אכיפת עסקה מקרקעין - סעיף 8 חוק המקרקעין - מסמך בכתב מקיים יסוד מסוימות

מבוא : התובענה שבכותרת הוגשה תחילה לבית משפט לענייני משפחה והיא הועברה בהמשך לבית משפט זה. עניינה של התובענה, בתמצית, בתביעה שהגיש נכד כנגד דודיו בעניין עסקת מקרקעין שנקשרה בינו לבין סבתו המנוחה ולחילופין, בינו לבין דודיו. השאלה המשפטית הטעונה הכרעה בענייננו היא שאלת תוקפה של עסקת המכר, כמו גם אפשרת אכיפתה, בשים לב להעדרו של מסמך בכתב, המבטא את יסוד המסויימות ובשים לב לכך שהתובע שילם לנתבעים סכומים שונים בגינה הצדדים התובע, ד"ר גדעון נגר (להלן: "התובע"), הינו נכדה של המנוחה נעמי דנוך ז"ל (להלן: "נעמי") ובנה של בתה המנוחה מרגלית אביאני ז"ל (להלן: "מרגלית"). התובע הוא יורשה של מרגלית על פי צו קיום צואה. לנעמי נולדו 13 ילדים, שחלקם הינם בעלי דין בהליך זה; הנתבעים 1, 3-5 הינם ילדיה ויורשיה על פי דין של נעמי ואחיה ואחיותיה של מרגלית. הנתבעים 8-6 הינם בעלה, ילדיה ויורשיה על פי דין של מלכה תבורי ז"ל, אחותה של מרגלית ובתה של נעמי ויורשתה על פי דין. הנתבעים 10-9 הינם יורשי המנוח דוד דנוך ז"ל, אחיה של מרגלית, בנה של נעמי ויורשה על פי דין רקע : נעמי היתה בחייה הבעלים של 19/24 חלקים בשני נכסי מקרקעין בשכונת נווה צדק בתל-אביב, אותם ירשה מבעלה המנוח, כדלהלן: חלקה 18 בגוש 6929, עליה מוקם בעבר בית כנסת, שנהרס בינתיים וחלקה 37 בגוש 6929, עליה מצוי היום בניין שהיה במצב של שלד במהלך ההליכים המשפטיים. יתרת 5/24 החלקים בשני נכסי המקרקעין הנ"ל התחלקה בין חמשת מילדיה של נעמי: רותי לוי, שמשון דנוך, מלכה תבורי ז"ל, מרגלית ובת שבע אהרוני ביום 20.8.95, חתמה נעמי על ייפוי כוח בלתי חוזר, לפיו העבירה את שני הנכסים שבבעלותה, ללא תמורה, למרגלית. בגין ייפוי כוח זה נרשמה הערת אזהרה במרשם המקרקעין, אולם העברת הזכויות לא הושלמה. לימים, הגישו נעמי וחלק מילדיה תובענה לבית המשפט לענייני משפחה, במסגרתה עתרו לביטול ייפוי הכוח הבלתי חוזר שניתן לטובת מרגלית בעילה של העדר גמירות דעת ולחילופין בעילה של הטעיה (תמ"ש 021480/96, 021481/96). במהלך הדיון, הלכה נעמי לבית עולמה ובית המשפט נתן רשות, על פי סעיף 122(ב) לחוק הירושה , תשכ"ה-1965, להמשך ניהול התובענה, כתביעת יורש כנגד יורשים בית המשפט שמע עדויות, לרבות את עדות נעמי, שהייתה במועד ביצוע העסקה כבת 88 שנה. נעמי העידה בבית המשפט, כי כוונתה הייתה למכור את הזכויות לתובע ולחלק את התמורה בין ילדיה. בפסק דינו מיום 14.12.99 קיבל כב' השופט י' גייפמן את התובענה והורה על ביטולו של ייפוי הכוח הבלתי חוזר, כמו גם הערת האזהרה שנרשמה מכוחו, לאחר שהגיע למסקנה, כי נעמי נעדרה את גמירות הדעת המתבקשת בעת שחתמה עליו. השופט הנכבד קבע קבע, כי הכוונה האמיתית של נעמי הייתה להעביר את הנכסים לתובע, בתמורה, תוך שתמורת המכר הייתה אמורה להתחלק, שווה בין שווה, בין כל ילדיה של נעמי. בית המשפט מצא תימוכין לעדות נעמי בעדויות נוספות, בהן המסמך שסומן נ/4 (שהוגש בהליך זה כנספח כ"ד לתצהיר התובע), אשר במסגרתו אישרה נעמי, כי מכרה את שני הנכסים לתובע על פסק הדין הוגש ערעור לבית משפט זה, אשר התקבל מהטעם, שכל כולו ניתוח סוגיות משפטיות, תוך ניתוק מוחלט מן הרקע העובדתי והתיק הוחזר לבית המשפט לענייני משפחה, לצורך שקילה מחדש של כל הראיות שהובאו בפניו. יצויין, כי בפסק הדין שבערעור העלה בית המשפט את האפשרות, כי המהלך שעשתה נעמי היה שילוב של מכר ומתנה ובלשונו: "המנוחה שהגיעה לגברות, מעל לגיל 85, היתה רשומה כבעלים של נכסים.. אחד מבני