מרתף בית פרטי - ארנונה

פסק דין עתירה זו מופנית כנגד החלטת עיריית יבנה לגבות ארנונה עבור שטחי מרתפים בבתים פרטיים בתחום העיר יבנה. העובדות: עותרת מס' 1 הינה חברת מועצת העיר יבנה מטעם מפלגת שינוי ועותר מס' 2 הינו תושב העיר ועל פי הנטען, הינו בעל ענין אישי בתוצאות העתירה. משיב מס' 2 הינו תושב העיר יבנה המתגורר בבית משותף בשונה מהעותרים, המתגוררים בבתים פרטיים. במהלך שנות השמונים של המאה הקודמת, במסגרת מדיניות שנועדה למשוך אוכלוסיה מבוססת לתחומי המועצה המקומית יבנה, נקבעו על ידי המועצה תנאים למתן היתר בנייה לבתים פרטיים במסגרת תב"ע יב/181. התנאים כללו הקלות שונות ובין היתר נקבע כי מרתפים ומקלטים אשר ייבנו על פי התנאים שפורסמו לא יחושבו באחוזי הבנייה (נספח ג' לעתירה). מרתף הוגדר כחלק מבנה שנבנה מתחת לבנין "אשר גובהו לא יעלה על 2.10 מ' נטו ואשר לא יחרוג משטח הרצפה של קומת הקרקע." (סעיף 1.3.3 לתנאים). במהלך השנים לא חוייבו שטחי המרתפים אשר נבנו על פי ההנחיות כמפורט לעיל בארנונה וזאת בהתאם לצווי הארנונה שהיו בתוקף אותה עת; כפי שהדבר מוצא ביטויו בצו הארנונה לשנת 1998 בו פורטו שיעורי הארנונה לגבי בנייני מגורים על פי שטחם לפי הטבלה שבעמוד 4 לצו (נספח ד' לעתירה). "לצורך החלטה זו החיוב לבנייני מגורים יהיה לפי מ"ר הכלול באישור אחוזי הבניה." ובהמשך הוגדרו אחוזי הבניה למגורים כדלקמן: "א. ארנונה למגורים כל מ"ר של שטח שנכלל מבחינת תקנות חוק התכנון והבניה (תקנון לאותו אזור) נלקחו בחשבון בחישוב השטח לנכס לצרכי הארנונה למגורים, כל השטחים המקוריים הכלולים באחוזי הבניה למעט: מרתף, מקלט, מחסן, מבני עזר ומרפסות לא מקורות." (עמ' 5). בתאריך 25.2.99 נערכה ישיבה שלא מן המנין, של מועצת העיר יבנה שנועדה לאישור צו ארנונה לשנת 1999 והצגת תכנית ההבראה של העיר. בישיבה זו אושר צו ארנונה השונה בהגדרותיו מהצו לשנת 1998. ולענייננו רלוונטי סעיף 2.5 המגדיר שטח בנין כדלקמן (כנספח ו' לעתירה): "שטח בנין ושטח דירה, לצורך חישוב ארנונה - שטח הבנין או הדירה, לפי העניין, שיובא בחשבון לצורך חישוב הארנונה כולל את כל השטח שבתוך הבנין או הדירה בכל המקומות עם קורות חוץ ופנים, וכן כל שטח מקורה אחר הצמוד לבנין או לדירה, או שאינו צמוד לו, אולם מיועד לשמש את המחזיק בבנין או בדירה, לרבות חדרי כניסה, חדרי מדרגות, פרוזדורים, מטבחים, הול, אמבטיה, חדרי שירות, מרפסות סגורות, אשפה, מרפסות מקורות, מוסכים לחניה, מחסנים, מרתפים, חדרי הסקה..." (ההדגשה שלי - ש.ד.). בהתאם להוראת תקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות שנת 1999) התשנ"ט-1999 התבקשו שרי האוצר והפנים לאשר אישור חריג להטלת ארנונה בעיר בצו הארנונה לשנת 1999. במכתבו מיום 26.1.99 מפרט ראש העיר את שיעור עליית הארנונה למגורים בציינו את שיעור החיוב למ"ר לשנת 1998 לעומת הארנונה המבוקשת למ"ר בשנת 1999 המסתכמת ב-10.2% ביחס למרבית הנכסים המוגדרים כנכסים למגורים למעט נכסים המסווגים "מגורים 121" בהם שיעור העליה הוא 15%. ומבהיר ראש העיר במכתבו כי: "בכוונת עיריית יבנה לשנות את נוסח צו הארנונה וכן את שיעורי הארנונה המוטלים על הנכסים בעיר