זיקת חניה - זיקת הנאה במקרקעין - זכות שימוש ייחודי מקומות חניה

הקדמה : הנתבעת 1 (להלן: "חברת רובינשטיין") הקימה בשנות ה-80 של המאה שעברה מרכז מסחרי ברחוב קדושי קהיר, בשכונת נאות רחל שבעיר חולון (להלן: "המרכז המסחרי"). ביום 9.3.1983 התקשרה חברת רובינשטיין בהסכם מכר עם ממשלת ישראל, מכוחו היא מכרה לה שטחים במרכז המסחרי, עבור לשכת רישום המקרקעין בחולון. כן נמכרו למדינה 10 מקומות חנייה במרתף. אין זה ברור האם נמכרו למדינה מקומות חניה ספציפיים, ואם כן - אילו מקומות ביום 8.6.1984, התקשרה חברת רובינשטיין בהסכם עם מר אהרון סרן ז"ל, למכירת 11 חנויות ו-4 מחסנים במרכז המסחרי (הסכם זה צורף כנספח ב' לתצהירו של מר זאב סרן, והוא יכונה להלן: "הסכם המכר"). בהסכם המכר צוין כי מר סרן ז"ל רוכש את המימכר "עבורו ובתור נאמן עבור רוכשים נוספים". התובעים טוענים כי הם הנהנים של מר סרן ז"ל מכוח הסכם המכר, וכעולה מסיכומיה של חברת רובינשטיין, חרף העובדה שהיא לא ראתה ראיה לכך מעולם, היא איננה כופרת בכך להסכם המכר צורף נספח (נספח ד' לתצהירו של מר זאב סרן, שיכונה להלן: "הנספח להסכם המכר"), אשר סעיף 6 בו קובע כדלקמן: "א. לרוכש תוענק זכות שמוש בלעדי לחניה, ולהוציא שמוש בקשר לבניה, בחניה המסומן באות "ח" בתסריט (להלן: החניה). ב. החניה תוצא מכלל הרכוש המשותף של הבית ותוצמד ליחידה של החברה וזכות השמוש של הרוכש בה כאמור תוענק לרוכש על ידי החברה על דרך של רשום זיקת הנאה (להלן- זיקת החניה). ג. תנאי זיקת החניה תקבענה, בין היתר, כי זכות השמוש תחדל מאליה ו/או תהיה ניתנת לביטול חד צדדי בידי החברה ו/או מי שיהיה הבעלים הרשומים של החניה באם החניה תהיה דרושה, בזמן מן הזמנים, לחברה מטעם כלשהו. ד. הרוכש יהיה מנוע מלהתנגד לנוסח שטר זיקת החניה ו/או רשומה ו/או ביטולה. נוסח זיקת החניה וזיקת המעבר יעשו ע"י עו"ד פסח פרקליט הצדדים - בתאום עם המפקח על רשום מקרקעין. ה. הוראות פסקאות (ד) (ה) (ט) (י) לסעיף 5 (ככל הנראה צ"ל 2, ר. ר.) דלעיל תחולנה בשינויים המחוייבים על פי הענין, לגבי זיקת החניה. ו. מועד רישומה של זיקת החניה נתון לשיקול דעתו הבלעדי של החברה ואינו קשור למועד רישום זכויותיו של הרוכש בממכר בפנקסי המקרקעין. ז. עד לרישומה של זיקת החניה רואים את הרוכש - לכל דבר וענין - ביחס לחניה כבר רשות זמני בלבד לגבי החניה והחברה תהיה רשאית לבטל את הרשות כאמור באורח חד צדדי בכל עת. ח. הרוכש מנוע מלרשות הערת אזהרה בגין החניה ביום 15.6.1984, נשלח מכתב מחברת רובינשטיין למר אהרון סרן ז"ל, שזו לשונו: "למרות האמור בסעיפים 6(ג) ו-6(ז) להסכם (הוא הסכם המכר, ר. ר.), הרי באם תבוטל על ידנו זכות השימוש בחניה כאמור בסעיף, אנו נאפשר לכם שימוש בחניות המסומנות בתסריט, ובלבד שתנאי היתר הבניה יאפשרו זאת, ואם לא יאפשרו כן לגבי כולן או מקצתן, נאפשר לכם שימוש בחניות אחרות בהתאם". (מכתב זה יכונה להלן "מכתב 1984"). ביום 27.1.1985, התקשרה הנתבעת 3 (להלן: "בזק") בהסכם שכירות (נספח ו' לתצהיר מר סרן, להלן: "הסכם השכירות"), מכוחו שכרה בזק מחברה בשם "מרכז המכירות חולון בע"מ", 4 חנויות ומחסנים במרכז המסחרי התובעים טוענים (והנתבעים אינם כופרים בכך למעשה), כי הם היו אלה אשר השכירו לבזק את המושכרים מושא הסכם השכירות. בסעיף 17 להסכם השכירות נקבע כי: "דמי השכירות כוללים שימוש בשטח החניה בין המחסנים של המשכיר ובין המחסנים שהשוכר שכר מחברת רובינשטיין (כאמור גם בהסכם רובינשטיין) כמו כן כוללים דמי השכירות את מקומות החניה שמול מחסן 83 ומול חנות 13". התובעים טוענים כי מקומות החניה שהושכרו על ידיהם לבזק מכוח הסכם השכירות, הם מקומות החניה מושא הנספח להסכם המכר ביום 