##כיצד משפיע רישום שגוי של קרקע מכוח צו קיום צוואה?## אחריות המדינה על מחדלי רישום זכויות במקרקעין והתמודדות משפטית עם טעויות בצווי ירושה וצוואות מזויפות מהוות סוגיה מרכזית בדיני המקרקעין והירושה. כפי שנקבע ב-##ת"א 64575-12-21 (מחוזי תל אביב - יפו)##, מקום שבו נרשמו זכויות במקרקעין על בסיס צו קיום צוואה מזויף מבלי שהמדינה גילתה את המעשה, קמה עילה לבחון את חבותה של לשכת רישום המקרקעין בפיצוי בגין רשלנות. באותו עניין הוגשה תביעה נגד מדינת ישראל לתשלום פיצויים בסך של 18 מיליון ₪, לאחר שבעלות המנוח במקרקעין בתל אביב (בגוש 6609 חלקה 53), שהייתה רשומה על שמו עוד מיום 3.8.64, בוטלה ביום 31.12.14 והועברה לצד ג' מכוח בקשה לרישום צו קיום צוואה מזויף מיום 31.7.12 שאליו צורפה צוואה מזויפת מיום 27.11.02. סוגיית הרישום השגוי או הזיוף מעלה שאלות משפטיות כבדות משקל ביחס לתוקפם של צווי ירושה וצוים למתן תוקף לצוואה, לגבולות הסמכות של הערכאות המוסמכות ולחובות המנהליות המוטלות על לשכות הרישום. ##גבולות הסמכות של בית המשפט לענייני משפחה בטרם רישום הזכויות## הליכי ירושה וצוואה נועדו להצהיר על זהות היורשים וזכויותיהם בעזבון, אך אינם מהווים כלי להכרעה בזכויות קנייניות שביחס לנכסים ספציפיים כאשר קיימת מחלוקת או חוסר סמכות. ב-##ת"א 50838-05-25 (מחוזי חיפה)## נדונה בקשה לסילוק על הסף של תביעה לביטול רישום מקרקעין, אשר בוצע בעקבות צו ירושה שכלל בתוכו פרטי נכס מקרקעין בטעות. באותו מקרה חתם בית המשפט לענייני משפחה על צו ירושה שכלל את פרטי המקרקעין וקבע בעלות של גורם מסוים בהם. בתביעה נטען כי צו הירושה ניתן בשגגה ובחוסר סמכות, שכן לבית המשפט לענייני משפחה לא הייתה סמכות לכלול בצו הירושה את פרטי המקרקעין ולקבוע באופן ישיר את זהות הבעלים בהם. המקרה מחדד את ההבחנה בין מתן צו הצהרתי על חלקו של יורש בכלל העזבון לבין קביעת זכויות קנייניות בנכס ספציפי. כאשר מבוצע רישום בלשכת רישום המקרקעין על בסיס צו שניתן בחוסר סמכות או בטעות, קיימת עילה לפנות לערכאה המוסמכת על מנת לבדוק את תקינות הרישום ולהורות על ביטולו במידת הצורך. ##חובת ניסוח מפורט בצוואה והיעדר סמכות לשכת הרישום להכריע במחלוקות## לשכת רישום המקרקעין פועלת כרשות מנהלית רשמית ואין מתפקידה להשלים פרטים חסרים בצוואות או להכריע במחלוקות עובדתיות בין יורשים. ב-##ת"ע 62849-11-23 (בתי המשפט לענייני משפחה)## נמחקה תביעה אשר הוגשה נגד לשכת רשם המקרקעין בבאר שבע. התובעת עתרה למתן צו עשה שיורה ללשכה לרשום את זכויותיה בנכס מכוח צו קיום צוואה שניתן בעניין עיזבון אמה המנוחה. לשכת רשם המקרקעין טענה בכתב ההגנה כי לא ניתן לרשום את הזכויות מכוח הצוואה, משום שלא צוין בה היקף החלק שצריך להירשם על שם כל אחד מהזוכים. נקבע כי לשכת רשם המקרקעין אינה "מסרבת" לבצע את הרישום, אלא טוענת בצדק כי מניעה טכנית ומהותית מונעת זאת בהיעדר פרטים מספיקים בצוואה ובהיעדר הסכמה אחרת בין היורשים. מכאן, שבהיעדר פירוט מפורש של חלקו של כל יורש בנכס או בהיעדר הסכם חלוקת עזבון מוסכם, לא ניתן לחייב את הרשם לבצע רישום חלקי או מוערך. ##חובת מיצוי הליכים מנהליים מול לשכת רישום המקרקעין## פנייה לערכאות שיפוטיות בבקשה לסעדים הצהרתיים בדבר בעלות בנכסים מכוח צוואה דורשת קודם לכן מיצוי מלא של ההליכים המנהליים. ב-##ה"פ 68995-12-19 (מחוזי ירושלים)## נמחקה תובענה שעסקה בהצהרה על בעלות בדירה מכוח צו קיום צוואה, וזאת עקב אי מיצוי הליכי רישום מנהליים בלשכת רישום המקרקעין. באותו עניין, נטען כי עסקת מכר ללא