כפי שיפורט להלן כדי לעמוד ביעדים שנקבעו בתכנית ההבראה..." לפניה צורף אישור של היועץ המשפטי לעירייה (נספחים ז(1) - ז(2) לעתירה). עיון בשני המסמכים מעלה כי אין בהם כל הפניה לשינוי ההגדרות בצו הארנונה והם מתייחסים בעיקר להעלאת התעריפים למ"ר בהתאם לאיזור המגורים. בתאריך 22.11.99 אישרו שרי האוצר והפנים את בקשת ראש העיר להעלאה חריגה של הארנונה כפי שהחליטה על כך מועצת העירייה (נספח ח'). למרות תיקון נוסח ההגדרות בצו הארנונה נמנעה עיריית יבנה מיישום השינוי ועד שנת 2004 לא פעלה לגביית ארנונה בגין שטחי המרתפים. בתאריך 25.1.04 התקיימה ישיבת מועצת העיר לאישור צו הארנונה לשנת 2004 ובחודש מרץ 2004 נשלחו הודעות תשלום לתושבי העיר אשר חלקם נדרשו לשלם ארנונה עבור שטח נוסף החל מיום 1.1.04. בהודעת החיוב שנשלחה לעותר 2, נדרש האחרון לשלם ארנונה עבור שטח של 235 מ"ר בעוד שעד לאותו מועד חוייב בגין 175 מ"ר בלבד. שינוי זה משמעותו העלאה של 34% של בסיס החיוב בארנונה בנוסף על ההעלאה בשיעור של 8% בתעריפי הארנונה (נספח ב'). בהודעת החיוב הנ"ל מנמקת העירייה את תוספת השטח כדלקמן: "בהתאם לדיווח שהתקבל ממחלקת ההנדסה נודע לנו כי יש לכם 235 מ"ר מתאריך 1.1.04." נוסח זה מעורר תמיהה לנוכח העובדה שביתו של העותר נבנה על פי היתר בניה של מחלקת ההנדסה ולא הורחב בשנת 2004 או סמוך לכך. דרישת התשלום נחזית על פניה כתיקון דרישה קודמת בשל שינוי שנערך במבנה או לחילופין טעות במדידה ואין היא מציינת ולו ברמז כי הגדלת השטח החייב בארנונה נובעת משינוי ההגדרות בצו הארנונה. בהודעה שנשלחה לעותר 2 ורעייתו בתאריך 20.7.04 ממרכז התשלומים העירוני של עיריית יבנה נכתב כי: "ביום 5.7.04 אישרו שרי הפנים והאוצר לעדכן את תעריפי הארנונה לשנה הנוכחית, היא שנת 2004, ולהוסיף 8% לכל תעריפי העיר, החל מינואר 2004… אנו מעדכנים אתכם בתוספת זו מראש, ומביאים לתשומת ליבכם כי בשל כך אף יתעדכן הסכום הנגבה בהוראת הקבע עליה חתמתם בתחילת השנה." גם בהודעה זו אין סימן וזכר לשינוי בהגדרת השטח החב בארנונה על פי הצו (נספח י"ד). בתאריך 1.12.04, נערכה ישיבת מועצה לצורך אישור צו הארנונה לשנת 2005. בישיבה זו עלה לדיון נושא גביית הארנונה משטחי מרתפים ואושר על ידי המועצה תוך שראש העיר מפנה לצו הארנונה כפי שאושר בשנת 1999 והממונה על הכנסות העירייה עו"ד יונת דיין משיבה בסוגיית "תיקון" השטח החב בארנונה ומבהירה: "אצלנו הצו מגדיר מה נכלל בשטח בית ואנחנו לא שינינו את ההגדרה הזאת. אנחנו פשוט, מסיבה לא ברורה, כזאת או אחרת, לא פעלנו על פיו מההתחלה עד הסוף ואת זה צריך לתקן..." (נספח ט"ו עמ' 11). העותרת 1 שהינה, כאמור, חברת מועצת העיר, והתנגדה לשינוי הצו החליטה לפעול לביטול ההחלטה והגישה את העתירה שבפני. במהלך הדיון, תוקנה העתירה ובין היתר צורף עותר 2 כמי שעשוי להיפגע משינוי הצו וכן הצטרף, לבקשתו, גם משיב 2. טענות הצדדים. החלטת העירייה לשנות את מדיניות גביית הארנונה, ולגבות בשנים 2004-2005 ארנונה בגין שטחי מרתפים בבתי מגורים נעדרת בסיס חוקי, מאחר שצו הארנונה שאושר על ידי שרי הפנים והאוצר נגוע באי חוקיות בשל חריגתו מחוקי ההקפאה ככל שהוא נוגע לגביית