12.12.1985, מכרה חברת רובינשטיין שטח נוסף במרכז המסחרי לבזק (ההסכם עם בזק צורף כנספח ד' לתגובת בזק והוא יכונה להלן: "הסכם בזק"). מכוח הסכם בזק רכשה בזק בין היתר 17 מקומות חניה בקומת המרתף של המרכז המסחרי. ביום 27.7.1987, נשלח מכתב נוסף של חברת רובינשטין למר סרן (שיכונה להלן: "מכתב 1987"), המתייחס לנושא החנייה (המכתב צורף כנספח ד' לתצהיר מטעם חברת רובינשטיין). במכתב נאמר: "יחד עם זאת סוכם כי היות וכרגע אין הדבר מהווה בעיה - בשל העובדה שהשטח שלך הושכר למשרדי הבזק - הרי נשוב ונטפל בכך ברגע שתתעורר במטרה לפתרה". ביום 12.12.1989 נחתם הסכם משולש-בין חברת רובינשטיין, בזק ומדינת ישראל - לשכת רישום המקרקעין, מכוחו חולקו 27 מקומות החניה שנרכשו על ידי בזק ולשכת רישום המקרקעין (ההסכם יכונה להלן "ההסכם המשולש". ההסכם המשולש והתשריט שצורף לו צורפו כנספח ה' לתגובת בזק). עוד נקבע בהסכם המשולש, כי חלק מהזכויות ירשמו כזכות בעלות וחלקן כחכירה, וכי רישום זה ייעשה לאחר רישום הבנין כבית משותף טענות התובעים : התובעים טוענים כי יש לפרש את מערכת ההסכמים בינם לבין חברת רובינשטיין כך שחברת רובינשטיין התחייבה לרשום זיקת הנאה לטובת המקרקעין. לטענתם של התובעים, כך יש לפרש את הנספח להסכם המכר, בעיקר לאור מכתב 1984, כמו גם לאור העובדה כי רכישת החנויות על ידיהם הותנתה בכך שיוסדרו להם מקומות חניה. את האמור בס' 6 לנספח להסכם המכר יש לפרש בהתאם לאומד הדעת של הצדדים, בהתאם להיגיון המסחרי ולמטרה העיסקית, וכנגד המנסחת - חברת רובינשטיין התובעים טוענים כי זכותם גוברת על זו של חברת בזק, שכן בזק שכרה מהתובעים את מקומות החניה מושא התביעה, ובכך יצרה מצג כי היא מכירה בזכותם של התובעים במקומות החניה שבמחלוקת. זכות התובעים גוברת על זכותה של בזק גם משום שבהסכם בזק לא צויינו מקומות חניה ספציפיים שנמכרו לבזק; משום שעסקת המכר לתובעים קדמה לעסקת המכר לבזק; משום שהמכר לבזק לא הסתיים ברישום; ומשום שבזק לא היתה תמת לב כנדרש בס' 9 לחוק המקרקעין טענות חברת רובינשטיין : חברת רובינשטיין טוענת כי יש לדחות את התביעה בשל השיהוי המשמעותי בהגשתה. לטענתה, מר אהרון סרן ידע לכל המאוחר בשנת 1987 כי מקומות החניה מושא התביעה נמכרו על ידי חברת רובינשטיין לבזק, וזאת מכוח מכתב 1987. במכתב זה תועדה פגישה בין מר סרן ז"ל לבין מר אברהם רובינשטיין ז"ל, בה הוסבר למר סרן כי חברת רובינשטיין איננה יכולה להעמיד לרשותו את מקומות החניה השיהוי גרם לחברת רובינשטיין לנזק (מותם של שני העדים המרכזיים - מר אברהם רובינשטיין ז"ל ומר אהרון סרן ז"ל מקשה על הוכחת כוונותיהם), והוא מעיד על השלמה של התובעים עם המצב. חברת רובינשטיין מתייחסת בהקשר זה לטענת התובעים לפיה הם גידרו את מקומות החניה לאחר תום הסכם השכירות - ולטענתה אין בהתנהגות זו כדי לרפא את הפגם שבשיהוי, מה עוד שבזק כופרת בטענה חברת רובינשטיין טוענת כי התובעים אינם תובעים ואינם יכולים לתבוע זכות בעלות בחניות. התובעים אף אינם זכאים לזיקת הנאה בחניות, שכן זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין ללא זכות להחזיק בהם, ואילו התובעים עותרים לזכות לשימוש בלעדי בחניות, שהיא למעשה זכות החזקה, ואינה יכולה להיות זיקת הנאה. עוד טוענת חברת רובינשטיין, כי לאחר עסקאות המכר ללשכת רישום המקרקעין ולבזק - נמכרו על ידיה כל מקומות החניה. לכן, יש לפרש את מערכת ההסכמים בין הצדדים כך שלתובעים הוענקה זכות שימוש בחניות שהיתה מוגבלת בזמן, ומבלי להתייחס לשאלה מהי התקופה בה יכלו התובעים להשתמש בחניות, הרי יש לקבוע כי תקופה זו חלפה זה מכבר טענות לשכת רישום המקרקעין : לשכת רישום המקרקעין טוענת כי אין לה עמדה בתביעה - לא בגדר סמכותה כלשכת רישום (היא תבצע כל מה שבית המשפט יורה לה), ולא בגדר היותה רוכשת של שטחים במרכז המסחרי- שכן החניות מושא התביעה אינן החניות שבבעלותה מכוח ההסכם המשולש. לכן, היא אינה צד מעוניין בהליך לגופו, ואין לה עמדה ביחס לתוצאותיו טענות בזק : בזק סמכה את ידיה בסיכומים מטעמה על טענות רובינשטיין. גם היא טענה כי הזכות שהתובעים טוענים שקבלו מכוח הסכם המכר, היא זכות בלעדית, שלא יכולה להיות לכן זכות מסוג של "זיקת הנאה". בזק טענה גם כי מדובר בזיקת הנאה אישית שאיננה ניתנת להעברה, וכי היא פקעה, כאשר התובעים העבירו את הזכויות שהוענקו להם לשוכרים. בנוגע לתחרות הזכויות - טענה בזק כי היא רכשה מחברת רובינשטיין את זכויותיה בהסתמך על הרישום, היינו בהסתמך על כך שרובינשטיין הינה הבעלים של החניות. לכן, מכוח סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 זכותה גוברת על הזכות הנטענת של התובעים. בזק אף טענה כי היא לא ידעה ולא יכלה לדעת על התחייבויות שלפי הטענה הוענקו לתובעים על-ידי חברת רובינשטיין. יוער כי לתובעים ניתנה זכות להגיש סיכומי תשובה מטעמם, אולם משסיכומים אלה לא הוגשו גם לאחר שחלף המועד להגשתם, ניתן פסק דין זה ללא סיכומי תשובה דיון : כפי שעולה מסקירת העובדות וטענות הצדדים כלעיל, השאלה העיקרית שיש להתייחס אליה היא שאלה של פרשנות - בית המשפט נדרש לפרש את מערכת ההסכמים בין חברת רובינשטיין לבין מר סרן ז"ל, עבור התובעים, כדי לקבוע מה היה אופי ההתחייבות של חברת רובינשטיין כלפי התובעים בקשר לחניות מושא התביעה. אם יסתבר כי חברת רובינשטיין התחייבה להעניק לתובעים רישיון הדיר, זכות שימוש מוגבלת בזמן - כי אז זכות זו חלפה מהעולם - בין אם לאור חלוף הזמן ובין אם לאור מכירת מקומות החניה לצדדים שלישיים, מכירה שמר סרן ז"ל היה מודע לה אולם, אם יסתבר כי הזכות שנמכרה היא זכות קנין - זיקת הנאה או "זיקת חניה" - יהיה מקום לבחון האם ניתן לרשום זכות זו לאור הקפה כפי שהתובעים טוענים לו, ולאור זכויותיה הנטענות של בזק בחניות מושא התביעה. יש לציין - כפי שיובהר להלן, כי הקושי להגדיר את הזכות, ישמש גם ככלי עזר פרשני למערכת ההסכמים בין הצדדים איזו זכות הוענקה לתובעים בהסכמים עם חברת רובינשטיין : כאמור, שני מסמכים עיקריים משליכים על השאלה הפרשנית שלעיל - הנספח להסכם המכר, ומכתב 1984. מהנספח להסכם המכר עולה כי הזכות שהוענקה לתובעים היתה זכות שימוש מוגבלת. כך, למרות שבס' 6ב' צוין כי החניה תוצא מכלל הרכוש המשותף ותוצמד ליחידה של הרוכש, על דרך של רישום זיקת הנאה - הרי מסעיף 6ג' עולה כי לחברת רובינשטיין יש זכות ביטול חד צדדית של זכות הרוכש, אם החניה תהיה דרושה לה בזמן מן הזמנים מטעם כלשהו עוד נקבע בסעיף 6(ד) לנספח להסכם, כי התובעים יהיו מנועים מלהתנגד לנוסח שטר זיקת ההנאה, ולא לביטולה, וכן כי מועד רישומה של זיקת החניה נתון לשקול דעתה הבלעדי של רובינשטיין (ס' 6(ו) להסכם). עם זאת, אין ספק כי יש לפרש את סעיף 6 הנ"ל לאור מכתב 1984, שנכתב שבוע בלבד לאחר ההתקשרות בהסכם המכר, ומתייחס באופן מפורש לאמור בס' 6 ג' וז' בנספח לו. מכתב זה מסייג את האמור בס' 6ג' ו-6ז' לנספח להסכם המכר אקדים ואומר כי אני סבורה כי האמור בנספח להסכם המכר ובמכתב - איננו ברור דייו. אין זה ברור מהי מהות הזכות שהיתה אמורה להיות מוקנית לתובעים, האם מדובר בזכות קניין או זכות אובליגטורית, האם מדובר בזכות אישית או זכות הניתנת להעברה, והאם מדובר בזיקת הנאה, בזכות קניין או ברישיון וזכות שימוש. להלן ננסה לפרש את המסמכים לאור כללי הפרשנות, כאשר יש לציין כבר בראשית הדברים כי ככל שתיוותר אי בהירות - אני סבורה כי יש לזקוף אותה לחובת התובעים