בית המשפט הנכבד מתבקש בזאת: להורות על מתן צו מניעה זמני שיאסור על המשיב לבצע כל דיספוזיציה, העברת חזקה או בניה במגרש מס' 23 הנמצא באזור התעשייה ברהט, וזאת עד להכרעה בתובענה העיקרית. ## א. הצדדים לבקשה ## 1. המבקש, מר יוסף כהן, ת.ז. _________(להלן: "המבקש"), הינו בעל הזכויות במקרקעין נשוא הבקשה. 2. המשיב, מר דוד לוי, ת.ז. _________(להלן: "המשיב"), הינו הצד השני להסכם המכר נשוא הבקשה. ## ב. מסכת העובדות ## 3. ביום 05/06/2006 נחתם הסכם מכר (להלן: "ההסכם") בין המבקש למשיב, לפיו מכר המבקש למשיב את מגרש מס' 23 באזור התעשייה ברהט (להלן: "המגרש") בתמורה לסך של 200,000 ₪. 4. על פי טענת המבקש, המשיב שילם רק חלק מהתמורה, בסך 150,000 ₪, והותיר חוב בסך 50,000 ₪, אשר היה אמור להיות משולם 10 ימים לאחר חתימת ההסכם, אך לא שולם עד היום. 5. המבקש טוען כי המשיב החל בביצוע עבודות בניה במגרש ללא אישורו וללא הסכמתו, וזאת עוד בטרם שולמה מלוא התמורה. 6. המבקש הגיש תובענה עיקרית לבית המשפט, בה הוא עותר להצהיר על בטלות הסכם המכר, וזאת בשל הפרתו היסודית על ידי המשיב, אשר לא שילם את מלוא התמורה. 7. המשיב, מצידו, טוען כי שילם את מלוא התמורה במעמד חתימת ההסכם, וכי סעיף 1 להסכם מהווה ראיה לכך. 8. המשיב טוען כי עם קבלת החזקה במגרש ביום 05/06/2006, החל בביצוע עבודות בניה בהיקף כספי ניכר, והשקיע במקום למעלה מ-380,000 ₪, והוא מעסיק למעלה מעשרה עובדים באתר הבניה. 9. המשיב הציע להפקיד בקופת בית המשפט סך של 50,000 ₪ להבטחת החוב הנטען, אך המבקש דחה הצעה זו. ## ג. הטיעון המשפטי ## ## 10. עילת התביעה וראיות לכאורה ## 10. המבקש הציג ראיות לכאורה לקיומה של עילת תביעה מוצקה, המבוססת על הפרת הסכם המכר על ידי המשיב, אשר לא שילם את מלוא התמורה המוסכמת בגין המגרש, ובכך פגע בזכויותיו הקנייניות של המבקש. 11. טענת המבקש בדבר אי-תשלום יתרת התמורה בסך 50,000 ₪, אשר הייתה אמורה להיות משולמת תוך עשרה ימים ממועד חתימת ההסכם, נתמכת בתצהירו ובנסיבות העניין, ומקימה חשש ממשי להפרה יסודית של ההסכם. 12. העובדה שהמשיב החל בביצוע עבודות בניה נרחבות במגרש, ללא קבלת אישור מפורש מהמבקש ולפני השלמת התשלום, מחזקת את הטענה בדבר התנהלות חד-צדדית ופוגענית מצד המשיב, המצדיקה התערבות שיפוטית. 13. הגשת התובענה העיקרית לביטול ההסכם, המבוססת על הפרה יסודית של תנאי התשלום, מעידה על רצינות כוונותיו של המבקש ועל קיומה של מחלוקת מהותית הדורשת הכרעה שיפוטית, ועד אז יש להגן על זכויותיו. 14. על אף טענות המשיב בדבר תשלום מלא, קיימת מחלוקת עובדתית מהותית הדורשת בירור, ועד לבירור זה, יש להגן על זכויות המבקש במקרקעין באמצעות צו מניעה זמני, למנוע יצירת עובדות בלתי הפיכות. ## 15. הכרחיות צו המניעה הזמני ## 15. מתן צו המניעה הזמני הינו הכרחי ודחוף ביותר, שכן המשך עבודות הבניה על ידי המשיב, ללא השלמת התמורה, עלול ליצור מצב בלתי הפיך ולסכל את האפשרות להשיב את המצב לקדמותו במקרה של ביטול ההסכם. 