גרימת רעש באזור מגורים

כללי 1. התובע, בעליו של מבנה ברח' הגעתון 50 בנהריה, השכיר לנתבע חלק מהנכס, בקומת הקרקע, בו מפעיל הנתבע עסק בשם "גיוזה". השכירות הינה מיום 1.8.05 ותקופתה 5 שנים, עם אופציה לשנתיים נוספות. מטרת השכירות המוגדרת בהסכם הינה הפעלת "קפה-מסעדה" בלבד. שאר הבניין מושכר בחלקו לעסקים אחרים. בקומה א' של המבנה מלונית בבעלות התובע, הכוללת 6 חדרי ארוח ו-2 סוויטות. 2. מערכת יחסי השכירות בין הצדדים עלתה על שרטון. לטענת התובע הפר הנתבע את הסכם השכירות בין הצדדים במספר עניינים. לטענת הנתבע, התובע נוהג בחוסר תום לב. 3. התרשמתי כי, למעשה, סלע המחלוקת בין הצדדים הוא הרעש הבוקע מהמושכר. לטענת התובע מפעיל הנתבע במושכר פאב-בר ובוקע ממנו בשעות הלילה המאוחרות ועד שעות הבוקר המוקדמות רעש המטריד את מנוחת דיירי המלונית ותושבי השכונה ומפריע את שנתם. מנגד, טוען הנתבע כי הוא מנהל במושכר מסעדה, בה מושמעת מוזיקת רקע בלבד, שאינה מפריעה לאיש וכי ננקטו כל האמצעים הדרושים למניעת הפרעה לסביבה. הראיות 4. התובע הגיש תצהירו, חוו"ד מומחה ביחס לעוצמת הרעש בחדרי המלונית, תצהירי תושבי השכונה ואורחים שלנו במלונית. הנתבע הגיש תצהירו ותצהיר חוקר פרטי שלן במלונית. המצהירים נחקרו והוגשו סיכומי הצדדים. במסגרת דיון בסעד זמני נערך ביקור במקום ביום 15.7.10. דיון 5. התובע מונה בתביעתו שורה של הפרות חוזיות מצד הנתבע בגינן הינו זכאי לבטל את ההסכם. בחקירתו הנגדית הבהיר התובע כי הרעש הבוקע מהעסק, בשעות הלילה בעיקר, הוא הבעיה המטרידה אותו לאמיתו של דבר - הוא מודה כי אלמלא בעיה זו "הכל היה נהדר" (עמ' 25 ש' 27). לפיכך עניין זה הוא לב ליבו של תיק זה. ניתן ללמוד זאת גם מהניסיונות הרבים שנעשו לפתרון בעיית הרעש, ביחס אליהם אין מחלוקת. לו היה עניין זה מוסדר, דומה בעיני כי לא היה התובע מבטל את ההסכם בגין ההפרות האחרות להן הוא טוען. זהו הגורם למשבר ביחסים. רעש מהמושכר - האם הפרת ההסכם 6. סע' 7.5 להסכם השכירות מיום 20.7.05 (נספח א' לתצהיר התובע) קובע: "השוכר מתחייב לעשות שימוש במושכר באופן שלא יגרום למטרד, הטרדה, רעש או אי נעימות למשכיר ו/או לצד ג' אחר כלשהו, לרבות שוכרים אחרים במבנה, וזאת בכפוף למטרת השכירות כהגדרתה בסעיף 6 לעיל. המשכיר מתחייב כי סעיף כגון זה ייכלל בחוזים עתידיים עם שוכרים נוספים". 7. מומחה מטעם התובע, פרופ' רוזנהויז, ערך את בדיקותיו במהלך הלילה של 19.4.08 מחצות ועד 5 בבוקר בחדר מס' 4 במלונית. בבדיקה זו נמצא רעש ממוצע של 65.3 דציבל שבקע מהעסק. בתאריך 30.4.08 נערכה הבדיקה משעה 00:40 לערך ועד 3:15 לפנות בוקר בחדר 4. הרעש שבקע מהעסק עמד על ממוצע של 70.3 דציבל. בדיקה אחת נערכה בחדר 19, חדר אחורי, לבדיקת עוצמת רעש הרקע. המומחה מסכם: "1. ללא ספק, בעת הפעילות של המסעדה (פאב) 'גיוזה' הרעש בבניין מלונית הגעתון חורג בצורה בוטה מהמותר לפי התקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר) משנת 1990 והתקנות האחרות בנדון שהוזכרו לעיל, שלא לדבר על התקנות המקומיות של חיפה ובמיוחד תל אביב. 2. התוצאות של המדידות הממושכות... היו: לגבי מוסיקת דיסקו: הרעש היה בממוצע 65.4 דציבל א' וסטיית התקן - 2.1 דציבל א'. כלומר ב- 5% מהמדידות הרעש יעבור 69.9 דציבל א'. רעש זה עולה בהרבה על המותר אפילו עד שעה 24:00 אבל אסור אחרי שעה זו. לגבי זמר + מערכת אלקטרו אקוסטית: הרעש מהפאב בחדר המלונית היה בממוצע 70.3 דציבל א' וסטיית התקן 4.84 דציבל א'. כלומר ב-5% מהמדידות הרעש יעבור 80 דציבל א'. רעש כזה אסור אפילו ביום. לרעש הרקע לא היתה שום השפעה על התוצאות". 8. הנתבע לא הגיש חוו"ד מטעמו ביחס לרעש הבוקע מהמושכר. בישיבת ההוכחות ביום 13.12.09 ביקש בא כוחו דחיית הדיון ומינוי מומחה מטעם בית המשפט. הבקשה נדחתה מהנימוקים המפורטים בה. אוסיף כי כבר בתחילת ההתדיינות הוצע לצדדים להסכים למינוי מומחה מטעם בית המשפט אך הם הודיעו כי אין להם עניין או צורך בכך (החלטה מיום 26.11.08, הודעה מיום 15.1.09). 