וזאת משני טעמים - הן מאחר שהם הגישו את התביעה ונטל ההוכחה מוטל עליהם כמי ש"מוציא מחברו", והן משום שהתביעה הוגשה זמן רב ביותר לאחר ההתרחשויות העובדתיות הרלוונטיות. חלוף הזמן מקשה על בירור המצב העובדתי, ויש לזקוף זאת לחובת התובעים אחד מכללי הפרשנות ששני הצדדים הפנו אליו, הוא הכלל לפיו יש לפרש הסכם בהתאם להיגיון המסחרי והמטרה העיסקית שלו. קיימות בהקשר זה טענות לכאן ולכאן. מחד גיסא - כך טוענים התובעים, כמי שרכשו חנויות במרכז המסחרי, הם עמדו על כך שתינתן להם גם זכות לחניה. התובעים מציינים בהקשר זה את הצהרתו של מר יואב רובינשטיין שהיה בין הרוכשים המקוריים בתצהירו כי "הרוכשים הבהירו לחברה באופן חד משמעי כי ללא מקומות חניה לא ירכשו את החנויות". עוד ציינו התובעים כי החנויות שנרכשו היו במפלס התת קרקעי של המרכז המסחרי, ומקומות החניה היו סמוכים לחנויות, באופן המאפשר פריקה וטעינה אליהן מאידך גיסא - טוענת חברת רובינשטיין, וטענתה לא נסתרה, כי היא הסכימה להעניק לתובעים זכות שימוש בחניות, רק כל עוד היא לא מכרה את כל החניות. חברת רובינשטיין טענה כי היא לא מכרה חניות אלא לשני רוכשים בלבד - לשכת רישום המקרקעין וחברת בזק. לאחר מכירת 10 מקומות חניה ללשכת רישום המקרקעין, ועד שנמכרה יתרת מקומות החניה לבזק, היו מקומות חניה פנויים. במועד זה נחתמו הסכם המכר, הנספח לו ומכתב 1984. לכן, סביר לפרש את מערכת ההסכמים בין הצדדים כמתירה את השימוש לתובעים בחניות לתקופה מוגבלת בלבד, שכן חברת רובינשטיין היתה מודעת לכך שהיא עשוייה למכור את יתרת מקומות החניה בעתיד לטענתה של חברת רובינשטיין, התובעים עצמם רכשו בשנת 1981 שלוש חנויות אחרות ממנה (מכוח ההסכם נספח ב' לתביעה), בלא שרכשו מקומות חניה בצמוד להן, ועל כך אין מחלוקת. כלומר - ההנחה לפיה התובעים לא היו מוכנים לרכוש חנויות אלמלא היו צמודות אליהן חניות, היא הנחה שנסתרה בהסכם לרכישת החנויות האחרות הנ"ל. זאת ועוד, חברת רובינשטיין טענה כי זכות השימוש בחניות הוענקה לתובעים ללא תמורה, ורק לאור קשרי הידידות בין הצדדים. כך, מתצהירו של מר זאב שדמי, מנהל המכירות של חברת רובינשטיין עולה כי חברת רובינשטיין הציעה לתובעים לעשות שימוש בחניות, מתוך רצון טוב ועקב קשרי הידידות שהיו בין הצדדים (קשרים שהתובעים הודו בקיומם). לטענתו, הזכות שניתנה במסגרת זו לתובעים היתה זכות שימוש מוגבלת מאוד, כבני רשות זמניים. מר שדמי הצהיר עוד כי יתכן שהתובעים לא דאגו להסדיר את זכותם בהסכם, מחשש שהתמורה שהם יצטרכו לשלם עבור המימכר תהיה גבוהה יותר - ר' ס' 11 לתצהירו טענה זו לא נסתרה, ולא ניתן לה מענה בתצהיר מטעם התובעים (שהוגש לאחר תצהירו של מר שדמי). כך, התובעים לא טענו וודאי שלא הוכיחו, כי זכות השימוש בחניות תומחרה במסגרת המשא ומתן בין הצדדים, וכי התובעים שילמו עבור המימכר תמורה גבוהה יותר בשל כך שהם קיבלו זכות שימוש בחניות העובדה שהתובעים לא שילמו תמורה עבור מקומות החניה, מחזקת את טענותיה של חברת רובינשטיין ביחס להיגיון המסחרי של מערכת ההסכמים בין הצדדים - סביר יותר לפרש באופן מצר את היקפה של זכות המוענקת ללא תמורה, ועל כל פנים, סביר יותר להניח - כטענת חברת רובינשטיין, כי החברה בקשה לשמור על האפשרות למכור את החניות בהמשך בתמורה, ונאותה לאפשר לתובעים להשתמש בהן עד למועד בו הן יימכרו. לכן, אני סבורה כי ההיגיון העיסקי תומך בטענת חברת רובינשטיין לשון מערכת ההסכמים : אין מחלוקת בין הצדדים כי בהסכם המכר נקבע כי תינתן לתובעים זכות שימוש על דרך של רישום זיקת הנאה (שעל אופיה נעמוד בהמשך פסק דין זה) . כמו כן אין מחלוקת כי ניתנה לחברת רובינשטיין זכות לבטל באורח חד צדדי את הזכות שניתנה