המשפחה, הנכד, בנה של המערערת, היה אהוב עליה כנראה יותר מאחרים והיא סמכה עליו, ולכן חשבה כי תעביר אליו את אותם נכסים והוא יפצה אותה ואת כל שאר ילדיה.. על קבלת אותם נכסים, משום שהמנוחה לא רצתה לקפח את ילדיה, לא רצתה להפלות ביניהם, ורצתה את טובת כולם ולכן חשבה למצוא דרך של חלוקת הרכוש ללא משפטים ומלחמות שימשכו עשרות בשנים בין 13 יורשיה.. לכן פנתה לעזרת פרקליט.. ואלו יעצו לה להעביר את הנכסים לבתה ללא תמורה.. והבת תעביר את אותם נכסים לבנה שלה באותה צורה, ושוב ללא תשלום מס שבח ובתשלום מס רכישה נמוך, והנכד הוא שיפצה את דודיו ודודותיו בצורה צודקת ונאותה.. ". (ע"מ 1016/01, מפי כב' השופט ח' פורת). לאחר שהתיק הוחזר לבית המשפט לענייני משפחה, ולאחר שקילת הראיות כאמור, הוציא כב' השופט גייפמן פסק דין נוסף, ביום 2.1.01, שבמסגרתו חזר על קביעותיו בהתאם לפסק הדין הראשון השופט הנכבד הוסיף וציין, בעניין הרלבנטי לענייננו, כדלהלן: "עמדו בפני בית המשפט בעניין שני נכסי המקרקעין, שני מסמכים בכתב על עיסקאות נוגדות שעליהן חתמה המנוחה: מסמך מתנה בין המנוחה לבת (ת/2) מול מסמך המעיד על עיסקת מכר בין הסבתא לנכד (נ/4 סעיף א'). הנכד לא היה צד לתביעה, ולפיכך לא היה מקום להכריע, במסגרת תביעה זו, אם עיסקת המכר (העיסקה האמיתית עפ"י קביעת בית המשפט) תקפה, מהטעם שהעיסקה כבר בוצעה ברובה- ע"י תשלום כספים של הנכד לדודיו ולדודותיו. עניין זה יושאר להתדיינות אחרת בין הנכד לבין בעלי העניין הנוספים. בתביעה זו הצדדים היו האח והאחות, ולפיכך כל שניתן להכריע הוא רק לענין תקפות עיסקת המתנה בין המנוחה לבין האחות. בפסק הדין הקודם קבעתי, ועדיין נותרתי בדעה זו, שעיסקת המתנה בין המנוחה לבת- בטלה ושהכוונה הייתה להתקשר בעסקת מכר בין המנוחה לבין הנכד, אולם נעדר בה יסוד המסוימות: תמורה, מועדי תשלום, פרטים נוספים. יחד עם זאת לא הכרעתי, ואיני מכריע בשאלה, האם יש לאכוף את עיסקת המכר מהטעם שעיסקה זו בוצעה ברובה ע"י תשלום דמי המכר ע"י הנכד לדודיו ולדודותיו (ראו ע"א 986/93 קלמר נ' גיא פס"ד נ(1) 185). הצדדים בתביעה זו אינם הנכד ובעלי העניין הנוספים." (פסק הדין מיום 2.1.01). ערעור שהוגש על פסק הדין הנ"ל נדחה על ידי כב' השופטת שטופמן, בבית משפט זה השופטת הנכבדה אימצה את קביעותיו של בית המשפט לענייני משפחה, לאחר שניתחה את עדויות נעמי והתובע, אשר היו, לדידה, העדויות הרלבנטיות ביותר לצורך הכרעה (ראה ע"מ 1029/01, מיום 31.7.02). בקשת רשות ערעור שהוגשה לבית המשפט העליון נדחתה אף היא (בר"ע 8215/02, מיום 9.2.03). פניות מטעם התובע אל הנתבעים לממש את עסקת המכר שערכה בינו לבין נעמי לא נענו והתובע הגיש תובענה לבית משפט לענייני משפחה (תמ"ש 21910/03). בשים לב לכך שהתובענה הינה תביעה של נכד כנגד דודיו, הועברה התובענה לבית משפט זה והתיק נקבע בפני להשלמת התמונה יצוין, כי התובענה הוגשה במקור כנגד נתבעים נוספים, שנמחקו מכתב התביעה, לאחר שויתרו על זכויותיהם לטובת התובע (הם נתבעים 2, 11 ו-12 בכתב התביעה המקורי). זאת ועוד, מאחר והנתבעת 3 הביעה הסכמתה לקבלת התובענה, הרי שנתבעת זו הינה בגדר נתבעת פורמאלית בלבד גרסת התובע וטענותיו : לגרסת התובע, הכוונה המקורית של נעמי הייתה להעביר את כל נכסיה לידיו, ללא תמורה, אולם משיקולי מס הוחלט להעביר את הנכסים בשני שלבים; מנעמי למרגלית ומאוחר יותר ממרגלית לתובע. בתמורה להעברת הנכסים לידיו ללא תמורה שילם התובע לנתבעים סך בשקלים השווה ל- 89,950$ (המשקף תמורה כוללת של 195,000$ לכלל ילדיה של נעמי), כאשר אלו, מצדם, חתמו