9. פרופ' רוזנהויז נחקר בחקירה נגדית. איני מוצאת כי האמור בחוות דעתו ביחס לעוצמת הרעש שמדד נסתר. למעשה חקירתו התמקדה בשאלה האם ניתן לפתור את בעיית הרעש בדרך כלשהי (עמ' 11 ש' 26 ואילך). 10. התקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש), התשנ"ג-1992 קובעות: "3. רעש באמצעות מכשירי קול [תיקון: תשס"ב] (א) לא ישיר אדם, לא יצעק ולא יפעיל כלי נגינה, מקלט רדיו או טלוויזיה ולא יקים רעש באמצעות פטיפון, רמקול, מגביר קול או מכשירי קול כיוצא באלה בין השעות 14.00 ל-16.00 ובין השעות 23.00 ל-07.00 למחרת, באזור מגורים באחד מהמקומות האלה: (1) תחת כיפת השמים; (2) במקום שאינו תחת כיפת השמים, אולם אינו סגור מכל צדדיו כלפי חוץ, או שדלתותיו, חלונותיו או פתחיו האחרים אינם סגורים כולם; (3) בבנין שיש בו יחידות מגורים (להלן - בנין מגורים). ... 15. רעש הנשמע באזור מגורים האיסורים המוטלים על פי תקנות אלה על גרימת רעש באזור מגורים, יחולו גם על גרימת רעש מחוץ לאזור מגורים, אם אותו רעש גורם הפרעה או מטרד באזור המגורים. 16. סייג הוראות תקנות אלה לא יחולו על גרימת רעש שאינו נשמע מחוץ לתחום רשות היחיד של הגורם לו.". (ההדגשות שלי, ש.פ.כ) התקנות מגדירות "אזור מגורים" - אזור שנקבע אזור מגורים בתכנית בנין העיר, בהתאם לדיני התכנון והבניה, וכן אזור המשמש כאזור מגורים למעשה (סע' 1). 11. תקנות אלה אוסרות כליל השמעת מוזיקה לאחר השעה 23:00 באמצע השבוע ו- 24:00 בסופי שבוע בבנין מגורים. מומחה התובע מתייחס למבנה בו נמצא העסק כאל בנין מסוג זה. אמנם, נכון הדבר כי עם פתיחת המלונית הפך המבנה לבנין מגורים, אולם לפני כן לא היה מדובר במבנה מסוג זה, היו בו עסקים בלבד. אין מחלוקת כי התובע פתח את המלונית, לאחר שהחל הנתבע בשכירות. דומה בעיני כי אין התובע יכול להשכיר חלק ממבנה, שאין בו יחידות מגורים, להפכו בהמשך לבנין מגורים ולטעון כי הנתבע מפר את ההסכם בכך שמתנהל כאילו אין המדובר במבנה מגורים. שונים היו פני הדברים לו היה מבהיר לנתבע במעמד חתימת ההסכם כי המבנה עתיד להפך לבנין מגורים. התובע טען כי לבקשת הנתבע ואשתו ביטל את המגבלה על שעות פעילות העסק שהיתה קבועה בטיוטת החוזה הראשונית (סע' 10 לתצהירו), דהיינו ידע כי בכוונתם להפעיל את המקום גם בשעות הלילה. לפיכך לו היתה טענת התובע ביחס לעצם השמעת מוזיקה בבנין מגורים לאחר השעות המותרות עפ"י התקנות לעיל, היתה הטענה נדחית. אלא שבכך לא מסתיים הדיון. 12. התקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר), התש"ן-1990 אוסרות על רעש בלתי סביר, בהתאם לקריטריונים הקבועים בו. אין מחלוקת כי האזור בו נמצא העסק הינו אזור מעורב למגורים ולמסחר ובידור (סע' 2 לתצהיר הנתבע, חקירת הנתבע עמ' 23 ש' 17-18). לפיכך מדובר ב"מבנה ג'" כהגדרתו בתקנות. בהתאם לתוספת הראשונה לתקנות מפלס הרעש המקסימלי המותר במבנה כזה בלילה, כשהרעש עולה על 30 דקות הינו 40 דציבל (סע' 4 לתוספת). ביחס להגדרת המבנה ככזה אין משמעות לפתיחת המלונית במבנה. מעצם היותו של המבנה באזור מגורים, מוגבל הנתבע בעוצמת הרעש שמותר כי תבקע מהעסק. 13. מדידותיו של מומחה התובע התבצעו בתוך חדר מלונית מעל למסעדה. המומחה הבהיר בחקירתו כי הסיבה לכך שהרעש כה חזק היא שחלק מהמבנה בנוי בניה קלה, החלק הבולט. הדרך היחידה לאטום את הרעש מחלק זה היא לבנות הכל מחדש מבניה מסיבית, נדרש מבנה אטום וכבד עם כניסה ולובי. החדרים נמצאים על תקרת בטון (עמ' 12 ש' 20-22, 31-33). המדידות נעשו גם עם חלונות סגורים, גם אז היה רעש, הבסים עוברים דרך הויברציה שבקירות, המחיצות, הקירות ואפילו התקרה עצמה. גם אם המבנה הקל היה נבנה בבניה כבדה, לא בטוח כי הדבר היה מונע את הרעש שעובר גם דרך המבנה עצמו (עמ' 13 ש' 1-6). ייתכן וניתן היה להגיע לכ-50 דציבל, שהם עדיין למעלה מהמותר בתקנות (עמ' 13 ש' 22-25). בחקירה חוזרת הבהיר המומחה כי בדברו על הבניה הקלה כוונתו לחלק שאין מעליו כלום, מבנה שעשוי מאלמנטים שאינם בטון או בלוקים, אולי נקרא פרגולה (עמ' 15 ש' 26-28). אינו יודע איך הבניה מתחת לריצוף החדר במלונית, אם זו בניה קלה המצב עוד יותר גרוע (עמ' 13 ש' 7-11). 