פסק דין 1. התובעת תובעת בתובענה זו סך של 300,000 ₪ מהנתבעת, בגין עלות נזקיה הנובעים מפינוי פסולת מחלקה בבעלותה, אשר בתחום שיפוטה של הנתבעת. טענות התובעת בכתב התביעה. 2. בכתב התביעה טוענת התובעת, כי היא הבעלים החוקי של חלקת מקרקעין הידועה כחלקה 45 בגוש 8773 באדמת בקה אלגרביה (להלן: "המקרקעין"). 3. לטענת התובעת, במקרקעין קיימת פסולת רבה, אשר הושלכה במשך השנים ע"י תושבי האזור שלא כדין, ומבלי שהנתבעת תנקוט פעולה כלשהי למניעת מצב זה. 4. לטענת התובעת, חובתה של הנתבעת מכח הדין לפעול למניעת מצב כזה ו/או לפינוי הפסולת. 5. בלית ברירה, ומכיוון שהנתבעת לא פניתה את הפסולת מהמקרקעין על אף פניותיה של התובעת כי תעשה כן, נאלצה התובעת לפנות את הפסולת מהחלקה בעצמה ועל חשבונה, בעלות של 300,000 ₪. 6. סכום זה תובעת התובעת מהנתבעת בתובענה זו. טענות הנתבעת בכתב התביעה. 7. הנתבעת בכתב הגנתה דוחה את כל טענותיה של התובעת בנדון, ומציינת כדלקמן: א. דין התביעה להידחות מחמת העדר יריבות בין הצדדים ו/או מחוסר עילה. ב. השלכת הפסולת במקרקעין נעשו ע"י התובעת ו/או מי מטעמה. ג. במידה והתובעת פינתה את הפסולת מהמקרקעין, כי אז עשתה פעולה פרטית בשטחה הפרטי, ואין מקום לטעון לחיוב כלשהו כנגד הנתבעת. ד. הנזקים הנטענים מופרזים ו/או מוגזמים. דיון והכרעה. 8. אלה השאלות המצריכות תשובה, לשם הכרעה בתובענה זו: א. האם יש יריבות בין התובעת לבין הנתבעת בכל הקשור לסוגיה נשוא התובענה? ב. בהנחה שיש יריבות בין התובעת לנתבעת, האם קיימת לתובעת עילת תביעה כנגד הנתבעת? 9. במידה ואחת מן התשובות לשאלות שבסעיף 8 תהיינה שלילית, כי אז יש לדחות את התביעה, עוד טרם ניכנס לבדוק את שאלת הנזק והוכחתו ע"י התובעת (לשאלה זו ניכנס רק אם שתי התשובות לשאלות דלעיל תהיינה חיוביות). העדר יריבות משפטית בין התובעת לנתבעת. 10. טוענת כאמור הנתבעת להעדר יריבות משפטית בינה ובין התובעת. בסיכומיה הרחיבה הנתבעת יותר טענתה זו ומציינת כדלקמן: א. התובעת מבססת תובענתה זו על היותה הבעלים החוקי של החלקה כמצויין בסעיף 3 לכתב התביעה. ברם טענתה זו אינה נכונה, שכן הבעלות בחלקה עוד לא נרשמה על שם התובעת, ואף לא הוכח כי נרשמה הערת אזהרה לטובתה אודות המקרקעין. ב. משכך, ולאור הוראת סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין (שקובע כי "עיסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עיסקה"), זכותה של התובעת נכון ליום הגשת התביעה אודות המקרקעין, היא זכות אובליגטורית ולא זכות קניינית. זכות כזו אינה מקימה כל עילת תביעה לתובעת נגד הנתבעת, ומעמדה של התובעת בשלב זה בחלקה הוא כבר רשות בלבד. ג. עד תביעה מס' 2, מנהל התובעת, עו"ד ג'אסר אשרף, הודה בחקירתו הנגדית כי טרם נרשמה הבעלות במקרקעין על שם התובעת. הנימוק שלו היה - "לא ראיתי כל צורך לרשום את המקרקעין. לא רכשתי מנוכל. רכשתי מחברה ידועה" (עמ' 15 לפרו' ש' 13). ד. משכך הם פני הדברים, סבורני כי צודקת התובעת בטענתה. בת.