אי רישום כבית משותף בגלל חריגה מהיתר בניה

פסק דין 1. חברת אברהם רובינשטיין ושות', חברה קבלנית בע"מ (להלן - החברה) בנתה שלושה בנינים בחלקה 129, בגוש 30075, וחלקה 143 בגוש 30077 (להלן - הבניינים), ומכרה בהם דירות תוך התחייבות לרשום את הבניינים כבתים משותפים. 2. חלק מרוכשי הדירות בבנינים ביצעו פעולות בנייה החורגות מהיתרי הבנייה (להלן - הדיירים החורגים), ובשל חריגותיהם - נמנע בעד החברה מלרשום את הבניינים כבתים משותפים. 3. החברה פנתה למחלקת הפיקוח על הבנייה בעירית ירושלים כדי שזו תפעיל את הסמכויות המוקנות לה בדין לסילוק הבנייה החריגה ותפעל כנגד הדיירים החורגים - אך פנייתה לא נענתה. 4. התוצאה היא שרוכשי דירות תמי לב, שפעלו על פי החוק - נותרו ללא שדירותיהם נרשמו על שמם. 5. כדי להביא את תלאותיהם רבות השנים של רוכשי הדירות תמי הלב - לסיומן, ביקשה החברה כי בית המשפט יורה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים (להלן - הוועדה) - למחוק את הערות האזהרה (להלן - הערות האזהרה) הרשומות לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל1969-, (להלן - התקנות), על ייעוד הבניינים; ולחלופין - לייחד את הערות האזהרה לדירות הדיירים החורגים שביצעו את הבנייה החורגת שבגינה נוצרה המניעה לאישור הוועדה את התשריט הדרוש לצורך רישום הבניינים בפנקס הבתים המשותפים (להלן - התשריט). 6. יצוין כי רוכשי הדירות בבניינים קבלו את דירותיהם כבר בשנים 1983 - 1986 - אולם אינם רשומים כבעליהן משום שהבניינים טרם נרשמו בפנקס הבתים המשותפים כאמור. 7. כוונת המחוקק היתה שבנינים שנבנו למטרת בתים משותפים, והם אכן כאלה - אכן יירשמו כבתים משותפים, והדירות תרשמנה על שם כל אחד מרוכשיהן. המחוקק, ללא ספק, היה מעונין כי מצבם המשפטי של הבניינים והדירות בהם - ישקף את מצבם העובדתי. 8. אם בשל עבירה של אחד מרוכשי הדירות או מספר רוכשי דירות על חוק התכנון והבנייה - לא ניתן יהיה לרשום את כל הבנין כבית משותף, ולרשום את הדירות על שם רוכשיהן כאשר אלה לא עברו כל עבירה - יהיה בכך משום עשיית כוונת המחוקק - פלסתר. אם אין מקום לפקוד עוון אבות על בנים, על אחת כמה וכמה - אין לפקוד עוון רוכש דירה עבריין אחד - על רוכשי דירות תמי לב אחרים, שהרי בכך ניתן פרס לעבריין - הנותר כאשר חריגות הבנייה בידיו, ועונש - על אזרחים שומרי חוק. אין לי ספק כי לא לכך התכוון המחוקק. 9. הוועדה ועירית ירושלים מופקדות על שמירת חוק התכנון והבנייה, ואם מישהו עבר על החוק - עליהן להגיש נגדו כתב אישום. אין זה סביר כי הוועדה ועירית ירושלים יטילו את חובתן לדאוג לשמירת החוק - על רוכשי דירות אחרים באותו בנין, בטענה כי אלה צריכים לתבוע את הדיירים החורגים. יתר על כן, אפילו יתבעו רוכשי הדירות האחרים את הדיירים החורגים בתביעה אזרחית - לא ישיגו אותה תוצאה שניתן להגיע אליה בתיק פלילי. אי לזאת, התנצלות הוועדה ועירית ירושלים מחובותיהן על פי דין, והסתמכות על מחדל זה כדי לא לאשר את התשריט שיאפשר רישום דירות על שם רוכשים תמי לב - אינן יכולות לעמוד. 10. השאלה אם החברה פעלה בשעתו בזריזות או בהשתהות בנושא הפרצלציה - איננה רלבנטית כיום, שכן כיום אין מדובר רק בחובותיה וזכויותיה של החברה, אלא בעיקר בזכויות רוכשי דירות תמי לב, שדירות שרכשו מהחברה לפני עשרות שנים - תרשמנה על שמם; ובמילוי כוונת המחוקק שהמצב המשפטי של הבנין והדירות בו - יתאם וישקף את המצב העובדתי, דהיינו - בית משותף למספר רוכשי דירות. 