לתובעים. הצדדים חלוקים על האופן שבו יש לפרש את מכתב 1984. למען הנוחות, נביא במלואו את לשון מכתב 1984: "למרות האמור בסעיפים 6(ג) ו-6(ז) לנספח להסכם, הרי באם תבוטל על ידנו זכות השימוש בחניה כאמור בסעיף, אנו נאפשר לכם שימוש בחניות המסומנות בתסריט ובלבד שתנאי היתר הבניה יאפשרו זאת ואם לא יאפשרו כן לגבי כולן או מקצתן נאפשר לכם שימוש בחניות אחרות בהתאם". לטענת התובעים, מהאמור במכתב 1984 עולה כי חברת רובינשטיין ביטלה את זכותה לשלול מהם בצורה חד צדדית זכויות במקומות חניה. איני סבורה כי ניתן ללמוד על כוונה זו מלשון המכתב ראשית, המכתב מניח כי חברת רובינשטיין עשויה לבטל את זכות השימוש בחניה. כך, נקבע במכתב כי "אם תבוטל על ידינו זכות השימוש בחניה". בהמשך המכתב נקבע ההסדר במקרה של ביטול הזכות. זאת ועוד, המכתב סייג באופן ספציפי ומפורש רק את ס"ק (ג) ו-(ז) לנספח הסכם המכר. מכאן שיתר הסעיפים הקטנים שבס' 6 הנ"ל נותרו על כנם, ובכלל זה סעיף 6(ד) בו נקבע כי הרוכש (היינו התובעים) יהיה מנוע מלהתנגד לביטול זיקת ההנאה. סעיף זה לא בוטל, ולכן זכותה של רובינשטיין לבטל את זיקת ההנאה - נותרה בעינה לכן, אני סבורה כי יש לפרש את מכתב 1984 כך שהוא מותיר על כנה את זכותה של חברת רובינשטיין לבטל את הזכות שהוקנתה לתובעים בחניות בהתאם לנספח להסכם המכר. זכות זו היא זיקת ההנאה, או "זיקת החניה". עם זאת, ולאור האמור במכתב 1984, אני סבורה כי נקבע בו שאם אכן ייעשה שימוש על ידי רובינשטיין בזכות הביטול, יהיה על חברת רובינשטיין להעניק לתובעים זכות אחרת, שאיננה זהה לזכות הראשונית שהוקנתה להם - זכות שהיא זכות ל"שימוש בחניות" בלבד. זכות זו היא פחותה מהזכות המקורית (שאחרת מהי המשמעות של ביטול הזכות המקורית), ומשמעותה כי אין מדובר בזכות קניין, אלא בזכות מוגבלת בלבד פרשנות זו מוצאת חיזוק בלשון המכתב אשר מבחין בין זכותה של חברת רובינשטין לבטל את "זכות השימוש בחניה כאמור בסעיף" (אשר קבע את מהות הזכות כזיקת הנאה), לעומת "זכות השימוש" שתינתן לתובעים ככל שיתאפשר בהתאם לתנאי ההיתר או בחניות אחרות - בנוגע לזכות זו לא היתה הפניה לסעיף 6. זאת ועוד, קיימת סתירה פנימית בתוצאה לפיה חברת רובינשטיין התכוונה להעניק לתובעים במקרה של ביטול, את אותה הזכות ממש באותן החניות. התובעים טענו כי כוונת הצדדים היתה להעניק לתובעים אותה זכות, במקומות חניה אחרים, כפי שעולה מסיפת המכתב (ר' סעיף 8 לתצהיר יואב רובינשטיין) . איני מקבלת טענה זו. היא אינה נתמכת בלשון המכתב, המתייחס לזכות שימוש בלבד בחניות האחרות. כמו כן, היא אינה מתיישבת עם החלק הראשון של המכתב, בו נאמר כי תחילה יאפשרו לתובעים שימוש בחניות המסומנות בתסריט ממכתב 1984 גם עולה כי התובעים לא היו יכולים להסתמך על קיומה של זכות שימוש לנצח - שכן קיומה היה מותנה בזכות הביטול של חברת רובינשטיין, ובכך שהשימוש יתאפשר מבחינת היתרי הבניה לפיכך, אני סבורה כי מלשון המכתב עולה, כי הפרשנות הסבירה יותר שלו היא שחברת רובינשטיין התחייבה כלפי התובעים בהתחייבות שאין לה משמעות קניינית, אלא משמעות אובליגטורית - התחייבות לאפשר לתובעים שימוש בחניות אחרות, לא בהכרח במרכז המסחרי עצמו, כתחליף לחניות מושא הנספח להסכם המכר, אם וכאשר תישלל מהתובעים הזכות לעשות שימוש בחניות אלה. הפרשנות שלעיל מתחזקת גם לאור האמור במכתב 1987. במכתב זה שנשלח למר אהרון סרן ז"ל ע"י מר זאב שדמי, מנהל המכירות של החברה, נאמר: "בשיחה שהתקיימה ב-20.7.97 בינך לבין מר אברהם רובינשטין הוסבר לך כי למרות ההתכתבות בקשר למקומות החניה אין אפשרות להעמידם לרשותך. יחד עם זאת, סוכם כי היות וכרגע אין הדבר מהווה בעיה - בשל העובדה שהשטח שלך הושכר למשרדי