א. (מחוזי ת"א) 723/81 נאמר ע"י כב' השופט גרוס: "... זכות חפצית, זכות גברא, הינו כינוייה של זכות במקרקעין עצמם. זכות זו טובה כלפי כולי עלמא והיא זכות הדבקה במקרקעין גופם. עפ"י חוק המקרקעין... כדי שעיסקה במקרקעין תקנה זכות חפצית עליה להרשם (סעיף 7(א)). עיסקה במקרקעין שלא נרשמה - אינה מקנה זכות במקרקעין אלא זכות אובליגטורית, זכות חוזית, חיוב אישי שהעיסקה אכן תתבצע (סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין). לעובדה שזכות אובליגטורית אינה זכות במקרקעין, אלא רק זכות אישית כלפי מי שהינו בעל זכות חפצית בהם, משמעויות שונות... התוצאה היא כי התובעת אינה יכולה לתבוע לעצמה מכח זכותה האובליגטורית זכויות שהחוק מייחד אותן לזכות חפצית-קניינית במקרקעין... הזכות האובליגטורית איננה כידוע זכות בנכס, אלא לכל היותר זכות כלפי בעל הנכס. היא מהווה זכות למשהו (זכות תביעה דרישה) להבדיל מזכות במשהו...". במקרה דנן צודקת הנתבעת כשמציינת כי זכותה של התובעת היא זכות אובליגטורית בלבד, כל עוד לא נגמרה עיסקת המקרקעין, נשוא החוזה שנחתם ביום 7.5.02 (ת/3) בין הבעלים הרשום של המקרקעין (באקה חרושת שימורים בע"מ) ובין התובעת, ברישום. אף לא הוכח לי כי נרשמה הערת אזהרה אודות המקרקעין לטובת התובעת בלשכת רישום המקרקעין. כבעלת זכות אובליגטורית בלבד, אין לתובעת כל יריבות משפטית בינה ובין הנתבעת, אודות סוגיית פינוי הפסולת מהמקרקעין, ויריבות משפטית זו קיימת אך ורק בין הנתבעת ובין הבעלים הרשום של המקרקעין, אשר לו זכות קניין במקרקעין. עת/2 גם הודה כי אין בידיו כל המחאת זכות מהבעלים הרשום אודות התביעה הנדונה הקשורה לפסולת שבחלקה, שהצטברה בחלקה הגדול בתקופה שטרם מכירת המקרקעין לתובעת (עמ' 16 לפרו' ש' 29-31; עמ' 17 לפרו' ש' 1-2). 11. בסיכומיה טענה גם הנתבעת, ואני מקבל טענתה זו, כדלקמן: א. תביעתה של התובעת מוגדרת על ידה כתביעת נזיקין. בסיכומיה טוענת התובעת כי הבסיס של תביעתה הוא ביצוע עוולת הפרת חובה חקוקה (סעיף 63 לפקודת הנזיקין) מצד התובעת כלפיה, והפרתה את סעיפים קטנים 1 ו- 7 לסעיף 242 לפקודת העיריות, הקובעים לאמור כדלקמן: "242. בעניין תברואה, הציבור ונוחותו, תעשה העיריה פעולות אלה: 1. תנקוט אמצעים להסרת כל מטרד או מניעתו ותדאג לבדיקות שמטרתן לברר מה הם המטרדים הקיימים; ... 