14. המומחה לא ביצע מדידת רעש מחוץ למלונית או למסעדה. ביחס לעניין זה הובאו מספר עדים. 15. מר איצקוביץ מיכאל הצהיר כי מזה כשנתיים סובל מהרעש הבוקע מהעסק, הנמצא במרחק כ- 30 מ' מביתו. כשהעסק נוהל כמסעדה לא היתה הפרעה אך כשהפך לפאב החל הרעש, המוזיקה נשמעת בקול רם עד שעות הבוקר המוקדמות. נשמעות בדירה גם צעקות של המבלים במקום. המצהיר הגיש בעבר למשטרה (מוקד 100) מספר תלונות בגין הרעש. פנה מספר פעמים לעובדים במקום וביקש להנמיך את עוצמת הרעש, אך דבר לא השתנה. בתקופת הקיץ המבלים במקום מקיאים בפתח הבניין בו מתגורר. בחקירתו העיד כי ביתו מרוחק כ- 50 מ' אולי פחות מהעסק, התריע כל הזמן על הרעש, לא זוכר מתי זה התחיל ומתי נגמר, אינו יודע מהן שעות הפעילות של המקום. כשיש רעש חזק הוא מתלונן, אפילו לא כשיש רעש בינוני. הדבר קורה לפעמים פעם בחודש, לפעמים פעם בשבועיים (עמ' 16 ש' 10 ואילך). 16. גב' אילנה שור, המתגוררת בשכנות לעסק, ברח' הגעתון 46, הגישה תצהיר ביחס להפרעה שגורם הרעש. היא תארה כי מזה כשנתיים עולה מהעסק רעש חזק של מוזיקה, עד שעות הבוקר, בעיקר בחודשים אפריל-נובמבר, בוקעות צעקות של המבלים במקום, שגם עושים צרכיהם ומקיאים בפתח ביתה. לפעמים מגיע לעסק די ג'יי עם רמקולים וציוד, אז הרעש גרוע יותר. כשהוא מסיים את עבודתו ב- 5:00 לפנות בוקר הוא עדיין משמיע מוזיקה חזקה בזמן העמסת הציוד לרכבו. המצהירה ובני משפחתה התקשרו להזמין משטרה לעיתים קרובות, היתה מגיעה ניידת, עוצמת המוזיקה היתה מונמכת למספר דקות ואח"כ שוב מוגברת. המצהירה אינה יכולה לשהות בביתה עם חלון פתוח. הרעש מונע שינה ממנה ומבני ביתה ופוגע בתפקודם. מועדון מסוג זה אינו צריך להיות באזור מגורים. מדובר בקטסטרופה ממש. גב' שור העידה כי הרעש מטריד אותה מזה כשנתיים יותר, שומעת ורואה כי הרעש מגיע מהעסק, המסעדות האחרות אינן משמיעות מוזיקה, המסעדות לא מפריעות, פאבים לא צריכים להיות באזור מגורים (עמ' 17 ש' 10 ואילך). כשהיתה במקום מסעדה הדבר לא הפריע, הבעיות החלו כשנפתח הפאב (עמ' 18 ש' 6-7), הרעש בקיץ כמעט כל יום, אולי חוץ מיום-יומיים, בחורף בערך פעמיים בשבוע (עמ' 18 ש' 8-12). הדיירים מהבניין החלו להתלונן על הרעש מהעסק עוד לפני שהכירו את התובע, בעלה של המצהירה היה מתקשר לפחות פעם בשבוע למשטרה, רק ביחס לעסק זה, כשהיה רעש לאחר 12 בלילה (עמ' 18 ש' 27 ואילך). 17. העידו גם מספר אנשים ששהו במלונית - מר אמריה איימן הצהיר כי שהה במלונית מספר לילות בקיץ 2008, היה רעש נוראי של מוזיקה במשך כל הלילה, החל משעה 23-24:00 לערך. בלילה האחרון העביר אותו התובע לחדר שקט בו יכול היה לישון. העד נחקר והעיד כי היתה מוסיקה בלתי נסבלת שהפריעה לו לישון במלונית, במיוחד ביום שישי אז התקשר למשטרה אך אפילו לא הגיעה ניידת. לאחר 3 לילות העבירו התובע לחדר בקומה מעל, שם לא היה רעש (עמ' 19 ש' 16 ואילך). העד כתב מכתב לבקשת התובע, ששאל אותו אם היה מרוצה ומשנענה בשלילה ביקש ממנו לכתוב זאת. העד רשם במכתב את מה שהרגיש, שלושה ימים סבל (עמ' 20 ש' 3-9). 