ארנונה משטחי מרתפים וכך גם ההחלטה מדצמבר 2004. המשיבים חולקים על גישת העותרים ומשיב 2 אף טוען כי הימנעות מגביית ארנונה משטחי מרתפים בבתים פרטיים מהווה אפליה פסולה של תושבים המתגוררים בבתים משותפים המחוייבים בתשלום ארנונה על פי חלקם ברכוש המשותף. טענות סף. בטרם אדון בעתירה לגופה מוטל עלי להתייחס לטענות הסף שהועלו על ידי העירייה. טענתה הראשונה של העירייה הינה טענת שיהוי אולם להשלמת התמונה מוסיפה המשיבה וטוענת כי העתירה הוגשה טרם זמנה. מעבר לעובדה ששתי טענות סף אלה אינן יכולות לדור בכפיפה אחת, לגופו של ענין דינן להידחות. כעולה מהעתירה ונספחיה ההחלטה לשינוי ההגדרות בצו הארנונה התקבלה מבלי שהתקיים דיון לגופו של ענין במועצת העיר. למרות חזקת תקינות פעולות הרשות, ניתן היה לצפות כי בטרם תערך הצבעה על צו הארנונה לשנת 1999 יובאו בפני חברי המועצה פרטי השינוי לעומת השנה הקודמת. לא מצאתי בנספחי התגובה שהוגשו על ידי העירייה כל מסמך ממנו ניתן ללמוד על כך שבטרם התבקשו חברי המועצה להצביע על תיקון הצו הובהר להם גדר התיקונים המתבקשים. גם בפנייתו של ראש העיר למנהל מרכז התשלומים מיום 5.10.99, שמטרתה עידכון לוח השומה לא נמצא אפילו רמז לכוונה לשנות את ההגדרות אשר שימשו בסיס לחיובי הארנונה עד אותה עת (נספח א' לתגובה). על פי תוכנו מתייחס המסמך לעדכון על פי סקר הנכסים שנערך בשנת 1998. כאשר בענייננו מוסכם על הכל כי לפחות חלק מהבתים, שאת מרתפיהם מבקשת העירייה למסות, נבנו בהיתר שנים בטרם בוצע הסקר, על פי ההנחיות שהיו בתוקף באשר לחישוב שטחי המבנה. בנסיבות אלה אני סבורה שאין לראות במועד החלטה, שאיש לא היה מודע לתוכנה והשלכותיה את המועד לתחילת "מירוץ ההתיישנות". יישום ההחלטה משנת 1999 החל בינואר 2004 אולם מנספחי העתירה עולה כי נסיונות העותר 2 ובאת כוחו לקבל מידע באשר לאסמכתא החוקית לשינוי המדיניות נתקל בחומת סירוב ודחייה ולא היה באפשרותו לדעת שאין מדובר בשינוי סיווג או מדידה חוזרת כמוצג בדרישת התשלום (נספח ב'). בתאריך 10.5.04 פנה בא כוחו של עותר 2 למנהלת הארנונה בעירייה וביקש לקבל את צו הארנונה על פיו חוייב ולהשוותו לחוקי העזר שהיו בתוקף משנת 1988 אשר פטר מרתפים מחיוב בארנונה (נספח י"א) ובתשובתה מיום 1.6.04 כותבת עו"ד יונת דיין: "למיטב ידיעתי, אין בעיר חוק עזר ספציפי לענין המרתפים או לענין פטור הניתן למרתפים מארנונה." באשר לצו הארנונה לשנת 2004 מציינת הממונה על ההכנסות כי הצו לשנת 2004 אינו בנמצא עדיין, שכן העירייה ממתינה לאישור השרים. (נספח י"ב). בתאריך 4.8.04 בתשובה לבקשה לצלם את חוקי העזר משנת 87-1986 משיבה עו"ד טובה שפירא אלטמן מהלשכה המשפטית של העירייה, כי על פי דין אין העירייה חייבת לשמור מסמכים אלו ונסיונות לאתר החומר בארכיון העירייה לא צלח. מן המקובץ עולה כי נסיבות קבלת ההחלטה והעובדות הרלוונטיות הובהרו רק בדצמבר 2004 לפיכך לא ניתן לקבוע כי העתירה הוגשה תוך שיהוי. באשר לטענה לפיה העתירה מוקדמת, אין לי אלא להפנות לדברי ראש העיר כפי שנרשמו בפרוטוקול הישיבה מיום 1.12.04 (נספח ט"ו עמ' 13). "אם יש למישהו מהתושבים השגות בענין וירצה ללכת לבית משפט, ילך לבית