הבזק- הרי נשוב ונטפל בכך ברגע שתתעורר במטרה לפותרה" מכתב 1987 נכתב לאחר שלמר אהרון סרן ז"ל נודע על הסכם בזק. במכתב מפרטת חברת רובינשטיין את ההתחייבות שלה כלפי מר סרן ז"ל, לפחות בהתאם להבנתה ואין טענה לפיה מר סרן ז"ל חלק על פרשנות זו במכתב תגובה מטעמו מהאמור במכתב לא עולה כי חברת רובינשטיין מכירה בזכות קניינית של התובעים במקומות החניה, או במקומות חניה אחרים כלשהם במרכז המסחרי. כל מה שעולה מהמכתב הוא כי חברת רובינשטיין התכוונה, במועד כתיבת מכתב זה, לפתור את הבעיה שתיווצר, אם התובעים יזדקקו למקומות חניה לאחר שיסתיים הסכם השכירות של בזק עמם. פתרון כזה יכול להיות באמצעות פיצוי כספי, באמצעות מקומות חניה במקום הסמוך למרכז המסחרי, או באמצעים אחרים. אינני סבורה כי ניתן להסיק מהמכתב כי במועד משלוחו הכירה חברת רובינשטיין בטענת התובעים לזכות קניין במקומות החניה לו היה מר סרן ז"ל סבור כי זכותו במקומות החניה היא אכן זכות קנין, היה עליו להשיב למכתב 1987 ולהודיע על כך לחברת רובינשטיין, שכבר מכרה את מקומות החניה הללו לבזק. משהוא לא עשה כן - ניתן להניח כי הוא לא חלק על עמדתה של חברת רובינשטין, ועל כל פנים לא הוכח לי אחרת. יוער בשולי הדברים כי אינני סבורה כי יישום הכלל של "פרשנות נגד המנסח" צריך להביא לתוצאה שונה. ראשית, אין זה ברור מחומר הראיות מי ניסח את הנספח להסכם המכר זאת ועוד, על פי ההלכה הפסוקה, כאשר הפרשנות לה טוען המנסח היא הגיונית ותואמת את רוח המסמך ותכליתו, ואילו הפרשנות האחרת אינה עומדת בדרישה זו, תועדף הפרשנות לה טוען המנסח, גם אם היא נוחה לו יותר (ע"א 631/83 המגן נ' מדינת הילדים, פ"ד ל"ט (4) 561). לאור האמור לעיל, הפרשנות של מערכת ההסכמים לה טוענת חברת רובינשטיין עולה בקנה אחד עם לשון המסמכים ועם תכליתם, ולכן יש להעדיף פרשנות זו הסכם בזק וההסכם עם מדינת ישראל : אני סבורה כי האופן שבו נוסח הסכם בזק וההסכם עם מדינת ישראל, מחזק אף הוא מחזקים את טענת חברת רובינשטיין, בדבר הזכות השימוש המצומצמת שהתכוונו להעניק לתובעים בהסכם. כך, בהסכם בזק המימכר הוגדר ככולל "הצמדת 17 מקומות חניה מקורה במרתף שיועד לשמש כחניון". עוד נקבע בהסכם הנ"ל, כי המוכר רשאי להוציא כל חלק מהרכוש המשותף ולהצמידו ליחידה אחרת, למעט הממכר (ר' סעיף 9 להסכם בזק). בניגוד להוראות הסכם המכר והנספח לו, לא נקבעה בהסכם בזק כל הוראה לפיה לחברת רובינשטיין זכות לבטל את הזכות שהוקנתה לבזק בקשר לחניות או לשנותה מסקנה זהה אף עולה מההסכם של חברת רובינשטיין עם מדינת ישראל. אמנם, במבוא להסכם נאמר כי ניתנה למדינת ישראל זכות שימוש בחניות. אולם בתנאי המפרט נקבע כי תוצמד חניה ל-10 מכוניות למשרדי לשכת רישום המקרקעין (נספח ב' לסיכומי חברת רובינשטיין). גם בהסכם זה, הזכות שהוקנתה למדינת ישראל לא סוייגה באופן דומה לאופן בו סויגה זכותם של התובעים דנן. בהסכם המשולש הוסדר המועד לרישום החניות על שם בזק ומדינת ישראל, אם בדרך של בעלות או בדרך של חכירה לעומת זאת, כאמור, הזכות שניתנה לתובעים בהסכם המכר נוסחה באופן מצוצמם ומסויג, כפי שפורט לעיל, וזאת גם לאחר מכתב 1984. ההבדלים אלה בין נוסחם של ההסכמים, דהיינו, העובדה כי הוסכם בין הצדדים כי תוענק לתובעים זכות שימוש מצומצמת בחניה ולא הוסכם כי תוענק להם זכות של בעלות (להבדיל מההסכמה שהיתה בין חברת רובינשטיין למדינת ישראל קודם לכן), מחזקת את המסקנה כי חברת רובינשטיין אכן התכוונה להקנות לתובעים זכות שימוש מוגבלת בלבד בחניות, וכי זכותם של התובעים היא זכות "חלשה " יותר מהזכות אותה רכשו בזק ומדינת ישראל. סיכומה של נקודה זו - אני סבורה כי יש להעדיף את טענות חברת רובינשטיין ביחס לפרשנות הנכונה להסכם