18. מר אמנון לייבוביץ שהה במלונית מספר פעמים למשך 3 לילות בכל פעם. בכל אחד מהלילות היה רעש חזק מהפאב שבמבנה, עד שעות הלילה הקטנות, מוזיקה חזקה וקולות של אנשים. אחרי שעה 4:00 ועד 7:00 היו בעיקר קולות של אנשים. באחת הפעמים אף פנה למשטרה בתלונה על הרעש אך הדבר לא עזר. באחד הלילות במהלך הלילה נאלץ לעזוב את המלונית ולמצוא מקום אחר. מסיבה זו אינו מגיע עוד למלונית. העד נחקר והעיד כי מכיר את התובע מזה שנים רבות במסגרת עסקית, מתחום ציוד הדיג, אך אינם חברים (עמ' 21 ש' 26 ואילך), שוהה במלונית כי הינו אדם דתי והיא בקרבת מקום לבית הכנסת בו מתפלל, מסיבה זו אינו יכול להחליף חדרים במהלך סוף השבוע (עמ' 22 ש' 7-10). התארח במלונית מספר פעמים, בפעם האחרונה לפני שנתיים-שלוש, לא חזר בגלל הרעש, שהפריע בכל פעם בה שהה במלונית (עמ' 21 ש' 8 ואילך). הגיע לבקשת התובע לעורכת דינו, שם הקלידה את מה שאמר לה (עמ' 22 ש' 18-19). 19. עדותם של העדים שהעידו ביחס לעוצמת הרעש הבוקעת מהעסק הותירה אצלי רושם אמין. 20. מטעם הנתבע העיד החוקר מר איבגי מרדכי. משיחתו של החוקר מטעם הנתבע עם התובע עולה כי התובע הכתיב לחוקר נוסח מכתב אותו ביקש ממנו לכתוב ביחס להפרעות שנגרמו לו במהלך הלילה כתוצאה מהרעש (תמליל השיחה צורף כנספח לתצהיר החוקר). מעדות זו מבקש הנתבע ללמוד על כך שמכתבי התלונות משכנים ואורחי המלונית שצרף התובע לתצהירו הם מכתבים "מוזמנים" על ידו, שאינם משקפים את המצב לאשורו. איני מקבלת זאת. ראשית, התמליל הינו של שיחה אחת מבין ארבע שיחות שהתנהלו בין החוקר לבין התובע (עמ' 57 ש' 24-26). העדרו של תמליל מלא של השיחות מקשה לקבל את המסקנה לה טוען הנתבע ביחס לשיחה האחרונה. החוקר מעיד כי בשיחה אחרת, לא זו שתומללה, העלה התובע את נושא הרעש ורצונו להוציא את הנתבע מהמקום בעזרת מכתבי תלונה (עמ' 58 ש' 4 ואילך). אלא שדווקא שיחה זו לא הוקלטה. שנית, אף אם התובע ניסה להעצים את כמות התלונות על הנתבע בעניין הרעש, ברור לי כי המדובר בהעצמה של כמות התלונות ביחס לעניין שעורר ומעורר בעיה ממשית. 21. ישנן ראיות נוספות לכך שיש אמת בטענות התובע ביחס לרעש המוגזם מהמושכר: א. בתיק רישוי העסק נמצא צו לסגירת חצרים שהוצא לעסק ע"י משטרת ישראל, תחנת נהריה, ביום 24.5.07, בו מצוינות תלונות שכנים על רעש. ב. המשטרה סרבה להוציא לנתבע רשיון למכירת משקאות משכרים וזאת בשל בעיית הרעש לבדה. עתירה שהגיש הנתבע כנגד החלטה זו התקבלה משנקבע כי המשטרה אינה מוסמכת לשקול שיקולי רעש במתן הסכמתה לרשיון זה (עתירת הנתבע נגד החלטת המשטרה - נספח י' לתצהיר התובע, תשובת הנתבע לעתירה הוגשה וסומנה ת/2, פרוטוקול הדיון נמצא בתיק רישוי העסק). ג. לתיק הוגשה תעודת עובד ציבור של מר מאיר וקנין, מנהל המחלקה לרישוי ופיקוח בעיריית נהריה בלווית תיק רישיון העסק של הנתבע בעירייה. מהמסמכים המצויים בתיק העיריה עולה כי היו תלונות רבות של גורמים שונים ביחס לרעש הבוקע מהמושכר. לדוגמה אפנה למכתבו של מפקח חיים שרגא, קצין אבטחה בתחנת המשטרה בנהריה מיום 25.2.07 אל מנהל אגף הפיקוח עיריית נהריה, מר וקנין מאיר, בו נכתב: "1. בגעתון 50 פועל העסק 'גיוזה' תחת רישיון עסק של מסעדה. בפועל מנוהלת במקום מסעדה בשעות היום ופאב בשעות הלילה. 2. בעקבות עשרות תלונות של תושבים במקום זומנו הבעלים לשיחה בתחנה והבטיחו להימנע מהקמת רעש. 3. גם לאחר מספר שיחות עם הבעלים, בכתב ובע"פ, עדיין נשמעת מהמקום מוזיקה חזקה וזאת למרות התקנת חלונות מבודדים מפני רעש. עיקר הרעש נובע מהמקום אך גם מכמות גדולה של מבלים המגיעים למקום בסופי שבוע, רעש ממוסיקה ממכוניות וכו'. 