משפט, יטפל בזה שם." דהיינו, לא היה כל טעם לנסות לשנות את ההחלטה. סמכות עניינית. טוענת העירייה כי היה על העותרים לפנות להליך השגה וערר כפי שנהגו עובר להגשת העתירה. מקובלת עלי עמדת העותרים לפיה מנהל הארנונה וועדת הערר אינם מוסמכים לדון בשאלת תוקפם של צווי הארנונה, אלא רק בשאלות טכניות כקבוע בסעיף 3(ב) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת הארנונה) תשל"ו-1976. "אין באמור בחוק זה כדי להסמיך את מנהל הארנונה או את ועדת הערר לדון או להחליט בטענה שמעשה המועצה או הרשות המקומית בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה היה נגוע באי חוקיות שלא כאמור בפסקאות (1) עד (3) של סעיף קטן (א)." יתרה מכך, סעיף 3 לחוק הערר קובע, כי ההשגה לפני מנהל הארנונה מוגבלת לטענות הנוגעות לאזור בו ממוקם הנכס, טעות שנפלה בציון סוג הנכס גודלו או השימוש בו או זהות המחזיק לפיכך "סמכותו של מנהל הארנונה מצומצמת היא ומוגבלת לנושאים עובדתיים, טכניים ברורים בלבד. לשאלות עקרוניות יותר, כמו הקריטריונים שנקבעו לאופן הטלת הארנונה, סבירות גובה הארנונה וכדומה, אין הוא רשאי להידרש. אם זה הדין בסמכותו של מנהל הארנונה, ממילא זהו גם הדין לגבי סמכותה של ועדת הערר והשופט המחוזי, שכן אלו מהוות ערכאות ערעור על החלטותיו של הנ"ל." (בג"צ 764/88, 1437/90, 1985 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא פ"ד מו(1) 793, 799-800). משכך המסקנה המתבקשת היא כי בסוגיות המועלות על ידי העותרים נתונה הסמכות לבית משפט לעניינים מנהליים. ראו לענין זה גם ע"א ט.ט טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל פ"ד נו (2) 773. אשר על כן דין טענת חוסר הסמכות להידחות. דיון. עתירה זו מעלה שתי שאלות משפטיות עיקריות, האחת סמכותה של רשות מנהלית לסטות מהבטחה שלטונית שניתנה על ידה והשניה חוקיות ההחלטה המשנה את צו הארנונה. מקובלת עלי ההשקפה לפיה נתונה למשיבה סמכות ואף חובה לתקן טעות בחיובי ארנונה ואם טעות זו הונצחה בצו הארנונה עובר לתיקונו בשנת 1999 היה עליה לפעול לתיקון הטעות. אולם זכות זו כפופה לחובת העירייה לקבל החלטותיה, צודקות ככל שיהיו, כחוק; ואם תיקון הטעות כרוך בחריגה מהוראות החוקים המכונים "חוקי ההקפאה" אין העירייה רשאית להתעלם מהוראות אלה או לעקפן. כפי שנקבע ע"י כב' השופטת ע' ארבל בעע"מ 980/04 המועצה האזורית חבל יבנה נ' אשדוד בונדד בע"מ (טרם פורסם): "קביעת תעריפי הארנונה על ידי הרשות המקומית מוגבלת על ידי שורה של הוראות דין שזכו לכינוי 'דיני ההקפאה' אלה הן הוראות שנחקקו בישראל מאז אמצע שנות השמונים של המאה הקודמת עת היה המשק הישראלי נתון באינפלציה גבוהה ובחוסר יציבות כלכלית. לתמונת מצב קודרת זו התווספה תופעה של העלאת תעריפי הארנונה בשיעורים משמעותיים מדי שנה על ידי הרשויות המקומיות שביקשו להקטין בדרך זו את גרעונן ובו בזמן נהגו לתת הנחות משמעותיות בחיובי הארנונה מבלי ששיקול דעתן בעניין זה יונחה על ידי קריטריונים מוגדרים וברורים, דיני ההקפאה באו להגביל את סמכויותיהן של הרשויות המקומיות להעלות את תעריפי הארנונה והם החליפו את ההסדר החוקי שבפקודת המועצות המקומיות באשר