הסכמה בעל פה דיירות מוגנת כללי לפני תביעה לפינוי וסילוק ידם של הנתבעים מדירת מגורים הנמצאת בקומה העליונה של הבניין ברח' אל ח'אלדיה 33 בעיר העתיקה ירושלים, הידוע כגוש 19(ירדני) חלקות 23-25 וכדף 7969 בספר 1015 ירושלים (להלן: "הנכס"). התובע מנהל את הנכס עבור בעליו "הקדש שמואל משה בן דוד שלמה לטובת עניי כולל גליציה" מכח סעיף 5 לחוק הסדרי משפט ומינהל [נוסח משולב] תש"ל-1970. הנתבעת 1 שכרה מהתובע את הנכס ביום י"ג שבט תשמ"ח 1.2.1988. הנתבעים 2-3 מחזיקים בנכס כשוכרים מטעם הנתבעת 1. לטענת התובע, יש להורות על פינוי הנתבעים מהנכס, שכן הם אינם דיירים מוגנים ומחזיקים בנכס ללא כל זכות. מנגד, טוענים הנתבעים, כי הנתבעת 1 זכאית למעמד של דיירת מוגנת ועל כן אין לפנותם. טענות התובע לטענת התובע, הנכס הוקנה לו על פי צו ניהול לפי חוק האפוטרופוס הכללי, תשל"ח-1978 ובקשה לשחרור הנכס שהוגשה לועדת השחרורים אצל התובע הופנתה לבית המשפט המחוזי, אך טרם ניתנה החלטה בעניין. לפיכך, על התובע להמשיך לנהל את הנכס בנאמנות לטובת הבעלים, ויש לדחות את טענת הנתבעים ביחס לכך, מה גם שהנתבעים זנחו טענה זו בסיכומיהם. התובע טען כי לאחר שפינה מהנכס דייר ערבי שהחזיק בו, השכיר את הנכס לנתבעת 1 בשכירות חופשית לפי הסכם שכירות מיום 1.2.88(נספח ג' לכתב התביעה, להלן: "הסכם השכירות"). בהסכם השכירות הוסכם שדמי השכירות ישולמו בתמורה וכנגד ביצוע שיפוצים במושכר, כמפורט במכתבה של הנתבעת 1 מיום 31.1.88(נספח ב' לכתב התביעה). בסעיף 24 להסכם השכירות הוסף סעיף מיוחד, לפיו הנתבעת 1 מצהירה כי היא לוקחת על עצמה ועל אחריותה ועל חשבונה בלבד להשקיע כספים לשיפוצים בתקופת השכירות על מנת להתאים את המושכר למגורים. בהסכם השכירות נאמר במפורש כי הנתבעת לא שילמה דמי מפתח, ובבסיס ההתקשרות בין התובע לנתבעת 1 עמד העיקרון שהנתבעת 1 תשפץ את הנכס ועלות השיפוצים תיזקף כדמי שכירות חופשית. הן הסכם השכירות והן הסכמי הארכת השכירות היו הסכמים פורמאלים ורשמיים, תקפים לכל דבר ועניין ומלבדם לא נחתמו כל הסכמים נוספים. טענת הנתבעים כי ניתנו להם הבטחות למעמד של דיירות מוגנת סותרות הסכמים אלה ומהוות טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב, ועל כן אין לקבלן. עוד דחה התובע את טענת הנתבעים לפיה העובדה שהתובע שקל הליך של העברה לקנין המדינה ביחס לנכס, מלמדת על דיירות מוגנת, וכן את טענת הנתבעת 1 כי חכרה את הנכס לתקופה של 100 שנה, שכן גם טענות אלה עומדות בניגוד להסכם השכירות ולכל סיכום בין הצדדים. לפיכך, ביקש התובע לקבל את התביעה ולחייב את הנתבעים לפנות את הנכס, לסלק ממנו את ידם ולהחזירו לתובע כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ. טענות הנתבעים הנתבעים טענו, כי התובע הבטיח לנתבעת 1 שאם גובה השקעותיה בנכס יגיע לשווי דיירות מוגנת, היא תקבל זכות זאת, והתובע ינקוט בהליכים המשפטיים הדרושים כדי