכירת המגרש, במועד חתימת ההסכם וכתנאי למסירת החזקה במגרש. העובדה שהמבקש לא נתן למשיב הודעת ביטול החוזה בתוך זמן סביר, יכולה שתביא למצב שהמבקש ייחשב כמי שבחר לקיים את החוזה ולכן ייתכן ונשללת ממנו הזכות לביטול החוזה. משכך המבקש לא עמד בנטל ההוכחה הרובץ עליו. 13. מאזן הנוחות בית המשפט בודק את חומר הראיות וההחלטה על מתן צו מניעה זמני מתקבלת בתנאים של חוסר ודאות באשר לצדקת כל אחד מהצדדים לסכסוך. על בית המשפט להציב הסדר זמני שישקף איזון אינטרסים הולם בין המבקש למשיב. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, קובע אני, כי מאזן הנוחות נוטה באופן ברור לטובת המשיב. הפגיעה במשיב היא פגיעה ממשית בלתי הפיכה. הקפאת הבניה תיצור נזקים כספיים משמעותיים. סעד זה הוא קיצוני מבחינת התוצאות שלו. בנוסף, קיומה של אלטרנטיבה שתפגע באופן קל יותר במבקש, קרי הטבת נזקו באמצעות פיצוי כספי- מטה את מאזן הנוחות לטובת המשיב. 14. פגמים שביושר כגון, היעדר נקיון כפיים, העלמת עובדות ושיהוי א. בסעיף 7 לתצהיר שצורף לבקשה טען המבקש, כי המשיב לקח את העותק של ההסכם שנחתם בין הצדדים ומסרב להעבירו אליו ולכן הוא נאלץ להגיש את הבקשה, מבלי שצירף אליה את ההסכם ומכאן שהוא "מצהיר על העובדות שהיו" בין הצדדים. ב. בעת ההצהרה על העובדות הרלוונטיות של ההסכם, לא טרח המבקש לגלות [או הסתיר] לבית המשפט שני עניינים מהותיים. האחד - תוכנו של סעיף 1 להסכם, על פיו אישר המבקש, כביכול את קבלת מלוא התמורה; והשני - תוכנו של סעיף 4 להסכם על פיו המבקש מסר למשיב את החזקה במגרש, עוד ביום חתימת ההסכם (5.6.2006). ג. הטענה, כי לא נשאר בידי המבקש עותק מההסכם תמוהה ביותר, שכן ביום 15.11.2006 [לפני שהתקיים הדיון בנוכחות הצדדים], הגיש המבקש את התביעה העיקרית בה"פ 1228/06 וצירף לה, כנספח א', עותק מההסכם שכביכול איננו נמצא ברשותו. ההסכם שצורף ע"י המבקש, הינו הסכם מקורי [להבדיל מצילום]. השוואתו של ההסכם שהגיש המבקש עם העתק ההסכם שהגיש המשיב לתגובתו מעלה, כי מדובר בשני עותקים שונים. המבקש לא טרח ליתן הסבר כלשהו לשאלה, איך פתאום נמצא המסמך שלא היה בחזקתו, בעת הגשת הבקשה. לאור האמור לעיל מתקיים חשש שמא המבקש לא צירף לבקשתו את ההסכם, רק בשל כך שהוראותיו של ההסכם, אינן נוחות עבורו, ובכך ניסה, אולי, להסתיר מבית המשפט את מצב הדברים לאשורם. ד. במועד שניתן צו המניעה הזמני, במעמד המבקש בלבד, קבעתי שעל המבקש להמציא למשיב עותק מהצו, הבקשה שהוגשה ע"י המבקש והמסמכים שצורפו אליה. המבקש המציא למשיב רק עותק מהצו ונמנע מהמצאת הבקשה לצד שכנגד. ה. ב"כ המבקש ניסה להסביר המחדלים, מצידו של המבקש, בעובדה שהמבקש פנה לבית המשפט באופן עצמאי, ללא ייצוג משפטי; אולם, גם טענה זו איננה נכונה. לפני שהייצוג המשפטי הועבר לב"כ המבקש (הנוכחי) היה המבקש מיוצג ע"י עו"ד מהרן שאף חתם על הבקשה ואימת את התצהיר שצורף לה. לאחר הגשת הבקשה הגיש עו"ד מהרן בקשה לשחרור מיצוג, בין היתר, בשל חילוקי דיעות בינו לבין המבקש לגבי הייצוג המשפטי. עו"ד מהרן שוחרר מייצוג המבקש רק ביום 13.11.2006 ולדיון שהתקיים ביום 15.11.2006 התייצב בא כוחו הנוכחי של המבקש. ו. לעניין השיהוי, בהגשת התובענה ניתן לקבוע, כי המבקש הלין את תביעתו במשך תקופה ארוכה, ולמעשה אף אחר את המועד לזכות בסעד זמני, באשר הוא עצמו טוען בתצהיר שצורף לתובענה העיקרית: "ביום מסוים עברתי באזור וגיליתי..." וזאת מבלי שטרח לציין את המועדים הרלוונטיים. לצורך דיון בטענת השיהוי יש לזכור שהמבקש הגיש את בקשתו בעיצומם של הליכי בניה, לאחר שהמשיב כבר השקיע בבניה כ- 380,000 ₪ וכן יש לזכור, כי החזקה במגרש נמסרה למשיב במועד החתימה על ההסכם (5.6.2006) והמבקש לא טרח לבטל את ההסכם משך חודשים ארוכים, למרות שלטענתו לא קיבל חלק מהתמורה הכספית (לענין שיהוי ראה גם רע"א 5240/92 - חלמיש חברה ממשלתית נ' אשרז עיבוד נתונים פ"ד מז (1), 45). ז. רואים אנו, כי המבקש נכשל במבחן זה, שכן הוא פנה לבית המשפט, תוך העלמת עובדות, בחוסר נקיון כפיים והשתהה זמן רב מבלי שנקט בהליך של ביטול ההסכם. אין לי אלא להזכיר שעל המבקש, לעמוד בכל ארבעת המבחנים באופן מצטבר, במובן זה שדי אם נכשל במבחן אחד לא יינתן לו הסעד המבוקש. 15. לא מצאתי שיש לדון בכל יתר הטענות שהועלו ע"י המבקש, כאלו שלא נטענו בבקשה עצמה. 16. סוף דבר התוצאה היא איפוא, כי אני דוחה את הבקשה, ומבטל את הצו הזמני מיום 9.11.2006. על המבקש לשלם למשיב הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל בסך 4,000 ₪ (כולל מע"מ) וככול שהתשלום לא ישולם בתוך 14 ימים יהא המשיב רשאי לקבל את הערבות הבנקאית המקורית לצורך גבייתה. מקרקעיןצוויםצו מניעה