16. אי-מתן הצו יאפשר למשיב להמשיך בבניה, להשקיע סכומים נוספים ולהתקשר עם צדדים שלישיים, ובכך יסב נזקים כבדים ובלתי הפיכים למבקש, ויקשה על אכיפת זכויותיו במקרה של קבלת התביעה העיקרית. 17. צו המניעה נדרש לשמירה על הסטטוס-קוו במגרש, למנוע שינויים פיזיים ומשפטיים נוספים, ולאפשר לבית המשפט לדון בתובענה העיקרית באופן ענייני, מבלי שייווצרו עובדות מוגמרות בשטח. 18. התערבותו של בית המשפט בשלב מוקדם זה, באמצעות מתן צו מניעה, תמנע התדרדרות נוספת של המצב ותשמור על האינטרסים הלגיטימיים של המבקש, אשר זכויותיו הקנייניות עומדות בסכנה ממשית. 19. ללא צו מניעה, עלול המשיב לבצע דיספוזיציות נוספות במגרש, כגון מכירה או השכרה, ובכך לסבך את המצב המשפטי והעובדתי, ולהקשות באופן ניכר על מימוש זכויותיו של המבקש. ## 20. מאזן הנוחות ## 20. מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובת המבקש, שכן אי-מתן הצו יגרום לו נזק בלתי הפיך בדמות אובדן שליטה על מקרקעיו והמשך בניה בלתי חוקית, בעוד שמתן הצו יגרום למשיב לכל היותר עיכוב זמני בבניה. 21. הנזק שייגרם למבקש אם לא יינתן הצו, בדמות פגיעה בזכות הקניין ובאפשרות לממש את ביטול ההסכם, עולה בהרבה על הנזק הכספי הנטען של המשיב כתוצאה מהפסקת הבניה, אשר ניתן לכימות ולפיצוי. 22. הצעת המשיב להפקיד 50,000 ₪ אינה מספקת, שכן היא אינה מונעת את המשך הבניה וההשקעות במגרש, אשר עלולות לסכל את ביטול ההסכם ולהותיר את המבקש בפני שוקת שבורה. 23. הפסקת הבניה, גם אם תגרום למשיב נזק כספי, הינה נזק הפיך וניתן לפיצוי, בעוד שהמשך הבניה עלול להפוך את המגרש למבנה מוגמר, ובכך לסכל את האפשרות להשיב את המצב לקדמותו. 24. יש לזכור כי מדובר בזכות קניינית של המבקש, אשר עומדת בסכנה, וכי הגנה על זכות זו באמצעות צו מניעה זמני עדיפה על פני נזק כספי זמני שייגרם למשיב, אשר יכול להיפתר באמצעות פיצוי. ## 25. נקיון כפיים ושיהוי ## 25. המבקש פנה לבית המשפט בנקיון כפיים מלא, הציג את העובדות כהווייתן, ופעל בהתאם לדין, ואין בבקשתו כל פגם שביושר המצדיק את דחייתה. 26. טענת המשיב בדבר שיהוי בהגשת הבקשה אינה עומדת במבחן המציאות, שכן המבקש פעל בסמוך לאחר שנודע לו על הפרת ההסכם והתחלת הבניה, והגיש את התובענה העיקרית במקביל לבקשה לצו מניעה. 27. העובדה שהמבקש לא ביטל את ההסכם באופן מיידי אינה מעידה על שיהוי, אלא על ניסיון לפתור את המחלוקת בדרכי נועם, ורק לאחר שכלו כל הקיצין, פנה לבית המשפט. 28. יש לדחות את טענות המשיב בדבר העלמת עובדות או חוסר נקיון כפיים מצד המבקש, שכן המבקש הציג את גרסתו באופן מלא, והמחלוקת העובדתית תידון במסגרת התובענה העיקרית. 29. המבקש לא הסתיר כל מידע מהותי מבית המשפט, וכל טענותיו נתמכות בתצהיר ובמסמכים שהוגשו, ואין בטענות המשיב כדי להצדיק דחיית הבקשה על בסיס פגמים שביושר. ## 30. הפרה יסודית של ההסכם ## 30. אי-תשלום יתרת התמורה בסך 50,000 ₪, המהווה 25% מסך התמורה הכוללת, מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר, שכן תשלום התמורה הוא תנאי מהותי ועיקרי בכל עסקת מכר מקרקעין. 