להעניקה. לטענתם, הוכח שגובה ההשקעות שהשקיעה בנכס עולה בשיעור ניכר על שווי דיירות מוגנת, ולפיכך יש לקבוע כי הנתבעת זכאית למעמד של דיירת מוגנת והתובע אינו רשאי לפנותה. לשיטת הנתבעים, על פי עדותו של עו"ד יצחק צוריאלי, אשר שימש כסגן ומשנה האפוטרופוס הכללי, בין השנים 1973-1999, המדיניות של התובע היתה להשכיר את הנכס לתקופה המכסה את מלוא שווי ההשקעה בנכס ולא רק לשנה ולתת לנתבעת 1 דיירות מוגנת, אם השקעתה תגיע לשווי דיירות מוגנת. לטענת הנתבעים, ההסכמים עליהם מצביע התובע מביאים לתוצאות בלתי סבירות בעליל, וקיימת חזקה בפסיקה שתכלית אובייקטיבית של חוזה היא למנוע תוצאה בלתי סבירה ואבסורדית. אולם, כאן איננו נזקקים לפרשנות חוזים, שכן התחייבות התובע לעמותה עונה על כל גדרי "ההבטחה השלטונית", שכן עו"ד צוריאלי העיד על הבטחה מפורשת, תוך כוונה ליצור יחסים משפטיים, אשר בהסתמך עליה השקיעה הנתבעת בנכס את סכומי העתק שהשקיעה. לפיכך, אין חשיבות רבה לכך שהמוסכם בין הצדדים לא התגבש לכדי הסכם בכתב. לטענתם, ההשקעות שהשקיעה הנתבעת 1 בנכס היו מעבר לנדרש לרכישת דיירות מוגנת, והדברים לא הוסדרו בכתב משום שממילא עמדה על הפרק אופציה נוספת של העברת הנכס לקניין המדינה, שהיתה מועדפת על הנתבעת, אך לבסוף לא יצאה אל הפועל. עוד הוסיפו הנתבעים, כי התובע התכחש להבטחותיו עקב מניעים פוליטיים פסולים, ובעקבות חילופי השלטון בשנת 92', התערב היועץ המשפטי לממשלה אצל האפוטרופוס הכללי במגמה מפורשת להצר את צעדיה של הנתבעת. דברים אלה ביססו הנתבעים על עדותו של מר עמרם בלום בה"פ 123/94, שהיה האפוטרופוס הכללי, בשנים האמורות. לחילופין טענו הנתבעים, כי הנתבעת רכשה דיירות מוגנת גם מכוח סעיף 13 לחוק הגנת הדייר, [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "החוק" או "חוק הגנת הדייר") וכן עצם השכרת הנכס לנתבעת הקנתה לה מעמד של דיירות מוגנת, לפי סעיף 2 לחוק. עוד נטען לחילופין, כי לפי הערכת השמאי את שווי ההשקעות בנכס ושווי דמי השכירות בו, הרי שהנכס הושכר לנתבעת 1 לתקופה של 130 שנה. דיון והכרעה מטעם התובע העיד מר נדב מאיר, מרכז ניהול ופיקוח ארצי אצל התובע. מטעם הנתבעים העידו מר ישראל פויכטוונגר, אשר שימש כמנהל הנתבעת 1 עד שנת 92', מר יוסף לויפר, מנהל הנתבעת 1 כיום וכן עוה"ד יצחק צוריאלי, אשר שימש כסגן האפוטרופוס הכללי ומנהל מחוז ירושלים בין השנים 73'-94' וכמשנה לאפוטרופוס הכללי עד שנת 99'. לאחר עיון בכתבי הטענות על נספחיהם, בתצהירי העדות וביתר המוצגים בתיק, ולאחר ששקלתי את העדויות אשר נשמעו לפני ואת טענות ב"כ הצדדים בסיכומיהם בכתב, שוכנעתי כי דין התביעה להתקבל. הסכם השכירות תחילתה של השכירות היא ביום 1.2.88, על פי הסכם השכירות שנכרת בין התובע לנתבעת 1. כותרת ההסכם מדברת בעד עצמה וקובעת: "חוזה שכירות בלתי מוגנת". בסעיף 2 להסכם נקבע: "א) הצדדים מצהירים בזה כי בהתאם לפרק ב' מחוק הגנת