על מסמכי ויתור בקשר לזכויותיהם בנכסים. לגרסת התובע, בנוסף על אותם סכומים כאמור, הוא אף השיב את הוצאות בניית השלד בחלקה 37 בגוש 6929, למי מהנתבעים שנשא בעלוית כאמור לגרסתו של התובע, בהסתמך על אותה העברה, כמו גם על כתבי הויתור של הנתבעים והסכומים הרבים ששילם לכל אחד מהם, הוא השביח את אחד הנכסים, שהיה, כאמור, במצב של שלד, במאות אלפי שקלים, תוך שהמימון לכך בא ממכירת דירת מגוריו. לגרסת התובע, במשך כל אותה תקופה הוא היה היחיד שתמך בנעמי מבחינה כלכלית, תוך תשלום הוצאות מחייתה ואף נשא בתשלומי המשכנתא אשר רבצו על אחד הנכסים. לאחר פטירתה, אף נשא התובע בהוצאות הלווייה, השבעה והמצבה סך כל הכספים, אליבא דגרסת התובע, אותם שילם לנתבעים, בצירוף חלקם של הנתבעים בהוצאות שהוציא לצורך השבחת הנכסים, מסתכמים בסך של 1,489,601 שקלים, נכון למועד הגשת התובענה. התובע טוען, כי העדרו של מסמך בכתב בענייננו, המגלם בתוכו את יסוד המסויימות, נרפא באמצעות קבלות ואישורים המעידים על קבלת הכספים מטעם הנתבעים, אסופת עדויותיהם בבית המשפט ועדותה של נעמי בעצמה התובע מוסיף וטוען, כי יש לאכוף על הנתבעים את עסקת המכר גם לאור עקרון תום הלב, אשר יש בו, במקרים המתאימים, לשלול את דרישת הכתב לשכלול התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין. לטענתו, התנהגות הנתבעים, כפי שבאה לידי ביטוי בקבלת כספי התמורה מחד, וסירובם לחתום על כל המסמכים הדרושים לצורך רישום זכויות התובע בלשכת רישום המקרקעין, מאידך, תוך התנערותם מאכיפת ההסכם ו/או השבת כספי התמורה שקיבלו, יש בה משום חוסר תום לב מוחלט התובע סבור, כי יש להורות על אכיפת עסקת המכר שנערכה בינו לבין נעמי גם לאור עקרון ההסתמכות ושינוי מצבו לרעה. הסעד המבוקש בכתב התביעה הוא אכיפת עסקת המכר בין התובע לבין נעמי ולחילופין בין התובע לבין הנתבעים. לחילופין, מתבקשת השבת הכספים ששילם התובע לנתבעים, בצירוף השקעותייו לצורך השבחת הנכסים ויתר ההוצאות שהוציא בקשר איתם הנתבעים טוענים, כי בהתאם לקביעות בתי המשפט השונים, ברור כי כל שנטען ביחס להעברה במתנה או במכר לתובע, בין במישרין ובין באמצעות אמו מרגלית, לא ארע, לא נכון וכל מסמך שנעשה בעניין זה, לרבות יפוי הכח, הינו בטל וחסר תוקף משפטי. הנתבעים טוענים, כי יש לדחות את התביעה, בראש ובראשונה, משום שהתיישנה. בנוסף, יש לדחות את התובענה משום שינוי הגרסאות של התובע, שמשמשות אותו, בכל פעם, לפי הצורך והתוצאה המיוחלת אותה הוא מבקש להשיג לגרסת הנתבעים, התובע לא שילם כספים ולא רכש את הזכויות בנכסים כפי טענותיו הכוזבות. התובע פנה אל הנתבעים במרמה, תוך שהוא טוען באוזניהם כי הוא בעל הזכויות בנכסים, כי אין להם כל סיכוי לקבל סכום כלשהו מירושת נעמי ועל כן הוא הציע, כביכול כטובה, בסחיטה, לשלם לכל אחד מהאחים סכום פיצוי נמוך ביותר, שאינו עומד ביחס סביר כלשהו לשוויים הריאלי של הנכסים. מעשים אלה של התובע הוא עשה עוד טרם פטירת נעמי וכך המשיך לאחר פטירתה. לטענת הנתבעים, מאחר והתשלום הנטען לנתבעים בוצע עקב הצגת עובדות כוזבות בפניהם, במרמה ותוך ניצול מצוקתם הכלכלית ו/או הפיזית ותוך הפעלת לחצים בלתי סבירים, הרי שהסיכומים הלכאוריים שערך התובע עם הנתבעים, אם בכלל וככל שנערכו, הינם בטלים ומבוטלים ולחילופין דינם להתבטל. ממילא, הזכות להשבתם של אותם סכומים התיישנה לגרסת הנתבעים, התובע לא השביח את הנכסים במאות אלפי שקלים, אלא, אם בכלל, ביצע עבודות זניחות. ממילא, גם אותם סכומים שכן הושקעו בנכס, הושקעו כן תוך ניסיון השתלטות של התובע בכוח, במרמה ובהונאה. לטענת