##האם תקנת השוק במקרקעין מגינה על רוכשים במקרה של טעות ברישום## ##מבוא למעמד הרישום ולדיני תקנת השוק במקרקעין## סוגיית תוקפו של רישום במקרקעין מוסדרים וההתנגשות בין זכותם של בעלים מקוריים לבין זכותם של צדדים שלישיים שרכשו זכויות בהסתמך על המרשם נמצאת במוקד דיני הקניין בישראל. אחת ההכרעות המרכזיות בסוגיה זו ניתנה במסגרת ##ת"א (מחוזי ירושלים) 7462/05##, שם נדונה תביעה לתיקון צו רישום בית משותף אשר נדחתה בשל תחולתה של הגנת תקנת השוק המעוגנת בחוק. סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע מפורשות כי מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון. המשמעות המשפטית היא כי תקנת השוק נועדה לספק הגנה יציבה למי שביצע רכשה בהסתמך על המרשם הציבורי, ולהגן עליו מפני טענות לפיהן הרישום לא שיקף את מצב הזכויות האמיתי בקרקע. בהתאם לגישה זו, לצד הוכחת יסודות של תרמית או הטעיה מצד גורמים מעורבים, על תובעים המבקשים לשנות את המצב הקיים להוכיח כי ההגנה הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין אינה חلطה על הנתבעים, שכן קיומה של הגנה זו שומר על זכותם הקניינית של הרוכשים גם אם יתברר שהרישום המקורי היה פגום. ##התנאים לתחולת תקנת השוק ודרישת תום הלב במסגרת הפסיקה## ניתוח מעמיק של דרישת תום הלב מלמד כי היא מהווה תנאי הכרחי אך מוגדר היטב, אשר נועד לאפשר את תקינות חיי המסחר מבלי להטיל נטל חקירה מופרז על כתפי הרוכש. במסגרת ##ת"א (מחוזי חיפה) 38797-08-20##, נדונה בקשה לתיקון צו רישום בית משותף, ובית המשפט עמד על כך שרישום בפנקסי המקרקעין לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ככלל ראיה חותכת לתוכנו, בהתאם לסעיף 125(א) לחוק המקרקעין. לצד זאת, נקבע כי המפקח על בתים משותפים ובית המשפט המחוזי מחזיקים בסמכות מקבילה לדון בתביעות לתיקון צו רישום, כפי שנפסק לאורך השנים בהליכים דוגמת ##ת"א (מחוזי ירושלים) 1170/98## ו-##ת"א (י-ם) 1561/98##. בהתייחס למשמעות המושג תום לב, הפסיקה ב##ע"א 842/79## קבעה כי די בכך שצד שלישי נהג בעסק ובאמונתו ביושר, ללא עורמה או עצימת עיניים מלראות עובדות גלויות לעין המעמידות אותו על המשמר. הדין אינו דורש מן הרוכש לחקור ולדרוש בנסתר שמא יגלה עובדות נסתרות, שכן דרישה מחמירה מדי הייתה פוגעת קשות בחיי המסחר ובמחזור הכלכלי השוטף. במקרה הנדון ב##ת"א (מחוזי חיפה) 38797-08-20##, הנתבע בחן היטב את העסקה, את המסמכים ואת הרישום הרשמי, ורכש את הנכס בתמורה ובתום לב, ולכן נקבע כי אין עילה לשנות את הרישום בשל שימושים משניים שנעשו בחצר מכוח הסכמות משפחתיות שאינן גורעות מן הקניין הרשום. ##גבולות התחולה של סעיף 10 והיחס בין טעויות במרשם לבין פגמים חיצוניים## תחולתה של תקנת השוק אינה חסרת גבולות, והיא מוגבלת אך ורק למצבים שבהם מדובר בשיבוש או טעות שמקורה במרשם עצמו, להבדיל מפגמים חיצוניים או טעויות במהות הזכות. עקרון זה הודגש בפסק הדין ב##ת"א (מחוזי תל אביב - יפו) 38808-11-20##, שבו בוטל רישום בעלות במקרקעין שבוצע מכוח פסק דין שגוי, תוך קביעה כי תקנת השוק אינה חלה על טעות במהות הזכות הרשומה שאינה נובעת משיבוש במרשם. בית המשפט הפנה להלכה שנפסקה ב-##ע"א 767/11##, שבה נקבע כי ההגנה לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין מתקנת את הסיכון של טעות במרשם שגרמה להתנגשות זכויות, אך היא אינה מעניקה הגנה מפני פגמים המצויים מחוץ לתחום האחריות של המרשם. בדומה לכך, בספרות המשפטית וכן בפסיקה נוספת כדוגמת ##ע"א 2680/90## ו-##ע"א 11965/05##, הובהר כי הפגיעה בבעל הזכות המקורית מצריכה נקיטת זהירות