הדייר (נוסח משולב תשל"ב-1972) התפנה המושכר מכל אדם הרשאי להחזיק בו בנסיבות האמורות בחוק הנ"ל, וכן לא יחול על חוזה זה החוק הנ"ל ודיני הגנת הדייר, והשוכר לא יהיה מוגן לפיהם כלל ועיקר. ב)השוכר מצהיר כי לא שילם בגין המשכר דמי מפתח בצורה כלשהיא וכי הוא לא יהיה זכאי לקבל דמי מפתח או תשלום אחר כלשהו בעת פינוי המושכר. השוכר מוותר בזה במפורש על כל הגנה ו/או טענה עפ"י החוק ו/או הדינים הנ"ל והוא לא יהא רשאי לדרוש ו/או לעורר כל הגנה או טענה על פיהם" (ההדגשה אינה במקור-י.ש.). סעיף 24, הסעיף האחרון בהסכם אשר הוסף במיוחד ונדפס בכתב שונה, קובע כדלקמן: "השוכר מצהיר ומאשר בזה כי ידוע לו היטב שהמושכר אינו ראוי למגורים כלל והוא טעון השקעה כספית לשיפוצים-השוכר פוטר לחלוטין את המשכיר מכל אחריות בנזיקין שלו, וכל אדם מטעמו ולרכושו בהתאם לכך. השוכר מצהיר בזה כי הוא לוקח על עצמו ועל אחריותו ועל חשבונו בלבד להשקיע כספים לשיפוצים בתקופת השכירות על מנת להתאים את המושכר למגורים בהתאם לאמור במכתבו מיום י"ב שבט תשמ"ה 31.1.88 והמצורף לחוזה שכירות זה, ולא יבוא בטענות כל שהן אל המשכיר בתום תקופת השכירות". הסכם השכירות נכרת לתקופה בת שנה, ולאחר מכן הוארך מפעם לפעם בהסכמי חידוש והארכה, בהם נקבע כי כל יתר התנאים שנקבעו בהסכם השכירות נשארים בתוקף וביחס לשכר הדירה נקבע, כי שכר הדירה בתקופה הנוספת יהיה על חשבון שיפוצים שייערכו במושכר. ההסכם האחרון שנערך בין הצדדים האריך את הסכם השכירות עד יום 31.12.94 (הסכמי הארכת השכירות, צורפו לכתב התביעה כנספחים ד'1-ד'4, להלן: "הסכמי הארכת השכירות"). לשון הסכם השכירות ברורה ביותר וחד משמעית, ועל פיה הנתבעת 1 איננה דיירת מוגנת, חוק הגנת הדייר אינו חל על השכירות ולא תישמענה טענות של דיירות מוגנת מצד השוכרת-הנתבעת. גם הצדדים אינם חלוקים כי כך מצווה הסכם השכירות. ואולם, טענתם של הנתבעים, היא כי השיפוצים וההשקעות המרובות שהשקיעו בנכס מהווים דמי מפתח, ומקנים לנתבעת 1 מעמד של דיירת מוגנת כפי שהבטיח לה התובע. השקעות הדייר כדמי מפתח סעיף 1 בחוק הגנת הדייר מגדיר מהם דמי מפתח וקובע: "דמי מפתח"-כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי חוק זה-ואין נפקא מינה מתי שולמו". בבתי הדין לשכירות נטענת מפעם לפעם הטענה לפיה שיפוצים שביצע השוכר כמוהם כדמי מפתח. ביחס לכך נקבע לא אחת בפסיקה, כי שיפוצים לא יהוו דמי מפתח מקום שלא הסכים לכך בעל הבית וכי הסכמת בעל הבית לביצוע תיקון או שיפוץ אינה יכולה להפוך ללא הסכמה ושלא מדעת להסכמה לקבלת דמי מפתח. כך נקבע בין היתר בע"א 462/76 חסיד נ' קנופף, פ"ד ל"א(2)645, בעמ' 651: "הסכמתו של בעל-בית לעבודות שיפוץ המבוצעות על-ידי דייר אין בה כדי להצביע על הסכמתו להפוך את השכירות של המושכר לדיירות מוגנת, כשההיפך נובע מתנאי ההשכר. מחוזה השכירות ת/1 משתמע בבירור כי המערערת רשאית לשפץ, לשכלל ולתקן מה שתרצה, בתנאי