4. בהתאם לתלונות ודו"חות שנרשמו במקום על ידי שוטרים/קצינים מהתחנה והמרחב הוחלט כי לא נמליץ לחדש את רישיון העסק למקום". אציין כי הוגש דיסק ממשטרת ישראל ובו פרוט התלונות בגין רעש שהתקבלו במוקד 100 של המשטרה, אולם הדיסק לא חזר לתיק בית המשפט ועל כן לא עיינתי בו. איני מוצאת שיש בכך כדי לשנות ממסקנתי. ד. הנתבע עצמו הודה כי כשעלה למלונית לבדוק האם יש ממש בטענה בדבר רעש מוגזם נוכח כי אכן כך הוא, אם כי לשיטתו כיום הרעש מפריע במלונית בלבד (עמ' 45 ש' 5-6). הנתבע הזמין איש הגברה שיתקין "מגביל רעש", שהגביל את עוצמת המוזיקה כך שתתאים למקום ולדרישתו, אך אינו יודע מהי העוצמה אליה הוגבלה (עמ' 48 ש' 15-22). בהמשך אמר כי לפני שהותקן מגביל הרעש היה רעש במלונית אך לאחר התקנתו אינו יודע מה המצב (עמ' 55 ש' 5-7). ה. הנתבע העיד כי הגיע לעסק מומחה מטעם העירייה, מר עדי אליהו, לבדיקת נושא הרעש ומתן המלצות ואישור לעירייה בנושא זה (עמ' 41 ש' 17-2). תיקן בהמשך כי העיריה המליצה על מר אליהו וכי עיבוי הגג מבפנים נעשה עימו, הובא גם נגר שבונה חדרי הקלטות (עמ' 41 ש' 24-27). דהיינו, נדרשה נקיטת אמצעים בנושא הרעש. ו. המומחה מר עדי אליהו שבדק את נושא הרעש מטעם הנתבע קבע כי ישנה בעיה של זליגת רעש מהעסק, המליץ על פתרונות מסוימים ועל מתן חוו"ד לאחר שאלה יבוצעו (חווה"ד נמצאת בתיק רישוי העסק). אלא שאין חוו"ד מטעמו או של כל גורם אחר המאשרת כי בעית הרעש נפתרה. 22. ישנן ראיות רבות לכך שהיו תלונות תושבים על הרעש הבוקע מהעסק, כי המשטרה והעיריה היו מעורבות בעניין וכי הנתבע עשה צעדים לפתרון הבעיה. ראיה לכך כי הבעיה נפתרה - אין. הנתבע אף לא הציג כל ראיה ביחס לעבודות אותן ביצע, לטענתו, במושכר כדי לפתור את בעיית הרעש ודחה הצעת בית המשפט למנות מומחה מוסכם בעניין. 23. לא מצאתי יסוד לטענות הנתבע לפיהן התובע מעליל עליו עלילות חסרות יסוד, להן גייס את המשטרה והעירייה בתלונות שווא. אין לכך כל ראיה, ההיפך הוא הנכון. לתצהיר התובע צורף תמליל שיחה עם קצין משטרה בשם אנואר מחודש 11/2006. באותה שיחה מבקש התובע מהקצין כי יעכב הליך סגירת המקום, עד לאחר שיראו האם תיקונים והתאמות שבכוונת הנתבע לבצע פותרים את בעיית הרעש. הקצין מתנגד לכך בכל תוקף, למרות בקשתו המפורשת של הנתבע (אחד מהתמלילים שצורפו כנספח ט"ז לתצהיר התובע). 24. ב"כ הנתבע מפנה לכך שהמומחה מטעם התובע קבע כי אין פתרון ישים לבעיית הרעש וכי, בניגוד לו, העיד התובע עצמו כי קיבל הצעה נהדרת לפתרון (עמ' 30 ש' 3 ואילך). ייתכן ועניין הרעש פתיר, אך הנתבע לא השכיל לפותרו ושעת הכושר לכך חלפה ועברה. התובע במכתביו לנתבע ואף בעדותו לפניי הדגיש כי כל שנדרש הוא הנמכת עוצמת המוזיקה, לא נדרשת נקיטה באמצעים מיוחדים. כשבוצעה התקנת מגביל הרעש, הדבר נעשה בתאום איתו כך שהיה בחדר במלונית. כשעוצמת הרעש היתה סבירה, אך איפשרה המשך השמעת מוזיקה בעוצמה סבירה במושכר, הודיע לנתבע וכך כיוונו את הכפתור. אלא שלמחרת שוב הגבירו את העוצמה (עמ' 29 ש' 24-32). איני מוצאת כי התובע חייב בפתרון בעיית הרעש שעולה מהמושכר. הנתבע הוא זה שגורם לבעיית הרעש, וזאת תוך הפרת תניה חוזית וכן בניגוד לדין. לפיכך קמה לתובע הזכות לבטל את החוזה. איני מוצאת כי פעל בחוסר תום לב בעניין זה. 25. הנתבע טוען כי לא יכול היה לדעת כי גג העסק, הבנוי בניה קלה, מונע פתרון של הבעיה ביחס לחדרי המלונית. ראשית, מומחה התובע בחוות דעתו קובע כי בעיית הרעש בלתי פתירה מסיבות אחרות ולא בשל אופן בניית גג המושכר. הוא מדגיש בחוות דעתו את הבעייתיות שבחלק המוגדר כפרגולה, שאינו בניה מסיבית. שנית, משקבעתי כי אין המדובר בבעיה רק ביחס למלונית כי אם ביחס לדיירי השכונה המתגוררים בסמוך, אין בכך כדי להועיל. נמצאנו כי נותרה ההפרה בעינה. 