הנתבעים, יש לראות באותם סכומים שהושקעו כמתנה ולחילופין, משסכומים אלה נגועים בחוסר תום לב והוצאו לפני שנים, אין התובע יכול לדרוש ולקבל תמורתם דבר. הנתבעים טוענים גם, כי התובע לא היה היחיד שתמך בנעמי ובכל מקרה, אותה תמיכה נטענת הייתה זניחה לחלוטין דיון והכרעה : לצורך הכרעה בתיק זה מתחייבת, תחילה, קביעה באשר לממצאים שנפסקו בערכאות השונות, אשר דנו בעניינם של הצדדים. לאורם של ממצאים אלה, תיבחן השאלה המשפטית הרלבנטית לענייננו ולאחר מכן אכריע בה לאור הממצאים שנפסקו כבר בערכאות הקודמות והשלמת אותם ממצאים מתוך הראיות שהובאו בפני. אולם עוד קודם לכן, אדון בטענת ההתיישנות שהעלו הנתבעים בתיק זה טענת ההתיישנות : טענת הגנה מרכזית של הנתבעים בתיק זה הינה טענת ההתיישנות. לטענתם של הנתבעים, אותם תשלומים, אשר לטענת התובע הביאו להשתכללות העסקה בינו לבין נעמי, שולמו לנתבעים לפני חתימת ייפוי הכח מיום 20.8.95 ומשכך התביעה הוגשה למעלה משנה תמימה לאחר חלוף מועד ההתיישנות, העומד על 7 שנים. לא מצאתי ממש בטענת ההתיישנות שהעלו הנתבעים. לתובע טענות בקשר להסכם למכירת זכויות במקרקעין והסעד המבוקש על ידו בכתב התביעה הוא אכיפת הסכם המכר האמור. הלכה היא, כי תובענה לביצוע בעין של התחייבות להעברת מקרקעין כמוה כתובענה במקרקעין [ראה ע"א 289/65 רובינשטיין נ' רון, פ"ד כ (1) 505 (1966), ובעקבותיו ע"א 87/74 סמואלס נ' סמואלס, פ"ד כט (1) (1974)]. על פי סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח - 1958 תובענה במקרקעין מתיישנת לכל הפחות בחלוף 15 שנה, על כן התביעה לא התיישנה הממצאים שנפסקו בערכאות השונות והשאלה המשפטית : בפסק הדין בע"א 246/66 קלוז'נר נ' שמעוני, פ"ד כב(2) 561, 584 (1968), המהוה אבן-דרך בכללי "מעשה בית דין", טבע הנשיא דאז, כב' השופט אגרנט, את כלל השתק הפלוגתא, כדלהלן: "אם במשפט הראשון הועמדה במחלוקת שאלה עובדתית מסוימת, שהייתה חיונית לתוצאה הסופית, והיא הוכרעה שם, בפירוש או מכללא, כי אז יהיו אותם בעלי דין וחליפיהם מושתקים מלהתדיין לגביה מחדש במשפט השני, חרף אי-הזהות בין העילות של שתי התביעות השתק פלוגתא מקים מחסום דיוני לבעל-דין המבקש לשוב ולהתדיין בשאלה עובדתית מסוימת שכבר נדונה בין בעלי-הדין בהתדיינות קודמת אם מתקיימים ארבעה תנאים, כדלהלן: (1) הפלוגתא העולה בכל אחת מההתדיינויות היא אכן אותה פלוגתא, על רכיביה העובדתיים והמשפטיים; (2) קוים דיון בין הצדדים באותה פלוגתא במסגרת ההתדיינות הראשונה, ולצד שנגדו מועלית טענת השתק בהתדיינות השנייה היה יומו בבית-המשפט ביחס לאותה פלוגתא; (3) ההתדיינות הסתיימה בהכרעה מפורשת או מכללא של בית-המשפט באותה פלוגתא, בקביעת ממצא פוזיטיבי, להבדיל ממצא הנובע מהיעדר הוכחה; (4) ההכרעה הייתה חיונית לצורך פסק-הדין שניתן בתובענה הראשונה [ראה ע"א 1650/00 מרדכי זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון ואח', פ"ד נז (5) 166, 188-189 (2003); נינה זלצמן, מעשה בית דין בהליך האזרחי כלל השתק הפלוגתא חל בין בעלי הדין, וגם במקרה בו בעלי הדין אינם זהים. כך, אף כי התובע לא היה בגדר "בעל דין" במובן הקלאסי באותם הליכים קודמים שהתקיימו בבית המשפט לענייני משפחה כנגד אמו מרגלית, יש לזכור, כי השתק פלוגתא יתכן ויווצר לא רק כלפי בעלי הדין עצמם, אלא אף כלפי חליפו של בעל דין, כעין חליפו, אדם בעל קרבה משפטית אליו, או אדם שיש לו זהות אינטרסים עימו [ראה, לעניין זה, ע"א 718/75 עמרם נ' סקורניק, פ"ד לא(1) 29, 33-32 (1976); ע"א 344/83 רויטמן נ' פרס, פ"ד לט(4) 29, 38 (1985); ע"א 1041/97 סררו נ' נעלי תומרס בע"מ, פ"ד נד(1) 642, 650 (2000)]. בענייננו, היתה לתובע זהות אינטרסים עם מרגלית, בהיותו יורשה ומשכך יכול שיקום נגדו השתק פלוגתא, באשר היה לו אינטרס כספי ממשי בתוצאות המשפט (ראה: נ' זלצמן, "מעשה-בית-דין בהליך אזרחי", תשנ"א-1991, בעמ' 391-389). בהקשר זה אף העיר בית המשפט לענייני משפחה בפסק דינו השני, כי התובע "טרח והופיע לכל ישיבת בית המשפט, לרבות הערעור, וניתן היה להתרשם שהוא מנהל בפועל את המשפט בשם הבת, ונותן הוראות לפרקליט הבת" (ראה פסק הדין מיום 2.1.01). הממצא הראשון והמרכזי, המקים השתק פלוגתא בענייננו, הוא, כי העסקה שנעשתה בין התובע לבין נעמי הייתה עסקת מכר בתמורה ולא עסקת מתנה שפיצוי בגינה, כגרסת התובע המדובר בהכרעה פוזיטיבית אודות מעמד העסקה שבין הצדדים וטיבה וברי הוא כי הכרעה זו היתה חיונית לתוצאה הסופית בתיק- קבלת התביעה. ממצא זה נקבע על ידי הערכאות השונות, בעיקר לאור עדויותיהם של נעמי והתובע ובשים לב למסמך נ/4 (נספח כ"ד לתצהיר עדותו של התובע בתיק זה), שהינו, כאמור, מסמך חתום על ידי נעמי, במסגרתו נעמי מאשרת, כי מכרה את הנכסים לתובע. על רקע עדויות אלה, הגיעו הערכאות השונות למסקנה, כי נעמי, שהייתה בעת החתימה על ייפוי הכוח מעל גיל 85, ידעה כי אחרי מותה ירבו המחלוקות בין בני משפחתה בענייני הרכוש ולכן העדיפה, כנראה, לחלקו עוד בימי חייה. התובע היה הנכד האהוב על נעמי והיא סמכה עליו כי אם תעביר אליו את הנכסים, ידאג התובע לחלק את תמורתם בין ילדיה, שווה בין שווה אף כי בתצהירו נראה היה שהתובע אינו משלים עם ממצא זה, באשר הוא שטח בפני בית משפט זה את גרסתו הראשונית, לפיה דובר בעסקת מתנה, הרי שבסיכומיו מקובלת עליו המסקנה, כי ממצא זה מקים השתק פלוגתא בהליך דכאן. ממצא נוסף, השלוב ממצא הראשון, אשר אף הוא מקים השתק פלוגתא בעניייננו, הוא כי התובע שילם לנתבעים כספים רבים בתמורה לנכסים, בהתאם לרצונה של נעמי. גם הפעם המדובר בהכרעה פוזיטיבית, אשר שימשה "אבן דרך" לצורך הקביעה, כי עסקינן בעסקת מכר בתמורה ולא יכולה להיות מחלוקת, כי לנתבעים היה יומם בבית המשפט ביחס לפלוגתא האמורה בשים לב לממצא זה, ברי כי אין ממש בגרסת הנתבעים, באשר לסחיטה וניצול מצוקה מצדו של התובע. בהקשר זה אציין, כי טענה זו של הנתבעים אף אינה מתיישבת עם העובדה, שבעת שהכספים שולמו לנתבעים, טרם נחתם ייפוי הכוח, שמכוחו, כביכול, יכול היה התובע, להפעיל לחץ על הנתבעים (ראה, בהקשר זה, את חקירתו הנגדית של התובע, פרוטוקול מיום 5.11.06). בעניין זה אעיר גם, כי מצאתי טעם לפגם בכך שטענות כה קשות, שעניינן תרמית, מרמה וניצול מצוקה, המחייבות, מעצם טבען, רמת הוכחה גבוהה מהרגיל, באו מפיו של הנתבע 1 בלבד והן לא נתמכו בתצהירים נוספים מטעם יתר הנתבעים. על רקע ממצאים אלה, שנפסקו בערכאות השונות, ברי כי התקיימה גמירות דעת בענייננו לכינוונה של עסקת מכר בתמורה והשאלה היחידה העומדת לדיון בענייננו הינה, האם בפניינו עסקת מכר תקפה אשר ניתן לאכוף אותה, אף שמסמך נ/4 אינו מקיים את דרישת המסויימות ובשים לב לכך שהתובע שילם לנתבעים כספים רבים על חשבון הנכסים הסקת קיומו של מסמך בכתב המקיים את יסוד המסויימות : אין מחלוקת, כי לו הקביעה שהתובע שילם לנתבעים את תמורת הנכסים, הייתה יכולה, כשלעצמה, להעיד על קיומה של העסקה, הייתי מקבלת את התביעה. אולם, הקביעה הנ"ל לבדה או כשלעצמה, אינה יכולה לבסס מסקנה מעין זו; המדובר בעסקה במקרקעין המחייבת, על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), קיומו של מסמך בכתב, העונה