שלא תדרוש פיצוי על כך מהמשיבים. המערערת ידעה על כך ולדרישתה הנוכחית מהמשיבים לתשלום 'תמורה' בדרך של הפיכת שכירותה לדיירות מוגנת אין לה בסיס לא בחוק ולא בהסכם". בענייננו, קבע ההסכם במפורש בסעיף 24 הנ"ל כי לשוכר ידוע היטב שהמושכר אינו ראוי למגורים והוא התחייב להשקעה כספית לשיפוצים, וכי לא יבוא בטענות כלשהן למשכיר בגין השקעות אלה גם בהתאם לאמור במכתב הנתבעת מיום 31.1.88, היום הקודם לחתימת ההסכם. במכתב זה, אליו הפנה הסכם השכירות פנה לתובע מר ישראל פויכטונגר, מנהל הנתבעת 1 דאז, כך: "נבקשכם להשכיר לנו את הבנין הנ"ל. ידוע לנו כי הוא אינו ראוי למגורים במצבו הנוכחי. בכוונתנו להשקיע כספים לתקן ולשפץ את המושכר כדלהלן: התקנת ביוב, מים וחשמל, חיזוק קירות ותקרה וטיח מחודש. אי לכך נבקשכם לחשב את השפוצים הנ"ל במקום דמי שכירות לשנה אחת". הסכם השכירות, בצירוף הסכמי הארכתו והמכתב מיום 31.1.88, מדברים בעד עצמם ולא ניתן עתה להישמע לטענת הנתבעת, המנוגדת לאלה ולחוק הגנת הדייר, כי השיפוצים שביצעה, רחבים ובעלות כספית גבוהה ככל שתהא, ייחשבו כדמי מפתח. הבטחה שלטונית הנתבעים טענו כי התובע התחייב והבטיח לנתבעת 1, באופן המהווה התחייבות והבטחה שלטונית, כי תזכה לקבל מעמד של דיירת מוגנת כנגד השיפוצים הנרחבים שביצעה בנכס. רבות נכתב בפסיקה על התחייבות והבטחה שלטונית והתנאים להחלתן. לאחרונה ניתן פסק דין הסוקר את הפסיקה בנושא זה מפי כב' השופט א' רובנישטיין בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בבג"ץ 3616/06 מנצור נ' מדינת ישראל-משרד הפנים ואח' (פורסם באתר "נבו") כדלקמן: "יסודות ההבטחה המינהלית נסקרו לא מכבר מפי השופטת פרוקצ'יה בבג"צ 585/01 קלכמן נ' ראש המטה הכללי, פ"ד נח(1)694,706-707 : "המשפט מכיר, בתנאים מסוימים, בתקפותה המשפטית של הבטחה מינהלית כמקור לזכות בידי מקבל ההבטחה. תנאי לכך, הוא, בראש וראשונה, כי קיימת הוכחה ברורה כי הבטחה כזו אכן ניתנה. על ההבטחה השלטונית להיות מפורשת וברורה ולא מוטלת בספק, כנדרש מהתחייבות משפטית שאינה בגדר הצהרת כוונות גרידא (בג"צ 580/83 אטלנטיק, חב' לדייג וספנות נ' שר התעשיה והמסחר, פד"י לט (1) 29, 36). מכאן, שעל הטוען לזכות על פי הבטחה מינהלית להוכיח בראש וראשונה את עצם קיומה ואת מרכיביה. לאחר שהוכחה הבטחה, יש לבחון אם נתמלאו שאר התנאים המקימים את חובת הרשות לקיימה. בפרשת סאי-טקס (בג"צ 135/75, פד"י ל(1) 673, 676) קבע בית המשפט: 'הבטחה שניתנה על ידי בעל שררה בגדר סמכותו החוקית בכוונה שיהיה לה תוקף משפטי, והצד השני מקבל אותה בצורה זו, ההגינות הציבורית דורשת שההבטחה תקויים הלכה למעשה, כאשר בכוחו של המבטיח למלא אחריה, אפילו לא שינה האזרח את מצבו לרעה...'