7. תמנע הצטברות של סחי ואשפה במקום ציבורי או פרטי במידה המהווה סכנה לבריאות הציבור ותנקוט אמצעים להסרת כל מטרד ציבורי הנובע מבור שופכין או נקז, בין פרטיים ובין ציבוריים, או מכל מקור אחר". ב. טוענת הנתבעת כי סעיף 22 לפקודת הנזיקין קובע לאמור כי - "הזכות לתרופה בשל עוולה, וכן החבות עליה, אינה ניתנת להמחאה אלא מכח הדין". ג. במקרה דנן גם אם נצא מתוך נקודת הנחה שכל הנטען בכתב התביעה הוא אמת ומוכח, הרי במידה וקיימת חבות בנזיקין, היא קיימת כלפי הבעלים הרשום של המקרקעין, אשר גם היה הבעלים בעת התרחשות העוולה הנטענת והנזק הנטען בגינה (אשר רובו ככולו, היינו רוב הפסולת שהצטברה במקרקעין, התבצעה עוד טרם חוזה הרכישה ביום 7.5.02 - ראה ת/3). משכך, ובהעדר המחאת זכות "לזכות תרופה בשל עוולה" (סעיף 22 לפקודת הנזיקין), אשר ניתנה מצד הבעלים הרשום של המקרקעין לתובעת דנן, אין לתובעת כל זכות לתבוע בשל העוולה הנדונה (הפרת חובה חקוקה), כאמור בסעיף 22 הנ"ל לפקודת הנזיקין. 12. זאת ועוד - טוענת עוד הנתבעת בסיכומיה, וגם לטענה זו אני מסכים, כי התובעת לא הוכיחה כי הבעלים הרשום של המקרקעין, הוא הבעלים שמכר לה את המקרקעין עפ"י הסכם הרכישה ת/3, ויתר על זכות התביעה שיש לו כלפי העיריה בגין ירידת ערך המקרקעין או העוולה הנטענת (הפרת חובה חקוקה - מכוחה תובעת התובעת דנן). בנדון ביהמ"ש הקשה על מנהל התובעת (עת/2) ושאל אותו ברחל בתך הקטנה, כיצד הוא יכול להוכיח שלמוכרת עפ"י חוזה המכר (היינו הבעלים הרשום) אין זכות תביעה נגד הנתבעת בשל ירידת ערך הקרקע בגין הפסולת שקיימת על המקרקעין, ועד זה השיב: "אני לא עו"ד שלהם" (עמ' 17 לפרו' ש' 6). תשובה סתומה ולא ברורה, לטעמי. 13. סעיף 3.3. לחוזה המכר (ת/3) שנחתם אין הבעלים הרשום לתובעת למכירת המקרקעין, קובע לאמור כי: "... הקונה (התובעת - ח.ש.) קונה את המקרקעין במצבם הנוכחי, כפי שהם ומוותרת על טענה של טעות ו/או אי התאמה מכל סוג שהוא בקשר למקרקעין ולמצבם". פרשנות סבירה של החוזה מלמדת אותנו כי ניתנה הנחה מסויימת לתובעת במחיר מכירת המקרקעין, בין היתר בגלל מצבם הנוכחי של המקרקעין. היינו היותם עם פסולת לא מעטה. זו גם הסיבה שהמוכרת באותו חוזה מכר טרחה להדגיש כי התובעת קונה את המקרקעין במצבם הנוכחי ללא כל טענה של טעות או אי התאמה. בנסיבות אלה מי לידנו יתקע כי מחר או מחרתיים לא יתבע הבעלים הרשום, המוכרת עפ"י ת/3, את הנתבעת דנן, בגין אותה פסולת מושלכת במקרקעין, בגינה נתנה הנחה במחיר המכירה לתובעת דנן (וזו הנחתנו הסבירה לאור האמור בסעיף 3.3 לחוזה המכר)?! 14. לאור האמור בסעיפים 10-13 לעיל, כל נימוק בפני עצמו וקל וחומר בהצטרפם יחדיו, סבורני כי יש בסיס לטענת העדר היריבות אותה טוענת הנתבעת, ואני מקבל טענה זו. משכך, דין התביעה נגד הנתבעת להידחות מטעם זה בלבד. אולם, אמשיך ואבדוק גם את התשובה לשאלה השניה שהצגתי בסעיף 8 לעיל משני טעמים כדלקמן: א. במידה וטעיתי, וקיימת יריבות משפטית בין התובעת לנתבעת, בתובענה זו. ב. לשם חיזוק מסקנתי בדבר דחיית התביעה עוד טרם בירור שאלת הנזק הנטען והוכחתו ע"י התובעת. העדר עילת תביעה נגד הנתבעת. 