##השלכות משפטיות של העברת זכויות דיירות מוגנת והצהרות לפי סעיף 85## המסגרת המשפטית העוסקת בדיירות מוגנת בישראל טומנת בחובה מורכבויות רבות, בפרט בכל הנוגע למנגנונים של העברת זכויות מדייר יוצא לדייר נכנס וחלוקת דמי המפתח. במרכזם של הליכים אלו עומדים תצהירים והצהרות פורמליות, אשר אי-עמידה בדרישותיהם הנוקשות עלולה להוביל לדחיית תביעות ואף להשפיע באופן דרמטי על זכויות הצדדים. כך, למשל, ב-##עת"מ 35125-08-16 (המחוזי חיפה)##, עמדה למבחן סוגיית תוקף חזרתה של הרשות המקומית מהסכמתה להעברת זכויות דיירות מוגנת, בהתאם להצהרות דייר יוצא ודייר נכנס לפי סעיף 85 לחוק הגנת הדייר. הסדרה זו של יחסים בין בעל הבית לבין בעל זכות הדיירות המוגנת מחייבת הקפדה קוצו של יוד על כלל הדרישות הקבועות בדין, שכן סטייה מהן עלולה לערער את תוקף ההליך כולו. ##דרישות הסף והתוכן המחייב בהצהרות דייר יוצא ודייר נכנס## סעיף 85 לחוק הגנת הדייר קובע מערך פרוצדורלי מדויק שנועד לאפשר לדייר היוצא להעביר את זכויותיו במושכר לדייר מוצע. על פי סעיף קטן (1), אם לא הגיעו הצדדים לידי הסכם בדבר פינוי או חלוקת דמי המפתח, רשאי הדייר היוצא לשלוח לבעל הבית שתי הצהרות בכתב בדואר רשום, אשר נעשו בדרך הקבועה בסעיף 15 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971. ההצהרה הראשונה, מטעם הדייר היוצא, חייבת לכלול פרטים מפורטים: נכונות לפנות את המושכר עד יום פלוני (לא מוקדם מ-30 יום ולא מאוחר מ-3 חודשים מיום שליחת ההצהרה), שמו של הדייר המוצע, מענו, משלח ידו, ומצבו המשפחתי אם מדובר בדירה. בנוסף, יש לציין את סכום דמי המפתח שהדייר המוצע מוכן לתת, ואת החלק שדורש הדייר היוצא לעצמו. לגבי בתי עסק, נדרשת הצהרה לפיה הדייר המוצע שוכר את הנכס על מנת להמשיך ולנהל בו את אותו עסק באותו שם מסחרי, לצד פירוט הסכום המשולם בעד מוניטין העסק. ההצהרה השנייה, מטעם הדייר המוצע, חייבת לכלול את הסכמתו לשכור את המושכר ולקבל את ההחזקה בו מיד לאחר פינוי הדייר היוצא, בצירוף הפרטים האישיים ונתוני דמי המפתח. חשיבות ההקפדה על פרטים אלו הודגשה במקרה שנדון ב-##ת 35422-11-17 (שלום חיפה)##, שם נמחקה תביעה עקב אי-עמידת תצהירי דייר יוצא ודייר מוצע בדרישות סעיף 85 לחוק. במסגרת זו נפסק כי על התצהירים לשקף בבירור את מלוא סכום דמי המפתח שהוסכם – קרי 100% ממנו, הכולל הן את חלק בעל הבית והן את חלק הדייר היוצא – וכן לפרט את החלק שדורש הדייר היוצא לעצמו ואת שווי המוניטין הנרכש במידה וקיים. חסר בנתונים אלו מעקר את התצהיר מיכולתו לשמש בסיס משפטי תקף להמשך ההליכים. ##תגובת בעל הבית וזכויות הצדדים לאחר שליחת ההצהרות## מרגע שנשלחו ההצהרות כדין לפי סעיף 85 לחוק, לרשות בעל הבית עומדת תקופה של שלושים יום להשיב עליהן בכתב בדואר רשום, תוך בחירה באחת מתוך ארבע חלופות מוגדרות: הראשונה, כוונתו להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר תוך הסכמה לסכום דמי המפתח ולחלוקתם; השנייה, כוונתו להחזיר לעצמו את ההחזקה אך תוך מחלוקת על עצם הזכות לדמי מפתח, על סכומם או על חלוקתם; השלישית, הסכמה להשכיר את המושכר לדייר המוצע בהתאם לתנאי דמי המפתח והחלוקה שפורטו; והרביעי, הסכמה להשכיר את המושכר לצד ג' תוך העלאת חילוקי דעות לגבי זהות הדייר המוצע או סוגיית דמי המפתח. מערכת אינטראקציה זו מתוארת גם בהליכים כגון ##ת 45986-03-22 (שלום ירושלים)##, שעסקו בתוקף ההצהרות בהקשר של אישור