. הלכה זו סוייגה מאוחר יותר (בג"צ 73/76 אוסם נ' שר האוצר, פד"י ל (3) 636; בג"צ 594/78 אומן מפעלי סריגה נ' שר התעשיה והמסחר, פד"י לב(3) 469; בג"צ 250/78 אביוב נ' שר החקלאות, פד"י לב(3) 742). בפרשת אומן, מפעלי סריגה, פורטו התנאים המצטברים הנדרשים לחיובה של הרשות לקיים הבטחה שנתנה, ואלה הם: (א)   נותן ההבטחה היה בעל סמכות לתיתה; (ב)   היתה לו כוונה להקנות לה תוקף משפטי; (ג)   הוא בעל יכולת למלא אחריה; (ד)   אין צידוק חוקי לשנותה או לבטלה; ... עיון במרכיביה של ההבטחה שלפנינו מצביע על כך שמרביתם אינם מתקיימים במקרה זה".   אכן, לא במהרה תחויב הקופה הציבורית מכוח הבטחה מינהלית. הרשות, ובתי המשפט, אמונים על כספי הציבור ואין הם בעלים לעשות בהם כרצונם. על כך טעונה טענה להבטחה מינהלית בדיקה קפדנית, שהרי לא אחת - ואיני מדבר במקרה דנא - עלולה היא להתברר כלא נכונה; ועם זאת, גם לרשויות חובה מוגברת של תום לב, כדי שלא לטעת תקוות שווא בזולת". מכאן, שעל מנת שהבטחה שלטונית תהיה בת תוקף ותחייב את הרשות לבצע את שהובטח, עליה להיות מפורשת, ברורה ולא מוטלת בספק, לאחר בדיקה קפדנית. סבורני כי אין אלה פני הדברים בענייננו. 8. הנתבעים טענו כי התובע, באמצעות המשנה לאפוטרופוס הכללי באותן שנים, עוה"ד צוריאלי, התחייב בפני הנתבעת 1 כי אם השקעתה בנכס תגיע לשווי דיירות מוגנת, ינתן לעמותה מעמד של דיירות מוגנת ועל כך מעידה לטענתם גם שומה שערך התובע (נ/11 לתצהיר עדות מר לויפר). במכתב השמאי המכונה על ידי הנתבעים "השומה", מתואר הנכס והעבודות שבוצעו בו על ידי הנתבעת1, ומצויין כי הוא נערך, עוד בטרם הושלמו כל העבודות, אשר הוערכו על ידי השמאי בסך כולל של 97,000$. בניגוד לנתבעים, סבורני כי 'שומה' זו אינה מצביעה על כוונת התובע להעביר לנתבעת זכות של דיירות מוגנת במושכר, וייתכן, כפי עדותו של מר נדב מאיר, שזו נערכה במהלך מגעים עם מספר שוכרים פוטנציאליים, או לצורך גיבוש הסדר להשכרת הנכס לנתבעת, אך לאו דווקא לשם מתן זכות דיירות מוגנת. 9. מר מאיר נדב, מרכז ניהול ופיקוח ארצי אצל התובע, העיד כי הוא מטפל בתיק הנכס עצמו מאז שנת 89'. לדבריו, מעולם לא השכיר התובע לנתבעים את הנכס בשכירות מוגנת וטענת הנתבעים כי הובטח לנתבעת 1 מעמד של דיירת מוגנת, אינה נכונה, בלתי הגיונית ובלתי סבירה ועומדת בניגוד להסכמים הנ"ל. על פי עדותו, בהיותו המפקח היחיד של התיק ואחראי על נושא השכרת הנכס, ידוע לו כי מעולם לא נחתמו עם הנתבעת הסכמים אחרים מאלה שהוזכרו לעיל ולא יתכן שנחתמו הסכמים אחרים שלא בידיעתו. מר מאיר נדב הוסיף, כי על פי נוהל העבודה אצל התובע, בעבר ובהווה, לא נכרתים חוזים בעל פה ובוודאי שלא בניגוד לחוזים קיימים בכתב, וכל פעולה מהותית שמתבצעת בנוגע לתיק, מחייבת עריכת תרשומת ותיוקה בתיק. לדבריו, מאז הסתיים הסכם השכירות האחרון מיום 31.12.94, לא הוארכה תקופת השכירות והנתבעת 1 לא שילמה דמי שכירות כלשהם. לפנים משורת הדין, התובע היה מוכן לכך שהשיפוצים יהיו על חשבון תשלום דמי השכירות עד ליום 31.12.01, אולם המו"מ לא התגבש לכלל הסכם מחייב. יצויין, כי בעת