15. טענה כאמור הנתבעת בכתב הגנתה כי אין לתובעת כל עילת תביעה כנגדה, בכל הקשור לתובענה דנן. 16. בסיכומיה הרחיבה הנתבעת יותר טענה זו וטענה, כי לא רק שלתובעת אין כל עילת תביעה נגדה, אלא שגם לבעלים הרשום, חברת באקה חרושת שימורים בע"מ, אין כל עילת תביעה נגדה. 17. מודה הנתבעת כי המקרקעין מצויים בתחום שיפוטה של הנתבעת (ראה גם עדותו של עד הגנה מס' 1, מהנדס הנתבעת, עמ' 24 לפרו' ש' 18-20). ככזו חלות על המקרקעין הוראות חוק עזר לבקה אלגרביה, בדבר תברואה וסילוק מפגעים, שצורף כחלק ממוצג נ/2 עמ' 53-59 (להלן: "חוק העזר"). בסעיף 2 לחוק העזר הנ"ל הוגדר "מפגע" ככל אחד מאלה: "החזקת נכס בצורה ובאופן שהם... מזיקים או עלולים להזיק לבריאות" (ס"ק 4). "הצטברות של עפר, אבנים, עצים, גרוטאות של מתכת, חלקי רכב, זבל, נוצות או פסולת אחרת שהם... מזיקים או עלולים להזיק לבריאות" (ס"ק 17). "בית חרושת, בית מלאכה, מקום עבודה או מחסן מכל סוג שהוא המוחזקים במצב לא נקי, או שהצפיפות בהם עלולה לגרום נזק לבריאות..." (ס"ק 21). שטח אדמה שאינו גדור במידה מספקת... שעלול לשמש להצטברות אשפה או פסולת" (ס"ק 25). בסעיף 5 הוגדרה האחריות לסילוק המפגע כדלקמן: "א. על אף האמור בכל חוזה שכירות... חייב המחזיק בנכס לסלק כל מפגע מהנכס; אולם אם אי אפשר למצוא את המחזיק, חייב בעל הנכס, לאחר שנדרש לכך ע"י התברואן, לסלק את המפגע". בסעיף 6, העוסק בדרך ההודעה לסילוק מפגע, נאמר כדלקמן: "א. התברואן רשאי לדרוש בהודעה בכתב מאת האנשים החייבים לסלק מפגע לפי הוראות חוק עזר זה, לבצע את כל העבודות הנחוצות לשם סילוק המפגע ולמניעת הישנותו בהתאם לפרטים ולתנאים הקבועים בהודעה. ב. ההודעה תכלול את המועד שבו יש לבצע את העבודות כאמור בסעיף קטן (א). ג. הבעל או המחזיק שקיבל הודעה כאמור, חייב למלא אחריה". בסעיף 7 לחוק, העוסק בסילוק מפגע ע"י המועצה, נאמר כדלקמן: "לא קיים אדם החייב לסלק מפגע כדרישות התברואן בהודעה לפי סעיף 6... רשאית המועצה לבצע את העבודה הדרושה לסילוק המפגע, ולגבות את הוצאות הביצוע מהאדם או מהאנשים החייבים לסלק את המפגע, מכולם יחד או מכל אחד מהם לחוד". סעיף 10 לחוק, העוסק בשמירה על נקיון בנכס, קובע לאמור: "10. בעל נכס והמחזיק בנכס חייבים לשמור על הנקיון בנכס ובסביבתו... וכן לנקות ולסלק כל זוהמה, פסולת, זבל, דומן או אשפה אחרת שנצטברו בנכס או בסביבתו ע"י העברתם למזבלה". 