26. ביחס להשכרת קומה א' למגורים, סע' 7.11 להסכם השכירות קובע: "השוכר מצהיר כי ידוע לו כי בכוונת המשכיר להשכיר גם את יתר חלקי המבנה אשר אינם מושכרים בהסכם זה לשוכר, וכי לא תהיינה לו כל טענות דבר זהות השוכרים האחרים במושכר... ו/או כל תנאי אחר וידוע לו כי הסכם זה אינו כפוף להסכמים אחרים ובלבד שזכות השוכר על פי הסכם זה איננה נפגעת. המשכיר מתחייב לידע שוכרים אחרים בכח או בפועל בדבר קיומה של שכירות זו, מטרותיה ואופן פעילותה". דהיינו, הנתבע יכול היה לדעת כי בכוונת התובע להשכיר את שאר המושכר. התובע הצהיר כי החל בשיפוצי המקום לפתיחת המלונית עוד בשנת 2004. ייתכן והיה מקום לגלות עניין זה לתובע. אלא שמשהסכימו הצדדים כי מטרת השכירות בהסכם הינה "בית קפה-מסעדה" בלבד, הרי שרשאי היה התובע לצפות לכך כי לא תהיה התנגשות בין מטרות השכירות השונות. בעניין זה מוטלת היתה על הנתבע חובת גילוי של כוונתו להפעיל עסק שונה מזה. ייתכן ושני הצדדים היו יוצאים נשכרים לו היו מגלים לצד שכנגד את מטרותיהם במלואן. אלא, שמשנקבעה בחוזה תניה מפורשת ביחס למטרת השכירות, בעוד שמנגד נזכרת בחוזה כוונת התובע להשכיר את שאר המושכר, איני מוצאת כי התובע הפר את חובת הגילוי או חובת תום הלב בעניין זה. 27. ממכלול הראיות העומדות בפניי, הכוללות עדויות ישירות ביחס לרעש, חוו"ד מומחה ביחס לרעש, וראיות לתלונות ממושכות בעניין זה מצד גורמים שונים, עולה כי יש יסוד לטענת התובע לפיה הרעש הבוקע מהעסק הינו בלתי סביר וגורם מטרד של ממש לדיירי המלונית ולתושבי השכונה. בהתאם לסע' 7.5, המהווה סעיף יסודי בהסכם, רשאי התובע לבטל את ההסכם מסיבה זו לבדה. ביצוע שינויים במושכר 28. סעיפי ההסכם המתייחסים לשינויים במושכר קובעים: "השוכר מתחייב בזה כי לא יבצע במושכר שינוי חיצוני כלשהו באיזה אופן שהוא, מבלי לקבל רשות בכתב ומראש לכך מהמשכיר" (סע' 10.1). ... "מוסכם בזה בין הצדדים כי השוכר מקבל את המושכר כשהוא משופץ וכי כל שינוי ו/או תוספת שיעשו במושכר על ידי השוכר לא יחשבו כתשלום דמ שכירות ו/או דמי מפתח על ידי השוכר למשכיר. בתום תקופת השכירות ייחשבו כל תוספת ו/או שינוי כאמור לרכוש המשכיר, לרבות תאורה שיתקין השוכר במושכר, ריצוף, מיזוג, פרגולה וכל המחובר חיבור של קבע למושכר והכל בנוסף או במקום הקיים" (סע' 10.3). 29. הנתבע העיד כי ביצע שינויים במושכר, להם לא ביקש את סכמת התובע: פתיחת פתח של כ- 30 ס"מ בקיר חיצוני לצורך התקנת וונטה כדי שתתאפשר השארת החלונות סגורים. הנתבע אף לא ניסה לקבל הסכמת התובע, ידע כי לא יסכים; פתיחת חלק מהגדר לשם התקנת מנוע של מזגן, שהיתה כרוכה בחיתוך של 3 שלבים בגדר, כמטר כל שלב, פעולה שנעשתה ללא קבלת הסכמת התובע ובניגוד לרצונו המפורש לעצירת העבודה (עמ' 50 ש' 28 ואילך). 30. לכך יש להוסיף את הגדלת הפרגולה. התובע העיד כי לא נתן לנתבע אישור לבנות פרגולה חדשה, הדבר נודע לו בסמוך לסיום ביצוע העבודות (עמ' 26 ש' 7 ואילך). הנתבע חתם על מסמך בו אישר לתובע כי הרחבת הפרגולה החיצונית נעשתה ללא הסכמתו וללא אישורו וכי הוא אחראי לבניה ולכל המשתמע ממנה, כי התובע לא יחתום על מסמכים לעיריה לקבלת היתר לפרגולה ועוד (צורף ללא סימון לתצהיר התובע). הנתבע הסביר כי חתם על המסמך לאחר שקרא אותו ברפרוף ולא התעמק בו (עמ' 48 ש' 32 ואילך). איני מקבלת טענה זו. בתצהירו אין זכר לטענה, שם מסביר כי חתם על המסמך מתוך מצוקה בהיותו שרוי בביצוע עבודות שיפוץ (סע' 5 לתצהיר). הנתבע איש עסקים וחזקה עליו כי יודע שחתימתו על מסמך מחייבת אותו. 31. פירוק קיר הזכוכית שהפריד בין החלק הפנימי של המושכר לבין השטח שתחת הפרגולה נעשה בזמן היותו של התיק תלוי ועומד והיה נושא לסעד זמני. הנתבע טען כי משסגר את קירות הפרגולה החיצונית הפך אותו קיר לקיר פנים (עמ' 53 ש' 20-22). איני מקבלת הטענה, הנתבע לא רשאי היה לפרק את קירות הזכוכית ללא אישור התובע. 32. משביצע הנתבע שינויים חיצוניים במושכר ללא הסכמת התובע, הפר את ההסכם. 33. הנתבע טוען כי סרובו של התובע להסכים לביצוע שינויים במושכר נגוע בחוסר תום לב, מדובר בשינויים קטנים. אני מתקשה לקבל את הטענה. ביצוע שינויים מבניים במושכר כפי שמודה הנתבע בעצמו כי ביצע, מביא לשינוי של ממש במושכר. לא מוקנית לו הזכות לעשות כן מששלל הסכם השכירות במפורש זכות זו. לו היה מדובר בשינוי זניח והניתן לתיקון בנקל, ייתכן וניתן היה לטעון לחוסר תום לב בהסכמה לביצועו, אך לא כך. 35. לאור האמור אני קובעת כי הנתבע הפר את הסכם השכירות כשביצע שינויים במושכר ללא הסכמת התובע. העברת הזכויות לחברה בע"מ והכנסת שותף לעסק 36. סע' 15.2 להסכם קובע: "השוכר אינו רשאי להעביר את זכויותיו או חלק מהן על פי הסכם זה לאחר או לאחרים". 