תמורה שנערכה בעבר לא הסתיימה ברישום, והדירה נרשמה על שם שלושה נעברים בחלקים שווים, במקום על שם נעבר אחד בלבד. לימים, הוריש אותו נעבר את כל זכויותיו בדירה לאחיינו בצוואה שאושרה בצו קיום צוואה מיום 3.2.2019 בבית המשפט לענייני משפחה. כאשר ביקש המוטיב להעביר את הזכויות בדירה על שמו כיורש, גילה את הטעות הנטענת ברישום הזכויות. כיוון שלא מוצו ההליכים המנהליים המקובלים מול לשכת הרישום לתקן את הטעות בטרם פנייה לבית המשפט, נמחקה התובענה. ##השלכות העברת בעלות מכוח צו מזויף על צדדים שלישיים## כאשר מבוצעת העברת זכויות בנכס על בסיס צו קיום צוואה מזויף, מתעוררת שאלת תוקפן של עסקאות עוקבות שנעשו מול צדדים שלישיים. ב-##רע"א 2010/20 (עליון)## נדונה בקשת רשות ערעור שעסקה בעיון בשטרות מקרקעין במסגרת תביעה לתיקון רישום בעלות, אשר בוצע מלכתחילה על בסיס צו קיום צוואה מזויף. באותו מקרה, ביטלה רשמת המקרקעין ביום 31.12.2014 את רישום הבעלות שהיה על שם האב המנוח, והעבירה את הזכויות על שם המשיב. המבקשת פנתה לרשמת המקרקעין בטענה כי ההעברה בוצעה על סמך צו קיום צוואה מזויף. לטענת המבקשת, משהוכח כי הרישום יסודו בזיוף, לא היה בידי הנתפס כבעלים להעביר יותר זכויות ממה שיש לו בנכס, וממילא כל העברת בעלות נוספת לצדדים שלישיים בטלה מעיקרא. ##צעדים מעשיים לבירור והבטחת רישום זכויות במקרקעין מכוח ירושה## 1. ##בדיקת נסח טאבו עדכני:## בטרם הגשת בקשה לרישום צו ירושה או צו קיום צוואה, יש להפיק נסח טאבו עדכני ולוודא כי פרטי המנוח (שם, תעודת זהות ותיאור הנכס) תואמים באופן מוחלט למופיע בצו. 2. ##וידוא פירוט חלקים בצוואה:## יש לוודא כי הצוואה או הצו כוללים הגדרה מדויקת של חלקו של כל יורש בנכס. בהיעדר פירוט כזה, יש להצטייד בהסכם חלוקת עזבון חתום ומאומת בין כלל היורשים. 3. ##מיצוי הליכים מנהליים מול הרשם:## במידה והתגלתה טעות מרשמית היסטורית בתיאור הזכויות, יש לפנות בבקשה מנהלית מסודרת לתיקון טעות סופר או תיקון רישום בלשכת רישום המקרקעין בטרם הגשת תובענה לבית המשפט. 4. ##בדיקת אותנטיות הצו:## במקרים בהם קיים חשד לשינוי או זיוף בצו קיום הצוואה, יש לפעול מיידית לעיון בתיק המקורי בלשכה ולנקוט בהליכים משפטיים לעיכוב עסקאות או רישומים עוקבים. ##שאלות ותשובות בנושא רישום מקרקעין מכוח צווי ירושה וצוואות## ##ש:## מה ניתן לעשות אם נפלה טעות בפרטי הנכס הרשומים בצו הירושה? ##ת:## אם צו הירושה כולל פרטי מקרקעין שגויים או שניתן בחוסר סמכות לגבי זהות הבעלים בנכס, יש לפעול לתיקון הצו בערכאה שנתנה אותו או לפנות בהליך המתאים לביטול הרישום השגוי שבוצע בלשכת רישום המקרקעין. ##ש:## מדוע לשכת רישום המקרקעין מסרבת לרשום צו קיום צוואה? ##ת:## הרשם יסרב לתרגם צוואה לרישום אם הצוואה אינה מציינת מפורשות את היקף החלק המדויק שיירשם על שם כל יורש, ובהיעדר הסכם חלוקת עזבון מוסכם בין כלל היורשים המיישב את חוסר הפירוט. ##ש:## האם ניתן להגיש תביעה לבית משפט להצהרת בעלות בנכס שירשתי ללא פנייה לטאבו? ##ת:## לא. הדין דורש מיצוי מלא של ההליכים המנהליים מול לשכת רישום המקרקעין. פנייה לבית המשפט ללא ניסיון מוקדם להסדיר את הרישום מול הרשם עלולה להוביל למחיקת התובענה על הסף. ##ש:## מה מעמדה של עסקה במקרקעין שבוצעה על בסיס צו קיום צוואה מזויף? ##ת:## כאשר רישום במקרקעין מבוסס על צו מזויף, נטענת הטענה כי האדם שנרשם כבעלים אינו יכול להעביר יותר זכויות ממה שאין לו. לפיכך, העברות עוקבות לצדדים שלישיים עשויות לעמוד בפני סכנת ביטול למפרע.צוואהירושהצו קיום צוואהצווים