18. טוענת הנתבעת בסיכומיה, ולטעמי בצדק רב, כי הוראות חוק עזר אלה מחייבות הן את הבעלים הרשום והן את התובעת בהיותה בגדר המחזיקה במקרקעין. הוראות אלה בעצם קובעות כי החובה לפנות את כל הפסולת הקיימת במקרקעין, אשר היא בגדר "מפגע" כהגדרתו בסעיף 2 לחוק, מוטלת על שכמם של הבעלים הרשום ושל התובעת דנן (המחזיקה), כעולה מהוראות סעיף 5 לחוק העזר. התברואן של העיריה עשה שימוש בסמכותו לפי חוק העזר (סעיף 6) וקבע כי במקרקעין קיים מפגע,והוא דרש מהבעלים הראשיים בהודעה בכתב מיום 10.7.96 לדאוג לגדר את החלקה הנ"ל ולשמור על נקיונה (המכתב צורף כנספח לנ/1, תצהירו של מהנדס הנתבעת). הבעלים הרשום, שהתובעת לטענתה נכנסה בנעליו, לא קיים את דרישת התברואן דלעיל, ועל כן שלח לו התברואן מכתב נוסף מיום 24.3.98 (גם צורף כנספח לנ/1), ובו דרישה לבצע הריסת המבנה המסוכן שבמקרקעין, לנקות את שטח המבנה וסביבתו, ולהביא לסגירתו ולגידורו. המכתב מיום 21.4.98 נענה ע"י ב"כ הבעלים הרשום, בו התחייב למלא אחר כל הוראות הדין. היינו יש בכך בעצם הכרה בחובתו של הבעלים הרשום, לדאוג לנקיון המקרקעין במקום פסולת ו/או מפגע אחר, ולגידור השטח. על אף זאת, התובענה דנן מלמדת אותנו כי לא נעשה כך, והבעלים הרשום בעצם לא קיים לאורך השנים את חובתו, בה הכיר. משכך, רשאית היתה הנתבעת, מכח סעיף 7 לחוק העזר הנ"ל, לנקות מדי פעם את החלקה מפסולת. אין בכך כל הכרה או הודאה בזכות התביעה של התובעת, או בחובה של התובעת, מכח הדין, לדאוג לנקיון המקרקעין ו/או גידורו (להזכיר, עד הגנה 1 הודה כי מדי פעם הנתבעת היתה מנקה את הדרך הסמוכה לחלקה, ובתוך כך גם ניקתה קצת את הפסולת שבחלקה (עמ' 25 לפרו' ש' 22-28), וכן סעיף 10 לנ/1), אלא אלה פעולות שהנתבעת נקטה בהן מכח סעיף 7 לחוק העזר. 19. על כן, ולאור כל האמור לעיל, יש לומר כי הן הבעלים הרשום והן התובעת כמחזיקת המקרקעין, לא מילאו לאורך השנים את חובתם עפ"י חוק העזר, ולא דאגו לנקיון הפסולת מהחלקה ו/או לגידורה (על מנת למנוע הכנסת פסולת לתוכה). משכך הם פני הדברים, מה להם להלין על הנתבעת דנן?! חובת הנקיון של הפסולת מהמקרקעין, מוטלת, והיתה מוטלת לאורך כל השנים, על הבעלים הרשום ועל המחזיק (התובעת). 20. משכך, אין לתובעת דנן כמחזיקה במקרקעין (ו/או לבעלים הרשום), כל עילת תביעה נגד הנתבעת בדבר עלות נקיון המקרקעין מפסולת, דוגמת עילת התביעה דנן. סוף דבר. 21. לאור כל האמור לעיל אני קובע כי התשובות לשתי השאלות שהצגתי בסעיף 8 לעיל הן שליליות, ודי בכך בכדי לדחות את התביעה, אף מבלי להיכנס לשאלת הנזק ו/או הוכחתו ע"י התובעת (אם כי אציין, כי גם בשאלת הנזק ו/או הוכחתו ע"י התובעת, הועלו טענות של ממש ע"י הנתבעת, כפי שפורטו בהרחבה בסיכומיה). 22. על כן, אני דוחה את התביעה, ומחייב את התובעת לשלם לנתבעת כדלקמן: א. הוצאות משפט, במידה והיו כאלו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מיום הוצאתן ועד ליום התשלום המלא בפועל. ב. שכ"ט עו"ד בשיעור של 10,000 ₪ ומע"מ כדין. פינוי פסולתפסולתפינוי