המכר, לנספח להסכם ולמכתב 1984. אין מקום לקבוע, לכן, כי התובעים זכאים להירשם כבעלי זכות של זיקת הנאה בחניות במרכז המסחרי יוער כי לטענת התובעים חברת רובינשטיין לא יידעה אותם על ביטול זיקת החניה שלהם, וגם לא על מכירת זכות השימוש במקומות החניה. אכן, עולה מחומר הראיות כי לא חברת רובינשטיין לא יידעה את התובעים בעניינים אלה. אולם, כפי שיפורט בהמשך, התובעים ידעו ויכלו לדעת על הביטול, ועל כך שהזכויות בחניות בהן הם השתמשו נמכרו לבזק מהות הזכות אותה התובעים מבקשים לאכוף : אני סבורה כי אין לקבל את עמדת התובעים מטעם נוסף. כאמור, טוענים התובעים כי הזכות אותה הם מבקשים לאכוף היא זיקת הנאה לטובת המקרקעין (הם החנויות שנרכשו על-ידיהם) - "זיקת חניה". התובעים אינם טוענים בסיכומיהם לזכות בעלות בחניות, ולא בכדי - שכן הנספח להסכם מתייחס לזיקת הנאה, ולא לזכות בעלות. אם נבחן את תוכנה של הזכות שהתובעים עותרים לקבל - נראה כי על פי הגדרת הזכות ל"זיקת הנאה" בחוק המקרקעין, זכות זו אינה יכולה להיות זיקת הנאה זיקת הנאה מוגדרת בסעיף 5 לחוק המקרקעין כ"שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם". ההגדרה מורכבת משני יסודות: שעבוד מקרקעין להנאה ושלילת זכות החזקה במקרקעין מהבעלים. המלומד וייסמן קבע כי אם קיימת חזקה - הרי ש"אין תקומה לזיקת הנאה" (ר' וייסמן, דיני קניין, כרך שלישי, החזקה ושימוש, עמ' 278). בהתאם נפסק כי "אין לייחד זכות לחנייה בחלק מסויים של החלקה, שאם לא כן, המצב בו חונה רכב במקום מסויים וקבוע, ובעליו רשאי להעמידו שם באופן בלתי מסוייג, אינו עולה בגדר 'שאין עמו זכות להחזיק בהם' כהגדרת המחוקק" (ר' ת"א (י-ם) 25161/99 גולדופסקי נ' יעד שרותי חניה וגרירה בע"מ (לא פורסם)). עוד יוער כי על פי ההלכה הפסוקה, גם כאשר זיקת ההנאה מקורה בהסכם בין הצדדים (ואין מדובר ברכישת זיקה מכח שנים כפי שהיה בענין גולדופסקי), על בית המשפט לבחון את מהות הזכות מושא ההסכם. אם הזכות עליה הוסכם שוללת את זכות החזקה של בעל המקרקעין, הרי שלא מדובר בזיקת הנאה, אלא בזכות להחזיק, ואם לא הוקנתה למקבל זכות לשימוש ייחודית, הרי שמדובר בזיקת הנאה (ר' ע"א (ת"א) 2171/99 קואופ הריבוע הכחול נ' מדינת ישראל - לא פורסם יצויין כי התובעים הפנו בהקשר זה לפסה"ד ע"א 700/88 אסארחאן נ. בן חורין, פ"ד מ"ה (3) 720, 733. אולם, באותו ענין הוכרה זכות חניה כזיקת הנאה בנסיבות שונות, ונקבע שם לאור הנסיבות, כי לא נשללת החזקה במקרקעין מהבעלים הנסיבות בעניינו הן שונות כאמור, כאשר התובעים עותרים לזכות שימוש ייחודית בחניות, זכות שתשלול את החזקה בהן מהבעלים. כאמור לעיל, התובעים טוענים כי הוקנתה להם זכות לשימוש ייחודי ובלעדי במקומות החניה. אין ספק כי קיים קושי ברישום זכות של זיקת הנאה בכל הנוגע לשימוש כזה. אני סבורה כי גם ענין זה מקשה על קבלת עמדתם של התובעים שיהוי : לחובת התובעים יש להביא בחשבון גם את השיהוי הניכר שבהגשת התביעה שלהם. כאמור, מערכת ההסכמים הרלוונטית היא משנות ה-80 של המאה שעברה. כעולה ממכתב 1987, מר אהרון סרן ז"ל היה מודע - לפחות ממועד משלוח המכתב הזה, לכך שחברת רובינשטיין מכרה את מקומות החניה לבזק. אכן, במועד מכתב 1987 לא התעוררה בעיה פרקטית, שכן הרוכשת - בזק - שכרה מהתובעים את מקומות החניה, כך שבפועל לא היתה תחרות על השימוש במקומות חניה אלה. במכתב 1987 הבטיחה חברת רובינשטיין גם כי היא תשוב ותטפל בבעיה כאשר היא תתעורר שוב, במטרה לפתרה עם זאת, כפי שהובהר לעיל, אני סבורה כי ממכתב 1987 היה מר סרן ז"ל יכול להבין כי חברת רובינשטיין איננה מכירה בזכויות קנין שלו במקומות החניה, וכי הפתרון שיוצע לו יהיה פתרון אלטרנטיבי כלשהו, ולא מתן