על דרישת המסויימות וכזה אין בענייננו. דרישת הכתב היא קונסטיטוטיבית במהותה, כך שבהעדר מרכיב זה אין בפנינו עסקה במקרקעין [ראה ע"א 380/88 טוקאן נגד אלנששיבי, פ"ד מה (5) 410 (1991); ע"א 726/71 גרוסמן נגד בידרמן, פ"ד כו (2) 781 (1972) וע"א 158/77 רבינאי נגד שקד, פ"ד לג (2) 291 (1979)]. בהקשר זה מן הראוי להדגיש, כי הפסיקה שללה קיומו של פטור מקיום דרישת הכתב בעסקות מקרקעין בין קרובים, בעיקר מהחשש שגישה כזו עלולה להביא לאנדרלמוסיה ולחוסר וודאות בתחום הקניין [ראה ע"א 7388/97 עזבון המנוח משה שמיר נגד יעל דולב - שמיר עם זאת, במרוצת השנים שמאז חקיקת חוק המקרקעין הקל בית המשפט העליון בגישתו לגבי דרישת הכתב משהסתבר כי יישום הוראת החוק באופן דווקני ומחמיר, יוצר גזירה שאין הציבור יכול לעמוד בה; בדרך זו נקבע, כי אין הכרח שיהא חוזה כתוב וחתום ואפשר כי מסמך המעיד על העסקה, אף שאינו חוזה, יספק את דרישת הכתב וזאת כאשר ניתן להשלים את הפרטים המהותיים. כך למשל, נפסק, כי קבלה המאשרת תשלום מסוים על חשבון חלקת מקרקעין מסוימת מקיימת את דרישת הכתב. הקבלה לא ציינה מתי ישלם הקונה את יתרת המחיר, מתי תימסר החלקה לקונה, ומי ישלם את המסים. אף-על-פי-כן קבע בית המשפט, כי התנאים בעניינים אלה יושלמו לפי החוק או ההלכה, כגון ההלכה המחייבת לקיים חוזה בזמן סביר [ראה ע"א 235/75 קאדרי נ' מסדר האחיות צ'רלס הקדוש בדרך זו גם נקבע, כי ניתן להסיק קיומו של הסכם גם מתוך אסופת מסמכים, שיש בהם ביחד, כשהם משלימים זה את זה, כדי להעיד מהם הפרטים המהותיים הנדרשים לביצוע העסקה [ראה ע"א 251/85 ר' א' רוטמנש ואח' נ' ויניגר, פ"ד מא (3) 827 (1987); ע"א 475/87 נ' אהרונוב נ' א' אהרונוב, פ"ד מג(3) 165 (1989 )]. בהקשר זה הייתי מוסיפה, כי כאשר המסמך המעיד על העסקה חתום על ידי המוכר, אזי הנטייה תהייה להעדיף את הפרשנות המקיימת את החוזה והנותנת לו תוקף, שהרי כאשר קוראים את סעיפים 6 ו-8 לחוק המקרקעין בצוותא, מתבקשת המסקנה כי דרישת הכתב המהותית היא, בעיקר, כדי להוכיח את רצונו וגמירות דעתו של המוכר ביחס לעיסקה כאמור, אין מחלוקת בענייננו כי המסמך נ/4 הינו מסמך אותנטי, שבמסגרתו מאשר נעמי, כי מכרה את הנכסים לתובע. לדידי, מסמך זה מהווה ראשית ראיה בכתב, המספקת את דרישת הכתב בענייננו. אכן, מסמך זה חסר את יסוד המסויימות הנדרש לכינונו של חוזה מכר ואולם בענייננו ניתן להשלים את יסוד המסויימות באמצעות עדויות וראיות חיצוניות, שיש בהן כדי להצביע על גובה התמורה המוסכמת ויתר הפרטים הנדרשים לגיבושה של העסקה; ראש וראשון לממצאים, שיש בהם כדי להצביע על קיומו של יסוד המסויימות בענייננו, הוא הממצא שנפסק בהליך הקודם, לפיו התובע שילם לדודיו כספים בגין הנכסים. ממצא זה, ביחד עם עדות נעמי בהליך הקודם, לפיה תמורת הנכסים שולמה לילדיה, שווה בשווה (ראה בעמ' 9 לפרטוקול מיום 18.6.96, הוגש וסומן ת/3), מתווים את הסכם המסגרת בענייננו סכום התמורה הכולל, אשר שולם בגין שני הנכסים, בא לידי ביטוי בצרור אישורים בכתב, אשר צורפו כנספחים לתצהיר התובע, במסגרתם מאשר כל אחד מהנתבעים, למעט הנתבע 1, כי קיבל את מלוא התמורה בגין הנכסים, תוך פירוט הסכומים שקיבל, כדלהלן: אהובה ספיר, בתה של נעמי והנתבעת 2 בכתב התביעה המקורי, מאשרת ביום 6.9.96 כי קיבלה סך בשקלים השווה ל- 18,000$ (ראה נספח י"ד לתצהיר התובע). נתבעת זו אישרה בעדותה בהליך הקודם, כי כי סך של 3,000$ מתוך הסכום האמור שולם לה כהחזר הוצאות (ראה פרוטוקול מיום 8.2.98 בעמ' 67). הנתבעת 3 מאשרת כי קיבלה סך בשקלים השווה ל- 15,000$ ראה