יתר, ולכן הוחלה ההגנה אך ורק על מקרים מובהקים של הסתמכות על רישום שאינו נכון. כאשר הרישום המקורי היה נכון ומשקף, והבעייתיות נובעת ממקור חיצוני שאינו קשור לשיבוש רישומי, תוקף הרכישה עשוי להיות מוכרע לפי דינים אחרים, וזאת מבלי להרחיב את תחולת סעיף 10 מעבר לכוונתו המחוקקת המקורית. ##מערכת האיזונים בין זכות הקניין לבין עקרון סופיות המרשם בהליכי תיקון## בחינת סמכויות הערכאות לתיקון רישומים מעלה כי המחוקק והפסיקה הציבו רף מחמיר ביותר המגן על סופיות המרשם, בעיקר במקרים שעברו הליך של הסדר זכויות. במסגרת ##ה"פ (מחוזי באר שבע) 25218-03-20##, נדונה תביעה לתיקון רישום בית משותף, ונפסק כי יש לעמוד בדרישות הנוקשות הקבועות בסעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969. סעיף זה קובע כי בית המשפט רשאי להורות על תיקון הפנקס רק אם שוכנע כי הרישום הושג במרמה, או שזכות שהייתה רשום בפנקס הושמטה או נרשמה שלא כשורה. נוכח עקרון סופיות המרשם, הפסיקה מצמצמת את עילות התיקון למקרים חריגים בלבד, ואינה מאפשרת לבטל זכויות רשומות כדבר שבגדר הכלל. כמו כן, ב##ת"א (מחוזי חיפה) 41445-09-22##, שעסק בבחינת תחולת תקנת השוק על זכויות בבית משותף שרישומו ותקנונו שנויים במחלוקת עקב טענות לזיוף מסמכים, הודגש כי מעמדו של תקנון מוסכם הוא קנייני ונועד להסדיר את היחסים בין בעלי הדירות. במקרים שבהם מעורבות טענות עובדתיות מורכבות בדבר זיוף מסמכי יסוד או ידיעה מוקדמת של הרוכש על מצב הזכויות האמיתי, על מבקש התיקון מוטל נטל הוכחה כבד להוכיח את טענותיו טרם בחינת שאלת ההסתמכות על המרשם. ##פעולות מניעה ובדיקות מקדימות לרוכשי זכויות במקרקעין## 1. ביצוע בדיקה פיזית ומקיפה של הנכס בשטח טרם חתימה על הסכם רכישה, לרבות בחינת שימושים בפועל במחסנים, בגגות וברכוש משותף. 2. עיון מעמיק ומדוקדק בנסח הטאבו ההיסטורי, בצו רישום הבית המשותף ובתקנון המוסכם כדי לוודא שאין סתירות בין המרשם לבין זכויות צדדים שלישיים. 3. בדיקת קיומם של הליכים משפטיים קודמים, תביעות תלויות ועומדות או הערות אזהרה המעידות על מחלוקת סביב זכויות הבעלות או אחוזי הבניה. 4. שמירת תיעוד מלא של כל שלבי המשא ומתן, הבדיקות המשפטיות ותשלומי התמורה כדי להוכיח עמידה מלאה בדרישת תום הלב במקרה של מחלוקת עתידית. ##שאלות ותשובות נפוצות בנושא תקנת השוק ותיקון רישום מקרקעין## ##ש:## האם רישום בטאבו לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה מוחלטת לזכויות? ##ת:## כן, לפי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, הרישום בפנקסי המקרקעין לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ככלל ראיה חותכת לתוכנו, הגם שישנם חריגים מצומצמים המאפשרים תיקון במקרים של מרמה או טעות במרשם. ##ש:## מהי תקנת השוק לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין? ##ת:## תקנת השוק קובעת כי אדם שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום השגוי, זכותו תישמר תקפה אף אם התברר שהרישום המקורי לא היה נכון. ##ש:## האם כל טעות ברישום מאפשרת להפעיל את תקנת השוק? ##ת:## לא. הפסיקה קבעה שתקנת השוק חלה אך ורק על שיבושים או פגמים שמקורם במרשם עצמו, ואינה חלה על פגמים חיצוניים או שגיאות שאינן קשורות לתוכן הרישום הציבורי. ##ש:## לאילו ערכאות יש סמכות לדון בתביעות לתיקון צו רישום בית משותף? ##ת:## לבית המשפט המחוזי ולמפקח על בתים משותפים יש סמכות מקבילה לדון בתביעות הנוגעות לבירור זכויות קניין ותיקון רישום, בהתאם לבחירת התובע.תקנת השוקחוק המקרקעיןמקרקעיןבתים משותפיםרישום בית משותףתיקון רישום מקרקעין