37. התובע טוען כי הנתבע הפר סעיף זה בשניים-העברת הזכויות במושכר לחברת גיוזה בע"מ והכנסת שותף לעסק, מר ירון דהאן. 38. לטענת הנתבע חברת גיוזה בע"מ היא בבעלותו ולכן אף אם העביר לה את זכויות השכירות, התנגדותו של התובע לעניין זה אינה סבירה. ניהול העסק ע"ש אישיות משפטית כלשהיא אין משמעה כי יש לייחס לו התנתקות מחיוביו האישיים עפ"י הסכם השכירות (סע' 9 לכתב ההגנה). באשר להכנסת שותף נוסף, הנתבע לא התכחש מעולם להיותו בעל דינו של התובע, התובע לא מחה על נוכחותו של מר דהאן בצד הנתבע ואף שיתף עימו פעולה. התובע עצמו מפיק חשבוניות השכירות בשם חברה בבעלותו (סע' 11). 39. התובע לא התריע בפני הנתבע על כי הכנסת שותף או העברת ניהול העסק לחברה מהוות הפרת הסכם, לא הוכח מתי נעשה הדבר. לו המדובר בהפרה, היה על התובע לפנות לנתבע בתוך זמן סביר לתקנה. הוא לא עשה זאת. בנסיבות אלה איני מוצאת כי יש בעניין זה כדי להוות הפרת ההסכם. ניהול עסק ללא רשיון 40. הנתבע טוען כי יש לו רשיון עסק תקף. בתיק רשיון העסק של הנתבע הופיע רשיון עסק תקף למועד הגשת תעודת עובד ציבור. צורפו לו רשיונות נוספים. די בכך כדי להטיל את הנטל על התובע להוכיח כי הרשיון לא חודש, דבר אותו לא עשה. הטענה כי העסק פועל ללא רשיון נדחית משלא הוכחה. הסבת העסק לפאב-בר 41. ההכם קובע כי הנכס מושכר לצורך הפעלת קפה- מסעדה בלבד. התבוע טוען כי הנתבע מנהל במקום פאב, דבר המנוגד לתנאי ההסכם. הנתבע טוען כי כי מדובר במסעדה. איני דנרשת לדון בהגדרת המקום, שכן איני מואצת כי יש לכך השלכות על תוצאות הדיון. משהוחלט על ידי כי העסק מייצר רעש מעבר למותר אין כל משמעות לשאלה האם הרעש נובע ממסעדה או מפאב. נזקים 42. בעניין זה לא צרף התובע חוות דעת מומחה. מרכיב הנזקים ביחס לאובדן רווחים מהמלונית מורכב משניים - אובדן הכנסות והפסד הוצאות. 43. ביחס למרכיב ההכנסות צרף התובע הסכמי שכירות של חלק מהחדרים במלונית וקבלות שהוציא לשוכרים. הוא העריך את הנזק בשעור של 35% מהתפוסה המקסימלית. בהסתמך על מסמכים אלה אין באפשרותי לקבוע, ולו על דרך אומדנה, מהו הפסד נזקיו של התובע. המדובר בעסק חדש, אין אפשרות להשוות להתנהלות בעבר, לא הוצגה חוו"ד ביחס להכנסות הסבירות מהעסק בתקופת פעילותו הראשונה. להערכתו של התובע כי מדובר ב- 35% לא הובאו כל תימוכין. 44. בעניין זה אף פועלת לחובת התובע העובדה כי ישנם חדרים בהם אין הפרעת רעש - עדות מר אמרייה איימן (סע' 8 לתצהירו), עדות התובע ביחס לחדר מס' 8 (עמ' 32 ש' 30), חוו"ד המומחה מטעם התובע ביחס לחדר 19. דהיינו מדובר בשני חדרים לכל הפחות. לעניין זה אין ביטוי הולם ויש בכך ללמד כי תחשיבו של התובע לוקה בחסר. 45. ביחס למרכיב ההוצאות צרף התובע אינספור חשבוניות הכוללות רכישת ריהוט, חומרי בניין, חלונות, הוצאות לחברת טלוויזיה בכבלים, ארנונה ועוד. לטענתו חל פחת בשעור מסויים על הוצאות אלה, אותו יש לזקוף לחובת הנתבע. 46. הכרעה בעניין שעורי הפחת הרלבנטיים על השקעותיו של התובע במלונית, היקף ההשקעה עליה חל פחת זה ומשמעות חיובו של הנתבע בתשלום זה, כשמנגד סביר כי התובע מתקזז מול רשויות המס על אותו פחת, מצריכה חוו"ד חשבונאית בעניין. 47. לפיכך אני קובעת כי התובע לא הוכיח נזקיו. יחד עם זאת, לאור קביעתי כי אכן נגרם מטרד רעש מהעסק, המפריע למנוחת דיירי המלונית ולתובע ולאור פרק הזמן הממושך בו נמשך המטרד, אני מחייבת הנתבע בפיצויו בסך כולל של 20,000 ₪ בגין הפסד הכנסות מהמלונית. 