זכות במקומות החניה שכבר נמכרו לבזק. מר סרן ז"ל היה יכול לתבוע את זכויותיו כפי שהוא טוען להן כבר בשנת 1987, ולו היה עושה כן, ניתן היה לבחון את כוונת הצדדים במערכת ההסכמים לאור אומד הדעת של הצדדים שהתקשרו בהם. כיום, לא ניתן עוד לעשות זאת, שכן הן מר סרן ז"ל והן מר אברהם רובינשטיין ז"ל, הלכו שניהם לעולמם. נותרנו עם מערכת הסכמים שאיננה ברורה דייה, ועם קושי לפרשה. כאמור, קושי זה צריך להזקף לחובתם של התובעים סיכומו של דבר, לאור כל האמור לעיל, אני סבורה כי התובעים לא הוכיחו כי חברת רובינשטיין התחייבה כלפיהם כי תרשם לזכות החנויות שהם רכשו זיקת הנאה במקומות החניה מושא התביעה (או במקומות חניה אחרים במרכז המסחרי), ולכן דין תביעתם להדחות. לאור התוצאה שלעיל, אינני נדרשת לשאלה האם ניתן לרשום את זיקת ההנאה של התובעים. כן אין צורך להתייחס לשאלה של התחרות האפשרית בין זכות בזק במקומות החניה, לבין זכותם של התובעים - שאלה שהיה מקום לבחון אותה לו הייתי קובעת כי התובעים רכשו זיקת הנאה בחניות. בקצירת האומר אציין כי לו הייתי נדרשת לשאלת ה"תחרות" - היה מקום לבחון האם זכויות התובעים הן בכלל זכויות המתחרות בזכויות בזק. אם לתובעים אין זכות קניין בחניות, לא נוצרת כלל תחרות בין זכויות יתרה מזאת, התובעים טוענים כי בזק היתה מודעת לזכויותיהם - שכן הם השכירו לה את החניות (באמצעות חברת "מרכז המכירות חולון בע"מ"). אולם, יש לציין כי מר אהרון סרן ז"ל היה מודע להסכם בזק, כעולה ממכתב 1987, והוא היה מודע לכן לזכויותיה הנטענות של בזק במקומות החניה התחייבות חברת רובינשטיין למתן מקומות חניה אחרים : התובעים טוענים בסיכומיהם כי המוכרת הפרה את התחייבותה לדאוג להם למקומות חניה חלופיים. התובעים מבססים התחייבות זו על מכתב 1984 בו נאמר כי "נאפשר לכם שימוש בחניות אחרות בהתאם", וכן על מכתב 1987 בו נאמר כי חברת רובינשטיין תשוב וטפל בנושא מקומות החניה ברגע שתתעורר בעיה במטרה לפותרה בפתח הדברים יוער כי מסיכומי התובעים עולה כי הם עותרים לכך שבית המשפט יצהיר כי הם זכאים לרשום זיקת הנאה במקומות החניה שבמחלוקת. כלומר, הסעד הנתבע על-ידי התובעים הוא הצהרה כי על חברת רובינשטיין לרשום לטובת התובעים זיקת הנאה, כפי שהוסכם לטענתם, בין הצדדים. התובעים לא עתרו בסיכומים מטעמם לסעדים נוספים שנתבעו בהמרצת הפתיחה (ר' סעיף 60 להמרצת הפתיחה), ועל כן הדיון בזכאותם לסעדים כאלה מתייתר. גם לגופו של ענין, אינני סבורה כי התובעים זכאים לסעד המבוקש בנוגע למקומות החניה החלופיים אכן, עולה מהמסמכים שפורטו לעיל, כי חברת רובינשטיין התחייבה בפני התובעים במכתב מ-1984 כי במקרה שתבוטל על-ידה הזכות שניתנה להם בהסכם המכר בנוגע לחניות המסומנות בתשריט, תינתן להם זכות שימוש במקומות חניה חלופיים. כך אף עולה ממכתב-1987. להתחייבות זו עשוייה להיות משמעות כספית - ולו היתה תביעת התובעים מתייחסת אליה, היה מקום לדון בה. אכן, בסעיף 41 לסיכומים מטעמם, טוענים התובעים כטענה חלופית כי הם זכאים לזיקת הנאה במקומות חניה חלופיים - אולם הם לא הוכיחו כי קיימים מקומות חניה כאלה במרכז המסחרי שניתן לרשום זיקת הנאה בהם לזכותם, ובכל אופן, כאמור, איני סבורה כי יש לפרש את ההסכם באופן שחברת רובינשטיין התכוונה להעניק לתובעים זכות כזו (של "זיקת חניה") במקומות חניה חלופיים, אלא זכות שימוש או פתרון אחר, בלבד סוף דבר : התביעה נדחית. התובעים ישאו בשכר הטרחה של הנתבעות 1 ו-3 בסך 10,000 ש"ח + מע"מ כל אחת, וכן בשכה"ט של הנתבעת 2 בסך 5,000 ש"ח + מע"מ. סכום שכר הטרחה מביא חשבון את העובדה שהצדדים ויתרו על חקירות העדים, ועל היקף הסיכומים שכל אחת מהנתבעות הגישהחניהמקרקעיןמקום חניהקרקעותזיקת הנאה