11. כל עיכוב נוסף ברישום הדירות על שם רוכשיהן התמימים - רק עלול לגרום לתסבוכת נוספת אם רוכש דירה נוסף יחליט לעבור על החוק - ובכך ימנע בעד כל שאר רוכשי הדירות התמימים - מלקבל רישום הדירות על שמם. 12. א. סעיף 142(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969- (להלן - החוק) קובע כי: "בית שיש בו שתי דירות או יותר ואפשר לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת, ניתן לרישום בפנקס". ב. סעיף 143(ב) לחוק קובע: "צו הרישום יפרט לגבי כל דירה בנפרד את הפרטים שייכללו ברישום בפנקס". ג. סעיף 144(ה) לחוק קובע: "היה הבית, כולו או חלק בלתי מסוים ממנו, כפוף ערב הרישום להערה כמשמעותה בסימן ב', תרשם ההערה בפנקס על כל דירה או על חלק בלתי מסוים מכל דירה, לפי הענין; נרשמה ההערה על סמך התחייבות המתייחסת לאחת הדירות, תרשם ההערה על אותה דירה בלבד". ד. תקנה 27 לתקנות קובעת: "(א) לפי בקשת יושב-ראש מוסד תכנון ירשום הרשם הערה על היעוד או על השימוש שנקבע למקרקעין פלונים מכוח חוק התכנון או הוראות של תכנית או תנאי בהיתר שניתנו לפי חוק התכנון. ... (ג) בתקנה זו, "מוסד תכנון" - ועדה מחוזית לתכנון ולבניה או ועדה מקומית לתכנון ולבניה או ועדת משנה של ועדה מקומית לתכנון ולבניה. ה. תקנה 50 לתקנות, המצויה בסימן ז', "רישום בית משותף וביטול הרישום", קובעת כי בקשה לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים תוגש לרשם, ולבקשה יצורפו: "(1) נסח מרישום המקרקעין; (2) תשריט הבית, מאושר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, או תשריט אחר הנותן, להנחת דעתו של המפקח, תמונה נאמנה של הבית ודירותיו. (3) ... (4) ...". (ההדגשות - לא במקור). 13. אין בדין כל איסור על רישום בית - כבית משותף, אם אכן נבנה למטרה זו ונמכר למספר רוכשי דירות; ואם בוצעו בו חריגות בנייה ע"י רוכש דירה זה או אחר - ניתן לרשום ולייחד הערת אזהרה בספרי המקרקעין על דירת העבריין - מבלי לפגוע ברוכשי הדירות תמי הלב, שלא עברו כל עבירה. 14. אני מבינה כי תקנה 50 לתקנות מקשה על הוועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר בנין שיש בו חריגות בניה; אלא שאינני רואה כל מניעה שהוועדה תאשר אותו חלק של הבנין שנבנה על פי ההיתר, ותציין באישורה את חריגות הבנייה בציון מפורש שהחריגות לא מאושרות על ידיה, ותרשם הערת אזהרה עליהן ועל הדירות בהן נעשו חריגות, ואפילו ייקבע כי כל עוד החריגות קיימות - לא יירשמו אותן דירות על שם רוכשיהן. 15. בנושא זה, כמו במרבית הנושאים האחרים - ראוי כי "איש בחטאו יומת". 16. אשר על כן, אני מורה על רישום הבנינים - כבתים משותפים; רישום הדירות של רוכשים תמי לב שלא עברו כל עבירת בנייה - על שמותיהם; וייחוד הערות האזהרה על הדירות החורגות, ואפילו אי-רישומן על שם רוכשיהן עד לסילוק החריגות. 17. אני מציעה לוועדה ולעירית ירושלים להעמיד לדין את עברייני הבנייה - כפי שהן נוהגות לעשות מימים ימימה, כדי להחזיר מצב לקדמותו, בנוסף לעונש שייגזר על העבריינים, וזאת כדי שלא יהא חוטא נשכר. 18. פסק הדין ניתן בהעדר הצדדים ויישלח אליהם ע"י מזכירות בית המשפט. היתר בניהבתים משותפיםבניה