31. על פי הפסיקה, אי-תשלום חלק משמעותי מהתמורה, ובמיוחד כאשר מדובר בסכום כה גבוה, מהווה הפרה יסודית המקנה למבקש את הזכות לבטל את ההסכם ולדרוש את השבת המגרש. 32. התנהלות המשיב, אשר החל בבניה במגרש עוד בטרם השלים את התשלום, מעידה על זלזול בהוראות ההסכם ועל כוונה להשתלט על המגרש ללא עמידה מלאה בהתחייבויותיו. 33. סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, מקנה לנפגע זכות לבטל את החוזה במקרה של הפרה יסודית, ובענייננו, אי-תשלום התמורה עונה על הגדרה זו. 34. המבקש פעל בהתאם לדין כאשר הגיש את התובענה העיקרית לביטול ההסכם, וזאת לאחר שהמשיב לא עמד בהתחייבויותיו, ועל כן זכאי הוא לסעד זמני שיגן על זכויותיו עד להכרעה. ## 35. אי-מתן הודעת ביטול בתוך זמן סביר ## 35. טענת המשיב בדבר אי-מתן הודעת ביטול בתוך זמן סביר אינה רלוונטית בשלב זה, שכן הגשת התובענה העיקרית לביטול ההסכם מהווה הודעת ביטול לכל דבר ועניין, והיא הוגשה בסמוך לאחר שהמבקש הבין כי המשיב אינו מתכוון לשלם את יתרת התמורה. 36. הפסיקה קבעה כי הגשת כתב תביעה לביטול חוזה יכולה להיחשב כהודעת ביטול, וכי אין צורך בהודעה פורמלית נפרדת, במיוחד כאשר הצדדים נמצאים במחלוקת מתמשכת. 37. המבקש ניסה לפתור את המחלוקת מחוץ לכותלי בית המשפט, ורק לאחר שכל ניסיונותיו כשלו, פנה לערכאות, ועל כן אין לראות בהתנהלותו שיהוי המונע ממנו את הסעד המבוקש. 38. יש לזכור כי המבקש לא היה מיוצג משפטית בתחילת הדרך, וכי התנהלותו הייתה בתום לב, ואין לייחס לו כוונת זדון או רצון להשתהות בהגשת התביעה. 39. גם אם היה שיהוי מסוים, אין בו כדי לשלול את זכותו של המבקש לסעד זמני, במיוחד כאשר מדובר בהפרה יסודית של הסכם מכר מקרקעין, והנזק שייגרם לו ללא הצו הינו בלתי הפיך. ## 40. סתירה בין טענות המבקש למסמכים ## 40. טענת המשיב בדבר סתירה בין טענות המבקש למסמכים, ובפרט לסעיף 1 להסכם, הינה טענה עובדתית הדורשת בירור מעמיק במסגרת התובענה העיקרית, ואינה יכולה לשמש עילה לדחיית בקשה לצו מניעה זמני. 41. המבקש טוען כי סעיף 1 להסכם אינו משקף את ההסכמות האמיתיות בין הצדדים, וכי התשלום המלא לא בוצע בפועל, וטענה זו דורשת בירור ראייתי מקיף. 42. יש לזכור כי המבקש טען שהמשיב לקח את עותק ההסכם ומנע ממנו גישה אליו, וכי רק לאחר מכן הצליח להשיג עותק, ועל כן אין לייחס לו חוסר נקיון כפיים בעניין זה. 43. גם אם קיימת סתירה לכאורה, אין בה כדי לשלול את זכותו של המבקש לסעד זמני, שכן מטרת הצו היא לשמור על המצב הקיים עד לבירור המחלוקת העובדתית והמשפטית. 