48. מטרד רעש מעצם טיבו גורם לנזקים שאינם ממוניים אך שהינם משמעותיים. ברי לי כי המתגוררים בשכנות לעסק סבלו מעניין זה. אלא שהתובע אינו מתגורר בשכנות לעסק. הוא עשה נסיונות רבים כדי לפתור את הבעיה בתלונות המרובות והמכתבים שהוגשו בהם, איני רואה כפי שרואה התובע נסיונות התעמרות, כי אם תלונות ביחס לבעיה ממשית. 49. התרשמתי מעדות התובע כי בעיית הרעש גרמה לו מצוקה של ממש - העיד כי הפך לשנוא דיירים ברחוב, שהאשימו אותו ברעש, עד היום לא מדברים איתו. אישה קשישה המתגוררת בסמוך הטיחה בו האשמה כי פוגע בבריאות בעלה (עמ' 25 ש' 10-15), פנה פעמים רבות אל הנתבע ועובדי העסק בתחנונים כי יחלישו את עוצמת המוזיקה, יש אנשים שמתארחים עם ילדים (עמ' 29 ש' 11-15). התרשמתי כי התובע סבל מהתנהלות הנתבע. 50. בנסיבות העניין אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע סך של 40,000 ₪ פיצויים בגין נזקים לא ממוניים. טענת הנתבע לחוסר תום לב מצד התובע 60. באשר לטענת הנתבע כי התובע הטעהו לבצע הפרדת מוני חשמל בעלות של 16,000 ₪ על חשבונו - אין מחלוקת כי התובע עצמו נשא בעלות המונים וכי הנתבע נשא בעלות ביצוע העבודות (עדות התובע עמ' 27 ש' 28-עמ' 28 ש' 11, עדות הנתבע עמ' 50 ש' 20-21). הנתבע ביצע 36 נקודות חשמל במתחם הפרגולה (עמ' 50 ש' 14-19). לא הוצגה אסמכתה לעלות ביצוע העבודה. לפיכך אני דוחה הטענה. 61. באשר לארובה, שהיתה מקולקלת והנתבע נאלץ להחליפה - הטענה הוכחשה, התובע העיד כי דובר בארובה חדשה כמעט (עמ' 28 ש' 22 ואילך). הנתבע לא הציג חשבונית ולכן הטענה נדחית. 62. בתצהירו מספר הנתבע על התנהלות התובע כך שבידידות סחט ממנו ביצוע שינויים ועבודות במושכר (סע' 6,7 לתצהיר). בחקירתו העיד: "הפחד שהיה לי ממוטי לוי על פינוי המקום היה בלתי נפרד מההתנהלות של המקום. כל פעם זה היה איומים. אתה חתום על הפרדת החשמל ותעשה את החשמל, אתה חתום על הנזילות ואתה תטפל בהן. זה לא היה על מי מנוחות" (עמ' 52 ש' 10-12). הדברים אינם מתיישבים זה ם זה. סעדים זמניים 63. היו מספר בקשות לסעדים זמניים. לאור קביעתי דלעיל הנני מורה כדלקמן: א. ביחס לבקשת הנתבע להימנע מחסימת שער ויציאת חרום (בקשה מיום 12.7.10, החלטה מיום 9.8.10) - הסעדים הזמניים אשר ניתנו במסגרת החלטתי מיום 9.8.10 ישארו בתוקפם עד למועד פינוי המושכר. ב. ביחס לבקשת התובע להורות לנתבע להשיב את מצב המושכר לקדמותו כך שישובו ויותקנו דלתות האלומיניום, חלונות האלומיניום ומסגרות (משקופי) האלומיניום אשר פורקו ממקומם במושכר ולחסום פתח שנפער בקיר החיצוני של המושכר (בקשה מיום 22.2.09) - משמדובר בשינויים חיצוניים שלא התקבלה להם הסכמת המשכיר, בניגוד להסכם, כפי שקבעתי לעיל, על הנתבע לתקנם כך שיושב המצב לקדמותו וזאת עד למועד פינוי המושכר. ג. ביחס לבקשת הנתבע למנוע חילוט ערבויות בנקאית מס' 585938/0001 ומס' 585938/0002 ע"ס 10,000 ₪ כל אחת, שנתן לתובע במסגרת הבטחונות לביצוע ההסכם (בקשה מיום 11.2.09) - משקבעתי כי הנתבע הפר את הסכם השכירות, ולאור הוראות סע' 13 להסכם, צו המניעה הארעי שניתן ביום 11.2.09 - מבוטל. הנתבע רשאי לפעול למימוש הערבויות. סיכום 64. הנתבע הפר את הסכם השכירות בינו ובין התובע וההפרות לא תוקנו. לפיכך רשאי התובע לבטל את הסכם השכירות בין הצדדים, כפי שעשה. 65. הנתבע יפנה את המושכר ברח' הגעתון 50 בנהריה מכל אדם וחפץ, עד לא יאוחר מיום 15.12.10 שעה 20:00 הוראות סע' 14 להסכם לעניין פינוי המושכר יחולו. אין בפסק דין זה לגרוע מכל חובות הנתבע כלפי התובע על פי הסכם השכירות ובכלל זה תשלום דמי שכירות, עד למועד הפינוי. 66. הנתבע ישלם לתובע פיצוי כספי בסך של 60,000 ₪. כמו כן ישלם הנתבע לתובע הוצאות משפט 15,000 ₪. כל הסכומים ישולמו תוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל. ניתן היום, כ"ה חשון תשע"א, 02 נובמבר 2010, בהעדר הצדדים. מטרד רעש