אפוטרופוס בדיעבד, וכן ב-##ת 42578-05-13 (שלום פתח תקווה)##, שבו נדון מצב שבו בעל הבית לא השיב כלל לבקשת הדייר להעברת זכות השכירות המוגנת לפי סעיף 85. הימנעות מתן תשובה או מענה חלקי מטעם בעל הבית מפעילה את המנגנונים המשפטיים המאפשרים לדייר לפנות לערכאות המשפטיות בבקשת רשות לקבלת פסק דין המרשה לדייר המוצע לקבל את החזקת המושכר, בהתאם לסעיף 93 לחוק. ##שימוש בתצהירי סעיף 85 כראיה בהליכים נלווים וטענות נטישה## תצהירים המוגשים לפי סעיף 85 לחוק הגנת הדייר אינם משמשים בלעדית להליך העברת הדיירות, אלא לעיתים נעשה בהם שימוש ראייתי בהליכים אחרים, כגון תביעות פינוי בטענת נטישה. כך עולה בבירור מ-##ת"א 41200-04-12 (שלום תל אביב - יפו)##, שם נעשה שימוש בתצהיר שהגישה דיירת מוגנת כראיה לכאורית המעידה על כוונתה לפנות את הנכס ולהעמיד דייר חלופי תחתיה. בנסיבות אותו מקרה, נדונו טענותיה של דיירת מבוגרת שביקשה למכור את זכויותיה בשל מצבה הבריאותי והקושי להתגורר בדירה רעועה נטולת תנאים בסיסיים, במטרה לעבור לדיור מוגון מוגן. במסגרת הדיון המשפטי נבחנו נסיבות חתימת התצהיר ומסירתו, והשאלה האם הגשת תצהיר מעין זה מבטאת כוונה להסתלקות מן הנכס או שמא מדובר אך ורק במימוש זכות לגיטימית להעברת דיירות מוגנת המעוגנת בחוק. ##צעדים מעשיים להתנהלות בהליכי העברת דיירות מוגנת## 1. בדיקת תקינות התצהירים מראש: יש לוודא כי תצהירי הדייר היוצא והדייר המוצע כוללים במדויק את כל הפרטים הנדרשים לפי סעיף 85 לחוק הגנת הדייר, ובכלל זה 100% מסכום דמי המפתח, חלוקתם המדויקת, ופרטי המוניטין במידה ומדובר בבית עסק. 2. הקפדה על דרך העריכה והמשלוח: חובה לערוך את ההצהרות בדרך הקבועה בסעיף 15 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, ולהקפיד על שליחתן באמצעות דואר רשום כנדרש בדין. 3. מעקב אחר מועדי התגובה של בעל הבית: יש לספור במדויק את תקופת 30 הימים העומדת לרשות בעל הבית מיום שליחת ההצהרות ועד למתן תשובתו בכתב. 4. תיעוד מלא של מגעים וסירובים: מומלץ לשמור את מלוא התיעוד בנוגע להצעות קודמות, סירובים בלתי מוצדקים מצד בעל הבית, ומצבו הרפואי או האישי של הדייר במקרה הצורך. 5. פנייה לקבלת סיוע משפטי בערכאות: במקרים בהם בעל הבית מתעלם מהפנייה, מסרב שלא כדין, או חולק על תנאי ההעברה, יש להיערך להגשת בקשת רשות מתאימה לבית המשפט לפי סעיף 93 לחוק. ##שאלות ותשובות נפוצות## ##ש: האם דייר מוגנת רשאי להעביר את זכויותיו לדייר אחר ללא הסכמת בעל הבית?## ##ת:## כן, החוק מאפשר להעביר את זכויות הדיירות המוגנת באמצעות שליחת הצהרות פורמליות לפי סעיף 85 לחוק הגנת הדייר. אם בעל הבית מסרב ללא הצדק חוקי או אינו משיב במועד, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לקבלת פסק דין המרשה את כניסת הדייר המוצע. ##ש: מהם הפרטים ההכרחיים שחייבים להופיע בתצהירי הדייר היוצא והנכנס?## ##ת:## התצהירים חייבים לכלול את מועד הפינוי המדויק, פרטיו האישיים של הדייר המוצע, סכום דמי המפתח הכולל (100%), החלק המבוקש על ידי הדייר היוצא, ופרטים ספציפיים לגבי ניהול העסק ושווי מוניטין במקרה של בתי עסק. ##ש: מה קורה אם בעל הבית לא משיב להצהרות שנשלחו אליו בתוך 30 יום?## ##ת:## הימנעות מתן תשובה מצד בעל הבית בתוך מועד זה מקנה לדייר היוצא את הזכות לפנות לערכאות המשפטיות ולהגיש בקשת רשות לקבלת פסק דין המאשר את העברת ההחזקה במושכר לדייר המוצע.דייר מוגן (הגנת הדייר)