נספח ט"ו לתצהיר התובע הנתבעת 4 מאשרת ביום 10.8.96 כי קיבלה סך בשקלים השווה ל- 15,000$ (ראה נספח ט"ז לתצהיר התובע). הנתבעת 5 מאשרת ביום 30.6.96 כי קיבלה סך בשקלים השווה ל- 18,000$ (ראה נספח י"ז לתצהיר התובע). שלמה חיזק, בעלה של הנתבעת 5, אישר בעדותו בהליך הקודם, כי סך של 3,000$ מתוך הסכום האמור שולם לנתבעת 5 כהחזר הוצאות (ראה פרוטוקול מיום 8.2.98, עמ' 68-67). הנתבע 6 מאשר כי קיבל סך בשקלים השווה ל- 7,000$ מתוך סך כולל של 15,000$ אשר שולם לעזבון המנוחה מלכה תבורי ז"ל, בתה של נעמי (ראה נספח י"ח לתצהיר התובע). הנתבעת 7 מאשרת כי קיבל סך בשקלים השווה ל- 2,000$ מתוך סך כולל של 15,000$ אשר שולם לעזבון המנוחה מלכה תבורי ז"ל (ראה נספח י"ט לתצהיר התובע). דוד דנוך ז"ל, אביהם של נתבעים 10-9, מאשר כי קיבל סך בשקלים השווה ל- 25,000$, אשר שולם לעזבון המנוחה מלכה תבורי ז"ל (ראה נספח כ'"א לתצהיר התובע). יצוין, כי לטענת התובע גם הנתבע 8 אישר בכתב, כי קיבל סך בשקלים השווה ל- 2,000$, מתוך סך כולל של 15,000$, אשר שולם לעזבון המנוחה מלכה תבורי ז"ל ואולם לא עלה בידו להציג אישור בכתב כאמור. אישורים אלה והסכומים הנקובים בהם, ביחד עם העדויות שנשמעו בהליך הקודם, מתיישבים עם גרסת התובע. לפי גרסה זו, התמורה המוסכמת בגין שני הנכסים הייתה 15,000$ לכל אחד מילדיה של נעמי ובסה"כ 195,000$, שאמורים הייתה להתחלק בין 13 ילדיה של נעמי, זאת בנוסף על החזר הסכומים שהושקעו בבניית השלד ואשר שולמו על ידי מקצת הנתבעים גרסת התובע, באשר לגובה התמורה המוסכמת, תואמת את שווי הנכסים באותה עת, עובר להשבחתם על ידי התובע. תימוכין לכך מצאתי בשומות מס הרכישה שהוצאו למנוחה ולמרגלית, בקשר עם העברת הנכסים ללא תמורה שבוצעה בין נעמי ומרגלית, העברה אשר בוטלה, מאוחר יותר, על ידי בית המשפט לענייני משפחה. בהתאם לשומות אלה, שוויים של שני הנכסים במועד האמור עמד על סך של 576,000 שקלים, המשקפים, אותה שעה, תמורה בסך של 189,349$ (ראה נספח ח'1 ו-ח'2 לתצהיר התובע). טענה זו של התובע, באשר לשווי הנכס, לא נסתרה. הנה כי כן, מסמך נ/4, שבמסגרתו אישרה נעמי את מכר הנכסים לתובע, מהווה ראשית ראיה בכתב, אשר ביחד עם יתר המסמכים והראיות שהוצגו בפני, מקיימים את יסוד המסויימות בענייננו ומשכך, בפניינו עסקת מכר תקפה בשולי הדברים רואה אני להוסיף, שגם לולא קיומו של מסמך בכתב המקיים את יסוד המסויימות, יש מקום לקיים את עסקת המכר בענייננו; בע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185 (1996), להלן: "עניין קלמר", נדונה על ידי בית המשפט העליון עסקה במקרקעין, אשר לגביה נקבע מפורשות כי לא נתקיימו הדרישות המקובלות בדבר דרישת הכתב. ההסכם בין הצדדים היה הסכם בעל פה, אשר נתמך אמנם על ידי מספר ראיות בכתב, אלא שאלו לא כללו את כל הפרטים המהותיים שאינם ניתנים להשלמה לפי חוק או על פי ההלכה המשפטית חרף עובדה זו, הכיר בית המשפט העליון בעסקה במקרקעין בקובעו, כי העיקרון הקבוע בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג- 1973, שלפיו במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, יש בכוחו, במקרים המתאימים, לשלול את דרישת הכתב לשכלול התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין. כב' השופט (בדימוס) י. זמיר, הסביר בדבריו באותו פסק דין, כדלהלן: "תורת הביצוע החלקי של עיסקה במקרקעין, כדרך לריכוך החומרה של סעיף 8 לחוק המקרקעין, מתיישבת עם המגמה הכללית של ההלכה - להתאים את דרישת הכתב למציאות החיים. אכן, כבר היו מקרים שבהם הסתמך בית