חקירתו הנגדית, הוצג למר מאיר נדב מכתב מיום 27.9.98, מאת עו"ד הלית אילסר (נספח ג' לכתב ההגנה), נציגת התובע ובו היא כותבת כי התובע מעוניין כי ייחתם חוזה שכירות חדש משנת 95' רטוראקטיבית עד שנת 2001, ודמי השכירות ישולמו, בהתאם להסכם ביניהם, על חשבון השיפוצים שבוצעו במושכר. מכתב זה, בניגוד לעמדת הנתבעים, אינו מהווה הסכם חדש, אלא מבטא מוכנות עקרונית של התובע לאפשר המשך השכירות על חשבון השיפוצים שביצעה הנתבעת, בהתאם להסכם השכירות המקורי, הא ותו לא. 10. העדות המרכזית עליה ביססו הנתבעים את טענתם לפיה התובע התחייב כלפיהם למתן זכות דיירות מוגנת, היא עדותו של עוה"ד יצחק צוריאלי אשר שימש כסגן האפוטרופוס ומשנה לאפוטרופוס, עד פרישתו בשנת 99'. עדותו של עו"ד צוריאלי היתה עדות ארוכה ונמשכה על פני 2 ישיבות. עו"ד צוריאלי מסר כי הוא מכיר את הנכס, אך לא טיפל בו אישית, שכן מי שהיה במגע עם הנתבעת, היו המפקחים ועורכי הדין של התובע ולא הוא. לדבריו, לתובע היה אינטרס לשמור מפני פולשים על נכסים עזובים כנכס זה, ולכן היה נוהג שגוף שמעוניין לשכור נכס ומשקיע סכומים גדולים והשמאי היה קובע שעלות ההשקעה שווה כנגד דמי מפתח, מקבל דיירות מוגנת או שהשיפוצים יחשבו כדמי שכירות. יחד עם זאת, היו גם שוכרים שהשקיעו במושכרים ונותרו דיירים בלתי מוגנים. עוד הוסיף עו"ד צוריאלי, כי ייתכן שהתובע היה נכון להעניק לנתבעת 1 מעמד של דיירת מוגנת, אולם בנכסים האחרים שבהם ניתן מעמד כזה, הוא זוכר שכתב מכתב המצהיר כך. לגבי נכס זה, אינו זוכר שכתב מכתב שכזה, ולו היתה הסכמה לכך בעל פה, היה הדבר מופיע בתיק הנכס. עוד הוסיף כי אם מר מאיר נדב, אשר טיפל בנכס והינו "פקיד מהימן", העיד שלא קיימת תרשומת שכזו בתיק הנכס, אזי כך הדבר. כמו-כן, בנכסים אחרים בהם נשקלה אפשרות שיינתן מעמד של דיירות מוגנת בגין שיפוצם, כמו למשל בנכס של הקדש גליציה הגדולה, נכתב במפורש בהסכם השכירות, שהם משפצים על חשבונם ובתום השיפוצים התובע יתייעץ עם השמאי הממשלתי, ואז יראה אם יקבלו דיירות מוגנת. סעיף כזה לא מופיע בהסכם השכירות דנן. עו"ד צוריאלי שלל אפשרות שהיו הסכמות אחרות עם הנתבעת 1 או שהיא הסתייגה באופן כלשהו מהחתימה על הסכם השכירות וההסכמים המאריכים אותו. ביחס למכתב מיום 3.12.86(נ/12) לתצהיר יוסף לויפר), בו פנה עו"ד צוריאלי למשרד השיכון וביקש לשקול הענקת מעמד של דייר מוגן לנתבעת על פי בקשתה, הסביר עו"ד צוריאלי כי המכתב דן לא רק בנכס, אלא בכמה נכסים שבהם היתה מעורבת הנתבעת ועל מנת להתחייב לתת מעמד כזה לנתבעת, היה עליו לפנות לאישור של בית משפט, אך פניה שכזו לא היתה. מאידך גיסא, העיד בהמשך עדותו כי התובע שקל בחיוב והיתה "הבטחה מוסרית" למתן דיירות מוגנת, אולם בסופו של דבר התובע לא פנה לשמאי ולבית המשפט על מנת לממשה, כיוון שבתקופתו, העבודות לא הסתיימו באף אחד מהנכסים שהושכרו לנתבעת. עו"ד צוריאלי הוסיף כי מתן דיירות מוגנת היתה אחת משלוש אופציות שהתובע שקל, בנוסף לשכירות בלתי מוגנת לתקופה ארוכה, או העברה לקניין המדינה אשר תחכיר את הנכס לנתבעת 1. אולם, אף אחת מאפשרויות אלה, לא יצאה לפועל. 