לארנונה במועצות המקומיות." בענייננו ביקשה העירייה לתקן טעות שנפלה בצווים קודמים לפיה הוחרג שטחם של מרתפים מכלל השטח החב בארנונה בהסתמך על פסק דינו של כב' השופט י' זמיר בע"א 5746/91 החברה לכבלים ולחוטי חשמל בישראל בע"מ נ' המועצה המקומית בית שאן פ"ד נ(3) 876, 878-879: "החוק לא התכוון לתת הגנה או לשריין זכות של נכס, אלא להטיל רסן על הרשויות המקומיות שהיו נוטות להעלות את סכומי הארנונה פעם אחר פעם, כדי לממן את העלייה בהוצאות הרשות. בהתאם לכך הרשות המקומית מנועה מלהעלות את שיעורי הארנונה או לקבוע קריטריונים חדשים לחישוב הארנונה, באופן שיעלה את סכום הארנונה. אולם הרשות המקומית אינה מנועה מלהעלות את סכום הארנונה של נכס מסויים, אם הסכום שנקבע בשנה הקודמת מבטא הפחתה מסכום הארנונה שהגיע כדין... או אם הסכום שנקבע בשנה הקודמת נובע מטעות בחישוב הסכום המגיע כדין." (ההדגשה שלי -ש.ד.) סבורה אני כי מתן פירוש מרחיב לכלל זה, שמטרתו למנוע הנצחתן של טעויות, עשוי לגרום להעלאת הארנונה על ידי שינויי סיווג "יצירתיים" שמטרתם עקיפת דרישות חוקי ההקפאה. המחוקק קבע מהי "דרך המלך" להעלאת חיובי הארנונה ואף צפה אפשרות של העלאה באמצעות שינוי סיווג כפי שנקבע על ידי כב' השופט א' ריבלין ברע"א 3784/00 שקם בע"מ נ' מועצת עיריית חיפה פ"ד נז (2) 481, 493: "נטילת נכס מסויים והוצאתו מגדר הסיווג ה'מוקפא' - בין בדרך של העברתו לתוך סיווג קיים ששיעור המס לגביו גבוה יותר, ובין בדרך של יצירת סיווג חדש ששיעורו גבוה יותר - מסכלת את הוראות ההקפאה, הוראות ההקפאה חלות על כל נכס - תעריפי הארנונה שנקבעו לשנת הכספים 1985 הפכו כמצוות המחוקק לאמת המידה לקביעת תעריפי הארנונה החלים עד היום על כל נכס החב במס - 'ישן' ו'חדש' כאחד - ואין לשנות מהוראת ההקפאה במישרין או בעקיפין, לבד מן התוספות שנקבעו מדי שנה בשנה בחיקוקים השונים, ולבד מכל תוספת מיוחדת שתאושר על ידי שר הפנים ושר האוצר." (ההדגשה שלי - ש.ד.). בענייננו ביקשה העירייה לשנות את ההגדרה שבצו הארנונה, מאחר, שכאמור על פי ההגדרה שהיתה בתוקף בשנת 1998 שטח הדירה לא כלל מרתף. סעיף 7 לחוק ההסדרים מפנה להגדרת "בניין" שבסעיף 269 לפקודת העיריות לפיה: "בנין - כל מבנה שבתחום העירייה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה, למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם, כולו או חלקו." דהיינו, המחוקק התיר למועצה להגדיר את שטחו של מבנה שהינו בר חיוב בארנונה ועיריית יבנה נהגה על פי היתר זה בהחריגה את שטחי המרתפים ואין היא מנועה לשנות החלטתה זו בכפוף לקבלת אישורם של שרי האוצר והפנים כפי שנקבע בענין שקם בע"מ כמפורט לעיל. כך גם נקבע בע"א 6501/98 עיריית הרצליה נ' רפאלה חרל"פ ואח': "מקובל על הכל כי המערערת רשאית לתקן טעות בחישוב, אך אינה רשאית לקבוע שיטת חישוב שונה." ובניגוד לעובדות שנקבעו בענין חרל"פ, בענייננו הוכח כי נקבעה על ידי העירייה שיטת חישוב שונה. בעע"מ 980/04 בענין המועצה האזורית חבל יבנה שצוטט על ידי לעיל, סברה כב' השופטת ארבל כי גם שינוי סיווג של נכס מסויים מחייב את הרשות המקומית לקבל אישורם של השרים. חבריה להרכב הותירו שאלה