44. בית המשפט אינו מכריע במחלוקות עובדתיות בשלב הסעד הזמני, אלא בוחן את קיומה של זכות לכאורה, ובענייננו, המבקש הציג זכות לכאורה מוצקה. ## 45. השקעות המשיב במגרש ## 45. טענת המשיב בדבר השקעותיו הנרחבות במגרש אינה יכולה להצדיק את המשך הפרת ההסכם ופגיעה בזכויות המבקש, שכן המשיב פעל על דעת עצמו ובסיכון עצמי כאשר החל בבניה ללא השלמת התשלום. 46. המשיב ידע או היה צריך לדעת כי אי-תשלום מלוא התמורה עלול להוביל לביטול ההסכם, ועל כן כל השקעה שביצע במגרש נעשתה על אחריותו הבלעדית. 47. הנזק שייגרם למשיב כתוצאה מהפסקת הבניה הינו נזק כספי הפיך, אשר ניתן לכימות ולפיצוי, בעוד שהנזק למבקש, בדמות אובדן זכות הקניין, הינו בלתי הפיך. 48. אין לאפשר למשיב ליצור עובדות בשטח באמצעות השקעותיו, ובכך לסכל את זכויותיו של המבקש, ועל כן יש להורות על הפסקת הבניה באופן מיידי. 49. בית המשפט צריך לאזן בין האינטרסים של הצדדים, ובענייננו, האינטרס של המבקש להגן על זכות הקניין שלו גובר על האינטרס של המשיב להמשיך בבניה תוך הפרת הסכם. ## 50. אי-צירוף הסכם המכר לבקשה המקורית ## 50. אי-צירוף הסכם המכר לבקשה המקורית נבע מנסיבות אובייקטיביות, כפי שהוסבר על ידי המבקש, ואין לייחס לו חוסר נקיון כפיים או ניסיון להעלים עובדות מבית המשפט. 51. המבקש טען כי המשיב לקח את עותק ההסכם ומנע ממנו גישה אליו, וכי רק לאחר מכן הצליח להשיג עותק, ועל כן אין לראות בכך פגם מהותי המצדיק דחיית הבקשה. 52. העובדה שההסכם צורף לתובענה העיקרית, שהוגשה בסמוך לאחר מכן, מעידה על תום ליבו של המבקש ועל רצונו להציג את מלוא התמונה בפני בית המשפט. 53. גם אם הייתה טעות או מחדל טכני באי-צירוף ההסכם לבקשה המקורית, אין בכך כדי לשלול את זכותו של המבקש לסעד זמני, במיוחד כאשר מדובר בהפרה יסודית של הסכם מכר מקרקעין. 54. בית המשפט צריך להתמקד במהות המחלוקת ובזכויות הצדדים, ולא בטעויות טכניות שאינן פוגעות בעקרונות הצדק והיושר. ## 55. אי-המצאת הבקשה למשיב ## 55. אי-המצאת הבקשה למשיב, כפי שנטען, נבעה ככל הנראה מחוסר הבנה או טעות בתום לב מצד המבקש, אשר לא היה מיוצג משפטית בתחילת ההליך, ואין לייחס לו כוונת זדון. 56. המבקש פעל בהתאם להוראות בית המשפט והמציא את צו המניעה למשיב, ועל כן אין לראות באי-המצאת הבקשה עצמה פגם מהותי המצדיק דחיית הבקשה. 57. גם אם הייתה טעות בהמצאה, אין בכך כדי לשלול את זכותו של המבקש לסעד זמני, במיוחד כאשר מדובר בהפרה יסודית של הסכם מכר מקרקעין, והנזק שייגרם לו ללא הצו הינו בלתי הפיך. 58. בית המשפט צריך להתחשב בנסיבות המקרה ובחוסר ניסיונו המשפטי של המבקש, ולא לדחות את בקשתו על בסיס טעות טכנית שאינה פוגעת בעקרונות הצדק. 59. המשיב קיבל את צו המניעה והיה מודע לבקשה, ועל כן לא נגרם לו כל נזק כתוצאה מאי-המצאת הבקשה עצמה. ## ד. סיכום הסעד ## 60. לאור האמור לעיל, בית המשפט הנכבד מתבקש להורות על מתן צו מניעה זמני שיאסור על המשיב לבצע כל דיספוזיציה, העברת חזקה או בניה במגרש מס' 23 הנמצא באזור התעשייה ברהט, וזאת עד להכרעה בתובענה העיקרית. יהא זה מן הדין ומן הצדק להיעתר לבקשה.מקרקעיןצוויםצו מניעה