11. מר ישראל פויכטוונגר, אשר שימש כמנהל הנתבעת עד שנת 92', העיד שהוסבר לו על ידי התובע כמה וכמה פעמים שיפנה לבית המשפט המחוזי על מנת להעביר את הנכס אליהם, אך יחד עם זאת, הוסיף שמתן זכות דיירות מוגנת היתה אחת מבין כמה אופציות שנשקלו ביחס לנכס. 12. מר יוסף לויפר, המשמש כמנהל הנתבעת 1, טען בעדותו כי אמנם אין הסכם בכתב שמבטיח לנתבעת 1 דיירות מוגנת, אך יש לכך התחייבות בעל פה. לדבריו, נציגי התובע הבטיחו בעל פה שישקלו מתן דיירות מוגנת וכל זמן שנציגי הנתבעת 1 לא ראו פעולה הפוכה, סמכו על דבריהם שכך יהיה. בדומה לעדויות האחרות שנשמעו, העיד מר לויפר שדיירות מוגנת היתה אחת מ-3 האופציות שהתובע שקל. אולם, ביחס לנכס זה לא הוגשה בקשה לבית המשפט להעברתו לקניין המדינה והאפורטופוס חזר בו מהבטחתו. לתצהיר עדותו הראשית של מר לויפר צורפו מספר מכתבים, בהם מכתב מיום 29.7.87 (נ/4 לתצהיר לויפר) בו כתב מר משה יצחקי, השמאי המחוזי מנהל לשכת ירושלים באגף שומת מקרקעין, כי הנכס אינו ראוי למגורים ויש להשקיע בו סכומי כסף גדולים, וכן העריך במכתב זה את דמי המפתח. מכתב זה, על פי המועד שבו, נערך לפני הסכם השכירות ועל כן, הסכם השכירות על תוכנו, גובר עליו. יש ליתן את הדעת לכך שפעילותו של מר לויפר אצל הנתבעת החלה בשנת 01', וקודם לכן לא היה חבר בנתבעת ולא היה לו קשר מעשי עם העמותה, למעט קשר עם אנשיה, כפי שעולה מעדותו. 13. יוער, כי טענות הנתבעים לפיהן שיקולים פוליטיים השפיעו על חזרת התובע מהתחייבותו, לא הוכחה ולא ניתן לקבל את פרוטוקול עדותו של האפוטרופוס הכללי בלום בה"פ 123/93, אשר צורף לסיכומי הנתבעים. מכל מקום טענה זו אינה ממין העניין. כך גם הפניית הנתבעים לדו"ח מבקר המדינה הדן בעניינו של התובע בסיכומיהם אינה בדין, שכן על פי סעיף 30 (א)לחוק מבקר המדינה, התשי"ח- 1958 [נוסח משולב], אליו הפנתה ב"כ התובע, אינו קביל כראיה. 14. לאחר עיון מדוקדק בעדויות כפי שפורטו, ולאחר עיון בנספחים שהוגשו בצירוף לתצהירי העדות הראשית, הגעתי למסקנה כי לא היתה במקרה דנן הבטחה שלטונית המחייבת את התובע באופן שאינו רשאי לסגת ממנה. הסכם השכירות קובע באופן חד משמעי כי לא תישמע טענת הנתבעת 1 לדיירות מוגנת וכי חוק הגנת הדייר אינו חל עליו. גם מההסכמים המאריכים הסכם זה, כך עולה. מראיות התובע, עולה כי בין כמה אפשרויות שנשקלו להסדרת מעמד הנתבעת 1 בנכס, היתה אפשרות ששקל התובע ליתן לנתבעת 1 מעמד של דיירות מוגנת. גם מעדויות הנתבעים עולה כי הענקת זכות דיירות מוגנת, היתה אחת מבין 3 אופציות שנשקלו וגם בנספחים השונים נראה כי אכן נשקלה אפשרות זו, בין יתר האפשרויות, אולם כאמור, אפשרות זו לא התגבשה לכדי הבטחה שלטונית ברורה, מפורשת וחד