זו בצריך עיון, אולם גם לדעת הרוב תקנה 4 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות בשנת 2000) התש"ס-2000 מתייחסת לשינוי סיווג כללי בצו הארנונה עצמו, דהיינו, מחייבת קבלת אישור. ומאחר שבענייננו שונתה ההגדרה בצו הארנונה היה על המשיבה לקבל אישורם של השרים הנוגעים בדבר. כפי שנקבע גם בבג"צ 4225/95 לקסן (ישראל) בע"מ נ' עיריית אילת ואח'. האם מילאה העירייה חובתה לקבלת אישור? להשקפתי התשובה לשאלה זו שלילית. על פי נספחים ז(1)-ז(2) לכתב העתירה המתוקן בפנייתה לקבלת אישור להטלת ארנונה, החורגת מעבר לשיעור שנקבע בתקנות, לא צויין ולו ברמז כי מעבר להעלאה של -10.2% בארנונה למגורים שינוי ההגדרה על פי צו הארנונה הכרוך בהעלאה נוספת בשיעור של עשרות אחוזים לבתים עליהם יוחל התיקון. בת.א. 1252/01 עיריית נצרת עלית נ' הנהלת בתי משפט דנה כב' השופטת גדות במידת הפירוט הנדרשת מעירייה בפנייתה לקבלת אישור חריג וקובעת: "לשיטתי, אם ביקשה התובעת ליצור סיווג חדש היה עליה לעשות זאת ע"י הגשת בקשה ברורה ומפורשת 'ברחל בתך הקטנה' שעל פיה נדרש סיווג חדש. אישור השרים מתייחס לבקשה שאיננה מגלה ב'גילוי נאות' את מלוא העובדות האמיתיות אינה יכולה 'לרפא' את הפגם לפיו הטילה התובעת בעבר חיובי ארנונה על בסיס סיווג בלתי חוקי ואיננה יכולה ליצור באופן כזה גם סיווג חדש, הנוגד את חוק ההסדרים." כן נקבע גם בת.א. (י-ם) 2483/00 קנה ובנה עשה זאת בעצמך 3991 נ' עיריית ירושלים: "הצורה בה הציגה הנתבעת את תמונת המצב בבקשתה בפני השרים, יש בה כדי לעקוף את חוקי ההגבלה על ידי שינוי הבסיס להעלאות בצורה דרמטית. אם תאמר אחרת, נחטא לתכלית הברורה שלמענה חוקקו חוקי ההגבלה לאורך השנים." אם ביקשה העירייה לתקן טעות שנהגה על פיה במשך שנים רבות היה עליה לפרוש בפני השרים, שהתבקשו לאשר התיקון, את כל העובדות הרלוונטיות על מנת שיוכלו לשקול הבקשה על כל היבטיה. כפי שציינו העותרים, המרתפים נבנו על פי היתר בניה אשר הגביל את גובהם, מיקומם ומיקום החלונות ומבנהו תואם את ההגדרות שבחוק התכנון והבניה. בבניית המרתפים על פי דרישות שהטבות בצידן קיבלו עליהם העותרים את ההגבלות בציפיה להטבת מס. שיקול זה הינו שיקול שהיה על העירייה והשרים לשקול בטרם החלטתם. כשם שהיה עליהם לבחון את היקף השינוי בנטל המס שיוטל על בעלי הבתים הפרטיים המסווגים כאיזור מגורים א' לעומת דיירי הבתים המשותפים, אולם משלא הובאו העובדות במלואן בפני המועצה ובפני השרים לא נשקלו מכלול הסוגיות הרלוונטיות לאישורו של השינוי המבוקש. לפיכך, סבורה אני כי החלטת המועצה על שינוי הצו כמפורט לעיל לא התקבלה כדין ויש להורות על ביטולה. בנוסף על ביטול ההחלטה לשינוי צו הארנונה מבקשים העותרים השבת הסכומים שנגבו ביתר. דין בקשתם זו להידחות מאחר שהשבת מס שנגבה ביתר אינה הליך אוטומטי ויש לאפשר לעירייה להראות כי חיובה בהשבה יהיה בלתי צודק בנסיבות הענין. אשר על כן החלטתי לקבל העתירה ככל שהיא נוגעת לביטול הצו המתקן ולדחותה ככל שהיא נוגעת להשבה. המשיבה תשלם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ש"ח. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל. מרתףבית פרטיארנונה