המשפט על ביצוע חלקי של עיסקה במקרקעין כדי להשלים כתב הלוקה בחסר, באופן שהצירוף של כתב וביצוע יענה על דרישת הכתב של סעיף 8 לחוק המקרקעין". (שם, בעמ' 194). כב' השופט (בדימוס) א. גולדברג, כתב באותו פסק דין: "אף אני סבור כי ראוי הוא שבתחרות בין עקרון ההגינות ובין דרישת הכתב תהא במקרה זה ידה של האחרונה על התחתונה. מאזן השיקולים אינו מותיר מקום לספק כי יש לקבל את תביעת המשיבים לאכיפת החוזה, ורגש הצדק מתקומם כנגד תוצאה הפוכה". (שם, בעמ' 198). עם זאת, הוסיף כב' השופט (בדימוס) א. גולדברג וציין: "ובלבד שיישום עיקרון זה לא יפרוץ מעבר למותחם, ויוגבל למקרים שבהם היתה הסתמכות משמעותית על החוזה, 'שהתעלמות ממנה תוביל לתוצאה קשה ובלתי צודקת הנוגדת כללים בסיסיים של הגינות (פרופ' כהן במאמרה הנ"ל (צורת החוזה הפרקליט ל"ח) בעמ' 444 )". (שם). לדידי, המקרה שבפני הינו אחד מאותם מקרים המצדיקים סטייה מעקרון הכתב; ראשית- וכפי שכבר ציינתי- ממצא חלוט בענייננו הוא כי התובע שילם לנתבעים כספים רבים בתמורה לשני הנכסים. מהראיות שהובאו בפני עולה, כי סכום התמורה ששילם התובע לנתבעים שיקף את שווי הנכסים אותה שעה ועל כן אין ממש בגרסת הנתבעים, באשר לסחיטה וניצול מצוקה, כביכול, מצד התובע. לא זו אף זו, מהראיות שהובאו בפני עולה, כי התובע השקיע כספים רבים, שבאו לו כתוצאה ממכירת דירת המגורים שלו, לצורך השבחת הנכס הידוע כחלקה 37 בגוש 6929, שהיה באותה עת במצב של שלד לא גמור (ראה, בהקשר זה, את שומת השמאי שמונה במסגרת ההליך הקודם, נספח כ"ב לתצהיר התובע). במצב דברים זה, יהא זה בניגוד לעקרון תום הלב אם הנתבעים, שכבר קיבלו את התמורה הנגדית, כולה או חלקה, יוכלו להשתחרר מחובתם לקיים את ההסכם [השווה ל"עניין קלמר" הנזכר לעיל. כן ראה ע"א 579/83 זוננשטיין ואח' נ' אחים גבסו, פ"ד מ"ב(2) 278 (1988)]. לאחר סקירת מלוא הראיות שהובאו בפני ובשים לב לממצאי הערכאות השונות המקימים השתק פלוגתא בהליך זה, הגעתי לכלל מסקנה, כי בין התובע לבין נעמי התגבשה עסקת מכר, שבמסגרתה העבירה נעמי לתובע את מלוא זכויותיה בנכסים הידועים בתור חלקות 18 ו-37 בגוש 6929. את תמורת הנכסים התחייב התובע לשלם ליורשי נעמי, שווה בשווה. בהתאם לכך, שילם התובע לכל אחד מהנתבעים, למעט הנתבע 1, סך של 15,000$, בצירוף השקעותיהם של כל אחד מהיורשים בבניית השלד הלא גמור באחד הנכסים סוף דבר : בסיומו של ההליך הגעתי למסקנה, כי מן הראוי להורות על אכיפתה של עסקת המכר, כהגדרתה לעיל, מהטעם שמסמך נ/4, שבמסגרתו אישרה נעמי את מכר הנכסים לתובע, מהווה ראשית ראיה בכתב, אשר ביחד עם יתר המסמכים והראיות שהוצגו בפני, מקיימים את יסוד המסויימות הנדרש. אשר על כן אני מקבלת את התביעה. ניתן בזאת פסק דין הצהרתי בדבר תוקפו של הסכם מכר בין המנוחה נעמי דנוך ז"ל לבין התובע, לפיו מכרה המנוחה, עוד בחייה, את מלוא זכויותיה בנכסים הידועים בתור חלקות 18 ו-37 בגוש 6929. אני ממנה בזאת את ב"כ התובע, עו"ד ראובן כהן, ככונס נכסים לצורך אכיפתו של הסכם זה ובכלל זה מסמיכה אותו לחתום בשם הנתבעים, בהיותם יורשי המנוחה נעמי, על כל המסמכים הדרושים ולהופיע בפני כל הרשויות הדרושות לצורך אכיפתו של הסכם המכר האמור למען הסר ספק, אכיפת ההסכם כאמור מותנית בתשלום התמורה המוסכמת, בסך של 15,000$, גם לידי הנתבע 1 ובהחזר ההוצאות שהוציא בבניית השלד, בערכם היום. הנתבעים 1, 10-4 ישלמו לתובע את הוצאות המשפט כפי שהוצאו בפועל בתוספת שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 שקלים בצירוף מע"מ כדיןמקרקעיןחוק המקרקעיןמסמכיםקרקעות