משמעית כנדרש בפסיקה, כפי שצוטטה לעיל. עוד ראוי לציין כי עדותו של עו"ד צוריאלי, לא היתה חד משמעית ולא ניתן ללמוד ממנה כי היתה הבטחה ברורה וחד משמעית כאמור. לפיכך, אני דוחה מכל וכל את טענת הנתבעים כי התובע התחייב בהבטחה שלטונית להענקת זכות של דיירות מוגנת. סעיף 13 לחוק הגנת הדייר 15. ביחס לטענתם החלופית של הנתבעים, לפיה הם דיירים מוגנים לפי סעיף 13 לחוק הגנת הדייר, אשר קובע סייג לאי תחולתם של סעיפים 9-12 לחוק, הרי שאני דוחה גם טענה זו. בהסכם השכירות בין הצדדים נקבע במפורש כי חוק הגנת הדייר לא יחול על השכירות וכי הנתבעת 1 אינה דיירת מוגנת. לפיכך, על אף האמור בחוק הגנת הדייר, רשאים בעל הבית והדייר לקבוע כי לא יחול חוק זה, כפי שעשו התובע והנתבעת 1 במקרה דנן, בהסכם השכירות ולא תישמע טענה כי על אף הסכמתם זו, יינתן לנתבעת מעמד של דיירת מוגנת. השכרת הנכס לתקופה בת 130 שנה 16. טענה חלופית נוספת שטענו הנתבעים היא, כי גובה שכר הדירה נקבע ע"י השמאי המחוזי בשנת 87', במכתב מיום 29.7.87 (נ/4) ,עובר להשכרת הנכס לעמותה, בסך של 50% מ-192 ₪ בערכי יולי 1987. ומאחר שהסכום שהשקיעה הנתבעת בשיפוץ הנכס הוא 97,000$, על פי נ/11, מכתב השמאי הממשלתי מיום 14.7.91, הרי שהנכס הושכר לנתבעת לתקופה בת 130 שנה. אין בידי לקבל גם טענה זו. המסמכים עליהם מסתמכים הנתבעים, לא הוזכרו בהסכם השכירות, הם אינם מהווים ראיה להוכחת דמי השכירות הראויים בנכס, ומעל לכל, על אף קיומם של אלה, הרי שהצדדים מצאו לנכון להאריך את הסכם השכירות המקורי בהסכמים מאריכים. לו היתה טענת הנתבעים נכונה, הרי שלא היה כל צורך בהסכמי הארכת הסכם השכירות מעבר להסכם הראשון. סיכומו של דבר- מהמסכת הראייתית כפי שנפרשה לפני, שוכנעתי כי האפשרות להעניק לנתבעת 1 מעמד של דיירת מוגנת הועלתה אצל התובע, ואף נשקלה על ידי הצדדים ברצינות. זאת, נוסף לאפשרויות אחרות להסדרת מצבה של הנתבעת 1 בנכס. אולם, אפשרות זו נותרה בגדר אפשרות, אך לא השתכללה כדי הבטחה שלטונית המחייבת את נותנה. כפי שציינתי בפסק הדין שניתן על ידי מותב זה בת.א.1737/02 בעניין דומה, אציין גם כאן, כי ספק בעיניי אם התובע, כמנהל הקדש בלבד, רשאי להעניק זכות של דיירות מוגנת בנכס אותו הוא מנהל, דבר אשר פוגע בזכות הבעלות, זאת ללא הסכמת הבעלים ושלא לצורך. בין הצדדים לא היתה מחלוקת כי הנתבעים 2ו-3 דרים במושכר מטעמה של הנתבעת 1 ועל כן, ככל שאין הנתבעת 1 רשאית להמשיך ולהחזיק את הנכס, כך גם הנתבעים אינם רשאים לעשות כן. לפיכך, אני מקבל את התביעה ומורה על פינוי הנתבעים מהנכס ומסירת החזקה בו כשהוא נקי מכל חפץ ואדם, וזאת תוך 60 יום מהיום. אני נעתר לבקשת התובע, ומורה על פיצול סעדים לשם תביעת דמי שימוש ראויים. אשר להוצאות משפט- אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע הוצאות משפט בסך 20,000 ₪. בעל פהמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)